Conferencia de "Real Estate Business Forum & Expo" Bajío 2007. Impartida por Lic. Guillermo Romero Pacheco. Más información en: www.reb.com.mx

1. Cómo Afecta la Economía
al Mercado Inmobiliario
Lic. Guillermo Romero Pacheco
Octubre 2007

2. CONTENIDO
1.-ENTENDIENDO LA ECONOMÍA
2.-VARIABLES ECONÓMICAS QUE AFECTAN EL MERCADO
INMOBILIARIO
3.-UN EJEMPLO DE TRES
4.- CÓMO PUEDO INTERPRETAR LOS CAMBIOS
ECONÓMICOS
5.- CRISIS HIPOTECARIA EN LOS ESTADOS UNIDOS
6.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

3. ECONOMÍA:
Los Economistas tratamos de descubrir
cómo funciona el mundo económico.
Hacemos una distinción entre dos tipos de
afirmaciones :
*Lo Que Es = Afirmación Positiva.
*Lo Que Debería de Ser = Normativa
La tarea de la Ciencia Económica consiste
en descubrir afirmaciones positivas
congruentes con lo que observamos y esto
nos ayuda a comprender el mundo
económico.
Esta labor puede dividirse en 3 pasos :
1.-Observación y Medición.
2.-Construcción de Modelos.
3.-Comprobación de los Modelos.

4. ECONOMÍA :
Una Definición de Hoy “
Freakonomics “
La Economía , en el fondo ,
representa el estudio de los
incentivos : el modo en que las
personas obtiene lo que desean o
necesitan, especialmente cuando
otras personas desean o necesitan
lo mismo.
La Economía es una ciencia social
,NO BASTA LA ECONOMÍA , PARA
EXPLICAR TODOS LOS
FENÓMENOS ECONÓMICOS, SE
REQUIERE UN ENFOQUE
MULTIDISCIPLINARIO .

5. ENTENDIENDO LA ECONOMÍA
PRODUCTO INTERNO BRUTO ( PIB ) : Es el valor total

de la producción de Bienes y Servicios , de la economía de
un país en un período determinado, normalmente un año.
INFLACIÓN : Es el aumento sostenido en el nivel general

de precios de la Economía de un país. En México se mide
a través del Índice Nacional de Precios al Consumidor
INPC , que es un promedio ponderado del movimiento
que tienen los precios de un grupo de más de 800 Bienes y
Servicios. Existen otros índices.
TASA DE CRECIMIENTO REAL : Es la tasa expresada

en porcentaje del crecimiento de una variable económica,
una vez descontado el efecto de la Inflación.
OJO : PARA DESCONTAR LA INFLACIÓN SE

DIVIDE , NO SE RESTA.

6. EJEMPLO DEL CALCULO DE
UNA TASA REAL DE
CRECIMIENTO
SÍ LAS VENTAS DE UNA EMPRESA

AUMENTARON 20% Y LA TASA DE
INFLACIÓN FUE DEL 5%¿CUÁL ES LA TASA
REAL DE CRECIMIENTO?
20-5= 15% NO

1.20

----- = 1.14-1 X 100 = 14% SI

1.05


7. ENTENDIENDO LA ECONOMÍA
TASA DE INTERÉS : Es el precio que tiene el dinero, se puede ver

como un costo (tasas activas de los bancos ) y se ve también como un
rendimiento ( tasas pasivas de los bancos ).
COSTO DE OPORTUNIDAD : La alternativa de más alto valor que

sacrificamos para obtener algo.
ELASTICIDAD PRECIO DE LA DEMANDA : Mide la sensibilidad

de la Demanda de un producto o servicio , cuando hay un cambio en el
precio. Se obtiene dividiendo el cambio porcentual en la cantidad
demandada, entre el cambio porcentual del precio, sí es mayor que 1 es
Elástica y sí es menor a 1 es Inelástica. También podemos medir la
Elasticidad Ingreso de la Demanda.
TIPO DE CAMBIO : Es simplemente el precio de una moneda

respecto a otra. Ejemplo : Pesos / Dólar Americano

8. ESTADO DE RESULTADOS
CONTABLE VS ECONÓMICO
EJEMPLO :UNA PERSONA TIENE UN NEGOCIO

PROPIO EN DONDE TRABAJA DE TIEMPO
COMPLETO Y GENERA70 000 AL MES DE
INGRESOS, TIENE GASTOS FIJOS DE 25 000,
UTILIZA UN LOCAL PROPIO CUYA RENTA LE
PODRÍA DEJAR 8 000 MENSUALES, PIDIÓ UN
PRÉSTAMO DE 500 000 A UNA TASA FIJA DEL 12%
ANUAL, ADEMÁS INVIRTIÓ CAPITAL PROPIO POR
1 000 000 Y RENUNCIÓ A UN TRABAJO EN DONDE
GANABA 18 000 AL MES.
CALCULAR EL ESTADO DE RESULTADOS

CONTABLE Y EL DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA.

9. ESTADO DE RESULTADOS
CONTABLE VS ECONÓMICO
ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE :

Ingresos 70 000

-Gastos de O. 25 000

----------

UAFIR 45 000

-Gastos Financieros 5 000

---------

UAIR 40 000

-Impuesto Renta. 11 200

-----------

Utilidad Neta 28 800


10. ESTADO DE RESULTADOS
CONTABLE VS ECONÓMICO
ESTADO DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA

Ingresos 70 000

Costos de Oportunidad :

Explícitos :

Gastos de O. 25 000

Intereses P. 5 000

---------

Total Explícitos 30 000

Implícitos :

Sueldo Perdido 18 000

Renta Perdida 8 000

Intereses Perdidos 10 000

---------

Total Implícitos 36 000

Total Costos de Oportunidad 66 000

UAIR 4 000

-Impuesto sobre la renta 1 120

CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA 2 880


11. GLOBALIZACIÓN
Hoy impera en el mundo un sistema
económico capitalista globalizado.
Las diferencias en el nivel y calidad de
vida de los países reside principalmente en
sus políticas sociales y fiscales internas,
una vez dado un crecimiento económico.
Comienza en la década de los 80’s.

12. FACTORES QUE CONTRIBUYERON A LA CRECIENTE GLOBALIZACIÓN
- El colapso del sistema comunista y el
fin de la guerra fría.
- El movimiento hacia el liberalismo: la
democracia en lo político y el libre
mercado en lo económico. Esta
tendencia implica la reducción del
papel del Estado en la economía.
.- La Tercera Revolución Industrial que
implica cambios drásticos en la
tecnología, la organización y las
relaciones sociales y políticas.

13. Vivimos en una economía global
que se caracteriza no sólo por el
Libre Comercio de bienes y servicios
sino más aún, por la libre circulación
de capitales.
Los tipos de interés, los tipos de
cambio y las cotizaciones bursátiles
en diversos países están íntimamente
interrelacionados y los mercados
financieros globales ejercen una gran
influencia sobre las condiciones
económicas.

14. El resultado es un gigantesco sistema
circulatorio, que toma capital en los
mercados financieros y las instituciones
financieras del centro y después lo
bombea a la periferia directamente en
forma de créditos e inversiones de cartera
o indirectamente a través de corporaciones
multinacionales.
El sistema capitalista global gobierna
nuestras vidas del mismo modo que
cualquier régimen gobierna la vida de las
personas.

15. La analogía del imperio está justificada
por que el sistema capitalista global
gobierna efectivamente a quienes
pertenecen a él y no es fácil abandonarlo.
Lejos de buscar el equilibrio, está
empeñado en la expansión. En este
sentido, presenta escazas diferencias con
respecto a Alejandro Magno o Atila el
Huno. La diferencia es que ahora la
expansión no es tanto en territorios
geográficos (colonias), sino como
influencia sobre la vida de las personas.

16. EL SISTEMA PRESENTA HOY ALGUNAS CARACTERÍSTICAS NOVEDOSAS
Las grandes empresas, dedican hoy mucho más
recursos y esfuerzos a la innovación, investigación,
comercialización y mercadotecnia; que al proceso
de fabricación, éste normalmente lo contratan por
fuera (out-sourcing).
La velocidad de la información, gracias a los
cambios tecnológicos en las comunicaciones.
Libre circulación de capitales.
Estratificado: (No se puede decir que si le vendes
al mercado de California, le estas vendiendo al
mercado Americano o que si le vendes al mercado
de París, le estas vendiendo al mercado de
Francia.
La función económica ha llegado a tener prioridad
sobre otras funciones.

17. EFECTOS DE LA GLOBALIZACIÓN
Económicos: (Interdependencia mundial,
Competitividad, Integración de empresas,
establecimiento de multinacionales, costos de
transporte, reducción de barreras arancelarias,
crisis financieras, práctica comerciales
desleales, entre otros.).
Políticos: (Soberanía, cuestiones militares,
terrorismo, etc).
Sociales: (Educación, derechos humanos,
religión, protección del medio ambiente, etc).
Culturales.

18. VARIABLES QUE AFECTAN EL
MERCADO INMOBILIARIO

19. ESTANDO EN EL
MERCADO
INMOBILIARIO HAY
QUE DAR
SEGUIMIENTO A :
 TASAS DE INTERÉS.
TASA DE CRECIMIENTO DEL PIB.
MIGRACIÓN.
TASA DE NATALIDAD.
TIPO DE CAMBIO.
DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO.
DE CONSTRUCCIÓN DE
ÍNDICE
VIVIENDAS.
DATOS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN.
IMPUESTOS.

20. UN EJEMPLO DE TRES
VENTA DE UN AUTO
VENTA DE UNA ACCIÓN
VENTA DE UN BIEN INMUEBLE
1.-¿QUÉ PASA CON EL VALOR DEL BIEN AL
MOMENTO DE ADQUIRIRLO ?
2.-¿QUÉ RELACIÓN EXISTE CON LAS TASAS DE
INTERÉS Y EL TIPO DE CAMBIO?
3..-¿ CUÁL ES SU VALOR DE MERCADO ?
4.-¿ CUÁL ES SU VALOR REAL ?
5.-¿ QUÉ TIPO DE COMPRADOR TENGO ,
CONSUMIDOR FINAL O ESPECULATIVO ?

21. INTERPRETANDO LA
ECONOMÍA
ESCOGER MUY BIEN LAS VARIABLES QUE

SE VAN A ANALIZAR.
SEPARAR LAS CAUSAS DE LOS EFECTOS.

CUIDADO CON LA “ FALACIA DE

COMPOSICIÓN “ : ESTO ES CUANDO HAY
UNA AFIRMACIÓN FALSA DE QUE LO QUE
ES CIERTO PARA LAS PARTES LO ES PARA
TODO Y VICEVERSA.
CUIDADO CON LA “FALACIA POST HOC “ :

ERROR DE RAZONAMIENTO SEGÚN EL
CUAL , UN PRIMER EVENTO , PROVOCÓ UN
SEGUNDO.

22. Este año 2007 se espera una desaceleración económica a
nivel mundial, que afectará a nuestro país.
n
Hoy en día en México tenemos una economía
ió
ac
que cercana a los 840 mil millones de
ler
dólares.
ce
sa
De
Para este año la expectativa es que esta
crezca en 3.1 por ciento, significando una
desaceleración en referencia al año anterior.

23. La economía de los Estados Unidos equivale a 15.6 veces de la de
México y actualmente pasa por una desaceleración económica,
provocada por su crisis hipotecaria.
1. Mayor oferta que demanda.
2. Desequilibrio en precios (mayor crecimiento
en precio de la vivienda que el ingreso)
3. Exceso de crédito hipotecario con
deficiencia en sus reglas.
Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.

24. La producción industrial de nuestro país está fuertemente ligada
a la de los Estados Unidos, no obstante que en el sector de alta tecnología
tenemos una gran rezago.
140 220
EEUU Excl. Alta Tecnología
México
130 190
EEUU Alta Tecnología (eje
derecho)
120 160
110 130
100 100
90 70
Ene-00
Jul-00
Ene-01
Jul-01
Ene-02
Jul-02
Ene-03
Jul-03
Ene-04
Jul-04
Ene-05
Jul-05
Ene-06
Jul-06
Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.

25. Es así que en el crecimiento del PIB de nuestro país se comienza a sentir la
desaceleración económica, en el primer semestre de este año se logró
crecer a una tasa del 2.7 por ciento. Por su parte el sector terciario fue el que más
creció con 3.7 por ciento, en tanto que el sector secundario tan solo logró un 0.7 por
ciento.
Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.

26. La inflación está en un nivel anualizado (de julio 2006 a julio 2007) en 4.14 por ciento, por
encima de la meta anual del 3 por ciento. Sin embargo, esta muestra relativa
estabilidad que permite optimizar la toma de decisiones en materia de
inversión.
Por su parte las tasas de interés muestran estabilidad.
Crisis de 1986
Crisis de 1995
Crisis de 1982
Crisis de 1995
Déficits Públicos
Fuente: Elaborado por la SDES con datos del Banco de México.

27. Gracias a que la inflación no ha mostrado cambios abruptos y a las facilidades que otorga
sistema financiero, es que las tasas de interés que se cobran por crédito
hipotecario son las más bajas, 12.6 por ciento.
Fuente: Elaborado por la SDES con datos del Banco de México.

28. CRISIS HIPOTECARIA EN LOS
ESTADOS UNIDOS
En Estados Unidos, la aceleración de la producción industrial traslado

sus efectos al PIB, que en el 2006 comenzó a expanderse rápidamente
5.6 %.
Sin embargo en respuesta a las mayores tasas de interés a Corto Plazo,

la Inversión residencial cayó drásticamente y el enfriamiento del
Mercado Inmobiliario , moderó la Demanda de los consumidores.
Los precios de las Viviendas que habían estado subiendo un 10 % por

año, disminuyeron a un ritmo anualizado del 1.2 %, en el tercer
trimestre del 2006.
Como resultado , el aumento del patrimonio de los hogares se

desaceleró y las operaciones para obtener liquidez a partir de la
revalorización de las viviendas que impulsaron el crecimiento del PIB ,
hasta 1 punto porcentual durante 2000-2005, se ubicaron en valores
negativos.
Al mismo tiempo la contribución de la Inversión Residencial al

crecimiento del PIB cayó .

29. CRISIS HIPOTECARIA EN LOS
ESTADOS UNIDOS
En Agosto de este año hace crisis el mercado, teniendo los Bancos Centrales

que inyectar miles de millones de dólares para dar liquidez.
Actualmente renacen los temores por créditos “ subprime “ y la caída en el

mercado inmobiliario. Por ejemplo los despidos de trabajadores en Agosto , en
los Estados Unidos se incrementaron 85 % respecto al mes anterior, en parte
por la reducción de puestos de trabajo que se ha registrado en el sector
financiero, ligado a la problemática de los créditos hipotecarios de baja
calidad.
En Septiembre la venta de viviendas en Estados Unidos cayó un 8%, su peor

desempeño desde 1999.
El sector registra su situación más difícil en 16 años.

El precio intermedio en una vivienda bajó a 211 700 dólares, una baja de 4.2%

estos últimos meses.
Con respecto a las regiones de Estados Unidos, las ventas registraron un

descenso de 10% en el noreste, un 9.9% en el oeste, un 75 en la región central
y un 65 en el sur.
Ayer aquí en México, el Banco de México determinó aumentar la tasa de

interés en 0.25 puntos , debido en parte a está crisis inmobiliaria .

30. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
SOBRE LA INFORMACIÓN DE LA
ECONOMÍA:
Determinar claramente las variables
locales, nacionales e internacionales
que afectan mi mercado.
Tener claridad de mi nicho de
mercado, sin perder de vista el
comportamiento del mercado en
general.
Conocer a detalle el perfil de mi
comprador , para prever los hechos
económicos que le afectan.
Si tengo dudas, no interpretarlas,
asesorarme por quien conozca el
tema.

31. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO:
*Diferenciar claramente las características y diferencias de
los mercados Comercial y Residencial, así como el de
interés social o popular.
*El comprador potencial de una vivienda para su uso ,
reúne características muy diferentes que , el inversionista
especulador.
*Saber hacer o por lo menos interpretar , las valuaciones
de proyectos a través de técnicas financieras.
*En épocas de expansión económica , así como en las de
recesión, siempre habrá oportunidades y clientes
deseosos de ellas.
Esquemas de comercialización de China y la India.

32. CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES
Tomar en cuenta el Costo de Oportunidad y

lo que suceda en el mercado financiero.
 Finalmente No entrar en Pánico , recordar
siempre las reglas de la Inversión y no
dudar de su EXPERIENCIA Y SENTIDO
COMÚN.

33. ¡GRACIAS POR
SU ATENCIÓN!