1. PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE BUSTALDEA
PEOU - 15
Vitoria-Gasteiz en los ámbitos de Suelo Urbano de
Arechavaleta y del Suelo Urbanizable del Sector 19 de Arechavaleta-
Gardelegui.
JUNIO 2011
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2. PLAN ESPECIAL ORDENACIÓN URBANA DE BUSTALDEA (PEOU-15)
Fase de Aprobación Inicial
MEMORIA
JUNIO 2011
INDICE DE LA MEMORIA
0.- EQUIPO DE TRABAJO
1.- MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.1.- Antecedentes
1.2.- Procedencia de la actuación de remodelación integral en el ámbito del PEOU-15.
1.3.- Aspectos relevantes en el análisis urbanístico del Ambito de Actuación.
1.3.1. Relación de Propietarios e Inquilinos.
1.4.- Determinaciones del Plan General en relación con el PEOU-15.
1.4.1. Nueva delimitación del Ámbito discontinúo de Suelo Urbano no consolidado para ser
ordenado mediante un Plan Especial de Ordenación Urbana (P.E.O.U)
1.4.2. Nueva delimitación y nomenclatura de las áreas de Ordenación y Gestión en la Ciudad.
1.4.3. Variaciones en la Calificación Global del Suelo
1.4.3. Variaciones en la Calificación Global del Suelo
1.4.4. Variaciones en la Calificación Pormenorizada
1.4.5. Incremento de la Edificabilidad lucrativa en el Ámbito del Futuro P.E.O.U.
1.4.6. Zonas verdes y espacios libres.
1.4.7. Viviendas de Protección Pública.
1.4.8. Alojamientos Dotacionales
1.4.9. Equipamientos Privados.
1.4.10. Vegetación
1.4.11. Fichas de Ámbito del Plan General Modificado para el PEOU 15
1.5.- Objetivos y criterios de la Ordenación propuesta.
1.6.- La propuesta de ordenación. Principios de diseño.
1.7.- La propuesta de ordenación. Características numéricas básicas.
1.7.1.- Sistemas Generales y Calificación Global. Reparto de Suelo
1.7.2.- Calificación Pormenorizada. Reparto de Suelo.
1.7.3.- Edificabilidad Urbanística y reparto de la edificabilidad.
1.7.4.- Viviendas Protegidas y Libres.
1.8.- La Propuesta de Ordenación. Imágenes Finales Indicativas
1.9.- Infraestructuras
1.9.1.- Red Viaria (Plano U-01)
1.9.1.1- Tráfico Rodado
1.9.1.2- Tráfico Peatonal y Tráfico Rodado Discrecional
1.9.1.3- Eje Verde
1.9.2.- Esquema Indicativo de Red de Abastecimiento de Agua Potable (Plano I-01)
1.9.3.- Esquema Indicativo de Red de Riego (Plano I-01)
1.9.4.- Esquema Indicativo de Red de Recogida de Aguas Pluviales (Plano I-01)
1.9.5.- Esquema Indicativo de Red de Recogida de Aguas Fecales (Plano I-01)
1.9.6.- Esquema Indicativo de Red de Canalizaciones de Gas (Plano I-01)
1.9.7- Esquema Indicativo de Red de Canalizaciones Eléctricas (Plano I-02)
1.9.8.- Esquema Indicativo De Red de Canalizaciones de Alumbrado (Plano I-02)
1.9.9.- Esquema Indicativo de Red de Canalizaciones para Telecomunicaciones (Plano I-02)
1.9.10.-Esquema Indicativo de Red Neumática de Recogida de Basuras (Plano I-02)
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3. 2.- NORMATIVA URBANÍSTICA
2.1.- Planos de Ordenación Normativos
2.2.- Ordenanzas de edificación y Fichas de Características para las distintas manzanas
edificables
2.2.1.- Zona Residencial Colectiva en altura de Nueva Edificación (OR4-A)
2.2.2.- Zona Residencial Colectiva en altura de Nueva Edificación (OR4-B)
2.2.3.- Zona Residencial Colectiva Adosada (OR8)
2.2.4.- Zona Residencial de Mantenimiento (OR7-R). Objeto de Rehabilitación Energética y
Accesibilidad.
2.2.5.- Alojamientos Dotacionales. Parcela EQ-AD)
2.2.6.- Parques Urbanos. Parcelas (ES-PU)
2.2.7.- Zonas Verdes Públicas. Parcela (ES-ZV)
2.2.8.- Espacios Libres de Uso Público. Parcela (ES-LI)
3.- ORDENANZAS BIOCLIMATICAS
4.- FASES DE ACTUACIÓN
5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA
5.1.- Costes Aproximados de la Operación de Remodelación Integral.
5.2.- Saldo Previsible de la Operación para el Promotor Público.
6- INDICE DE PLANOS
ANEXOS:
A.- ANEXO INFORMES GOBIERNO VASCO Y DIPUTACIÓN DE ALAVA.
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4. PLAN ESPECIAL ORDENACIÓN URBANA DE BUSTALDEA (PEOU-15)
Fase de Aprobación Inicial
MEMORIA
Junio 2.011
0.- EQUIPO DE TRABAJO
El presente Documento de Fase de Aprobación Inicial del PEOU-15 BUSTALDEA, en el Ámbito
de Suelo Urbano de Arechavaleta y Suelo Urbanizable del Sector 19 de Arechavaleta-Gardelegui,
en Vitoria/Gasteiz, que ha sido redactado por los Arquitectos D. Ismael Martínez Villa y D.
Ramón Ruiz Cuevas, se ha elaborado tras la redacción, para el mismo ámbito, del documento de
Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria/Gasteiz, pendiente
actualmente de Aprobación Definitiva,
1.- MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.1.- Antecedentes
El nuevo Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Vitoria-Gasteiz se aprueba
definitivamente con fecha 27-dic-2000 (Decreto Foral 135/2000) y el Texto refundido en el
2003 (Decreto Foral 143/2003 de 25 de Febrero), aunque sufre una importante modificación
puntual para cubrir la elevación de las densidades de los ensanches de Salburúa y Zabalgana,
modificación que se aprueba por Decreto Foral 631/2004 de 30 de Julio.
El Ámbito de Actuación es discontinuo, estando formado por las parcelas Urbanas en las que
se ubican los 5 edificios de BUSTALDEA, 2 edificios de NUÑEZ y el edificio SAN MIGUEL;
afectando a un vial del Suelo Urbano de Arechavaleta; al Suelo Urbanizable del Sector-19, en
las zonas destinadas a Equipamiento Deportivo y Espacios Libres EL-5 y EL-6 y a viario del
Suelo Urbano de Arechavaleta.
El ámbito de Actuación dispone de una superficie total de 12.583,64 m2., de las cuales
5.260,79 m2 corresponden al suelo urbano de los cinco bloques de Bustaldea; 633,10 m2, a
los dos bloques de Nuñez; y 376,20 m2 al bloque de San Miguel. El resto de superficie
pertenece al Suelo Urbano de Arechavaleta y al Sector-19.
Los edificios existentes en el conjunto del Ámbito, son de bloque abierto; disponen de cuatro
plantas, con 57 viviendas en Bustaldea, 16 en Núñez y 12 en San Miguel (total 85 viviendas),
de superficies media de unos 63 m2 construidos, todas sin ascensor y con deficiencias
energéticas propias de su época de construcción. Se trata de bloques exentos, rectangulares,
que en el caso de Bustaldea están ordenados en paralelo, separados por espacios libres semi-
ajardinados. Los bloques están posicionados en orientación Noreste-Suroeste, por lo que sus
fachadas más largas tienen orientaciones Noroeste y Sureste. Los dos bloques de Núñez de
configuración formal similar a los anteriores, pero dispuestos muy próximos entre sí lo que
dificulta el soleamiento de uno sobre el otro. El bloque San Miguel, exento en su parcela,
alineado con viario público, está fuera de contexto puesto que la edificación residencial
circundante es de tipología unifamiliar, de baja altura.
Con objeto de resolver adecuadamente la situación del Ámbito y poder llevar a cabo una
actuación de Renovación Integral para el total de las 85 viviendas, el Ayuntamiento convocó
en el año 2.008 un Concurso de Ideas para la redacción de un Plan Especial de Renovación
Urbana, facilitando la libertad propositiva de los profesionales que acudieran al Concurso. El
Ayuntamiento proponía que dicho Concurso resolviese de manera flexible la conexión de
Arechavaleta con el Sector 19, como preámbulo a un vasto programa de renovación interior
del pueblo. A tal fin, el Plan Parcial del Sector 19 ha previsto en torno a los grupos de
Bustaldea y Núñez una amplia zona de equipamientos, que servirán al propio Sector 19, y al
núcleo de Arechavaleta-Gardelegui.
La modificación del ámbito de actuación en Bustaldea suponía la alteración del ámbito del
Sector 19, además de distintas alteraciones en la calificación pormenorizada de este. Todo ha
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5. supuesto la redacción y presentación de un nuevo documento denominado “Modificación
puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz en los ámbitos de Suelo
Urbano de Arechavaleta y del Suelo Urbanizable del Sector 19 de Arechavaleta-Gardelegui”.
La aprobación inicial del documento fue el 29-01-2010 (B.O.T.H.A. 07-06-2010) siendo su
aprobación definitivamente por el Pleno el 20-05-2011 (B.O.T.H.A, 03-06-2011).
La Modificación incluye:
-Modificar puntualmente la clasificación del suelo en la zona del Ámbito de Actuación,
incrementando la densidad residencial, reordenando las zonas aledañas a las parcelas
edificadas, y que pertenecen al Suelo Urbano de Arechavaleta y al Urbanizable del Sector 19.
-Incrementar la edificabilidad lucrativa (residencial y terciario-comercial) del ámbito del PEOU-
15 en relación con la existente actualmente, sin superar el límite máximo establecido por la
nueva ley del suelo 2/2006 (art. 77). Además, el desarrollo residencial se realizará con criterios
bioclimáticos, diseño centralizado de sus instalaciones y posibilitar la utilización de los edificios
durante su vida útil, con el menor consumo energético posible . A ello ayudará la abierta
configuración urbana del conjunto hacia el Sur, para obtener el máximo soleamiento.
-Posibilitar el desarrollo sostenible de la actuación urbanística, propiciando la sostenibilidad
ambiental, social y económica.
-Modificar y adaptar a la nueva situación creada por la operación de renovación integral del
resto de determinaciones gráficas o normativas que incorpora el Plan General en este ámbito
así como en el del Sector 19 de Suelo Urbanizable.
La modificación puntual que se propone completa y mejora la ordenación del Sector 19
incorporando en el borde Norte del Equipamiento Deportivo, un sistema general de espacios
libres, lo que mejorará el microclima urbano de la zona.
En base a las determinaciones de esa Modificación se redacta el presente documento de
Aprobación Inicial del denominado Plan Especial de Ordenación Urbana de Bustaldea, PEOU-
15 BUSTALDEA.
1.2.- Procedencia de la actuación de remodelación integral en el ámbito del PEOU-15.
El Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz se adhirió en 2008 al Pacto europeo de los alcaldes,
adquiriendo el compromiso de elaborar un plan que redujera las emisiones de gases de efecto
invernadero en el municipio en 2020, en al menos un 20% respecto al año base determinado.
Con el “Plan de lucha contra el cambio Climático de Vitoria-Gasteiz 2010-2020” se materializa el
objetivo de reducir las emisiones, con acciones como:
• Ahorro y eficiencia energética
Crecimiento eficiente de la ciudad
Edificaciones energéticamente eficientes
• Producción de energías renovables
Con la finalidad a largo plazo de hacer de Vitoria-Gasteiz una ciudad “carbono neutra” en 2050,
se utilizarán, entre otras, herramientas de planificación mediante la elaboración de nuevos
planes dirigidos a la rehabilitación de barrios y edificios.
La lucha contra el cambio climático conlleva importantes beneficios colaterales como la mejora
de la calidad del aire, la protección de la salud, el ahorro de recursos energéticos no renovables,
la creación de nuevos mercados para las tecnologías limpias, etc., es suma, un desarrollo de
mayor calidad y más acorde con los principios del “desarrollo sostenible”.
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6. En éste sentido el P.E.O.U-15 BUSTALDEA, siguiendo las directrices de ordenación señaladas
en la modificación puntual del Plan General, aprobado, desarrolla la intervención con el fin de
promover la actuación de un “ECO-BARRIO”, con acciones de ordenamiento sostenible
encaminadas a la integración de factores territoriales, económicos, medioambientales y sociales.
El planeamiento del “ECO-BARRIO BUSTALDEA” aunará usos urbanos (residencial, social,
comercial, equipamientos, zonas verdes) entre los que el residencial será el predominante
agrupando viviendas de protección pública y de venta libre para fomentar la cohesión social.
Actuación que sigue las premisas, del concurso convocado en su día, de flexibilidad de
intervención para la reordenación de los bloques del barrio de Arechavaleta, integrándolos en el
nuevo Sector 19, facilitando la posibilidad de realojar a los vecinos de los bloques de viviendas
de Bustaldea, Nuñez y San Miguel, para los que la intervención no facilitase el mantenimiento y
la rehabilitación de los edificios. Todo ello, ordenando el ámbito con criterios Bioclimáticos.
Estas razones avalan la opción tomada por el Ayuntamiento en el año 2.008 de convocar el
Concurso que ha dado origen al actual Plan Especial de Ordenación Urbana y que supondrá la
remodelación total del barrio, adaptándolo a los planteamientos urbanísticos del Sector 19,
creando una interesante intervención de reordenación urbana como nexo de continuidad entre la
traza urbana del núcleo urbano de Arechavaleta y el equipamiento Educacional y Deportivo
previsto en el Sector 19.
El Ayuntamiento, a través de la Sociedad Ensanche 21 lleva tiempo gestionando las distintas
fórmulas de realojo o compensación de los actuales propietarios e inquilinos de los bloques de
Bustaldea, Nuñez y San Miguel, de viviendas de manera que la actuación de remodelación no
suponga trastorno alguno para sus intereses.
1.3.- Aspectos relevantes en el análisis urbanístico del Ámbito de Actuación.
El Ámbito de Actuación es discontinuo, estando formado por las parcelas Urbanas en las que se
ubican los 5 edificios de Bustaldea, 2 edificios de Nuñez y el edificio San Miguel; afectando a un
vial del Suelo Urbano de Arechavaleta; al Suelo Urbanizable del Sector-19, en las zonas
destinadas a Equipamiento Deportivo y Espacios Libres EL-5 y EL-6 y al Suelo Urbano de vial de
Arechavaleta.
El Ámbito de Actuación dispone de una superficie total de 12.583,64 m2., de las cuales 5.260,79
m2. corresponden al suelo urbano de los cinco bloques Bustaldea; 633,10 m2, a los dos bloques
de Nuñez; y 376,20 m2. al bloque de San Miguel. El resto de superficie pertenece al Suelo
Urbano de Arechavaleta y al Sector-19.
Topográficamente el ámbito es bastante horizontal, estando la zona ocupada actualmente por
los bloques de Bustaldea a una cota elevada sobre el vial del Sector-19 situado al lado Este. Así
mismo el límite Norte del ámbito destinado a uso residencial colectivo en el Sector-19, va
descendiendo en ladera hacia el Norte, lo que supone diferencia de cota entre la plataforma de
asentamiento de los bloques de Bustaldea, y el espacio de libre EL-5 del Sector-19, el cual
queda incorporado al Ámbito del PEOU-15, y que obliga a su configuración física para que sirva
de enlace entre los asentamientos residenciales del PEOU-15 y del Sector-19.
La arquitectura existente (bloque de Bustaldea, Nuñez y San Miguel), está formada por edificios
exentos, de cuatro plantas. Son ocho bloques rectangulares, de fachadas de ladrillo visto y
cubiertas a cuatro aguas. No disponen de ascensor y por ser su construcción de los años 65-66,
no disponen de aislamiento térmico en sus cerramientos, lo que supone una nula eficiencia
energética, y un alto costo de mantenimiento para conseguir confort térmico para sus usuarios.
La propuesta ganadora del Concurso de 2008 propugnaba el mantenimiento de los cinco
bloques de Bustaldea, eliminando los tres de Nuñez y San Miguel, con el fin de que la
intervención de renovación del barrio fuese mixta, entre rehabilitación y reconstrucción de
nuevas viviendas. La oferta realizada a los vecinos desde el Ayuntamiento ofertando el cambio
de cada vivienda antigua por otra nueva, supone un costo económico muy alto. Por ello no era
6

7. viable mantener y rehabilitar todos los bloques de Bustaldea, y a su vez construir nuevas
viviendas para sus propietarios.
El Ayuntamiento adoptó la solución de derribar también todos menos uno de los bloques de
Bustaldea, con el fin de mantener en él a los vecinos que no quieran optar por la opción del
cambio, y de esta forma someter a este bloque a una intervención de renovación sostenible, con
el fin de dotarle de la eficiencia energética y accesibilidad de las que carece.
1.3.1. Relación de Propietarios e Inquilinos.
A continuación se incluye la referencia de Propietarios e Inquilinos (Titulares) que ocupan
parcelas y las viviendas existentes en el momento de presentación del presente documento,
aportada por la Sociedad Ensanche 21-Zabalgunea. (Los colores en el listado, son
coincidentes con los que se disponen en el Plano G-03.)
Ref. CATASTRAL
POL. MANZANA PARCELA EDIFICIO nº orden SUP.CAT DIRECCION PROPIETARIO
Felisa ARREGUI DIZA DE ESPADA
Alicia INSAGURBE ARREGUI
1131 3602 1 1 1 63,32 Bustaldea, 13 1 izq Mª Esther INSAGURBE ARREGUI
1131 3602 1 1 2 61,49 Bustaldea, 13 1 cn José Antonio MIGUEL CASADO
1131 3602 1 1 3 63,6 Bustaldea, 13 1 der José Antonio MIGUEL CASADO
1131 3602 1 1 4 61,8 Bustaldea, 13 2 izq Ramón BAO VIGO
1131 3602 1 1 5 58,69 Bustaldea, 13 2 cn Luis GONZALEZ FERNANDEZ
1131 3602 1 1 6 62,28 Bustaldea, 13 2 der Mª Carmen TACON RODRIGUEZ
1131 3602 1 1 7 63,32 Bustaldea, 13 3 izq Miguel Angel LUCAS CANTABRANA
1131 3602 1 1 8 61,49 Bustaldea, 13 3 cn Mª Josefina DIAZ LOPEZ DE MUNAIN
1131 3602 1 1 9 63,8 Bustaldea, 13 3 der Felicidad DIAZ LOPEZ DE MUNAIN
1131 3602 1 1 10 59,78 Bustaldea, 13 B izq Fidel GONZALEZ DE ECHAVARRI LOPEZ DE ABECHUCO
1131 3602 1 1 11 117,16 Bustaldea, 13 B der José Antonio MIGUEL CASADO
Paulino DIAZ MUÑOZ
Petra SANCHEZ ALVAREZ
1131 3602 1 2 1 61,2 Bustaldea, 14 1 izq Baltasar DIAZ SANCHEZ
1131 3602 1 2 2 65,7 Bustaldea, 14 1 cn Felix JORGE RINO
1131 3602 1 2 3 61,21 Bustaldea, 14 1 der Faustina MARTINEZ DE ICAYA OLAVE
Ignacio FOSSATI DEL VAL
1131 3602 1 2 4 59,68 Bustaldea, 14 2 izq Mª Lourdes AMURRIO BLAZQUEZ
1131 3602 1 2 5 62,94 Bustaldea, 14 2 cn Mauricio SALGADO PARRO
1131 3602 1 2 6 59,69 Bustaldea, 14 2 der Felix JORGE RINO
Rafael GUARNIDO BALAGUER
1131 3602 1 2 7 59,68 Bustaldea, 14 3 izq Rosa Mª AGUILAR BENITEZ
1131 3602 1 2 8 62,94 Bustaldea, 14 3 cn Idoia BALLESTERO MORENO
1131 3602 1 2 9 58,16 Bustaldea, 14 B izq Angel ARGOTE LOPEZ DE ABECHUCO
1131 3602 1 2 10 59,23 Bustaldea, 14 B cn Teódulo OCASAR MORATINOS
1131 3602 1 2 11 58,17 Bustaldea, 14 B der Manuel CARRACEDO JUSTEL
Oscar FERNANDEZ MADRAZO
1131 3602 1 2 12 59,69 Bustaldea, 14 3 der Lourdes SORIA LOPEZ DE MUNAIN
Cipriano BERROCAL CAMISON
1131 3602 1 3 1 61,01 Bustaldea, 15 1 izq Mª Pilar BUENO GOMEZ
1131 3602 1 3 2 64,68 Bustaldea, 15 1 cn José MARTINEZ GAROÑA
1131 3602 1 3 3 61,41 Bustaldea, 15 1 der Toribio BERROCAL VINAGRE
1131 3602 1 3 4 61,01 Bustaldea, 15 2 izq José Ramón PALACIOS EUGENIA
José Gabriel VAL RAMOS
1131 3602 1 3 5 64,68 Bustaldea, 15 2 cn Raquel GONZALEZ GARCIA
1131 3602 1 3 6 61,41 Bustaldea, 15 2 der Isaías POSADO FERNANDEZ
7

8. 1131 3602 1 3 7 61,01 Bustaldea, 15 3 izq Inmaculada Concepción LIZARRETA PATERNINA
1131 3602 1 3 8 64,68 Bustaldea, 15 3 cn Elena DE LA FUENTE DEL CAZ
Oscar Luis PEREZ DE MENDIGUREN CASTRESANA
1131 3602 1 3 9 61,41 Bustaldea, 15 3 der Miriam MOLINA MESTANZA
Alfredo FRUTOS TEJADA
1131 3602 1 3 10 57,74 Bustaldea, 15 B izq Araceli Gema GARCIA AGUNDEZ
1131 3602 1 3 11 59,02 Bustaldea, 15 B cn Justa ALUTIZ QUINTANA
José Manuel URQUIZA ROPERO
1131 3602 1 3 12 58,14 Bustaldea, 15 B der Nuria URQUIZA ROPERO
José Mª ANGULO ORTIZ DE GUINEA
1131 3602 1 4 1 63,48 Bustaldea, 16 1 izq Mª Cruz RUILOPE FERNANDEZ DE ARANGUIZ
1131 3602 1 4 2 60,22 Bustaldea, 16 1 cn Rosa Mª MARTINEZ DE APELLANIZ ARRIETA
1131 3602 1 4 3 63,45 Bustaldea, 16 1 der Jose Luis PIEROLA DURAN
1131 3602 1 4 4 63,48 Bustaldea, 16 2 izq Blanca PEREZ DE ARENAZA DE LA LLERA
José Antonio MILLAN SAEZ
1131 3602 1 4 5 60,22 Bustaldea, 16 2 cn Mª Luz PEREIRA FERNANDEZ
Jesus Mª LOPEZ LACALLE
1131 3602 1 4 6 63,45 Bustaldea, 16 2 der Mª del Carmen FUENTURBEL ARNAEZ
1131 3602 1 4 7 63,48 Bustaldea, 16 3 izq Mª Luisa DENCHE VIVAS
1131 3602 1 4 8 60,22 Bustaldea, 16 3 cn José VIGO CENDAN
Jesus Mª LOPEZ LACALLE
1131 3602 1 4 9 63,45 Bustaldea, 16 3 der Mª del Carmen FUENTURBEL ARNAEZ
1131 3602 1 4 10 60,44 Bustaldea, 16 B izq Inge POSOR
1131 3602 1 4 11 54,72 Bustaldea, 16 B cn Francisca MORENO CANONIGO
Cristina MORAL ELVIRA
Miguel Angel HIJONA MORAL
1131 3602 1 4 12 60,41 Bustaldea, 16 B der Mª Victoria HIJONA MORAL
Leon JIMENEZ HERNANDEZ
1131 3602 1 5 1 63,48 Bustaldea, 17 1 izq Mª Antonia SALAZAR CANTERO
Fco. José BARRIA LINACERO
1131 3602 1 5 2 60,22 Bustaldea, 17 1 cn Mª Cruz COTO MARTINEZ
Aitor MENDOZA SANCHEZ
1131 3602 1 5 3 63,45 Bustaldea, 17 1 der Victoria de los Angeles PEÑA MENDOZA
Markel URIGUEN-PAGATE IBARRARAUNA
1131 3602 1 5 4 63,48 Bustaldea, 17 2 izq Mª Francisca RODRIGUEZ LORENTE
1131 3602 1 5 5 60,22 Bustaldea, 17 2 cn Pedro HIDALGO RIAÑO
1131 3602 1 5 6 63,45 Bustaldea, 17 2 der Manuela LORENTE ZAFRA
Isidoro RODRIGUEZ LORENTE
1131 3602 1 5 7 63,48 Bustaldea, 17 3 izq Eva BARRANTE CARRASCO
1131 3602 1 5 8 60,22 Bustaldea, 17 3 cn Roberto ECHEGUREN RUIZ
1131 3602 1 5 9 63,45 Bustaldea, 17 3 der Bernardino MATEOS HERAS
1131 3602 1 5 10 60,44 Bustaldea, 17 B izq Isidoro DENCHE VALLEJO
Dolores EXPOSITO GARCIA
José URQUIZA EXPOSITO
Mª Pilar URQUIZA EXPOSITO
José Manuel URQUIZA ROPERO
1131 3602 1 5 11 54,72 Bustaldea, 17 B cn Nuria URQUIZA ROPERO
José Manuel TILVE ESCUDERO
1131 3602 1 5 12 60,41 Bustaldea, 17 B der Rocío HORRILLO OCON
1132 3603 1 1 1 58,36 Arechavaleta, 19 2 der Miguel BARCENILLA BARCENILLA
1132 3603 1 1 2 58,47 Arechavaleta, 19 2 izq Mª del Campo LAHORA PONTON
1132 3603 1 1 3 57,16 Arechavaleta, 19 3 der Manuel NUÑEZ SANTOS
Ramón RUIZ AMIANO
1132 3603 1 1 4 58,47 Arechavaleta, 19 3 izq Mª Rosa SUSO ANDRES
1132 3603 1 1 5 57,16 Arechavaleta, 19 4 der Francisco POSADO FERNANDEZ
1132 3603 1 1 6 58,47 Arechavaleta, 19 4 izq José AZURMENDI INCHAUSPE
1132 3603 1 1 7 49,18 Arechavaleta, 19 1 izq Felix BUSTEROS OGUETA
Máxima GALLARDO PEREZ
Cándido RUIZ GALLARDO
1132 3603 1 1 8 57 Arechavaleta, 19 1 der Marcelino RUIZ GALLARDO
1132 3603 1 2 1 57,67 Arechavaleta, 19 int. 2 der Josefa FERNANDEZ ABAD
Mª Isabel GALLARDO BARBELLIDO
Juan MARTINEZ GALLARDO
Antonio Martín MARTINEZ GALLARDO
Mª Carmen MARTINEZ GALLARDO
1132 3603 1 2 2 57,67 Arechavaleta, 19 int. 2 izq Isabel MARTINEZ GALLARDO
1132 3603 1 2 3 57,67 Arechavaleta, 19 int. 3 der Manuel BALBIN TERCERO
Santiago ROPERO JUAREZ
1132 3603 1 2 4 57,67 Arechavaleta, 19 int. 3 izq Julia FREJO BERROCAL
1132 3603 1 2 5 57,67 Arechavaleta, 19 int. 4 der Guillermo CLEMENTE GALAN
1132 3603 1 2 6 57,67 Arechavaleta, 19 int. 4 izq Zuriñe MARTINEZ DE OSABA RISQUE
Antonio GONZALEZ GOMEZ
1132 3603 1 2 7 57,67 Arechavaleta, 19 int. 1 izq Mª Angeles MORENO CORONADO
1132 3603 1 2 8 57,67 Arechavaleta, 19 int. 1 der Rosa Mª DELGADO KORTA
Alfonso RISQUE TOLEDANO
1132 3605 2 1 1 43,68 Arechavaleta, 28 1A Angela CHACON GOMEZ
1132 3605 2 1 2 41,4 Arechavaleta, 28 1B Susana GARCIA SANCHEZ
1132 3605 2 1 3 39,4 Arechavaleta, 28 1C Francisco MUÑANA ALVAREZ
1132 3605 2 1 4 42,41 Arechavaleta, 28 1D Joaquin MORALES SANCHEZ
1132 3605 2 1 5 43,68 Arechavaleta, 28 2A Cristino ROLON RIVAS
1132 3605 2 1 6 41,4 Arechavaleta, 28 2B Juan Miguel JIMENEZ JIMENEZ
8

9. 1132 3605 2 1 7 39,4 Arechavaleta, 28 2C Marcos MARTINEZ BRINGAS
1132 3605 2 1 8 42,41 Arechavaleta, 28 2D Julio MARAÑON GARCIA
Miguel Angel LUCAS CANTABRANA
1132 3605 2 1 9 43,68 Arechavaleta, 28 3A Aranzazu LABRADOR SAÑUDO
1132 3605 2 1 10 41,4 Arechavaleta, 28 3B Pedro PEREZ BOTE
1132 3605 2 1 11 39,4 Arechavaleta, 28 3C Izaskun ALONSO PEREZ
1132 3605 2 1 12 42,41 Arechavaleta, 28 3D Alfonso LABRADOR SAÑUDO
1431 4233 1 1 1 964,47 Arechavaleta, S/N BAJO Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz (PARCELA C)
1431 4232 9 1 1 1975,11 Arechavaleta, S/N BAJO Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz (PARCELA A)
2503 4233 2 1 1 1792,78 Arechavaleta, S/N BAJO Ayuntamiento Vitoria-Gasteiz (PARCELA B) - (PARTE)
1.4.- Determinaciones del Plan General en relación con el PEOU-15.
En el documento de “Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-
Gasteiz en los ámbitos de Suelo Urbano de Arechavaleta y de Suelo Urbanizable del Sector 19” se
establecen las condiciones que tendrá que cumplir el Plan Especial del ámbito de Bustaldea:
1.4.1. Nueva delimitación del Ámbito discontinúo de Suelo Urbano no consolidado para ser
ordenado mediante un Plan Especial de Ordenación Urbana (P.E.O.U)
El Ámbito de Suelo Urbano no consolidado definido por el Plan General, con una superficie de
12.583,64 m2, supone la redefinición de los linderos Norte, Oeste y Sur del área de Equipamiento
Deportivo del Sector-19 sin modificar la superficie total de éste.
El Sector 19, dispone de una superficie de Equipamiento Educativo con un total de 50.063,63 m2.
la cual es excedentario en 4.703,63 m2., según los mínimos a cumplir de acuerdo con lo
establecido por el Reglamento de la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco. Por ello el área de
Equipamiento Educativo /EQ-E.2), situada al Sur del Equipamiento Deportivo del Sector 19, se
reajustará su superficie reduciéndola en 1.742,76 m2., lo que posibilitará la previsión de espacios
para Sistema General (SG-EL) al Norte del área de Equipamiento Deportivo, del Sector-19. El
reajuste de superficie cumple con las previsiones de reservas de suelo para equipamiento, según
la Ley 2/2006.
1.4.2. Nueva delimitación y nomenclatura de las áreas de Ordenación y Gestión en la Ciudad
La modificación puntual planteada supone una alteración de la delimitación del Sector 19 de
Arechavaleta y la aparición de un nuevo ámbito de Ordenación Urbana (P.E.O.U.-15) que abarca
parte del suelo urbano de Arechavaleta. Aparecen el S-19 con su nueva delimitación en torno al
Ámbito de Ordenación Urbano (P.E.O.U.-15), que anteriormente figuraba como suelo urbano no
consolidado.
1.4.3. Variaciones en la Calificación Global del Suelo
En la zona en que se plantea la modificación puntual del Plan General, las calificaciones globales
afectan a:
- Residencial
- Sistema General de Espacios Libres
- Sistema General de Equipamientos Comunitarios.
1.4.4. Variaciones en la Calificación Pormenorizada No existen variaciones en la Calificación
Pormenorizada, sino ajustes en los límites de las áreas de Equipamiento Deportivo y Educativo (E-
2) del Sector-19 de Arechavaleta.
1.4.5. Incremento de la Edificabilidad lucrativa en el Ámbito del Futuro P.E.O.U.
Actualmente la superficie construida destinada a uso residencial y comercial, dentro del Ámbito de
actuación (Bustaldea-Núñez-San Miguel), es de 5.420,00 m2c. residenciales, y 170 m2c.
comercial; supone una media residencial de 63,76 m2c. por cada una de las 85 viviendas
existentes.
9

10. Es preciso aumentar la superficie edificable lucrativa (residencial y comercial) en el Ámbito del
P.E.O.U., en relación con la actual de los bloques de Bustaldea, Núñez y San Miguel.
Las razones que avalan una superficie edificable y una edificabilidad superiores son:
- Facilitar la gestión urbanística y los costes originados por el proceso de renovación integral de
las áreas de Bustaldea, Núñez y San Miguel (realojamientos, indemnizaciones, derribos,
rehabilitación de edificios, reurbanización, etc.).
Puesto que la Ley 6/2006 (Art.77.1) establece una edificabilidad física máxima de 2,3 m2t/m2s. en
suelo urbano, referido a la superficie total del ámbito a excepción de Sistemas Generales en él
incluidos, la máxima superficie edificable en el futuro PEOU sería:
(2,3 m2t(m2s) x (Superf. Ámbito descontando Sistemas Generales)
(2,3 m2T/m2s x (12.583,64 m2. – 2.704,21 m2.) = 22.722,69 m2t.
La modificación puntual que se propone, 21.900,00 m2t, resultando un coeficiente de edificabilidad
de 2,2 m2t/m2s, estándares que permiten conseguir objetivos urbanísticos establecidos,
garantizando la calidad ambiental, con criterios de sostenibilidad.
1.4.6. Zonas verdes y espacios libres.
• El Artículo 105 de la Ley 2/2006 exige que en las modificaciones de Planes, si se incrementa
la edificabilidad residencial, se requiera “previsión de mayor superficie de terrenos para dotaciones
públicas de zonas verdes y espacios libres de Sistemas Generales” (ES-PU). La referencia que
establece el Art. 78 es de 5 m2 por habitante.
El mismo art. 78 establece la correlación de un habitante por 25 metros cuadrados de superficie
construida incrementada destinada al uso de vivienda,
6.774,11 m2c / 25 = 270,96 habitantes.
270,96 habit. x 5 = 1.354,82 m2s de previsión para zona verde de Sistema General;
y en el documento de Modificación Puntual del Plan General, se reservan 2.704,21 m2., que
equivalen a 21,49 % de la superficie del P.E.O.U.
• Según el Art. 79, los estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a zonas
verdes y espacios libres de la red de sistemas locales (ES-ZV) en sectores de suelo urbano no
consolidado prevé una cuantía mínima del 15% de la superficie total del sector: 12.583,64 x 0,15 =
1.887,55 m2s.
• En cuanto a la reserva de dotaciones públicas de la red de sistemas locales: 10 m2s por
cada 25 m2c stsr:
(13.905,82 – 5.590,00) / 25 = 332,63
332,63 x 10 m2s. = 3.326,30 m2s.
En el documento de Modificación Puntual del Plan General se reservan 4.458,33 m2s, incluyendo
los espacios de ES-LI (2.466,06 m2s), ES-ZV (1.888,84 m2s) y EQ-AD (103,43 m2s).
1.4.7. Viviendas de Protección Pública.
De acuerdo con el Art. 80 de la Ley 2/2006, al menos el 40 % del “incremento de edificabilidad
urbanística de uso residencial respecto de la previamente materializada” deberá estar sometida a
algún régimen de protección pública; un mínimo del 20% debe destinarse a viviendas protegidas
de régimen general y el restante porcentaje, hasta alcanzar el 40%, con destino a viviendas
tasadas municipales de régimen especial.
De la edificación total sobre rasante, 13.018 m2t., corresponden a superficie residencial 12.824,71
m2t., el resto es superficie comercial. Corresponde a nueva construcción 12.259,33 m2t. (565,38
m2t. es superficie residencial para rehabilitación energética). Corresponde a superficie residencial
de realojos 6.718 m2t. (76 viv. x 68 m2 x 1,3). La diferencia 5.541,33 m2t. corresponde a
incremento de edificabilidad.
10

11. El 40% de dicha superficie, 2.216,53 m2t. mínimo serán de régimen especial, de los cuales la
mitad 1.108,27 m2t. serán destinados a VPO. y otros 1.108,27 m2t. serán destinados a viviendas
tasadas de régimen especial, VPT. El resto de superficie residencial, 10.608,18 m2t (12.824,71 –
2.216,53), podrán ser libres.
La previsión realizada a la Modificación Puntual de Plan General, de superficie destinada a uso de
vivienda, es de 13.018,00 m2c., en el P.E.O.U.- 15 de Bustaldea. El total de viviendas previstas se
reparten de la siguiente forma, según cumplimiento mínimo según la Ley 2/2006:
al menos 2.216,53 m2t serán de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública,
siendo al menos 1.108,27 m2t destinados a viviendas de P.O. régimen general y esp., el resto
11.909,73 m2t podrán ser libres.
1.4.8. Alojamientos Dotacionales.
De acuerdo con el Art. 81 Ley 2/2006, un mínimo de un 1,5% del incremento de superficie
construida residencial deberá destinarse a alojamientos dotacionales (destinados a jóvenes,
residencias para ancianos, etc.).
Puesto que el incremento de superficie construida residencial, será de 7.404,71 m2c, habrá que
reservar como mínimo 111,07 m2 suelo.
En la presente modificación del Plan General se ha reservado una parcela de 126,14 m2s.
1.4.9. Equipamientos Privados.
De acuerdo con el Artículo 79.2.c de la Ley 2/2006, se reservará para equipamientos privados de
la red de sistemas locales un metro cuadrado de superficie de techo por cada 25 metros cuadras
de superficie de techo sobre rasante destinado a usos distintos de los de las dotaciones públicas.
(13.905,82 – 5.590,00) / 25 = 332,63
332,63 x 1 m2st = 332,63 m2st
En el documento de Modificación Puntual del Plan General se reserva dicha superficie para
Equipamientos Privados de la red de sistemas locales, ubicados en planta baja de parcelas
residenciales.
1.4.10. Vegetación.
Se prevé una plantación de al menos tantos árboles como nuevas viviendas se incrementa el
parque residencial del Sector.
1.4.11. Fichas de Ámbito del Plan General Modificado para el PEOU 15
Reproducimos a continuación las dos hojas de la Ficha de Ámbito del Plan General Modificado
para el PEOU-15 que resumen las determinaciones numéricas para el ámbito.
En la primera se incluye un esquema de la delimitación y ordenación del ámbito, las Calificaciones
Globales en cifras porcentuales respecto a la superficie total, la Edificabilidad Bruta (21.873,73
m2tsr/m2tbr) y el Aprovechamiento Tipo del ámbito (0,9118 m2tuc/m2s) así como el Sistema de
Actuación (Expropiación), la iniciativa (Pública) y el plazo de ejecución previsto (4 años).
La segunda consiste en un Cuadro en el que se especifican las denominaciones y superficies de
las distintas Calificaciones Globales y Pormenorizadas, las Superficies Edificables máximas sobre
rasante y bajo rasante, así como los Coeficientes de Homogeneización de los distintos usos
pormenorizados y los distintos Coeficientes de Edificabilidad.
11

12. PLAN GENERAL MODIFICADO
FICHA DE AMBITO BUSTALDEA
SUELO URBANO. PEOU-15
CALIF. GLOBALES....................................SG 21,49%, Resid. 43,57%, Dotaciones Públicas, 37,94%
CALIF. REPRESENTATIVA ......................Residencial Colectivo
CLASE DE SUELO....................................Suelo Urbano
SUPERFICIE TOTAL.................................12.583,64 m²s
EDIFICABILIDAD BRUTA..........................21.873,73 m²tsr-tbr
EDIFICABILIDAD MEDIA…………….. ......0,9118 m²tuc/m²s
INSTRUMENTO DESARROLLO...............Plan Especial de Ordenación Urbana (PEOU),
Proyecto de Parcelación y Proyecto de Urbanización
SISTEMA DE ACTUACIÓN .......................Expropiación
INICIATIVA ................................................Pública
PLAZO.......................................................4 años
12

13. P L AN G E NE R AL MO DIF IC ADO
F IC HA D E AMB IT O /S UE L O UR B ANO /P E O U‐15, B US T AL D E A
C L AS E D E S UE L O C AL IF IC AC IO N G L O B AL S UP E R F . C AL IF IC AC IO N C UANT IF IC AC IO N O R D E NANZ A E D IF IC AB IL ID AD (m²t)
(m²s ) P O R ME NO R IZ AD A (m²s ) AP L IC AC IÓ N S O B R E R AS ANT E (m²ts r) B AJ O R AS ANT E (m²tbr)
S UE L O
UR B ANO S IS T . G R AL . E S P AC IO S L IB R E S 2.704,21 P AR Q UE UR B ANO
R E S ID E NC IAL 9.776,00 R E S ID . C O L E C T IVA (R C ) 5.104,95 C .A. (2) 13.018,00 (1) 7.144,00
R E S ID . UNIF AMIL IAR (R U) 316,15 C .A. (2) 450,00 175,00
V.L O C AL /E .L IB R E 2.466,06
E Q UIP AMIE NT O P UB L IC O 103,43 E Q UIP . P R IVAD O 333,00 (4)
Z O NA VE R D E 1.888,84
T O T AL 12.583,64 S UB T O T AL L UC R AT IVO 13.801,00 7.319,00
AL O J AMIE NT O D O T AC IO NAL 280,00 103,00
E D IF IC AB IL ID AD UR B ANIS T IC A 13.801,00 7.319,00
E D IF IC AB IL ID AD B R UT A 14.081,00 7.422,00 (3)
E D IF IC AB IL ID AD F IS IC A S O B R E R AS ANT E 14.081,00 E D IF IC AB IL ID AD F IS IC A Ó B R UT A T O T AL (m2t) 21.503,00
E D IF IC AB IL ID AD F IS IC A B AJ O R AS ANT E 7.422,00 E D IF IC AB IL ID AD P O ND E R AD A (m2tuc) 11.473,3819
E D IF IC AB IL ID AD ME D IA (m2tuc/m2s ) 0,9118
(1) Incluye la s uperficie edificable de us o comercial‐terciario en planta baja C O E F IC IE NT E S de P O ND E R AC IO N (5):
D el incremento de la s uperficie des tinadas a viviendas , el 40% s e des tinará a VP P U. C aracterís tico R es id.C olectiva L IB R E 1,0000
s iendo al menos el 20% des tinada a VP O (1.109 m2) y otro 20% VP T (1.109 m2) R es id. C olectiva VP O 0,3131
S e incluye también la s uperficie del edificio que s e mantiene R es id. Unif. L ibre
(2) C .A.: C ondiciones de ámbito, a es tablecer en el P E O U T erciario / C omercial 0,5407
(3) L a edificabilidad bajo ras ante tan s olo podrá des tinars e a us o de aparcamiento Aparcamiento b/r 0,3393
tras teros e ins talaciones generales irá ligado al número de viviendas que s e ejecuten 0,1472
en el us o res idencial, y a la ocupación en el res to de us os
(4) Incorporado en planta baja de parcelas res idenciales .
E l s uelo corres pondiente a és ta edificabilidad es tá incluido en la parcela de us o res idencial
(5) L os coeficientes de ponderacion s on aproximados , dependiendo los definitivos de * E s tos coeficientes de homogeneiz ación s erán objeto del planeamiento de des arrollo
las s uperficies que s e des tinen a vivienda colectiva VP O , L IB R E o VP T ,
que s e concretaran en la redaccion del P .E .O .U.‐15
13

14.
En relación con los preceptivos Informes oficiales que se detallan en el punto 7-3 de la
Modificación Puntual del Plan General (pg. 23), cabe recordar aquí:
A - INFORMES DEL GOBIERNO VASCO.
A.1. Informe del Departamento de Agricultura, Pesca y Alimentación) Dirección de
Desarrollo Rural y Litoral.
El informe concreta que la modificación no implica afección significativa a suelos o
usos agrarios, por lo que no se considera necesario emitir informe al respecto.
A.2. Informe del Departamento de Cultura (Dirección de Patrimonio Cultural. Centro de
Patrimonio Cultural Vasco).
En el informe se dice que el Departamento no consta la existencia de elementos de
interés cultural que puedan verse afectados por los trabajos.
A.3. Informe del Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio del
Gobierno Vasco, adjuntando los criterios ambientales estratégicos que deben
tenerse en cuenta, los cuales han sido analizados y justificados en el documento
de Modificación Puntual del Plan General.
A.4. Informe del Departamento de Interior del Gobierno Vasco.
En el informe sobre riesgos a considerar en la modificación puntual del Plan
General, se aplicara lo enumerados por el informe:
- Riesgo Sísmico: Cumplimiento del RD 997/2002 de 27 Septiembre.
- Riesgo de Incendio Forestal.
- Riesgos Tecnológicos.
- Riesgo Inundabilidad.
Dentro del “Corredor del PAT”, se respetarán los retiros hidráulicos del Plan
Territorial Sectorial de Ordenación de Márgenes de Ríos y Arroyos de la CAPV y lo
dispuesto en las Normas del Plan Hidrológico de la Cuenca del Ebro.
Por otra parte según el Mapa Directriz del Riesgo de febrero de 1.996, las
isomáximas de precipitación en el Municipio de Vitoria-Gasteiz, están comprendidas
entre los 150 y 175 mm/día para un periodo de retorno de 500 años, lo que implica
que para el diseño de todas las obras de drenaje se tendrán en cuenta estas
precipitaciones correlacionadas a los oportunos caudales de retorno.
B - INFORMES DE LA DIPUTACIÓN FORAL DE ALAVA.
B.1. Informe del Departamento de Agricultura (Servicio Montes).
El informe dice que la actuación no afecta a suelo ni materia de índole forestal.
B.2. Informe del Departamento de Agricultura (Servicio de Desarrollo Agrario).
El informe hace constar que la intervención no afecta a las actuaciones de dicho
Servicio.
Se adjuntan Anexo con INFORMES GOBIERNO VASCO Y DIPUTACION FORAL DE ALAVA
1.5.- Objetivos y criterios de la Ordenación propuesta.
El desarrollo de la Ordenación residencial de las áreas urbanas de Bustaldea, Núñez y San Miguel
de Arechavaleta, tiene por objetivo realizar una actuación de Renovación Integral del Ámbito de las
viviendas existentes complementado con la ampliación del sector residencial. Se pretende adecuar
un Ámbito discontinuo, resultando una ordenación urbana integrada con el Sector-19 y con el resto
del núcleo de Arechavaleta.
La intervención propuesta cumple con las cuantías y estándares que se han de prever según la Ley
2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi.
14

15.
DIRECTRICES DE ORDENACIÓN:
• Partiendo del suelo urbano de los bloques de Bustaldea, Núñez y San Miguel de Arechavaleta,
se reordenarán de manera que las áreas de los bloques de Bustaldea y Núñez tengan
continuidad; para ello se integrará a dichas áreas, los suelos urbanos de espacios libres que
existen entre ellos, además de áreas de espacio libre del Sector-19.
• Para poder dar desarrollo al PEOU, es preciso la regularización de límites con el Equipamiento
del Sector 19, que se sitúa al Sur del Ámbito, pero sin modificar la superficie del Equipamiento
Deportivo.
TIPOLOGIA ORIENTATIVA:
• Las tipologías residenciales en los edificios en altura, serán de vivienda colectiva de VPO, VPT y
LIBRES, y de tipología unifamiliar LIBRES en adosadas en el área de San Miguel.
La ordenación residencial, se compone de dos bloques lineales, con alturas crecientes desde el
ángulo de bisagra, situado en el lado Norte, que los articula. En el bloque situado al lado Oeste se
ubicarán íntegramente las viviendas de VPO, siendo el resto de este bloque y del situado al Norte
del Ámbito, para vivienda colectiva LIBRES, de precio tasado (VPT) ó de precio tasado de Régimen
especial (VPT-RE).
Entre ambos edificios se ubica el bloque que se mantiene de los de Bustaldea, con el fin de
destinarlo a su rehabilitación Energética y de Accesibilidad.
• Los edificios en alturas alojarán un total de 144 viviendas, repartidas de la siguiente forma:
- Colectiva VPO, al menos ……… 14 viviendas
- Colectivas Tasadas o LIBRES, el resto ……… 130 viviendas
• La parcela del área de San Miguel, se destina a vivienda unifamiliar adosada, de régimen LIBRE,
con un total máximo de tres viviendas.
• La ordenanza de referencia para desarrollar la regulación de las edificaciones será de OR-4 para
los edificios de vivienda colectiva, y la OR-8 para el de unifamiliares, además de la ordenanza
particular que se desarrollo en el PEOU.- 15 BUSTALDEA.
• Las alturas de los edificios lineales de vivienda colectiva, se resolverán con alturas variables de
B+4 a B+7, quedando la menor altura en los situados más próximos al pueblo de Arechavaleta.
Con ello se consigue adecuar las alturas de los edificios, en sus lados extremos, con las
Edificaciones existentes.
• Al lado del edificio situado al Oeste, se reserva una parcela de 103,43 m2s para ser destinada a
un edificio de uso de equipamiento rotacional.
• Hacia el lado Sur, se reserva la zona de Sistema General de Espacio Libre, como elemento de
transición entre la zona residencial y espacio que alojará los Equipamientos previstos en el
Sector-19.
• Una pérgola continua enlazará los espacios libres enfrentados a las fachadas con orientación a
Mediodía de los edificios lineales, unificándolos y abrazando el área de equipamiento y el parque.
Este paseo aporticado semi-cubierta, nace en una plataforma situada en el límite del lado Este.
• En el lado Norte del ámbito, se reserva una franja que pertenecía al Sector-19, como espacio
libre (ZV), cuyo destino será posibilitar la separación entre este edificio y el próximo del Sector
19, de manera que se garantice el soleamiento de las viviendas del Sector-19, y dar acceso
rodado con prioridad peatonal, a las viviendas del edificio situado a su lado Sur.
• La reordenación de los límites del área de equipamiento del Sector-19, será objeto de una
modificación del Plan Parcial del Sector.
15

16.
GRADO DE VINCULACIÓN:
• De forma específica se vincula, con carácter de mínimos respecto a su superficie y con carácter
relativo en cuanto a su situación y concreción física, el trazado de las infraestructuras principales
y sistemas generales, así como los locales considerados en la documentación gráfica
• Las diversas cuantificaciones referidas a la edificabilidad urbanística, edificabilidad ponderada,
edificabilidad media y techos de unidades residenciales, máximas, explícitas en la ficha de
ámbito serán vinculantes.
CESIONES OBLIGATORIAS:
• Las que aparecen vinculadas en las fichas de ámbito –Sistemas generales e infraestructuras
principales-, el resto de sistemas locales necesarios, y en cualquier caso, las derivadas de la Ley
2/2006, de 30 de Junio, de Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma del País Vasco y el
Decreto 105/2008 que la desarrolla.
CARGAS DE URBANIZACION:
Se consideran Cargas de Urbanización, las siguientes:
• Urbanización de las áreas de espacio libre (ES-ZV), y Parque Urbano ES-PU), los espacios
libres de uso público (ES-LI) con la plantación de arbolado exigible por la Ley 2/2006, con las
especies que señale el Departamento de Medio Ambiente del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz;
también son cargas de urbanización la construcción de la pérgola desarrollada a lo largo de las
fachadas Este y Sur de los edificios de vivienda Colectiva, además del desarrollo de ésta frente
al edificio de Conservación, destinado a Alojamiento Dotacional, y la plataforma con porche que
formará el mirador de Olárizu, al Este del edificio destinado a Equipamiento Dotacional.
• Se considera también como Costo de Urbanización, el Costo del Realojo de los moradores de
las 76 viviendas existentes en los edificios de las parcelas de Bustaldea, Núñez y San Miguel,
que se derribarán.
• La construcción de la pérgola que a modo de zócalo, recorre los edificios a lo largo de sus
fachadas Sur y Sureste según Plano U-02
1.6.- La propuesta de ordenación. Principios de diseño.
Los planos que incluye la parte gráfica de este documento describen claramente la propuesta de
ordenación basada en los objetivos y criterios que se señalaban en el punto anterior.
La filosofía que subyace en el fundamento ideológico de este Plan Urbanístico- Bustaldea es la
sostenibilidad, entendida ésta, como el equilibrio eficiente entre el hombre y la naturaleza a la que
pertenece.
La ciudad es el hábitat del hombre moderno, la ciudad debe de fundirse con la naturaleza y
desarrollarse sin el menoscabo del medio natural que la rodea.
Para conseguir este objetivo se plantean varias premisas.
1- Unión del viejo pueblo de Aretxabaleta con el nuevo sector 19 y con el vecino cinturón
verde de Vitoria- Gasteiz
2- Rehabilitación eco-eficiente de un bloque de Bustaldea a modo de ejemplo que se puede
extender a otros edificios necesitados de rehabilitación energética.
3- Empleo de elementos arquitectónicos vernáculos que han funcionado bien y son
característicos de nuestra ciudad como son las galerías. Estas contribuyen a la captación
solar pasiva y al ahorro de emisiones de carbono.
4- Empleo de elementos vegetales que contribuyen al objetivo de fundirnos con la naturaleza,
sombrean en verano y dan un carácter urbano unitario como por ejemplo la pérgola.
16

17.
5- Reducción de la demanda energética de los edificios.
6- Empleo de energías renovables con alto rendimiento.
7- Empleo de materiales y sistemas que atienden al ciclo de la vida de los edificios para que
su impacto sea el mínimo posible.
8- Atención especial a la movilidad sostenible.
En fin para que una arquitectura sea sostenible el urbanismo que la precede debe de abrir el
camino hacia ese equilibrio hombre-ciudad-naturaleza.
1.7.- La propuesta de ordenación. Características numéricas básicas.
1.7.1.-Sistemas Generales y Calificación Global. Reparto de Suelo (Plano U-02)
El plano U-02 refleja las superficies que ocupan los diferentes Sistemas Generales adscritos al
ámbito, teniendo el resto la calificación global de Zona Residencial.
CUADRO DE SUPERFICIES DEL PLANO U-02
(SISTEMAS GENERALES Y CALIFICACIÓN GLOBAL)
Sistemas Superficies Porcentajes *Superficies
Generales Totales (m2) % Mínimas (m2)
SGEL 2.704,21 21,49 2.704,21
Calificación Global
Residencial 9.879,43 78,51 ----
TOTAL 12.583,64 100,00 ----
(*)Adscritas a Sistemas Generales según Ficha de Ámbito de S.U. PEOU-15
La zona verde del Sistema General con consideración de “parque urbano”, asciende a
2.704,21 m2. exigidos en la ficha de Ámbito, y es una única unidad de planta irregular
alargada en sentido Este-Oeste.
El resto de superficie del Ámbito, tiene la calificación global de “zona residencial”, y ocupa
una superficie de 9.879,43 m2. Es una superficie discontinua, ya que un trozo menor, de
316,15 m2, esta separado del resto, ubicado al Suroeste del núcleo de Arechavaleta.
En la zona de Calificación Global de “zona residencial”, se incluyen las parcelas
residenciales estrictas, el espacio de zonas verdes (ES-ZV) y el espacio libre (ES-LI).
1.7.2.-Calificación Pormenorizada. Reparto de Suelo. (Plano U-03)
La calificación pormenorizada se refiere a los usos particulares de las distintas parcelas de
uso privativo y a las diferentes funciones y tratamientos superficiales de los suelos de uso
público.
En el Cuadro adjunto se detalla el reparto de la superficie total del ámbito.
17

18.
CUADRO DE SUPERFICIES DE PLANO U03 - CALIFICACION PORMENORIZADA
SUP. PARCIALES SUP. TOTALES PORCENTAJES
CALIFICACION PORMENORIZADA PARCELAS
(m2) (m2) (%)
PARQUE URBANO ES-PU 2704,21 21,49
ZONA VERDE PUBLICA ES-ZV 1888,84 15,01
ALOJAMIENTO DOTACIONAL EQ-AD 126,14 1,00
RESIDENCIAL COLECTIVA (A) OR-4.A1 760,56
OR-4.A2 482,5
2208,06
OR-4.A3 482,5
OR-4.A4 482,5
36,47
RESIDENCIAL COLECTIVA (B) OR-4.B1 750,23
OR-4.B2 482,5
2380,74
OR-4.B3 503,45
OR-4.B4 644,56
RESIDENCIAL COLECTIVO
OR-7.R 516,15 4,10
(REHABILITACION ENERGETICA)
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ADOSADO OR-8.1 117,87
OR-8.2 76,91 316,15 2,51
OR-8.3 121,37
ESPACIO LIBRE DE USO PUBLICO ES-LI 2443,35 19,42
TOTAL 12583,64 100,00
El Plano delimita las diferentes parcelas de uso privativo que básicamente responden a los
siguientes usos y tipos edificatorios:
- Parcelas de USO RESIDENCIAL.
Se plantean cinco parcelas de uso residencial adscritas a tres calificaciones
pormenorizadas diferentes:
- Residencial Colectiva en altura de nueva edificación, integrada por dos parcelas que de
forma alargada delimitan por dos lados el Sistema General de Espacios Libres y las
parcelas de Equipamiento del Sector 19. Cerrando dichos espacios del Norte y Oeste.
Ambas parcelas suman en total: 4.588,80 m2.
- Residencial Colectiva en altura para rehabilitación, conformado por el único edificio de
los bloques de Bustaldea que se mantiene con el fin de ser destinado a su
rehabilitación energética y de accesibilidad. Queda entre los dos bloques lineales de
vivienda colectiva, articulándolos a modo de bisagra entre ellos.
Superficie de parcela 516,15 m2.
- Residencial Unifamiliar de nueva edificación, formado por un único edificio, que alojará
tres viviendas unifamiliares.
- Equipamiento de Alojamiento Rotacional, que aunque forme parte del sistema de
equipamientos urbanos, funcionalmente es de uso residencial.
Superficie de parcela 316,15 m2.
El resto del Ámbito pertenece a distintas categorías de suelo de uso público:
- Sistema General de Espacios Libres (ES-PU), que asciende a 2.704,21 m2 y se
extiende de Este a Oeste, situándose al Norte del área de Equipamiento Deportivo del
Sector 19, y al Sur del Edificio lineal ubicado al Norte del Ámbito.
18

19.
- Sistema Local de Espacios Libres, que se subdivide en:
• Sistema Local de Espacios Libres. Zonas Verdes (ES-ZV), con una extensión de
1.888,84 m2., situado al Norte del Ámbito, separándolo por dicho lado del Sector-
19.
• Sistema Local de Espacios Libres (ES-LI), con una extensión de 2.443,35 m2. que
comprende el resto de espacios de viario peatonal o mixto con prioridad del peatón,
etc.
Estas calificaciones pormenorizadas que afectan al espacio público, podrán ser ajustadas en el
proyecto de Urbanización.
1.7.3. - Edificabilidad Urbanística y reparto de la edificabilidad.
La Edificabilidad Urbanística sobre rasante es de 13.801 m2c de los cuales 970 m2c se
destinará al uso terciario comercial y equipamiento privado en plantas bajas. Lo que
significa que la superficie edificable de uso residencial máxima será de 12.831 m2c.
Puesto que el total de parcelas de uso residencial asciende a 5.421,10 m2, la edificabilidad
media neta será de 2,546 m2c/m2s.
Por lo tanto el conjunto de las parcelas de uso privativo – equipamientos y viviendas – se
extiende a cerca del 43,08% de la superficie del ámbito, pero considerando la ocupación
en plantas de pisos, ésta corresponde al 20% (sin considerar los vuelos de galerías
autorizados en fachadas de componente Sur).
Se propone el siguiente reparto de la edificabilidad urbanística.
SUP. EDIFICABILIDAD SUP. EDIFICABLE SOBRE RASANTE SUP. EDIFICABLE
COMERCIAL/T
PARCELA NETA EQUIP.PRIVADO
PARCELA ERCIARIO RESIDENCIAL TOTAL BAJO RASANTE/
(m2) m2/m2 (Minimo m2) (maximo m2) (maximo m2) TRASTEROS
(minimo m2) (*) (maximo m2)
OR-4.A1 760,56 1,04 132,5 657,44 789,94 1233,03
OR-4.A2 482,5 2,99 129,18 1314,88 1444,06 482,5
OR-4.A3 482,5 2,73 1314,88 1314,88 482,5
333,00
OR-4.A4 482,5 2,38 1150,52 1150,52 482,5
OR-4.B1 750,23 1,81 73,16 1283,21 1356,37 1500,46
OR-4.B2 482,5 3,50 1688,52 1688,52 965
OR-4.B3 503,45 4,01 2017,24 2017,24 965
OR-4.B4 644,56 3,72 130,45 2269,37 2399,82 1030,3
OR-8.1 117,87 1,27 150 150 117,87
OR-8.2 76,91 1,95 150 150 76,91
OR-8.3 121,37 1,24 150 150 121,37
OR-7.R 516,15 1,58 178 635,41 813,41
TOTAL 5421,1 28,21 333,00 643,29 12781,47 13424,76 7457,44
(*) No computan escaleras, excepto mesetas de acceso a viviendas en cada planta.
No computan portales y anejos a los mismos (cuartos bicis, contadores, etc.)
Computan todos los vuelos, excepto galerías en orientaciones Sur y Sureste, diseñadas como espacios cerrados
para captación solar, las cuales computarán al 50%
Vuelos al exterior (Norte y Noroeste) 1,00 m. Vuelos en galerías (Sur y Sureste) 1,50 m.
19

20.
1.7.4.-Viviendas Protegidas y Libres.
Las fichas del ámbito del PEOU-15 no indican número máximo ó mínimo de viviendas,
regulando con carácter vinculante exclusivamente las superficies de suelo de los Sistemas
Generales y del Sistema de Zonas Verdes Locales y los Aprovechamientos Edificables
máximos. Por lo que el número total de viviendas estimadas para el ámbito (145 de nueva
Construcción y 9 de Rehabilitación), se consideraría indicativo. En todo caso ese número se
corresponde con una superficie construida media de 83,32 m2/vivienda (70 m2 útiles
aproximadamente).
Lo que sí debe cumplir son los porcentajes de vivienda de Protección Pública establecidos
en el art. 80 de la Ley 2/2006 (al que se hacia referencia en el punto 5.2 del documento de
Modificación Puntual del Plan General) y que con referencia a la superficie residencial de
7.404,71 m2, que se plantea incrementándola sobre la previamente existente en el Ámbito
(5.420 m2) quedaría cuantificado de la siguiente manera:
- Viviendas Protegidas de Régimen General. (sup.mím.)…….…………… 1.108,27 m2.
(Aproximadamente 14 Viviendas)
- Viviendas Tasadas Municipales de Régimen Especial. (sup.mín.).….…. 1.108,27 m2.
(Aproximadamente 16 viviendas)
- Viviendas Colectivas Libres………………………………………. Resto Residencial.
(Aproximadamente 114 Viviendas nuevas, más 9 de Rehabilitación)
La totalidad de la superficie de vivienda protegida de Régimen General se localizará en la
Parcela OR4-A4. La superficie mínima de 1.108,27 m2 destinados a Vivienda Tasada se
alojarán en la parcela OR4-A3. El resto de parcelas serán para Viviendas Libres.
1.8.- La propuesta Ordenación. Imágenes Orientativas (Plano 1.05).
Se incluye en estos planos una serie de imágenes extractadas del proceso de la elaboración del
presente PEOU, que consideramos explicativas de las intenciones de este Plan Especial.
En el caso del Plano I-05, queda subrayado en sendas maquetas de trabajo, la importancia de la
disposición de los edificios enfrentados a la mejor orientación posible, hacia el SUR, abrazando el
equipamiento deportivo y educativo del Sector 19, ello da pie a toda la ordenación y en especial a
la situación y conformación de la edificación que se propone.
1.9.- Infraestructuras
1.9.1.- Red Viaria (Plano U-01)
En este plano, además de destacar el viario propuesto, en continuidad con el que establece el
viario próximo propuesto para el Sector 19 y el del pueblo de Arechavaleta, se incluyen las
secciones esquemáticas del vial condicionado y condicionante del tipo de edificación que se
propone para las parcelas situadas al Norte del Ámbito.
En especial tiene interés la sección A-A (longitudinal) que señala la necesidad de resolver en
el futuro Proyecto de Urbanización el desnivel existente entre el terreno natural y las rasantes
de las parcelas OR-5-3 del Sector-19.
En este plano se distinguen – ver leyenda en plano – las cotas que vienen determinadas ya en
la Urbanización del Sector 19, y las que se proponen para las rasantes del viario por el que se
accede a las distintas edificaciones. Se ha estudiado la compatibilidad entre ambas, teniendo
en cuenta que para el desarrollo de los futuros proyectos de edificación habrá que estudiar
más en detalle los accesos a las parcelas ya que se resuelve en pendiente para dar enlace al
vial central del pueblo de Arechavaleta, con el Vial V-3 al Sector-19.
20

21.
1.9.1.1.- Tráfico Rodado.
No existen viales para tráfico rodado en prioridad.
1.9.1.2.- Tráfico Peatonal y Tráfico Rodado Discrecional (Plano U-01/U-03)
Se incluyen algunos tramos de recorridos fundamentalmente peatonales pero con capacidad
para permitir el paso de vehículos de emergencia, de mantenimiento y de abastecimiento.
Estos en concreto son por el lado Oeste del Ámbito, el actual vial central del núcleo de
Arechavaleta, de reciente urbanización; el otro es el Sistema Local de Espacio Libre, situado al
Norte del Ámbito, que separa éste del Sector-19; este vial de preferencia peatonal, se
resolverá en pendiente enlazando el pueblo de Arechavaleta con el vial V-3 del Sector-19.
1.9.1.3.- Eje Verde (plano I-03)
En este plano se consigna la propuesta de nuevo arbolado, cuyas especies concretas deberán
ser objeto de detalle en el futuro proyecto de urbanización a redactar. También en el plano se
muestra la intención de que el espacio público verde sea un elemento de unión del pueblo de
Arechavaleta con el “Anillo Verde” a través del Sector-19.
1.9.2.- Esquema Indicativo de Red de Abastecimiento de Agua Potable (Plano I-01)
Existiendo canalización por la calle de Arechavaleta situada al Oeste del Ámbito, y por la calle
del Sector-19 situada al Este, se propone la conexión entre ambas por el lado Norte del
Ámbito.
1.9.3.- Esquema Indicativo de Red de Riego (Plano I-01)
Se realiza un trazado en anillo, que bordea la edificación OR4-A y OR4-B, conexionándole a
los existentes en Arechavaleta y Sector-19.
1.9.4.- Esquema Indicativo de Red de Recogida de Aguas Pluviales y Fecales (Plano I-01)
Se realizarán nuevos trazados según plano, para conexionarlos a las redes existentes en
Arechavaleta y Sector-19. Siempre con sistema separativo para pluviales y fecales.
1.9.5.- Esquema Indicativo de Red de Canalizaciones de Gas (Plano I-01)
Al existir canalización por la calle de Arechavaleta, lado Oeste del Ámbito, y por la calle del
Sector-19, lado Este del Ámbito, se realizará conexión entre ambos, por el lado Norte del
Ámbito.
1.9.6.- Esquema Indicativo de Red de Canalizaciones Eléctricas (Plano I-02)
Se completa la canalización por el lado Oeste del Ámbito, calle de Arechavaleta, en
prolongación con los existentes antes y después del área de actuación. Así mismo, se cierra
conexión por el lado Norte del Ámbito, entre canalizaciones existentes por calle de
Arechavaleta y calle del Sector-19, anexas al Ámbito.
1.9.7.- Esquema Indicativo de Red de Canalizaciones de Alumbrado (Plano I-02)
Se completa el anillo de canalización entre las existentes por la calle de Arechavaleta al
Oeste, y la calle del Sector 19 al Este. La nueva canalización dotará de infraestructuras por el
Norte, Sur y Este del Ámbito, tanto para futuro vial al Norte, como para las zonas de paseo y
estancia al Sur.
1.9.8- Esquema Indicativo de Red de Canalizaciones para Telecomunicaciones (Plano I-02)
Se prevé trazado de red por el lado Norte del Ámbito, conexionando los existentes por la calle
de Arechavaleta al Oeste, y la calle del Sector-19 al Este del Ámbito.
21

22.
1.9.9.- Esquema Indicativo de Red Neumática de Recogida de Basuras (Plano I-02)
Aprovechando las Redes Neumáticas existentes, se realizarán ramales de conexión a ellas,
prolongados hasta el centro de los bloques OR4-A y OR4-B, por sus lados exteriores.
2.- NORMATIVA URBANÍSTICA
2.1. Planos de Ordenación Normativos
Dentro del material gráfico incluido en este documento se deben diferenciar tres tipos de
planos:
-Los de carácter informativo (situación en la Ciudad, propiedad del suelo, etc.)
(Planos Serie G.)
-Los de carácter normativo, que se van a describir en este apartado que determinarán y
condicionarán los proyectos de arquitectura que se vayan a desarrollar posteriormente.
(Planos Serie U.)
-Los referidos a las Redes de Servicios Urbanos que dan continuidad dentro del ámbito a las
previsiones del Proyecto de Urbanización para el Sector 19, y Núcleo de Arechavaleta.
(Planos Serie SU.)
Los de carácter indicativo en los que, de acuerdo con los anteriores, se ejemplificará a nivel de
esquemas tridimensionales o infografías el posible resultado edificativo final del ámbito,
también relacionado con el resto de la edificación prevista para el Sector 19, y Núcleo de
Arechavaleta. Planos (Serie I.)
Los planos de carácter normativo, son los siguientes:
-a) Plano U-01. Trazados Viarios, Alineaciones y Rasantes.
Incluye los trazados viarios (señalando la delimitación indicativa de calzadas y
aparcamientos), las alineaciones que definen distintas zonas de diferente uso pormenorizado,
las rasantes verticales de los principales puntos del viario y espacio público, además de las
principales cotas que definen las dimensiones de cada zona y las distancias entre ellas.
-b) Plano U-02. Sistemas Generales y Calificación Global
Define gráficamente las zonas del ámbito incluidas dentro de los Sistemas Generales de
Transportes y Comunicaciones, Equipamientos Comunitarios y Espacios Libres. El resto del
suelo tendrá la Calificación Global de Residencial.
Este plano incluye un cuadro, recogido también en el punto 1.7.1 de la Memoria, en el que se
reflejan las superficies de cada Sistema General/Calificación Global en m2, así como el
porcentaje que representan dentro del ámbito y la referencia a los mínimos que deben cumplir
los Sistemas Generales de acuerdo con la Ficha del PEOU-15 del Documento de Modificación
Puntual del Plan General.
-c) Plano U-03. Calificación Pormenorizada
Se representan las Calificaciones Pormenorizadas de las diferentes parcelas descritas
geométricamente en el Plano U-01. En este plano se incluyen las siguientes calificaciones:
-Parques Urbanos ((ES-PU)
-Zonas Verdes Públicas (ES-ZV)
-Alojamientos Dotacionales (EQ-AD)
-Residencial Colectiva de Altura Nueva Edificación (OR4-A y OR4-B).
-Residencial Colectiva en Altura Rehabilitación (OR7-R).
-Residencial Unifamiliar en Hilera (OR8).
22

23.
-d) Plano U-04 y Plano U-05. Condiciones Particulares de la Edificación y de los Usos. (I y II)
Estos Planos describen gráficamente algunas condiciones significativas que afectan a las
edificaciones que podrán desarrollarse en cada zona de uso diferenciado.
Complementan y explican algunas de las reglas edificatorias básicas incluidas dentro de las
Ordenanzas para la Edificación para cada zona (ver punto 2.2).
Estos planos establecen las líneas de fachada de coincidencia obligatoria con las alineaciones
definidas en el U-04 o, alternativamente, los retranqueos máximos tolerados para la
edificación en planta baja; las líneas de fachada máxima al interior de zonas de uso
diferenciado; las áreas de movimiento de la edificación y las alturas máximas dentro de cada
una; los vuelos máximos opcionales, las condiciones de acceso a portales y garajes bajo
rasante, las condiciones de localización de bajos comerciales, etc..
2.2.- Ordenanzas de edificación y Fichas de Características para las distintas manzanas
Edificables
Dado lo peculiar de la ordenación planteada para el ámbito, se regularán específicamente
cada una de las parcelas del Ámbito. Para todos los aspectos no regulados específicamente
en esta Ordenanza se estará a lo dispuesto por las normas generales de edificación
residencial del Plan General vigente.
2.2.1. Zona Residencial Colectiva en altura de Nueva edificación (OR4-A)
a/ - Descripción. Reglas Edificatorias y de Uso.
Se trata de la pieza edificatoria apoyada en el borde del vial semipeatonal de
Arechavaleta. Se diseña un Área de Movimiento en forma de pastilla longitudinal,
enfrentada hacia Sureste.
Se compone de cuatro subparcelas según se define en el plano U.03:
- La ordenanza de aplicación será la OR-4, GRADO 1. Con la excepción de lo que a
continuación se especifica:
• La superficie de parcela y su frente mínimo serán los estipulados en el plano U-04,
“CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS”.
• La ocupación en planta de sótano podrá alcanzar el total de su parcela.
• La ocupación en planta baja y pisos será la señalada en el plano U-04.
• No se podrán establecer cerramientos en planta baja para delimitar el espacio libre
privado del libre público. Únicamente se autoriza la colocación de bolardos de baja
altura.
• La longitud de la edificación será la señalada en plano U-04.
1. Las fachadas deberán coincidir con las alineaciones señaladas, como “tramo de
coincidencia obligatoria”, en el plano U-04.
2. El fondo edificable de 13,00 m. es coincidente en planta baja y plantas de pisos.
3. En la fachada con frente al vial (orientada a Noroeste) se autorizan voladizos máximos
de 1,00 m. en toda la longitud de fachada, pudiendo ser abiertos o cerrados. En la
fachada opuesta (orientada al Sureste), se exigen voladizos para miradores
acristalados en construcción ligera, diseñados como sistemas pasivos de ganancias
térmicas solares. Estos voladizos serán de 1,50 m. máximo.
Estos miradores dispondrán de cierre trasero a mitad de plano de alineación de
fachada, y su superficie computará al 50% de la construida.
4. No existen usos residenciales en planta baja, excepto los de portales de acceso a
viviendas y sus dependencias anejas.
23

24.
5. Las plantas de forjados de pisos estarán a la misma cota que la de las subparcelas
contiguas, regularizándose el desnivel de la calle, en las alturas variables de las
plantas bajas, cuya altura libre mínima será 3,50 m.
6. El número de plantas variará desde B+3 en la subparcela OR4-A.4 a B+4 en el resto
(ver plano U-04).
7. La ubicación de trasteros se situará en plantas de sótano.
A nivel de sótano segundo de la subparcela OR4-A1, existirá un local de instalaciones
para centralizar en él la producción de agua caliente para Calefacción y ACS que
abastezca a las viviendas y locales del Ámbito en forma de “Calefacción de Barrio”
centralización que pudiera servir como dotación energética para los edificios de
equipamiento Deportivo y Educacional que se construyan en las parcelas de
Equipamiento adyacentes al Ámbito del PEOU-15.
Las plantas de cubiertas serán planas, no existiendo aprovechamiento en
bajocubierta, potenciando soluciones de cubiertas vegetales extensivas con
plantaciones autóctonas.
8. A nivel de planta baja existirá un paso libre de edificación, desde el vial público situado
al Noroeste al lado Sureste de un ancho total de 9,70 m, la mitad del cual estará en la
parcela OR4-A.2 y la otra mitad en la parcela OR4-A.3. La finalidad de este paso es
permeabilizar la longitud del edificio OR4-A en un punto próximo al centro de su frente
de fachada, para posibilitar la visual y el paso desde la calle a la zona de
equipamientos. La altura de este paso será la correspondiente a la planta baja.
9. Cada una de las subparcelas dispondrá de un único portal en planta baja; el resto de
superficie que no se ocupe por los portales y sus dependencias anejas se destinará al
uso terciario.
Se contempla 262 m2 destinados a usos terciarios y de oficinas en Planta Baja. Se
deberá reservar un mínimo de 333 m2 para Equipamiento Privado. El resto se podrá
destinar a pequeños comercios, servicios personales y oficinas.
Cuando en las plantas bajas se habiliten locales destinados a usos no residenciales,
en el proyecto y en la obra de edificación se contemplará su cerramiento de fachada
con características similares a las del resto del edificio, debiendo quedar sólo
pendiente el cierre de sus vanos. Este cierre se realizará, aun a título provisional,
mediante elementos correctamente terminados, que, en caso de ser de fábrica, se
revocarán y pintarán en un color entonado con el resto de la fachada.
10. La superficie de planta baja no ocupada por edificación sobre rasante tendrá la
consideración de superficie de propiedad y mantenimiento privados, pero de uso
público.
11. Las parcelas destinadas a Vivienda Libre y Vivienda de Protección Pública deberán
ser parcelas registralmente independientes.
12. En caso de subdivisión de la parcela en varias unidades de promoción, un proyecto
básico del conjunto será, así mismo, imprescindible como instrumento para resolver
los temas comunes (accesos, aparcamientos, composición de fachadas, ritmos de
huecos de ventanas, diseño de galerías acristaladas, materiales, etc.), además del
encaje volumétrico de los diferentes edificios de cada subparcela. Que además
tendrán un diseño y composición acorde con los del edificio de la parcela OR4-B.
Además de los condicionantes señalados, se deberá cumplir con los especificados en
la Ordenanza OR-4 del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz, que
no se haya hecho referencia.
24

25.
b/ - Características cuantitativas.
CARACTERISTICAS CUANTITATIVAS
PARCELA OR4-A1
DESCRIPCION CANTIDAD UNIDADES
Superficie de parcela 760,56 m2s
Superficie edificable máxima 789,94 m2c
Coeficiente de edificabilidad neta 1,04 m2c/m2s
Superficie edificable residencial máxima 657,44 m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Protección Oficial - m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Colectivas de Régimen Libre (máxima) 657,44 m2c
Superficie máxima edificable bajo rasante
(Aparcamientos y Trasteros) 1233,03 m2c
Superficie comercial/terciaria 132,50 m2c
Superficie mínima para Equipamientos Privados - m2c
Número de viviendas indicativo 8 uds
Número mínimo estimado de plazas de aparcamiento:
1 plaza por vivienda (8 plazas)
25 m2 de superficie terciaria restante (132,5/25=5) 13 uds
CARACTERISTICAS CUANTITATIVAS
PARCELA OR4-A2
DESCRIPCION CANTIDAD UNIDADES
Superficie de parcela 482,5 m2s
Superficie edificable máxima 1444,06 m2c
Coeficiente de edificabilidad neta 2,99 m2c/m2s
Superficie edificable residencial máxima 1314,88 m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Protección Oficial - m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Colectivas de Régimen Libre (máxima) 1314,88 m2c
Superficie máxima edificable bajo rasante
(Aparcamientos y Trasteros) 482,50 m2c
Superficie comercial/terciaria 129,18 m2c
Superficie mínima para Equipamientos Privados - m2c
Número de viviendas indicativo 16 uds
Número mínimo estimado de plazas de aparcamiento:
1 plaza por vivienda (16 plazas)
25 m2 de superficie terciaria restante (129,18/25=5) 21 uds
25

26.
CARACTERISTICAS CUANTITATIVAS
PARCELA OR4-A3
DESCRIPCION CANTIDAD UNIDADES
Superficie de parcela 482,5 m2s
Superficie edificable máxima 1314,88 m2c
Coeficiente de edificabilidad neta 2,73 m2c/m2s
Superficie edificable residencial máxima 1314,88 m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Tasadas 1314,88 m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Colectivas de Régimen Libre (máxima) - m2c
Superficie máxima edificable bajo rasante
(Aparcamientos y Trasteros) 482,50 m2c
Superficie comercial/terciaria - m2c
Superficie mínima para Equipamientos Privados 145 m2c
Número de viviendas indicativo 16 uds
Número mínimo estimado de plazas de aparcamiento:
1 plaza por vivienda (16 plazas)
25 m2 de superficie terciaria restante (0/25=0) 16 uds
CARACTERISTICAS CUANTITATIVAS
PARCELA OR4-A4
DESCRIPCION CANTIDAD UNIDADES
Superficie de parcela 482,5 m2s
Superficie edificable máxima 1150,52 m2c
Coeficiente de edificabilidad neta 2,38 m2c/m2s
Superficie edificable residencial máxima 1150,52 m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Protección Oficial 1150,52 m2c
Superficie edificable residencial destinada a
viviendas Colectivas de Régimen Libre (máxima) - m2c
Superficie máxima edificable bajo rasante
(Aparcamientos y Trasteros) 482,50 m2c
Superficie comercial/terciaria - m2c
Superficie mínima para Equipamientos Privados 188 m2c
Número de viviendas indicativo 14 uds
Número mínimo estimado de plazas de aparcamiento:
1 plaza por vivienda (14 plazas)
25 m2 de superficie terciaria restante (0/25=0) 14 uds
2.2.2. Zona Residencial Colectiva en altura de Nueva edificación (OR4-B)
a/ - Descripción. Reglas Edificatorias y de Uso.
Se trata de la pieza edificatoria situada al Norte del Ámbito, apoyada en el borde del
espacio libre ES-ZU. Se diseña un Área de Movimiento en forma de pastilla longitudinal,
con orientación Norte Sur.
Se compone de subparcelas según se define en el plano U.03:
26

27.
- La ordenanza de aplicación será la OR-4, GRADO 1. Con la excepción de lo que a
continuación se especifica:
• La superficie de parcela y su frente mínimo serán los estipulados en el plano U-04,
“CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS”.
• La ocupación en planta de sótano podrá alcanzar el total de su parcela.
• La ocupación en planta baja y pisos será la señalada en el plano U-04.
• Se podrán establecer cerramientos en planta baja para delimitar el espacio libre
privado, de las viviendas situadas en dicho nivel, del libre público. Se autoriza la
colocación de vallado calado de baja altura (máximo de 1,50 m.)
• Únicamente se autoriza delimitar con cerramientos continuos el espacio libre privado
de las viviendas de planta baja que se sitúa en fachada SUR. No obstante, estos
cerramientos tendrán una altura máxima de 1,25 m, y serán resueltos en toda su
altura mediante setos vegetales acompañados o no de elementos de madera,
metálicos, etc, calados en un porcentaje mínimo del 35%.
• La longitud de la edificación será la señalada en plano U-04.
1. Las fachadas deberán coincidir con las alineaciones señaladas, como “tramo de
coincidencia obligatoria”, en el plano U-04.
2. El fondo edificable de 13,00 m. es coincidente en planta baja y plantas de pisos.
3. En la fachada Norte se autorizan voladizos máximos de 1,00 m. en toda la longitud de
fachada, pudiendo ser abiertos o cerrados. En la fachada Sur se permiten únicamente,
voladizos de 1,50 m, para miradores acristalados en construcción ligera, diseñados
como sistemas pasivos de ganancias térmicas solares. Estos voladizos serán de 1,50
m. máximo. Estos voladizos podrán existir también a nivel de planta baja, para las
viviendas de dicha planta.
4. Existen usos residenciales en planta baja, además de los de portales de acceso a
viviendas, sus dependencias anejas, y dos pequeñas superficies comerciales situadas
cada una en los extremos Este y Oeste.
5. Las plantas de forjados de pisos estarán a la misma cota que la de las subparcelas
contiguas.
6. El número de plantas variará en cada subparcela, correspondiendo las siguientes:
Parcela OR4-B1 …………………………………………. B+2 y B+4
Parcela OR4-B2 …………………………………………. B+3 y B+5
Parcela OR4-B3 ………………………………………… B+4 y B+6
Parcela OR4-B4 ………………………………………… B+5 y B+7
En el plano U-04 se indican acotadamente las superficies de parcelas que disponen
las alturas máximas indicadas.
Esta variación de alturas, que ofrece escalonamientos en los alzados del conjunto,
persigue la fragmentación del edificio en plantas, para romper la apariencia
volumétrica, suavizando la imagen visual que reciba el observador.
7. La ubicación de trasteros se situará en plantas de sótano.
8. Las plantas de cubiertas serán planas, no existiendo aprovechamiento en
bajocubierta, potenciando soluciones de cubiertas vegetales extensivas con
plantaciones autóctonas.
9. En el nivel de planta se podrán destinar a superficie residencial computable 666 m2, el
resto será para los portales, y a sus anejos, así como 204 m2 a superficie comercial
dispuesto en los extremos Este y Oeste del edificio.
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