Fuente: POMCA, Foto aéreaSector Guayabal
PROYECTODERENOVACIÓNURBANA
NUEVOGUAYABAL
Iniciativaprivada
El Área de Intervención
Un sector estratégicamenteubicado entre...
CONTEXTOMETROPOLITANO
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El escenario río representa la oportunidad
de crecer hacia dentro,
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BIO2030 estimó queel escenario río,
en su zona urbana, puede albergar 250.000
nuevas viviendas (59 % de la demanda al
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un proyecto de espacio público
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un proyecto urbano
un proyecto inmobiliario
El sector sur deMedellín fuedefinido desde
el Plan Piloto de Wiener y Sert (1951) como
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Siguiendo los lineamientos del Plan Piloto,
sectores como Guayabal y Villa Carlota, entre
otros, se consolidaron como zona...
Varios elementos del sistemanatural se
encuentran cerca al área de estudio:
El río Medellín, las quebradas la Guayabala
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ESPACIOPÚBLICO
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El áreadeestudio tieneasu alrededor
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actualmente no están...
Los sistemas detransporteMetro y
Metroplús, además de las Avenidas del Río,
Las Vegas y Guayabal garantizan facilidad de
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ESTRUCTURAURBANA
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cercanas al río tieneun gran potencial para
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El POTactual (2006) ledaal sector un
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Sin embargo, el POTno prevécambios en el
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sector, limita a 5 pisos el crecimiento ...
Además, el POT exige que el redesarrollo de
estos sectores se realice a través de Planes
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Bajo las condiciones normativas actuales,
el redesarrollo del sector sería inviable
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TERRITORIO
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PRINCIPIOSRECTORES
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Complejidad urbana
Óptimos estándares urbanísticos
PROPUESTA
SISTEMAESTRUCTURANTE
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2. Proyectos de estructura interna:
Proyectos decarácter local:
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3. Proyectos complementarios
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La localización de los usos sobre el
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DESTINACIÓNDELASCESIONES
PROPUESTA
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obligaciones:
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PROPUESTA
ALTURAMÁXIMAPERMITIDA
Se propone suprimir la restricción de 5 pisos de altura y permitir la construcción de
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APROVECHAMIENTOS
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Sesugiereun desarrollo progresivo através
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Apartir delas condiciones normativas
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alternativas de desarrollos inmobiliarios
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LAFLEXIBILIDAD
en las escalas, las formas y los
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VIABILIDADFINANCIERA
Bajo las condiciones normativas
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Estado inicial
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A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se present...
30% dedesarrollo
DESARROLLOPROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se prese...
50% dedesarrollo
DESARROLLOPROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se prese...
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DESARROLLOPROGRESIVO
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UNNUEVOGUAYABAL
PROPUESTA
En el sector deestudio pueden construirsealrededor de1’200.000m2 paranuevas actividades.
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Presentación entre orillas - la ribera del río medellín se regenera en el nuevo guayabal, daniel carvalho, urbam-eafit, 2013

  1. 1. Fuente: POMCA, Foto aéreaSector Guayabal
  2. 2. PROYECTODERENOVACIÓNURBANA NUEVOGUAYABAL Iniciativaprivada El Área de Intervención Un sector estratégicamenteubicado entreel Poblado, el Centro Metropolitano y el aeropuerto OlayaHerrera; dotado deunaexcelenteinfraestructuravial y detransporte. El sector incluyenumerosos suelos con bajaintensidad deuso alo largo del río.
  3. 3. CONTEXTOMETROPOLITANO BIO2030 definió tres escenarios geográficos en el ValledeAburrá: Río, llanuray ladera
  4. 4. El escenario río representa la oportunidad de crecer hacia dentro, deteniendo laexpansión en ladera, cadavez más problemática. CONTEXTOMETROPOLITANO
  5. 5. BIO2030 estimó queel escenario río, en su zona urbana, puede albergar 250.000 nuevas viviendas (59 % de la demanda al 2030) y 15’000.000 m2 de espacios destinados a actividades. CONTEXTOMETROPOLITANO
  6. 6. un proyecto de espacio público + un proyecto urbano un proyecto inmobiliario
  7. 7. El sector sur deMedellín fuedefinido desde el Plan Piloto de Wiener y Sert (1951) como zona de expansión industrial de la ciudad. Para habilitar este sector, el río fue canalizado y se construyeron las avenidas a lo largo de éste. HISTORIA
  8. 8. Siguiendo los lineamientos del Plan Piloto, sectores como Guayabal y Villa Carlota, entre otros, se consolidaron como zonas productivas. USOACTUAL TERRITORIO Barrio Colombia Guayabal Tenche Villa Carlota Ciudad del Río
  9. 9. Varios elementos del sistemanatural se encuentran cerca al área de estudio: El río Medellín, las quebradas la Guayabala y Altavista y los cerros Nutibara y la Asomadera. SISTEMANATURAL estado actual FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013 TERRITORIO
  10. 10. ESPACIOPÚBLICO estado actual El áreadeestudio tieneasu alrededor espacios públicos metropolitanos que actualmente no están bien conectados a la ciudad, pero con grandes oportunidades paramejorarlos y conectarlos para consolidar un sistema. El zoológico y el vivero municipal son dos espacios dealto valor ambiental con un gran potencial para detonar la renovación urbana del sector. FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013 TERRITORIO
  11. 11. Los sistemas detransporteMetro y Metroplús, además de las Avenidas del Río, Las Vegas y Guayabal garantizan facilidad de acceso al sector. Existe facilidad de articular el sector con la red de ciclorrutas existente. Las posibilidades de conexión peatonal entre ambas riberas son insuficientes. MOVILIDAD YTRANSPORTEPÚBLICO estado actual FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013 TERRITORIO
  12. 12. ESTRUCTURAURBANA estado actual El trazado urbano delas zonas industriales cercanas al río tieneun gran potencial para consolidar unanuevavidaurbana, contrario al trazado disperso deEl Poblado. FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013 TERRITORIO
  13. 13. El POTactual (2006) ledaal sector un tratamiento de REDESARROLLO que reconoce su potencial y su necesidad de transformación: REDESARROLLOSEGUNDOGRUPO “ …orientar procesos de transformación ya iniciados o generar nuevos en zonas con localización estratégica en la ciudad, de manera que se privilegie su transformación hacia la optimización de su potencial, permitiendo mayores aprovechamientos y diversidad de usos.” POT2006 TRATAMIENTOS TERRITORIO FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
  14. 14. Sin embargo, el POTno prevécambios en el uso del suelo, prohíbe la vivienda en el sector, limita a 5 pisos el crecimiento en altura y declara unas obligaciones de cesión de espacio público consideradas altas (20m2 x 100m2) Es necesario un cambio normativo (usos, aprovechamientos y obligaciones) para desatar el redesarrollo del sector USOSPROPUESTOS DEL SUELO TERRITORIO FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
  15. 15. Además, el POT exige que el redesarrollo de estos sectores se realice a través de Planes Parciales por grandes polígonos de tratamiento (de 10 a 50 ha), lo cual supone problemas de gestión. Es necesaria una figura de gestión flexible que permita un desarrollo progresivo de porciones de territorio más pequeñas POLÍGONOSDE TRATAMIENTODE REDESARROLLO TERRITORIO FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
  16. 16. Bajo las condiciones normativas actuales, el redesarrollo del sector sería inviable financieramentey tendríadificultades de gestión. VIABILIDADFINANCIERA 26% 10% 58% 13% -7% -$ 200.000.000.000 $ 0 $ 200.000.000.000 $ 400.000.000.000 $ 600.000.000.000 $ 800.000.000.000 $ 1.000.000.000.000 SIMULACIÓNSEGÚNNORMAS ACTUALES Estructura de costos sobre ventas PROPUESTA
  17. 17. TERRITORIO Por su localización estratégicay laoportunidad detransformación querepresentan los suelos industriales, el sector deRío Sur presenta un alto potencial de renovación urbana que hoy se encuentra desaprovechado
  18. 18. HIPÓTESISDETRABAJO RENOVACIÓNURBANAPROGRESIVA, DIVERSAYDECALIDAD Un nuevo centro de actividad y hábitat en el escenario estratégico del río Cambios normativos + Proyectos detonantes + Alianzas público-privadas
  19. 19. PRINCIPIOSRECTORES de nuestra propuesta Flexibilidad Complejidad urbana Óptimos estándares urbanísticos PROPUESTA
  20. 20. SISTEMAESTRUCTURANTE Apartir delarecualificación del trazado existentesearticulael sector con su entorno y segeneraunaestructurainterna. Estesistemaestructuranteseconstruye progresivamenteapartir delos proyectos estratégicos *Nuestrapropuestaasumequelamovilidad en el río se mantienecomo estáactualmentey debeser ajustadacon los resultados del concurso Parquedel Río Medellín. PROPUESTA FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
  21. 21. SISTEMAESTRUCTURANTE La estructura propuesta se apega a la condición predial existente. Laconformación delaestructurapropuesta sedaapartir delaconfiguración predial actual, lo cual facilitasu construcción progresiva. FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013 PROPUESTA
  22. 22. SISTEMAESTRUCTURANTE Proyectos Tres estrategias deconformación del sistema estructurante: 1. Proyectos transversales Entre Orillas: Proyectos decarácter municipal: • Parques-pasarelas sobreel río • parques municipales Zoo y Vivero • nuevaestación deMetro. PROPUESTA FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
  23. 23. Fuente: URBAM, EAFIT, Fotomontajeproyecto transversal Entreorillas. El proyecto transversal permitirálaconexión de ambas riberas, generando un espacio público articulado que aumentará el atractivo del sector para nuevos desarrollos inmobiliarios. PROPUESTA Situación Propuesta Proyecto estratégico Nueva Estación Metro
  24. 24. 2. Proyectos de estructura interna: Proyectos decarácter local: • Alameday Paseo interno • Nuevo trazado demanzanas apartir dela prediación actual. Selogran através delas reglas dejuego determinadas paralarenovación: cesiones y obligaciones. PROPUESTA FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013 SISTEMAESTRUCTURANTE Proyectos Tres estrategias de conformación del sistema estructurante:
  25. 25. Fuente: URBAM, EAFIT, Fotomontaje AlamedaNuevo Guayabal. Alameda Nuevo Guayabal Laalamedaofreceráun espacio público dealtacalidad al interior del Nuevo Guayabal Situación Propuesta PROPUESTA
  26. 26. 3. Proyectos complementarios AvenidaGuayabal Parquedel río Paseo urbano Av. Las Vegas FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013 SISTEMAESTRUCTURANTE Proyectos Tres estrategias de conformación del sistema estructurante: PROPUESTA
  27. 27. Larecualificación delaAvenidaGuayabal ofreceráespacios alos diferentes modos detransportey atraerá nuevas actividades al sector, convirtiéndose en un eje de vida y empleo. Situación Propuesta Avenida Guayabal PROPUESTA
  28. 28. USOSDEL SUELO La localización de los usos sobre el territorio debe ser flexible, estableciendo ciertos mínimos. Se sugiere un sector ideal para la implantación de equipamientos dejerarquía metropolitanao municipal. Estos han de localizarseen cercaníadelos proyectos transversales EntreOrillas. PROPUESTA USOSPROPUESTOS Actividad múltiple Sector sugerido para equipamientos FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
  29. 29. DESTINACIÓNDELASCESIONES PROPUESTA Seproponelasiguientedestinación paralas obligaciones: 5m2 x 100m2 paraparques públicos dela estructura local. 4,5m2 x 100m2 adicionales parasistemas generales: un fondo parafinanciar proyectos estratégicos. Nuevos parques y calles Alameda Nuevo Guayabal Paseo Nuevo Guayabal Parque Zoológico Pasarela sobre el río Equipamientos Infraestructura
  30. 30. PROPUESTA ALTURAMÁXIMAPERMITIDA Se propone suprimir la restricción de 5 pisos de altura y permitir la construcción de edificaciones que alcancen la altura máxima permitida por el cono de aproximación del aeropuerto EnriqueOlayaHerrera
  31. 31. APROVECHAMIENTOS YUNIDADESDEGESTIÓN Sesugiereun desarrollo progresivo através deladefinición deMicro Unidades de Actuación -MUA-, facilitando larenovación urbanaen suelos estratégicos. Estas MUApresentan superficies más prácticas para el sector privado, aceptando ciertas preexistencias y posibilitando la intervención deunamayor partedelos actores del sector delaconstrucción. PROPUESTA PROPUESTABIO2030 IC: de 3 a 4 según área
  32. 32. Apartir delas condiciones normativas propuestas, se presentan diferentes alternativas de desarrollos inmobiliarios posibles en cada uno de los rangos de Micro Unidades de Actuación propuestos. En éstas se muestran la flexibilidad del proceso y la diversidad tipológica resultante. FORMAURBANA PROPUESTA Área: 12.500 m2 Área: 3.725 m2 Área: 1.350 m2 Área: 700 m2 MUA GRANDE (mayor a 5.000m2) 4 3 2 1 MUA MEDIANA (2.700m2 a 5.000m2) MUA PEQUEÑA (700m2 a 2.700m2) PREDIOS MENORES REFORMAS O ADICIONES (menores a 700m2)
  33. 33. LAFLEXIBILIDAD en las escalas, las formas y los tiempos hacequeel proceso de renovación seamás ágil y más democrático. PROPUESTA
  34. 34. VIABILIDADFINANCIERA Bajo las condiciones normativas propuestas, la renovación en el sector es viable y atractiva parael sector inmobiliario. Si bien el desarrollo degrandes unidades presentamayores utilidades, el desarrollo de las pequeñas unidades deactuación también es rentable. 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% Grandes (>5.000m2) Medianas (2.700m2 a 5.000m2) Pequeñas (700m2 a 2.700m2) SIMULACIÓNSEGÚNNORMAS PROPUESTAS Utilidades sobre ventas para cada tamaño de MUA Esteresultado correspondeal escenario demezclade usos #1, con un porcentajemínimo devivienda(25%). Larentabilidad es ligeramentesuperior cuando se aumentael porcentajedevivienda. PROPUESTA
  35. 35. Estado inicial DESARROLLOPROGRESIVO A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años. PROPUESTA
  36. 36. 30% dedesarrollo DESARROLLOPROGRESIVO A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años. PROPUESTA
  37. 37. 50% dedesarrollo DESARROLLOPROGRESIVO A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años. PROPUESTA
  38. 38. 80% dedesarrollo DESARROLLOPROGRESIVO A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años. PROPUESTA
  39. 39. UNNUEVOGUAYABAL PROPUESTA En el sector deestudio pueden construirsealrededor de1’200.000m2 paranuevas actividades. El territorio podría albergar hasta 40.000 empleos y 20.000 nuevos habitantes.
  40. 40. Fuente: POMCA, Foto aéreaSector Guayabal

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