Conoce los principales factores de costos, impuestos y valor agregado que debe tomar en cuenta una empresa para la compra o renta de naves industriales en México.

1. INDUSTRIAL & LOGISTICS REAL ESTATE
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¿Comprar o rentar
naves industriales
en México?
Pros y contras

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¿Comprar o rentar naves
industriales en México?
Pros y contras
Cuando un fabricante o empresa trasnacional de cual-
quier sector productivo desea expandir operaciónes en
México, puede decidir entre comprar o rentar una pro-
piedad industrial de acuerdo con sus necesidades.
Y así como no hay dos compañías iguales (aunque sean
del mismo ramo), la decisión entre la adquisión o renta
de naves industriales depende tanto de la estrategia de
negocio como de factores económicos del país, en gene-
ral, y del mercado de inmobiliario industrial, en particu-
lar. A continuación revisamos los pros y contras de cada
opción.
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Ventajas y desventajas de comprar una nave
industrial
Pros Contras
Se crea plusvalía a largo plazo. El propietario tendrá libertad absoluta
de vender la nave cuando se desee, o en su caso, utilizarla como cola-
teral para refinanciar el negocio.
Se puede subarrendar una o varias partes del inmueble. Comúnmente,
una empresa que compra una nave industrial ocupa 51% de la misma,
y el resto se puede rentar para crear una fuente secundaria de ingre-
sos.
Se tiene control total de la propiedad. Como dueña de una nave, la
empresa no necesita negociar con el administrador o desarrollador del
parque industrial para reconfigurar el espacio. Además, los pagos del
crédito inmobiliario son fijos, a diferencia de las rentas que son renego-
ciables una vez que expira el contrato de alquiler.
Se crea plusvalía a largo plazo. Se requiere una mayor inversión inicial.
Se tiene control total de la propiedad.
Al ser un recurso dedicado, puede haber
pérdidas de liquidez o de capital.
Se puede subarrendar una o varias
partes del inmueble.
Se debe etiquetar un recurso constante
para mantenimientos, averías o incidencias.
Se pueden deducir impuestos.
Se debe contratar cobertura de seguro
de responsabilidad civil.
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¿Comprar o rentar naves industriales en México?
Pros y contras
Ventajas de comprar una nave industrial

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¿Comprar o rentar naves industriales en México?
Pros y contras
Se requiere una fuerte inversión inicial. Además del precio de cierre,
durante la compra se deben cubrir obligaciones fiscales, derechos y
demás contribuciones como el impuesto sobre adquisición de inmue-
bles o traslado de dominio, gastos notariales, registrales y legales deri-
vados.
Se debe destinar parte de las rentas en solucionar averías o inciden-
cias. Al subarrendar, los costos de mantenimiento y reparaciones de la
nave recaerán sobre el comprador. Esto además requiere un mayor
flujo de caja.
Al ser un recurso dedicado puede haber pérdidas de liquidez o de ca-
pital. Ser arrendatario requiere un mayor flujo de caja, además de que
existe el riesgo de potencial pérdida de valor en un mercado recesivo.
Se debe contratar cobertura de seguro de responsabilidad civil. Ya sea
que ocupes el edificio con tu planta o fábrica o subarrendes espacio,
debes contratar pólizas de daños a terceros si alguien resulta herido en
tu propiedad.
Desventajas de comprar una nave industrial
Se pueden deducir impuestos. Los gobiernos estatales y municipales
apoyan con incentivos para atraer inversiones y fomentar el desarrollo
industrial, así que los dueños pueden recibir deducciones sobre nómina
o de otros gravámenes locales.

5. Ventajas y desventajas de la renta de naves
industriales
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¿Comprar o rentar naves industriales en México?
Pros y contras
Mayor liquidez. Al no tener que pagar enganche, la empresa mantiene
un mayor flujo de caja.
Flexibilidad para cambiar de ubicación. Si la empresa prevé un rápido
crecimiento en el corto o mediano plazo, puede rentar una ubicación
estratégica con un precio de cierre alto y moverse en cuanto termine el
contrato.
Costos fijos mensuales. Amén de algún gasto por reparaciones míni-
mas, con la renta de naves industriales siempre tienes certeza financie-
ra.
Menos trámites y facilidad de permisos. Al contratar una plataforma
especializada en renta de naves industriales, la empresa inquilina sólo
debe hacerse cargo de los gastos de contratación y así empezar a usar
su espacio casi de inmediato.
Ventajas de la renta de naves industriales
Pros Contras
Mayor liquidez. No genera rendimientos ni pluzvalía.
Costos fijos mensuales.
Monto mensual renta puede ser
superior al de compra
Flexibilidad para cambiar de ubicación. No se tiene control de la propiedad.
Menos trámites y facilidad de permisos. No aumentan los activos de la empresa.

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¿Comprar o rentar naves industriales en México?
Pros y contras
No se generan rendimientos ni plusvalía. El inquilino no recibe rentas ni
beneficios de una potencial valorización al alza de la propiedad.
No se tiene control de la propiedad. El contrato de renta puede incluir
restricciones, cláusulas de renegociación o cargos por terminación anti-
cipada.
Monto mensual de renta puede ser superior al de compra. En algunos
mercados, las cuotas por crédito inmobiliario pueden ser más bajas
que la renta mensual. (Sin considerar arrendamientos triple neto o
NNN, donde el inquilino se ocupa del pago de seguros, impuestos y
mantenimiento de instalaciones y áreas comunes).
No aumentan los activos de la empresa. Si la nave se revaloriza, la em-
presa pierde una fuente potencial de ingresos o una oportunidad de
inversión.
Deventajas de la renta de naves industriales

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Conclusión: ¿comprar o rentar una nave industrial?
Para empresas extranjeras que requieren un espacio temporal –ya sea
por aumento en la demanda de sus productos o porque pertenece a una
cadena de distribución–, la renta de naves industriales en México puede
ser lo más conveniente si lo que desea es:
¿Comprar o rentar naves industriales en México?
Pros y contras
Tener flexibilidad para cambiar de ubicación al término del contrato
dearrendamiento.
Mantener su flujo de caja.
Evitar gastos adicionales de mantenimiento.
Operar en un mercado sin disponibilidad de compra.
Ahora, si la empresa cuenta con suficiente efectivo para el enganche y 6
meses de pagos a capital sin afectar su flujo de caja, comprar una nave
para establecerse en México tiene sentido por tres razones:
Utilizará solo una parte del espacio y la otra la puede rentar para ob-
tener una fuente secundaria de ingresos.
Prevé generar plusvalía en el inmueble –al realizar una adecuada
selección y prospección de sitio.
Busca generar capacidad de apalancamiento a futuro y colocarlo en
los activos de la empresa.

8. En Frontier Industrial tenemos la flexibilidad para adaptarnos
a las necesidades particulares de cada cliente.
Contamos con renta de naves industriales construidas con
altos estándares de calidad “Clase A”, y también podemos
desarrollar una nave completamente personalizada a los
requerimientos de tu operación.
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¿Comprar o rentar naves industriales en México?
Pros y contras