Este documento presenta diferentes técnicas para valorar hoteles en tiempos de crisis, incluyendo métodos basados en el número de habitaciones, la renta o el EBITDA, y los flujos de caja descontados. Se recomienda siempre realizar un análisis de flujos de caja para estudiar a fondo la propiedad y el mercado, y comparar los resultados con otros métodos para estimar el valor del hotel.

1. VALORACIÓN DE HOTELES EN TIEMPOS DE CRISIS
II Encuentro RICS ESPAÑA
24 Noviembre 2011
CARLOS AGUAYO MRICS
1

2. ÍNDICE
1. FUENTE INGRESOS GENERAL
2. FUENTE INGRESOS HOTELES (I)
3. FUENTE INGRESOS HOTELES (II)
4. TÉCNICAS DE VALORACIÓN
5. RECOMENDACIONES
2

3. 1. FUENTE INGRESOS GENERAL: renta
oficinas
m2 renta valor
industrial
m2 renta valor
retail
m2 renta valor
m2 renta valor
c.c.
3

4. 2. FUENTE INGRESOS HOTELES (I): diversa
habitaciones
cash flow
F&B
cash flow
hoteles
m2
reuniones
cash flow
otros…
cash flow
4

5. 3. FUENTE INGRESOS HOTELES (II): variable y estacional
Evolución Pernoctaciones Hoteleras 02-11
45.000.000
Pernoctaciones Ext Pernoctaciones Esp
40.000.000
35.000.000
30.000.000
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
0
2002M01
2003M01
2003M05
2004M09
2005M01
2006M01
2006M05
2007M09
2008M01
2009M01
2009M05
2010M09
2011M01
2002M05
2002M09
2003M09
2004M01
2004M05
2005M05
2005M09
2006M09
2007M01
2007M05
2008M05
2008M09
2009M09
2010M01
2010M05
2011M05
Fuente: INE
5

6. 30
40
50
60
70
80
2002M02 90
2002M06
2002M10
Fuente: INE
2003M02
2003M06
TOTAL
2003M10
2004M02
2004M06
2004M10
5*
2005M02
2005M06
2005M10
4*
2006M02
2006M06
6
2006M10
2007M02
3*
2007M06
2007M10
2008M02
2008M06
3. FUENTE INGRESOS HOTELES (II): variable y estacional
2008M10
Grado Ocupación por Habitaciones 02-11
2009M02
2009M06
2009M10
2010M02
2010M06
2010M10
2011M02
2011M06

7. 80
85
90
95
75
100
115
105
110
2002M01
2002M06
Base 2008
Fuente: INE
2002M11
2003M04
2003M09
2004M02
2004M07
2004M12
2005M05
2005M10
2006M03 Total
7
2006M08
2007M01
2007M06
2007M11
5*
2008M04
Índice de precios hoteleros 02-11
2008M09
3. FUENTE INGRESO HOTELES (II): variable y estacional
2009M02
4*
2009M07
2009M12
2010M05
2010M10
3*
2011M03
2011M08

8. 4. TÉCNICAS DE VALORACIÓN
A- En función del Nº de Habitaciones
Coca-Cola: x Nº Habit. x 100.000 $ = valor hotel
▲ VENTAJAS ▼ DESVENTAJAS
- Rapidez cálculo - Poco preciso
- Ingresos y Gastos?
- Estático
Valor / Habitación: valor habit. x Nº Habit = valor hotel
▲ VENTAJAS ▼ DESVENTAJAS
- Rapidez cálculo - 2 hoteles nunca son iguales
- Tiene en cuenta el mercado - Rango de valor
- Ingresos y Gastos?
- Estático
8

9. 4. TÉCNICAS DE VALORACIÓN
B- En función del EBITDA/renta
Multiplicador: EBITDA/renta x multiplicador = valor hotel
▲ VENTAJAS ▼ DESVENTAJAS
- Rapidez cálculo - Poco habitual
- Difícil definición multiplicador
- Estático
Yield: EBITDA/renta ÷ yield = valor hotel
▲ VENTAJAS ▼ DESVENTAJAS
- Rapidez cálculo - 2 hoteles nunca son iguales
- Muy habitual - Estático
- Tiene en cuenta el mercado
9

10. 4. TÉCNICAS DE VALORACIÓN
C- Ingresos futuros
DCF: VAN (EBITDA 10 años + valor residual) = valor hotel
Valor residual = Ingresos año 11 ÷ exit yield
▲ VENTAJAS ▼ DESVENTAJAS
- No es estático - Más laborioso
- Tiene en cuenta la gestión - Fijación de hipótesis a futuro
- Analiza el largo plazo
10

11. 4. TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
Nº Habitaciones 356 356 356 356 356 356 356 356 356 356
Ocupación media anual 65% 65% 65% 70% 70% 72% 72% 72% 72% 72%
ADR 105 110 116 122 125 128 131 134 138 141
(Cifras en miles)
Ingresos 12.883 13.527 14.203 16.060 16.462 17.356 17.789 18.234 18.690 19.157
Gastos Departamentales -5.615 -5.896 -6.191 -7.001 -7.176 -7.565 -7.754 -7.948 -8.147 -8.351
Gastos No Distribuibles -2.436 -2.558 -2.467 -2.790 -2.859 -3.101 -3.179 -3.258 -3.340 -3.423
Margen Bruto Operacional 4.831 5.073 5.545 6.270 6.427 6.689 6.856 7.028 7.203 7.383
Fees gestión -831 -872 -938 -1.061 -1.087 -1.138 -1.166 -1.195 -1.225 -1.256
Renta 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserva FF&E -386 -406 -426 -482 -494 -521 -534 -547 -561 -575
Imp. y Gastos Propiedad -11 11 -11 12 -12 12 -12 13 -13 13
Margen Neto / EBITDA 3.603 3.805 4.170 4.739 4.834 5.043 5.144 5.298 5.405 5.566
Valor residual 76.446
Cash Flow Propiedad 3.603 3.805 4.170 4.739 4.834 5.043 5.144 5.298 5.405 82.012
Gestión
Renta
Exit Yield 7,50%2.836 2.921 3.009 3.099 3.192 3.288 3.386 3.488 3.593 3.700
ValorDescuento
Tasa residual 10,50% 58.636
Imp. y Gastos Propiedad 55.709,34 € -11
Valor 11 -11 12 -12 12 -12 13 -13 13
Ingresos Netos Propiedad 2.847 2.910 3.020 3.087 3.204 3.276 3.399 3.475 3.606 62.323
Gestión Renta
Exit Yield 7,50% 6,50%
Tasa Descuento 10,50% 9,50%
Valor 55.709,34 € 43.633,20 €
11

12. 4. TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
Nº Habitaciones 356 356 356 356 356 356 356 356 356 356
Ocupación media anual 65% 65% 65% 70% 70% 72% 72% 72% 72% 72%
ADR 105 110 116 122 125 128 131 134 138 141
(Cifras en miles)
Ingresos 12.883 13.527 14.203 16.060 16.462 17.356 17.789 18.234 18.690 19.157
Gastos Departamentales -5.615 -5.896 -6.191 -7.001 -7.176 -7.565 -7.754 -7.948 -8.147 -8.351
Gastos No Distribuibles -2.436 -2.558 -2.467 -2.790 -2.859 -3.101 -3.179 -3.258 -3.340 -3.423
Margen Bruto Operacional 4.831 5.073 5.545 6.270 6.427 6.689 6.856 7.028 7.203 7.383
Fees gestión 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Renta -2.836 -2.921 -3.009 -3.099 -3.192 -3.288 -3.386 -3.488 -3.593 -3.700
Reserva FF&E -386 -406 -426 -482 -494 -521 -534 -547 -561 -575
Imp. y Gastos Propiedad 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Margen Neto / EBITDA 1.609 1.746 2.110 2.689 2.741 2.881 2.936 2.993 3.050 3.108
Renta 2.836 2.921 3.009 3.099 3.192 3.288 3.386 3.488 3.593 3.700
Valor residual 58.636
Imp. y Gastos Propiedad -11 -11 -11 -12 -12 -12 -12 -13 -13 -13
Cash Flow Propiedad 2.847 2.932 3.020 3.110 3.204 3.300 3.399 3.501 3.606 62.350
% sobre margen Propiedad 58,9% 57,8% 54,5% 49,6% 49,8% 49,3% 49,6% 49,8% 50,1% 49,9%
% sobre margen Operador 33,3% 34,4% 38,1% 42,9% 42,7% 43,1% 42,8% 42,6% 42,3% 42,1%
Renta
Exit Yield 6,50%
Tasa Descuento 9,50% El DFC Permite estimar “la tasa de esfuerzo” futura
Valor 43.704,53 €
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13. 5. RECOMENDACIONES
1) SIEMPRE REALIZAR CASH FLOW
 Más completo
 Obliga a estudiar a fondo:
o la propiedad
o el mercado
 Lo más importante en caso de contrato de renta fija:
o única forma de anticipar posibles impagos de la renta
2) SIEMPRE COMPARAR CON OTROS MÉTODOS
 Valor/Habitación
 Yield
 Sin olvidar €/m2
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