TODO SOBRE ACTIVOS

1. TODO SOBRE INMUEBLES
1

2. Objetivo
Esta Presentación abarca el
reconocimiento, valoración y revelación
de inmuebles.
2

3. Objetivo
TIPOS DE INMUEBLES EN LA NORMATIVA CONTABLE
Inversiones
Activo Fijo Inventarios
Inmobiliarias
NIC16 NIC 2
NIC 40
La NIC 16 Activo Fijo: inmuebles ocupados por su dueño, y/o que están
siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inversión
inmobiliaria.
La NIC 40 Inversión Inmobiliaria: inmuebles que la empresa posee para
percibir rentas en régimen de arrendamiento operativo y/o experimentar
revalorizaciones (plusvalía) por parte del propietario o el arrendatario de un
contrato de Leasing.
La NIC 2 Inventarios: inmuebles considerados como existencias en las
empresas dedicadas a la compra-venta de propiedades, que éstas poseen
para ser destinados a su venta en el curso ordinario de las operaciones, o
se encuentran en construcción con la finalidad de venderlos. 3

4. Definición
INMUEBLES OCUPADOS
POR EL DUEÑO
Terrenos y edificios utilizados en la
actividad que constituye el objeto social de
Activo Fijo la empresa y/o inmuebles que están siendo
NIC 16 construidos o desarrollados para su uso
futuro como inversión inmobiliaria.
4

5. Definición
INMUEBLES DE INVERSIÓN
• Inversiones Inmobiliarias en terrenos y/o
edificios que por no destinarse a su
aplicación al proceso productivo podrían ser Inversión
catalogados como inversiones financieras Inmobiliaria
permanentes, aunque su naturaleza no NIC 40
responda a instrumentos financieros
propiamente dichos.
• Inmuebles ajenos a la explotación que se
poseen para obtener rentas en régimen de
arrendamiento operativo y/o para una
revalorización (plusvalía) por el propietario o
por el arrendatario de un contrato de leasing.
5

6. Definición
NIC 40 NIC 16
D
INMUEBLES ACTIVO FIJO
I
F DE INVERSIÓN (INMUEBLES)
E Generan flujos de
R Generan flujos
efectivo que no son
E de efectivo de forma
independientes de
N independiente de
otros activos usados
C otros activos
en la producción
I derivados de la renta
A o plusvalía
6

7. NORMA INTERNACIONAL DE
CONTABILIDAD – NIC 40
INVERSIONES INMOBILIARIAS
7

8. NIC 40: Definición
Se ocupa de terrenos y/o
No se ocupa de terrenos y/o
edificios que posee una empresa
edificios contemplados en la NIC
para obtener rentas, plusvalías o
17, Arrendamientos, es decir, que
ambas, es decir, que en sus
en sus estados financieros
estados financieros
posea el ARRENDADOR de un posea el ARRENDATARIO de un
Contrato de Arrendamiento Contrato de Arrendamiento
Operativo Operativo
posea el ARRENDATARIO de un posea el ARRENDADOR de un
Contrato de Arrendamiento Contrato de Arrendamiento
Financiero Financiero
8

9. Definición
C Los criterios de valoración que aparecen
R referenciados en Inversiones Inmobiliarias son tres:
I
T
E
R
VALOR RAZONABLE: valor por el que un activo
I puede ser intercambiado entre partes informadas
O en una transacción libre a precios de mercado.
S
V COSTO: precio de compra más cualquier
A
costo directamente atribuible a la transacción,
L
O o precio a la finalización de la construcción.
R
A
C
IMPORTE EN LIBROS: valor neto contable
I
Ó de un activo que aparece en el balance.
N 9

10. COSTO IMPORTE EN
VALOR RAZONABLE
(Precio de LIBROS
(Valor de realización
VEt = adquisición o costo (Valor neto
o Valor de mercado)
de construcción) contable)
Costo de
Calcula el valor del adquisición o
elemento para la Es un criterio en el construcción
venta y refleja el que la empresa corregido por los
conocimiento y adopta el punto de incrementos o
estimaciones de vista del decremento
los participantes comprador. debidos a
en el mercado. depreciaciones o
revalorizaciones.
10

11. EJEMPLO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS
Los siguientes casos son ejemplos de inmuebles de inversión:
(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no
para venderse en el corto plazo.
(b) un terreno que se tiene para un uso no determinado (en el caso de
que la empresa no haya determinado si el terreno se usará como
inmueble ocupado por el dueño o para venderse a corto plazo,
dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se
considera que ese terreno se mantiene par obtener plusvalías);
(c) un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta los
estados financieros (o bien un edificio obtenido a través de un
arrendamiento financiero) y que lo alquile a través de uno o más
arrendamientos operativos; y
(d) un edificio que esté desocupado y que será arrendado a través de
uno o más arrendamientos operativos. 11

12. INMUEBLES OCUPADOS PARCIALMENTE
Si el inmueble incluye ambos aspectos, es decir, una parte es
inmueble y otra inmueble ocupado por el dueño, se contabilizarán
separadamente una parte como inversión inmobiliaria y otra como
activo fijo siempre y cuando se pueda disponer de cada parte,
mediante venta o alquiler, por separado. En caso de que no puedan
ser vendidas independientemente o colocadas separadamente en
régimen de arrendamiento financiero, se calificará como:
Inversión Inmobiliaria Activo Fijo
Si sólo una parte insignificante se Si una parte significativa se
utiliza para uso propio en relación utiliza para la producción o
a la totalidad del inmueble suministro de bienes y servicios,
o para fines administrativos
12

13. CASO PRACTICO
Ejemplo: La empresa es propietaria de un edificio de 20 plantas, las 2
últimas plantas se tienen alquiladas en régimen de arrendamiento
operativo a un tercero y se pueden vender o alquilar en
arrendamiento financiero cada parte por separado, y las 18 restantes
se destinan a las oficinas de la propia entidad. Se tratará como:
Inversión
Activo Fijo
Inmobiliaria
NIC 16
NIC 40
Las dos últimas A las zonas indivisibles de Las 18 plantas
plantas arrendadas las 20 plantas se aplicará destinadas a fines
a un tercero se la NIC 16 administrativos se
registran como contabilizan como
inversión inmobiliaria inmuebles.
El terreno al no ser divisible y ser el uso
mayoritario por la empresa se le aplica (NIC16) 13

14. INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
Si la empresa proporciona servicios complementarios a los ocupantes
de una inversión inmobiliaria, se compara el costo de dichos servicios
con las rentas que se producen. Según ello, se tratará como:
Inversión Inmobiliaria Activo Fijo
• Si los servicios son un • Si los servicios son un
componente insignificante: componente significativo
del contrato tomado en su
(a) Un edificio cedido en alquiler conjunto:
en el que se ofrece la
seguridad o la vigilancia a (a) un hotel que la empresa
los arrendatarios que lo posee y gestiona.
ocupan.
(b) los servicios a los
(b) Un edificio al que el dueño huéspedes de una
proporciona el servicio de residencia, propiedad de la
limpieza a los arrendatarios. empresa. 14

15. INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
Cuando es difícil determinar si los servicios complementarios son o
no lo suficientemente significativos, porque el dueño transfiere
responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de
administración, se tratará como:
Inversión Inmobiliaria Activo Fijo
El dueño es un El dueño subcontrata
inversor pasivo ciertas funciones
que transfiere la Es determinante el de gestión diaria,
mayor parte de las CONTROL de los pero mantiene el
responsabilidades flujos de efectivos control de los flujos
a terceros. generados por la de efectivo.
propiedad.
15

16. INMUEBLES : GRUPOS ECONOMICOS
INMUEBLE DE INVERSIÓN que se cede en alquiler a una
empresa del grupo (su matriz o subsidiaria) que lo utiliza para
su uso
ARRENDADORA ARRENDATARIA
Inversión inmobiliaria Arrendamiento
TRATAMIENTO
NIC 40 Operativo - NIC 17
Cuentas Inversión inmobiliaria Arrendamiento
anuales NIC 40 Operativo - NIC 17
REGISTRO individuales
CONTABLE Estados
Activo Fijo
financieros
NIC 16
consolidados
16

17. Inversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
VALORACIÓN INICIAL
VALOR DE
ADQUISICIÓN
En dicho valor se incluyen los costos directamente atribuibles a la transacción
17

18. Inversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
Inmueble de inversión
adquirida a terceros
Precio de adquisición =
Importe facturado por el vendedor (incluyendo
honorarios, los impuestos que graven la adquisición, y otros
asociados)
18

19. Inversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
Inversión Inmobiliaria
construido por la empresa
Costo del inmueble = Costo a la fecha de la
finalización de la obra
Durante la Tras la
construcción finalización
NIC 16 NIC 40
19

20. Inversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
COSTOS DE PUESTA EN MARCHA
(S olo los ne ce s a rios pa ra pone r la
propie da d e n funciona mie nto)
Ej: Por ejemplo, el
promotor asume el
impago de la Seguridad
INCLUYEN: Social por parte del
Las pérdidas contratista.
iniciales de Una campaña Publicitaria
operación o De lanzamiento
recursos gastados
en exceso en la
construcción, mano
de obra, u otros. COSTE 20
.

21. Inversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
Costo del inmueble de Pagos diferidos del
Inversión inmueble de inversión
=
Valor actual Total pagos
de caja
DIFERENCIA
NO SE ACTIVARÁ, se
reconocerá como
GASTO POR INTERESES 21

22. Desembolsos posteriores a la adquisición
Los Desembolsos Posteriores a la
adquisición de activos reconocidos
como inversiones inmobiliarias
DEBEN
INCORPORARSE A
SU VALOR NETO
CONTABLE
Cuando sea posible que este desembolso vaya a permitir al
activo generar recursos económicos futuros superiores a los
inicialmente previsto, y el desembolso pueda estimarse y
atribuirse al activo sobre una base razonable. 22

23. Desembolsos posteriores a la adquisición
Los desembolsos posteriores se registrarán contablemente como gasto o
como incremento de valor del activo, reconocido como inversión inmobiliaria,
en función de las circunstancias iniciales de reconocimiento y medición.
Si se demuestra que esos egresos permitirán: Se contabilizarán como:
a) incrementar los ingresos respecto a los originales Incremento del
- por aumento de capacidad Valor neto
- por disminución de gastos operacionales contable
Se elimina del costo
b) reemplazar un elemento que tenía una vida útil el antiguo y se
inferior al resto del inmueble. incorpora el del
nuevo elemento
Gastos de
En caso contrario, el costo de reparación o
reparación o
restauración de un inmueble se tratará como 23
mantenimiento

24. Valoración posterior al reconocimiento inicial
V La empresa debe elegir y aplicar a todas sus inversiones
A inmobiliarias de inversión el
L
O
R
A
C
I
Ó
N MODELO DEL MODELO DEL
VALOR RAZONABLE COSTO
24

25. Valoración posterior al reconocimiento inicial
En la valoración posterior a la inicial, el valor razonable es el
criterio más importante y aunque, explícitamente, no se señala
un tratamiento preferente y otro alternativo, sin embargo, se
indica que es bastante improbable que si se aplicó dicho
criterio, y se cambia, este cambio vaya a proporcionar una
mejor presentación,
Ello sugiere que un cambio desde:
Modelo del
valor Modelo del costo
razonable
ES DIFÍCIL DE JUSTIFICAR 25

26. Valoración posterior al reconocimiento inicial
En cualquier caso, las empresas están obligadas a
obtener el valor razonable de sus inmuebles de
inversión:
EN EL MODELO DE EN EL MODELO DEL
VALOR RAZONABLE COSTO
R OL AV
para aplicarlo como para su desglose en la
EL BAN OZ AR
método de valoración nota a los EE.FF.
Se aconseja, aunque NO SE EXIGE, que se obtenga el valor razonable
en base a la valoración de un tasador independiente que tenga prestigio
en la profesión y que tenga experiencia reciente en la valoración de
inmuebles del mismo tipo y localización. 26

27. Modelo del valor razonable
Cuando una empresa ha elegido el modelo del valor razonable,
deberá aplicar dicho criterio a todos sus inversiones
inmobiliarias
¡¡¡EXCEPCIONALMENTE!!!
Si no va a ser posible determinar el valor razonable
con la suficiente fiabilidad y continuidad, la empresa
valorará dicha propiedad hasta su venta siguiendo el
tratamiento de referencia de la NIC 16, y se asume que su
valor residual es cero.
27

28. Modelo del valor razonable
La excepción prevista sólo se refiere al nuevo
registro o alta de inmuebles de inversión y no a
propiedades que ya hubieran sido
contabilizadas a valor razonable.
Aunque, con posterioridad, no sea posible asignarle
valores razonables con la suficiente fiabilidad.
28

29. Modelo del valor razonable
LAS PÉRDIDAS Y GANANCIAS EN EL VALOR RAZONABLE
Las variaciones en el valor razonable, ya sean incrementos o
decrementos, se incluyen como beneficios o pérdidas del
periodo y se registran en la cuenta de Pérdidas y Ganancias del
periodo en el que surgen como resultado de la explotación.
29

30. Modelo del valor razonable
VALOR RAZONABLE DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Importe por el que un activo puede ser intercambiado entre
partes informadas, razonables e independientes (no
vinculadas) en una transacción libre a precios de mercado
-la naturaleza y características de la inversión
Las partes han de
-de su uso actual y potencial
estar informadas de:
-de cómo está el mercado al día del balance
30

31. Modelo del valor razonable
Es VALOR RAZONABLE es el VALOR DE MERCADO medido como el PRECIO
MÁS PROBABLE que se podría obtener en la fecha del balance
el precio más el precio más
ventajoso que el El precio que iguala razonable que
vendedor la relación entre pagaría el
pudiera obtener comprador
Esta estimación excluye cualquier precio incrementado o deflactado por
términos o circunstancias tales como un financiación atípica, acuerdos de
venta y posterior arrendamiento, contrapartidas especiales o concesiones de
subvenciones por alguien asociado a la venta.
En la determinación del valor razonable NO SE DEDUCEN LOS COSTOS en
que la empresa pueda incurrir por la disposición o venta posterior de la
31
inversión inmobiliaria.

32. Modelo del valor razonable
La definición de valor razonable se refiere a:
“PARTES INTERESADAS Y DEBIDAMENTE INFORMADAS”
A LA FECHA DEL - La naturaleza,características, uso real y
BALANCE SOBRE : potencial de la propiedad de inversión
- El estado y condiciones del mercado
32

33. Modelo del valor razonable
PRECIOS
LA MEJOR EVIDENCIA DEL VALOR ACTUALES
RAZONABLE (para inmuebles
similares en la misma localidad y
condiciones)
CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTOS
La empresa debe hacerse cargo de identificar cualquier
diferencia en la naturaleza, localización o condición de la
propiedad, o en los términos contractuales de contratos
de arrendamiento y otros similares relacionados con la
propiedad.
33

34. Modelo del valor razonable
SI NO EXISTE VALOR DE MERCADO REFERENCIAL
a) PRECIOS DE MERCADO para inmuebles de
diferente naturaleza, condición o localización que
pueden ajustarse para reflejar tales diferencias
VALOR DE b) PRECIOS RECIENTES en mercados menos
MERCADO activos, ajustados para reflejar los cambios en las
condiciones económicas desde el día de la
transacción
c) DESCUENTOS DE PROYECCIONES basados en estimaciones
razonables de flujos futuros de caja, justificados por los términos
de contratos de arrendamiento u otros para propiedades similares,
en la misma localidad y condiciones, usando tasas de descuento
que reflejen las condiciones actuales del mercado en cuanto al
riesgo en el tiempo e importe de los flujos. 34

35. Modelo del valor razonable
Si existe una variedad de fuentes de
información disponibles para determinar el
valor razonable
la empresa considerará las razones de las diferencias para
escoger la estimación de valor razonable más fiable dentro
de un rango más estrecho de estimaciones razonables del
mismo
35

36. Modelo del valor razonable
Cuando una empresa registra por primera vez un inmueble de
inversión (por compra, finalización de obra o cambio de uso) y
la variación en el rango de las estimaciones del valor razonable
sea muy amplia así como las probabilidades de los distintos
resultados sean difíciles de evaluar, en tal caso
El valor razonable NO se podrá determinar “de
forma confiable y continuamente”
36

37. Modelo del valor razonable
VALOR EN USO VALOR RAZONABLE
Refleja el conocimiento y Refleja el conocimiento y
estimaciones de la empresa en estimaciones de todos los
particular, que no tiene por qué partícipes en el mercado, y los
ser aplicable a otras empresas, factores relevantes para esos
en general partícipes
A CNE REF D
PUNTO DE VISTA DE LA
PUNTO DE VISTA DEL MERCADO
EMPRESA
I
Si bien la NIC 40 no describe las bases para determinar el VALOR DE
MERCADO, se puede entender que éste se puede determinar por el
I
valor de uso más alto y mejor, de modo que el VALOR RAZONABLE
no es el único a tener en cuenta
37

38. Modelo del valor razonable
EVITAR ACTIVOS Y PASIVOS DUPLICADO EN EL REGISTRO INICIAL
La empresa debe evitar duplicar activos y pasivos que son
reconocidos en el balance general como activos y pasivos
separados. Por ejemplo:
(a)equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son
frecuentemente parte integrante de un edificio, y están generalmente
incluidos en la inversión inmobiliaria, en lugar de ser reconocidos en
forma separada como activo fijo; y
(b) si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la
oficina generalmente incluye el valor razonable del mobiliario, debido
a que el ingreso por arrendamiento deriva de la oficina amueblada.
Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable del inmueble
de inversión, la empresa no debe reconocer dicho mobiliario como
un activo separado.
38

39. Modelo del valor razonable
El valor razonable NO
CONSIDERA LOS
DESEMBOLSOS POSTERIORES
que se puedan efectuar para
mejorar el inmueble y no refleja
los beneficios futuros que de los
mismos se deriven.
39

40. Modelo del Costo
deberá medir todas
La empresa
sus inmuebles de
también puede
en ese caso inversión utilizando
optar por el
el tratamiento
MODELO DEL
preferente previsto
COSTO
en la NIC 16.
40

41. Modelo del Costo
El tratamiento preferente de la NIC 16 establece que
los elementos del inmovilizado deberán contabilizarse por:
provisiones
Costo de adquisición depreciaciones por
o practicadas deterioro de valor
costo de construcción
41

42. Transferencias
Transferencias
Una vez clasificado un activo como inmueble de inversión,
sólo se podrá modificar dicha clasificación si se produce un
cambio de uso, cuando:
Se ocupa por el Activo Fijo
propietario NIC 16
Inversión Inmobiliaria
NIC 40
Inventarios
Se inicia el desarrollo
NIC 2
para su venta
42

43. Transferencias
Transferencias
También se podrán clasificar como Inversión Inmobiliaria de
inversión otros tipos de activos si se produce un cambio de
uso, en los siguientes casos:
Activo Fijo Finaliza la ocupación por el
NIC 16 propietario
Inicio de una operación de Inversión
Inventarios arrendamiento operativo a Inmobiliaria
NIC 2 terceros NIC 40
Finaliza la construcción o
Activo Fijo desarrollo de un inmueble de
NIC 16 inversión en curso por la propia
empresa 43

44. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Activo Fijo
NIC 16
INVERSION INMOBILIARIA (NIC 40)
A:
Inventarios
NIC 2
Los inmuebles se registrarán
por el valor razonable del
elemento en el momento del
cambio de uso
44

45. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Activo Fijo
INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:
NIC 16
EJEMPLOS
La empresa propietaria de un edificio, que tiene cedido en régimen de
arrendamiento operativo, decide recuperarlo para la instalación de parte de
su negocio.
El arrendatario de un local comercial en régimen de arrendamiento
financiero, decide ejercer la opción de compra sobre la propiedad objeto del
contrato para la instalación de parte de su negocio.
45

46. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Activo Fijo
INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:
NIC 16
Inversión Inmobiliaria Activo Fijo
VL en el VR en el
momento del momento del
cambio de cambio de
uso uso
Pérdidas y Ganancias
VL= valor en libros
VR = valor razonable Menor valor
Minusvalía
46
(si VL>VR)

47. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Activo Fijo
INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:
NIC 16
Inversión Inmobiliaria Activo Fijo
VL en el VR en el
momento del momento del
cambio de cambio de
uso uso
Excedente de Revaluación
Plusvalía VL= valor en libros
VR = valor razonable
(si VL< VR)
47

48. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A: Inventarios
NIC 2
EJEMPLOS
La empresa propietaria de un edificio, que tiene cedido en régimen de
arrendamiento operativo, decide recuperarlo con la intención de venderlo,
con remodelaciones previas.
El arrendatario de un local comercial en régimen de arrendamiento
financiero, decide ejercer la opción de compra sobre la propiedad objeto del
contrato para venderlo.
48

49. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inventarios
INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:
NIC 2
Inversión Inmobiliaria Inventarios
VL en el VR en el
momento del momento del
cambio de cambio de
uso uso
Pérdidas y Ganancias
VL= valor en libros Menor valor
VR = valor razonable
Minusvalía
49
(si VL > VR)

50. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
INVERSIÓN INMOBILIARIO (NIC 40) A: Inventarios
NIC 2
Inversión inmobiliaria Inventarios
VL en el VR en el
momento del momento del
cambio de cambio de
uso uso
Excedente de Revaluación
Plusvalía VL= valor en libros
VR = valor razonable
(si VL < VR)
50

51. NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN
INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
Caso práctico
La Inmobiliaria S.A. posee dos oficinas en un edificio ubicado en
el centro de Lima, las cuales se alquilaban y estaban
contabilizadas como inversiones inmobiliarias bajo el método del
valor razonable. Debido a la caída en los alquileres en esa parte
de la ciudad, la Gerencia decidió vender una oficina y ocupar la
otra con su personal administrativo.
Registrar la reclasificación de estos inmuebles teniendo en cuenta
que el valor en libros de cada oficina era S/. 10,000 (valor
razonable determinado al cierre del año 2008), siendo el valor
razonable actualizado de cada local S/. 8,000.
51

52. NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN
INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
Caso práctico - solución
S/. S/.
------------------------ 1 ------------------------
204 Mercaderías (inmueble para la venta) 8,000
3321 Edificios – Edificaciones administrativas 8,000
6621 Pérdida en el valor razonable de
inversiones inmobiliarias 4,000
a 3121 Inversiones inmobiliarias 20,000
Por la transferencia de las inversiones inmobiliarias
a activo fijo y existencias
Como el Valor en libros (VL) al momento de la transferencia era mayor que
el valor razonable (VR), la diferencia se registra como una pérdida en ambos
casos.
52

53. NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN
INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
Caso práctico
La Peruanita S.A. posee un edificio ubicado en el centro de San
Isidro, las cuales se alquilaban y estaban contabilizadas como
inversiones inmobiliarias bajo el método del valor razonable.
Debido a problemas administrativos, la Gerencia decidió ocuparla
con su personal administrativo.
Registrar la reclasificación de estos inmuebles teniendo en cuenta
que el valor en libros del edificio era S/. 1,000,000 (valor
razonable determinado al cierre del año 2007), siendo el valor
razonable actualizado de cada local S/. 2,000,000.
53

54. NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN
INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
Caso práctico - solución
S/. S/.
------------------------ 1 ------------------------
3321 Edificios – Edificaciones administrativas 2,000,000
a 3121 Inversiones inmobiliarias 1,000,000
a 5711 excedente de Revaluación – Inv. Inmob. 1,000,000
Por la transferencia de las inversiones inmobiliarias
a activo fijo.
Como el Valor en libros (VL) al momento de la transferencia era menor que
el valor razonable (VR), la diferencia se registra como un excedente de
revaluación.
54

55. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
INMUEBLE OCUPADO POR EL Inversión Inmobiliaria
DUEÑO (NIC 16) A: NIC 40
Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del
elemento en el momento del cambio de uso
Las diferencias que puedan surgir entre el valor neto contable
según la NIC 16 y el nuevo valor razonable asignado, se
contabilizarán como una revalorización según la NIC 16
55

56. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
INMUEBLE OCUPADO POR EL Inversión Inmobiliaria
DUEÑO (NIC 16) A: NIC 40
La “revaluación” a la que se alude en este párrafo en
relación a la NIC 16, se refiere tanto a la posibilidad de
aumentos como de disminuciones de valor, es decir,
tanto a revalorizaciones como a devaluaciones.
56

57. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
INMUEBLE OCUPADO POR EL Inversión Inmobiliaria
DUEÑO (NIC 16) A: NIC 40
EJEMPLO
Una empresa de distribución cede en arrendamiento operativo
a terceros una de las naves comerciales que utilizaba como
almacén.
57

58. Transferencias
Transferencias
Es decir, hasta el momento del cambio de uso, se aplicará al elemento
la NIC 16 con todas sus consecuencias: depreciación, perdidas por
deterioro.
La diferencia que pueda surgir entre el valor en libros y el nuevo valor
razonable asignado se tratará como una revalorización de acuerdo
con la NIC 16, de tal manera que:
Si VALOR EN LIBROS > VALOR RAZONABLE
La minusvalía que se produzca se computará como resultado del periodo,
siempre que no exista un excedente de revaluación, que en ese caso, se
utilizará para compensar dicha minusvalía.
Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE
La plusvalía originada se computará como resultado del periodo en la medida
que suponga una recuperación de pérdidas por deterioro anteriores. El
exceso de dicha plusvalía respecto a la pérdida por deterioro anterior se
registrará como un excedente de revaluación.
58

59. Transferencias
Transferencias
Si VALOR EN LIBROS (VL) > VALOR RAZONABLE (VR)
La minusvalía se computará como resultado del periodo
Activo Fijo Inversión Inmobiliaria
VL en el VR en el
momento momento del
del cambio cambio de
de uso uso
Pérdidas y ganancias
Minusvalía
(si VL > VR)
VL = valor en libros
VR = valor razonable
59

60. Transferencias
Transferencias
Si VALOR EN LIBROS > VALOR RAZONABLE
y existe una reserva por revalorización, se compensará la minusvalía
Activo Fijo Inversión inmobiliaria
VL en el VR del cambio
momento de uso
del cambio
de uso Excedente de revaluación
Diferencia
VL y VR
Pérdidas y ganancias
VL= valor en libros
Exceso de la
VR = valor razonable devaluación sobre el
importe de l excedente 60
de revaluación

61. Transferencias
Transferencias
Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE la plusvalía
originada se computará como resultado del periodo en la medida
que suponga una recuperación de pérdidas por deterioro
anteriores. El exceso de dicha plusvalía respecto a la pérdida por
deterioro anterior se registrará como una reserva por
revalorización.
61

62. Transferencias
Transferencias
Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE
Activo fijo Inversión inmobiliaria
VL en el
VR del cambio
momento del
de uso
cambio de uso
Pérdidas y ganancias
Diferencia VLy VR
hasta recuperar
minusvalías anteriores
Excedente de revaluación
Exceso de la
plusvalía respecto VL = valor en libros
minusvalías VR = valor razonable 62
anteriores

63. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión Inmobiliaria
INVENTARIOS (NIC2) A: NIC 40
Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del
elemento en el momento del cambio de uso
Las diferencias que puedan surgir entre el coste del elemento
según la NIC 2 y el nuevo valor razonable asignado, se
contabilizarán en la cuenta de pérdidas y ganancias.
63

64. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión Inmobiliaria
INVENTARIOS (NIC2) A:
NIC 40
EJEMPLOS
Una empresa inmobiliaria incorpora una de sus existencias a su propio
patrimonio para dedicarse a alquilarlo en régimen de arrendamiento
operativo.
64

65. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión Inmobiliaria
INVENTARIOS (NIC2) A:
NIC 40
Inventarios Inversión inmobiliaria
VL en el VR del
momento del cambio de
cambio de uso
uso
Pérdidas y ganancias
Plusvalía VL = valor en libros
(si VL< VR) VR = valor razonable 65

66. Transferencias
Transferencias
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión Inmobiliaria
INVENTARIOS (NIC2) A:
NIC 40
Inventarios Inversión Inmobiliaria
VL en el VR del
momento del cambio de
cambio de uso
uso
Pérdidas y ganancias
VL = valor en libros Minusvalía
VR = valor razonable (si VL> VR) 66

67. NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UN ACTIVO FIJO
O EXISTENCIA A INVERSIÓN INMOBILIARIA
Caso práctico :
Inversiones El Sol S.A.C. posee dos locales comerciales en un
mercado de Lima, uno de los cuales (cuyo valor en libros es de
S/10,000) estaba en venta y el otro (con un costo de S/. 10,000 y
depreciación acumulada de S/. 2,000), lo utilizan como almacén.
Debido a una ventajosa propuesta de alquiler por 10 años de
Comercial Cruz S.R.L., la Compañía firma un contrato de
arrendamiento por dicho plazo.
Se pide registrar la transferencia de ambos locales. El valor razonable
de cada local asciende a S/. 16,000.
67

68. NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UN ACTIVO FIJO
O EXISTENCIA A INVERSIÓN INMOBILIARIA
Caso práctico - solución
S/. S/.
------------------------ 1 ------------------------
3121 Inversiones inmobiliarias 16,000
204 Mercaderías inmuebles 10,000
7621Ingreso por aumento de valor 6,000
razonable de inversiones inmobiliarias
Por el registro de la transferencia del inmueble
para la venta como inversión inmobiliaria
68

69. NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UN ACTIVO FIJO
O EXISTENCIA A INVERSIÓN INMOBILIARIA
Caso práctico - Solución
S/. S/.
------------------------ 2 ------------------------
3121 Inversiones inmobiliarias 16,000
39 131 Depreciación acumulada 2,000
3321 Edificaciones 10,000
57 11 Excedente de Revaluación 8,000
Por el registro de la transferencia de activo
fijo a inversión inmobiliaria
69

70. Transferencias
Transferencias
Activo fijo Inversión inmobiliaria
en curso (NIC40)
(NIC16)
costo de valor razonable
Construcción del cambio de uso
DIFERENCIAS
A PÉRDIDAS Y
GANANCIAS 70

71. Enajenaciones o abandonos
Enajenaciones o abandonos
Las inversiones inmobiliarias se eliminan del balance
cuando:
Se retiran de
Se venden o se uso y no se
incorporan a espere obtener
un beneficios
arrendamiento económicos
financiero adicionales por
su venta
71

72. Enajenaciones o abandonos
Enajenaciones o abandonos
Para determinar la fecha de venta o disposición de los
inmuebles de inversión, la empresa aplicará:
La NIC 17
Arrendamientos, en
La NIC 18 Ingresos
el caso de
Ordinarios, en el
arrendamiento
caso de venta de
financiero o venta
los inmuebles
con arrendamiento
posterior
72

73. Enajenaciones o abandonos
Enajenaciones o abandonos
RESULTADOS DE LA
ENAJENACIÓN = Ingresos netos
por venta - Importe en
libros
PÉRDIDAS
Y
GANANCIAS
Resultados de
operaciones de venta INCLUIDO EN LA
con arrendamiento NIC17, ARRENDAMIENTOS
posterior 73

74. Enajenaciones o abandonos
Enajenaciones o abandonos
Importe a
cobrar por
venta de
CONTADO inmuebles DIFERIDO
de
inversión
Cuantía nominal de
Valor al contado
Valor la contraprestación
razonable
DIFERENCIA
Ingreso por
intereses NIC 18
74