Este documento presenta los resultados de estudios sobre el mercado de vivienda en Ecuador. Analiza si existe una burbuja de precios debido al crecimiento del crédito para vivienda. Los estudios muestran que, aunque el crédito ha crecido significativamente, especialmente a través del BIESS, el aumento de precios se ha justificado por factores fundamentales. El estudio de precios/alquiler en Guayaquil también muestra que los niveles se encuentran por debajo de otros países, indicando una valoración normal. La conclusión es que la mayor liquide

1. Estudios sobre
Mercado de
Vivienda en el
Ecuador
Presentado por:
Econ. Washington Macías Rendón

2. Antecedentes
• Burbuja de precios de vivienda en EEUU,
España, originada por exceso de liquidez
en la economía, políticas laxas de
otorgamiento de crédito.
• Preocupación de formación de burbuja
en el Ecuador por crecimiento de crédito
del BIESS

3. Crédito para vivienda
(% monto mensual)
2010 2011 2012 2013 2014p
IFIs 671 657 555 548 646
IESS/BIESS 450 635 766 880 958
Total 1122 1292 1321 1428 1605
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
Monto de crédito otorgado (millonesUSD)
-2.2%
-15.5%
-1.2%
17.9%
41.0%
20.6%
14.9%
8.9%
15.2%
2.2%
8.1%
12.4%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
2011 2012 2013 2014p
Variación monto otorgado
IFIs IESS/BIESS Total
Var. Promedio Anual
IFIs IESS/BIESS Total
-0,9% 20,8% 9,4%

4. Crédito para vivienda
(# de operaciones)
-10.2%
-22.7%
-10.4%
3.9%
12.6% 13.7% 12.4%
7.1%
-1.3%
-6.4%
2.0%
5.8%
-25.0%
-20.0%
-15.0%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
2011 2012 2013 2014p
Variación Núm. Operaciones (Vivienda)
IFIs IESS/BIESS Total
2010 2011 2012 2013 2014p
IFIs 19180 17226 13322 11942 12406
IESS/BIESS 12398 13957 15867 17836 19108
Total 31578 31183 29189 29778 31514
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
Número de Operaciones (Vivienda) Var. Promedio Anual
IFIs IESS/BIESS Total
-10,3% 11,4% -0,1%

5. Burbuja de precios
Situación en la que las excesivas expectativas del
público por incrementos futuros en el precio, causan
que los precios estén elevados temporalmente
(Case y Shiller, 2003)
En tales circunstancias, las expectativas de los agentes
sobre incrementos futuros en los precios de los activos
no tienen explicación en factores que determinan la
oferta y la demanda del activo
(Stiglitz, 1990; García-Montalvo, 2008)

6. Resultados de estudios
1. Estudio a nivel macro
2. Estudio por zonas en Guayaquil

7. Precios a nivel macro
• Precio se aproxima con:
crédito promedio / % crédito a valor de vivienda
Resultados
• Precio ha crecido alrededor del 6,24% anual
(2008-2014)  crecimiento real de 1,68% anual.
• Crecimiento de precio se explica en 94% por
movimientos de variables fundamentales:
Índice de actividad económica; Rentabilidad de activos
alternativos; Costos de mano de obra; IPC de la
construcción
• No hay evidencia de burbuja de precios

8. Precios por zona
en Guayaquil
• Estudio de la relación Precio/Alquiler anual (PER,
Price to Earnings Ratio)
– Indicador de sub/sobre valoración de vivienda
– Años en recuperar la inversión
• 1/PER indicador de rentabilidad por alquiler
• Criterios Global Property Guide:
PER Rentabilidad por
alquiler (1/PER)
Valoración
5 – 12,5 20 – 8 % Subvalorado
12,5 – 25 8 – 4 % Normal
25 – 50 4 – 2 % Sobrevalorado

9. Precios por zona
en Guayaquil
Figura 1. PER de países latinoamericanos
(a octubre 2013)
Fuente: www.globalpropertyguide.com/Latin-America/price-rent-ratio
En épocas de
burbuja, el PER en
EEUU y España fue
alrededor de 29

10. Resultados: Guayaquil
• Estudio de fuentes primarias (propietarios, inmobiliarias)
• n=507 viviendas; 262 venta, 245 alquiler
9.0 10.1 10.4 10.6 12.3 14.3 16.6 11.5
$654
$768
$471
$755
$1,301
$668 $726 $756
$0
$200
$400
$600
$800
$1,000
$1,200
$1,400
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
18.0
PER Precio/m2 (US$)

11. Resultados: Guayaquil
Zonas
Precio/m2
(US$) PER
Rentabilidad
bruta
(r=1/PER)*
Ceibos+ 754,94 10,6 9,4%
Gar/Alb/Sau 470,96 10,4 9,6%
LFC/Salitre 667,98 14,3 7,0%
Term-Pascuales 726,08 16,6 6,0%
Urdesa+ 653,96 9,0 11,1%
VíaCosta 768,05 10,1 9,9%
VíaSambo. 1301,48 12,3 8,1%
Total 756,25 11,5 8,7%

12. Conclusiones
• El crédito para vivienda ha crecido, con el BIESS
como actor principal
• Hay crecimiento de precio de vivienda, 1,7%
anual por encima de la inflación
• Crecimiento justificado por fundamentales, no
por expectativas exageradas
• PER en Guayaquil y Quito en niveles bajos
comparados con otros países
– Urdesa y Terminal-Pascuales, las más y menos
rentables de Guayaquil, según PER.
• Conclusión: la mayor liquidez no ha generado
burbuja de precios

13. • Fuentes: trabajos de titulación dirigidos en
ESPOL, término II, 2014-2015
• Comentarios y/o sugerencias:
wamacias@espol.edu.ec