“Evolución de la estructura de la tenencia de vivienda en Colombia. Características de la oferta y la demanda de alquileres residenciales. Retos de la política pública. Propuesta de subsidio de arrendamiento”. Por Jorge E. Torres (Colombia).

EVOLUCIÓN DE LA
ESTRUCTURA DE LA
TENENCIA DE VIVIENDA EN
COLOMBIA.
CARÁCTERÍSTICAS DE LA
OFERTA Y LA DEMANDA DE
ALQUILERES
RESIDENCIALES.
RETOS DE LA POLÍTICA
PÚBLICA.
PROPUESTA DE SUBSIDIO
DE ARRENDAMIENTO
JORGE ENRIQUE TORRES RAMÍREZ
Director Ejecutivo CENAC
centro de estudios de la
construcción y el desarrollo
urbano y regional

CONTENIDO
I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA EN COLOMBIA
II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS? CALIDAD DE LA VIVIENDA EN
ARRENDAMIENTO
III. ¿CÓMO SON LOS ARRENDATARIOS?
IV. COSTO DEL ARRENDAMIENTO
V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
VI. PROPUESTA DE PROGRAMA DE OFERTA Y DE SUBSIDIO
CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO
COMENTARIOS FINALES

COMENTARIO INICIAL
 La dimensión de la producción de vivienda formal y del stock
habitacional de Colombia están rezagados respecto del tamaño de
la población….
 …Esta condición del mercado se expresa en la diferencia entre la
producción y la formación anual de nuevos hogares…
 …. Los hogares compensan este desbalance vía el arrendamiento y
la producción informal de vivienda
 Este desbalance tiene efectos sobre los precios de los servicios
habitacionales y la calidad de la vivienda

I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE
VIVIENDA EN COLOMBIA
SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS

CLASIFICACIÓN DE EDIFICACIONES SEGÚN
TIPO DE OCUPACIÓN POR ÁREA. 1938
66.3
53.5
70.9
29.4
42.2
24.7
4.3 4.3 4.3
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Total Nacional Urbano Rural
%Edificaciones
Ocupada por sus dueños Ocupada por inquilinos Desocupada o en construcción
Fuente: DANE – Primer Censo Nacional de Edificios
Año 1770 1er Censo General de Población: 20.000 Hab. y 1.770 casas en Bogotá (11,3 p/v)

FORMA DE TENENCIA DE LAS VIVIENDAS FAMILIARES
OCUPADAS SEGÚN ÁREA. 1951, 1964
67.1
25.3
7.6
55.0
42.8
2.2
73.9
15.4
10.6
61.3
24.4
14.3
54.1
38.8
7.0
67.9
11.0
21.1
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra*
Total Nacional Urbano Rural
%Viviendas
1951 1964
* Incluye viviendas habitadas por cuidanderos, en fideicomiso y similares
Fuente: DANE
Primeros censos de vivienda: 1951 y 1964. Vivienda como unidad censal (caracterización habitacional)

DISTRIBUCIÓN % DE HOGARES POR TIPO DE
TENENCIA. TOTAL NACIONAL
* Datos obtenidos de los censos de 1993 y 2005, respectivamente
** Incluye usufructo y ocupante de hecho
1993* 2003 2005* 2008 2010 2011 2012
Otro** 6.6 15.3 10.7 17.4 17.3 19.7 17.6
Arriendo 27.7 31.4 31.3 31.6 34.2 32.2 34.4
Propia 63.5 53.3 54.4 51.0 48.5 48.0 48.1
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
%Hogares
Fuente: DANE – Censos y ENCV

EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA. NUEVE
REGIONES POR ÁREA. 2003, 2012
Fuente: DANE – ENCV 2003, 2012
Región - Área
2003 2012
Propia Arriendo Otro Propia Arriendo Otro
Atlántica
Cabecera 57,1 27,9 15,0 50,4 28,6 21,0
Resto 70,1 7,3 22,5 51,1 11,1 37,8
Oriental
Cabecera 48,3 41,3 10,3 44,3 46,1 9,6
Resto 55,4 11,8 32,8 49,5 13,4 37,2
Central
Cabecera 45,0 42,8 12,3 45,2 43,9 11,1
Resto 55,1 10,3 34,6 56,0 10,9 33,1
Pacífica
Cabecera 53,7 28,2 18,1 46,1 38,5 15,4
Resto 73,7 6,3 20,0 61,1 9,7 29,2
Bogotá Cabecera 50,8 41,6 7,6 46,6 44,7 8,8
Antioquia
Cabecera 53,0 37,5 9,5 50,9 38,2 11,0
Resto 58,4 10,7 30,9 52,9 14,1 33,0
San Andrés Cabecera 32,2 52,6 15,2 43,8 46,4 9,7
Valle
Cabecera 47,7 40,5 11,8 42,1 43,5 14,3
Resto 48,6 14,9 36,5 39,2 18,1 42,7
Amazonía -
Orinoquía
Cabecera 47,4 41,7 10,9 42,3 47,2 10,4
 Aumento de usufructuarios u ocupantes de hecho en el área rural (nacional). 1993: 16,5% - 2012: 35,0%
 III Encuesta Comisión de Seguimiento: 4/5 partes de las familias desplazadas se consideraba propietaria
de la tierra que fue obligada a abandonar, vender o entregar a terceros forzosamente

DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR TIPO DE TENENCIA.
LATINOAMÉRICA*
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0 Colombia
Uruguay
Rep.Dominicana
Bolivia
Chile
Ecuador
ElSalvador
Perú
México
CostaRica
Honduras
Brasil
Paraguay
Venezuela
Panamá
%Hogares
Propiedad Arriendo Otro
* Datos a 2012. Perú y México: 2010. Uruguay, Bolivia, Ecuador Honduras: 2011
Fuente: DANE – CEPAL

II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS?
CALIDAD DE LA VIVIENDA EN
ARRENDAMIENTO

HOGARES SEGÚN FORMA DE TENENCIA DE LA
VIVIENDA POR ÁREA. TOTAL NACIONAL. 2012
46.7
52.8
40.7
12.2
12.6
35.0
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Urbano Rural
%Hogares
Propia Arriendo Otro
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC

HOGARES POR REGIÓN Y TIPO DE TENENCIA.
PARTICIPACIÓN DE ARRENDATARIOS EN LA REGIÓN.
CABECERAS. 2012
Proporción de hogares
arrendatarios al interior de las
regiones
 Atlántica: 28,6%
 Oriental: 46,1%
 Central: 43,9%
 Pacífica: 38,5%
 Bogotá: 44,7%
 Antioquia: 38,2%
 Valle: 43,5%
 San Andrés: 46,4%
 Amazonía: 47,2%
Región
Hogares por región
% de hogares por región
según tipo de tenencia
Número % Propia Arriendo Otro
Atlántica 1.827.657 17,90% 19,40% 12,60% 29,80%
Oriental 1.647.796 16,20% 15,40% 18,30% 12,20%
Central 1.136.435 11,20% 10,80% 12,00% 9,70%
Pacífica 468.466 4,60% 4,50% 4,40% 5,60%
Bogotá 2.293.513 22,50% 22,40% 24,70% 15,70%
Antioquia 1.408.690 13,80% 15,10% 13,00% 12,00%
Valle 1.177.230 11,60% 10,40% 12,40% 13,10%
San Andrés 17.058 0,20% 0,20% 0,20% 0,10%
Amazonía-
Orinoquía
210.986 2,10% 1,90% 2,40% 1,70%
Total 10.187.831 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Hogares por región y según tipo de tenencia de la
vivienda. Total nacional (Cabeceras). 2012

HOGARES POR ESTRATO Y TIPO DE TENENCIA. PARTICIPACIÓN DE
ARRENDATARIOS EN EL ESTRATO.
CABECERAS. 2012
0.4
24.1
39.0
23.7
7.6
5.2
0.4
16.8
48.3
26.7
5.8
2.11.5
34.3
39.5
18.5
4.1
2.1
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
Sin estrato* Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-alto
y Alto
%Hogares
Propia Arriendo Otro
Distribución de los hogares urbanos
por estrato socioeconómico
 Bajo-bajo: 22,4%
 Bajo: 42,9%
 Medio-bajo: 24,3%
 Medio: 6,4%
 Medio-alto y Alto: 3,6%
Proporción de hogares
arrendatarios al interior del estrato
 Bajo-bajo: 30,5%
 Bajo: 45,8%
 Medio-bajo: 44,7%
 Medio: 36,6%
 Medio-alto: 29,0%
 Alto: 18,5%
Hogares por estrato según tipo de tenencia de la
vivienda. Total nacional. Área urbana. 2012
* Incluye recibos sin estrato o servicio pirata y aquellos donde no se conoce el estrato
No existe segregación en el mercado de arrendamiento en cuanto a estrato socioeconómico o localidad

HOGARES URBANOS EN DÉFICIT SEGÚN TIPO DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA Y PESO RELATIVO DENTRO
DEL DÉFICIT NACIONAL. 2012
Tipo de
tenencia
Total de
hogares
Déficit por tipo de tenencia Peso del déficit por tenencia en el total
Déficit total
Déficit
cuantitativo
Déficit
cualitativo
Hogares en
déficit
Déficit
cuantitativo
Déficit
cualitativo
Propia 4.756.986 14,90% 1,80% 13,20% 38,50% 18,10% 45,30%
Arriendo 4.143.239 16,40% 4,90% 11,40% 36,70% 44,00% 34,20%
Otro 1.287.604 35,70% 13,70% 22,00% 24,90% 37,90% 20,50%
Total
10.187.831 18,10% 4,60% 13,60% 100,00% 100,00% 100,00%
1.847.745 464.755 1.382.989

HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN MATERIAL DE
PISO Y ESPACIO PARA COCINAR. ÁREA URBANA. 2012
Hogares arrendatarios urbanos según
material de pisos de la vivienda
71.5
21.4
6.3
0.7
Baldosa, vinilo,
tableta, ladrillo
Cemento, gravilla
Madera, tabla, tablón,
mármol, alfombra
Tierra o
arena
los usos de los espacios para preparar
alimentos
81.6
4.7
8.4
1.9 3.3
Solo cocinar Dormir
Sala-comedor Aire libre: patio,
corredor, enramada
Ninguna: No cocinan
 49,8% de los hogares de estrato Bajo-bajo reside en una vivienda con piso en cemento o gravilla
 La región Atlántica cuenta con la proporción más alta de arrendatarios en vivienda con piso en cemento o
gravilla (3,3%)

HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN ACCESO A
SERVICIOS PÚBLICOS. ÁREA URBANA. 2012
 Nivel Nacional
 Energía: 99,8%
 Acueducto: 97,0%
 Alcantarillado: 92,2%
 Segmento ARRENDATARIOS. Presenta las mayores
coberturas respecto a los otros tipos de tenencia:
 Energía: 99,9%
 Acueducto: 98,2%
 Alcantarillado: 95,5%

HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN CONDICIÓN DE
COHABITACIÓN Y HACINAMIENTO. ÁREA URBANA.
2012
condición de cohabitación
condición de hacinamiento
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
No está en
cohabitación Cohabitación
2 o +
personas
Cohabitación
unipersonal
95.9
2.6
1.5
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
No está en
hacinamiento
Hacinamiento
mitigable
Hacinamiento
no mitigable
93.7
4.9
1.4

HOGARES ARRENDATARIOS POR ESTRATO
AFECTADOS POR HACINAMIENTO, Y AFECTADOS POR
CAUSAS NATURALES. ÁREA URBANA. 2012
Hogares arrendatarios urbanos por
estrato, afectados por hacinamiento
Hogares arrendatarios urbanos que
sufrieron afectaciones por causas
naturales
7.3
4.8
3.0
1.5
0.0 2.0 4.0 6.0 8.0
Inundaciones,
desbordamientos,
crecientes, arroyos
Ventarrones, tormentas,
vendavales
Hundimientos de terreno
Avalanchas, derrumbes,
deslizamientos
12.6
4.6
1.7
0.3
2.7
1.7
0.3
0.2
0
2
4
6
8
10
12
14
Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio
Hac. mitigable Hac. no mitigable
11,8% de los hogares arrendatarios afectado por al menos una
de las causas naturales analizadas

HOGARES ARRENDATARIOS QUE SUFRIERON
AFECTACIONES POR PROBLEMAS DE ENTORNO.
ÁREA URBANA. 2012
31.0
24.0
23.9
17.4
17.0
14.8
5.7
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0
Presencia de insectos, roedores, etc.
Ruidos provenientes del exterior
Malos olores procedentes del exterior
Presencia de basuras en las calles
Presencia de animales
Contaminación del aire
Invasión del espacio público (calles o andenes)
64,7% de los hogares arrendatarios afectado por al menos uno de los
problemas considerados

III. ¿CÓMO SON LOS ARRENDATARIOS?

INGRESO PROMEDIO DE LOS HOGARES SEGÚN
QUINTILES DE INGRESO PER CÁPITA. ÁREA
URBANA. 2012
 QUINTIL 1: 0,6 smlmv
 smlmv a 2012: $566.700 (US$ 320,5 – TRM $1.768,23 a dic. 31 de 2012)
 Ingreso per cápita Q5 – Ingreso per cápita Q1 = 12,3 veces

HOGARES POR QUINTIL DE INGRESO SEGÚN TIPO DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012
Quintiles de
ingreso
Propia, totalmente
pagada
Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Otro
Número % Número % Número % Número %
Quintil 1 828.832 19,80% 44.514 7,80% 824.008 19,90% 346.975 26,90%
Quintil 2 650.602 15,50% 75.036 13,20% 1.008.753 24,30% 296.463 23,00%
Quintil 3 798.806 19,10% 105.504 18,50% 888.922 21,50% 244.993 19,00%
Quintil 4 895.235 21,40% 134.353 23,60% 785.878 19,00% 223.482 17,40%
Quintil 5 1.014.575 24,20% 209.531 36,80% 635.679 15,30% 175.693 13,60%

HOGARES POR SITUACIÓN DE POBREZA SEGÚN TIPO DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012
Situación
de pobreza
Propia, totalmente
pagada
Propia, la están
pagando
En arriendo o
subarriendo
Otro
Número % Número % Número % Número %
Pobreza
extrema
251.343 6,00% 19.414 3,40% 338.808 8,20% 109.333 8,50%
Pobreza 786.871 18,80% 65.476 11,50% 867.400 20,90% 354.080 27,50%
No pobre 3.149.836 75,20% 484.048 85,10% 2.937.032 70,90% 824.191 64,00%

VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN
DE LA VIVIENDA. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Variable Categorías Hogares %
Carencias en estructura
Ninguno 4.105.815 99,10%
Paredes 9.130 0,20%
Pisos 28.294 0,70%
Carencias en espacio
Ninguno 3.382.176 81,60%
Cohabitación 168.825 4,10%
Hacinamiento no mitigable 46.514 1,10%
Hacinamiento mitigable o
cocina
545.725 13,20%
Carencias en servicios
No 3.909.564 94,40%
Si 233.675 5,60%
Afectaciones causas naturales
Ninguna 3.654.551 88,20%
Una 364.889 8,80%
Dos o más 123.799 3,00%
Afectaciones entorno
Ninguna 1.461.661 35,30%
Una 1.215.579 29,30%
Dos 748.905 18,10%
Tres 349.360 8,40%
Cuatro o más 367.735 8,90%

VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN
SOCIODEMOGRÁFICA DEL JEFE DE HOGAR. HOGARES
ARRENDATARIOS. 2012
Sexo
Hombre 2.698.867 65,10%
Mujer 1.444.372 34,90%
Edad
Menor de 18 8.710 0,20%
18 - 24 255.718 6,20%
24 - 40 1.972.523 47,60%
40 - 60 1.551.722 37,50%
60 y más 354.566 8,60%
Estado civil
Unión libre menos de dos años 201.286 4,90%
Unión libre 2 años o más 1.444.492 34,90%
Viudo 161.381 3,90%
Separado 745.144 18,00%
Soltero 616.340 14,90%
Casado 974.597 23,50%
Causa migración
No es migrante 2.379.643 57,40%
Trabajo 1.055.513 25,50%
Amenaza o riesgo para su vida, libertad, integridad
física (violencia)
174.524 4,20%
Necesidad de educación 108.095 2,60%
Mejorar la vivienda o localización 133.376 3,20%
Otra 292.089 7,00%

VARIABLES RELACIONADAS CON LA ESTRUCTURA
ETÁREA DE LOS HOGARES. HOGARES ARRENDATARIOS.
2012
Cantidad de personas en el
hogar
Una 548.841 13,20%
Dos 732.434 17,70%
Tres 1.059.942 25,60%
Cuatro 971.865 23,50%
Cinco 452.683 10,90%
Seis o más 377.474 9,10%
Niños hasta 5 años
(primera infancia)
Ninguno 2.691.676 65,00%
Uno 1.145.970 27,70%
Dos o más 305.594 7,40%
Niños 5 - 11 años (infancia)
Ninguno 2.771.073 66,90%
Uno 1.073.677 25,90%
Dos o más 298.489 7,20%
11 - 17 años (adolescencia)
Ninguno 2.945.800 71,10%
Uno 858.530 20,70%
Dos o más 338.909 8,20%

VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES
EDUCATIVOS DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS.
2012
Variable Categoría Hogares %
Máximo nivel educativo
alcanzado por el jefe de
hogar
Hasta primaria 1.052.396 25,40%
Secundaria y media 1.896.363 45,80%
Superior sin título 308.762 7,50%
Técnico o tecnólogo con titulo 372.253 9,00%
Universitario con titulo 420.526 10,10%
Personas con educación
superior en el hogar
Ninguna 2.349.327 56,70%
Una 1.134.922 27,40%
Dos o más 658.990 15,90%

VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES DE
SALUD DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Afiliación del jefe de hogar a una
entidad en Seguridad Social en
Salud
Si 3.677.180 88,80%
No 457.988 11,10%
No sabe 8.072 0,20%
Número de personas afiliadas a
alguna entidad de SSS en el hogar
Ninguna 251.330 6,10%
Una 601.606 14,50%
Dos 748.307 18,10%
Tres 1.044.147 25,20%
Cuatro 849.763 20,50%
Cinco o más 648.086 15,60%
¿Hay personas incapacitadas o con
limitaciones físicas en el hogar?
No 3.744.481 90,40%
Si 398.758 9,60%
 En el 9,6% de los hogares arrendatarios hay al menos una persona con incapacidad o limitación física
 Esta misma condición concierne el 17,1% de los hogares propietarios y el 14,0% de hogares en otro tipo
de tenencia

IV. COSTO DEL ARRENDAMIENTO

HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y
ARRENDATARIOS SEGÚN QUINTILES DE INGRESO. ÁREA
URBANA. 2012
Quintiles de
ingreso
Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo
Número % Número %
Quintil 1 44.514 7,80% 824.008 19,90%
Quintil 2 75.036 13,20% 1.008.753 24,30%
Quintil 3 105.504 18,50% 888.922 21,50%
Quintil 4 134.353 23,60% 785.878 19,00%
Quintil 5 209.531 36,80% 635.679 15,30%

ARRENDATARIOS SEGÚN ESTRATO. ÁREA URBANA.
2012
Estrato
Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Total nacional
Número % Número % Número %
Bajo - bajo 66.061 11,6% 695.150 16,8% 2.281.541 22,4%
Bajo 213.847 37,6% 2.000.431 48,3% 4.366.271 42,9%
Medio - bajo 186.861 32,8% 1.105.586 26,7% 2.470.972 24,3%
Medio 51.414 9,0% 238.302 5,8% 650.325 6,4%
Medio - alto 18.406 3,2% 55.169 1,3% 190.309 1,9%
Alto 30.012 5,3% 31.772 0,8% 171.571 1,7%
Sin estrato/No
conoce
2.338 0,4% 16.830 0,4% 56.842 0,6%
Total 568.938 100,0% 4.143.240 100,0% 10.187.831 100,0%

ARRENDATARIOS POR ESTRATO SEGÚN QUINTILES DE
INGRESO. ÁREA URBANA. 2012
Tenencia Estrato Q1 Q2 Q3 Q4 Q5
Propia, la
están pagando
Bajo - bajo 27,30% 9,60% 23,70% 11,00% 3,30%
Bajo 43,90% 57,70% 36,70% 43,80% 25,50%
Medio-bajo 18,00% 18,10% 24,00% 36,30% 43,50%
Medio 10,80% 7,40% 3,60% 2,90% 15,90%
Medio-alto 0,00% 2,70% 2,70% 1,40% 5,60%
Alto 0,00% 1,50% 9,30% 4,50% 6,20%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
En arriendo o
subarriendo
Bajo - bajo 28,80% 21,80% 14,00% 10,20% 5,10%
Bajo 47,30% 53,60% 55,30% 49,80% 29,30%
Medio-bajo 19,20% 21,60% 25,10% 32,10% 39,90%
Medio 2,80% 2,00% 4,30% 6,00% 17,20%
Medio-alto 0,50% 0,40% 0,90% 1,00% 5,00%
Alto 0,30% 0,00% 0,30% 0,70% 3,40%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

CUOTA DE AMORTIZACIÓN Y CANON DE
ARRENDAMIENTO PROMEDIO (smlmv) SEGÚN
ESTRATO SOCIOECONÓMICO. TOTAL NACIONAL.
2011
0.5
0.6
1.0
1.3
3.0
3.5
0.3
0.5
0.7
1.1
2.0
2.8
Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-alto Alto
Cuota amortización Canon arrendamiento

GASTO PROMEDIO EN VIVIENDA: CUOTA
AMORTIZACIÓN - CANON ARRENDAMIENTO (SMLMV)
POR ESTRATO. NUEVE REGIONES. 2011
Estrato
Atlántica Oriental Central
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Bajo-bajo 0,3 0,7 0,3 0,8 0,3 0,5
Bajo 0,4 0,6 0,6 0,6 0,4 0,6
Medio-bajo 0,7 1,3 0,6 0,7 0,6 1,1
Medio 0,9 1,2 1 1 0,7 0,8
Medio-alto 1,9 1,6 1,8 4,1 1,3 -
Alto - 2,1 1,8 - 2,4 1,9
.
Estrato
Pacífica Bogotá Antioquia
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Bajo-bajo 0,2 0,5 0,3 0,6 0,3 0,3
Bajo 0,3 0,5 0,5 0,6 0,4 0,5
Medio-bajo 0,6 0,9 0,7 1 0,6 0,6
Medio 0,9 1,5 1,3 1,3 1,3 1,5
Medio-alto 1,4 - 2,2 2,8 - -
Alto - - 4,7 3,8 - -
.
Estrato
Valle San Andrés Amazonía
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Canon
arrendamiento
Cuota
amortización
Bajo-bajo 0,3 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6
Bajo 0,4 0,4 0,3 1,9 0,5 0,8
Medio-bajo 0,7 0,8 0,6 0,8 0,6 2,7
Medio 0,9 0,7 1,2 0,8 1 -
Medio-alto 1,2 1,8 1,8 - 1,9 -
Alto - - 2,5 11,2 - -

PROPORCIÓN DEL GASTO POR FACTORES SEGÚN TIPO
DE TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2011
Factor del Gasto Total
Propia
Pagada
Propia, la
están
pagando
Arriendo o
Subarriendo
Usufructo
Ocupante de
Hecho
Renta Vivienda (renta
imputada)
11,00% 21,00% 5,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Arriendo y/o Amortización 7,20% 0,00% 14,90% 16,90% 0,00% 0,00%
Alimentos 22,80% 21,20% 16,10% 24,30% 39,50% 40,80%
Mensuales + Personales 24,90% 23,70% 25,80% 25,90% 27,70% 27,10%
Trimestrales 3,60% 3,20% 3,30% 4,20% 3,90% 3,80%
Anuales 9,80% 9,40% 12,60% 10,20% 6,00% 4,80%
Servicios 7,00% 7,00% 5,90% 6,80% 10,20% 9,50%
Admón. + Predial y
Valorización
1,70% 1,90% 2,30% 1,30% 1,00% 0,40%
Salud 6,70% 7,40% 7,20% 5,30% 7,00% 7,00%
Educación + Menores 5,40% 5,30% 6,90% 5,20% 4,80% 6,50%
Gasto Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

HOGARES SEGÚN EL GASTO EN VIVIENDA COMO
PROPORCIÓN DEL INGRESO DEL HOGAR. ÁREA
URBANA. 2011
Gasto vivienda / ingreso
Propia, la están
pagando
En arriendo o
subarriendo*
Sin ingresos 2,6 1,1
Menos del 20% 50,3 45,3
20% a menos del 30% 18,8 23,1
30% a menos del 40% 10,1 12,3
40% a menos del 50% 3,3 6,9
50% y más 14,3 11,4
No informa 0,5 0,0
Total 100,0 100,0
Más de 20% 46,5 53,7
Mas de 30% 27,7 30,6
* Cifras correspondientes a la ENCV 2011, debido a que en el formulario de la ENCV 2012 la
variable no fue considerada

INDEX OF HOUSING AFFORDABILITY. AMÉRICA
LATINA, CARIBE Y EUROPA. 2013 T1
Fuente: NUMBEO (www.numbeo.com/cost-of-living/)
0.52
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
IHA Bogotá: 0,42; IHA Cali: 0,48; IHA Medellín: 0,63

V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA
OFERTA Y LA DEMANDA

CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA.
ARRENDADORES
 Presencia fuerte de hogares propietarios como agentes oferentes del servicio
de arriendo.
 Operación bajo un esquema de vivienda compartida en el cual el hogar
propietario disfruta de niveles superiores de calidad
 El margen de rentabilidad obtenido por los arrendadores a través de esta
operación inmobiliaria -arriendo habitacional-, supera el referente legal
establecido (1% del valor comercial de la vivienda)
 El hogar propietario prefiere arrendarle a parientes, conocidos o por lo menos
hogares recomendados
 Para tomar su decisión, evalúa tamaño, composición y nivel de ingresos del futuro
inquilino
 La inversión en mantenimiento del inmueble no se percibe como una práctica
generalizada
 La oferta de unidades de vivienda para arriendo se localiza en barrios
consolidados, de origen ilegal y constituidos mediante procesos de autogestión.
Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA
POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007

CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA.
ARRENDATARIOS
 Aproximadamente tres de cada cuatro hogares arrendatarios comparte la
vivienda con al menos un hogar adicional
 La mayoría de estos comparte todos los espacios existentes en la solución
habitacional. Espacios independientes para comer, lavar y secar la ropa se
encuentran en la mayoría de casos.
 Por el contrario, los correspondientes para desarrollar la intimidad de las
parejas, estudiar y para el juego de los niños no existen para gran parte de la
población
 La comunicación directa entre espacios como el baño y cuartos ó la cocina y
sala comedor no es una característica generalizada en las viviendas
 El pago del arriendo se efectúa de forma anticipada y directamente al
propietario
 Los hogares arrendatarios se encuentran al día en sus obligaciones de
alojamiento y generalmente no se presentan casos de mora
 Los hogares arrendatarios se sienten conformes frente a hogares propietarios,
debido a la buena relación con su arrendador. No obstante, desearían
cambiar su condición a propietarios

FORMAS DE INTERRELACIÓN ENTRE LA OFERTA
Y LA DEMANDA DE ARRENDAMIENTOS.
 Con relación a los aspectos legales del arrendamiento la mayoría de hogares tiene
contrato (verbal o escrito), siendo el contrato verbal la opción más común (62,8%) entre
la población arrendataria con contrato
 Aunque los arrendadores no acostumbran a exigir garantías, la más común es el
codeudor ó coarrendatario
 La mayoría de hogares no sabe cómo el arrendador calcula el arriendo que le cobra, y
tampoco conoce los criterios para reajustarlo
 El nivel de conocimiento de la legislación que reglamenta el arrendamiento en
Colombia es muy bajo tanto en los arrendatarios como en los arrendadores
 Las restricciones impuestas por el arrendador al hogar arrendatario en el desempeño de
las actividades cotidianas y en el uso de los servicios públicos se presentan en menos del
10% de la población
 La principal fuente utilizada para la búsqueda de vivienda es vía la información
aportada por parientes y/o amigos
 En la mayoría de los casos, el tiempo empleado en la búsqueda de la solución
habitacional es corto (hasta 1 mes) y las unidades visitadas son pocas (hasta tres)
 El aspecto más importante al momento de tomar la decisión de arrendar una vivienda es
el precio de alquiler por encima de la calidad y la localización de la unidad
 La principal causa de terminación de los contratos de arrendamiento la constituye el no
pago del canon o de los servicios públicos

VI. PROPUESTA DE PROGRAMA DE
OFERTA Y DE SUBSIDIO
CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO

CONSIDERACIONES BÁSICAS
 La amplia y creciente aceptación social del arrendamiento
como forma de tenencia
 Las barreras de acceso a los programas de VIS nueva y, en
general, a la vivienda en propiedad
 La inviabilidad de acceso de los hogares pobres al mercado
de VIS nueva y de alquiler
 Entender la diversidad con la cual los hogares atienden sus
necesidades habitacionales
 Reconocimiento del potencial del mercado de arrendamientos
en el proceso de atención de estas necesidades
 Destacar el desarrollo e integración de todos los mercados
habitacionales como objetivo estratégico de la política de
vivienda
 Ampliar el espectro de los programas e instrumentos de la
política de vivienda, avanzando en su integralidad

CONSIDERACIONES BÁSICAS
 Superar la singularidad de la política sectorial
 Ofrecer alternativas de alojamiento para los hogares de
ingresos pobres y vulnerables en sectores urbanos
consolidados, frente a la compra de lotes en sectores no
urbanizables
 Incluir a los hogares arrendatarios en la política de vivienda,
atender sus necesidades habitacionales y aportar al
mejoramiento de su calidad habitacional y de vida
 Generar externalidades positivas inmediatas sobre el ingreso
disponible de los hogares pobres y vulnerables: Menor gasto
en vivienda, transporte, agua, etc.
 Relacionar a los hogares con los servicios y el equipamiento
urbano
 Se concibe como un subsidio condicionado en tanto se
relaciona con la vinculación del hogar a programas públicos de
superación de la pobreza y su carácter transitorio

EL ARRENDAMIENTO COMO PROGRAMA DE LA
POLÍTICA DE VIS
 Integrar el mercado de arrendamiento a la política de vivienda,
mediante el cual se reconocerá esta forma de tenencia de
vivienda que atiende actualmente al 34% de los hogares
colombianos.
 Este componente comprenderá programas e instrumentos
dirigidos hacia los segmentos de la población demandante de
soluciones de vivienda de interés social, VIS, la cual registra
necesidades que trascienden la dimensión, calidad, precio,
etc., del stock.

OBJETIVO GENERAL
 Desde la demanda
El desarrollo de este componente de la política
sectorial transmitirá efectos a nivel de una mejor
atención de las necesidades habitacionales de los
hogares que se encuentren en las siguientes
condiciones:
 Hogares pobres
 Hogares vulnerables
 Hogares de poblaciones especiales

OBJETIVO GENERAL
 Desde la oferta
Desarrollar acciones de asistencia técnica, facilitación,
promoción, etc., (sistema de incentivos y garantías)
dirigidas hacia los siguientes componentes de esta oferta
habitacional:
 Ampliación y mejoramiento del stock actual arrendado
(Plan Terrazas)
 Renovación urbana
 El stock existente en usos diferentes a vivienda que
potencialmente puede ser reconvertido al destino
habitacional (4M2)
 Formación de una oferta de vivienda nueva formal
dirigida hacia este tipo de tenencia

INCIDENCIA DEL PROGRAMA
 Ampliación del stock habitacional e incidencia sobre los
precios de la vivienda nueva y de los alquileres habitacionales
 Consolidación de la generación de una oferta continua y de
calidad para atender la demanda por arrendamientos
 Reducción de la demanda por lotes en áreas no aptas para
urbanizar y el consecuente menor gasto público en
reasentamientos y procesos de regularización urbanística.
Costos evitados
 Atención de las necesidades habitacionales de los hogares
pobres y vulnerables y avances en la lucha contra la pobreza,
la desigualdad, la exclusión y la segregación socio-espacial
 Restitución de derechos
 Reducción de la probabilidad de pobreza de los hogares
vulnerables (MERPD)
 Mejoramiento global de las condiciones habitacionales y de
calidad de vida de los hogares.

COMENTARIOS FINALES - RETOS
 Política pública: Desarrollo de todos los mercados
asociados con los servicios habitacionales
 Arrendamiento residencial: Desarrollo del mercado
 Oferta: Escalar la generación de unidades para
renta (incrementar la oferta total o stock)
 Redensificación
 Renovación
 Reconversión de uso
 Oferta formal

COMENTARIOS FINALES - RETOS
 Demanda: Incluir la población arrendataria en la política
pública sectorial
 Mejor calidad, menor costo vía incremento de la oferta
 Subsidios para escalonar y comprar
 Subsidios para arriendo para recomponer el gasto
 Subsidios para pobres y vulnerables para evitar las
trampas de pobreza y los costos fiscales de la
informalidad
 Subsidios condicionados: Transitorios y vinculados
a programas de lucha contra la pobreza
 Transversal: Sistema e incentivos y garantías
 Los hogares pobres y vulnerables conforman una parte
importante del flujo de autoconstructores y autogestores que
generan la informalidad residencial
EN COLOMBIA EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO
RESIDENCIAL ESTÁ OPERANDO

GRACIAS
www.cenac.org.co
centro de estudios de la
construcción y el desarrollo
urbano y regional
51

“Evolución de la estructura de la tenencia de vivienda en Colombia. Características de la oferta y la demanda de alquileres residenciales. Retos de la política pública. Propuesta de subsidio de arrendamiento”. Por Jorge E. Torres (Colombia).

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