1. Mercado Inmobiliario
en Argentina

2. Argentina en imágenes

3. Argentina en números
 Por su extensión,
2 780 400 km², es el
segundo estado más
extenso de América Latina,
cuarto en el continente
americano y octavo en el
mundo, considerando
solamente la superficie
continental sujeta a su
soberanía efectiva.

4. Países limítrofes
 Limita al norte
con Bolivia y
Paraguay, al
nordeste con
Brasil, al este con
Uruguay y el
océano Atlántico,
y al sur y oeste
con Chile.

5.  Argentina está
organizada en 23
provincias y la
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, en
donde se encuentra
la sede del gobierno
federal

6. Principales ciudades
Buenos
Aires
Rosario
Córdoba

7. Cantidad de Habitantes
40.117.096

8. Compraventa en Argentina
 Conceptos básicos

9. Tradición
 Antes de la tradición de la cosa, el acreedor
no adquiere sobre ella ningún derecho real.

10. Contrato
 Hay contrato cuando varias personas se
ponen de acuerdo sobre una declaración de
voluntad común, destinada a reglar sus
derechos.

11. Consensual o Real
 Los contratos son consensuales o reales. Los
contratos consensuales, sin perjuicio de lo que se
dispusiere sobre las formas de los contratos,
quedan concluidos para producir sus efectos
propios, desde que las partes hubiesen
recíprocamente manifestado su consentimiento.

12. Obligación de Escriturar
Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que
fuesen celebrados en subasta pública:
 Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes
inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o
gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales
sobre inmuebles de otro;
 Las transacciones sobre bienes inmuebles;
 Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en
escritura pública;

13. Instrumentos Privados
 Los contratos que debiendo ser hechos en escritura
pública, fuesen hechos por instrumento particular,
firmado por las partes o que fuesen hechos por
instrumento particular en que las partes se
obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan
concluidos como tales, mientras la escritura pública
no se halle firmada; pero quedarán concluidos como
contratos en que las partes se han obligado a hacer
escritura pública.

14. Art. 1185 Bis – Código Civil
 Los boletos de compraventa de inmuebles
otorgados a favor de adquirentes de buena fe
serán oponibles al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiere abonado el 25 % del
precio.
El juez podrá disponer en estos casos que se
otorgue al comprador la escritura traslativa
de dominio.

15. Seña, Señal o Arras
 Si en el instrumento público se hubiese
estipulado una cláusula penal, o el contrato
fuese hecho dándose arras, la
indemnización de las pérdidas e intereses
consistirá en el pago de la pena, y en el
segundo en la pérdida de la señal, o su
restitución con otro tanto.

16. Art.1197.- Código Civil
 Las convenciones hechas en los contratos
forman para las partes una regla a la cual
deben someterse como a la ley misma.

17. Art.1202.- Código Civil
 Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su
cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o
puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también
arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la
señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la
señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella
fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía
darse, la señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si
ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer
o de no hacer.

18. Consentimiento del Cónyuge
 Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para
disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de
inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han
impuesto las leyes en forma obligatoria.
 También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges
para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está
radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o
incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la
sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o
ganancial.

19. Concepto Compra Venta
 Habrá compra y venta cuando una de las
partes se obligue a transferir a la otra la
propiedad de una cosa, y ésta se obligue a
recibirla y a pagar por ella un precio cierto en
dinero.

20. Que se puede vender?
 Pueden venderse todas las cosas que
pueden ser objeto de los contratos, aunque
sean cosas futuras.

21. Cosas
 Se llaman "cosas" en el Código Civil, los
objetos materiales susceptibles de tener un
valor.

22. Bienes
 Los objetos inmateriales susceptibles de
valor, e igualmente las cosas, se llaman
"bienes". El conjunto de los bienes de una
persona constituye su "patrimonio".

23. Inmuebles por Naturaleza
 Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se
encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el
suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman
su superficie y profundidad: todo lo que está
incorporado al suelo de una manera orgánica, y
todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho
del hombre.

24. Inmuebles por Accesión
 Son inmuebles por accesión las cosas
muebles que se encuentran realmente
inmovilizadas por su adhesión física al suelo,
con tal que esta adhesión tenga el carácter
de perpetuidad.

25. Derechos Reales
 El dominio y el condominio;
 El usufructo;
 El uso y la habitación;
 Las servidumbres activas;
 El derecho de hipoteca;
 La prenda;
 La anticresis.

26. Inscripción Registral
 La adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la
inscripción de los respectivos títulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros
mientras no estén registradas.

27. Propiedad Vertical
 Art. 2518.- CC.: La propiedad del suelo se extiende a toda su
profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas
perpendiculares. Comprende todos los objetos que se
encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las
modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos
objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo;
puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al
vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también
demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera
altura avancen sobre ese espacio.

28. RÉGIMEN DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Ley Nº 13512 y Dec.
reglamentario

29. Definición
 Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o
departamentos de un edificio de una sola
planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común
podrán pertenecer a propietarios distintos y/
o en condominio a más de una persona.

30. Propiedad + Copropiedad
 Cada propietario será dueño exclusivo de su
piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso
común del edificio, o indispensables para
mantener su seguridad.

31. Expensas Comunes
 Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de
sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario:
 las expensas de administración y reparación de las partes y
bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en
buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y
decoro.
 A contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común.
 A expensas debidas a innovaciones en bienes comunes por
resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

32. Irrenunciabilidad a Expensas
 Ningún propietario podrá liberarse de
contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del piso
o departamento que le pertenece.

33. Constitución de la
Propiedad Horizontal
 Al constituirse el consorcio de propietarios, se
deberá acordar y redactar un reglamento de
copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de
la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá
modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios.
Esta modificación deberá también consignarse en
escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.

34. Reglamento de Copropiedad y
Administración
 El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes
puntos:
 a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno
de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
 b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de
su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
 c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
 d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que
en esta ley se exige una mayoría especial.

35. Organos del Consorcio
 Deliberativo <<>> Asamblea
 Ejecutivo <<>> Administrador
 Fiscalización <<>> Consejo de
Administración

36. Asambleas Ordinarias y
Extraordinarias
 Los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los
condóminos, serán resueltos, previa deliberación
de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se
computarán en la forma que prevea el reglamento
y, en su defecto, se presumirá que cada propietario
tiene un voto. Si un piso o departamento
perteneciera a más de un propietario, se unificará
la representación.

37. Mandatario
 El representante de los propietarios actuará
en todas las gestiones ante las autoridades
administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquéllos.

38. Ambulatoriedad – Prop Terrem
 La obligación que tienen los propietarios de
contribuir al pago de las expensas y primas
de seguro total del edificio, sigue siempre
al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos.

39. Prehorizontalidad
 Ley 19724

40. Constitución de la
Prehorizontalidad
 Todo propietario de edificio construído o en
construcción o de terreno destinado a construir
en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a título oneroso por el régimen de
propiedad horizontal, debe hacer constar, en
escritura pública, su declaración de voluntad de
afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia
del dominio de unidades por tal régimen

41. Seguridad Jurídica
 En la escritura, se deja constancia del
estado de ocupación del inmueble, la
inexistencia de deudas por impuestos, tasas
o contribuciones, si la transferencia de
unidades queda condicionada a la
enajenación en un plazo cierto de un
número determinado de ellas

42. Inscripción en Registro
 Esta escritura se inscribirá en el Registro
correspondiente y así el propietario solo
podrá disponer de él o gravarlo en los
términos y condiciones que dispone la ley.

43. Documentación agregada…
 Copia del título de propiedad
 Plano de mensura aprobado
 Copia del plano del proyecto de obra
 Proyecto del plano de subdivisión
 Proyecto del Reglamento de Copropiedad y
Administración
 Certificados de práctica del Registro de la
Propiedad y de Catastro

44. Inscripción de Boletos
 El propietario debe registrar los contratos
celebrados con los adquirientes en el
Registro de la Propiedad Inmueble
correspondiente a la jurisdicción del
inmueble afectado, poniéndose nota de ello
en el contrato.
 El adquiriente puede, en cualquier tiempo,
registrar el contrato.

45. Preferencia de los Contratos
Registrados
 Los contratos no registrados no dan derecho al
propietario contra el adquiriente, pero sí a éste
contra el enajenante, sin perjuicio de no ser
oponible a terceros.
 La posesión otorgada en virtud de un contrato no
registrado es inoponible a quien ejerza su derecho
a consecuencia de un contrato debidamente
registrado

46. Continuidad de la Obra
 Si la obra se paralizase durante más de seis (6)
meses con imposibilidad de continuarse, por
causas imputables al propietario, no estando éste
en quiebra o concurso, los adquirientes pueden
solicitar la adjudicación del inmueble en
condominio, asumiendo las obligaciones
contraídas por el propietario a los fines de la
ejecución de la obra.

47. FIDEICOMISOS
Ley Nº 24.441

48. El fideicomiso, un "encargo de fe"
El fideicomiso existe en el Código Civil
argentino desde su redacción, en el
siglo XIX.
Deriva del latín fidus (fe) y commissus
(confiado).

49. El fideicomiso según la Ley
 De acuerdo con el artículo 1º de la Ley Nº
24.441: "habrá fideicomiso cuando una
persona (fiduciante) transmita la propiedad
fiduciaria de bienes determinados a otra
(fiduciario), quien se obliga a ejercerla en
beneficio de quien se designe en el contrato
(beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento
de un plazo o condición al fiduciante, al
beneficiario o al fideicomisario."

50. OBJETO
Serán objetos de
fideicomiso bienes
inmuebles, muebles,
registrables o no, dinero,
títulos valores, etc.,
cuando se puedan
individualizar.

51. PATRIMONIO FIDUCIARIO
Sobre los bienes fideicomitidos se
constituye una propiedad fiduciaria
conformando un patrimonio separado
del patrimonio fiduciario y del fiduciante.

52. MARCO LEGAL
 Artículo Nº 2662 del Código Civil Argentino.
 Ley Nº 24.441 “Financiamiento de la
Ivivienda y la construcción”.
 Resoluciones de la Comisión Nacional de
Valores Nº 271/95 y siguientes.
 Decreto P.E.N. Nº 780/95

53. Artículo 2662 – Código Civil
 Dominio fiduciario es el que se adquiere en
razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a
durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la
cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley.

54. SUJETOS / Posiciones jurídicas
concretas
2. Fiduciante
3. Fiduciario
4. Beneficiario
5. Fideicomisario

55. Fiduciante: O…
 Fideicomitente
 Instituyente
 Constituyente
 Cedente
 Transmitente
 Mandante instructor

56. Fiduciario
 Fideicomitido
 Propietariofiduciario
 Agente fiduciario
 Administrador fiduciario
 Mandatario
 Gerenciador

57. Beneficiario
Es quien percibe los
beneficios que produzca el
ejercicio de la propiedad
fiduciaria por parte del
Fiduciario

58. Fideicomisario
Es el destinatario final de
los bienes una vez
cumplido el plazo o
condición estipulada en el
contrato.

59. El “Contrato de Compra
Venta”
 Comúnmente llamado el “boleto” , es el
verdadero CONTRATO DE
COMPRAVENTA, conforme lo establece el
art. 1323 del C.C. Pero debe quedar claro
que no se opera aquí la transmisión de
dominio: el requisito para ello es la escritura
traslativa de dominio (art. 1184 C.C.).

60. Adquisición de la Posesión
 Otro efecto importante que puede surgir del contrato
de compraventa, es la adquisición de la posesión
del inmueble de buena fe por parte del adquirente,
la que se considera legítima (art.2355 C.C.); pero
que quede también bien en claro que no se
configura la tradición traslativa de dominio pues
falta el requisito de la escritura traslativa.

61. Elementos del Boleto
 Los elementos constitutivos y esenciales del
contrato de compraventa, son : CAPACIDAD,
CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si
faltara alguno de ellos, no se habría
conformado el contrato.

62. CASO DE TITULAR
FALLECIDO
 Podrán vender quienes sean herederos declarados por juez. Si
el juez no autorizo que se inscriba aun, pudo en su defecto,
haber autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá
dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a
inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por
tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona
fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a
nombre de los herederos, es decir, abreviando.

63. USUCAPION
 Es la institución del derecho civil por la que quien poseyó un
terreno, una casa o un departamento durante cierto tiempo
establecido por la ley, se le premia haciéndolo dueño de esta.
Es el caso de quien luego de haber tenido “animo de poseer”
la misma cierto tiempo, y la ha cuidado y tratado como propia,
ha quedado a las claras revelado su intimo deseo de
poseerla.Para esto entonces, se valorara, a través del juicio de
Usucapión, que ha hecho esta persona para merecer que se le
otorgue tal carácter de propietario sobre la misma
 .El tiempo que debe transcurrir según la ley para para ser
propietario es:1) Serán 20 años continuos sin que nadie -con
legitimación- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o
presuntos dueños). 2) Si tiene algún titulo será POSEEDOR DE
BUENA FE, y nesecita para iniciar el juicio 10 años.
 El juez será el único que podrá hacer propietario al actor con su
sentencia.

64. Secuencia de Contratos
 Mandato de Autorización de Ventas
 Reserva u Oferta
 Seña, Señal o Arras
 Boleto de Compraventa / Cesión de
Derechos
 Escrituración

65. Locaciones
 Ley 23091

66. Tipos de Locación
 Locación de Servicios
 Locación de Obras
 Locación de Cosas o Bienes (Muebles o
Inmuebles)

67. LOCACIÓN DE INMUEBLES
 Es un contrato en virtud del cual un propietario, llamado locador,
se obliga a conceder el uso o goce de un inmueble durante un
tiempo a otra, denominado locatario, quien debe pagar por ello
un precio en dinero.
 Este tipo de contrato es de carácter bilateral, consensual ,
conmutativo y oneroso. Si fuera gratuito estaríamos en
presencia de un contrato de "comodato" (préstamo de uso y
goce).

68. Plazo Mínimo Legal
VIVIENDA / COMERCIAL
 MÍNIMO 2 AÑOS 3 AÑOS
 MÁXIMO 10 AÑOS 10 AÑOS

69. INDEXACION DE ALQUILERES
- OPCIONES
 La indexación de alquileres está prohibida.

70. Subastas
 Una oportunidad de Negocios

71. Proceso de Subasta
 Designación de Martillero
 Aceptación del cargo
 Informes – Certificados
 Constatación
 Edictos
 Publicidad: Base, Retasa, Honorarios
 Acto de Subasta

72. El sistema de intermediación
inmobiliaria
 Históricamente en Argentina las compraventas
inmobiliarias y las locaciones fueron llevadas a cabo
por Inmobiliarias y Martilleros, muchas veces por
separado.
 En la actualidad las empresas inmobiliarias han
devenido en “profesionales” y los profesionales
martilleros y corredores en empresarios.
 Una crisis de roles y una desvirtualización de la
naturaleza de los personajes que intervienen.

73. Marco Regulatorio de la
Actividad Inmobiliaria
No existe una ley de Empresa
Inmobiliaria
Las leyes vigentes se refieren a la venta por
subasta y al corretaje inmobiliario.
Quedan por fuera todas las demas figuras de
intermediación como el mandato, la comisión
o consignación, el fideicomiso, la agencia y la
comercialización por diversos sistemas.

74. Martilleros Vs. Corredores
 Ley Nacional de Régimen Legal de
Martilleros y Corredores (Ley 20266 mod.
25028) incorporada al Código de Comercio.
 Leyes Provinciales de Colegios
Profesionales
 En Santa Fe, Buenos Aires, Entre Ríos,
Córdoba, Mendoza, Misiones, y otras
importantes ciudades se han desdoblado los
colegios en de Martilleros y de Corredores
Inmobiliario, naciendo una figura nueva la del
Corredor Inmobiliario,

75. Acto propio del Corredor
Público
 El corredor público nacional ha sido ratificado como
funcionario público y sus libros instrumentos
públicos por el artículo 979 del código civil.
Conclusión:
 “El Corredor Público es el Funcionario que da fe
de los actos que realiza, mediando contrato
escrito, en función al artículo 34 de la ley 20266,
siempre que cumpla los requisitos del 979 del
código civil”

76. Incumbencias del Corredor
Público Nacional
 La ley 20266 (t.o.25028) enumera las
actividades que puede realizar el profesional
Corredor Público Matriculado, ellas son:
 Poner en relación a dos o más partes para la
conclusión de negocios, sin estar ligado a
ninguna de ellas por relaciones de
colaboración, subordinación o
representación.
 Informar sobre el valor de mercado de los
bienes que pueden ser objeto de actos
jurídicos.

77. Corredor Inmobiliario?
 Resulta incorrecto hablar de corredores
inmobiliarios como personas distintos del corredor
público, máxime que esta denominación no se
encuentra en la ley nacional y las leyes
provinciales no pueden crear sujetos con
condiciones e incumbencias distintas a la que
fija la norma básica, incorporada al Código de
Comercio, so pena de ser considerada
inconstitucional.

78. Boom Sojero
 El boom sojero de argentina, hoy de
45.000.000 de toneladas de exportación a
una cotización de U$S 500.- sumado a la
incertidumbre cambiaria y la desconfianza
desde el año 2001 con respecto de los
depósitos bancarios, han configurado un
coctel cultural que puede explicar el mercado
inmobiliario argentino en la actualidad.

79. Dólar y Ladrillos
 El inversor argentino tiene en general sus
reservas en dólares o en inmuebles.
 El actual cepo cambiario, que no permite
adquirir dólares libremente, produce un juego
de ida y vuelta entre las dos posiciones.
 Aquellos que venden inmuebles para
hacerse de dólares.
 Los otros que invierten sus pesos y/o dólares
en inmuebles para resguardar valor.

80. Soja y Construcción
 El derrame de soja-dólares a
dinamizado la construcción de edificios
en propiedad horizontal, condo-hoteles,
galerías de locales comerciales,
urbanizaciones del tipo barrios abiertos
o countries,etc., siendo el formato legal
de desarrollo mas aceptada la del
fideicomiso.

81. Muchas gracias!
MBA Angel Leonardo Duré López
Martillero Público y Corredor de Comercio (UNL)
Master en Administración de Empresas (UAI)
Director Docente del Instituto de Capacitación
inmobiliaria de Rosario
Experto en Tasación de Inmuebles y Negocios
Consultor en Emprendimientos y Servicios
TC/MMO Construcciones Civiles - Perito Judicial
angeldure@gmail.com