PROCESAL CIVIL

1. CAS. Nº 2095-2013 LIMA
Lima,veintiunode noviembrede dosmil trece.-
LA SALA CIVILPERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIADE LA REPÚBLICA:
vistala causa númerodosmil noventaycinco – dos mil trece,enaudienciapúblicallevadaa
cabo enla fecha;y producidalavotacióncon arregloa Ley,emite lasiguiente sentencia:
I. ASUNTO:
En el presente procesode nulidadde actojurídicose ha interpuestorecursode casación
mediante escritode fojasochocientosquince porRomaRecursosEmpresarialesS.A.C.,contra
la sentenciade vistaobrante afojassetecientossesentaysiete,sufechacincode marzode
dos mil trece,que confi rmandolaapeladade fojasseiscientoscuarentaycinco,sufecha
treintade juliode dosmil doce,declarafundadaen.parte lademandainterpuestaporWilly
Miranda TevesyNancy RamosGálvez.DEMANDA:Por escritode fojasveintisiete,Willy
Miranda TevesyNancy RamosGálvezinterponendemandade nulidadde actojurídicocon la fi
nalidadque se declare losiguiente:i) lanulidaddelcontratode compraventarealizadapor
Roma RecursosEmpresarialesS.A.C.(entidadliquidadora) quienvendeafavorde Inversiones
BucéfaloS.A.C.,confechanueve de setiembrede dosmil cinco;ii) lanulidaddel contratode
compraventarealizadaporInversionesBucéfaloS.A.C.,alaInmobiliariaICORS.A.C.de fecha
quince de mayode dos mil siete;iii)lanulidadde lapermutarealizadaporInmobiliariaICOR
S.A.C.,aInmobiliariaInversionesGuiporS.A.,de fechaveintede agostode dosmil siete;iv)
como pretensiónaccesorialanulidadde lasinscripcionesque aparecenenlaFicha
IndependizadaNº11994834 del Registrode PropiedadInmueble.Comosustentode su
demandaseñalalosiguiente:i) Lascausalesde nulidadque afectandichosnegociosjurídicos
son poradolecerde fi n ilícitoy simulaciónabsoluta.ii) Mediante contratode compraventadel
veintisietede juliode mil novecientosnoventaycuatro,losdemandantesadquirieronunlocal
comercial conun área de 26.95 metroscuadradosde la Inmobiliaria“El Corregidor”S.A.,porla
suma de US$ 12,127.50 DólaresAmericanos,pagándose unacuotainicial de US$3,638.25
DólaresAmericanosyel saldoentreintacuotasde US$ 333.67 DólaresAmericanos,lacual se
ha canceladoenformaíntegra. iii) Posteriormente solicitóse le otorgue lacorrespondiente
escriturapública,lacual se llevóacabo por intermedioel 27ºJuzgadoCivil de laCorte
Superiorde Justiciade Lima,enel Expediente Nº29575-2000 habiéndoseformalizadola
escriturapúblicaante laNotaría correspondiente.iv) Mediante ResoluciónNº2586-2001/ CRP-
ODI-CCPLdel ochode agosto de dos mil unose declaróla insolvenciade Inmobiliaria
Constructora“El Corregidor”S.A.,acordándose nombrarcomoentidadliquidadoraaRoma
RecursosEmpresarialesS.A.C.,teniendocomofacultadesotorgarlostítulosde propiedad,sin
embargo,enformasimuladavende alaEmpresaBucéfaloS.A.C.,cientoocholocales
comercialesde laInmobiliariaporlasumade US$.55,763.90 DólaresAmericanos,siendoel
preciode cada local de US$.400.00 DólaresAmericanos,ventaque essimulada.v) Confecha
quince de mayode dos mil siete,nuevamente se transfi ere lapropiedadaInmobiliariaICOR
S.A.C.,porUS$.70,000.00 DólaresAmericanossiendoel Gerente General de estaempresa
cónyuge de la sociafundadorade EmpresaBucéfaloS.A.C.vi) PosteriormenteInmobiliaria
ICOR S.A.C.,confechaveinte de agostode dos mil siete transfi ere lapropiedadmediante

2. permutaa Inmobiliariae InversionesGuiporS.A.C,siendoevidente que lasempresasfueron
creadaspara despojaryquedarse conloslocalescomerciales.
CONTESTACIÓN DELA DEMANDA:
Roma RecursosEmpresarialesS.A.C. - Alegaque sonliquidadoresde laempresaConstructorae
Inmobiliaria“El Corregidor”S.A.,desde el diecisietede juniode dosmil tres. - La escritura
públicaque presentanlosdemandantes,laobtuvieronel cincode octubre de dosmil seis,por
loque reciéntomaronconocimientode lamismaconla notificaciónde lademanda. - Es
erróneoque se pretendaladeclaraciónde nulidadde lacompraventadel nueve de setiembre
de dos mil cinco,por cuantohan actuado conforme alas facultadesdel convenio de
liquidación. - Desconocíanlaexistenciadel supuestoderechode losaccionantes. - El gradode
parentescoconsanguíneodel GerenteGeneral de InmobiliariaICORS.A.C.,ysucónyuge
(accionistade laEmpresaBucéfaloS.A.C.) noimpide celebrarcontratos de compraventauotra
modalidad. - Noexiste ningúnactodolosoenlacelebraciónde losactosjurídicos. - No se ha
acreditadoel fi n ilícitoni laventasimulada.Inmobiliariae InversionesGuiporS.A. - No
intervinieronenel contratode compraventadel quincede mayode dosmil siete. - La permuta
celebradaconfechaveinte de agostode dosmil siete hacumplidocontodoslosrequisitos,
solemnidadesycaracterísticaspropiasdel mencionadoactojurídico. - No conocían el supuesto
derechode losdemandantes.InmobiliariaICORS.A.C. - El representantelegal que suscribe el
contrato de compraventadel veintisietede juliode mil novecientosnoventaycuatro carece
de facultadesparavenderinmueblesde propiedadde Constructorae Inmobiliaria“El
Corregidor”S.A.,asola fi rma, porlo que enla JuntaGeneral Extraordinariadel veintiochode
juniode mil novecientosnoventaycuatro,se acordó otorgar poderesaHéctor NeumanTerán
y RicardoRecavarrenEgúrenpara que enformaconjuntasuscribany otorguendocumentos
públicosyprivados. - Adquiriócientosetentayocholocalescomercialesporel preciode US$
70,000.00 DólaresAmericanoscumpliendoconlosrequisitosdel actojurídico,inscribiendo
oportunamente suderecho. - El acto jurídicodel veinte de agostode dosmil siete esunacto
legal,nohabiendoexistidoconciertode voluntades.
AUTO DE REBELDÍA:
Mediante resoluciónde fechadoce de setiembre de dosmil ochoque obraa fojastrescientos
dieciséisse declarórebelde aInversionesBucéfaloS.A.C.PUNTOSCONTROVERTIDOS:
Mediante resoluciónde fechadosde octubre de dos mil ochoque obra a fojastrescientos
veintinueve,se fi jaronlossiguientespuntoscontrovertidos:a) Determinarsi lacompraventa
celebradaporRoma RecursosEmpresarialesS.A.C.,conInversionesBucéfaloS.A.C.,se
encuentraafectadade nulidad,porlacausal de simulaciónabsoluta.b) Determinarsi la
compraventacelebradaporInversionesBucéfaloS.A.C.,afavorde InmobiliariaICORS.A.C.,se
encuentraafectadade nulidad,porlascausalesde simulaciónabsolutayfi nilícito.c)
Determinarsi el negociojurídicode permutacelebradoentreInmobiliariaICORS.A.C.,e
InmobiliariaGuiporS.A.se encuentraafectadode nulidad,porlascausalesde simulación
absolutay finilícito.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

3. Culminadoel trámite correspondiente,el Juezmediante resoluciónde fojasseiscientos
cuarentay cinco,su fechatreintade juliode dosmil doce,expide sentenciadeclarando
fundadaenparte la demanday; a) la nulidadde lacompraventacelebradaporRomaRecursos
EmpresarialesS.A.C.,(entidadliquidadora) afavorde InversionesBucéfaloS.A.delnuevede
setiembre de dosmil cinco,poradolecerde lacausal de fi n ilícitosoloenel extremoque
afectala propiedaddel local comercial conunáreade 26.92 metroscuadrados ubicadoenel
Nivel A,F-18– Sótanodel CentroComercial Unicachi.b) lanulidadde lacompraventa
celebradaporInversionesBucéfaloS.A.C,afavorde InmobiliariaICORS.A.C.,del quince de
mayode dosmil siete porlascausalesde simulaciónabsolutayfi nilícito,soloenel extremo
que afectala propiedaddel local comercial conunáreade 26.95 metroscuadrados ubicadoen
el Nivel A,F-18– Sótanodel CentroComercial Unicachi.Infundada lademandaenlos
siguientesextremos:c) lanulidadde lacompraventacelebradaporRomaRecursos
EmpresarialesS.A.C.afavorde InversionesBucéfaloS.A.C.,del nueve de setiembre de dosmil
cinco,por la causal de simulaciónabsoluta.d) lanulidadde lapermutarealizadapor
InmobiliariaICORS.A.C.,conInmobiliariae InversionesGuiporS.A.,del veinte de agostode dos
mil siete porlascausalesde simulaciónabsolutayfi n ilícito.Fundadaslaspretensiones
accesoriasde inscripciónenel registro, solorespectode aquellaspretensionesprincipalesque
han sidoamparadas;(compraventacelebradaporRomaRecursosEmpresarialesS.A.C.,afavor
de InversionesBucéfaloS.A.ycompraventacelebradaporInversionesBucéfaloS.A.C,afavor
de InmobiliariaICORS.A.C.)Sustentasudecisiónenlosiguiente:i) Respectoala compraventa
celebradaporRoma RecursosEmpresarialesS.A.C.,conInversionesBucéfaloS.A.C.delnueve
de setiembre de dosmil cinco,se infi ere que lacontraprestación(precio) resulta diminuta
respectodel valorque tiene unpuestoenel mercado.Ademásse encuentraacreditadola
existenciade vínculofamiliarentre unade lasfundadorasde EmpresaBucéfaloS.A.C,conun
ex representantede laliquidadoraRomaRecursosEmpresarialesS.A.C.,puesconforme se
desprende de laPartidaRegistral Nº11762799 doñaRocío CeciliaDe La Fuente Reyes,socia
fundadorade InversionesBucéfaloS.A.C.,estabacasadacon José Martín Lecca Villasis,
teniendolacondiciónde sociamayoritariacontrescientossesentaaccionesencomparacióna
su únicosocioWaldemarAlbertoCisnerosFalckenheinerconcuarentaacciones.La
compradoraes benefi ciadaporlarenunciapor parte del vendedoralaconstituciónde la
hipotecalegal porsaldodel precio.Lacompraventase celebróconla únicafi nalidadde benefi
ciarse con la transferenciade unbieninmueble aunprecioirrisorio,incurriendoencausal de fi
n ilícito.ii) Respectode lacompraventacelebradaporInversionesBucéfaloS.A.C.afavorde
InmobiliariaICORS.A.C.,contenidaenlaescriturapúblicadel quincede mayode dosmil siete,
José Martín Lecca VillasisesnombradoGerente Generalde InmobiliariaICORS.A.C.,cargoque
ejerciódel tresde marzode dos mil seishastael veintiunode febrerode dosmil ocho,porello
la compraventade bienesinmueblesentre InversionesBucéfaloS.A.C.,e InmobiliariaICOR
S.A.C.del quince de mayode dosmil siete,nosoloresultaunatransferenciarealizadaentre
personasjurídicasestrechamente vinculadas,sino tambiénporque interviene laesposacomo
sociamayoritariade la empresavendedorayel esposoGerente Generalde laempresa
compradora,existiendoporelloel corolariode latransferenciainiciadaporRomaRecursos
EmpresarialesS.A.C.,afavorde InversionesBucéfaloS.A.C.,esdecirlosmismosactores,
tratandode generarsucesivastransferenciasparabenefi ciarse conlapropiedadde losbienes
de la empresa.iii) Respectoalapermutacelebradaentre InmobiliariaICORS.A.C.con
Inmobiliariae InversionesGuiporS.A.,del veinte de agostode dosmil siete,cuandoéstase

4. celebróInmobiliariaICORS.A.C.aparecíaenel Registrocomopropietariade losbienes
inmueblesubicadosenel Nivel A –Sótanode la AvenidaArgentina, conforme se desprende de
la ficharegistral de folioscincuentaynueve,portantoel negociojurídicose celebróde buena
fe a título oneroso.
RECURSO DE APELACIÓN
Roma RecursosEmpresarialesS.A.C.Señalacomoagravioslossiguientes: - La sentenciaincurre
ennulidadporfaltade motivacióne incongruenciaprocesal,puestoque el señorJosé Martín
Lecca Villasisnoesrepresentantede RomaRecursosEmpresarialesS.A.C.desde el tresde
octubre de dos mil tres,ya que por Acuerdode Juntase aceptósu renunciay se nombróensu
lugara doñaAngélicaMaribel PalaciosMejía,esdecir,antesde larealizaciónde la
compraventaa InversionesBucéfaloS.A.C.,siendoque este último,asícomoRoma Recursos
EmpresarialesS.A.C.,sonpersonasjurídicasindependientesde susrepresentantes. - La
compraventadel nueve de setiembre de dosmil cinco,fue realizadaporagentescapacescuyo
objetoesfísicay jurídicamente posible puesregistralmenteaparecíacomopropietaria
Constructorae InmobiliariaEl CorregidorS.A. - Nose explicaporque el preciode la
compraventaesirrisorio.
SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:
Elevadoslosautosa la SalaSuperiorenméritoal recursode apelacióninterpuestoporlaparte
demandante se expide lasentenciade vistade fojassetecientossesentaysiete,del cincode
marzo de dos mil trece,que confi rmala sentenciaapelada,que declarafundadaenparte la
demanda,sustentasudecisiónenlossiguientesfundamentos:i) LaempresaRomaRecursos
Empresarialesal serlaentidadliquidadorade Constructorae Inmobiliaria“El Corregidor”S.A.,
estuvoenlaposibilidadde conocerde lacompraventaefectuadaafavordel demandante Willy
Miranda,puesa lafechade sucelebraciónconocíaque la posesiónsobre el mencionadolocal
comercial de 26.95 metroscuadrados ya nola ejercíaConstructorae Inmobiliaria“El
Corregidor”S.A.,dadoque enla cláusulaoctavadel contratode compraventadel veintisiete
de juliode mil novecientosnoventaycuatrose pactó comofechade entregadel indicadolocal
comercial al demandante el treintade juliode mil novecientosnoventaycuatro; además
Roma RecursosEmpresarialestuvoaccesoaloslibroscontables,relaciónde bienesmuebles
como inmueblesde Constructorae Inmobiliaria“El Corregidor”hechoque le permitió
constatar lasituaciónde losinmueblesaliquidar;lacodemandadaBucéfaloS.A.de igual forma
estuvoenlaposibilidadde conocerlacompraventaanteriorefectuadaafavordel demandante
envirtudde la relaciónconyugal de unode sus sociosfundadoresRocíode laFuente,casada
con José Lecca, quienfue nombradoGerente General de RomaRecursosEmpresariales,
existiendoporende,larelaciónde parentescoentre lossocios,directoresy/oGerentesde las
empresasdemandadasBucéfaloe InmobiliariaICORS.A.C.ii) El preciopactadoporla suma
total de US$.55,763.90 DólaresAmericanosporcientoochentalocalescomercialesresulta
manifi estamentedesproporcional al consignadoenlaescriturapúblicadel contratode
permuta,enel que el preciode cientosetentaysiete localesasciendenaUS$.650,000.00
DólaresAmericanos.III.RECURSODE CASACIÓN Mediante escritode fojasochocientosquince,
Roma RecursosEmpresarialeshainterpuestorecursode casacióncontrala sentenciade vista
emitidaporlaSala Superior.EstaSala Suprema,segúnresoluciónde fechaveinticuatrode julio

5. del añoen curso,obrante a fojascuarenta y tresdel cuadernorespectivo,hadeclarado
procedente el recursode casaciónporlas infraccionesnormativassiguientes:a) Infracción
normativadel artículo2014 del CódigoCivil,larecurrente argumentaque lamalafe se prueba
fehacientemente,pruebadirectaque laparte demandante nohaacreditadode forma
indubitable,siendoque laSalade vistase basaen circunstanciasypresuncionesque nofueron
expuestasporningunade laspartesenel proceso;que enrazón de la presente demandade
nulidadde actojurídicotomaron conocimientode laexistenciade losdemandantesyque
estosteníanuna escriturapúblicade compraventa.b) Infracciónnormativadel artículo196 del
CódigoProcesal Civil,sustentadoenque ala fechade celebradoel contratode compraventa
no existíaningúnvínculode parentescoentre losrepresentantesy/osociosde laspartes
intervinientes,siendosimplespresuncionesde laSalasinpruebacategóricaque sustente
dichasafi rmaciones.
IV.CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE.
La cuestiónjurídicaendebate consisteendeterminarsi ala empresademandadaRoma
RecursosEmpresarialesS.A.C.le esaplicable laprotecciónjurídicade labuena fe registral
previstaenel artículo2014 del CódigoCivil.V.FUNDAMENTOSDEESTA SALA SUPREMA:
1. Es conveniente señalarque este SupremoTribunal hadeclaradoprocedente el recursode
casaciónpor infraccionesnormativastantode ordenprocesal ymaterial,porloque,enprimer
lugar,deberáanalizarse lainfracciónprocesal debidoalanaturalezaylosefectosde ésta,pues
si merecieraamparocarecería de objetopronunciarse respectode lainfracciónque tiene
relaciónconel derechomaterial.Cargade la prueba
2. Mediante lainfracciónnormativade ordenprocesal,laempresaimpugnante estimaque los
juzgadoreshaninfringidoel artículo196º del CódigoProcesal Civil,este preceptolegalregula
losalcancesde la carga de la pruebaal señalartextualmente que:“Salvodisposiciónlegal
diferente,lacargade probar corresponde aquienafi rmahechosque confi guransu
pretensión,oaquienloscontradice alegandonuevoshechos”.
3. Sobre el particular,se debe anotarque el precitadoartículo 196, establece comoregla
procesal que lacarga de la pruebaconstituye ungravamensobre quienalegaunhecho,de
maneraque su incumplimientodeterminalaabsoluciónde lacontraria.En unProceso,el Juez
debe observarciertasreglas,entre ellas,lareferida alacarga de la prueba,lamismaque en
materiacivil esposible sustentarentresprincipiosjurídicosfundamentales:1) que al
demandante le correspondeprobarloshechosenque fundasuacción;2) que el demandado,
cuandocontradice,debe probarloshechosenque fundasu defensa;y,3) que el demandado
debe serabsueltode loscargossi el demandante nolograprobarloshechosfundamentode su
acción.
4. En cuantoa estainfracción,laempresarecurrente sostiene que laSalade vistaconsidera
que InversionesBucéfaloS.A.C.estuvoenlaposibilidadrazonable de conocerrespectoala
compraventaa favorde WillyMirandaTevesy su cónyuge,nosóloporque pudoconstatarla
posesióndel local comercialsinotambiénenvirtudde larelaciónconyugal entre unade sus
socias,Rocío Ceciliade laFuente Reyes,casadaconJosé Martín Lecca Villasis,quienfue
nombradoDirectory Gerente de RomaRecursosEmpresarialesS.A.C.;sinembargo,la

6. recurrente señalaque se haacreditadoque José Martín Lecca Villasis renuncióasucargo de
Gerente General el tresde octubre de dosmil tres,esdecir,dos añosantesde la compraventa
celebradaporla empresarecurrente e InversionesBucéfalo,de fechanuevede setiembrede
dos mil cinco,estoes,a la fechade celebradoel contratode compraventanoexistíaningún
vínculode parentescoentre losrepresentantesy/osociosde laspartesintervinientes.La
empresarecurrente concluye enque laSalaSuperiorse hasustentadoensimples
presuncionessinexistirpruebacategórica.
5. Para efectosde determinarsi se haafectadoel principioprocesal de lacarga de la prueba,
esconveniente precisarque constituye unade lasprecisionesprincipalesplanteadasporWilly
Miranda TevesyNancy RamosGálvez,ladeclaraciónde nulidaddel actojurídicode
compraventade fechanueve de setiembre de dosmil cinco,celebradoporlaimpugnante
Roma RecursosEmpresarialesS.A.C.,ensucalidadde entidadliquidadorade Constructorae
InmobiliariaEl CorregidosS.A.,quientransfi ere a InversionesBucéfaloS.A.C.lapropiedadde
cientoochentalocalescomerciales,porel preciode cincuentaycincomil setecientossesentay
tresdólaresamericanosconnoventacentavos,alegandolascausalesde fi nilícitoy simulación
absolutaprevistas enel artículo219º, incisos1 y 4, del CódigoCivil.Estascausalesde nulidad
se sustentan,básicamente,enque Constructorae InmobiliariaEl CorregidosS.A.transfi rióa
favorde losdemandantesmediantecontratode compraventade fechaveintisietede juliode
mil novecientosnoventaycuatro un local comercial ubicadoenel CentroComercial Unicentro
de veintiséispuntonoventaycincometroscuadros,enla suma de doce mil cientoveintisiete
dólaresamericanosconcincuentacentavos;noobstante,señalanque RomaRecursos
EmpresarialesS.A.C.,aprovechandosucalidadde entidadliquidadorade laempresaEl
CorregidorS.A.transfi rió –enforme simuladae ilícita- cientoochentalocalesubicadosenel
CentroComercial Unicentroafavorde laempresaInversionesBucéfaloS.A.C.,desconociendo
la compraventade losdemandantesrespectode unode loslocalescomerciales.
6. En tal sentido,laSalaSuperior,al pronunciarse sobre dichapretensiónde nulidad,establece
que el contrato de compraventade fechanueve de setiembre de dosmil cincoesnuloporla
causal de fi n ilícitocontempladaenel inciso4del artículo219º del CódigoSustantivo,pues
consideraque RomaRecursosEmpresarialesS.A.C.,estuvoenlaposibilidadrazonable de
conocerla compraventaefectuadaporConstructorae InmobiliariaEl CorregidosS.A.afavor
de losdemandantes,envirtudaque la empresarecurrente al serlaentidadliquidadorade la
empresaEl CorregidorS.A.,teníaaccesono sóloa loslibroscontablesde laliquidada,sino
tambiénala relacióndetalladaycompletade losbienesmueblese inmueblesde aquella,
relaciónenlaque se indicalapersonao personasque tuvieranensupoderdichosbienes.En
este caso,la entidadrecurrente conocíaque laposesiónsobre el local comercial de veintiséis
puntonoventaycinco metroscuadradosubicadoenel centroComercial Unicentroyano la
ejercíala empresaliquidada,sinolosdemandantesenvirtudalacompraventadel veintisiete
de juliode mil novecientosnoventaycuatro;aunado a ellolaevidentedesproporciónenel
preciode losinmueblesconsignadoenlacompraventacuestionadayel valorreal.
7. Al respecto,esprecisoseñalarque laconclusiónantesanotadase apoyaenlavaloraciónde
la EscrituraPúblicade Compraventadel nueve de setiembre de dosmil cinco,obrante afojas
veintiuno,laque ensusegundacláusulaconstala designaciónde RomaRecursos
Empresarialescomoentidadliquidadorade Constructorae InmobiliariaEl CorregidorS.A.,así

7. como el Convenio de Liquidaciónobrante afojascientocincuentaydos,que ensu cláusula
quintaestablece comounade lasobligacionesde laempresaliquidadaentregaral liquidador
una relacióndetalladaycompletade losbienesmueblese inmueblesconindicaciónnosolode
du valorsinotambiénde lapersonao personasque lostenganensupoder.
8. Asimismo,laSalasostiene que laempresacompradoraBucéfaloS.A.C.,tambiénestuvoenla
posibilidadde conocerlacompraventaanteriorefectuadaafavorde losdemandantes,nosólo
porque susrepresentantespudieronconstatarquienejercíalaposesióndel local comercial y,
por ende,quienostentabael títulode poseedor,sinotambiénenvirtudde larelaciónconyugal
de uno de sus sociosfundadores,RocíoCeciliade laFuente Reyes,sociamayoritariade
BucéfaloS.A.C.,casadaconJosé Martín Lecca Villasis,quientuvolacalidadde Gerente General
de la empresaliquidadoraRomaRecursosEmpresariales S.A.C.;conclusiónque se infiere de la
valoraciónde laPartidaRegistral Nº11762799, obrante a fojascuarentay siete.
9. En virtudde ello,se tiene que lasdecisiónimpugnadaencasaciónse hasustentadoen
hechosdebidamente comprobadosenel desarrollodel proceso,loscualesacreditanenforma
fehaciente lanulidadde lacompraventadel nuevede setiembre de dosmil cinco,porlacausal
de fi n ilícito,yno ensimplespresuncionescomoafi rmala recurrente,todavezque resulta
evidente lailicituddelactojurídicoenvirtudal hechode que RomaRecursosEmpresariales
S.A.C.comoentidadliquidadorade Constructorae InmobiliariaEl CorregidorS.A.,estuvoen
posibilidadde conocerque el bienmateriade litigioestabaenposesiónde losdemandantes,
así como en laevidente desproporciónenel preciode ventade los bienestransferidos.
10. En este ordende ideas,estaSalaSupremallegaala conclusiónde que noexiste infracción
normativadel artículo196 del CódigoProcesal Civil,todavezque lareglaprocesal de lacarga
de la pruebaha sidodebidamente observadaporlasinstanciasde mérito;siendoestoasí,
corresponde analizarlacausal que tiene relaciónconel derechomaterial.Principiode Buena
fe registral.
11. En cuanto a la infracciónnormativade ordenmaterial,laempresarecurrente denunciala
infraccióndel artículo2014 del CódigoCivil,normaque prescribelosiguiente“El terceroque
de buenafe adquiere atítuloonerosoalgúnderechode personaque enel registroaparece
con facultadesparaotorgarlo,mantiene suadquisiciónunavezinscritosuderecho,aunque
despuésse anule,rescindaoresuelvael del otorganteporvirtudde causasque no constenen
losregistrospúblicos.Labuenafe del tercero se presume mientrasnose pruebe que conocía
la inexactituddelregistro.”
12. La norma antescitada regulael principiode labuenafe registral,cuyaimportanciaradica
enla necesidadde asegurarel tráficopatrimonial conlafinalidadde protegerlas adquisiciones
que por negociojurídicoefectúenlostercerosadquirentes yque se hayanproducidoconfiados
enel contenidodel registro.
13. Ahorabien,laExposiciónde Motivosde vigenciaCódigoCivilseñalaque “Sonrequisitos
para “circunscribirel acto de la fe públicaregistral”,segúnJosé MaríaChicoy Ortiz,que “el
terceroreúnalas circunstanciasde onerosidad, buenafe,adquirirde quienfiguralegitimado
enel Registroy verifi carla inscripciónenel mismo”.Estafe registral sólooperarespectode
losdatos registralesrelativosalaexistencia,contenidoytitularidadde losderechosreales

8. inscritos.Cumplidoslosrequisitosantesreferidosde onerosidad,buenafe,etc.,agregalaley,
que el terceromantiene suadquisición,aunquedespuésse anule,rescindaoresuelvael del
otorgante,siempre que estose produzcaenvirtudde causasque no constenenlosRegistros
Públicos”1
.14.En tal virtud,se puede señalarque paraaccedera laprotecciónjurídicade la
buenafe registral que consagrael artículo 2014º del CódigoSustantivo,se debencumplirlos
siguientesrequisitos:a) serunterceroadquirente atítulooneroso;b) seradquirente de buena
fe,y c) Nodebe Constarenel Registrolascausalesde nulidadoineficaciadel derechodel
otorgante;d) la inscripcióndel derechodel adquirente.
15. Sobre el requisitodel terceroadquirente atitulooneroso,esnecesariopuntualizarque
éste se refiere aaquellapersonaque,sobre labase de labuenafe,adquiere atítulooneroso
un derecho de quienaparece enel Registroconfacultadesparaotorgarlo.Portítulooneroso
debe entenderse atodonegocioque exijaunacontraprestaciónounsacrificiopatrimonialdel
adquiriente afavordel transmitente.
16. En cuanto al elementode buenafe,requisitoque interesaal casoendiscusión,debe
señalarse que constituyeel aspectosubjetivode este principioregistral,todavezque éste
consiste enlaignoranciade la inexactituddel Registro,esdecir,aquel que actúaenlacreencia
que quientransfirióel derechoesel verdaderodueño,locual implicaque el tercero
adquirente hayaactuadohonestamente,casocontrario,si aquel conoce lainexactituddel
Registro,entonces,estáactuandode malafe,situaciónque conllevaala pérdidade la
protecciónlegal que otorgael precitadoartículo2014º. Sobre este tema,espertinente traera
colaciónel comentariode GonzalesBarrónquienseñala:“Labuenafe previstaenel artículo
2014º del CódigoCivil se refiere siempre aunestadosubjetivo,estoes,el desconocimiento
honestodel tercerorespectoaunarealidadjurídicadiscordante aloque dice el Registro2
.17.
Ahorabien,enel caso enanálisis,se advierte que noresultade aplicaciónalaempresa
recurrente RomaRecursosEmpresarialesSAClaprotecciónjurídicaque otorgael artículo
2014º del CódigoCivil,todavezque estaentidadnotiene lacondiciónde terceroregistral ya
que actuó encalidadde vendedoraenel contratomateriade nulidadyno de adquirente,
menosaúnse acreditaque hayaactuado de buenafe,pues,conforme haestablecidolaSala
de méritoenel décimocuarto considerandode laresoluciónrecurrida,laentidadrecurrente
estuvoenlaposibilidadciertayrazonable de conocerlatransferenciade lapropiedad
realizadaafavor del demandante WillyMirandaTeves,envirtud,claroestá,aque encalidad
de liquidadorade Constructorae InmobiliariaEl CorregidorSA.Teníaaccesoa loslibros
contablesde dichaempresa,asícomo a la relacióndetalladaycompletade susbienesmuebles
e inmueblesylasituaciónenque éstosse encontraban;aunadoatodo ello,laevidente
desproporciónenel preciode ventade losbienestransferidosconsignadoenlaestructuradel
contrato materiade nulidadyel valorreal de éstos;por tanto,no se advierte que eneste caso
se presentenlossupuestoscontempladosenel artículo2014 del Códigosustantivo.
18. En tal ordende ideas,estaSalaSupremallegaala conclusiónde que nose evidenciala
infracciónnormativadel artículo2014 del CódigoCivil,portal razón,estadenunciaresulta
1 Comisión encargada del estudio y revisión del Código Civil,compiladora:Delia Revoredo de Debakey.
Exposición deMotivos y Comentarios del Código Civil,pag.843.
2 GONZALES BARRÓN, Gunther. Introducción al Derecho Registral y Notarial,Jurista Editores,Lima,Perú,
Pág, 235-236.

9. tambiéninfundada.VI.DECISIÓN:Enaplicacióndel artículo397º del CódigoProcesal Civil:
DeclararonINFUNDADOel recursode casacióninterpuestoporRomaRecursosEmpresariales
S.A.C.,afojasochocientosquince; enconsecuencia,NOCASARON lasentenciade vistade
fechacinco de marzo de dosmil trece,obrante a fojassetecientossesentaysiete,expedida
por la QuintaSalaCivil de laCorte Superiorde Justiciade Lima.DISPUSIERON lapublicaciónde
la presente resoluciónenel DiarioOficial El Peruano,bajoresponsabilidad;enlosseguidospor
WillyMirandaTevesyotra contra InversionesBucéfaloS.A.C.,yotrossobre nulidadde acto
jurídico;y losdevolvieron.Interviene comoponenteel señorJuezSupremoAlmenaraBryson.-
SS. ALMENARA BRYSON, HUAMANÍLLAMAS, ESTRELLA CAMA,RODRÍGUEZ CHAVEZ,
CALDERÓN PUERTAS C-1141133-29