1. 1 MAYO 2012
LEGIS
Los
fraccionamientos
“PRIVATIZADOS” Y SU PROBLEMÁTICA
Es una realidad que el creci-
miento urbano de Monterrey
y su área metropolitana siem-
pre ha ido un paso adelante
del legislador.
Por Gabriela Saucedo Garza
Asociada Baker & McKenzie
E
n Nuevo León tuvieron que
transcurrir más de diez años para
que se actualizara la ley en ma­
teria de desarrollo urbano, y por
ende, sus reglamentos municipa­
les. Nuestra ciudad ha crecido exponencial­
mente y las leyes se han venido ajustando
en forma reactiva más que proactiva, lo que
deriva en que no se prevean los escenarios
de desarrollo urbano para enfrentar ade­
cuadamente este vertiginoso crecimiento.
La situación de inseguridad por la que
atraviesa nuestro país, y en particular Mon­
terrey, afecta cada vez más de cerca a to­
das las esferas de nuestra comunidad, dan­
do como resultado que la ciudadanía con
mayor frecuencia busque una vivienda que
ofrezca mayor seguridad. De ahí que en
años recientes los desarrolladores inmobi­
liarios se esfuerzan por brindar esa seguri­
dad a las familias, creando desarrollos “pri­
vados” que cuenten con controles de acceso
y vigilancia.
Este tipo de complejos se encuentran con­­­
tem­plados como tales en la Ley de De­sa­­­­
rrollo Urbano del Estado de NL y existe un
procedimiento para obtener las autorizacio­
nes correspondientes que posibiliten su
rea­­lización, ya que desde un inicio deben
con­siderarse como “privados”, sujetándose,
por lo general, a un régimen de propiedad
en condominio, así como a un Reglamento
de Operación Interno.
Lo que no está previsto en dicha Ley es
cómo “privatizar” aquellos desarrollos que
originalmente fueron concebidos como
abier­tos, pero que dada la actual situación
de inseguridad, los vecinos desean restrin­
gir el ingreso general instalando controles
de acceso. Tampoco se contempla expresa­
mente este supuesto en los reglamentos
apli­cables de los municipios, lo que deja al
ciu­dadano en estado de incertidumbre ju­
rídica por no contar con una certeza sobre
el procedimiento en caso de que se busque
privatizar dichos desarrollos inmobiliarios.
En la práctica para privatizar un desarro­
llo inmobiliario abierto hay que presentar un
escrito libre en el ayuntamiento del munici­
pio correspondiente, exponiendo la si­tuación
actual y la deseada. Parte de los requi­sitos
establecidos por los municipios para este fin
es que el proyecto de privatización debe ser
con­sentido por al menos 75% de los veci­
nos, y en ocasiones, hasta por 100% de ellos.
Deben presentarse los planos del fracciona­
miento, señalando los cambios a efectuar,
co­mo la ubicación de los controles de acceso,
sea caseta de vigilancia, bardas perimetrales
y/o cualquier otra modificación.
Una vez entregada esta solicitud, el ayun­
tamiento la turnará a las autoridades mu­
nicipales competentes, como las secreta­rías
de Desarrollo Urbano y de Vialidad y Trán­
sito, a fin de que emitan su aprobación, en
adición a cualquier tipo de licencia de cons­
trucción o autorización aplicable con moti­
vo de las obras que se llevarán a ca­bo en el
desarrollo. Con el visto bueno de las autori­
dades, el ayuntamiento autorizará o negará
la solicitud, en un término que no deberá
exceder de tres meses.
Considerando que este concepto de de­
sarrollos privados no se contempla expresa­
mente en la legislación aplicable para desa­
rrollos diversos a los sujetos a un régimen de
condominio, el ciudadano se atiene a la ab­
soluta discrecionalidad de las autoridades.
Dado lo anterior y la situación de insegu­
ridad que se vive, considero urgente refor­
mar la legislación en materia de desarrollo
urbano, para que se reconozca la realidad
actual, permitiendo al ciudadano proteger
sus necesidades más básicas: vivir en una
comunidad que le brinde tranquilidad y se­
guridad bajo un marco legal que reconozca
el contexto y a su vez genere un crecimiento
urbano ordenado y advertido.
Es urgente reformar la
legislación en materia de
desarrollo urbano, protegiendo
al ciudadano y generando un
crecimiento urbano ordenado y
advertido