A través del presente trabajo, el autor nos propone analizar el tratamiento en el IVA que resulta atribuible a los desarrollos urbanísticos denominados “Barrios cerrados”. Para ello se apoya en la interpretación que al respecto posee del Fisco Nacional, pronunciamientos del Tribunal Fiscal de la Nación y de la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal, como así también distintas posiciones doctrinarias en la materia.

1. JORGE S. ESTÉVEZ
EL IVA EN LOTEOS DE BARRIOS CERRADOS. JURISPRUDENCIA
Y ANTECEDENTES. A PROPÓSITO DEL FALLO “FIDEICOMISO
NORDELTA SA”
A través del presente trabajo, el autor nos propone analizar el tratamiento en el IVA
que resulta atribuible a los desarrollos urbanísticos denominados “Barrios cerrados”.
Para ello se apoya en la interpretación que al respecto posee del Fisco Nacional,
pronunciamientos del Tribunal Fiscal de la Nación y de la Cámara en lo Contencioso
Administrativo Federal, como así también distintas posiciones doctrinarias en la materia.
I - INTRODUCCIÓN
Relevamiento de los emprendimientos
El objetivo del presente trabajo es analizar el encuadramiento frente al IVA según la interpretación del
Fisco Nacional, Tribunal Fiscal de la Nación y recientemente la Cámara en lo Contencioso Administrativo
Federal, acerca de la gravabilidad frente al IVA de los desarrollos urbanísticos denominados “Barrios
cerrados”, o sea con accesos controlados, en particular el caso “Fideicomiso Nordelta SA - Niella,
Reinaldo c/DGI s/recurso directo de organismo externo”. En general, estos emprendimientos consisten
en la urbanización y venta de lotes, para la cual el vendedor tuvo a su cargo la construcción de las obras
de infraestructura necesarias para llevar a cabo su comercialización, y que luego las parcelas comunes y
las obras sobre estas (club house, canchas deportivas, zonas de recreación, etc.) se deben transferir por
disposiciones normativas a título gratuito a un ente bajo la figura de una sociedad anónima constituida
en el marco previsto en el artículo 3 de la ley 19550, asociaciones civiles u otros organismos, para que
estas las administre con destino al uso común de los titulares de los lotes adquiridos. A los efectos de
este trabajo, a estas últimas se las denomina indistintamente “asociaciones civiles” o “sociedades
administradoras”.
La actividad en cuestión es generalmente desarrollada por un Fideicomiso de Administración, quien
efectúa la urbanización y comercialización de lotes obtenidos de la subdivisión de una superficie de
tierra. En este caso, la actividad es desarrollada cumplimentando las distintas ordenanzas de
urbanización según la ubicación jurisdiccional del loteo. En la mayoría de las provincias, este régimen se
encuentra legislado por normas -leyes u ordenanzas- que son de cumplimiento obligatorio para que el
emprendimiento quede regularizado en los términos y características mencionadas.
A título enunciativo podemos mencionar las normas principales que rigen en el país y sus contenidos
esenciales:
a) En la Provincia de Buenos Aires, en los emprendimientos denominados “Clubes de campo”, dentro de
las obligaciones del fiduciario se encontraba la de realizar los trámites necesarios para completar la
urbanización del predio, afectar a este al régimen de la ley 13512, al previsto por la ley 8912
reglamentado por el decreto 9404/1986 de la Provincia de Buenos Aires -legislación provincial específica
en materia de clubes de campo- o al que mejor se adecuara a las características propias del
emprendimiento conjunto. Cabe agregar que el decreto reglamentario(1) de la citada ley 8912 de la
Provincia de Buenos Aires -relativa a los clubes de campo- establece en su artículo 1, inciso a), que “una
entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino
residencial será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la
prestación de los servicios generales”.
b) La ordenanza de loteos especiales 8606, y su modificación 10760 de la Ciudad de Córdoba, regula
estos emprendimientos instituyendo un régimen de “Urbanización Residencial Especial” que lo define
como “aquella con una dimensión máxima de 15 a 50 ha (según esté ubicada dentro o fuera de la Avda.
de Circunvalación) que cuente con parcelas destinadas a uso residencial y superficies destinadas a
actividades deportivas, recreativas y sociales, existiendo entre ambas una relación funcional y jurídica
inescindible, teniendo accesos controlados conformando el conjunto un recinto cerrado en su
perímetro ... Las superficies destinadas al área recreativa no podrán ser cedidas o enajenadas
separadamente de las que constituyen el sector residencial y esta unidad debe estar garantizada
mediante la concertación de relaciones jurídicas. Deberá existir el dominio individual en las parcelas de
uso residencial y para las áreas recreativas las alternativas que el urbanizador proponga y la
municipalidad apruebe, debiendo constituirse en forma previa un ente jurídico que asegure la
continuidad del régimen. El mismo debe asegurar la provisión de los servicios de mantenimiento”.

2. c) Decreto 313/1982 de la Provincia de Neuquén. Se remite al decreto 8912/1977 (Uso de Suelo de la
Provincia de Buenos Aires), por lo que resuelve adoptar las normas de los artículos 64 a 69 hasta que la
provincia dicte sus propios reglamentos.
d) Decreto. 3086 /1997 de la Provincia de Río Negro. El mismo crea el Régimen de Consorcio Parcelario.
Podrá aplicarse sobre un área territorial continua, con las siguientes condiciones: fijación de un destino
determinado; la autorización de la autoridad territorial o el municipio respectivo; inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble de un Reglamento; constitución de una asociación de propietarios
responsable del funcionamiento del consorcio; creación de parcelas de dominio privado y uso exclusivo,
junto con parcelas de uso común, cuyo dominio se constituirá a favor de la Asociación de Propietarios.
e) Decreto 963/1985 de la Provincia de Santa Fe. La implementación del Régimen de Propiedad
Horizontal es viable en la provincia en función del mismo, que permite inscribir certificaciones parciales
de obra, reservándose el propietario del terreno una unidad terminada a la que se adicionará la
superficie de las unidades no terminadas.
Como puede apreciarse, estas ordenanzas contienen conceptos similares de la ley 8912 de la Provincia
de Buenos Aires, con relación al tratamiento jurídico de las parcelas de uso común donde se realizaran
las mejoras consistentes en áreas recreativas, salones de fiestas, edificaciones de ingresos, etc.
A continuación desarrollaré y analizaré las distintas posturas doctrinarias y jurisprudenciales acerca del
encuadramiento fiscal frente al IVA de los loteos con fines urbanísticos, para culminar con el reciente
pronunciamiento de la CNFed. Cont. Adm. (Sala II - 8/10/2015), en los autos “Fideicomiso Nordelta SA -
Reinaldo Niella c/Dirección General Impositiva s/recurso directo de organismo externo”. El Fisco, a
través de dictámenes y una determinación de oficio y el Tribunal Fiscal de la Nación consideraron
gravadas en el IVA las ventas de lotes en los barrios cerrados por aplicación del principio de la “realidad
económica”, dejando de lado el formato jurídico de la operación, en el entendimiento de que la misma
implicaba la transferencia de dominio de las obras de infraestructura realizadas por el desarrollista a los
adquirientes de los lotes que conforman los distintos barrios aplicando el artículo 3, inciso b), de la ley
del IVA, criterio que fue revocado por la CNFed. Cont. Adm. (Sala II - 8/10/2015).
El caso bajo análisis: Nordelta SA y Reinaldo Niella, el 14/10/1998, celebraron un contrato de
fideicomiso con el objeto de realizar un emprendimiento conjunto consistente en desarrollar en las
parcelas de propiedad de Nordelta SA alguno de los complejos residenciales integrantes del
emprendimiento urbano integral “Nordelta”, que concentraba: a) distintos complejos residenciales y
barrios cerrados; b) sectores deportivos; c) sectores comerciales; d) sectores educativos; e) espacios
comunes, áreas verdes, lagos y espacios recreativos, entre otros.
A tales efectos, los fiduciantes transfirieron el dominio fiduciario de determinadas parcelas de la
Circunscripción III del Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires, y los fondos necesarios para la
realización de las obras -instalaciones deportivas, club house, caminos, redes de servicios, etc.-.
Nordelta Administradora Fiduciaria SA (integrada por Nordelta SA, Consultivo Inmobiliaria SA y Einetius
SA) fue designada como fiduciaria.
La fiduciaria fue la encargada de realizar en los inmuebles transferidos en fiducia los complejos
urbanísticos destinados a la venta de lotes y construcción de viviendas.
Dentro de las obligaciones del fiduciario se encontraba la de realizar los trámites necesarios para
completar la urbanización del predio, afectar a este al régimen de la ley 13512, al previsto por la ley
8912 y por el decreto 9404/1986 de la Provincia de Buenos Aires -legislación provincial específica en
materia de clubes de campo- o al que mejor se adecuara a las características propias del
emprendimiento conjunto.
Nordelta SA obtuvo la aprobación del proyecto por el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires y del
Municipio de Tigre, en el marco de lo establecido en el decreto ley 8912/1977 de ordenamiento territorial
y uso del suelo de la Provincia de Buenos Aires. El fiduciario podía crear, constituir y/o fundar las
entidades que considerase apropiadas para la administración de las cosas comunes o eventualmente la
prestación de servicios a la comunidad; a tal efecto, el fiduciario creó las asociaciones civiles en cada
uno de los barrios (Barrancas del Lago, Las Glorietas y La Alameda); completados los trabajos de
construcción, el fideicomiso procedió a ceder en forma gratuita los terrenos y las instalaciones -
calles, club house, espacios para deportes, etc.- que conforman las partes comunes, a las asociaciones
civiles sin fines de lucro (sociedades administradoras) creadas para la administración de cada barrio.
Además, el fideicomiso convino ceder las instalaciones de redes de servicios a los prestadores de los

3. mismos -Edenor SA, Gas Natural SA, Telecom SA y otros-. Una vez transferidas las obras y aprobado el
proyecto por las autoridades pertinentes, se procedió a la enajenación de los lotes que integran cada
barrio, celebrándose las escrituras traslativas de dominio de los terrenos. Por encuadrar la operación en
las previsiones del decreto ley 8912 y del decreto 9404/1986, en la misma escritura y en forma conjunta
e inescindible se cede el derecho de uso de las partes comunes, lo que se materializa mediante la venta
de acciones de la asociación civil (sociedad administradora) titular de dominio de las partes comunes de
cada barrio. Según surgía del contrato de fideicomiso, su objeto se cumpliría con los aportes integrados
por los fiduciantes y con la incorporación a ese contrato, en carácter de adherentes, de los terceros que
desearan adquirir los futuros lotes (fideicomisarios) quienes mediante sus aportes posibilitarían el mejor
cumplimiento del objetivo; se estableció que los fiduciantes, quienes participaban del negocio en partes
iguales, fueran los beneficiarios de las ganancias o beneficios provenientes de la venta de los lotes a
terceros a la finalización del plazo estipulado en el contrato.
Al enajenar los lotes integrantes de cada barrio y la acción de la asociación civil sin fines de lucro, el
fideicomiso consideró que dichas operaciones no debían tributar el IVA.
II - POSTURAS ACERCA DEL ENCUADRAMIENTO FISCAL FRENTE AL
IVA
2.1. Dictamen (Dir. Asesoría Legal Impositiva y Recursos de la Seguridad Social) 3/2005
Por medio del citado dictamen, se estableció que si bien la venta de lotes no se encuentra gravada por
el impuesto al valor agregado, la parte del precio correspondiente a las obras realizadas sobre los
espacios comunes, se considera alcanzado por dicho gravamen en base al principio de la realidad
económica.
La actividad del contribuyente (fideicomiso de administración) que se analiza es la urbanización y
comercialización de lotes obtenidos de la subdivisión de una superficie de tierra. En este caso, la
actividad es desarrollada por medio de un fideicomiso de administración pero, al respecto, la
característica del sujeto carece de interés a los fines del análisis de las cuestiones controvertidas del
dictamen (Dir. Asesoría Legal Impositiva y Recursos de la Seguridad Social) 3/2005.
Según se describe en el citado dictamen, para la ejecución del emprendimiento, el contribuyente optó
por la aplicación de la ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires relativa a los clubes de campo,
reglamentada por el decreto 9404/1986, mediante la cual se atendió a los efectos singulares de los
clubes de campo que exigían una regulación diferenciada de las urbanizaciones ordinarias.
Como se mencionó en la introducción, el contribuyente conformó una entidad jurídica (asociación bajo
forma de sociedad) a la cual transfirió a título gratuito las partes comunes constituyéndose, a favor de
cada una de las parcelas, derechos reales de servidumbre de uso perpetuo.
Literalmente, se menciona que “...el fideicomiso, a través de su administradora fiduciaria, lleva a cabo
las obras sobre inmueble propio -de infraestructura, tales como agua, cloacas, energía eléctrica; el
tratamiento de las vías de circulación y acceso, la parquización y forestación y construcción de las obras
de equipamiento deportivo y sociocultural- y luego transfiere gratuitamente dichas fracciones -que serán
destinadas a uso común- a las distintas asociaciones civiles de los barrios integrantes del
emprendimiento urbano”.
Asimismo, se previó que “...al comprar los lotes los compradores adquieren, en forma inescindible de
los mismos, una acción de dicha asociación, título que los habilita al uso de los espacios comunes. A su
vez, la Asociación Civil constituye derecho real de servidumbre de uso perpetuo a favor de cada una de
las parcelas”.(2)
Cabe agregar que el decreto reglamentario(3) de la ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires, relativa a
los clubes de campo, establece en su artículo 1, inciso a), que “una entidad jurídica que integren o a la
que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial será titular del dominio de las
áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestación de los servicios generales”.
Es decir que, una vez desafectados los espacios comunes, se comercializarán las parcelas surgidas del
loteo, tal como lo establece el artículo 8 del decreto 9404/1986, el cual dispone que: “...no podrán
transmitirse las parcelas con destino residencial hasta tanto se registre la adquisición de dominio de las
áreas de esparcimiento y circulación en favor de la entidad jurídica consignada en el artículo 1...”.
La operación de venta descripta en el dictamen consistió en la venta de lotes, sin que los mismos
incluyeran ningún tipo de mejoras en su superficie. No obstante, el Fisco interpretó que “...resulta del

4. negocio, más allá de sus formas jurídicas, la pertinencia de aplicar el impuesto al valor agregado en la
parte del precio de venta de los lotes correspondiente a la obra sobre inmueble propio de la totalidad de
las obras que, por una razón de realidad económica, se encuentran incluidas en el precio de venta de la
parcela. Agrega que no se entiende admisible que por efectuarse la cesión a título gratuito de las obras
comunes a una sociedad administradora, el valor agregado por las mismas no se encuentre contemplado
como parte integrante del precio del lote”.
A continuación, se menciona que “idéntico criterio entiende que resulta aplicable sobre el monto
asignado como valor de la acción de la asociación civil incluida en el precio total, importe que representa
también una parte del precio de las obras construidas sobre inmueble propio”.
“No resulta admisible que por efectuarse la cesión a título gratuito de las obras comunes a una
sociedad administradora, el valor agregado por las mismas no se encuentre contemplado en el precio de
venta de los lotes”.
De esta manera, interpreta el Organismo Recaudador que el monto que abona cada comprador para
adquirir la acción más el monto que se abona por el lote, remunera el precio correspondiente a las obras
de infraestructura llevadas a cabo por la administradora fiduciaria sobre el inmueble de su propiedad
destacando que, más allá de la adopción de cualquier forma jurídica que se utilice para la transferencia
del dominio de los espacios comunes, la realidad económica del negocio llevado a cabo por el
contribuyente implica la ejecución de obras sobre inmueble propio, actividad alcanzada por el impuesto
al valor agregado -art. 3, inc. b), ley del gravamen-.
2.2. Dictamen (DAT) 41/2006
En un caso de loteos en barrios cerrados similar al descripto en el dictamen 3/2005 y en respuesta a
una apreciación formulada por el propio contribuyente relacionada con la acción que transfería la
sociedad administradora explicaba los siguiente: “El costo de cada acción no se conoce exactamente al
venderla; se hace una estimación razonable al comienzo para fijar su precio; que significa en forma
aproximada el monto a invertir en la ejecución de las obras de infraestructura y del costo de la tierra
que en su conjunto serán donados a la asociación civil de cada barrio del Fideicomiso...”.
La respuesta del Fisco fue la siguiente: “De ello infiere que ... parte del precio que abona cada
comprador para adquirir la acción de la asociación civil, título que lo habilita al uso de los espacios
comunes, remunera el precio correspondiente a las obras de infraestructura llevadas a cabo por la
administradora fiduciaria sobre inmuebles propios”.
Por lo expuesto, concluye que “más allá de la adopción de cualquier forma jurídica que se aplique para
la transferencia del dominio de los espacios comunes, la realidad económica del negocio llevado a cabo
por el contribuyente del rubro implica la ejecución de obras sobre inmueble propio, actividad alcanzada
por el impuesto al valor agregado -artículo 3, inciso b) de la ley del gravamen-”.
Este dictamen merece las mismas consideraciones que el dictamen 3/2005, por lo que nos remitimos a
lo expuesto en el punto 2.1.
2.3. “Fideicomiso Nordelta” - Tribunal Fiscal de la Nación - Sala A - 30/7/2013
La resolución del Tribunal Fiscal y sus fundamentos
Como había comentado el fideicomiso, había considerado excluida del impuesto al valor agregado la
venta de las parcelas de uso privado y también la enajenación de las acciones de las sociedades
anónimas sin fines de lucro -tres, una por cada barrio-, creadas al amparo del marco normativo vigente
en la Provincia de Buenos Aires.
Por aplicación del principio de la realidad económica, el Fisco interpretó que se había verificado el
hecho imponible “venta de obra sobre inmueble propio” -art. 3, inc. b), LIVA-. Consecuentemente,
determinó de oficio el impuesto al valor agregado de los períodos fiscales desde enero de 2002 a
diciembre de 2005, con más intereses resarcitorios, y aplicó multa por omisión, conforme el artículo 45
de la ley 11683. Todo ello en consonancia con la postura adoptada en los dictámenes 3/2005 y 41/2006.
El Tribunal, con los votos de los doctores Buitrago y Adorno, confirman -en lo que nos interesa- la
resolución del organismo de fiscalización en los siguientes términos: “la importancia de atender a los
efectos económicos que crea cada negocio fiduciario en particular y, en tal sentido señaló que se debe
interpretar los hechos a través del criterio de la realidad económica para determinar el tratamiento
tributario aplicable al fideicomiso, no porque la forma jurídica sea inadecuada, que es el caso al que

5. alude el artículo 21 de la ley 11683, sino porque al resultar adecuada a demasiadas situaciones
económicas distintas genera el mismo efecto”.
Comparte la opinión del Organismo Fiscal, puesto que “más allá de la adopción de cualquier forma
jurídica que se aplique para la transferencia del dominio de los espacios comunes, la realidad económica
del negocio llevado a cabo por el contribuyente del rubro implica la ejecución de obras sobre inmueble
propio, actividad alcanzada por el impuesto al valor agregado”.
Nuestras críticas han sido explicitadas en el punto 2.1. y las que efectúa la doctrina acerca de este
pronunciamiento serán vertidas en los puntos siguientes.
2.4. Dictamen (DAT) 58/2008
Se consulta sobre el encuadramiento frente al IVA de las obras de un emprendimiento urbanístico de
fraccionamiento y venta de terrenos, consistentes en el trazado y asfalto de calles, y el tendido de redes
de agua, luz y gas, que cederá gratuitamente al Municipio.
El dictaminante se pronunció en los siguiente términos: “Se concluyó que las fracciones proporcionales
de terreno que se entreguen a la entidad Municipal con destino al trazado de calles revisten carácter de
gratuitas por lo que las obras realizadas sobre ellas, estarán sujetas a lo dispuesto por el artículo 58 del
decreto reglamentario de la ley del tributo, esto es, corresponderá reintegrar en el período fiscal en que
tal hecho ocurra el crédito por impuesto que se hubiere computado por los bienes y/o servicios y/o
locaciones, empleados en la obtención de las obras en cuestión”.
Este dictamen trata de loteos sin la figura de la sociedad administradora de espacios comunes, o sea el
caso de los “barrios abiertos”. De acuerdo con lo descripto en esta posición, no se advierte cuál es la
diferencia, si de donaciones se trata a organismos públicos (municipios, proveedores de servicios
públicos de electricidad, gas, agua, etc.) que en este caso debo reintegrar créditos fiscales y en otro
casos, según los dictámenes 3/2005 y 41/2006, debo pagar el IVA por toda la obra (calles, luz, gas,
espacios recreativos, club house, etc.) aplicando el artículo 3, inciso b), de la LIVA por el solo hecho de
que el barrio sea cerrado o con una urbanización especial. La dictaminante se pronuncia por la no
gravabilidad de las obras que deben ser donadas al municipio porque revisten el carácter de gratuitas
sujetas a lo dispuesto por el artículo 58 del decreto reglamentario (devolución de crédito fiscal), dejando
como diferencia con los dictámenes 3/2005 y 41/2006 que las mismas obras estén gravadas como obra
sobre inmueble propio según el artículo 3, inciso b), de la LIVA. Va de suyo que, entre este dictamen y el
3/2005 y 48/2006, existe una clara contradicción y una discriminación sin lógica entre un barrio cerrado
y un barrio abierto, por lo menos en las obras cedidas a título gratuito comunes a ambos.
2.5. Dictamen (DAT) 78/2009
Se consulta el tratamiento en el IVA de las obras de infraestructura -implican el trazado y apertura de
calles, tendido de redes, etc., que se ceden gratuitamente al municipio, si se encuentra alcanzado en lo
que se refiere al valor proporcional de las citadas obras- al venderse los lotes. Aclara que no se trata de
un barrio cerrado y no hay vehículo para la administración de cosas comunes.
“Se concluyó que las fracciones proporcionales de terreno que se cedan en virtud de las normas que
hacen a la concreción de una urbanización en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires revisten el
carácter de gratuitas por lo que las obras realizadas sobre ellas estarán sujetas a lo dispuesto por
el artículo 58 del decreto reglamentario de la ley del tributo, esto es, corresponderá reintegrar en el
período fiscal en que tal hecho ocurra el crédito por impuesto que se hubiere computado por los bienes
y/o servicios y/o locaciones, empleados en la obtención de las obras en cuestión.
Sin perjuicio de ello, se aclaró que si producto de la creación del barrio en cuestión el fideicomiso debe
realizar obras vinculadas con la prestación de servicios públicos, obteniendo una contraprestación por las
mismas, ya sea directamente o mediante compensación por acuerdos que realice con las empresas
prestadoras de esos servicios, dichas obras revestirán el carácter de onerosas, por lo que se hallarán
alcanzadas por el impuesto”. Va de suyo que si estas obras hubieran sido cedidas a título gratuito,
tendrían el mismo efecto tributario del párrafo anterior.
Analizando este dictamen y su antecesor, considero que si partimos de la premisa avalada por el fallo
de la Cámara en la causa “Fideicomiso Nordelta” (ver pto. 2.11.) de que la venta de lotes en los “barrios
abiertos” no se encuentra alcanzada por el IVA, los créditos fiscales no se pueden computar porque
forman parte del costo de las obras de urbanización, mal se podrían devolver dichos créditos [art. 12,
inc. a), de la ley y art. 58, primer párr., DR] establece que el reintegro del crédito fiscal solo procede
para locaciones de obras gravadas.

6. 2.6. Cecilia Castro y Néstor Cáceres
Ambos profesionales atacan el dictamen 3/2005 interpretando que las obras e infraestructura en
espacios comunes no están alcanzadas por el IVA. Básicamente, atacan la inaplicabilidad del principio de
la realidad económica en los siguientes términos:
“(...)
Obligados a interpretar la disposición contenida en el citado artículo 2 de la ley 11683, resulta pertinente
determinar con certeza si en el caso de las operaciones descriptas en el dictamen(DALIRSS) 3/2005,
dictamen 41/2006 se han utilizado ‘estructuras jurídicas inadecuadas’ para llevar a cabo la
comercialización de los lotes.
En un reciente trabajo(4) sobre este instrumento de hermenéutica jurídica que todavía conserva nuestra
legislación tributaria desde el año 1946, ampliamente utilizado por la administración fiscal a partir de la
influencia de Dino Jarach, se han resumido las principales características y novedosa jurisprudencia
sobre este anacrónico criterio de la realidad económica. En dicho trabajo se menciona la opinión de la
doctrina en el sentido de que ‘...si de lo que se trata es de combatir el fraude a la ley, el juez puede
hacerlo acudiendo a la verdadera naturaleza del contrato propuesto por las partes. En consecuencia, el
principio de realidad económica resulta ser un mero instrumento ornamental, que sustantivamente no
quita ni pone nada, porque si el elemento económico se encuentra normativizado, es de obligada
observancia, y si no, el Juez no puede sustituir la norma por la realidad económica. De esta manera, se
concluye en que la forma de luchar contra el fraude a la ley, tanto en el derecho civil como en el derecho
tributario, es la misma, razón por la cual no hace falta recurrir a la significación económica para marcar
la diferencia, sino que basta con develar la verdadera naturaleza jurídica de los contratos’.
A su vez, en el comentario que se efectúa del fallo emitido por la Sala C del Tribunal Fiscal de la Nación
del 19/8/2005, en la causa ‘Ferioli, Oscar s/recurso de apelación-Imp. a las Ganancias’relativo a la
aplicación del principio de realidad económica, los jueces concluyen que el sentido del mismo es dar
prioridad a las estructuras jurídicas utilizadas por los particulares, siendo su impugnación un
temperamento subsidiario, lo que implica la excepcionalidad del apartamiento de tales estructuras,
cuando las formas jurídicas adoptadas sean “radicalmente inapropiadas”.(5)
2.7. Julián A. Martín
Este destacado tributarista, haciendo un racconto de las dificultades interpretativas de la aplicación del
IVA en los fideicomisos, se pronuncia acerca de la resolución del Tribunal Fiscal en la causa “Fideicomiso
Nordelta”, en estos términos: “...3.5.2. Vale mencionar ahora la causa ‘Fideicomiso Nordelta’ (Sala A -
30/7/2013) del Tribunal Fiscal de la Nación, donde el Fisco cuestionó la no tributación sobre el valor de
las obras que se enajenaban en el precio de venta de los terrenos, pero que jurídicamente se
instrumentaban de manera separada. La posición fiscal considera que el precio de la venta de acciones,
que da derecho al uso de las instalaciones (en nuestra opinión, la obra es transferida, pero no sobre el
inmueble propio que se está vendiendo, sino sobre el inmueble o espacio común a todos los
propietarios; por lo cual, no habría hecho imponible)...”.(6)
2.8. Marcelo R. Corti
También relacionado con el fallo “Nordelta”, se pronuncia en los siguientes términos:
“Conforme opináramos en el artículo publicado, disentimos con el criterio oficial que, en la causa objeto
de análisis, resultara convalidado por el Tribunal Fiscal.
No nos parece ajustado a derecho desestimar la forma jurídica empleada puesto que no
resulta ‘inadecuada’, conforme lo requiere la ley de procedimiento, considerando que la estructura
jurídica empleada es la que fue especialmente creada por los órganos de Gobierno de la Provincia de
Buenos Aires para la organización y desarrollo de este tipo de emprendimientos inmobiliarios. Se está
creando un impuesto sin ley, violentando el principio constitucional de legalidad.
No basta la intención del desarrollador de obtener un lucro con la venta del terreno y de las obras
realizadas. Se requiere, para que se perfeccione el hecho imponible, que se transfieran al adquirente las
obras efectuadas sobre inmueble propio. Ello no ocurre ya que el comprador no adquiere las obras sino
la acción de la entidad propietaria de las obras realizadas.
La venta de la acción de la sociedad propietaria de las áreas comunes y de las obras en ellas efectuadas
no equivale a la venta de las obras sobre inmueble propio. Es incuestionable que las obras siguen
perteneciendo a la entidad jurídica creada y en ningún momento se produce el cambio de su

7. titularidad dominial. Fueron y serán propiedad de la sociedad administradora del barrio, nunca de sus
accionistas que sólo adquieren el derecho de uso por la constitución a su favor del derecho real de
servidumbre de uso perpetuo”.
“...Entendemos que para validar el temperamento seguido por el Fisco, debería modificarse la ley del
impuesto, incorporando expresamente en las previsiones del hecho imponible el supuesto analizado en
la presente colaboración.
De sostenerse el principio de realidad económica a ultranza se llegaría a que la venta de las acciones de
una sociedad anónima propietaria de un inmueble, genera el hecho imponible venta de inmueble”.(7)
2.9. Teresa Gómez y Juan C. Partesi
Estos autores realizan un análisis del dictamen 48/2006, transcribiendo las partes interesantes del
caso.
En referencia a los countries constituidos por el régimen de geodesia (D. 9404/1986) se pronuncia:
“Bajo esta forma, el comprador adquiere una superficie propia (lote), y una participación social o acción
de una persona jurídica (SA, Asoc. Civil o SA sin fines de lucro) que es titular de los espacios
circulatorios y de las áreas deportivas y sociales. Es decir que quien compra el lote o parcela, no compra
los espacios comunes, sino un derecho personal de naturaleza asociativa a su respecto. En estos casos
no es dudoso, a nuestro criterio, que la enajenación de los derechos societarios no es gravable con el
IVA.
“En nuestra opinión tanto la suposición de simulación como la recurrencia a la teoría de la realidad
económica son improcedentes.
Según el artículo 2 de la ley 11683, cuando los contribuyentes sometan los actos, situaciones y
relaciones económicas que efectivamente realicen ... a formas o estructuras jurídicas que no sean
manifiestamente las que el derecho privado ofrezca o autorice para configurar adecuadamente la cabal
intención económica y efectiva de los contribuyentes, se prescindirá en la consideración del hecho
imponible real de las formas y estructuras jurídicas inadecuadas y se considerará la situación económica
real como encuadrada en las formas o estructuras que el derecho privado les aplicaría con
independencia de las escogidas...
Debe mediar entonces:
* forma o estructura jurídica manifiestamente ajena al negocio real (descartable) y
* otra forma o estructura jurídica en que el negocio real se subsuma (aplicable).
Este principio sirve para contener la elusión evitando que se burlen las normas tributarias a través de
formalismos jurídicos inapropiados, pero no para imponer obligaciones fiscales más allá de lo establecido
por la ley, violando garantías constitucionales de los contribuyentes, lo que ocurre cuando el Fisco
prescinde de las formas utilizadas aunque no sean ‘inadecuadas’ ni ‘manifiestamente
improcedentes’ supuesto básico para la aplicación del principio so pena de conferir al derecho tributario
preeminencia sobre el derecho privado y aun sobre la Constitución Nacional. La realidad económica
prevalece cuando el contribuyente, con evidente propósito de elusión fiscal, utiliza una estructura
jurídica notoriamente inadecuada, o cuando se configura abuso de las formas del derecho privado.
Pero ello no puede ser predicado respecto de la organización y negociación de urbanizaciones
especiales conforme a un régimen alternativo, legal, lícito, sancionado y reglamentado precisamente
para ese fin...”.(8)
2.10. Mónica S. Yerise
La autora expone su posición ante el Fallo “Nordelta SA” ya desarrollado que en su parte medular
expresa: “...Entendemos que el hecho de que se transfiera el dominio de las partes comunes -incluyendo
las obras de infraestructura- a una sociedad o asociación sin fines de lucro para que las administre, en
lugar de ser transferidas a los adquirentes de los terrenos -porque así lo establece la legislación
provincial dictada con el fin específico de regular los clubes de campo y los barrios cerrados-, no autoriza
al Fisco a desconocer la realidad contractual aun cuando el goce de esos espacios se plasme a través de
un mecanismo del que resulta una operación no alcanzada o exenta del impuesto, como lo es la
transferencia de acciones y la constitución de una servidumbre real de uso. Caso contrario, se estarían
creando nuevos hechos imponibles no previstos por la ley del gravamen”.(9)

8. 2.11. ”Fideicomiso Nordelta SA - Niella, Reinaldo C/DGI s/recurso” - CNFed. Cont. Adm. - Sala II -
8/10/2015
Finalmente, el caso llegó a la Cámara del título quien revocó el pronunciamiento del Tribunal Fiscal.
Para arribar a esa posición es interesante transcribir los aspectos salientes de la resolución que ese
expide sobre el caso, no gravando la venta de los lotes ni la transferencia accionaria de las sociedades
administradoras fundamentando las mismas en los siguientes términos
“1, inc. c)...
VIII. Que en autos, tal como se adelantara y según se destaca en la propia resolución determinativa, la
contribuyente ajustó su proceder a los términos de la normativa provincial citada (del decreto provincial
9404/86) en el considerando que VI, cuya legitimidad no ha sido objetada por el Fisco Nacional,
adoptando para su emprendimiento la figura del club de campo allí previsto, que implica que:
- la subdivisión del terreno origina parcelas de dominio independiente, cuyos propietarios forman un
ente jurídico que será el titular del dominio de las áreas de recreación y esparcimiento (así como de las
áreas de circulación), y la encargada de los servicios generales;
- al transmitirse el dominio de cada lote o parcela, deberá constituirse un derecho real de servidumbre
de uso sobre las mencionadas áreas de recreación y esparcimiento;
- la entidad titular de los espacios comunes puede adoptar diversas formas, pero es usual que los
desarrolladores utilicen, dentro de las previstas por el art. 3 de la ley de sociedades comerciales, la de
las sociedades sin fines de lucro, que le permite a aquéllos ejercer un control de la sociedad
administradora y representar el capital en acciones (ver Ricciardi Lima, Sebastián J.: ‘El impuesto al
valor agregado en los barrios cerrados y clubes de campo. Aplicación del Principio de la Realidad
Económica’ - LL - 31/10/2008 - T. 2008- F - Sec. Doctrina - págs 1013 a 1021)”.
“...Con tal aclaración, corresponde entonces establecer si la operatoria concertada puede subsumirse
en los términos de las normas tributarias mencionadas.
Cabe precisar, en primer lugar, que la venta de los lotes no se encuentra alcanzada por el gravamen,
mientras que las ventas, locaciones indicadas en el inciso c) del artículo 3 e importaciones definitivas de
títulos valores y de acciones se encuentra exenta.
En tales condiciones, en las presentes actuaciones, las ventas de cada uno de los lotes de terreno,
sobre el que se transfiere el dominio, no se encuentra alcanzada por el impuesto al valor agregado.
Asimismo, la transferencia de la propiedad de la acción de cada una de las asociaciones civiles -titulares
del dominio de los espacios comunes-, se halla exenta del gravamen. De tal modo, por ninguna de las
dos operaciones, que fueron reconocidas por el ente fiscal como simultanea e inescindiblemente
concertadas a los efectos de sustentar el ajuste (en este punto, no debe soslayarse que en la resolución
determinativa, el ente fiscal parte de la consideración de que al comprar un lote los sujetos involucrados
adquieren en forma inescindible una acción de la asociación civil”.
“...En este punto, la recurrencia al principio de la realidad económica resulta a todas luces insuficiente
para sustentar el ajuste, en tanto la aplicación de dicho principio no debe vulnerar el de legalidad,
extendiendo el alcance de las normas tributarias a supuestos no contemplados por estas, tanto más
cuanto, como aquí ocurre, se configura un supuesto de ‘economía de opción’, en virtud del cual dentro
de un marco de posibilidades se recurre al empleo de formas jurídicas que generan un resultado que el
legislador tributario no intentó alcanzar (tal la constitución de servidumbres sobre inmuebles
propios), por lo que no se produce situación alguna de tensión éntrela conducta del contribuyente y el fin
de la ley tributaria...”.

9. III - CONCLUSIONES
1. Teniendo en cuenta los artículos 1 y 3 de la ley del impuesto al valor agregado, considero que,
atento a que la operación realizada consistía solo en la venta de parcelas y teniendo en cuenta que
dentro de su respectiva superficie no se ejecutaron mejoras u obras que pudieran interpretarse como
trabajos realizados sobre inmueble propio, dichas operaciones no están alcanzadas por el citado
gravamen y, por ende, no hay débito fiscal.
2. Interpreto que los fideicomisos como el caso analizado y en general los constituidos en otras
jurisdicciones, están obligados en el desarrollo de “loteos cerrados”, al cumplimiento de las normas que
regulan estos emprendimientos. Estas obligaciones se cristalizan a través de la transferencia a las
municipalidades a título gratuito de las obras de infraestructuras destinadas a calles y a espacios verdes
o sea cedidas al dominio público municipal. Las obras realizadas para la provisión de agua corriente,
electricidad, gas y alumbrado público son cedidas a las prestadoras de esos servicios públicos sin ningún
tipo de contraprestación por parte de estas. Las parcelas de uso común y las obras allí realizadas deben
ser cedidas a la sociedad administradora tales como club house, edificio de acceso al ingreso, canchas de
deportes varios, etc. El monto insumido en estas obras y cedidos a la sociedad administradora no
resultan operaciones alcanzada por el impuesto al valor agregado porque no hay onerosidad, condición
esencial para que se configure el hecho imponible. Tampoco hay reintegro de crédito fiscal del
fideicomiso incluido en los costos de dichas obras por tratarse de una actividad no gravada y tener el
crédito fiscal imputado como costo. Reitero que el decreto reglamentario -en su art. 58, primer párr.-
establece que el reintegro del crédito fiscal debe estar vinculado con operaciones gravadas.
3. El hecho imponible de “obras sobre inmueble propio” se configura con su respectiva enajenación. El
IVA grava las transacciones onerosas que tengan por objeto bienes inmuebles con obras incorporadas
efectuadas por empresas constructoras. Los espacios comunes y las obras efectuadas sobre ellos cedidas
a las sociedades administradoras, no son transferidos -su dominio- a los compradores, sino que se
otorga un derecho de uso sobre un inmueble ajeno a través de la adquisición de acciones o cuotas de
participación, sin facultades de disposición por parte de aquellos (compradores) de dichos espacios.
4. En la adquisición de una participación social o acción de una persona jurídica (asociación civil o SA
sin fines de lucro) que es titular de los espacios comunes y de las obras en áreas deportivas y sociales,
el comprador de la participación/acción adquiere un derecho al uso de dichos espacios, en consecuencia
no compra obras sobre espacios comunes. Por tanto la enajenación de los derechos societarios no está
gravada con el IVA -art. 1 de la ley-.
5. El principio de la realidad económica a la que alude el dictamen 3/2005 y el 48/2006 del que hace
suyo el fallo del Tribunal Fiscal en la causa “Nordelta SA”, no es de aplicación para este emprendimiento
inmobiliario. Mi opinión está resumida, más allá de abundantes pronunciamientos sobre este concepto,
con la interpretación que efectúa en el trabajo de María Sánchez Succal y Claudia Cereijo, cuando define
el alcance del principio de la realidad económica del artículo 2 de la ley 11683 en los siguientes
términos: “En consecuencia, el principio de realidad económica resulta ser un mero instrumento
ornamental, que sustantivamente no quita ni pone nada, porque si el elemento económico se
encuentra normativizado, es de obligada observancia, y si no, el juez no puede sustituir la
norma por la realidad económica”(10) (el destacado me pertenece). Reitero que la organización y
ejecución de estas urbanizaciones especiales se conforman bajo un régimen legal, lícito, sancionado y
reglamentado precisamente para ese fin, que se adecuan a este tipo de emprendimientos modernos.
6. Si las operaciones realizadas por el contribuyente han sido efectuadas dentro del marco de las leyes
u ordenanzas vigentes de cumplimiento obligatorio, y las mismas no son violatorias de ninguna norma
del resto del ordenamiento jurídico, no cabe apartarse de los contratos que respaldaron la venta de lotes
y la adquisición de acciones de manera inescindible.
7. La pretensión del Organismo Fiscal de encuadrar esta operatoria como hecho imponible previsto en
el artículo 3, inciso b), de la LIVA con el único argumento del “principio de la realidad económica”
fulminada su interpretación por destacada doctrina y por el fallo de la CNFed. Cont. Adm., Sala II, no
hace más que dar certeza y seguridad jurídica al encuadramiento fiscal de estos emprendimientos.
Aspiro a que el Organismo Fiscal tome debida nota del verdadero alcance de estos negocios inmobiliarios
frente al IVA y acate sus conclusiones tanto en fiscalizaciones presentes y futuras como en los litigios
que se encuentren sustanciados en el Tribunal Fiscal de la Nación, y en las instancias judiciales
posteriores; caso contrario, se estaría atentando contra la correcta aplicación de instrumentos legales,
escenario de los negocios como el que nos ocupa, lo que son de cumplimiento obligatorio.
8. Para finalizar, debemos tener presente, para su análisis tributario futuro, que con la sanción del
Código Civil y Comercial de la Nación -con vigencia a partir del 1/8/2015-, los conjuntos inmobiliarios,
entre los que se incluyen los clubes de campo, barrios cerrados o privados, etc. que tenga (art. 2073), la
figura bajo estudio se encuentra legislada en el artículo 2073 en el Libro Cuarto, Título 6, resultando
preciso destacar que el artículo 2075 dispone que los conjuntos inmobiliarios de esta característica

10. deben adecuarse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones
establecidas en ese título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Con
relación a los conjuntos inmobiliarios preexistentes se deben adecuar a las previsiones normativas que
regulan estos emprendimientos.
IV - BIBLIOGRAFÍA
Castro, Cecilia y Cáceres, Néstor: “Venta de lotes. ¡Nuevo hecho imponible!” - ERREPAR - DTE - N° 319 -
octubre/2006 - T. XXVIII.
Gómez, Teresa y Patresi, Juan C.: “Problemática impositiva de los countries, clubes de campo, barrios
cerrados y otros” - ERREPAR - DTE - N° 359 - febrero/2010 - T. XXXI.
Martín, Julián A.: “Fideicomisos: A casi 20 años de su vigencia subsisten importantes dudas” - ERREPAR
- DTE - N° 412 - julio/2014 - T. XXXV.
Corti, Marcelo R.: “Nuevos aspectos a considerar en los fideicomisos inmobiliarios” - LL - Práctica
Profesional - 2011-149 - pág. 35.
Corti, Marcelo R: “El IVA de las obras de los barrios cerrados y similares. Reciente pronunciamiento del
Tribunal Fiscal” - LL - Práctica Profesional - 2013-203 - pág. 27.
Dict. (Dir. Asesoría Legal Impositiva y Recursos de la Seguridad Social) 3/2005.
Dict. (DAT) 41/2006.
Dict. (DAT) 58/2008.
Dict. (DAT) 78/2009.
“Fideicomiso Nordelta SA - Reinaldo Niella s/recurso de apelación” - TFN - Sala A - 30/7/2013.
Yerise, Mónica S.: “Clubes de campo y barrios cerrados” - ERREPAR - CT - N° 84 - febrero/2014
“Fideicomiso Nordelta SA - Niella, Reinaldo c/DGI s/recurso directo de organismo externo” - CNFed Cont.
Adm. - Sala II - 8/10/2015.
Molina Sandoval, Carlos: “El fideicomiso en la dinámica comercial” - 3ª ed. - Ed. I.B de F.
Notas:
(1) D. 9404/1986 - BO: 19/1/1987
(2) Sociedad anónima constituida en el marco de lo previsto en el art. 3, L. 19550
(3) D. 9404/1986 - BO: 19/1/1987
(4) Sánchez Succar, María y Cereijo, Claudia: “La reciente jurisprudencia del Trib. Fiscal sobre el
principio de la realidad económica” - ERREPAR - PAT - N° 526 - noviembre/2005
(5) Castro, Cecilia y Cáceres, Néstor: “Venta de lotes. Nuevo hecho imponible” - ERREPAR - DTE -
N° 319 - octubre/2006 - T. XXVII - pág. 960
(6) Martín, Julián A.: “Fideicomisos: a casi 20 años de su vigencia subsisten importantes dudas” -
ERREPAR - DTE - N° 412 - julio/2014 - T. XXXV
(7) Corti, Marcelo R.: “El IVA de las obras de los barrios cerrados y similares. Reciente
pronunciamiento del Tribunal Fiscal” - LL - Práctica Profesional - 2013-203 - pág. 27
(8) Gómez, Teresa y Pratesi, Juan C.: “Problemática impositiva de los countries, clubes de campo,
barrios cerrados y otros” - ERREPAR - DTE - N° 359 - febrero/2010 - T. XXXI - pág. 103
(9) Yerise, Mónica S. “Clubes de campo y barrios cerrados. Impuesto al valor agregado. Obras de
infraestructura sobre espacios comunes. Reciente jurisprudencia” - ERREPAR - CT - N° 84 -
febrero/2014

11. (10) Sánchez Succar, María y Cereijo, Claudia: “La reciente jurisprudencia del Tribunal Fiscal
sobre el principio de realidad económica” - ERREPAR - PAT - N° 526 - noviembre/2005