LIBRO TERCERO BIENES "CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE PUEBLA" CAPITULO DÉCIMO ARTÍCULOS 1116 AL 1343.

1. CONDOMINIO
 Inmueble que pertenece a varios dueños y que
cada uno tiene derecho exclusivo de su casa y a la
vez son copropietarios de los bienes y áreas en
común

2. Puede estar integrado por diferentes
viviendas
 En forma vertical,
horizontal o mixta
 Se comparten
derechos y
obligaciones por los
vecinos del
condominio

3. ¿Quiénes son condóminos?
 1.- Son aquellas personas que al ser propietarios
están en posesión de una casa y tiene derechos
exclusivos en posesión sobre ella, son
copropietarios de las partes comunes de un
conjunto urbano o fraccionamiento

4.  2.- Quienes
celebran un
contrato de
compraventa
con reserva de
dominio; una
vez cumplidos
los términos del
mismo se
convierten en
propietarios

5. Propiedad privada
 El titular de una
escritura pública;
Será el dueño del
inmueble, ya sea
casa, departamento o
local

6. ¿Qué es el derecho de propiedad?
 Se entiende el poder jurídico que una persona
tiene sobre su casa para su aprovechamiento,
conforme lo establecido en la ley, reglamento y
la escritura consecutiva

7.  Régimen de propiedad y condominio, existe
cuando se combinan las dos formas de
propiedad: INDIVIDUAL Y LA COPROPIEDAD

8. Propiedad colectiva o en condominio
 Es la propiedad que tienen los vecinos en áreas
comunes regidas por un reglamento

9. ¿Cómo se origina el régimen de propiedad y
condominio?
 Diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales
que pertenezcan a distintos dueños
 Se construye un edificio para vender a personas
distintas con diferentes pisos, departamentos,
viviendas o locales del mismo
 Propietario o propietarios de un edificio lo dividen en
diferentes pisos, departamentos viviendas o locales,
si existe un elemento en común que sea indivisible

10.  Para construir el régimen de propiedad y
condominio, deberán declara su voluntad en
escritura pública

11. Escritura pública consta:
 Situación, dimensión y linderos del terreno
“descripción del edificio”
 Descripción de cada local, número, situación,
medidas y datos para identificarlo.
 Valor total del inmueble y que corresponde a cada
local.

12.  Destino general del edificio y especial de cada
local
 Bienes de propiedad común, su destino ,
situación, medidas, partes de que se componga,
características que lo distingan
 Constancia de las autoridades competentes

13. Las autoridades son:
 H. ayuntamiento
 Dirección de planeación urbana y obras públicas
del municipio
 Autoridades estatales
 Notario Público

14. Que otorga el H. Ayuntamiento
 No oficial
 Alineación del edificio y de cada departamento
 Numero de cuenta del predial
 Toma de agua

15. Secretaria de Salubridad
 Instalaciones de gas y
drenaje
 Un oficio de la
ocupación del
departamento.

16. Escritura constitutiva se agregara
 Plano general
 Plano
correspondiente a
cada local o
condominio
 Plano de las áreas
comunes

17. En el caso de existir compraventa
posterior a la primera.
 Las futuras escrituras de compraventa de cada
departamento, piso, vivienda o local, se regirá por la
escritura general y al apéndice de la misma escritura
y reglamento del condominio y administración donde
se establecen los derechos y obligaciones de los
diversos condominios
 Acuerdo de los condominios se podrá modificar en
escrituras pública, destino general del edificio y el
espacial del local

19. Condómino será dueño de:
 Exclusivo de su condominio o local
 Condueño de los elementos y partes del edificio
que se consideren comunes

20.  Uso de los bienes
comunes será igual;
independiente del
valor de la parte
privativa.
 Elementos comunes
no son susceptibles
de división ni venta.
NO ES DUEÑO

21. Los condóminos son condueños de:
 Suelo, subsuelo,
cimientos,
estructuras, paredes
maestras y techo de
edificio

22.  Sótanos, pórticos, puertas
de entrada, vestíbulos,
patios estacionamientos
para vehículos, jardines
galerías y corredores y
escaleras de uso común

23.  Locales destinados: administración, portería y
alojamiento del portero e instalaciones
generales y servicios comunes

24.  Obras, instalaciones, aparatos y demás objetos
que sirvan para el uso o disfrute común
 Instalaciones que se resuelva por unanimidad,
usar o disfrutar en común

25. OTRAS OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
 Condómino que abandone sus derechos o renuncie a
usar determinados usos comunes, continuara sujeto a
las obligaciones
 Condómino podrá enajenar, hipotecar o gravar su
local, sin necesidad de tomar consentimiento
 Condómino usara su local respetando los derechos
de convivencia

26. Los Condóminos no podrán:
 Usar su local para usos ilícitos
 A otro fin destinado a lo estipulado
 Efectuar actos u omisiones que comprometan la
solidez, seguridad, salubridad o comodidad del
edificio

27.  Ocupar los vestíbulos, jardines, patios, azoteas o
techos
 Hacer excavaciones, elevar nuevos pisos o realizar
otras construcciones
 Pintar o decorar la fachada, en forma que altere la
estética del edificio

28.  Hacer innovaciones o modificaciones que afecten la
estructura, de paredes maestras u otros elementos
esenciales del edificio o que perjudiquen su solidez
 Abrir luces o ventanas

29. Los Condóminos si podrán
 Hacer obras y reparaciones al interior de su local o
casa.

30. Los condóminos deberán:
 Abstenerse de todo acto, en el interior o fuera de su
local o casa, que impida o disminuya la eficacia de
los servicios comunes e instalaciones generales
 Mantener en buen estado de conservación y
funcionamiento los servicios e instalaciones propios

31.  Los condóminos del último piso, costearan los
gastos de los techos
 Los del piso de abajo se encargaran de las obras
que necesite los suelos en la parte de su
propiedad

32. Obras en los bienes comunes e instalaciones generales,
observan las siguientes reglas:
 Las obras de conservación del edificio,
necesarias para el funcionamiento el
administrador las ejecutara el administrador sin
previo acuerdo; carga de los gastos será
repartido
 El administrador convocara a asamblea y por
mayoría de votos resolverán problemas acerca
de los gastos

33.  La reparación de vicios ocultos, cuando el vendedor
no se haga cargo correrán por parte de los
condóminos dependiendo sus aportaciones del
espacio que ocupe
 Para obras no previstas, se necesitara el voto
unánime
 Se prohíbe las obras que pongan en peligro la
solidez o seguridad del edificio

34. GASTOS, OBLIGACIONES FISCALES Y
CONTROVERSIAS
 Los condóminos deben contribuir, en proporción al
número de metros cuadrados que tenga su local o
casa, para los gastos de administración y servicios
comunes
 Los gastos especiales serán a cargo del grupo de
condóminos beneficiados y podrán establecerse
normas especiales para los gastos

35. Pago de los gastos comunes:
 1. Las cuotas para esos gastos, que los
condóminos no cubran oportunamente, causaran
interés al tipo que fije el reglamento de
condominio
 El acta de la asamblea en que se acuerde el pago
de cuotas o en que se distribuyan los gastos ya
efectuados, protocolizada ante notario, servirá de
titulo para exigir en juicio ejecutivo civil a los
morosos

36.  Los créditos seguirán siempre al dominio de los
respectivos locales, aunque se transmitan a 3eros.
 El condómino que no cumpla las obligaciones a su
cargo será responsable de los daños y perjuicios
que causen a los demás

37. GRAVAMENES
 Sinónimo de diferentes conceptos jurídicos en relación
a las cargas u obligaciones que afectan a una persona
o a un bien.
Deberán estar inscritos en el Registro Público de la
Propiedad a fin de que surtan efectos contra terceros en
virtud de que se trata de una limitación a la
disponibilidad del bien inscrito, o de una disminución de
su valor, dependiendo del gravamen de que se trate.
 Se habla de gravámenes reales como las hipotecas,
prendas y servidumbres, o de gravámenes personales
que se refieren propiamente a las obligaciones.

38.  Son divisibles entre los diferentes locales de un
edificio sujeto a este régimen, sea que dicho
gravamen se adquiera por el constructor o conjunto
de condóminos
 La división de gravámenes entre condóminos será
proporcional al numero de metros cuadrados que
tengan su local

39. DESTRUCCIÓN, RUINA Y
RECONSTRUCCIÓN
 Si el edificio se destruye total o parcialmente debido
a un siniestro resultare inhabitable y los condóminos
no acordaren reconstruirlo, se procederá a la división
del inmueble de acuerdo con las disposiciones
generales. De copropiedad

40.  En caso de que la mayoría resuelva hacer la
reconstrucción, los condóminos que queden en
minoría estarán obligados a contribuir a la
reconstrucción, en la proporción que les
corresponda, o a vender sus derechos.
 En caso de ruina por vetustez del edificio, la mayoría
de los condóminos podrán resolver la demolición y
venta de los materiales o la reconstrucción y, si
optare por esta, la minoría no podrá ser obligada a
contribuir a ella

41. Condómino de mercados
 Es de interés publico la construcción de mercados
sometidos al régimen de propiedad y condominio,
este puede satisfacerse:

42.  por el estado.
 por los municipios.
 por empresas de participación estatal
 por personas físicas o jurídicas.

43.  los mercados que se construyan sujetos a este
régimen, se destinara para los comerciantes
ambulantes, un área que no será inferior a la
quinta parte de la superficie total de ellos.
 antes de la construcción de los mercados,
deberán obtenerse las licencias de construcción y
autorización de las leyes vigentes.
 el constructor venderá los locales a personas que
hagan del comercio su ocupación habitual.

44.  solo podrá adquirirse un solo local por persona.
 sin embargo no impide que las personas enumeradas
en el art.28 del código civil del estado de puebla ,
adquieran un local si cumplen lo dispuesto en el
art.1173 del c. civil del Edo. de puebla
Art. 28 DEL CÓDIGO CIVIL DE PUEBLA
Se consideran testaferros, salvo prueba en contrario el
cónyuge, los socios, dependientes económicos,
empleados, y presuntos herederos de aquel a quien la
ley no permite adquirir ese derecho o realizar ese acto
jurídico

45.  los condóminos en lo individual no pueden cambiar el fin
de los locales destinados a mercado.
 la asamblea del condómino no podrá:
-cambiar el fin del condominio destinado a
mercado o de la parte de superficie dedicada a los
ambulantes.
-declarar extinguido el régimen de condominio
destinado a mercado.

46.  se prohíbe arrendar los locales del mercado
 el municipio tiene el derecho del tanto en el caso
de enajenación por los condóminos de los locales
de un mercado en condominio.
El nombramiento de un administrador
 será nombrado por el ayuntamiento a propuesta
en terna de la asamblea de condóminos

47.  de no asistir todos los condóminos a la asamblea
se convocara por segunda vez.
 si en treinta días no se nombra a un
administrador, el ayuntamiento designará a uno
provisional, quien en tres días convocara para
asamblea general, por medio de avisos puestos en
lugares visibles y de una publicación en el
periódico oficial y con cinco días de anticipación
por lo menos y esta asamblea se deberá realizar
dentro de los quince días siguientes a la
publicación de la convocatoria.

48.  por la autoridad judicial(conjunto de los magistrados que
aseguran el servicio de la justicia civil) competente que afectan
únicamente derechos civiles (son los reconocidos a todos los
ciudadanos por la ley son concedidos dentro de un Estado)
 por las autoridades administrativas competentes
cuando afecten relaciones de orden
administrativo entre la autoridad y los
condóminos.

49.  el ayuntamiento podrá en cualquier tiempo
imponerse de la administración y funcionamiento
de los condominios para cerciorarse del
cumplimiento de la ley.
 a solicitud de la cuarta parte de los condóminos
podrán practicarse auditorias a los mercados en
condominio

50.  si en la auditoria resultaren responsabilidades a
cargo del administrador, el ayuntamiento
procederá a destituirlo de inmediato en sus
funciones y a designar un administrador interino,
sin perjuicio de las responsabilidades en que
hubiere incurrido el administrador
 el administrador será el ejecutor de las
resoluciones administrativas dictadas por las
autoridades competentes.

51. DERECHO DE SUPERFICIE
 Forma del derecho de propiedad, en la que
encontramos dos propietarios sobre un mismo
inmueble, con la salvedad de que de estos uno es
del terreno y otro de la edificación.
 Derecho de propiedad que tiene una persona
sobre las construcciones respecto de un terreno
ajeno.

52.  1. Construir un edificio sobre el suelo
 2. Hacer construcciones debajo del suelo (dicho
derecho. Se extingue dentro del plazo de dos
años)

53.  El dueño conservara la propiedad del suelo, y
hecha la construcción, la propiedad de esta es de
la persona en cuyo favor se constituyo el derecho
de construir
 Puede el propietario de una construcción en
terreno suyo enajenarla separadamente de este,
conservando tanto la propiedad del terreno como
la del suelo

54. DISPOSICIONES
 1. Derechos de propiedad independiente:
A. La propiedad de las construcciones, que son
del superficiario
B. La propiedad del terreno, que continua
siendo del dueño de este
2. El superficiario goza de una servidumbre de
apoyo, en provecho de la construcción como
predio dominante

55. El derecho de superficie puede constituirse:
 A titulo oneroso o gratuito
 Acto entre vivos o en testamento
 Y en tiempo determinado

56. El derecho de superficie se extingue:
 Al vencerse el plazo, siendo aplicables las sig.
Disposiciones:
El propietario del suelo adquiere la propiedad
de la construcción
Si en el titulo constitutivo se pactó una
prestación a favor del superficiario, al
extinguirse su der, debe el dueño del terreno
cumplir con aquella

57. Con la extinción del derecho de superficie se
extinguen los derechos reales establecidos por
el superficiario
El dueño del suelo se substituye al superficiario
en los contratos que este haya celebrado con
otras personas, respecto de la construcción y
que, sin crear derechos reales, transmitan el
uso total o parcial de esta

58. ORIGEN
 1. Diferentes pisos, departamentos, viviendas o
locales en que conste un edificio, pertenezcan a
distintos dueños
 Cuando se construya un edificio para vender a
personas distintas los diferentes pisos,
departamentos, viviendas o locales de que conste el
mismo
 Cuando el propietario (s) de un edificio lo dividan
para venderlo a diferentes personas, si existe un
elemento común que sea indivisible

59.  Comparecer ante Notario Público, realizar el
propietario, una declaración unilateral de
voluntad para cambiar el régimen de propiedad
particular al de condominio
 Escritura relativa: inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad y servir como titulo
suficiente para enajenar por separado
 Dar aviso: Ayuntamiento de la Constitución del
Régimen de Condominio

60. AUTORIDADES QUE INTERVIENEN:
 H. Ayuntamiento
 Dirección de planeación urbana y obras públicas
del Municipio
 Autoridades Estatales
 Notario Público

61. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
1.- Presentar ante Notario Publico:
a. Dimensiones y linderos del terreno
b. Descripción general del edificio
c. Valor total del inmueble
d. Constancia de las autoridades competentes en materia
de construcciones urbanas y de salubridad

62. 2. El Ayuntamiento dará:
 El numero oficial y el alineamiento del edificio y
de cada departamento
 Numero de cuenta predial y su toma de agua
 La Secretaria de Salubridad inspecciona las
instalaciones de gas y drenaje, autorizando con
un oficio la ocupación del departamento

63.  Se elabora la escritura publica ante Notario,
quien dará aviso a las autoridades del
Municipio
 Aprobado por el ayuntamiento el oficio es
presentado a la Secretaria de Finanzas,
donde se cubren los der. D inscripción en el
Registro Publico de la Propiedad
 Notario mandara el testimonio al Reg.
Publico de la Prop; donde se inscribirá en el
libro 1, relativo a la propiedad

64. REGLAMENTO DE CONDOMINIO
a. Forma de designación y facultades del
administrador
b. Bases de remuneración del administrador y
forma de su remoción
c. Forma t proporción de la aportación de los
propietarios a los gastos comunes
d. Forma de convocar a la asamblea de
propietarios para adoptar resoluciones

65.  El reglamento de condominio solo podrá
modificarse por acuerdo unánime de los
condóminos
 Si uno o varios condóminos niegan su
consentimientos para reformar el reglamento, el
caso se someterá a la autoridad: juez de lo civil
 Cada condómino será dueño de ese lugar y
condueño de los elementos comunes

66. ELEMENTOS COMUNES
 Suelo, subsuelo, cimientos, estructuras, paredes
maestras y techos del edificio
 Sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos,
patios, estacionamiento, jardines, galerías,
corredores y escaleras de uso común
 Locales destinados a la administración, portería y
alojamiento del portero, instalaciones generales y
servicios comunes

67.  Obras, instalaciones, aparatos y demás objetos
que sirvan para el uso y disfrute común
 Cualesquiera otras instalaciones que se resuelva
por unanimidad de los condóminos, usar y
disfrutar en común o que se establezcan con tal
carácter en la escritura publica

68. GASTOS, OBLIGACIONES FISCALES Y
CONTROVERSIAS
 Los condóminos deben contribuir, en proporción al
número de metros. Cuadrados que tenga su local,
para los gastos de administración y servicios
comunes
 Los gastos especiales serán a cargo del grupo de
condóminos beneficiados y podrán establecerse
normas especiales para los gastos

69. Pago de los gastos comunes:
 1. Las cuotas para esos gastos, que los
condóminos no cubran oportunamente, causaran
interés al tipo que fije el reglamento de
condominio
 El acta de la asamblea en que se acuerde el pago
de cuotas o en que se distribuyan los gastos ya
efectuados, protocolizada ante notario, servirá de
titulo para exigir en juicio ejecutivo civil a los
morosos

70.  Los créditos seguirán siempre al dominio de los
respectivos locales, aunque se transmitan a
terceros.
 El condómino que no cumpla las obligaciones a su
cargo será responsable de los daños y perjuicios
que causen a los demás

71. GRAVAMENES
 sinónimo de diferentes conceptos jurídicos en
relación a las cargas u obligaciones que afectan a
una persona o a un bien.
 En este sentido se habla de gravámenes reales
como las hipotecas, prendas y servidumbres, o de
gravámenes personales que se refieren
propiamente a las obligaciones.

72.  Los primeros deberán estar inscritos en el Registro
Público de la Propiedad a fin de que surtan
efectos contra terceros en virtud de que se trata
de una limitación a la disponibilidad del bien
inscrito, o de una disminución de su valor,
dependiendo del gravamen de que se trate. Su
inscripción se hará constar en el folio de la finca
sobre la cual recaigan («a.» 3011 «CC»)

73.  Son divisibles entre los diferentes locales de un
edificio sujeto al este régimen, sea que dicho
gravamen se adquiera por el constructor o
conjunto de condóminos
 La división de gravámenes entre condóminos será
proporcional al num. De mts. Cuadrados que
tengan su local

74. DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN
 Si el edificio se destruye total o parcialmente
debido a un siniestro, y en este 2ndo caso
resultare inhabitable y los condóminos no
acordaren reconstruirlo, se procederá a la división
del inmueble de acuerdo con las disposiciones
grales. De copropiedad

75.  En caso de que la mayoría resuelva hacer la
reconstrucción, los condóminos que queden en
minoría estarán obligados a contribuir a la
reconstrucción, en la proporción que les corresponda,
o a vender sus derechos
 En caso de ruina por vetustez del edificio, la mayoría
de los condóminos podrán resolver la demolición y
venta de los materiales o la reconstrucción y, si
optare por esta, la minoría no podrá ser obligada a
contribuir a ella

77. Eselderechoporvirtuddelcualunprediollamadodominante
obtienebeneficiosdeotroprediollamadosirvienteodominado
(laservidumbrerealsurteefectosparacualquierpersonaqueresulte
poseedoropropietariodelprediodominante.)
SERVIDUMBRESREALES
Selesdefinecomoelderechorealporvirtuddel
cualunapersonaciertay
determinadaobtieneelbeneficodeunpredioajeno.
SERVIDUMBRESPERSONALES
SERVIDUMBRES
SERVIDUMBRES

78. Usufructo
 Nuestras legislaciones no emplean comúnmente la
palabra servidumbre personal.
 Se le conoce a través de sus modalidades que la
misma ley establece:
a) usufructo
b) usufructo parcial ( uso - habitación)

79. Concepto
 La define como “ El usufructo es el derecho real y
temporal de disfrutar, total o parcialmente de un
bien ajeno sin alterar su forma ni substancia”.
 (El usufructo es el derecho de usar y disfrutar más
no de disponer)

80. Atributos o características
 Es un derecho real.- por virtud del usufructo se
afectan ciertos atributos de la propiedad, es decir
es un derecho en la cosa.
 Es una desmembración del derecho de propiedad.
 Viene a ser una limitante al derecho de
propiedad.
 Es personal.
 Es normalmente vitalicio
 Es un derecho transmisible.

81. Fuentes
 La ley
 La voluntad de las partes.- puede ser por
contrato, por testamento y también puede
adquirirse por Usucapión.

82. Modalidades
 Vitalicio
 Temporal
 Sujeto a condición
 Simultáneo
 Sucesivo
 Gratuito
 Oneroso

83. DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO
 Por principio, los Derechos y Obligaciones del
usufructuario y del nudo propietario se arreglan
por el título constitutivo del propietario a falta de
disposición, en contrario deber estarse a lo que
manifieste la ley, misma que nos dice:
 El usufructuario tiene los siguientes derechos:
 1.- Usar y disfrutar del bien dado en usufructo en
forma normal, es decir, conforme a la naturaleza
del bien de las costumbres del lugar.

84.  2- El usufructuario tiene el derecho de ejercitar y
oponer respectivamente las acciones y excepciones
relativas al bien objeto del usufructo, y es parte en
los litigios que versan sobre ese derecho, sean o no
seguidos por el nudo propietario. Al respecto
señalaremos que todo poseedor tiene acciones para
defender su posesión a través de los interdictos
(retener y recuperar la posesión de obra nueva y
obra peligrosa)' derechos estos que también los tiene
el usufructuario.
 3.- El usufructuario tiene derecho de hacer suyos los
frutos que produzca el bien, y la ley nos establece
que inclusive hace suyos los frutos pendientes al
comenzar el usufructo, y los pendientes al
extinguirse pertenecen al propietario.

85.  4.- Los frutos civiles pertenecen al usufructuario en
proporción al tiempo que dure el usufructo, aún
cuando no estén cobrados; lo mismo el fruto de los
aumentos que reciban los bienes por accesión.
 5.- El usufructo en su origen es personalísimo, sin
embargo nuestra Constitución y nuestra Ley faculta
al usufructuario a transmitirlo a otra persona, pero
cualquier contrato que con ese fin celebre no
puede excederse del tiempo de duración del
usufructo, lo anterior independientemente de que
el usufructuario pueda arrendar el bien
usufructuado y bien realizar actos jurídicos entre
vivos, a título oneroso o gratuito respecto al
ejercicio de su derecho.

86. COMO GOZA DE SUS DERECHOS EL SUFRUCTUARIO
El usufructuario puede gozar de sus derechos en
dos formas:
a).-Por sí mismo
b).- Por medio de otra persona.
a).- Por sí mismo.- En el primer caso, el derecho de usar y
disfrutar de la cosa implica el derecho de administrar lo que
es indispensable para el goce por sí mismo y esto puede ser:

87. 1. Arrendamiento del bien.-
Una de las formas de administrar es arrendar el bien, si
las condiciones materiales o jurídicas lo permiten, solo
que el arrendamiento no podrá durar más tiempo de lo
que dure el usufructo. El arrendamiento es una
delegación que se hace del derecho de uno, y si se
arrienda el usufructuario será quien delegue ese
derecho.

88. 2.- Administración de la cosa.- Todos los actos de
administración tienen como finalidad más o menos el
aprovechamiento del bien, el usufructuario en
consecuencia debe ejecutar todos esos actos de
administración.
3.- Actos de disposición.- Puede el usufructuario
ejercitar actos de disposición respecto de los frutos del
bien porque éstos le pertenecen en propiedad en razón
de administración.

89. 4.- Ejercicio de acciones.- El usufructuario tiene
acción contra el dueño de la cosa para lograr que
le entregue el bien cuando esa entrega sea
procedente, además de poder ejercitar las
acciones posesorias, toda vez que siendo el
usufructo un derecho real es oponible a todas las
personas; incluso las acciones del usufructuario
son diferentes a las del nudo propietario, por
ejemplo, si el bien está en manos de un tercero
se puede ejercitar la acción confesaría del
usufructo.

90. b).- Por medio de otra persona.
1.- La facultad de ceder ese derecho, se acepta en
razón de que el derecho de usufructo es personal
y de ahí se deduce que puede ser vitalicio, pero
esto no quiere decir que no sea cedible en cierto
modo, pues no habría razón para ello, lo que si
es cierto, que lo que ceda el usufructuario no
podrá ser mayor ni mejor que lo que tenga.
2.- Arrendamiento del ejercicio del derecho.- Si
puede ceder el ejercicio de su derecho resulta
lógico que el usufructuario pueda arrendar su
derecho en beneficio de una tercera persona.

91. 3.- Hipoteca del usufructo.- El usufructo es sujeto a
hipoteca porque la hipoteca recae sobre los bienes
inmuebles ciertos y determinados, o sobre derechos
reales que en ellos están constituidos; con la
aclaración de que la hipoteca del usufructo no
puede afectar la nuda propiedad, y los acreedores
hipotecarios del usufructuario no podrán cobrarse
más con el usufructo y además de que el tiempo por
el que dure la hipoteca no podrá ser mayor que el
tiempo que dure el usufructo, es decir, la hipoteca
se extingue con el usufructo.

92. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Las obligaciones del usufructuario para su estudio se
clasifican en tres grupos:
a).- Previas al usufructo.
b).- Durante el usufructo.
c).- Posteriores al usufructo.

93. a).- PREVIAS AL USUFRUCTO.-
Existen dentro de estas las siguientes:
1.- Levantar o formular un inventario de los bienes
que se dan en usufructo.
2.- Otorgar al usufructuario una fianza o garantía.
Respecto de éste, el que reserva la nuda propiedad
puede dispensar al usufructuario de la obligación de
garantizar si el usufructuario no otorgó garantía el
nudo propietario tiene derecho a intervenir en la
administración de los bienes y procurar su
conservación.

94. b).- DURANTE EL USUFRUCTO.-
1.- La obligación de usar y disfrutar la cosa de acuerdo
con la naturaleza de los mismos y de la naturaleza
del lugar.
2.- Obligación de defender directamente el bien,
comunicándole al nudo propietario, los bienes que
tienen en usufructo y que en el momento pudieren
tener problema, ya que de no hacerlo tendrá que
responder por los daños y perjuicios que pudieren
ocasionar
.

95. 3.- Si el usufructo es gratuito, tendrá la obligación de
realizar los gastos que se estimen necesarios para
mantener la cosa en condiciones normales para
disfrutar la cosa, si el bien sufre algún deterioro no
por las condiciones normales del uso y disfrute, sino
por vejez, también se obliga a realizar los gastos
necesarios, esto es, las contribuciones y cargas
ordinarias por el bien usufructuado.

96. 4.- Si el usufructo es oneroso, el nudo propietario
tiene la obligación de realizar todos los gastos
necesarios para conservar el bien en condiciones
normales de uso y disfrute.
5.- Tiene obligación de soportar toda disminución de
los frutos que provengan por disposición de
contribuciones o cargas normales sobre la finca
usufructuada, salvo que al constituir el usufructo
se haya establecido otra modalidad.

97. c) POSTERIOR AL USUFRUCTO.-
1.- Entregar el bien al propietario al concluir el
usufructo conforme al inventario levantado al inicio.
2.- Responder de los daños ocasionados al bien cuando
sea culpable el usufructuario, y en caso de no hacerlo,
hacer efectiva la garantía que se otorga al inicio por
parte del usufructuario.

98. LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
Se puede extinguir por las siguientes razones:
A.-Por muerte del usufructuario
B.-Por haberse concluido el plazo o condición
impuesto en el usufructo
C.-Por confusión, es decir, confundirse en una
persona el carácter de propietario y
usufructuario

99. D.- Porque el usufructuario renuncia a su
derecho, a no ser que esta renuncia se haga
para defraudar al acreedor del usufructuario;
pues estos podrán legalmente oponerse a dicha
renuncia, y que en términos legales conocemos
como ACCIÓN PAULIANA
** véase material complementario

100. E.-Por pérdida o destrucción del bien, si la
destrucción es parcial podrá el usufructuario
continuar en la parte no destruida o afectada
F.-Por rescisión, si el usufructo tiene su origen en
un contrato y algunas de las partes no
cumplen con las cláusulas estipuladas
G.-Por prescripción, es decir, por no uso
H.-Por que el usufructuario se niegue a otorgar
fianza para responder por los daños y
perjuicios
I.-Por disposición de la ley, cuando claramente la
ley determine el caso. Artículos 1243 a 1251
del código civil de Puebla

101. USUFRUCTO PARCIAL
El código vigente de Puebla denominaba al ahora
usufructo parcial, uso o habitación; nuestra ley
llama usufructo parcial al que sólo puede
recaer sobre bienes especificadamente
determinados y no sobre partes alícuotas de un
bien.
Si observamos lo dispuesto en el artículo 1238
del código civil de Puebla, veremos que sus
diversas fracciones nos conceptúan lo que antes
era el uso y la habitación; así en sus
fracciones:

102. I.- Nos manifiesta como uso: percibir de los
frutos de un bien ajeno, los que basten a las
necesidades del usufructuario y de la familia de
éste, aunque ella aumente.
II.-Nos define lo que es la habitación al
manifestar que: habitar las piezas o locales
señalados en el titulo constitutivo del usufructo
pudiendo recibir a otras personas para que
habiten.

103. El uso
Al uso lo definía la doctrina como: “derecho
real por virtud del cual una persona cierta y
determinada obtiene el derecho de usar un
bien ajeno”
Se habla de la existencia de 2 clases de uso:
a).-Regular.-Es la facultad del usuario de usar y
disfrutar el bien

104. b).-Irregular.-El usuario tiene derecho de utilizar
el bien y percibir parte de los frutos, esto es,
lo que resulte necesarios para la subsistencia de
la persona y de su familia con la obligación de
regresar al propietario de la casa (nudo
propietario), todos los frutos sobrantes, si el
usuario hiciera suyos todos o frutos estaríamos
en presencia del usufructo.
A diferencia del usufructo debemos concluir que
el usuario no puede transmitir su derecho,
tampoco puede arrendarlo ya que solo se
establece para el, el beneficio y disfrute parcial
de los frutos que perciba el bien.

105. Otra diferencia es que el uso no tiene como
fuente la ley, sino solo es la voluntad de las
partes.
Son aplicables al uso las normas que se
establecieron para el usufructo y en
especial:
De que debe formularse el inventario,
otorgarse garantía, usar adecuadamente el
bien, defender la cosa mediante las acciones
respectivas, realizar el usuario los gastos
necesarios para mentener la cosa, puede ser
gratuito u oneroso; el usuario también
responde por los daños que provengan del
bien.

106. LA HABITACIÓN
La habitación constituye y se define como “ el
derecho real que tiene una persona para
aprovecharse de un bien ajeno habitado”
De la anterior definición que no podemos hablar
de cualquier bien, sino solo de aquellos que
se pueden habitar.
CARACTERISTICAS PRINCIPALES
I.- No se faculta al beneficiado para obtener el
fruto de la cosa o del bien.
II.- La habitación es voluntaria, pues no existe
la legal.

107. III.-Es un derecho real que se constituye en
favor de persona cierta y determinada.
IV.-Dicha persona no pude transmitir ese derecho
a otro, sin que esa misma lo goce.
V.-Puede ser oneroso o gratuito.
Sigue las mismas reglas que el usufructo con las
salvedades que establece la ley .

108. Por las características antes descritas y que
presenta la habitación, se puede confundir con
el arrendamiento pero para evitar esto debemos
tomar el cuenta que el arrendamiento es un
contrato en que por exigencias de la ley se
tiene que estipular:
Renta, termino de vigencia, fiador y otras
modalidades más que incluso llega a facultar el
arrendatario a compartir y transmitir su derecho
con otra persona en la figura jurídica que
llamamos subarrendamiento.

109. SERVIDUMBRES REALES

110. SERVIDUMBRES.-
o Derecho real por virtud del cual obtenemos el
beneficio de un bien ajeno.
o Proviene del latín servitus que designaba todas las
restricciones impuestas a una propiedad en
interés de una persona distinta al dueño.

111. CLASIFICACIÓN
1) SERVIDUMBRES PERSONALES.-
o Derecho real por virtud del cual una persona
cierta y determinada obtiene el beneficio de un
predio ajeno.
2) SERVIDUMBRES REALES.-
o Derecho real por virtud del cual un predio
llamado dominante obtiene el beneficio de otro
llamado dominado o sirviente.

112. DIFERENCIAS
Las diferencias que existen entre las
servidumbres reales y personales son las
siguientes:
1.- Las servidumbres personales son en provecho
de personas determinadas; el bien grabado
puede ser cualquier bien no consumible; y
por naturaleza son generalmente vitalicios
aún cuando pueden ser temporales.

113. 2.- Las servidumbres reales son en provecho de
personas indeterminadas, pero si en provecho y
beneficio de un predio; los bienes grabados sólo
serán los bienes inmuebles por su naturaleza
propiamente dicha es decir predios ; por su
naturaleza son perpetuas con las excepciones
que marca la ley.

114. REGLAS GENERALES
1.- La servidumbre origina relaciones jurídicas entre
el dueño o poseedor del predio dominante como
sujeto activo, y el dueño o poseedor del predio
sirviente, como sujeto pasivo.
2.- Para que pueda exigirse al dueño del predio
sirviente, la ejecución de un hecho o costear
alguna obra, es necesario que esté expresamente
señalado por la ley o en el acto en que se
constituyó la servidumbre.

115. 3.- Es continua la servidumbre cuyo uso se realiza sin
la acción del hombre y que sólo por un hecho se
éste puede interrumpirse.
4.- Discontinua es la servidumbre cuyo uso necesita
de algún hecho actual del ser humano.
5.- Es aparente la servidumbre que se anuncia por
obras o signos exteriores, dispuestos para su uso y
aprovechamiento.

116. 6.- No aparente es la servidumbre que no presenta
signo exterior de su existencia.
7.- Si los inmuebles gravados o beneficiados con
una servidumbre cambiaren de dueño, la
servidumbre continúa, ya activa o pasivamente,
hasta que legalmente se extinga.
8.- La servidumbre es indivisible.

117. 9.- Cuando los predios entre los que exista una
servidumbre se dividan deberá observarse lo
dispuesto por el artículo 1265 de nuestro Código
Civil.
10.- Las servidumbres pueden constituirse por la
ley, por usucapión y por acto jurídico unilateral
y plurilateral.

118. 11.- El dueño del predio sirviente tiene el derecho
de designar el lugar por el que habrá de
establecerse la servidumbre, lo mismo que
ejecutar obras que la hagan menos gravosa.
12.- El dueño del predio dominante debe hacer, en
su predio y a su costa, las obras necesarias,
para el uso y conservación de la servidumbre y
para que al dueño del predio sirviente no se le
cause más gravamen.

119. 13.- Cualquier duda sobre el uso y extensión de la
servidumbre se decidirá en el sentido menos
gravoso para el dueño del predio sirviente, sin
imposibilitar o entorpecer el uso de la
servidumbre.
14.- De ninguna forma el establecimiento de una
servidumbre real en un predio da la propiedad
de la parte afectada.

120. CLASIFICACION DE LAS SERVIDUMBRES REALES
 Por su objeto: Negativas
Positivas
 Por su naturaleza: Urbana
Rústica
 Por su carácter: Aparentes y no aparentes
Continuas y Discontinuas
 Por su fuente: Legales
Voluntarias

121. FORMAS DE CONSTITUCIÒN DE LAS SERVIDUMBRES
Art. 1266
 CONTRATO (acto jurídico plurilateral)
 TESTAMENTO (acto jurídico unilateral)
 PRESCRIPCIÒN (usucapión)
 LEY

122. CONTRATO
 Se realizan por medio de un contrato traslativo de
dominio (compra-venta).
 Dan lugar a servidumbre voluntaria.
 Los incapaces no pueden constituir servidumbres por
contrato.

123. TESTAMENTO
La servidumbres pueden nacer por la voluntad
expresamente plasmada en el testamento por
el autor del mismo sobre un predio de su
propiedad a favor del predio sirviente.

124. PRESCRIPCION
 La prescripción es una forma de adquirir derechos
reales mediante la posesión en el tiempo señalado
por la ley.
 En el caso de las servidumbres, mas que posesión
del bien, se requiere de un uso continuo, pacífico
y público, siempre fundado en un justo título.
 En cuanto al uso público, es importante
mencionar que debe ser del conocimiento del
dueño del predio que será sirviente.

125.  Este tipo de constitución de servidumbres sólo
opera para aquellas continuas y aparentes, ya
que sólo éstas permiten un uso continuo.
 Sin embargo, de hecho, existen servidumbres
discontinuas en las cuales no hay interrupción
legal, por ejemplo, una servidumbre de
desagüe.

126. LEY
 Si bien es cierto que es necesario para la
constitución de una servidumbre esta se origine
por un hecho, acto o estado jurídico, éstos deben
estar comprendidos por la propia ley.

127. CLASIFICACIÓN DE SERVIDUMBRES REALES
Positivas
Por su objeto
Negativas
Por la naturaleza Urbana
del predio dominante
Rústica

128. Aparentes y No Aparentes
Continuas y
Por su carácter
Discontinuas
Legales
Por su fuente
Voluntarias

129. SERVIDUMBRES LEGALES
Art. 1274.- Servidumbre legal es la establecida por
la ley, dada la situación de los predios y en vista
de la utilidad pública, de la utilidad privada o de
ambas conjuntamente.
S. Legal de Líquidos
S. de Acueducto
Clasificación
S. Legal de Paso
S. Voluntarias

130. La Doctrina considera a parte de las ya
mencionadas, las siguientes:
 De Desagüe
 De Pantanos
 De Aguas Sobrantes
 Entre Vecinos (De Luz, Vista y Escurrimiento)
La Ley considera las anteriores como
servidumbres de líquidos, exceptuando las de
luz y vista, que son consideradas como
voluntarias.

131. SERVIDUMBRE DE DESAGÜE
 Natural y Reconocida por la Ley (Art. 1276 al
1285)
 Existe un predio superior (dominante) y un predio
inferior (sirviente).
 Consiste en que el predio inferior recibe aguas y
materiales por efecto natural que provengan del
predio superior.
 El propietario del predio inferior tendrá que
soportar la caída y no podrá hacer ninguna
reclamación.

132.  En el caso de que un predio rústico o urbano se
encentre rodeado por otros y no tenga
comunicación con ningún canal o desagüe, los
predios circundantes tienen la obligación de
permitir entre ellos el paso del desagüe del predio
central. El paso se fija por convenio o por
resolución de un Juez.
 El predio inferior no puede realizar obras que
impidan la servidumbre, ni el superior obras que la
agraven.

133.  Si el dueño de un predio tiene o realice obras para
contener el agua, tiene la obligación a su elección
de hacer las reparaciones necesarias a esas obras o
dejar que los dueños de los predios que se puedan
perjudicar las realicen en su lugar.
 Si las aguas de desagüe se han vuelto insalubres, el
predio dominante deberá pasarlas
subterráneamente, siguiendo la normativa
correspondiente.
 Si hay aguas sobrantes que pasen por el predio
sirviente, este puede usucapirlas en el plazo de
tres años, contados desde que se realizaron obras
para facilitar la servidumbre.

134. SERVIDUMBRE DE AGUAS SOBRANTES
ART. 1285
 Si hay aguas sobrantes que pasen por el predio
sirviente, este puede usucapirlas en el plazo de tres
años, contados desde que se realizaron obras para
facilitar la servidumbre.
 Relacionada con la de desagüe.
 Aquí el beneficiado es el que recibe el agua para su
uso.
 Esta servidumbre se adquiere por prescripción o
usucapión.

135. Requisitos:
 Aprovechar las aguas de otro predio.
 Realizar obras para ele mejor aprovechamientos
de estas.
 Que esas obras sean permanentes.
 Que las obras sean visibles.
 Que transcurra el tiempo señalado por la ley.

136. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO
Artículos 1286 a 1298.
 Eminentemente legal
 Consiste y tiene por objeto el disponer de agua de
un predio alejado de otro, el predio que quiere
aprovecharla tiene que hacer pasar la
servidumbre por inmuebles intermediarios.
 Surge con la necesidad de transportar líquidos del
lugar de su nacimiento a donde a de consumirse.

137.  Para beneficiarse de esta servidumbre, el dueño
del predio dominante debe costear la
construcción del canal por donde deban pasar las
aguas. También esta obligado a conservarlo,
repararlo y limpiarlo, para que el curso del agua
no se interrumpa.
 Esta servidumbre, da derecho a su vea, a el paso
de personas y animales por el canal.
 Si el dueño del predio por deban pasar las aguas,
ya cuenta con un canal, puede oponerse a la
construcción de uno nuevo, si da derecho a que las
aguas transiten por el canal ya construido.

138. El dueño del predio dominante para ejercer la
servidumbre primero debe acreditar:
Justificar la disposición del agua.
Acreditar que el paso que solicita es el mas
conveniente y el menos oneroso.
Pagara una indemnización al dueño del
terreno donde deba pasar el canal. (por
peritaje)
Resarcir los daños inmediatos causados al
predio sirviente.

139. Supone la existencia de tres predios:
 a) Predio donde nacen los líquidos. (dominante,
ya que distribuye el líquido)
 b) Predios sirvientes o intermedios.
 c) El predio donde ha de consumirse.

140.  También entran dentro de estas servidumbres, las
de petróleo y gas (PEMEX), tiene la obligación de
hacer las construcciones adecuadas para la
conducción por ser un servicio público. Regulado
por la Ley General de Bienes Nacionales en su
artículo 9, así como por los reglamentos de la
misma ley, en cuanto a la ejecución de las obras
de construcción, reconstrucción, modificación,
adaptación, conservación, mantenimiento y
demolición que sobre ellas se realicen sin
perjuicio de las disposiciones de la Ley de Obras
Públicas.

141. El dueño del predio dominante será responsable de
los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse a
los predios sirvientes.

142. SERVIDUMBRE DE PANTANOS
 Artículo 1294.
 Según la Ley, se considera como de acueducto,
y se regula de la misma manera.
 Consiste en que el propietario de un terreno
pantanoso quiere desalojarlo para hacerlo útil,
pero necesita hacer pasar los desechos por
predios intermedios, para lograrlo, debe hacer
construcciones adecuadas.
 Diferencia: esta es temporal, es decir, sólo
mientras se desalojan las aguas pantanosas.

143. SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO
Art. 1299 al 1312.
Surge cuando existe un predio en medio de otros
ajenos y sin salida a la vía pública.
El dueño de este predio intermedio (dominante)
tiene derecho a establecer un paso o camino
sobre los predios alrededor (sirvientes) para
obtener la comunicación a la vía pública.
Fin económico, ya que el predio sin salida a la vía
publica carece de valor, llega a ser independiente
y con valor propio.

144.  El paso puede ser para:
a) Personas
b) Animales o cosas
 Tiene como facultad el dueño del predio sirviente
indicar el lugar por donde debe pasar la
servidumbre, si el paso señalado, a juicio del Juez
es gravoso, el Juez le pedirá al dueño del predio
dominante que señale otro paso, si resulta
igualmente gravoso, el Juez tiene la facultad de
señalar el lugar mas conveniente.
 En el caso de que sean varios los predios por donde
se pueda dar el paso, siempre se busca el predio
por donde sea mas corto el camino.

145.  El dueño del predio dominante tiene la obligación
de pagar indemnización a los dueños de los
predios sirvientes por los daños que pueda
causarles.
 Los dueños de los predios sirvientes pueden
ejercitar la acción correspondiente para reclamar
si indemnización, sin embargo, esta acción
prescribe en un año, a partir del momento en que
se obtuvo el paso.

146.  El ancho de la servidumbre de paso será el
necesario para satisfacer las necesidades del
predio dominante, a juicio del Juez.
 Si se requieren hacer construcciones y
reparaciones sobre algún inmueble y para ello
es necesario colocar andamios en un inmueble
vecino, o bien colocar postes para el lograr
comunicación entre predios o para conducir
energía eléctrica, el dueño del predio vecino
debe permitir dichos actos, siempre y cuando
sea indemnizado.

147. FORMAS DE CONSTITUCIÒN DE LAS
SERVIDUMBRES
Art. 1266
 CONTRATO (acto jurídico plurilateral)
 TESTAMENTO (acto jurídico unilateral)
 PRESCRIPCIÒN (usucapión)
 LEY

148. CONTRATO
Se realizan por medio de un contrato traslativo de
dominio (compra-venta).
 Dan lugar a servidumbre voluntaria.
Los incapaces no pueden constituir servidumbres
por contrato.

149. TESTAMENTO
La servidumbres pueden nacer por la voluntad
expresamente plasmada en el testamento por
el autor del mismo sobre un predio de su
propiedad a favor del predio sirviente.

150. PRESCRIPCION
o La prescripción es una forma de adquirir derechos
reales mediante la posesión en el tiempo señalado
por la ley.
o En el caso de las servidumbres, mas que posesión
del bien, se requiere de un uso continuo, pacífico
y público, siempre fundado en un justo título.
o En cuanto al uso público, es importante
mencionar que debe ser del conocimiento del
dueño del predio que será sirviente.

151. o Este tipo de constitución de servidumbres sólo
opera para aquellas continuas y aparentes, ya
que sólo éstas permiten un uso continuo.
o Sin embargo, de hecho, existen servidumbres
discontinuas en las cuales no hay interrupción
legal, por ejemplo, una servidumbre de
desagüe.