Informe urbanístico de la zona de Escaleritas. En las palmas de Gran Canaria. Desarrollado por Davinia González. Agente inmobiliario de RE/MAX Triana.

1. Informe
Urbanístico de
Escaleritas
Fuente: Informe Urbanístico de Escaleritas.
Promotores: Ayuntamiento de Las Palmas de G.C. y Fondo Europeo de Desarrollo
Regional. Programa Operativo Local (2000-2006)
Autores: Josefina Domínguez Mujica, Juan Manuel Parreño Castellano
y Tanausú Pérez García.
Cada oficina es de propiedad y gestión independiente

2. Escaleritas
Año de construcción:
Las primeras edificaciones de la zona datan de la década de los años
cuarenta. La colmatización del litoral de la ciudad y la escasez de suelo
público da lugar a que una de las primeras actuaciones por parte del
Ayuntamiento de Las Palmas de G.C. sea un proyecto de edificación en la
zona de Escaleritas, un poblado mínimo de algo de más de 400 casas
unifamiliares de una o dos plantas con pequeño huerto o jardín delantero y
patio trasero, que termino de edificarse en 1948.
Precisamente , las dificultades para acceder a una vivienda en la década de
los cuarenta propiciaron que, a principios de los cincuenta, se procediese a
una parcelación, al margen del planeamiento, en el Barranquillo de Don
Zoilo y, que desde finales de los cuarenta y principios de los cincuenta ,
aparecieran construcciones unifamiliares aisladas en las laderas que limitan
el cauce del barranco.
A estas actuaciones , que supusieron el arranque de lo que posteriormente
se llamó Ciudad Alta, le siguieron otras promovidas por el Ayuntamiento o
por el Patronato Francisco Franco. Entre 1958 y 1960 ambos organismos
comenzaron a entregar las primeras viviendas sociales edificadas en bloques
plurifamiliares a lo que siguió un número elevado de edificios a lo largo de la
década de los sesenta.
En la década de los sesenta se construyó la mayor parte de las viviendas de
la zona, porque junto al desarrollo de la promoción privada en este periodo
se edificaron los polígonos residenciales de Buenavista (776 viviendas) y Las
Chumberas (más de 1300 viviendas) y se trazó la Avenida de Escaleritas, en
torno a la que se levantaron edificios de gran tamaño siguiendo la mayoría
de ellos las directrices del Plan de Ordenación Urbanística de la ciudad de
1962.

3. El número de unidades fabricadas en los setenta es considerablemente
menor. En esta década se edificaron tres nuevas zonas: Buenavista y La
Cornisa y Altavista.
En los ochenta y noventa, los solares disponibles en estas zonas acogieron
nuevos proyectos de edificación, lo que ha dado lugar a una urbanización
compacta sin más posibilidades de expansión.

4. Tamaño de las viviendas:
La zona se caracteriza por presentar inmuebles con una superficie
construida promedio de 97,4 metros cuadrados, valor similar al que se
registra en el resto de Canarias. Sin embargo hay que señalar la presencia de
una variable que determina la existencia de un gran número de viviendas de
pequeño y gran tamaño en detrimento de las viviendas de mediano tamaño.
Esta variable es más importante en el caso de las viviendas de pequeñas.
La importancia de la vivienda pequeña y la gran heterogeneidad adelanta
información como que las condiciones de ocupación de la vivienda son más
deficientes y las diferencias sociales más acusadas.
Las viviendas se concentran al norte de Escaleritas, mientras que las
pequeñas y medianas aparecen en el centro y el sur. Es una situación clara
de segregación espacial en lo que respecta al tamaño de la vivienda.
Distribución de las viviendas de pequeño tamaño:
La distribución de este tipo de vivienda se encuentra en 13 unidades, casi
todas localizadas en las promociones que el Patronato Francisco Franco
desarrolló en la zona. Se trata de un conjunto residencial de 1659 viviendas
de reducido tamaño que fueron concebidas para programas familiares de
cinco miembros, lo que se traduce en habitaciones con tamaños tan
reducidos que las inhabilita para unas condiciones residenciales adecuadas.

5. Valor Catastral:
Las características habitacionales del área se manifiestan en el bajo valor
catastral promedio de la zona y, sobre todo, en su heterogeneidad. En el
área de estudio se definen 22 unidades con mayor valor catastral, donde
la población dispone de mejores condiciones residenciales en relación
con el inmueble y 39 unidades con menor valor catastral y peores
condiciones de habitación.
Las primeras las conforman las tipologías unifamiliares y los inmuebles
con mayor superficie de la vivienda que, a su vez, corresponden a las
áreas de viviendas plurifamiliares de promoción libre, con óptimas
condiciones habitacionales, en torno a la Avenida de Escaleritas, y a
viviendas unifamiliares o tejidos mixtos en la zona de Altavista, La
Cornisa y Barranquillo de Don Zoilo.
Dentro de las zonas con valor catastral inferior a la media podemos
reconocer dos áreas diferenciadas: las zonas con bajo valor catastral que
con corresponden al resto de Altavista, Barranquillo de Don
Zoilo, Schamann y a las promociones libres y privadas protegidas en
torno a la Avenida de Escaleritas, en su tramo norte, con viviendas más
reducidas o de peores condiciones; y, las unidades con muy bajo valor
catastral, que se hallan en la zona sur del área de estudio, por debajo de
la línea de ruptura que supone Obispo Romo. Se trata de los polígonos
públicos y privados protegidos de Escaleritas, Las Chumberas y
Buenavista, que reúnen las condiciones de habitabilidad más
deficientes.

6. Infraestructura comercial:
El equipamiento comercial de una zona es uno de los elementos que
influyen en la calidad residencial.
En la zona se han contabilizado 350 locales comerciales con una
superficie de 51437 metros cuadrados. La distribución de estos
comercios es anormal. Se pueden reconocer áreas con un importante
número de locales frente a otras en que la función comercial está poco
presente. Las primeras se disponen en el entorno de la zona baja de
Escaleritas, en Altavista y, en menor medida, en Las
Chumberas, coincidiendo con las unidades de promoción plurifamiliar
de carácter privado. En sentido opuesto, en las promociones
unifamiliares y sobre todo las de carácter público el número de locales
es muy bajo.
Tamaño de los locales comerciales:
Los comercios de la zona presentan un tamaño medio de 217 metros
cuadrados. En la mayor parte de las unidades no se alcanza el tamaño
promedio, frente a un grupo reducido de áreas donde la superficie
media es elevada. El eje comercial que supone la zona baja de la
Avenida de Escaleritas alcanza valores más elevados que la zona de
Altavista. Esto significa que existen dos modelos comerciales diferentes.
En Escaleritas, la función comercial parece tener un área de influencia
mayor, que va más allá del propio entorno residencial. Altavista, en
cambio, tiene una vocación comercial ligada al comercio de
cercanía, que requiere tamaños inferiores.
El resto de los comercios están claramente relacionados con el
abastecimiento primario de su entorno más inmediato, como lo
demuestra el reducido tamaño de los locales.

7. Relación entre el espacio comercial y residencial:
En general se pueden diferenciar cuatro escenarios diferentes:
- Las zonas donde no hay superficie comercial.
- Las zonas donde la superficie comercial es baja respecto a la de la
vivienda, con valores inferiores a los 5 metros cuadrados.
- Las zonas donde la proporción presenta un mayor equilibrio.
- Las unidades con un claro superávit.
- Las unidades con valores superiores a los 5 metros cuadrados se
concentran en la zona baja de la Avenida de Escaleritas y en
entorno de la calle Obispo Romo, en Altavista, mientras que por
el contrario, en las viviendas de edificación pública el déficit es
muy acusado.
Si tenemos presente la distancia a las principales zonas comerciales, se
puede observar que las promociones públicas de carácter plurifamiliar
de los bloques de Escaleritas y las viviendas situadas en la zona de La
Cornisa son las que presentan peores condiciones de accesibilidad a los
servicios comerciales.

8. Plano Ciudad Alta
Barrios:
• La Cornisa
• Escaleritas
• Las Chumberas
• Barranquillo Don Zoilo
• Altavista
• Buenavista