El documento describe una situación ética compleja en la que una empresa consultora fue contratada para auditar y monitorear promociones inmobiliarias financiadas por un banco. La empresa rechazó un soborno de un promotor y en su lugar negoció un presupuesto razonable, ganando la confianza del banco y aumentando su negocio de auditoría de promociones en los años siguientes.
1. Describe la situación demayor complejidad ética a la cual te hayas enfrentado
en tu vida profesional o académica y cómo tu aportación ayudó a solucionarla.
Auditando promociones
2. Promotor / Constructor Banco
Debe dinero al banco, sin proyectos Se ha adjudicado un suelo
a la vista y tiene a su equipo parado. por el que adelantó el
100% del valor de
tasación en la hipótesis
de edificio terminado.
El Banco propone al promotor/constructor endeudado que
desarrolle la promoción en su suelo adjudicado
OPORTUNIDAD PROMOTOR: OPORTUNIDAD BANCO
El Promotor tendrá la El Banco desarrollará un suelo
empresa activa aun y venderá las 400 viviendas de
renunciando a los beneficios, la promoción. Saca del
lo que le asegura dos años de balance la perdida del suelo y
trabajo a sus técnicos, salda la deuda del promotor
comerciales y directivos. con los beneficios.
3. Presupuesto Promoción Viviendas VPO
Redacción de Proyectos €
Licencia €
Coste de Construcción € DEBILIDAD BANCO:
Honorarios Técnicos € El Banco se inicia en un
Gestión Promoción € sector que no es el suyo.
No sabe proyectar, ni
…
edificar, ni costes de
construcción, honorarios de
Total 40.000.000 € técnicos, honorarios por
gestión…
Valor en Venta Promoción Viviendas VPO
FORTALEZA PROMOTOR: Total 45.000.000 €
El Promotor/Constructor
conoce el sector y se
maneja como “pez en el
agua” en todas las fases
del desarrollo de una
promoción, tanto técnicas Beneficio Promoción vivienda VPO
como financieras. Sabe
que juega con ventaja
sobre el banco. Total 5.000.000 €
4. Jefe de Riesgos Banco
Analizando errores anteriores
comprueba el riesgo de la
entidad por su exposición a la
“buena voluntad” del promotor.
Impone un organismo externo de
control para el desarrollo de las
promociones financiadas.
5. OPORTUNIDAD EMPRESA CONSULTORA/TASADORA:
Realizó la tasación del suelo que se adjudicó el banco y
conoce la iniciativa del jefe de riesgos. Se ofrece al
banco para asesorar y monitorizar la ejecución de la
promoción con el objetivo de controlar al promotor.
Para ello pone a disposición un equipo de trabajo para
un informe Due Diligence de la Promoción e informe de
monitorización mensual con autorización de pagos al
promotor y subcontratistas.
Técnico Local.
Arquitecto (Sevilla) con
amplia experiencia
previa en el “lado
Técnico en Central. oscuro”. Su cometido es
Arquitecto (Madrid). controlar la promoción
Controlará y revisará y emitir informes
los informes del
técnico externo
Director Departamento mensuales remitidos a
la central.
antes de remitirlos Soy el representante y responsable de Casado, dos hijos.
al banco para liberar la empresa ante la entidad (cliente). Honorarios totales
los pagos al Dirijo y coordino todos los informes. pactados por control de
promotor. Contrato la promoción:
fijo. 7.500 €/año
Técnico control Técnico externo
7. Propuesta
El Promotor/Constructor nos propone, tanto a mi como Director de Departamento,
como a los técnicos implicados el pago de una “gratificación” si damos el OK al
banco de su presupuesto inicial.
Total 200.000 €
Promotor / Constructor Consultora
39.765.000 € 235.000 €
Banco
5.000.000 €
10. Consultora
Además de realizar el informe Due Diligence negoció en nombre
de la entidad las condiciones con el promotor. Se rehicieron los
contratos con técnicos y subcontratistas con las nueva
condiciones.
Conclusiones Informe Due Diligence
Honorarios Técnicos por encima de mercado
Honorarios Gestión por encima de mercado
Presupuesto de Contrata con partidas inexistentes
….
Presupuesto Razonable Promoción
Viviendas VPO
Banco Promotor/Constructor
+3.000.000 € Total 37.000.000. € - 3.000.000 €
Beneficio Promoción vivienda VPO
Total 8.000.000 €
11. Consultora
Además de realizar el informe Due Diligence negoció en nombre
de la entidad las condiciones con el promotor. Se rehicieron los
contratos con técnicos y subcontratistas con las nueva
condiciones.
Conclusiones Informe Due Diligence
Honorarios Técnicos por encima de mercado
Honorarios Gestión por encima de mercado
Presupuesto de Contrata con partidas inexistentes
….
Presupuesto Razonable Promoción
Viviendas VPO
Banco Promotor/Constructor
+3.000.000 € Total 37.000.000. € - 3.000.000 €
Beneficio Promoción vivienda VPO
Total 8.000.000 €
12. Consultora
Año Nª Promociones Facturación
2009 3 125.000 €
Jefe de Riesgos Banco
Tras lo buenos resultados
obtenidos de la monitorización
de promociones impone para la
aprobación de cualquier
financiación a promotor la
contratación de nuestros
servicios de auditoría.
13. Consultora
Año Nª Promociones Facturación
2009 3 125.000 €
2010 15 300.000 €
2011 47 750.000 €
Jefe de Riesgos Banco
El numero de promociones auditadas
por la consultora sigue aumentando
cada año.
14. Renunciamos a un ingreso directo e inmediato
pero a cambio nos ganamos la confianza del
Departamento de Riesgos de la entidad
financiera.
Nuestro informe se convirtió en referencia para
la concesión de financiación a promotores y el
número de promociones auditadas sigue en
aumento.
