El nombre Ciudad sostenible naturalmente dio lugar a que los posibles inquilinos, contratistas y autoridades se interesaran en lo que Diamond Developers quera decir con la palabra sostenibilidad y cmo midi el desempeo de sostenibilidad del desarrollo. Ya se poda encontrar una respuesta inicial a esta pregunta en las caractersticas de sostenibilidad que formaban parte del diseo de la ciudad, incluidas la conservacin y generacin de energa, el reciclaje de agua y la gestin de residuos. Sin embargo, Saeed y Adlouni sintieron la necesidad de medir e informar sobre las caractersticas de sostenibilidad del proyecto de manera continua. Para ello, se iba a construir una sala de seguimiento en un lugar destacado del centro de excelencia de Ciudad Sostenible o del centro de ciencias. Tambin tendra que haber datos visibles con respecto a las mtricas de sostenibilidad, especialmente si la ciudad iba a realizar su ambicin de convertirse en un laboratorio viviente del que tanto la empresa como las partes externas pudieran aprender. Dado que el calentamiento global se est convirtiendo en una preocupacin cada vez mayor, las emisiones de dixido de carbono seran un elemento clave para medir el desempeo de sustentabilidad del proyecto. Otras reas obvias de atencin fueron el agua, los desechos y la calidad del aire. Sin embargo, Saeed y Adlouni vieron la sostenibilidad como un concepto ms amplio que simplemente ser amigable con el medio ambiente, y crean que el concepto tambin debera incluir aspectos sociales y econmicos. Saeed explic: Las consideraciones sociales deben incluir las acciones que los desarrolladores inmobiliarios pueden tomar para fomentar comportamientos respetuosos con el medio ambiente entre los residentes, como campaas de educacin y concientizacin para reducir el desperdicio de recursos escasos como la energa y el agua. La sostenibilidad social tambin incluye factores relacionados con el bienestar de las personas que viven en la comunidad, aunque estos pueden ser difciles de medir e influir por parte de un promotor inmobiliario. Saeed tambin consider que para lograr la sostenibilidad econmica, la comunidad debe ser econmicamente atractiva para todas las partes interesadas en el proyecto: Una pregunta que nos hacen una y otra vez es cunto ms caro es construir de forma sostenible en comparacin con los mtodos de construccin ms convencionales. utilizado en Dubi. Para el proyecto Ciudad Sostenible, la respuesta clara es que la sostenibilidad no es ms cara. El diseo inteligente y las inversiones en tecnologas de ahorro de agua y energa se amortizan rpidamente. La compaa vende las casas sin prima al mercado ordinario, mientras que los residentes comparten los beneficios de la generacin de energa solar. Los residentes tambin reciben una parte de los ingresos por alquiler de puntos de venta en el centro comunitario y, por lo tanto, tienen un incentivo para apoyar y mantener a los minoristas dentro de la comunidad. Traducir estas ideas generales de soste.

1. El nombre Ciudad sostenible naturalmente dio lugar a que los posibles inquilinos, contratistas y
autoridades se interesaran en lo que Diamond Developers quera decir con la palabra
sostenibilidad y cmo midi el desempeo de sostenibilidad del desarrollo. Ya se poda encontrar una
respuesta inicial a esta pregunta en las caractersticas de sostenibilidad que formaban parte del
diseo de la ciudad, incluidas la conservacin y generacin de energa, el reciclaje de agua y la gestin
de residuos. Sin embargo, Saeed y Adlouni sintieron la necesidad de medir e informar sobre las
caractersticas de sostenibilidad del proyecto de manera continua. Para ello, se iba a construir una
sala de seguimiento en un lugar destacado del centro de excelencia de Ciudad Sostenible o del
centro de ciencias. Tambin tendra que haber datos visibles con respecto a las mtricas de
sostenibilidad, especialmente si la ciudad iba a realizar su ambicin de convertirse en un
laboratorio viviente del que tanto la empresa como las partes externas pudieran aprender.
Dado que el calentamiento global se est convirtiendo en una preocupacin cada vez mayor, las
emisiones de dixido de carbono seran un elemento clave para medir el desempeo de
sustentabilidad del proyecto. Otras reas obvias de atencin fueron el agua, los desechos y la
calidad del aire. Sin embargo, Saeed y Adlouni vieron la sostenibilidad como un concepto ms
amplio que simplemente ser amigable con el medio ambiente, y crean que el concepto tambin
debera incluir aspectos sociales y econmicos. Saeed explic: Las consideraciones sociales deben
incluir las acciones que los desarrolladores inmobiliarios pueden tomar para fomentar
comportamientos respetuosos con el medio ambiente entre los residentes, como campaas de
educacin y concientizacin para reducir el desperdicio de recursos escasos como la energa y el
agua. La sostenibilidad social tambin incluye factores relacionados con el bienestar de las
personas que viven en la comunidad, aunque estos pueden ser difciles de medir e influir por parte
de un promotor inmobiliario.
Saeed tambin consider que para lograr la sostenibilidad econmica, la comunidad debe ser
econmicamente atractiva para todas las partes interesadas en el proyecto: Una pregunta que nos
hacen una y otra vez es cunto ms caro es construir de forma sostenible en comparacin con los
mtodos de construccin ms convencionales. utilizado en Dubi. Para el proyecto Ciudad Sostenible,
la respuesta clara es que la sostenibilidad no es ms cara. El diseo inteligente y las inversiones en
tecnologas de ahorro de agua y energa se amortizan rpidamente. La compaa vende las casas sin
prima al mercado ordinario, mientras que los residentes comparten los beneficios de la generacin
de energa solar. Los residentes tambin reciben una parte de los ingresos por alquiler de puntos
de venta en el centro comunitario y, por lo tanto, tienen un incentivo para apoyar y mantener a los
minoristas dentro de la comunidad.
Traducir estas ideas generales de sostenibilidad en un conjunto coherente de medidas y objetivos
fue un gran desafo. No haba un conjunto claro de principios o estndares que pudieran guiar a
Diamond Developers en su realizacin de la Ciudad Sustentable y en su evaluacin de su propio
desempeo en sustentabilidad. En la industria de bienes races, ya existan varios indicadores de
sustentabilidad y esquemas de calificacin, muchos de los cuales fueron desarrollados por los
Consejos Nacionales de Construccin Verde. Algunos esquemas de calificacin tenan un enfoque
estrictamente nacional, mientras que otros tenan ambiciones globales. Un esquema de evaluacin
de sostenibilidad ampliamente utilizado que Diamond Developers consider fue el Liderazgo en
Energa y Diseo Ambiental (LEED), desarrollado por el Consejo de Construccin Ecolgica de EE.

2. UU. El sistema LEED fue desarrollado en los Estados Unidos para otorgar calificaciones a
diferentes tipos de edificios y comunidades a travs de su clasificacin de Desarrollo de Vecindarios.
Cada proyecto podra obtener una calificacin de certificado, plata, oro o platino, segn la cantidad
de puntos que obtuvo en una amplia gama de criterios. LEED se promovi activamente a nivel
mundial y se haba aplicado en 147 pases.
Aunque no hubo consenso internacional sobre cmo medir la sustentabilidad, el sistema LEED se
haba establecido como el esquema de calificacin de sustentabilidad ms utilizado en la industria de
bienes races en todo el mundo. En 2013, Diamond Developers comenz a preparar una solicitud
para la calificacin LEED Neighborhood Development. Sin embargo, la aplicacin del sistema LEED
basado en los EE. UU. a la Ciudad Sostenible en Dubai plante una serie de desafos.
La Metodologa de Evaluacin Ambiental del Establecimiento de Investigacin de Edificios
(BREEAM) del Reino Unido fue el otro esquema de calificacin arraigado en los orgenes de un pas
que haba ganado una amplia aceptacin internacional. Otros esquemas nacionales bien conocidos
incluyeron el Sistema de Evaluacin Integral para la Eficiencia del Entorno Construido de Japn y el
Esquema de Marca Verde de la Autoridad de Construccin y Construccin (BCA) de Singapur. En
los Emiratos rabes Unidos, el Emirato de Abu Dhabi haba lanzado el esquema de calificacin
Estidama para guiar los desarrollos. Estidama significaba "sostenibilidad" en rabe y se refera a las
iniciativas de sostenibilidad de Abu Dhabi. Incluy elementos de LEED y BREEAM, pero tambin
tuvo varias adaptaciones para adaptarse al entorno de Abu Dhabi. En particular, el sistema
Estidama se integr con el entorno regulatorio y los cdigos de construccin del emirato. La
coherencia con el Plan Abu Dhabi 2030 fue uno de los criterios de evaluacin. Aunque los
esquemas de calificacin haban logrado centrar la atencin en los problemas de sostenibilidad,
haban sido objeto de intensas crticas por parte de varios actores de la industria. Un informe de
investigacin de RREEF Real Estate de Deutsche Bank critic los sistemas de medicin de la
sostenibilidad existentes: el sector inmobiliario est obsesionado con ganar placas ambientales por
buenas intenciones, a menudo a expensas de mejorar realmente la sostenibilidad a travs de una
planificacin de capital informada. La falta de mtricas estndar claras es un obstculo clave. Lograr
un consenso sobre mtricas de sostenibilidad simples sera un paso importante para reenfocar el
sector inmobiliario en el desempeo. El hecho de no llegar a un consenso proporciona algunos
beneficios fugaces al permitir que casi todos reclamen algn grado de sostenibilidad, aunque con
poca responsabilidad.
Varios aspectos de la metodologa de evaluacin de LEED tenan una aplicacin particular a las
condiciones en los Estados Unidos y menos relevancia al clima desrtico de Dubai. Por ejemplo, la
Ciudad Sostenible en Dubi no obtendra el crdito completo de cuatro puntos por el tratamiento de
aguas pluviales porque en un pas donde llova solo dos das al ao en promedio, la gran inversin en
el tratamiento de aguas pluviales brindaba pocos beneficios ambientales. Saeed crea que el
dinero se gastaba mejor en energa solar o en el reciclaje de residuos. Por otro lado, en cuanto al
uso de energas renovables, el nmero de crditos obtenidos fue el mismo (tres) para una promocin
que generaba solo el 20 por ciento de su propia energa a travs de fuentes renovables en el lugar
y para la Ciudad Sostenible que generaba prcticamente toda su energa a travs de la tecnologa
solar. Como resultado de este diseo del esquema de calificacin, para que el proyecto alcance una
calificacin LEED Platino, tendra que desviar recursos de la generacin de energa renovable hacia

3. el tratamiento de aguas pluviales. En el caso de la Ciudad Sostenible, tal decisin tendra
claramente un impacto ambiental adverso.
Del mismo modo, las ponderaciones del sistema BREEAM no reflejaron las prioridades de
sostenibilidad del clima desrtico de Dubi. Por ejemplo, la recoleccin de agua de lluvia y la
evaluacin y gestin del riesgo de inundacin representaron ms puntos de crdito que la estrategia
energtica de un desarrollo. Tambin se asign un peso significativo a las instalaciones ciclistas, a
pesar de que el clima y el diseo urbano de Dubi eran desfavorables para el ciclismo como medio
de transporte. Los principales sistemas internacionales de medicin de la sostenibilidad consistan
en muchas de estas aparentes contradicciones como resultado de sus races en un pas o regin en
particular. Una forma potencial de avanzar era que Diamond Developers trabajara con los
representantes de LEED en el Medio Oriente para adaptar los criterios de calificacin de LEED
Neighborhood Development a las condiciones de la regin. Este enfoque permitira a la empresa
ayudar a dar forma a un sistema de medicin de la sostenibilidad que combinara el reconocimiento
global y la relevancia local.
Sin embargo, Mohammad Ghunaim, un ingeniero que trabaja en el desarrollo de medidas de
sustentabilidad en Diamond Developers, explic que Diamond Developers tena preocupaciones
adicionales con respecto a LEED y otros esquemas de calificacin de sustentabilidad: La mayora
de los esquemas de calificacin de sustentabilidad en el sector inmobiliario tienen un
comportamiento prescriptivo, ms bien que centrarse en resultados sostenibles. Por ejemplo, se
pueden obtener crditos LEED por la provisin de almacenamiento de bicicletas en un sitio o la
presencia de aislamiento en el hogar. Aunque el almacenamiento de bicicletas y el aislamiento del
hogar son tiles, para nosotros es ms importante medir el impacto real sobre el medio ambiente de
tales medidas. LEED y sistemas similares se centran en los parmetros de sostenibilidad de un
desarrollo de aspectos de diseo antes de que se complete, sin tener en cuenta lo que sucede con
un proyecto despus. El rol continuo de la Ciudad Sostenible y los Desarrolladores Diamante
brinda una gran oportunidad para llevar a cabo una evaluacin continua del desempeo real de la
sostenibilidad de la comunidad, incluso despus de que los residentes se hayan mudado.
La Global Report Initiative (GRI), un esfuerzo no gubernamental para establecer estndares para
los informes de sostenibilidad, haba propuesto un enfoque alternativo. En 2014, GRI haba
publicado unas directrices actualizadas para la elaboracin de informes de sostenibilidad para el
sector de la construccin e inmobiliario. Si bien no haba objetivos o puntos especficos que obtener
a travs del marco GRI, los estndares GRI podran proporcionar informacin til para el desarrollo del
propio sistema de medicin y presentacin de informes de Ciudad Sostenible (consulte el Anexo 1).
Para abordar los problemas de relevancia local y llegar a una verdadera medida del desempeo
ambiental para la comunidad una vez que estuvo en funcionamiento, la empresa comenz a
explorar ms a fondo la posibilidad de desarrollar su propio mtodo de evaluacin de la
sostenibilidad. Dicho sistema sera inicialmente especfico para la Ciudad Sostenible y luego podra
ser utilizado por desarrolladores y comunidades en toda la regin, teniendo en cuenta todas las
condiciones locales que hicieron que los sistemas de calificacin de EE. UU. o Europa fueran
menos relevantes en el Medio Oriente. Una ambicin final para dicho sistema sera la capacidad de
adaptar los elementos de calificacin y sus pesos a diferentes lugares del mundo, en funcin de las
condiciones climticas de la ubicacin del desarrollo que se califica. Una consideracin crtica para

4. cualquier nuevo sistema de calificacin fue la medida en que los residentes de una comunidad
deberan participar en el desarrollo de cualquier nuevo sistema de calificacin. Segn Reed, Fraser y
Dougill,7 existen dos paradigmas metodolgicos para desarrollar calificaciones de sostenibilidad.
Uno es un enfoque de arriba hacia abajo dirigido por expertos que utiliza indicadores cuantitativos
explcitos. Otro enfoque es de abajo hacia arriba y participativo, que enfatiza la importancia de
comprender primero el contexto local para establecer metas y prioridades. Los enfoques hbridos
tambin eran posibles. En el sector inmobiliario, era ms probable que las calificaciones de los
edificios estuvieran dirigidas por expertos, lo que promova la credibilidad y permita la
comparabilidad entre edificios. Las calificaciones de la comunidad pueden tener un enfoque ms
participativo, ya que las comunidades pueden tener circunstancias nicas y los residentes pueden
tener sus propios puntos de vista sobre cmo definir y medir la sostenibilidad. Naturalmente, tales
enfoques de abajo hacia arriba daran como resultado una menor comparabilidad de los
indicadores de sustentabilidad entre comunidades. Saeed y Adlouni estaban sopesando las
consecuencias de usar un sistema existente versus desarrollar uno nuevo. Deberan utilizar un
sistema como LEED o BREEAM en un esfuerzo por satisfacer los estndares internacionales
existentes? En cambio, si fueran a desarrollar un nuevo sistema, podran UC Davis y las otras
universidades asociadas de Medio Oriente ser socios en el proyecto? Qu indicadores de
sostenibilidad seran sensatos para evaluar la Ciudad Sostenible y cmo podran garantizar que
estas medidas tambin seran relevantes para otros promotores inmobiliarios en el futuro? Era
realista pensar que los indicadores podran adaptarse a diferentes climas? Y cmo debe medirse la
sostenibilidad social y econmica? Estos trminos an no se entendan bien y carecan de una
definicin o significado consistente en la industria del desarrollo inmobiliario. Con ms de 200
nacionalidades representadas en la poblacin de Dubi, probablemente hubo muchos puntos de
vista diferentes sobre cmo definir y medir la sostenibilidad. Estas eran preguntas sobre las que los
socios de Diamond Developers buscaban ayuda, ya que estaban ocupados finalizando la
construccin de la primera ciudad sostenible en Dubi y planificando nuevos desarrollos
inmobiliarios sostenibles en otros lugares.
P1Si la empresa decide desarrollar su propio sistema, cmo debera hacerlo? Qu papel podra
universidades u otros expertos externos juegan? Quines podran ser los otros beneficiarios de tal
sistema?
Qu condiciones seran necesarias para que un sistema desarrollado internamente tenga valor para
otros
partes interesadas?
P2: Qu medidas (indicadores) sugerira para evaluar qu tan sostenible es la Ciudad Sostenible en
trminos de dimensiones ambientales, econmicas y sociales?