BENNY.docx CARTA NOTARIAL HACIA PERSONA X EN EL AÑO 2024
El Reino del Valor. El Tasador.pdf. Informacion de valor y etica en la tasación.
1. Miércoles 13/12/2023
1:00 p.m. Panamá
2:00 p.m. Caracas
3:00 p.m. Brasilia
7:00 p.m. Madrid
Appraisers Reading Club
More than just a reading club...since 2022
Prof. Miguel Camacaro Pérez
Reserve su cupo por arclub2022@gmail.com
En el reino del valor
el tasador es el rey.
2. «El libro es una recopilación de ensayos, escrito con la
intención de mostrar dos visiones de los procedimientos
que utilizan los tasadores para la estimación de los
valores inmobiliarios de mercado.
La primera visión, se refiere a la situación que se
presenta cuando los tasadores utilizan técnicas o
métodos clásicos.
La segunda visión, se refiere al uso de la metodología
científica en la estimación de los valores inmobiliarios.
Para ilustrar las dos visiones, las fábulas son narradas
en diversos escenarios donde la sustentación de los
procedimientos alternativos se mezcla con la
incertidumbre de los resultados reales».
De la breve explicación del libro
3. Fábula Análisis crítico sobre
La real fabula del AHP
El procedimiento que utiliza los valores de los elementos del vector
global de las alternativas del Analytic Hierarchy Process (AHP) para
vincularlos con los precios de mercado de ofertas inmobiliarias, a través
de un artificio matemático denominado Ratio de Valoración (RV), para la
estimación de valores inmobiliarios de mercado.
La real fábula Gaussiana
La propuesta para estimar el valor inmobiliario que utiliza una función
lineal de una variable explicada (los precios inmobiliarios) relacionada
con las variables explicativas (características de los inmuebles) por cada
comparable, con el objetivo de plantear un sistema de ecuaciones
lineales para determinar los factores asociados a las variables mediante
el uso del Método de eliminación de Gauss.
La real fábula Robusta
El procedimiento alternativo para estimar el valor inmobiliario cuando se
analiza una pequeña muestra del mercado aplicando Estadística Robusta.
Se consideraron dos procedimientos iterativos basados en los
estimadores robustos: Estimador - M y Estimador – L (Huber-1964).
De las fábulas y el análisis crítico
4. Fábula Análisis crítico sobre
La real fábula Factorizada
El tratamiento por factores de una pequeña muestra
levantada del mercado inmobiliario para estimar el valor del
inmueble tasable.
La real fábula Regresada
El tratamiento por factores de homogeneización
determinados utilizando modelos de regresión lineal simple
(MRLS).
La real fábula Contributiva
A los resultados de la utilización del Método Contributivo en
la valuación del castillo medieval, que se basa el Método
Evolutivo y que exige la utilización de un modelo
matemático, el Modelo Mandelblatt-Camacaro.
De las fábulas y el análisis crítico
13. De los conceptos claves
Existe una rama de la Investigación de Operaciones que evalúa explícitamente
múltiples criterios, que es la Multiple Criteria Decision Making (MCDM) o toma de
decisión multicriterio, que tiene como objetivo determinar la mejor alternativa
considerando más de un criterio en el proceso de selección.
El MCDM posee múltiples aplicaciones en diferentes disciplinas y áreas que van
desde la economía y las finanzas hasta el diseño de ingeniería y la medicina.
(Taherdoost,2023)
La investigación de operaciones es un método analítico de resolución de
problemas y toma de decisiones que es útil en la gestión de organizaciones. En la
investigación de operaciones, los problemas se dividen en componentes básicos y
luego se resuelven en pasos definidos mediante análisis matemático.
14. Campos de aplicación Ejemplos del ámbito de aplicación
Sector sanitario
Evaluación del COVID-19, seguridad regional, salud laboral y evaluación de riesgos
de seguridad.
Sector energético
Clasificación de las fuentes de energía renovables, técnicas para la política
energética.
Ingeniería de producción Selección de materiales para un diseño óptimo, parámetros de proceso óptimos.
Carrera profesional y puesto de trabajo
Factores de estrés laboral entre los bomberos, problemas de selección de personal,
elección del puesto de trabajo.
Gestión de la cadena de suministro
Apoyo a la selección de proveedores sostenibles, evaluación y selección de
proveedores ecológicos.
Organizaciones y empresas Proceso de selección de sistemas en las empresas, sostenibilidad corporativa.
Educación
Modelización contextual del alumno en el aprendizaje personalizado y ubicuo, e-
learning.
Transporte Sistemas urbanos de transporte de pasajeros, sistemas integrados de transporte.
Ingeniería civil Análisis del riesgo de catástrofes por inundaciones.
Finanzas/economía Gestión de la cartera de proyectos.
Fuente: Taherdoost (2023)
De las aplicaciones del MCDM
15. De los principales métodos - MCDM
Método Descripción Referencia original
DEA
(Data Envelopment Analysis)
Evaluación del rendimiento de un conjunto de unidades de gestión homogéneas
con múltiples entradas y salidas.
Charnes y Cooper
FST
(Fuzzy Set Theory)
Cuantificación de la faceta lingüística de datos accesibles y preferencias para
abordar problemas subjetivos y ambiguos.
Zadeh
TOPSIS
(Technique for Order of Preference
By Similarity to Ideal Solution)
Evaluación basada en la distancia de la alternativa a la solución ideal. Hwang y Yoon
GP
(Goal Programming)
Minimizar la derivación de cada objetivo de la meta deseada junto con la
optimización de múltiples metas.
Charnes y Cooper
CBR
(Case - Based Reasoning) Realización de recomendaciones utilizando el análisis de los datos históricos. Kolodner
GRA/GRM
(Grey Relational Analysis) Dividir la información en blanca, negra y gris (entre conocida y desconocida). Deng
ANP
(Analytic Network Process)
Un tipo no lineal y más general de AHP que utiliza agregación basada en cadenas
de Markov.
Saaty
FUZZY AHP AHP con la evaluación difusa de las alternativas. Van Laarhoven y Pedrycs
AHP
(Analytic Hierarchy Process)
Comparación por pares de criterios jerárquicos considerando información
diferencial.
Saaty
ELECTRE
(Elimination and Choice Expressing
Reality)
Outranking la relación de las alternativas y utilizando comparación por pares. Benayoun et al.
Fuente: Taherdoost (2023)
16. De los principales métodos - MCDM
Método Descripción Referencia original
PROMETHEE
(Preference Ranking Organization Method
for Enrichment of Evaluations)
Método de Outranking (como ELECTRE) que incluye varias iteraciones. J.P. Brans
VIKOR
(Multicriteria Optimization and
Compromise Solution)
Versión compensatoria de TOPSIS que se basa en minimizar la distancia a la solución ideal
mediante un enfoque de normalización lineal.
Opricovic
FUZZY TOPSIS Basado en TOPSIS bajo un entorno difuso. Chen y Lai et al
DEMATEL
(Decision Making Trial and Evaluation
Laboratory)
Verificación de relaciones/interdependencia entre variables. Gabus y Fontela
PRAGMA
(Preference Ranking Global Frequencies in
Multicriteria Analysis)
Comparación de perfiles parciales de alternativas considerando todos los posibles pares de
criterios.
Matarazzo
SAW
(Simple Additive Weighting)
Consiste en una simple suma de puntuaciones que representan los logros del objetivo
considerando todos los criterios que se multiplican por los pesos de los criterios.
Churchman y Ackoff
MAUT
(Multi - attribute Utility Theory)
Basado en la incorporación de la incertidumbre y las preferencias de riesgo en los métodos
de ayuda a la decisión multicriterio.
Keeney
BWM
(Best Worst Method)
Se identifican los mejores y los peores criterios y, a continuación, se realizan
comparaciones por pares entre cada uno de los mejores y peores criterios y los demás.
Rezaei
SMART
(Specific, Measurable, Achievable,
Realistic and Timely)
Pondera los criterios en función de su importancia y convierte las ponderaciones de
importancia en números reales.
Edwards
Fuzzy ANP
(Fuzzy Analytic Network Process)
Expresión difusa de los pesos de los criterios en el método ANP. Mikhailov y Singh
Fuente: Taherdoost (2023)
17. Del MCDM y su clasificación
Toma de Decisión por Atributos Múltiples (MADM)
Toma de Decisión por Objetivos Múltiples (MODM)
Se centra en espacios de decisión continuos con un número infinito de alternativas y también se conoce
como problemas continuos de toma de decisiones. Aquí, una región factible (donde se encuentran las
alternativas) se considera como la solución al problema de toma de decisiones. Se trata de un problema
de optimización sin alternativa directa y específica elegida como solución. En estos tipos, los criterios
son objetivos y los atributos están implícitos. Aunque no hay un objetivo y una opción claros, aquí las
limitaciones están claras y los responsables de la toma de decisiones tienen un alto nivel de interacción.
También se conoce como problemas discretos y se concentra en problemas
con alternativas de decisión explícitamente conocidas con números
finitos. Es un problema de evaluación que elige la solución entre un número
discreto de alternativas. En estos tipos de MCDM, los objetivos, los atributos
(que son criterios) y las opciones están claros; sin embargo, las limitaciones y
el nivel de interacción entre los responsables de la toma de decisiones es
limitado. Fuente: Hwang y Yoon (1981)
18. Del
proceso
del
MADM Identificar el
problema o el asunto
Estructuración
del problema
Construcción
de modelos
Desafío del
pensamiento
Desarrollar un
plan de acción
Paso 1
Paso 2
Paso 3
Partes interesadas
Alternativas
Incertidumbres
Cuestiones claves
Medio ambiente
externo
Restricciones
Metas
Valores
Obtener
valores
Definición
de criterios
Especificación
de alternativas
Análisis de
sensibilidad
Análisis de
robustez
Crear nuevas
alternativas
Desafiar
la intuición
Sintetizar
la información
Fuente: Belton y Stewart (2002) en Da Silva y Belderrain (2019)
Paso 4
Paso 5
19. Del MADM y su clasificación
Método MADM Grupo MADM
Métodos de puntuación Directa
Simple Additive Weighting (SAW)
Complex Proportional Assessment (COPRAS).
Métodos basados en la distancia
Goal Programming (GP)
Compromise Programming (CP)
Technique for Order of Preference By Similarity to Ideal Solution (TOPSIS).
Multicriteria Optimization and Compromise Solution (VIKOR)
Métodos de comparación por pares
Analityc Hierarchy Process (AHP)
Analytic Network Process (ANP)
Measuring Attractiveness by a Categorical Based Evaluation Technique (MACBETH)
Métodos de Superación
Preference Ranking Organization Method for Enrichment of Evaluations (PROMETHEE)
Elimination and Choice Expressing Reality (ELECTRE)
Métodos basados en funciones de utilidad y
valor
Multi-attribute Utility Theory (MAUT)
Multi-attribute Value Theory (MAVT)
Modelo integrado de valor para evaluaciones sostenibles (MIVES)
Fuente: Penadés-Plà et al (2016)
20. Del MADM aplicable a los problemas
Fuente: Ishizaka&Nemery (2013) Multi-Criteria Decision Analysis Methods and Software
Selección Categorización Ordenación Descripción
AHP AHP AHPSort
ANP ANP
MUAT/UTA MUAT/UTA UTADIS
MACBETH MACBETH
PROMETHEE PROMETHEE FlowSort GAIA, FS-GAIA
ELECTRE I ELECTRE III ELECTRE-Tri
TOPSIS TOPSIS
Goal Programming
DEA DEA
22. El Proceso Analítico Jerárquico (PAJ) es una técnica de decisión Multicriterio
propuesta por Thomas Saaty (1977, 1980) que combina aspectos tangibles e
intangibles para obtener, en una escala de razón, las prioridades asociadas con las
alternativas del problema.
Fuente: Moreno Jiménez et al (2019) EL ÍNDICE DE CONSISTENCIA GEOMÉTRICO PARA MATRICES INCOMPLETAS EN AHP, Grupo Decisión Multicriterio Zaragoza, Facultad de Económicas. Universidad de Zaragoza.
Del origen, del concepto y del objetivo
Las características principales de este enfoque son la modelización
del problema mediante una estructura jerárquica, la utilización de
comparaciones pareadas para incorporar las preferencias del decisor,
y la obtención de una escala de razón que es válida para la toma de
decisiones complejas.
23. Del paso a paso según Saaty
1. Definir el problema y determinar el
tipo de conocimiento que se busca.
2. Estructurar la jerarquía de la decisión desde la parte superior
con el objetivo de la decisión, luego los objetivos desde una
perspectiva amplia, pasando por los niveles intermedios
(criterios de los que dependen los elementos posteriores) hasta
el nivel más bajo (que suele ser un conjunto de alternativas).
3. Construir un conjunto de matrices de comparación por
pares. Cada elemento de un nivel superior se utiliza para
comparar los elementos del nivel inmediatamente inferior
con respecto a él.
4. Utilice las prioridades obtenidas de las comparaciones para
ponderar las prioridades en el nivel inmediatamente inferior.
Haga esto para cada elemento. A continuación, para cada
elemento del nivel inferior, sume sus valores ponderados y
obtenga su prioridad general o global.
5. Continúe este proceso de
ponderación y suma hasta obtener
las prioridades finales de las
alternativas en el nivel más bajo.
28. Del Analytic Hierarchy Process (AHP)- Toma de decisiones complejas
Seleccionar el
Castillo
Calidad del edificio Estado de conservación
Calidad del entorno
Castillo Nº 1 Castillo Nº 2 Castillo Nº 3 Castillo Nº 4 Castillo Nº 5 Castillo N
Objetivo
Criterios
Alternativas
33. Del AHP para toma de decisiones complejas
Ahora bien, ¿Cuál es el precio del Castillo N?
34. Del Ratio de Valoración como artificio matemático
𝑹𝒂𝒕𝒊𝒐 𝒅𝒆 𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏 =
σ 𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐𝒔 𝒊𝒏𝒎𝒖𝒆𝒃𝒍𝒆𝒔 𝒄𝒐𝒎𝒑𝒂𝒓𝒂𝒃𝒍𝒆𝒔
σ 𝑷𝒐𝒏𝒅𝒆𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏 𝒊𝒏𝒎𝒖𝒆𝒃𝒍𝒆𝒔 𝒄𝒐𝒎𝒑𝒂𝒓𝒂𝒃𝒍𝒆𝒔
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝒊𝒏𝒎𝒖𝒆𝒃𝒍𝒆 = 𝑹𝒂𝒕𝒊𝒐 𝒅𝒆 𝒗𝒂𝒍𝒐𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏 𝒙 𝒑𝒐𝒏𝒅𝒆𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏 𝒅𝒆𝒍 𝒊𝒏𝒎𝒖𝒆𝒃𝒍𝒆 𝒕𝒂𝒔𝒂𝒃𝒍𝒆
Valores de los
elementos del Vector
Precios unitarios
de los inmuebles
35. Del Ratio de Valoración como artificio matemático
36. De los Casos planteados por el Rey- Castillo Nº 2 (-)
37. De los Casos planteados por el Rey- Castillo Nº 4 (-)
38. De los Casos planteados por el Rey- Castillo Nº 6 (+)
40. De otras consideraciones para el análisis
Para cada caso analizado, determinar el valor de
cada castillo utilizando el ratio de valoración, pero
incluyendo el valor determinado del Castillo N, esto
es, asumirlo como válido, a partir de allí sacar el
castillo a tasar con el procedimiento. Esta operación
se deberá repetir para cada uno de los castillos,
obteniendo un valor que debe ser comparado con el
precio ofertado.
Adicionalmente, se debe realizar la prueba de
ajuste simple denominada Non Ratio Reciprocity
Test (NRRT), que consiste en calcular la diferencia
porcentual entre el valor estimado mediante el uso
del Ratio de Valoración y el precio ofertado de los
inmuebles comparables, usando la siguiente
expresión:
41. a) En todos los casos, todos los valores de los castillos fueron muy diferentes, en especial, el Castillo 2 que con un
precio de 1.200,00 UM/m2, los valores se ubican entre 384,63 y 422,99 UM/m2 con un NRRT máximo de -68%.
b) Para el Castillo N se observa que pasó de un mínimo de 969,40 UM/m2 hasta un máximo de 1.192,61 UM/m2, un
23% de variación con respecto al menor valor.
c) Cuando se retira un castillo, se observan NRRT positivos y negativos, de manera que hay sub-estimación y sobre-
estimación de los precios iniciales.
d) Para el caso de las seis alternativas hay cambios radicales de los valores estimados, reflejándose en los altos
porcentajes del NRRT.
e) Por la naturaleza del planteamiento, el ratio de valoración es diferente en todos los casos.
De las conclusiones de los expertos tasadores
42. De las conclusiones del Rey Magnánimo
Una vez presentado el informe, el Rey hizo una lectura aún más conservadora en la sección del informe donde se hacía
referencia al procedimiento empleado: Método Multicriterio + Ratio de Valoración en la Valuación. Al
respecto su Alteza, con la serenidad que lo caracterizaba, sabiendo que no era su especialidad, consideró con base en los
resultados que no hay confiabilidad, no hay consistencia ni mucho menos reciprocidad en los
precios utilizados para los cálculos y los valores determinados. Continuó diciendo que si se plantea
un escenario utilizando los mismos datos, contratando a varios expertos tasadores y utilizando el mismo método, es muy
probable que se obtengan resultados diferentes, esto, por la subjetividad presente en la comparación por
pares de los criterios y de las alternativas por los criterios para conformar los elementos
de las matrices en que se base el AHP, lo cual a su “Real, Leal, Saber y Entender”, así se
utilice un artificio matemático no sería posible obtener valores de mercado.
43. De las observaciones del Sabio Analítico
«Estamos en presencia de dos procedimientos muy distintos con objetivos diferentes. En el primero, se intenta resolver un
problema de Selección-Pα , esto es, elegir un subconjunto de alternativas lo más restringido posible, teniendo en cuenta la
elección final de una sola acción. Este conjunto contendrá las "mejores acciones" o las acciones "satisfactorio". El resultado
buscado, es, por lo tanto, una elección basada en criterios múltiples.
Esto se logra efectivamente utilizando una decisión multicriterio que es el conjunto de aproximaciones, métodos, modelos,
técnicas y herramientas dirigidas a mejorar la calidad integral de los procesos de decisión seguidos por los individuos y
sistemas, esto es, a mejorar la efectividad, eficacia y eficiencia de los procesos de decisión, y a incrementar el conocimiento de
estos (valor añadido del conocimiento) . En esta oportunidad se utilizó uno de los métodos de análisis multicriterio de
decisiones (MCDA), el Proceso Analítico Jerárquico (PAJ) que considera tres pasos principales: primero, la
estructuración; segundo, la medición; y tercero, la síntesis. En este caso en particular, se utilizó el PAJ original, esto es, se hizo
una medición relativa/síntesis normalizada que permitió obtener los vectores prioridad de las alternativas por los criterios, de los
criterios y el global para determinar un ranking de las alternativas... »
44. De las conclusiones del Sabio Analítico
Entre las características utilizadas se encuentran la calidad del entorno donde se ubica el castillo, su calidad y estado de
conservación. Se realizaron los juicios de comparación por pares y los elementos de las matrices se completaron con los
valores establecidos en la escala fundamental de Saaty, y mediante una serie de cálculos matemáticos se obtuvo un
vector global de las alternativas para obtener un orden que permite la selección de la alternativa que tenga el
mayor valor entre los elementos del vector.
Los valores determinados matemáticamente, que son adimensionales, están directamente vinculados con la medición de los
criterios y de las alternativas en los niveles jerárquicos considerados, por tanto, no son vinculantes para el intercambio
de información con otras mediciones o indicadores del mercado inmobiliario, que tiene un comportamiento
muy diferente, y que deben analizarse separadamente.
Para comprobar la no vinculación hagamos un ejercicio considerando los juicios del Rey, del Tasador Real, del Analítico y del
también convidado, el sabio Regresor, pero esta vez vamos a considerar las características: fortaleza, seguridad y acceso
a los castillos.
47. De las conclusiones del Sabio Analítico
Como puede evidenciarse, admirado Alteza, hay una diferencia importante del 82,61% entre los dos casos, lo cual es una
prueba suficiente para concluir que los resultados del vector global de las alternativas no son vinculantes con los precios
de mercado. Si bien el AHP está correctamente aplicado, el artificio matemático no garantiza valores de mercado
inmobiliarios confiables. Es todo, exclamó el sabio Analítico. Conforme doy paso al sabio Regresor para que exponga sus
conocimientos sobre el controvertido procedimiento».
48. De las conclusiones del Sabio Analítico
Tasador real + tasadores del reino
Rey Magnánimo, sabio Analítico,
sabio Regresor y tasador real.
49. De las observaciones del Sabio Regresor
«Estoy de acuerdo con la posición del sabio Analítico, porque
científicamente son dos procedimientos que tienen objetivos y
resultados muy diferentes e independientes entre sí. Cuando se
utiliza el Método Comparativo de Datos de Mercado, la normativa
real indica que se pueden realizar dos tipos de tratamiento: por
factores y el científico. El primero, es muy subjetivo y de fácil
resolución, mientras, que el segundo, necesita el conocimiento
estadístico avanzado que permita modelar econométricamente
los precios del mercado inmobiliario y poder estimar valores de
mercado con cierto nivel de confianza…
Para ambos casos, es muy importante el tamaño de la muestra. En el
caso analizado, la muestra es de seis comparables, luego se agregó
uno más: Usando la fórmula 3 x (K+1) contenida en la norma en
referencia, por ejemplo, para el Grado de Fundamentación I, como
eran tres variables analizadas se necesitarían 3 x (3+1), esto es, 12
datos, por tanto, aunque no se esté aplicando un tratamiento no
contenido en la norma, es obvio que hay un incumplimiento.
Igualmente, para la selección de las variables no se hizo una
investigación a profundidad que permitiese al tasador saber si son
estadísticamente significativas».
50. De las conclusiones del Sabio Regresor
…Si usted recuerda Alteza, su reino aprobó una Orden Real sobre normas de tasación de bienes
inmuebles que señala explícitamente lo siguiente:
“Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se
cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles
comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la
zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de
comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de
comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado”.
Como conclusión, al aplicar el AHP con el Ratio de valoración no es posible obtener valores de
mercado porque como lo aseguró el sabio Analítico no son vinculantes los valores del vector
global con los precios ofertados del inmueble, por el origen y la naturaleza misma de la
información contenida en los elementos de decisión y de estimación que se utilizan en este
procedimiento.
53. Antes del modelado es importante analizar
la micronumerosidad presente en las
variables explicativas. La norma NBR 14653
en su anexo A señala que para 30 < n ≤ 100,
ni ≥ 10%n, ni es el número de datos con la
misma característica cuando se utilicen
variables cualitativas: categorizadas,
categorizadas ajustadas y dicotómicas.
Para este caso n=69, de manera que el 10%
de 69 es 6,9 que se aproxima a 7. En la
siguiente tabla las comparaciones:
Se pueden observar los resultados en la tabla
en donde se señala que las variables
seleccionadas permanecen en el modelo,
todas las condiciones para cada categoría o
dicotomía de las variables están debidamente
representadas por los datos de la muestra,
esto es, hay un equilibrio entre todos los
valores de las alternativas.
Para el caso del cumplimento del Grado de
Fundamentación III, según el Ítem Nº 2 de la
Tabla 1 de la norma, se debe desarrollar la
siguiente condición numérica: 6 x (K + 1) < n
(tamaño de la muestra), donde K es el número
de variables independientes. Para este caso,
K=8 y n=69, por tanto, 6 x (8+1) = 54<69, de
manera que se confirma el Grado de
Fundamentación III.
De los resultados del MRLM
56. De los resultados del MRLM
PU = +1.899,28 + 8,71 * AT + 0,07 * AC + 82,63 * CEN - 50,73 * CED + 51,37* ECO -76,59 * FOR - 59,95 * SEG + 29,02 * ACC
57. De la conclusión del estudio comparativo
Este resultado obtenido no tiene fundamentación empírica válida como se expuso en la
presentación de los cálculos del MRLM, al igual que el determinado mediante el AHP+RV
de 3.150.000,00 UM (para las variables Fortaleza, seguridad y accesos).
A pesar de una diferencia porcentual de +4,76% del VMRLM respecto al VAHPRV, es una
mera coincidencia de resultados, ambos son sesgados, comprobándose así que los
resultados del vector global de los criterios no son vinculantes con los precios del
mercado inmobiliario, así el método AHP esté bien aplicado, el Ratio de Valoración como
artificio matemático no garantiza valores inmobiliarios de mercado.
58. De la recomendación final del sabio Regresor
«Como recomendación final, admirado Rey, se sugiere que se haga un estudio de
mercado para identificar las variables cuantitativas y cualitativas para caracterizar una
muestra de mercado de comparables de inmuebles medievales, lo suficientemente
grande para poder modelar los precios de mercado que permita aportar una solución
puntual y por intervalo de los valores de mercado, en este caso, del castillo a comprar»..
En caso de no obtener una muestra grande, analizar esa base de datos con estadística
descriptiva con el saneamiento correspondiente. También utilizar otros enfoques como
el de la Renta, Evolutivo, Involutivo o Contributivo, a los efectos de comparar los
resultados».
