BRUSELAS EMITE DIRECTIVAS QUE DEBEN SER TRASPUESTAS A LAS NORMATIVAS NACIONALES. EN ESTE CASO PARA LA PROTECCION DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS.

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LA NUEVA LEY INMOBILIARIA.
Manfred Nolte
Como una rutina obvia, el Estado extiende su brazo a los ciudadanos con un
ánimo progresivamente protector. El paso del tiempo, y con el, del acopio de
ejemplos en los que la desprotección ciudadana ha sido pasto de actores sin
conciencia o de sujetos simplemente desaprensivos –según los casos y
circunstancias- justifica y ratifica la creciente protección pública. Allí donde la
libre iniciativa no funciona o es prostituida con conductas fraudulentas o
criminales, el Estado debe dar un paso adelante y regular para ordenar y sobre
todo para proteger.
Al hacerlo, el regulador debe apreciar dos limitaciones importantes. La primera
y más evidente consiste en valorar y obtener, en su caso, los recursos
económicos necesarios para acometer las medidas oportunas o las
repercusiones –económicas, burocráticas o de otras índoles- que aquellas
puedan tener en terceros. La segunda, más difusa y generalmente menos
observada, estriba en que el regulador valore con la cautela debida la incidencia
positiva o negativa que la sana protección buscada tenga –como efecto
secundario- en la competitividad social y en la molicie de los beneficiarios.
Como es lógico, la incidencia negativa debería ser compensada o evitada.
Recientemente comentábamos desde estas misma líneas la entrada en vigor de
la normativa MIFID II. MIFID II es el anteúltimo ejemplo de trasposición de
normas comunitarias, en este caso una ‘Directiva sobre los mercados de los
instrumentos financieros’ que afecta a Compañías de seguros, Empresas de
Inversión, Gestoras de activos o Entidades financieras con el objetivo último de
la protección de los consumidores e inversores en el espacio comunitario.
Ahora le tocan el turno a las hipotecas y otros tipos de préstamos inmobiliarios
que a partir de la entrada en vigor de la nueva ‘Ley reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario’ quedan sometidas a sus estipulaciones que son, a su vez
las de la Directiva Comunitaria de 4 de febrero de 2014, sobre los ‘Contratos de
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso
residencial’. Si bien Bruselas limita su ámbito de subjetivo de aplicación a los
consumidores, la propuesta del Gobierno se extiende a cualquier persona física.

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El Boletín oficial de las Cortes del 17 de noviembre pasado recoge el borrador de
Ley reguladora, una vez que el proyecto de Ley ha pasado el Consejo de
Ministros, paso previo a su tramitación parlamentaria. En consecuencia, y dado
que desconocemos los términos de la redacción final acordada por el Congreso,
solo nos referiremos de forma condicional al espíritu de la norma y a algunos de
los cambios conceptuados como prioritarios en la misma.
Como es lógico comprender, no es cometido de una columna de análisis
económico el detenerse en detalles y pormenores, aunque ocasionalmente se
produzcan. Lo sustantivo es resaltar que la Directiva 2014/17/UE, -y por tanto
el proyecto de Ley- establecen un régimen específico de protección de los
consumidores que tengan la condición prestatarios, garantes o titulares de
garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición de bienes
inmuebles de uso residencial. Debe alertarse desde un inicio que lo que se
propone al Parlamento un marco de protección social fundamentalmente sobre
las hipotecas, a expensas tal vez de la valoración de sus posibles consecuencias
negativas sobre las cuentas de resultados de las entidades financieras, que no
son públicamente conocidas.
No se trata de un tema menor. Posiblemente, en una país con los hábitos
inmobiliarios como los de los españoles , la operativa hipotecaria está vinculada
a un proyecto vital de duración indeterminada constituyéndose hasta la fecha en
una de las decisiones más importantes en la vida financiera de una persona
física. Baste recordar que el saldo vivo de préstamos hipotecarios a marzo de
2.017 –último facilitado por el Banco de España- era de 673.875 millones de
euros, cifra que representa cerca del 70% del PIB español aunque se aleja
notablemente de la cifra record de 2.011 de 1,032 billones de euros. En el
hipotecario nos encontramos prácticamente todos.
Por otra parte, garantizar un régimen seguro que proteja este tipo de
operaciones ofrece indudables beneficios a la economía de un país, en este caso
a la economía española. Y de forma añadida, aun bajo un régimen de tutela
jurídica, esto es pública, consolida el régimen de propiedad privada, base
esencial del progreso de cualquier sociedad desarrollada.
La nueva Ley Hipotecaria española, que previsiblemente se aprobará durante
2018, cambiará sustancialmente el marco jurídico vigente en la actualidad en
términos de requisitos de ejecución. Pero sobre todo en la sustancial rebaja de
las comisiones que las entidades financieras podrán cobrar por amortización
anticipada1, o conversión de tipo variable a tipo fijo2. Otros cambios se refieren
al libre cambio de la divisa pactada, o a la transparencia sobre productos
1 Hipoteca variable: una comisión máxima del 0,5% en los 3 primeros años y del 0,25% hasta los
5 años. A partir de entonces está exenta. Hipoteca fija: un máximo del 4% en los primeros 10
años y del 3% a partir de entonces.
2 El 0,25% del capital reembolsado anticipadamente en los 3 primeros años de la hipoteca. El
0% si se produce con posterioridad.

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vinculados3 -nada de condicionar la hipoteca a un paquete de productos
complementarios-y a la intervención notarial4 . También sobre los plazos
constitutivos de un pago para proceder a la ejecución inmobiliaria.5
Lo absolutamente relevante del proyecto es que mejoran las condiciones para el
deudor hipotecario, aunque en principio la ley no tiene carácter retroactivo
(Disp. Transitoria 1ª) aunque sí se aplica, imperativamente, a los contratos
anteriores en cuanto a comisiones por cancelación anticipada y causas de
vencimiento anticipado por impago de cuotas. También y en todo caso en los
supuestos de novación o subrogación posterior.
Naturalmente todos estos cambios pueden producir reacciones en la Banca y
afectar en el futuro al precio de los préstamos hipotecarios. Pero primero será
necesario conocer la evolución del texto tras su paso por el trámite
parlamentario.
22.1.18
NOTA: VER CUADRO COMPARATIVO EN LA PAGINA SIGUIENTE. Tabla práctica
para entender la Ley de Crédito Inmobiliario (Reforma Hipotecaria) que entrará
en vigor en 2018. FUENTE: Fernando García Diez.
3 Productos vinculados: Con la nueva ley, las entidades no podrán condicionar la concesión o no
de una hipoteca a que se contraten otros productos vinculados (seguros, tarjetas, ingresos
domiciliados...). Lo que sí que podrán hacer es ofrecer mejores condiciones (intereses más
bajos) en caso de que se firmen también alguno o varios de estos otros productos. La oferta
comercial de la entidad tiene que incluir los presupuestos de las distintas opciones (con ventas
vinculadas y sin ellas).
4 Notariado: para garantizar la plena comprensión de lo que significa una hipoteca, la nueva
normativa obliga a que con un plazo mínimo de una semana antes de su firma, el cliente
disponga de toda la documentación (fichas normalizadas con las principales claves del contrato
y fichas con cláusulas particularmente sensibles). Durante ese tiempo podrá evaluarlo y
consultar gratuitamente con el notario cualquier duda que tenga.
5 La hipoteca es un tipo de préstamo en el que se responde con un inmueble a los posibles
impagos que se produzcan. Es decir: que si no se devuelve, la propiedad del inmueble vinculado
pasa a manos de la entidad financiera. Pero, aunque parezca obvio, cabe preguntarse cuándo se
considera que no hay devolución y por tanto se puede declarar el vencimiento anticipado. ¿Un
mes? ¿Un año? La nueva normativa da dos respuestas distintas: Primera mitad del préstamo:
cuando el impago supere el 2% del capital concedido o 9 cuotas mensuales. Segunda mitad del
préstamo: cuando el impago supere el 4% del capital concedido o 12 cuotas mensuales.
FUENTE DE LOS APENDICES A PIE DE PAGINA: BANKIA.

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