Finanzas 14 - Formulación y Evaluacion de proyectos inmobiliarios

Fernando Romero M.
Consultor Financiero
Profesor de Finanzas
Autor de Textos
www.fernando-romero.com© Fernando Romero | Permitida su reproducción citando al autor
Programa
Formulación y Evaluación de
Proyectos
Inmobiliarios
Proyectos de Inversión
Métodos Estáticos y Dinámicos de Evaluación Financiera
de Proyectos
Cálculo de Tasa de Descuento (Costo de Capital)
Evaluación de Proyectos bajo supuesto de liquidación

Fernando Romero M.
Autor de Textos
www.fernando-romero.com
Currículum Vitae
Curriculum Académico
Ingeniero en Finanzas - Universidad Tecnológica Empresarial de Guayaquil
M.Sc. Economía - Universidad de Guayaquil
Diploma en NIIF - Instituto Tecnológico Superior de Monterrey
Cursos Realizados
Curso de Valoración de Empresas - IDE Business School
Curso de Evaluación de Proyectos - ICHE-ESPOL
Curso de Formulación de Proyectos - CORPEI-ONU
Reconocimientos Académicos
UTEG 2005: Mejor graduado de la especialidad Finanzas
U. Guayaquil 2009: Mejor tesis de grado, recomendada su publicación
Logros Académicos destacados
Co-autor del Manual de Obligaciones Tributarias (Hansen-Holm & Co.)
Docente y Director del área de Finanzas y Contabilidad de IDEPRO
Profesor invitado de postgrado de la cátedra Valoración de Empresas en
Universidad ESAN (Perú)
Conferencista invitado al primer Encuentro Internacional de Proyectos de
Inversión en Universidad TECSUP (Arequipa, Perú)
Logros Profesionales destacados
Autor de la norma de inversiones para compañías de seguros, publicada en el
Registro Oficial 310 del 13 de agosto de 2014
Autor de la reforma al catálogo único de cuentas para compañías de seguros
aprobada según resolución SBS-2014-0783
Curriculum Profesional
2005 - CONSULTOR FINANCIERO INDEPENDIENTE
2013 - 2015 Banco del Estado: Consultor para proyectos inmobiliarios VIS
2013 - 2014 Superintendencia de Bancos: Gerente de Proyecto NIIF
2011 - 2012 Hansen-Holm Partners: Gerente de Consultoría
2008 - 2011 CORPEI: Coordinador y Administrador de Inversiones FDE
2005 - 2007 CORPEI: Miembro de la red de consultores de inversión
2003 - 2004 Romero & Asociados: Auditor
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Nota del Autor
• Estas diapositivas han sido actualizadas a abril de 2016 con parte del
material preparado para una capacitación in-company para el Banco del
Estado del Ecuador (BEDE) en temas de evaluación financiera de
proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS).
• Por tal motivo, el enfoque que ahora toma esta diapositiva está más
orientado a la evaluación de proyectos inmobiliarios, sin embargo los
procesos explicados en esta presentación son aplicables a casi cualquier
tipo de plan de negocios.
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FernandoRomero M.
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Los Proyectos de Inversión
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Proyectos de Inversión
Definición
• La Formulación de un Proyecto de inversión es el procedimiento de
recopilación, creación y sistematización de información que permite
identificar ideas de negocios y medir cuantitativamente los costos y
beneficios de un eventual emprendimiento comercial.
• No se debe ver a la formulación de proyectos como una herramienta que
permita predecir las utilidades o flujos de efectivo futuros, sino más bien
como una herramienta que genera más información de la que ya posee la
empresa, la cual es utilizada para tener más elementos que permitan
una adecuada toma de decisiones.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Importancia de los Proyectos de Inversión
La importancia de los proyectos radica en su papel dentro de las ciencias
económicas.
• La Economía es la ciencia que estudia la correcta administración de
recursos limitados para satisfacer necesidades ilimitadas.
• Las Finanzas es la ciencia que estudia la administración de recursos
financieros limitados para solventar necesidades financieras que pueden
ser ilimitadas, buscando la mejor forma de crear valor o incrementar la
riqueza de los dueños de tales recursos.
• Los proyectos de inversión son la herramienta de generación de
información para toma de decisiones acertadas en cuanto a qué y cómo
invertir para aumentar la riqueza de los inversionistas.
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FernandoRomero M.
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Tipología de Proyectos
Los proyectos se pueden clasificar inicialmente en:
Dependientes
Un proyecto depende de
otro proyecto
Independientes
Un proyecto u otro
proyecto, ambos o
ninguno
Mutuamente
Excluyentes
Un proyecto u otro
proyecto, pero no ambos
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Tipologías de Proyectos
Tipología de Proyectos
Según la Finalidad
del Estudio
Rentabilidad del
Proyecto
Rentabilidad del
Inversionista
Evaluar la capacidad de
pago
Según el objeto de
la inversión
Creación de
nuevo proyecto
Proyecto de
Modernización
Outsourcing
Ampliación
Abandono
Internalización
Reemplazo
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Definiciones
• Outsourcing: Estudia la viabilidad de dejar de realizar una actividad y
contratar a un tercero para que la realice (tercerizar).
• Ampliación: Estudia el aumento de la capacidad instalada a fin de
satisfacer una mayor demanda de un bien o servicio.
• Abandono: Estudia la opción de cerrar todo o parte de una o varias líneas
de negocio o la reducción de capacidad instalada que está ociosa.
• Internalización: Estudia la creación de líneas de negocios
complementarias a la línea principal, para que los clientes no busquen a
otro proveedor.
• Reemplazo: Estudia el cambio de elementos de PPE y tecnología por otros
de mayor capacidad y/o ahorro de costos.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Otras tipologías de proyectos
Según el origen
de los recursos
Proyectos
Públicos
Proyectos
privados
Proyectos
Mixtos
Proyectos de
Cooperación
Económica
Según su
énfasis
Proyectos
Financieros
Proyectos
Sociales
Según el sector
económico
Proyectos de
servicios
Proyectos
industriales
Proyectos de
infraestructura
social
Proyectos
agropecuarios
Según el
objetivo de la
organización
Proyectos de
prestación de
servicios
Proyectos de
producción de
bienes
Proyectos de
investigación
Según su
impacto en área
de influencia
Proyectos
locales
Proyectos
regionales
Proyectos
nacionales
Proyectos
transnacionale
s
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Decisiones de Inversión
Decisor
(Inversionista,
financista,
analista)
Variables
controlables
por el
decisor
Opciones o
proyectos a
evaluar
Variables no
controlables
por el
decisor
Responsabilidad
del Evaluador de
Proyectos:
Aportar el máximo
de información
para ayudar al
decisor a elegir la
mejor opción
Factores
Imprescindibles:
Identificar todas las
opciones y sus
viabilidades como
único camino para
lograr uno óptimo
con la decisión
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Etapas de un Proyecto
Etapas de
un proyecto
Idea
Preinversión
Perfil
Prefactibilidad
FactibilidadInversión
Operación
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Etapas de un proyecto
Idea
• Corresponde al proceso sistemático de búsqueda de nuevas
oportunidades de negocios o de posibilidades de mejoramiento en el
funcionamiento de una empresa, proceso que surge de la identificación
de opciones de solución de problemas o ineficiencias internas que
pudieran existir, o de las diferentes formas de enfrentar las
oportunidades de negocios que se pudieran presentar.
• En esta etapa se realiza el primer diagnóstico de la situación actual y se
deberá vincular el proyecto con la solución de un problema.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Preinversión
• Corresponde al estudio de la viabilidad económica de las diversas
opciones de solución identificadas para cada una de las ideas de
proyectos.
• Dependiendo de la cantidad y calidad de la información considerada en
la evaluación, la etapa de preinversión se puede desarrollar de tres
formas distintas: Perfil, Prefactibilidad y Factibilidad.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Estudio de Preinversión a nivel de perfil
• Es el estudio más preliminar de todos
• Su análisis es principalmente estático
• Se basa principalmente en información secundaria y no tan exacta
• Generalmente de tipo cualitativo y se basa en opiniones o cifras
estimadas
Objetivos:
• Determinar si existen antecedentes para el abandono de un proyecto, sin
efectuar mayores gastos en estudios q proporcionen mayor o mejor
información
• Reduce las opciones de solución, seleccionando aquellas que en un
primer análisis podrían aparecer como las más convenientes
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Estudios a nivel de prefactibilidad y factibilidad
• Son esencialmente dinámicos
• Proyectan costos y beneficios a lo largo del tiempo y los expresan a través
de un flujo de caja estructurado en función de criterios convencionales
previamente establecidos (Estado de Flujos de Efectivo, NIC 7)
• En Prefactibilidad, se proyectan costos y beneficios en base a criterios
cuantitativos, pero utilizando mayormente fuentes de información
secundarias
• En Factibilidad, las fuentes de información son primarias y la
información tiende a ser demostrativa
• La información primaria es aquella generada por la fuente misma de la
información, mientras que la información secundaria es generada por
terceras fuentes.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Ejemplos de información secundaria
• Promedio de precios de insumos
• Estándares de costos de construcción
• Tasa de crecimiento de la población
• Registros de importaciones por sectores económicos
• Estadísticas de producción de insumos agropecuarios
• Tasas de interés referenciales activa/pasiva
• Precios estándares/oficiales de bienes/servicios (gasolina, arroz, oro)
• Costos de transportes por peso/recorrido
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Inversión
• Corresponde al proceso de implementación del proyecto, donde se
materializan todas las inversiones previas a su puesta en marcha.
• Realizar con éxito todas las inversiones previstas en el proyecto requiere
de una adecuada Administración de Proyectos
Operación
• Corresponde a la etapa en la cual las inversiones ya realizadas están en
completa ejecución.
• Realizar con éxito todas las operaciones previstas para el nuevo proyecto
en marcha requiere de un adecuado Plan Estratégico
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Nivel de exactitud y detalle de la información
• Pasar directamente a factibilidad sin pasar por una de las dos etapas
anteriores pareciera ser la mejor opción.
• No obstante, se debe tener presente que a un mayor nivel de detalle de la
información mayor será el costo de su elaboración
• Sin embargo, no profundizar en la información traería como
consecuencia una alta incertidumbre que no permitiría la toma de
decisiones acertadas
• Por ello, lo más conveniente es definir, de todas las variables del proyecto,
cuáles se quedarán a nivel de perfil, cuáles serán llevadas al nivel de
prefactibilidad y cuáles serán llevadas al nivel de factibilidad
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Costo de las etapas del proyecto
Costo
$
Nivel de detalle de la información
Costos de Incertidumbre
Costo de Elaboración
Costos Totales
Costo óptimo de un proyecto
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Diferenciaciones dentro de la gama de
Planificación
Tres distintos conceptos = tres ciencias distintas = tres informes distintos
Formulación de Proyectos
(Plan de Negocios)
Administración de
Proyectos
Planeación Estratégica
• Viabilidad de Mercado
• Viabilidad Técnica
• Viabilidad de Gestión
• Viabilidad Ambiental
• Viabilidad Política
• Viabilidad Legal
• Viabilidad Económica =
Evaluación Financiera,
Económica y Social de
Proyectos
• Definición de actividades
• Inicio y fin de una actividad
• Definición de Rutas críticas
• Tiempo total de inversión
• Recursos a utilizar
Cronograma de Inversión
• Misión
• Visión
• Objetivos Generales
• Objetivos Específicos
• Análisis FODA
• Estrategias de Ataque
• Estrategias de Defensa
• Análisis de Fuerzas (Porter)
• Planes de acción
Balanced Scorecard
Idea, Preinversión Inversión Operación
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Definiciones de Evaluación
• Evaluación financiera: Permite evaluar la capacidad financiera de un
proyecto y determina la rentabilidad de los inversionistas, sea a nivel de
empresa (como un todo) o a nivel de accionistas.
• Evaluación económica: Al no considerar las opciones de financiamiento,
permite conocer la rentabilidad del proyecto en términos de sus
beneficios y costos propios.
• Evaluación social: Se trata de determinar la rentabilidad del proyecto
para la sociedad.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Prácticas Internacionales en la Evaluación de
Proyectos
BUENAS PRÁCTICAS INTERNACIONALES
PERÍODO EVALUATIVO EJECUCIÓN
PERÍODO
EVALUATIVO
EJECUCIÓN
MALAS PRÁCTICAS INTERNACIONALES
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Reto del Evaluador de Proyectos
APROBAR
UN
PROYECTO
SIENDO
RECHAZABLE
RECHAZAR UN PROYECTO
SIENDO APROBABLE
MINIMIZAR
EL
ERROR
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Proceso de la Evaluación de Proyectos
Etapas Formulación Preparación Evaluación
Objetivos Optimizar Ordenar Medir
Acciones
Configurar y
calcular costos y
beneficios
Construir los
diversos modelos
de evaluación
Calcular
rentabilidad y
analizar riesgos
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Jerarquía de los Proyectos
Jerarquización de los proyectos en la planeación estratégica de las
organizaciones
Planes de
Desarrollo
Programas
Proyectos
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Estudios de Viabilidad
Estudios
de
Viabilidad
Viabilidad
de
Mercado
Viabilidad
Técnica
Viabilidad
de Gestión
Viabilidad
Económica
Viabilidad
Ambiental
Viabilidad
Política
Viabilidad
Legal
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Viabilidad de Mercado
• Típicamente, un mercado se define como el
área física o virtual donde convergen las
fuerzas de la demanda y de la oferta para
establecer un precio único, aceptado por todos
los participantes.
• Es importante realizar apropiadamente el
estudio de viabilidad del mercado por cuanto
éste nos dará información sobre:
– Lo que deseamos vender
– A quienes deseamos llegar
– Las cantidades que podríamos llegar a vender
– El precio que se podría establecer
– Los ingresos del proyecto
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• En el estudio de la viabilidad del mercado se deben examinar cuatro
factores importantes:
• Este enfoque se conoce como ‘Enfoque de las 4-P’.
Estudio
de
Mercado
Descripción
del
Producto/
Servicio
Definición
de la Plaza
o
Segmento
Estrategias
de
Promoción
Selección
de Precios
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Un enfoque de análisis de viabilidad en base a las 4P es el siguiente:
• ESTUDIO DE MERCADO
– Descripción del Producto/servicio
• Clasificación de Bienes y Servicios
• Percepción del Consumidor
– Definición de la Plaza o Segmento
• Análisis de la Demanda
• Análisis de la Oferta
– Estrategias de Promoción
• Aprovechamiento de Fortalezas
• Análisis de Amenazas
– Selección de Precios
• Precios por capas del mercado
• Precios por penetración en el mercado
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Descripción del Producto/Servicio
CLASIFICACION GENERAL DE LOS BIENES Y
SERVICIOS
Bienes de Consumo
Bienes de
consumo
corriente
Alimentos, productos
de higiene,
diversiones, servicios
médicos
Estadísticas y/o
encuestas
Bienes durables
de consumo
Ropa, calzado,
electrodomésticos,
vehículos
Estadísticas y
encuestas
Bienes de demanda
derivada
Bienes
intermedios
Materias primas,
mano de obra,
servicios
(consultoría)
Estadísticas
Bienes de
capital
Maquinarias,
equipos,
herramientas,
edificios,
instalaciones
Estadísticas
EJEMPLOS
METODO DE
INVESTIGACION
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Descripción del Producto/Servicio
Percepción del
Consumidor
1
4
Producto genérico
Es el bien o servicio sin el cual no existe la posibilidad de entrar al juego
de participación de mercado. Refiere a atributos físicos y/o químicos del
producto.
2
3
Producto esperado
Representa las expectativas mínimas del cliente. Es la suma del
producto genérico más lo que el cliente espera del mismo.
Producto aumentado
Las expectativas del cliente se pueden aumentar ofreciéndole más de lo
que él piensa que necesita o ha estado acostumbrado a esperar. Es la
suma del producto esperado más factores adicionales.
Producto potencial
Consiste en todo lo que tiene un potencial factible para atraer y
mantener clientes. El producto potencial refiere a lo que todavía queda
por hacer con respecto al producto aumentado, posible de hacerse en
un futuro cercano.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Definición de la Plaza o Segmento
MERCADO
Oferta
Efectiva
Histórica Actual
Potencial
Demanda
Efectiva
Histórica Actual
Potencial Insatisfecha
Objetivo
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Criterios de Segmentación de Mercado
– Segmentación geográfica (regiones, provincias, estados, ciudades)
– Segmentación demográfica (edad, sexo, estado marital, nivel socioeconómico)
– Segmentación psicológica (motivación, necesidades, personalidad, actitudes)
– Segmentación psicográfica (actividades, intereses, opiniones)
– Segmentación sociocultural (ciclo de vida, tradición cultural, religión)
– Segmentación relacionada con el uso (tasa de uso, lealtad a la marca)
– Segmentación por situación de uso (circunstancias, estacionalidades)
– Segmentación por beneficios (seguridad financiera, comodidad, buena salud)
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Criterios para escoger eficazmente segmentos de mercado
Identificación
Para dividir el mercado en segmentos
sobre la base de características comunes o
compartidas, el primer paso es poder
identificar tales características
Suficiencia
Para que un segmento valga la pena como
objetivo, es necesario que abarque un
número de personas suficiente para
justificar la tarea de adoptar un producto o
campaña promocional a sus necesidades o
intereses específicos
Estabilidad
Al segmentar el mercado es preferible
elegir como objetivo segmentos de
consumidores que sean relativamente
estables y que tengan probabilidades de
crecer con el tiempo.
Accesibilidad
Debe existir la posibilidad de incidir en
forma económica en los segmentos de
mercado que son de interés como
objetivo.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Caso 1A
• Un promotor y constructor inmobiliario decide construir un conjunto
habitacional en Quito, Ecuador, denominado “Puerto Montt”. Este
conjunto habitacional estaría compuesto de un total de 1000 soluciones
habitacionales divididas en cuatro modelos diferentes cuyo precio está
entre los $20 mil y $40 mil.
• El primer paso para identificar la viabilidad del proyecto es determinar si
existe el mercado suficiente para el proyecto, es decir para vender todas
las soluciones habitacionales, para lo cual el proyecto espera capturar el
5% del segmento de mercado meta.
• Para determinar el mercado meta, se deben seguir criterios adecuados de
segmentación los cuales se muestran a continuación:
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Ejemplo: Proyecto inmobiliario en Quito, Ecuador
• Nivel 1: Segmentación geográfica (ciudad)
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Nivel 2: Segmentación por estado marital
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Nivel 3: Segmentación nivel socioeconómico
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Nivel 4: Segmentación por aportación a seguro social
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Nivel 5: Segmentación por tipo de vivienda actual
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Una vez obtenidos todos los criterios, se obtiene:
• Dado que, de acuerdo al INEC, una familia promedio tiene 4 miembros,
entonces el segmento de mercado será igual a:
Nivel
Segmentación
Criterio Cualidad Valor
Nivel 1 Ciudad Quito 2.239.191
Nivel 2 Estado marital Casado 40,1%
Nivel 3 Nivel Socioeconómico C- 49,3%
Nivel 4 Aporte Seguridad Social Afiliado IESS, ISSFA, ISSPOL 49,1%
Nivel 5 Tipo de vivienda Arrendada, prestada 47,0%
Total 102.155
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• De este segmento de mercado, el proyecto apunta a capturar apenas el
5% del total, entonces el máximo de soluciones habitaciones a ofertar
será de:
• Por ende, se determina que el proyecto tiene un grado de factibilidad
bastante alto de poder vender toda su oferta inmobiliaria, puesto que la
oferta de 1000 viviendas es inferior al 5% esperado.
familias538.25
4
155.102
Segmento 
276.1%5x538.25SH 
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Análisis de Matriz FODA
Análisis Interno
Reflejan una situación observada, que marca
una posición de ventaja o desventaja ante los
competidores
Análisis Externo
Reflejan una situación observada que marca el
atractivo o el desinterés que tiene para la
empresa el entorno en el que se desenvuelve
Fortalezas
Factores internos propios de la empresa que
favorecen o pueden favorecer el cumplimiento
de los objetivos
Oportunidades
Factores externos a la propia empresa que
favorecen o pueden favorecer el cumplimiento
de las metas y objetivos propuestos
Debilidades
Factores internos propios de la empresa que
perjudican o pueden perjudicar el cumplimiento
de los objetivos
Amenazas
Factores externos a la propia empresa que
perjudican o pueden perjudicar el cumplimiento
de las metas y objetivos propuestos
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Análisis de Matriz FODA
• FODA útil para formular estrategias que permitan utilizar las fortalezas
para paliar debilidades, aprovechar oportunidades y resistir amenazas
Fortalezas
Debilidades Oportunidades Amenazas
Estrategias
F-D
Estrategias
F-O
Estrategias
F-A
Análisis PEST
Análisis Porter
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Análisis PEST (Factores Políticos, Económicos, Sociales, Tecnológicos)
• Innovaciones tecnológicas
• Internet
• Redes sociales
• Incentivos públicos
• Envejecimiento población
• Permanencia de jóvenes en el
hogar
• Nivel de riqueza
• Movimientos migratorios
• Nuevos estilos de vida
• PIB
• Demanda
• Empleo
• Inflación
• Costos Energía
• Legislación fiscal
• Legislación medioambiental
• Protección del consumidor
• Cambios políticos
• Incentivos públicos
Políticos Económicos
TecnológicosSociales
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Análisis PEST
En el análisis del entorno se deberán responder 4 preguntas básicas:
¿Cuáles son los factores que pueden
tener relevancia en el sector en el que
desarrolla su actividad la empresa?
¿Cuál es la evolución prevista de estos
factores en un horizonte temporal de 3 a 5
años?
¿Cuáles de estos factores relevantes
tiene un impacto importante para la
empresa?
¿Qué oportunidades o amenazas genera
para la empresa la evolución prevista de
dichos factores?
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Análisis de Fuerzas de Porter
Poder de
Negociación
de los
Clientes
Poder de
Negociación
de los
Proveedores
Rivalidad de
los
Competidores
Productos
Sustitutos
Barraras de
Entrada
Barraras de
Salida
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Barreras
de Entrada
Economías
de Escala
Costo de CambioCosto de Cambio
de Proveedor
Diferenciación
de Producto
Necesidades
de Capital
Desventajas
en costos
Acceso a
canales de
distribución
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Barreras de Entrada
• Es la posibilidad de que los beneficios de las empresas establecidas en
un sector puedan descender debido a la entrada de nuevos competidores.
• Fuentes Principales de Barreras de Entrada:
– Economías de Escala: Posibilidad de reducción de costos de producción
cuando aumenta el número de unidades producidas. Esto obliga al entrante a
introducirse produciendo a gran escala con posibilidad de stockearse o a
pequeña escala aceptando una desventaja en costos.
– Diferenciación de Producto: Cuando los competidores existentes se
benefician de una fuerte imagen de marca y fidelidad de los clientes, los
nuevos entrantes se ven forzados a gastar mucho para vencer la lealtad de los
consumidores.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Fuentes Principales de Barreras de Entrada:
– Necesidades de Capital: Necesidad de invertir muchos recursos financieros
para competir, especialmente si el capital es requerido para publicidad o I+D.
– Costos de cambio de proveedor: Esta barrera se crea si existen costos
adicionales que deben asumir los compradores al cambiar de un proveedor a
otro.
– Acceso a canales de distribución: Necesidad por parte de un nuevo entrante
de asegurar la distribución de su producto.
– Desventajas en costos independientes de la escala: Algunos competidores
actuales pueden poseer ventajas que son independientes del tamaño o las
economías de escala
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
P.N.
Clientes
Concentr
ación
Productos
Estándare
s
Costos de
Cambio
Pocos
beneficios
Tendencia
de
mercado
Calidad
de
Productos
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Poder de Negociación de Clientes
• Los clientes amenazan a un sector forzando a la baja los precios,
negociando por mayores niveles de calidad y más servicios, forzando de
este modo la rivalidad entre competidores
• Condiciones para que un grupo de clientes tenga poder:
– Concentración: Si un alto % de ventas es adquirido por un único cliente, la
importancia del cliente para la empresa se incrementa. Los compradores de
altos volúmenes tienen incluso mayor poder en sectores con altos costos fijos.
– Productos estándares: La falta de incertidumbre de encontrar un proveedor
alternativo permite a los clientes crear una presión hacia los competidores que
tienen que enfrentarse los unos a los otros para acaparar una mayor cuota de
mercado.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Condiciones para que un grupo de clientes tenga poder:
– Costos de cambio: El poder del cliente se incrementa si el vendedor se
enfrenta a altos costos para cambiar de segmento de mercado.
– Pocos beneficios: Unos beneficios reducidos crean presión para intentar
rebajar los costos de compra. Los clientes que obtienen altos beneficios son
generalmente menos sensibles al precio.
– Tendencias del mercado: Los clientes plantean una verdadera amenaza
cuando existe una tendencia en el sector a la integración hacia atrás por parte
de los clientes.
– Calidad del producto: Cuando la calidad del producto que ofrece el cliente está
directamente relacionada con la calidad de sus proveedores, las presiones en
el precio del producto suelen ser menores porque el cliente valora más la
calidad.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
P.N.
Proveedores
Diferenciación del
producto
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
Poder de Negociación de los Proveedores
• Los proveedores pueden ejercer presión subiendo los precios, ampliando
los tiempos de entrega o modificando la calidad de sus productos, lo que
afectaría notablemente la rentabilidad del sector.
• Condiciones para que un grupo de proveedores tenga poder:
– Número reducido de proveedores o concentrado en grandes grupos: Pueden
fijar los precios con mayor poder por cuanto la oferta es limitada y está muy
controlada por un determinado grupo de proveedores
– Importancia del sector para el proveedor: Si para los proveedores el sector en
el que opera la empresa cliente no es estratégico, significa que no tienen
excesiva dependencia de las ventas en tal sector y por tanto el poder de
fijación de precios es mayor.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Condiciones para que un grupo de proveedores tenga poder:
– Importancia del producto: Si el producto del proveedor es indispensable en la
producción de la empresa cliente, el poder del proveedor se incrementa, dado
que la sociedad no puede producir en su ausencia.
– Diferenciación del producto: Si los proveedores compiten en relación a la
diferenciación del producto, aquellos proveedores que hayan logrado un
producto de mayor calidad podrán ejercer más presión en el mercado a la hora
de vender sus productos.
– Tendencias de mercado: Si hay una fuerte tendencia a que los proveedores
realicen integraciones hacia delante, éstos podrán ejercer una mayor presión
en el mercado por cuanto pueden acaparar una cuota de mercado en
detrimento de la de sus clientes.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
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competidores
Rivalidad
entre
competidores
Competencia
Desleal
Gran No. de
competidores
diferenciados
Productos
similares
Poco
diferenciados
Etapa de
madurez
Barreras
de salida

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Rivalidad entre competidores
• La rivalidad entre competidores actuales se detecta por la existencia de
maniobras competitivas para hacerse con una cuota de mercado. La
intensidad de la rivalidad que hay entre diferentes competidores
condiciona en gran medida la salud de la que goza un sector y lo hace
atractivo o no.
• Condiciones que aumentan la rivalidad de los competidores:
– Gran número de competidores de tamaño similar: La inestabilidad surge de
la batalla entre empresas que poseen recursos para mantener la lucha,
utilizando fundamentalmente el precio, la calidad del servicio y la imagen.
– Productos similares poco diferenciados: Cuando los compradores no
aprecian la diferenciación de los productos del mercado, la competencia se
hará de acuerdo al precio y por lo tanto será mayor.
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FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Condiciones que aumentan la rivalidad de los competidores:
– Competencia desleal: Existen grandes presiones que ejercen los competidores
para ganar cuota de mercado.
– Barreras de salida: Condicionan a la permanencia en el sector de empresas
que no obtienen la rentabilidad esperada.
– Etapa de madurez: Se caracteriza por un exceso de capacidad productiva en el
mercado, lo que conduce a fuertes guerras de precios entre los competidores.
60

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Productos sustitutos
Productos de características similares Competencia de nuevos países
Barreras de Salida
Indemnizaciones laborales Impuestos
61

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Productos Sustitutos
• Los productos y servicios sustitutos limitan el potencial de un sector al
establecer un tope en los precios que las empresas de tal sector pueden
cargar provechosamente.
• Cuanto más atractiva sea la relación calidad/precio de los productos
sustitutos, más bajo será el tope de la rentabilidad del sector.
• Identificar productos sustitutos implica buscar otros productos o
servicios que puedan desempeñar la misma función que la oferta del
sector, para lo cual será necesario estar atento a las tendencias del
mercado y proveer lo mejor posible los cambios que puedan acontecer.
62

FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Ejemplos de Productos Sustitutos en determinados sectores:
– Productos de características similares: En los sectores en los que el producto
ofrecido tiene sustitutivos directos a menor costo, los beneficios del sector se
ven mermados por reducciones en las ventas.
– Competencia de nuevos países: La nueva oferta de productos de países del
este o asiáticos constituyen una amenaza real para los productos
tradicionales de occidente porque se producen a un menor costo que los
tradicionales. Los países emergentes están poniéndose al día y su oferta
supone una gran amenaza para los sectores tradicionales de occidente.
63

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Barreras de Salida
• Es la incapacidad que tiene una empresa para salir del mercado, sea por
motivo de cumplimiento final del objeto para la cual fue creada,
liquidación forzosa u otros. Afecta principalmente a proyectos que no son
creados bajo el supuesto de empresa en marcha.
• Fuentes Principales de Barreras de Salida
– Indemnizaciones laborales: Si una empresa tiene muchos empleados, la
liquidación de los mismos supondrá un gasto muy fuerte que tal vez la
empresa no esté en capacidad de asumir, ya que deberá pagar desahucios,
beneficios sociales provisionados, utilidades y otros.
– Impuestos: Si la empresa ha tenido muchas utilidades basadas
principalmente en ventas a crédito, o si posee muchos activos no monetarios,
los impuestos a pagarse en la liquidación pueden suponer un fuerte
impedimento a la disolución.
64

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Criterios de Análisis de la Oferta
• Aspecto: análisis geográfico
65

FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Aspecto: análisis geográfico
66

FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Aspecto: oferta actual de proyectos por zona
67

FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Aspecto: estado de los proyectos por zona
68

FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Aspecto: tamaño promedio de M2 de casas y departamentos por zona
69

FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Aspecto: precio promedio del M2 por zona
70

FernandoRomero M.
Autor de Textos
• Aspecto: estudio de la competencia
71

FernandoRomero M.
Autor de Textos
72

FernandoRomero M.
Autor de Textos
73

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Estrategias de Promoción
Canales de distribución para actuales actores del mercado
P
R
O
V
E
E
D
O
R
C
L
I
E
N
T
E
Fabricante
Distribuidor
Detallista
74

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Canales de distribución para nuevos proyectos
P
R
O
V
E
E
D
O
R
C
L
I
E
N
T
E
Proyecto
Distribuidor Detallista
Competidor
75

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Canal Descripción
a) Productores
- consumidores
Consumidor acude directamente a la fábrica. Cuesta menos al consumidor. No
todos los fabricantes lo permiten ni todos los consumidores acuden a la fábrica.
b) Productores
- minoristas -
consumidores
Fuerza de ventas se adquiere al entrar en contacto con más minoristas que
exhiban y vendan los productos.
c) Productores -
mayoristas -
minoristas -
consumidores
El mayorista entra como auxiliar al comercializar productos más especializados;
este tipo de canal se da en las ventas de medicina, ferretería, madera, etcétera.
d) Productores
- agentes -
mayoristas -
minoristas -
consumidores
Es el más utilizado por empresas que venden sus productos a cientos de
kilómetros de su sitio de origen.
1. Canales para bienes de consumo
76

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Canal Descripción
a) Productor -
usuario industrial
Es usado cuando el fabricante considera que la venta requiere atención
personal al consumidor.
b) Productor -
distribuidor -
usuario industrial
El distribuidor es el equivalente al mayorista. La fuerza de ventas de ese canal
reside en que el productor tenga contacto con muchos distribuidores. El canal
se usa para vender productos no muy especializados, sólo de uso industrial.
c) Productor -
agente -
distribuidor -
usuario industrial
Es el más utilizado por empresas que venden sus productos a cientos de
kilómetros de su sitio de origen.
2. Canales para bienes de demanda derivada
77

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Canal Descripción
Cobertura del
mercado
Canales 1A y 2A son los más simples, pero cubren menos mercado.
Canales 1D y 2C encarecen más el precio final del producto, pero abarcan más
mercado.
Para un mercado limitado y selecto, normalmente se tomaría opción 1A
Si el producto es popular y de mercado amplio, se tomarían opciones 1D o 2D.
Control sobre el
producto
Mientras más intermediarios, se perderá más el control del producto.
Canales 1A y 2A hay mucho control
Canales 1D y 2C el producto puede llegar muy deteriorado al consumidor
Costos
Beneficio de tener pocos intermediarios debe compensar el costo de atender
más clientes
Es más barato atender a diez mayoristas que a 1000 consumidores finales.
Canales 1A y 2A pueden resultar muy costosos
3. Criterios de selección del canal de distribución más adecuado
78

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Selección de Precios
PRECIO
Más Alto Mas bajo
C
A
L
I
D
A
D
Con
calidad
Estrategia de Precio Máximo
La empresa fabricará un producto
de primera calidad y cobrará el
precio más alto. Funciona cuando
el producto ofrece prestigio social
Estrategia de Buen Valor
Representa una forma de atacar a
quienes tienen el precio máximo.
Dice: ‘tenemos alta calidad pero a
un precio más bajo’.
Sin calidad
Estrategia de Cobro en Exceso
La empresa determina un precio
excesivo en relación a la calidad.
Pueden engañar inicialmente a los
clientes, pero luego éstos se
sentirán estafados.
Estrategia de Economía
La empresa fabricará un producto
de baja calidad pero cobrará un
precio bajo
79

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Determinación de precios por selectividad o masificación
Precios por capas de
mercado (selectividad)
Es la determinación de un precio elevado
para un nuevo producto, con el fin de
obtener los ingresos máximos, capa por
capa (nivel socioeconómico) de los
segmentos que están dispuestos a pagar
el precio elevado
Precios por penetración en
el mercado (masificación)
Es la determinación de precio bajo para
un nuevo producto, con el fin de atraer
un mayor número de compradores y de
lograr una participación de mercado más
grande
Efecto:
La empresa tiene menos ventas pero
más utilidades por unidad
Efecto:
La empresa tiene más ventas pero
menos utilidades por unidad
80

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Resultados son combinación de dos elementos:
• Margen (Precio): Cuánto me genera de utilidad el negocio
• Rotación (Cantidad): Cuántas veces me genera utilidad el negocio
Alta
Rotación
Bajo Margen
Baja
Rotación
Alto Margen
Bajo Precio Alto Precio
Mayor
Cantidad
Menor
Cantidad
81

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Evaluación y Respuesta a los cambios en los precios del competidor
¿El competidor ha bajado
su precio?
¿El precio más bajo
afectará de manera
negativa la participación
de mercado y/o
utilidades?
¿Es posible/se debe tomar
acciones efectivas?
Se mantiene el precio
actual vigilando el precio
del competidor
Reducir precio
Aumentar la percepción de la
calidad
Aumentar la calidad y el precio
Lanzar al mercado una marca
de combate a precio bajo
No
No
No
Sí
Sí
Sí
82

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Viabilidad Técnica
• El segundo aspecto a considerar de un
proyecto son las inversiones que se deben
realizar, tanto las correspondientes a
maquinarias, equipos, edificaciones,
instalaciones y materias primas.
• En un proyecto no siempre se puede suponer
que la inversión inicial engloba toda la
inversión del proyecto, por lo que casi siempre
es muy adecuado un cronograma valorado de
inversiones que ayudará incluso a disminuir
las necesidades iniciales de financiamiento
del proyecto.
83

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Viabilidad Técnica
• Los principales factores a examinarse en una viabilidad técnica son:
Identificación y descripción del proceso de producción
Análisis de la disponibilidad y el costo de los suministros e
insumos
Análisis y determinación del tamaño óptimo del proyecto
Análisis y determinación de la localización óptima del
proyecto
84

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Viabilidad Técnica
Un análisis técnico debe contener al menos los siguientes aspectos:
• ESTUDIO TECNICO DEL PROYECTO
– Proceso técnico de producción
• Identificación de Alternativas
• Condicionantes del Proceso Técnico
• Selección de Maquinarias y Equipos
• Distribución de Planta y Edificio
– Identificación de insumos y suministros
• Clasificación de insumos, productos y residuos
– Tamaño del Proyecto
• Factores condicionantes del tamaño
– Localización del Proyecto
• Factores de localización
85

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Proceso técnico de producción
Identificación de Alternativas
• Cada una de estas subdivisiones puede ser desagregada en dos partes:
Alternativas probadas a escala
industrial
Alternativas probadas a nivel de
planta piloto
Alternativas probadas a nivel de
laboratorio
Alternativas no probadas pero
cuyos componentes pertenecen ya
al dominio de la ciencia
Inventario de las alternativas
existentes en la realidad
Alternativas descartadas en el
pasado pero que pueden recobrar
la aprobación ante nuevas
condiciones técnicas
86

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Efectos
ambientales
negativos
Tecnologías
condicionada
s
Otros
Factores
Tamaño del
proyecto
Productos
muy
específicos
Variables que condicionan el
proceso técnico
87

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Selección de maquinarias y equipos
• Información necesaria a obtenerse antes de la selección:
– Proveedor: útil para la presentación formal de las propuestas
– Precio: Utilizado para calcular la inversión inicial o total
– Dimensiones: Necesario para determinar la distribución de la planta
– Capacidad: Indispensable para determinar las unidades a producir y el
número de máquinas a adquirir. No se debe tener capacidad ociosa pero
tampoco crear ‘cuellos de botella’.
– Flexibilidad: Algunos equipos son capaces de operar y producir en ciertos
rangos y provocan cambios físicos o químicos en el producto en distintos
niveles.
– Mano de obra: Personal capacitado para utilizar la maquinaria o que esté
dispuesto a aprender el manejo de la misma.
88

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Selección de maquinarias y equipos
• Información necesaria a obtenerse antes de la selección:
– Costo de mantenimiento: necesario para establecer gastos de mantenimiento
y reparación; generalmente el fabricante lo expresa como % del valor de
adquisición
– Costo de energía eléctrica: Información sobre fuerza en HP o Kv/h requeridos o
que se consumen en el arranque y/o la operación normal.
– Infraestructura especial: instalaciones adicionales y pruebas piloto
necesarias antes de puesta en marcha, la cuales pueden o no estar incluidas
dentro del precio
– Equipos auxiliares: Conexiones especiales de agua o aire a presión, fría,
caliente, etc. Aumenta valor de inversión y espacio necesario.
– Fletes y seguros: Determinar si el precio en importación es FOB o CIF.
– Existencia de repuestos en el país: Falta de repuestos puede detener la
operación, sobre todo si existe restricción de importaciones o de divisas.
89

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Distribución por producto
Distribución por
componente fijo
Distribución por Proceso
Distribución de planta
Agrupa a personas y
equipo de acuerdo con
la secuencia de
operaciones realizadas
sobre el producto.
El trabajo es continuo y
se guía por
instrucciones
estandarizadas.
Mano de obra,
materiales y equipo
acuden al sitio de
trabajo.
El control y la
planeación del proyecto
pueden realizarse
utilizando técnicas
como PERT o CPM.
Agrupa a las personas y
al equipo que realizan
funciones similares.
Trabajos rutinarios en
bajos volúmenes de
producción. El trabajo
es intermitente y
guiado por órdenes de
trabajo individuales.
90

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Insumos
Principales y
secundarios
Definición y
unidad de
medida
Cantidad
Calidad
Origen
geográfico
Costo
En el sitio de
producción
De transporte
De embalaje
Impuestos,
permisos
Alternativos
señalar posibles o reales efectos de su
empleo
91

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Insumos
Subproductos
Definición y unidad
de medida
Cantidad
Comparación con
normas establecidas
Costo
Residuos
Posibilidad de obtener beneficio económico
o cálculo del costo de su eliminación
Identificación de
otros factores
Etapas intermedias
de transformación
Maquinarias y
equipos necesarios
Fuerza de trabajo
necesaria
92

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Tamaño del proyecto
Factores condicionantes del tamaño
• En el primer caso, la cuantía de la demanda es un factor limitante que
lleva al rechazo del proyecto; por el contrario en el tercer caso, la
demanda no es un factor limitante.
Relación tamaño y mercado:
Que la demanda sea
igual o comparable a la
capacidad mínima que
se puede instalar
Que la demanda sea
significativamente
superior a la planta
mínima que se pueda
instalar, e incluso
superior a los tamaños
de planta mayores
Una sola fábrica para
todo el mercado
geográfico
93

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Relación
tamaño y
geografía:
Una planta central para la mayor parte del
territorio y plantas satélites menores en
otros lugares
Que la demanda total
sea claramente menor
que la más pequeña de
las unidades de
producción que se
pueda instalar
Varias fábricas de
tamaño similar en
lugares estratégicos
94

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Si recursos financieros
permiten escoger entre varios
tamaños para los cuales la
evaluación no muestra
grandes diferencias, la
prudencia financiera
aconsejará escoger aquel
tamaño que pueda financiarse
con mayor seguridad posible
Mientras las economías de
escala aconsejan una planta
muy grande para disminuir
costos de producción, la
localización aconseja varias
plantas más pequeñas en sitios
estratégicos para disminuir los
costos de construcción.
Existen muchos procesos de
producción que exigen una
escala mínima para ser
aplicados y por debajo de
ciertos mínimos de
producción los costos serían
tan elevados que las
posibilidades de operación
serían nulas o inexistentes
Costo unitario resulta menor
en una fábrica grande por
cuanto inversión en
maquinarias y equipos no
varían proporcionalmente
ante cambios en volumen de
producción; producción en
gran escala puede producir
economías de escala
Tamaño -
Costo de
Producción
Tamaño -
Proceso
técnico
Tamaño -
Financiamiento
Tamaño -
Localización
95

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Localización del proyecto
Factores de
localización
Costos y
ubicación de
materiales
Ubicuas
Localizadas
Costos de
Transporte
Naturaleza del
producto
Sentido del
transporte
Volumen de
mercaderías
Alternativos
96

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Localización del proyecto
Factores de
localización
Mano de Obra
Incidencia
sobre costo
total
Cantidad y
calidad
Sueldos y
beneficios
Energía
Zonas
industriales con
costo menor
Factores
geográficos
Frío, humedad
Fallas sísmicas
TopografíaOtros
97

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Caso 1B
• Luego de realizar la viabilidad del mercado, el estudio técnico determina
los costos de cada modelo de vivienda a ofertar, para conocer el costo
total por cada modelo de vivienda, los costos por m2 de construcción y
los costos totales de construcción de todo el conjunto habitacional.
• Adicionalmente, se determinan los costos de infraestructura, inversión
en terrenos y gastos adicionales del proyecto en función de las
actividades que éste requiere realizar.
98

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Nombre del Proyecto Puerto Montt M2 de terreno tipico: 90,00
Modelo de Vivienda Ericka M2 de construcción de vivienda: 50,00
No.de Viviendas de este modelo 280 COSTO/M2: 247,12
COD Obras de Construcción
Costo de una
Vivienda
Costo total de
las viviendas
%
1,1 OBRAS PRELIMINARES 37,49 13.838,77 0,40%
1,2 CIMENTACIÓN 1.301,16 235.259,17 6,80%
1,3 ESTRUCTURA 5.717,05 1.917.362,22 55,42%
1,4 MAMPOSTERIA 1.316,15 369.841,25 10,69%
1,5 INSTALACIONES ELECTRICAS 1.192,55 143.923,26 4,16%
1,6 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 932,67 165.719,33 4,79%
1,7 CUBIERTA 0,00 0,00
1,8 TERMINADOS / ACABADOS 1.797,37 590.569,71 17,07%
1,9 VARIOS 61,61 23.179,95 0,67%
TOTAL 12.356,05 3.459.693,65 100,00%
99

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Modelo de Vivienda Katiuska M2 de construcción de vivienda: 70,00
Costo de una
Vivienda
Costo total de las
viviendas
%
1,2 CIMENTACIÓN 1.301,16 117.998,50 2,68%
1,3 ESTRUCTURA 12.099,87 2.063.652,87 46,87%
1,4 MAMPOSTERIA 2.266,38 293.235,08 6,66%
1,5 INSTALACIONES ELECTRICAS 1.591,93 136.050,51 3,09%
1,6 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS / SIST CONTRA INCE 1.714,16 334.622,61 7,60%
1,7 CUBIERTA 0,00 0,00
1,8 TERMINADOS / ACABADOS 5.333,39 1.429.190,79 32,46%
1,9 VARIOS 116,32 21.134,06 0,48%
TOTAL 24.460,72 4.402.929,10 100,00%
100

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Modelo de Vivienda Denisse M2 de construcción de vivienda: 85,00
Costo de una
Vivienda
Costo total
de las
viviendas
%
1,2 CIMENTACIÓN 1.025,03 148.625,61 12,05%
1,3 ESTRUCTURA 2.568,84 382.479,68 31,01%
1,4 MAMPOSTERIA 2.296,72 347.820,92 28,20%
1,5 INSTALACIONES ELECTRICAS 872,34 84.241,73 6,83%
1,6 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS / SIST CONTRA INCEND 492,73 75.607,88 6,13%
1,7 CUBIERTA 0,00 0,00
1,9 VARIOS 29,13 4.316,93 0,35%
TOTAL 8.810,05 1.233.407,53 100,00%
101

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Modelo de Vivienda Sasha M2 de construcción de vivienda: 45,00
Costo de una
Vivienda
Costo total de
las viviendas
%
1,2 CIMENTACIÓN 1.224,34 501.862,19 12,05%
1,3 ESTRUCTURA 3.068,33 1.291.514,23 31,01%
1,4 MAMPOSTERIA 2.726,24 1.174.482,46 28,20%
1,5 INSTALACIONES ELECTRICAS 950,83 284.457,99 6,83%
1,6 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS / SIST CONTRA INCEN 562,58 255.304,17 6,13%
1,7 CUBIERTA - -
1,9 VARIOS 34,79 14.576,91 0,35%
TOTAL 10.412,08 4.164.831,44
102

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Costos de Construcción Totales
Nombre del Proyecto Puerto Montt
No. De Soluciones 1000
COD TOTAL DE OBRAS DE CONSTRUCCION
Costo Total por
Viviendas
%
1,1 OBRAS PRELIMINARES 31.680 0,24%
1,2 CIMENTACIÓN 1.003.745 7,57%
1,3 ESTRUCTURA 5.655.009 42,64%
1,4 MAMPOSTERIA 2.185.380 16,48%
1,5 INSTALACIONES ELECTRICAS 648.673 4,89%
1,6 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 831.254 6,27%
1,7 CUBIERTA - 0,00%
1,8 TERMINADOS / ACABADOS 2.841.912 21,43%
1,9 VARIOS 63.208 0,48%
TOTAL 13.260.862 100,00%
103

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Costos de Infraestructura Totales
No. De Viviendas 1000
COD Obras de Infraestructura Valor Total %
2,1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 479.601,07 25,07%
2,2 CALLES VÍAS Y PASAJES 414.848,01 21,69%
2,3 RED DE AGUA POTABLE 119.317,13 6,24%
2,4 RED DE ALCANTARILLADO SANITARIO 177.820,50 9,30%
2,5 ALCANTARILLADO PLUVIAL - 0,00%
2,6 RED ELECTRICA Y TELEFONICA 601.083,69 31,42%
2,7 OBRAS COMUNALES 120.345,49 6,29%
2,8 VARIOS - 0,00%
TOTAL INFRAESTRUCTURA 1.913.015,89 100,00%
104

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Costo de los Terrenos
No. De Viviendas 1000
Etapa Descripción Unidad
Precio
Unitario
por M2
Total M2 de terrenos
ocupados solo en
viviendas
% del área de
terreno para
vivienda en
relación al
terreno total
Tamaño total del
terreno completo
Subtotal valor
total del
Terreno
3 TERRENO
3,1 Terreno 1 M2 32,00 90.000,00 60% 150.000,00 4.800.000,00
3,2 Terreno 2 M2
3,3 Terreno 3 M2
3,4 Terreno 4 M2
3,5 Terreno 5 M2
3,6 Terreno 6 M2
3,7 Terreno 7 M2
3,8 Terreno 8 M2
3,9 Terreno 9 M2
3,10 Terreno 10 M2
TOTAL TERRENOS 4.800.000,00
105

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caso de Estudio
Gastos Iniciales del Proyecto
Etapa Descripción Subtotal
4 PLANIFICACION
4,1 Estudios 20.000,00
Estudio de Impacto Ambiental para Ministerio de Ambiente y Municipio
Estudio de Impacto Vial
Estudios topográficos, estudio de suelos, arquitectónicos e ingenierías
Otros
4,2 Planos 10.000,00
Topogáfico
Urbanisticos
Arquitectónicos
Estructurales
Ingenierías
Otros
4,3 Impuestos y Tasas 20.000,00
Tasas e impuestos Municipales para aprobación de planos
Otros
TOTAL PLANIFICACIÓN 50.000,00
106

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Viabilidad Ambiental
• Se entiende por viabilidad ambiental al
conjunto de estudios y sistemas técnicos que
permiten estimar los efectos que la ejecución
de un determinado proyecto, obra o actividad
causa sobre el medio ambiente.
• El estudio de impacto ambiental establece el
procedimiento administrativo, técnico y
jurídico para la aprobación o rechazo de un
proyecto por parte de la administración
pública.
• A la vez, este estudio trata de predecir las
alteraciones que el proyecto puede producir en
la salud humana y el medio ambiente.
107

FernandoRomero M.
Autor de Textos
¿Contaminación cero?
• Es imposible hablar de una contaminación cero, por lo que el estudio de
impacto ambiental busca establecer la cantidad óptima de
contaminación
Costo
marginal de
contaminar
Valor
($)
Q (Nivel de Contaminación)Q óptima
Ingreso
marginal por
contaminar
108

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Un estudio ambiental debe considerar al menos los siguientes aspectos:
• ESTUDIO AMBIENTAL
– Marco legal, normativo e institucional
– Descripción del Medio Ambiente
• Levantamiento de la Línea de Base
• Caracterización del medio ambiente: físico, biológico, humano
– Identificación y evaluación de impactos ambientales
– Plan de mitigación ambiental
– Plan de restauración, seguimiento y monitoreo
– Plan de participación ciudadana
109

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Línea de Base
Descripción de
la situación
actual
Cambio que
pueda ocurrir
con el proyecto
Áreas de
influencia
Directa
Indirectadiagnóstico de la situación actual del
ambiente donde se ubicará el proyecto
110

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Descripción del Medio Ambiente
Caracterización del medio ambiente físico
Suelo Agua
• Relieve y topografía
• Calidad (clase)
• Minas y canteras
• Contaminación superficie
• Contaminación subsuelo
• Drenaje
• Inundaciones
• Erosión
• Estabilidad
• Compactación
• Espacios de conservación, etc.
• Cantidad
• Régimen hídrico
• Red hídrica
• Calidad físico-química: metales
• Calidad físico-química: no-metales
• Calidad biológica
• Temperatura
• Dinámica de cauces
• Salinización
• Transporte de sólidos
• Eutrofización (abundancia anormal de
nutrientes)
• Sedimentación
• Recarga de acuíferos
• Dinámica Litoral, etc.
111

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caracterización del medio ambiente físico
Aire Clima
• Nivel de monóxido de carbono (CO)
• Nivel del óxidos de nitrógeno (NOx)
• Nivel de óxidos de azufre (SOx)
• Nivel de hidrocarburos
• Nivel de sólidos suspendidos
• Nivel de plomo
• Nivel de ruido
• Nivel de radiación, etc.
• Régimen de temperaturas
• Régimen de lluvias
• Régimen de vientos, etc.
112
Paisaje
• Paisaje natural singular
• Paisaje artifical singular
• Lugares y monumentos históricos
• Yacimientos arqueológicos
• Lugares de culto
• Intervisibilidad, etc.

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caracterización del medio ambiente biológico
Flora Fauna
• Especies protegidas
• Especies singulares
• Vegetación natural
• Praderas
• Pastizales
• Humedales
• Cultivos, etc.
• Especies protegidas
• Especies singulares
• Especies silvestres comunes
• Especies domésticas
• Ganado
• Corredores
• Rutas migratorias
• Hábitat, etc.
113
Procesos
• Cadenas alimenticias
• Ciclos reproductivos
• Ecosistemas especiales, etc.

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caracterización del medio ambiente humano
Población Economía
• Densidad infraestructura vial
• Accesibilidad red vial
• Riesgos accidentales viales
• Vialidad rural
• Infraestructura hidráulica
• Saneamiento y depuración
• Infraestructura energética
• Comunicaciones, etc.
• Servicios comerciales
• Equipamientos deportivos
• Equipamientos recreativos
• Equipamientos turísticos
• Equipamientos educativos
• Servicios estatales
• Transporte
• Vivienda
• Equipamiento hospitalario
• Equipamiento asistencial
• Estructura urbana, etc.
114

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Caracterización del medio ambiente humano
Población Economía
• Densidad de población
• Estructura etaria
• Movimientos migratorios
• Empleo
• Estilos de vida
• Tradiciones
• Estructura de propiedad, etc.
• Rentas
• Sector público
• Sector privado
• Actividades económicas afectadas
• Actividades económicas inducidas
• Mercados, etc.
115

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Identificación y evaluación de impactos
ambientales
Proyecto Acción Cambio Efecto Impacto
(Negativo)
Salud
Instalación de un centro
de atención médica
Generación de residuos
sólidos y líquidos
Basuras, líquidos
corrosivos, aguas
negras, sangre
Contaminación del
aire, aguas y suelo
Residuos
sólidos
Instalación de una
planta de tratamiento
integral
Remoción de la capa
vegetal para instalar el
relleno
Disminución suelo
agrícola, menos
especies flora
Pérdida del valor de
la propiedad del
área
Electrificación
rural
Instalación de postes
para tendido lineal
Remoción de la capa
vegetal para instalar el
tendido
Disminución suelo
agrícola, menor
hábitat de fauna
Pérdida de la
diversidad biológica
del área
Agua potable
y
saneamiento
Construcción de planta
de tratamientos
orgánicos
Cambio de uso del
suelo en área de lecho
de río
Menor zona de
seguridad, menor
hábitat fauna
Aumento del riesgo
de inundaciones
Vialidad
urbana
Mejoramiento del nudo
vial congestionado
Ocupación de áreas
verdes en zona de
nudo
Corte de árboles,
menor espacio de
jardines y paseo
Pérdida de áreas
verdes
Turismo
Adecuación de una zona
de camping público
Acceso de turistas en
áreas protegidas
Basuras, aguas
servidas, pisoteo de
vegetación
Pérdida de calidad
del paisaje
Educación
Instalación de centro
deportivo escolar
Ocupación de área de
actividad agrícola
Disminución suelo
agrícola, menor
hábitat de fauna
Pérdida en
disponibilidad de
productos agrícolas116

FernandoRomero M.
Autor de Textos
ambientales
Impactos negativos en proyectos de caminos y carreteras
– Pérdida de capa vegetal
– Modificación de patrones naturales de drenaje
– Cambios en la elevación de aguas subterráneas
– Deslaves, erosión y sedimentación de ríos y lagos
– Interferencia con la movilización de animales silvestres, ganados y residentes
– Impactos negativos en canteras y botaderos
– Contaminación del aire y del suelo, provenientes del asfalto, trituración equipos
de construcción, uso de dinamita.
– Derrame de combustibles y aceite
– Uso de pesticidas y producción de basura
– Mayor demanda de combustibles para los motores
– Accidentes de tránsito
– Mayor contaminación de aire y ruido
117

FernandoRomero M.
Autor de Textos
ambientales
Impactos negativos en proyectos de vivienda
– Pérdida de tierra que puede destinarse a uso agrícola
– Posible pérdida de bosques, tierras húmedas y hábitats
– Contaminación del aire por combustibles para calefacción y cocina
– Contaminación del agua por aguas servidas
– Contaminación por desechos sólidos
– Alteración de sistemas naturales existentes, que aceleran la erosión,
sedimentación
– Alteración de la calidad del agua subterránea por el aumento del área
impermeable (pavimento)
– Alteración de patrones naturales de drenaje
– Exposición del suelo a la lluvia, al viento y otros elementos
– Pérdida de permeabilidad del suelo por compactación
– Aumento de ruido y suciedad
118

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Restauración, seguimiento y monitoreo
Componentes del Plan de Seguimiento y Monitoreo:
• Diseño del Plan
• Definición de impactos para seguimiento y control
• Definición de objetivos para seguimiento y control
• Recopilación de datos necesarios (indicadores, frecuencia, área de recolección de
datos, metodología de recolección)
• Verificación de la existencia de datos
• Desarrollo y Operación del Plan
• Recolección y análisis de datos
• Entrega de resultados
• Evaluación de los niveles de impacto
• Plan de respuesta a las tendencias identificadas
• Informe periódico
• Cronograma y Costos
• Responsabilidades
119

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Factores de Selección de Proyectos
TIPO DE FACTOR Factor
MERCADEO
• Tamaño del mercado potencial
• Probabilidad de compartir el mercado
• Tiempo hasta que el mercado sea compartido
• Impacto en la línea tradicional de productos
• Aceptación del cliente
• Estimación del ciclo de vida de los productos o servicios
• Posibilidades de alianzas
TÉCNICO
• Cambio en la calidad
• Impacto en los suministros
• Tiempo y costo requerido para el desarrollo
• Disponibilidad de materiales
• Cambio en el uso de los materiales
• Nuevas aplicaciones tecnológicas
• Seguridad en los procesos
• Calidad del equipamiento
• Requerimientos energéticos
• Efectos en manejo de residuos y reciclaje
• Curva de aprendizaje
• Tiempo para estar a punto
120

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Factores de Selección de Proyectos
TIPO DE FACTOR Factor
ADMINISTRATIVO
LEGAL
• Estándares de seguridad
• Estándares ambientales
• Impacto en los sistemas de información
• Protección intelectual y secreto de patente
• Impacto en la imagen con clientes, proveedores y competidores
• Entendimiento de las nuevas tecnologías
• Capacidad de manejo de nuevos procesos de control
LABORAL
• Requerimientos de capacitación y entrenamiento
• Requerimientos de habilidades y destrezas laborales
• Disponibilidad de competencias
• Niveles de resistencia al cambio
• Cambio en la dimensión de la labor
• Requerimientos de comunicación inter e intra grupo
• Impacto en las condiciones de trabajo
FINANCIERO
• Impacto y variación de las fluctuaciones financieras
• Tamaño de la inversión requerida
• Requerimientos de efectivo mínimo
• Periodos de cobro y de pago
• Rentabilidad, riesgo y probabilidades de recuperación de la inversión
121

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Criterios de evaluación
para IFI’s
• Dependiendo del tipo de
institución financiera (IFI) en la
cual el proyecto solicite
financiamiento, se deberán
establecer algunas condiciones
para calificar los proyectos como
candidatos a recibir
financiamiento
• El ejemplo mostrado pertenece a
un fondo de capital de riesgo que
financia proyectos de
procesamiento de materias
primas con valor agregado y
potencial para la exportación
CRITERIOS BÁSICOS DE ELEGIBILIDAD CALIFICACIÓN OBSERVACIONES
·    Ejecución de operaciones de la empresa y del proyecto
en el Ecuador*
·    Estructura legal de Sociedad Anónima
·    Giro principal es la producción y/o transformación de
bienes y servicios
·    Cuente con un proyecto de expansión / adecuación
con potencial de exportación o enfocadas a la sustitución
de importaciones
·    Forma parte de un “clusters” productivo
·    Funcionamiento de mínimo de tres (3) años
·    Patrimonio de hasta US$ 1,200,000
·    Ventas anuales promedio de los últimos tres años hasta
US$ 10,000,000
·    Capacidad jurídica para recibir financiamiento y
contraer deudas y obligaciones financieras
·    Las empresas a ser financiadas no pertenezcan a los
siguientes sectores: Servicios financieros, construcción y/o
compra de bienes inmuebles, especulación, industria
bélica, tabacos, juegos de azar, actividades políticas e
il l *·    La inversión solicitada cumple con los límites de
participación establecidos (mínimo 25% , máximo 49%)
·    La inversión solicitada cumple con los montos
establecidos (mínimo $100,000 ; máximo $400,000)
·    Posee registros contables de resultados y de situación
financiera de los 3 últimos años
·    La aplicación de los recursos para capital de trabajo es
inferior al 50% del monto total a ser invertido
TOTAL
Los criterios serán evaluados en el siguiente rango:
2 puntos: Cumple con todo el requerimiento Evaluación Final:
1 punto: Cumple parcialmente el requerimiento - De 28 a 16 puntos: APROBADO
0 puntos: No cumple con el requerimiento - De 15 a 0 puntos: RECHAZADO
EVALUACIÓN DE CRITERIOS BÁSICOS DE ELEGIBILIDAD
122

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Criterios de evaluación para IFI’s
123

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Criterios de Selección de Proyectos
• Un proyecto que se considere exitoso deberá cumplir satisfactoriamente,
como mínimo, los siguientes aspectos:
8 Incidencia en responsabilidad social y ambiental
7 Generación de alianzas y trabajo en red
6 Aprendizaje y perfeccionamiento
5 Sostenibilidad en el tiempo
4 Replicabilidad
3 Reconocimiento y visibilidad
2 Participación de la comunidad
1 Conveniente solución a un problema
124

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Métodos Estáticos y Dinámicos de
Evaluación Financiera de Proyectos
12

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Métodos de Evaluación de Proyectos
Métodos de
Evaluación
de Proyectos
1
2
Métodos
Estáticos
Métodos
Dinámicos
• Periodo de Recuperación Simple
• Tasa de Rentabilidad Contable
• Tasa de Rentabilidad Financiera
• Costo Mínimo
• Punto de Equilibrio
Factor Clave: el TIEMPO
• Periodo Recuperación Descontado
• Valor Actual Neto (VAN)
• Tasa Interna de Retorno (TIR)
• TIR Modificada
• Relación Costo Beneficio
• Costo Anual Equivalente
126

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Periodo de Recuperación Simple
• Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversión, de
acuerdo a su generación de flujos a valor nominal
• Se escoge aquel que menor tiempo demore en recuperar la inversión
• Evalúa proyectos apelando más a su liquidez que a su rentabilidad
ESTÁTICOS
Proyecto Flujos Anuales PRS (años)
A -1.000 / 500 / 1.000 / 2.000 / 3.000 / 5.000 1,5
B -1.000 / 1.000 / 100 / 0 / 0 / 0 1,0
127

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Tasa de Rentabilidad Contable
• Analiza la capacidad de las inversiones netas para producir utilidades
• Se lo denomina contable por cuanto considera utilidades y no flujos
ESTÁTICOS
Proyecto 0 1 2 3 4 5
A Utilidad 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
Inversiones 10.000 12.000 15.000 18.000 20.000 24.000
B Utilidad 1.000 2.000 3.000 3.900 3.500
Inversiones 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000
NetassInversionedeomedioPrValor
NetosBeneficiosoUtilidadesdeSumatoria
TRC 
128

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Tasa de Rentabilidad Contable
• Analiza la capacidad de las inversiones netas para producir utilidades
• Se lo denomina contable por cuanto considera utilidades y no flujos
ESTÁTICOS
Proyecto Valores TRC
A Utilidades totales 15.000
91%
Inversión neta promedio 16.500
B Utilidades totales 13.400
141%
Inversión neta promedio 9.500
129

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Tasa de Rentabilidad Financiera
• Analiza la capacidad de las inversiones netas para producir flujos de
efectivo
A Utilidad 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
+Deprec. 1.000 1.200 1.500 1.800 2.000
=Flujo 2.000 2.200 4.500 5.800 7.000
Inversiones netas 10.000 12.000 15.000 18.000 20.000 24.000
+Depr. Acum 1.000 2.200 3.700 5.500 7.500
=Inversiones brutas 10.000 13.000 17.200 21.700 25.500 31.500
Variación Inv. Brutas 3.000 4.200 4.500 3.800 6.000
ESTÁTICOS
130

FernandoRomero M.
Autor de Textos
efectivo
B Utilidad 1.000 2.000 3.000 3900 3500
+Deprec. 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
=Flujo 2.000 3.000 4.000 4900 4500
Inversiones netas 12.000 11000 10000 900 8000 7000
+Depr. Acum 1000 2000 3000 4000 5000
=Inversiones brutas 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000 12.000
Variación Inv. Brutas 0 0 0 0 0
ESTÁTICOS
131

FernandoRomero M.
Autor de Textos
efectivo
Proyecto Valores TRF
A Flujos totales 22.500
71%
Inversión total 31.500
B Flujos totales 18.400
153%
Inversión total 12.000
ESTÁTICOS
132

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Costo Mínimo
• Nivel de actividad del proyecto que asegura la mayor competitividad en
precios (mínimos precios soportables por el proyecto)
ESTÁTICOS
Proyecto Unidades Costos Fijos Totales Costo Variable Unitario
A 1.200 1.500.000 1.500
B 1.200 716.000 2.900
Costos Totales
Proyecto A 3.300.000
Proyecto B 4.196.000
133

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Costo Mínimo
ESTÁTICOS
Proyecto Unidades Costos Fijos Totales Costo Variable Unitario
A 400 1.500.000 1.500
B 400 716.000 2.900
Costos Totales
Proyecto A 2.100.000
Proyecto B 1.876.000
134

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Costo Mínimo
• Por debajo de las 560 unidades producidas, conviene el proyecto B.
• De lo contrario, conviene el proyecto A.
ESTÁTICOS
135
560x 
CVTCFTCT 
QCVUCFTCT 
   x900.2000.716x500.1000.500.1 
 x400.1000.784 

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Punto de Equilibrio
• Nivel de actividad del proyecto que asegura la costeabilidad, es decir
donde todos los costos están cubiertos.
ESTÁTICOS
VentasyCostos(US$miles)
Ventas en cantidades (miles)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Unid. producidas/vendidas 5,000
Ventas 50,00 250,000
Costo Variable 20,00 100,000
Margen Contribución 30,00 150,000
Costos Fijos 130,000
Utilidad Operativa 20,000
Gastos Financieros 20,000
Utilidad 0
GAO (Riesgo) 7,5
136

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Punto de Equilibrio
• Nivel de actividad del proyecto que asegura la costeabilidad, es decir
donde todos los costos están cubiertos.
ESTÁTICOS
Ventas en cantidades (miles)
Unid. producidas/vendidas 5,000
Ventas 50,00 250,000
Costo Variable 40,00 200,000
Margen Contribución 10,00 50,000
Costos Fijos 30,000
Utilidad Operativa 20,000
Gastos Financieros 20,000
Utilidad 0
GAO (Riesgo) 2,7
VentasyCostos(US$miles)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
137

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Periodo de Recuperación Descontado
• Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversión, de
acuerdo a su generación de flujos a Valor Presente o descontados
DINAMICOS
0 1 2 3 4 5
Flujos -1.000 500 1.000 2.000 3.000 5.000
Tasa Descuento 12%
Factor Descuento 1,00 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Flujos Descontados -1.000 446 797 1.424 1.907 2.837
P. Recuperación Simple 1,50 1 año 6 meses
P. Recuperación Descontado 1,69 1 año 8 meses 10 días
138

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Valor Actual Neto
• Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos
de efectivo futuros esperados
• Tales flujos de efectivo se toman considerando el valor del dinero en el
tiempo, es decir se descuentan o actualizan a lo que valdrían el día en
que se hace la primera inversión, o que es lo mismo, a valor presente.
• El VAN es un indicador ideal por cuanto muestra
– Si la inversión se recupera;
– Si se obtiene la rentabilidad que se desea ganar; y
– Si se obtiene una rentabilidad adicional, luego de recuperar la inversión y
ganar lo que se tenía planificado ganar
DINAMICOS
139

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Valor Actual Neto
VAN 0 1 2 3 4
-1.000 200 300 400 700
Tasa Descuento 10,0%
Factor Descuento 1,00 0,91 0,83 0,75 0,68
Flujo Descontado -1.000,00 182 248 301 478
Suma (VAN) 208,39
Periodo Capital Interés Flujo SPR
0 -1.000
1 100 -100 200 -900
2 210 -90 300 -690
3 331 -69 400 -359
4 664 -36 700 305
VP último SPR 208,39
Los flujos generados por el
proyecto están compuestos
por pago de rentabilidad y
recuperación de la inversión.
El VAN supone que los
inversionistas reinvertirán la
recuperación del capital en el
mismo proyecto, logrando
obtener al final un excedente
por sobre su inversión
recuperada y sus
rendimientos obtenidos
DINAMICOS
       4
4
3
3
2
2
1
1
0
K1
F
K1
F
K1
F
K1
F
IVAN








140

FernandoRomero M.
Autor de Textos
Tasa Interna de Retorno
• Es la tasa que indica, en términos porcentuales, cuál ha sido la
rentabilidad total que ha obtenido el proyecto, es decir la combinación de
la rentabilidad esperada obtenida más la rentabilidad adicional ganada.
• En términos matemáticos, es la tasa que logra que VAN = 0
• Es la tasa que hace que los factores de descuento sean suficientes como
para hacer que la suma de los flujos de efectivo futuros sean iguales a la
inversión inicial
• A una TIR menor, los factores de descuento se hacen mayores, por tanto
los flujos descontados se vuelven menores y serían menores que la
inversión inicial, obteniéndose en contrapartida un VAN negativo
DINAMICOS
141

FernandoRomero M.
Autor de Textos
VAN
$
Tasa Descuento (%)
K
(TIR)
DINAMICOS
       4
4
3
3
2
2
1
1
0
TIR1
F
TIR1
F
TIR1
F
TIR1
F
I0








142

FernandoRomero M.
Autor de Textos
TIR 0 1 2 3 4
-1.000 200 300 400 700
Tasa Interna Retorno 17,6%
Factor Descuento 1,00 0,85 0,72 0,62 0,52
Flujo Descontado -1.000,00 170 217 246 367
Suma (VAN) 0,00
Periodo Capital Interés Flujo SPR
0 -1.000
1 24 -176 200 -976
2 129 -171 300 -847
3 251 -149 400 -595
4 595 -105 700 0
VP último SPR 0,00
DINAMICOS
143

FernandoRomero M.
Autor de Textos
La TIR tiene cada vez menos aceptación como criterio de evaluación, por
cuanto:
• Entrega un resultado de inversión que conduce a la misma regla de
decisión que el VAN (aunque complementa su análisis)
• No sirve para comparar proyectos, por cuanto una TIR mayor no es mejor
que una menor
• Cuando hay cambios de signo en el flujo de caja (Ej: una alta inversión
durante la operación) pueden encontrarse tantas TIR como cambio de
signo se observen en el flujo de caja
• No sirve en los proyectos de desinversión, ya que la TIR es la tasa que
hace igual los flujos negativos con positivos, sin importar cuáles sean
costos y cuáles sean beneficios.
DINAMICOS
144

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