2. Tinsa Research
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
MERCADO
RESIDENCIAL

3. Análisis del Balance de Vivienda de Obra Nueva
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
El análisis trata de estimar el balance actual y la evolución a medio plazo
del mercado de vivienda, a través de factores sociodemográficos y
económicos.
En el proceso de cálculo estimamos el número de viviendas necesarias para
alojar a los hogares residentes (viviendas principales) y el número de viviendas
secundarias (en poder tanto de españoles como de extranjeros) en cada año.
La diferencia en el número de viviendas entre dos años consecutivos determina
la necesidad de nueva vivienda en ese período.
Arrancamos el análisis en 1996, año de salida de la anterior crisis.

4. Principales factores a tener en cuenta
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Crecimiento histórico del número de hogares:
Aumento de la población en edad de formar hogar, de forma endógena (la propia pirámide
de población) y exógena (saldo migratorio positivo).
Cambios en las formas de convivencia, sobre todo en lo referente a hogares unipersonales
y monoparentales.
Mejora de la esperanza y calidad de vida.
Incremento histórico de la vivienda secundaria, con dos tipos de
mercado, interno y externo.
Al tercer trimestre las compras de extranjeros no residentes son un 33.8%
superiores a las de 2012.
Cambios en la estructura de la pirámide de población: disminuyen los
hogares jóvenes y se incrementan los de mayor edad.

5. Demanda de nueva vivienda
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
La necesidad de vivienda ha disminuido considerablemente durante la
crisis. El suelo se alcanzará este año, en torno a las 100.000 unidades.
Se prevé una cantidad similar para 2015.
Necesidad de vivienda nueva en España
Fuente: Tinsa, elaboración propia

6. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Demanda y oferta de vivienda nueva
Oferta y demanda se acomodan a partir de 2010, rectificando la tendencia
hacia un hipotético suelo.
Las previsiones prolongan el drenaje de la sobreoferta iniciado tibiamente
en 2011.
Necesidad de vivienda nueva en España y oferta de vivienda nueva
700.000
600.000
400.000
300.000
200.000
100.000
Necesidad de nueva vivienda
Oferta de vivienda nueva
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
0
1996
Viviendas
500.000

7. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Balance acumulado
La evolución acumulada conduce, a principios de 2014, a un excedente de 400.000
inmuebles.
En el horizonte de las previsiones (1 de enero de 2016) la bolsa se habría reducido
hasta las 300.000 unidades, siempre que las condiciones económicas, de creación
de empleo y de evolución del crédito se cumplan.
Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda
Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva
Exceso (+) o Déficit (-). Previsión
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
-100.000
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
-200.000
Fuente: elaboración propia

8. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
El drenaje de los excedentes
Teniendo en cuenta las estimaciones a tres años realizadas para oferta y demanda, y
descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo, la vivienda vacante
descendería hasta los 195.000 inmuebles a principios de 2016.
De mantenerse desde entonces un suelo de demanda de 100.000 unidades, en
consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del
segundo semestre de 2017.
Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda
Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva
Exceso (+) o Déficit (-)
Pequeños
inversores
500.000
400.000
SAREB
300.000
200.000
100.000
0
-100.000
Vivienda vacante
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
-200.000
Inversión a largo plazo
Fuente: elaboración propia

9. Escenario de salida y cambio de ciclo
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Producción: El inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy
tarde, durante el segundo semestre de 2015.
Hasta ese momento, fin ajuste: 35.000 viv. Iniciadas - 50.000 terminadas
Demanda: La necesidad de nueva vivienda se situará, para 2014 y 2015, en
100.000 unidades cada año.
Balance: Unas 300.000 viviendas desocupadas a finales de 2015.
Se reducen hasta las 195.000 vacantes, es decir, que están en el mercado
para vender o alquilar a corto plazo (-50.000 inversión a largo, -54.500
SAREB)
Manteniéndose la demanda, el excedente puede desaparecer en 2017.

10. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
La mejor analogía, nuestra propia historia
1970 a 1975 Fase final de los Planes de
Estabilización de 1959. Cambio estructural:
- Entrada en organismos internacionales
- Crecimiento económico
- Migraciones campo – ciudad
- Migraciones al extranjero
- Inversión exterior
- Turismo incipiente
- Compras a plazos
1977 Pactos de la Moncloa:
1993 Arranca el camino hacia el Euro:
-Contención salarial
- Convergencia nominal de indicadores
- Política monetaria restrictiva
- Descenso de tipos
- Devaluación de la peseta
- Alargamiento del horizonte temporal de
- Contratación temporal
la financiación
- Flexibilización del despido
- Políticas urbanísticas descentralizadoras
- Vivienda pública
2008 El estallido de la
burbuja financiera: Lehman
Brothers
2007 Inicio de la crisis en la
economía real
2002 Entrada del
Euro
2001 Atentados
Torres Gemelas
1986 Entrada de España en la
UE
1982 Devaluación de la peseta
Continúa el fuerte aumento del
paro
1975 Crisis del petróleo en España:
- Hiperinflación (47%)
- Fuerte déficit comercial
- Deuda exterior
- Retorno emigrantes
- Paro estructural
2010 Primeros pasos
hacia la corrección de
los excedentes
1997 y 1998 Sentencia sobre
competencia en materia de suelo
de las administraciones locales y
liberalización mercado de suelo
Fuente: elaboración propia
1992 y 1993 Recesión tras los fastos:
- Consecuencias primera guerra de Irak
- 3 devaluaciones sucesivas
- Paro (24%)
- Déficit superior al 7%
- Incremento deuda pública
¿Una burbuja de
hogares?

11. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
IMIE
MERCADOS
LOCALES

12. Variación del precio por CC.AA.
Galicia
-7,6%
Principado de Asturias
-11,8%
Cantabria
-11,0%
Variaciones Interanuales 4T 2013:
La Rioja
-7,6%
C. Foral de Navarra
-3,1%
Castilla y León
-9,3%
Aragón
-8,4%
Cataluña
-11,5%
Mayores descensos: Comunidad de
Madrid, un 13,1%, seguida de CastillaLa Mancha, un 12,3%, y Asturias, donde
se ha reducido un 11,8%.
Comunidad de Madrid
-13,1%
Comunitat Valenciana
-8,5%
Castilla-La Mancha
-12,3%
Extremadura
-4,6%
Andalucía
-8,9%
Región de Murcia
-5,8%
Islas Canarias
-3,5%
Illes Baleares
-2,3%
**Ceuta
*Melilla
-4,9%
-14,0%
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
-12,0%
-10,0%
-8,0%
-6,0%
-4,0%
-2,0%
0,0%
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
Menores descensos: islas Baleares,
tan sólo un 2,3%, seguida por Navarra,
con un 3,1%, y las Islas Canarias, con
un 3,5%.

13. Variación del precio por CC.AA.
-30,1%
Galicia
-28,9%
Principado de Asturias
-37,8%
Cantabria
-43,2%
La Rioja
-37,2%
Castilla y León
-46,7%
Aragón
-49,1%
Cataluña
-45,4%
Mayores descensos: primera en
alcanzar el 50%,
Castilla-La
Mancha 50,2%, seguida de
Cataluña, 49,1% y Aragón, 46,7%.
Comunidad de Madrid
-43,9%
Comunitat Valenciana
-50,2%
Castilla-La Mancha
-26,9%
Extremadura
-40,1%
Andalucía
-38,7%
Región de Murcia
-34,7%
Islas Canarias
-30,4%
Illes Baleares
**Ceuta
-13,2%
-50,0%
Variaciones desde máximos:
C. Foral de Navarra
-35,9%
-60,0%
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
-40,0%
-30,0%
-20,0%
*Melilla
-10,0%
0,0%
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
Menores descensos: Melilla con
un 13.2%, Extremadura un 26,9%,
Asturias 28,9%, Galicia 30,1% y
Baleares con el 30,4%.

14. Variación del precio por provincias
-8,3%
-3,1%
-9,2%
-11,9%
-2,3%
-11,2%
-4,0%
1,9%
-7,0%
-14,5%
-17,9%
-7,2%
-3,3%
-0,4%
-15,1%
-4,9%
-14,0%
-9,7%
-6,2%
-8,9%
-11,1%
-2,7%
-7,6%
-13,1%
-7,8%
-5,8%
-3,1%
-12,0%
-11,8%
-14,4%
-5,2%
-9,3%
-11,1%
-2,8%
-11,0%
-3,3%
-11,5%
-9,9%
-3,2%
-13,8%
-10,0%
-8,5%
-11,0%
-8,7%
-4,9%
-20,0%
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
Albacete
Alicante
Almería
**Ávila
Badajoz
Baleares
Barcelona
Burgos
Cáceres
Cádiz
Castellón
Ciudad Real
Córdoba
Coruña (A)
*Cuenca
Girona
Granada
Guadalajara
Huelva
Huesca
Jaén
León
Lleida
La Rioja
**Lugo
Madrid
Málaga
Murcia
Navarra
*Orense
Asturias
*Palencia
Las Palmas
Pontevedra
Salamanca
Santa Cruz de Tenerife
Cantabria
Segovia
Sevilla
**Soria
Tarragona
*Teruel
Toledo
Valencia
Valladolid
*Zamora
Zaragoza
**Ceuta
*Melilla
5,0%
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Variaciones Interanuales 4T 2013:
Mayores descensos: Ciudad Real
17,9%, seguida de Girona con un
15,1%, y Castellón, con una bajada del
14,5%.
Incrementos: Cáceres, en la que se
produce una leve subida del +1,9%,
Menores descensos: Cuenca, 0,4%,
Baleares 2,3%, Lleida 2,7% y Santa
Cruz de Tenerife con un 2,8%.

15. Variación del precio por provincias
Albacete
Alicante
Almería
**Ávila
Badajoz
Baleares
Barcelona
Burgos
Cáceres
Cádiz
Castellón
Ciudad Real
Córdoba
Coruña (A)
*Cuenca
Girona
Granada
Guadalajara
Huelva
Huesca
Jaén
León
Lleida
La Rioja
**Lugo
Madrid
Málaga
Murcia
Navarra
*Orense
Asturias
*Palencia
Las Palmas
Pontevedra
Salamanca
Santa Cruz de Tenerife
Cantabria
Segovia
Sevilla
**Soria
Tarragona
*Teruel
Toledo
Valencia
Valladolid
*Zamora
Zaragoza
**Ceuta
*Melilla
-38,6%
-40,2%
-46,5%
-32,8%
-30,4%
-50,6%
-32,2%
-20,9%
-38,8%
-45,1%
-40,3%
-37,2%
-30,1%
-41,1%
-49,1%
-33,2%
-52,0%
-43,8%
-41,5%
-30,2%
-28,8%
-37,1%
-43,2%
-45,4%
-47,1%
-38,7%
-37,2%
-20,3%
-28,9%
-33,5%
-38,6%
-29,7%
-31,0%
-31,1%
-37,8%
-34,0%
-38,8%
-48,7%
-25,4%
-53,0%
-46,0%
-37,8%
-22,4%
-49,1%
-13,2%
-60,0%
-50,0%
-40,0%
-30,0%
-20,0%
-10,0%
0,0%
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Variaciones desde máximos:
Mayores descensos: en primer lugar
Toledo con un 53%, seguido por
Guadalajara 52% y Barcelona 50,6%.
Menores descensos: Melilla con un
13.2%, Orense el 20,3%, Cáceres un
20,9%, Zamora el 22,4% y Teruel con
el 25,4%.

16. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Variación del precio en la Comunidad de Madrid
Variacion
interanual 4T
2013
Variación
desde
m áxim os
Fecha valor
m áxim o
Variacion
interanual 4T
2013
Variación
desde
m áxim os
Fecha valor
m áxim o
Alcalá de Henares
-6,6%
-50,6%
2T 2007
Meco
-15,4%
-54,1%
2T 2007
Alcobendas *
-20,3%
-44,7%
3T 2007
Mejorada del Campo *
-11,0%
-45,3%
2T 2007
Alcorcón
-8,8%
-48,9%
2T 2007
Móstoles
-10,9%
-50,2%
2T 2007
Algete *
0,1%
-43,0%
2T 2007
Paracuellos de Jarama *
-0,6%
-37,1%
4T 2007
Alpedrete *
-9,6%
-40,7%
1T 2007
Parla
-9,5%
-58,6%
1T 2007
Aranjuez *
-7,1%
-46,6%
1T 2007
Pinto *
-5,9%
-43,4%
2T 2007
Arganda del Rey *
-9,2%
-45,6%
2T 2007
Pozuelo de Alarcón *
-14,9%
-38,3%
4T 2007
Arroyomolinos *
-1,5%
-45,2%
3T 2007
Rivas-Vaciamadrid *
-9,6%
-38,5%
1T 2007
Boadilla del Monte *
-9,4%
-40,8%
3T 2007
Rozas de Madrid (Las)
-13,0%
-41,5%
2T 2007
Ciempozuelos *
-14,7%
-49,6%
2T 2007
San Agustín del Guadalix *
-14,4%
-46,5%
3T 2007
Collado Villalba *
-10,0%
-50,6%
4T 2007
San Fernando de Henares *
-5,0%
-42,4%
2T 2007
Colmenar Viejo *
-1,9%
-42,1%
2T 2007
San Martín de la Vega *
-10,4%
-50,4%
2T 2007
Coslada
-18,5%
-54,4%
2T 2007
San Sebastián de los Reyes
-13,1%
-44,8%
2T 2008
Escorial (El) *
-8,0%
-39,5%
1T 2007
Torrejón de Ardoz
-7,3%
-55,0%
3T 2007
Fuenlabrada
-21,5%
-51,5%
2T 2007
Torrelodones *
-18,7%
-45,6%
3T 2006
Galapagar *
-12,2%
-41,7%
2T 2007
Tres Cantos *
-9,9%
-39,5%
2T 2007
Getafe *
-14,8%
-52,4%
3T 2007
Valdemorillo *
-3,4%
-42,7%
4T 2007
Guadarrama *
-10,0%
-43,7%
4T 2006
Valdemoro
-7,9%
-47,8%
2T 2007
Humanes de Madrid *
-27,0%
-53,6%
3T 2007
Velilla de San Antonio *
-0,5%
-47,2%
4T 2007
Leganés
-10,8%
-53,0%
2T 2007
Villalbilla *
-8,4%
-36,4%
2T 2007
Majadahonda *
-14,6%
-41,4%
3T 2007
Villanueva de la Cañada *
-4,0%
-42,9%
1T 2008
Madrid
-14,2%
-48,3%
3T 2007
Villaviciosa de Odón *
-7,8%
-40,3%
1T 2007
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional.

17. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Variación del precio en Madrid capital
Descenso inferior al 30%
desde máximos
Descenso inferior al 40%
desde máximos
Descenso del 60%
o superior desde máximos
Hortaleza
Peña Grande
Castilla
Fuentelarreina
Valdemarín
Aravaca
Nueva
España
Ciudad
Universitaria
Hispanoamérica
San Pascual
Quintana
Concepción
Gaztambide
San Blas - Canillejas
Salamanca
Centro
Ciudad
Lineal
Retiro
Numancia
Puerta
Las
Vista Bonita
Aguilas
Alegre
Cuatro
Abrantes
Vientos
Buenavista
Latina
Carabanchel
Portazgo
Puente de Vallecas
Entrevías
Usera
San
Cristobal
San
Andrés
Butarque
Villaverde
Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa.

18. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
MERCADO DE
INVERSIÓN

19. Consideraciones generales
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Los mercados españoles de inmuebles de usos terciarios comienzan a
despertar el interés de inversores internacionales.
La actividad se mantiene en niveles reducidos, por el momento, y registra
una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de
mayor calidad.
La producción de oferta primaria se halla paralizada en la práctica desde
años atrás (2.008), y los volúmenes anteriores a la crisis resultan
impensables; por lo que, llegado el momento, el incremento de la demanda
podría ocasionar movimientos violentos en los precios.
La secuencia del cambio de ciclo en los mercados españoles de inmuebles
de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de
2.014 y 2.015.

20. Consideraciones generales
Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
La mejora de la actividad económica en 2.015 y 2.016 debería estimular la
demanda de espacios de trabajo; la recuperación de la confianza se
asociaría al incremento del consumo; éste, al de la demanda de espacios
comerciales y de almacenamiento, incidiendo favorablemente sobre el nivel
de precios tras años de retrocesos, comenzando por las áreas e inmuebles
de mayor calidad intrínseca.
A medio plazo, la promoción de inmuebles terciarios de obra nueva se
reanudará, bajo pedido “llave en mano” o en régimen abierto, para
abastecer las solicitudes de una demanda que habría absorbido buena
parte de la oferta de calidad.
En mercados polarizados, según se ha descrito, el recorrido de los activos
menos favorecidos resulta más incierto en cuanto a horizonte temporal e
intensidad de la recuperación, ya que resultan relegados por inversores
domésticos e internacionales frente a opciones de primera línea en tanto se
mantengan las incertidumbres en los sectores terciarios.

21. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Oficinas
Las rentas actuales de oficinas empiezan a resultar atractivas; el ajuste
continúa, si bien con intensidad cada vez menor, y se intuye que la
estabilización de precios se producirá en cuestión de trimestres;
deberíamos asistir además a un incremento del número de transacciones
Diferencia renta facial y efectiva en Oficinas Madrid CBD
La desocupación se incrementa
ligeramente en Madrid, situándose en
el entorno del 13-14%.
Aumenta la polarización: zona prime
versus resto.
Continúa la aplicación de incentivos a
las rentas, aumentando la distancia
entre renta facial y efectiva.
Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD

22. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Retail
Las rentas de los mejores tramos sobre las ubicaciones comerciales de
primera línea han registrado las primeras señales de crecimiento.
¿Cuál será la tendencia para la tasa de esfuerzo?
Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD
La caída en la cifra de ventas se
mantendrá, en 2014 aunque con
tendencia a la estabilización lo que
necesitará ajustes en las rentas
para relajar la tasa de esfuerzo de
los comerciantes.
Existen nuevos requerimientos por
parte de los retailers en las
características de los locales
comerciales que buscan.
Existe cierta carencia de este nuevo tipo de local, más amplio, en algunas
localizaciones, como Madrid.

23. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing
Industrial - Logística
Las rentas en el sector industrial empiezan a ser atractivas para los
inversores.
Diferencia entre renta facial y efectiva
Activos logísticos prime en Madrid
La situación del mercado industrial
logístico sigue siendo difícil, con alta
disponibilidad de naves a pesar de
que el parque logístico se mantiene
prácticamente invariable.
La demanda de naves sigue
motivada por la racionalización del
espacio y por la reducción de costes
aprovechando la disponibilidad de
rentas más bajas.
Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD
Los
incentivos
vigentes.
se
mantienen

24. Raúl García García
Director Desarrollo Negocio y Marketing