Este documento describe diferentes factores a considerar para realizar una tasación de terrenos urbanizados, incluyendo: la influencia del frente, la influencia mixta de frente y fondo, la influencia de la forma para lotes irregulares, y la influencia de la proporción frente-fondo. Explica fórmulas y ejemplos para calcular cada factor y su efecto en el valor del terreno. El objetivo es homogeneizar los valores considerando las características particulares de cada lote.

1. UNIVERSIDAD TÉCNICA DE
MACHALA
ECONOMIA AGROPECUARIA
AVALUO Y PERITAJE
INTEGRANTES: Ciclo: Noveno
Mayra Gallegos Jumbo. Fecha: 24/05/2016
Isidro del Campo H.
Carlos Reyes Castillo
Andrea Segura S.

2. AVALÚO DE LOTES - FACTORES
Trata solamente de los terrenos ya urbanizados o
parcelados dentro de una ciudad.
El método de homogeneización se basa en definir el
tamaño, frente y fondo del lote tipo y conocer el
precio o valor comercial de dicho lote. A partir de tal
identificación se procede a avaluar el lote que
tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores
que a continuación enunciamos:
• Influencia de frente
• Influencia mixta de frente y fondo.
• Influencia de la forma
• Influencia de la proporción.

3. INFLUENCIA DE FRENTE
 Corresponde a la
longitud de la línea
oficial de la propiedad,
por donde se
encuentra su acceso.
En caso que un bien
raíz tenga acceso por
más de una vía, se
considerará como
frente el de mayor
longitud.
 La fórmula sugerida
para esta influencia es:
Siendo:
 A = frente del inmueble que se
avalúa
 Ar= frente del lote tipo de la zona
 0.25= exponente que equivale a
sacar raíz cuarta

4. EJEMPLO
 Los siguientes ejemplos nos permiten aprecia la
valorización y desvalorización de los lotes con
referencia a un frente tipo promedio de la zona.
 Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote
tipo= 1000/m2

5. INFLUENCIA MIXTA DE FRENTE Y FONDO
 Se aplica en función de la
relación que existe entre los
metros de frente y los de
fondo del bien raíz, de
acuerdo a la siguiente tabla:
 Frente: corresponde a la
longitud de la línea oficial de
la propiedad, por donde se
encuentra su acceso. En
caso que un bien raíz tenga
acceso por más de una vía,
se considerará como frente
el de mayor longitud.
 Fondo: se calcula como la
división entre la superficie de
terreno y los metros de
frente
COCIENTE FRENTE-
FONDO
(metros de frente/metros
de fondo)
Factor de
ajuste
Mayor o igual a 0.33 1.00
Mayor o igual a 0.20 y
menor a 0.33
0.90
Menor a 0.20 0.80

6. EJEMPLOS
 LOTE 1: Tiene 6 de
frente por 15 de fondo
y un área de 90 m2.
 Factor de Fondo :
 ( 15/20 ) 0.5 = 0.86
 Factor de Frente:
 ( 6/10 ) 0.25 = 0.88
 Valor del Lote:
 1000 x 90 x 0.86 x
0.88 = 68.112 o sea a
756 / m2.
 El bien raíz tiene una superficie de
1500 m2 y un frente de 20 m.
 Por lo anterior, el fondo se calcula de
la siguiente forma:
 Fondo= 1500 m2/20 m= 75m
 La relación frente-fondo es= 20 m/ 75
m= 0.27, por lo que según la tabla de
ajustes le corresponde un factor iguala
0.90

7. INFLUENCIA DE LA FORMA
También conocido para su aplicación a Lotes irregulares. Es
el resultado de las subdivisiones y compraventas parciales
que durante el tiempo se han realizado. También cuando se
generan procesos de expropiación para una vía quedan lotes
irregulares y para esto es necesario utilizar el mecanismo del
FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:
 Dónde:
 S= área o superficie del lote
 A= frente del lote

8.  Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en
figuras regulares parciales (rectángulos, cuadrados, triángulos) obteniéndose
el valor final por la suma o sustracción algebraica de los valores de las partes.
Esta alternativa conduce a resultados aproximados.
 Para ilustrar mejor transcribimos en el gráfico del manual del IBAPE propuesto
por el Prof. Pellegrino. Describiremos a continuación el análisis de los 8
casos. Por hipótesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros),
un precio tipo (Qm = $100/m2), un fondo tipo mínimo (Mi = 20 metros) y fondo
tipo máximo (Ma = 40 m.) Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las
ecuaciones de Harper.

9. INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN
 Entendemos por proporción a la relación frente a fondo, se
describe así, A:B, siendo A la unidad y B la relación
fondo/frente. Para establecer la proporción tomamos el
frente real y lo dividimos por el frente. Este seria el dato
para B. el dato de A siempre es Uno.
 EJEMPLO: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene:
B=60/30 = 2. luego su proporción es 1:2
 Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporción
de 1:5.
 Un lote cuadrado tiene un proporción de 1:1
El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente
cuadrado o rectangular. Pero los lotes tienen siempre mas
fondo que frente.