El mercado de oficinas de Barcelona ha mostrado signos de recuperación en el primer trimestre de 2010, con un aumento del 133% en la absorción de oficinas en comparación con el mismo período del año anterior. Las rentas se han mantenido estables, aunque las Nuevas Áreas de Negocio han ganado importancia. La inversión sigue siendo baja, aunque se espera que mejore a medida que la economía se recupere gradualmente.

1. Mercado de oficinas de Barcelona
Primavera 2010
Absorción y tasa de disponibilidad Volumen de inversión
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“El primer trimestre ha mostrado un excepcional dinamismo a nivel
de contratación de oficinas. Esto, junto con la compresión de las
rentabilidades en el eje prime y una cierta estabilización de las
rentas ha cristalizado en un cambio de tendencia aparente en la
evolución de los valores capitales que no será confirmado hasta
que no se replique en varios trimestres consecutivos.”
Eusebi Carles (Director General Barcelona)
El mercado ocupacional de Barcelona ha Los valores de renta se mantienen en los mismos
mostrado el indicio de una incipiente recuperación niveles del trimestre anterior en todas las zonas
de la demanda de oficinas iniciada durante el del mercado de oficinas de Barcelona. La renta
último trimestre de 2009, tras un año con muy prime CBD continúa en los 20€/m2/mes, que
poca actividad. El volumen de contratación del representa un descenso interanual del 16%. Esta
primer trimestre de 2010 ha superado todas las corrección ha sido menos acusada en zonas de
previsiones, con un incremento de más del 130% la Periferia y las Nuevas Áreas de Negocio.
con respecto al nivel de actividad del mismo
periodo de 2009.
Durante los tres primeros meses del ejercicio se
La entrada de nueva oferta al mercado ha sido han producido cinco operaciones de inversión
prácticamente nula. Para el resto del ejercicio por un monto total de 291 millones de euros. Si
esperamos la entrega de casi 224.000m2 de bien el nivel cualitativo del volumen
nuevo stock, de los cuales el 60% saldrá al transaccionado es peor del que la cifra podría
mercado como oferta disponible, principalmente insinuar, se perciben señales de optimismo. El
en las Nuevas Áreas de Negocio. Esto provocaría número de inversores monitorizando el mercado
una previsible alza en la tasa de disponibilidad es creciente y las rentabilidades prime continúan
que podría llegar a alcanzar los niveles de 1994. comprimiéndose sin pausa.

2. Economía y demanda
Economía zona euro. Queda por ver hasta qué punto esta
recuperación ayudará a España y si las medidas de
La economía de la Unión Europea se está reforma estructural que tomará el Gobierno serán
recuperando gradualmente de la recesión más larga y efectivas y suficientes.
profunda desde la Segunda Guerra Mundial, aunque
sigue enfrentándose a obstáculos que hacen que la
recuperación sea aún frágil. Si bien a partir de verano El Mercado de Alquileres
de 2009 gran parte de los países de la Unión
Demanda y Absorción
empezaron a registrar crecimientos positivos del PIB
que les hicieron salir “técnicamente” de la recesión, El mercado ocupacional proyecta síntomas de mejora
dicho crecimiento se moderó en el 4Q 2009 debido a tras un 2009 con muy poca actividad. Durante el
la disipación gradual del efecto de algunas medidas primer trimestre de 2010 se cerraron 95 operaciones
tácticas temporales. que acumularon una absorción bruta de 94.500m2
En el caso español, el PIB cerró el 1Q 2010 con un aproximadamente, que comparados con los 40.500m2
crecimiento intertrimestral del 0,1% y una contracción alcanzados durante el mismo periodo de 2009, supone
interanual del 1,3%. La economía española sale así una mejora en la actividad del 133%. Esta
de la recesión tras encadenar seis trimestres recuperación es menos significativa si la comparamos
consecutivos en retroceso, el periodo destructivo más con los niveles de absorción del primer trimestre de
extenso entre los países avanzados. 2008 (+9%), cuando el mercado de alquileres aún no
había empezado a resentirse de una coyuntura
Como dato positivo, el consumo y la inversión económica en declive.
continuaron moderando los ritmos de crecimiento
negativo durante el 1Q 2010. El consumo de los
hogares pasa del -3,5% al -0,6%, especialmente Distribución geográfica de la absorción
favorecido por el aumento del 30% en la venta de
coches, aunque el resto de bienes (alimentación,
vivienda, etc.) mantienen crecimientos negativos, pero
menos intensos que en el 4Q 2009. La inversión en
bienes de equipo reduce significativamente su caída
en este trimestre pasando del -15,3% al -2,5%. Si bien
son datos positivos, esta mejora podría obedecer a
estímulos fiscales (plan Prever) que se han podido
convertir en un motor eventual para el consumo. Sin
embargo, el gran nivel de endeudamiento que
soportan las familias y empresas, junto a la escasa
disponibilidad de crédito, podría invertir de nuevo esta
tendencia.
No obstante, las tareas más difíciles de solucionar
para la economía española son sin duda el elevado
déficit público y una tasa de paro alarmante. Desde el Fuente: Savills Research
inicio de la crisis internacional se han destruido más
de 2,8 millones de empleos y se ha incrementado la Las operaciones de superficie superior a los 1.000m2
tasa de paro del 8% al 20%. Unas perspectivas de han sido las protagonistas durante este primer
inversión poco favorables y la difícil recuperación del trimestre, acumulando el 75% de la superficie
sector inmobiliario continuarán debilitando el mercado contratada en tan sólo 13 operaciones. Gran parte de
de trabajo. Como consecuencia, se producirá un estas operaciones se han dirigido a las Nuevas Áreas
previsible freno del consumo privado (que hasta ahora de Negocio (64%) y el resto se han repartido de
había aportado aproximadamente un 50% del PIB). manera homogénea entre el Centro y la Periferia. Así,
Difícilmente se podrá sustentar el crecimiento la consultora Sellbytel Group ha escogido el 22@ para
económico mediante el gasto público dada la difícil ubicar sus nuevas oficinas, donde ha alquilado cuatro
situación de las administraciones públicas. plantas del edificio D197, propiedad de Credit Suïsse y
que suman 4.358m2. Por su parte, el banco catalán
Si bien un entorno exterior mejor de lo previsto podría
Bankpime ha optado por una dirección cercana al eje
estimular la economía española mediante las
prime, alquilando un edificio completo de 2.753m2 sito
exportaciones, existe el riesgo de que el BCE
en la calle Pere i Pons.
incremente los tipos de interés si considera que los
motores de la economía europea (Francia y Alemania) Otras operaciones de envergadura han sido la nueva
muestran síntomas de recuperación sólidos. El efecto sede 17.500m2 que el Grupo Ferrer proyecta en el
negativo que esto conllevaría sobre el gasto de las Biopol, en l’Hospitalet de Llobregat, y la venta de un
familias y la inversión podría superar el impacto edificio de más de 2.000m2 en la calle Consell de Cent
positivo del aumento de la demanda de bienes de la de Barcelona.
Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2010 2

3. Rentas y mercado de inversión
Por zonas, las Nuevas Áreas de Negocio confirman su de los precios de alquiler, que se han mantenido en
consolidación. Prácticamente el 54% de la superficie los mismos niveles del trimestre anterior en todas las
contratada y el 23% de las operaciones se han dirigido zonas del mercado de oficinas de Barcelona.
a éstas zonas. La disponibilidad de amplias Así la renta prime CBD continúa en los 20€/m2/mes,
superficies, edificios de nueva construcción y que representa un descenso interanual del 16%. Este
altamente eficientes así como una red de descenso ha sido menos acusado en zonas de la
comunicaciones y servicios en continua mejora atraen Periferia y en las Nuevas Áreas de Negocio como el
a las empresas a zonas como el distrito 22@ o la distrito 22@, donde la variación interanual ha sido de
Plaça Europa, donde la operación media se sitúa en un -11% y -5% respectivamente. Prevemos ligeros
1.060m2. Las operaciones de superficie inferior a descensos (o incluso mantenimiento) en los niveles de
500m2 siguen dirigiéndose principalmente al eje Prime las rentas en los próximos meses si bien es probable
o al Centro de la ciudad. que se empiecen a ver conatos de recuperación hacia
mediados de 2011, cuando el mercado empiece a
Oferta y Tasa de disponibilidad absorber un stock que no crecerá de manera
significativa hasta al menos 2012.
La entrada de nueva oferta al mercado durante el
primer trimestre de 2010 ha sido prácticamente nula.
Como consecuencia, el stock total de oficinas de El Mercado de Inversión
Barcelona se mantiene en los 5,3 millones de metros
La atonía en el mercado de inversión ha continuado,
cuadrados, cifras similares al trimestre anterior. Sin
como muy bien expresan los escasos cierres de
embargo, la tasa de disponibilidad ha repuntado en
operaciones que se han perfeccionado. Durante los
términos intertrimestrales del 10,2% al 10,7%. Este
primeros tres meses del ejercicio se han producido
incremento de medio punto porcentual responde
cinco operaciones de inversión por un monto total de
principalmente a la reducción de espacios alquilados
291 millones de euros, aunque el limitado número de
por las empresas que se han visto obligadas a reducir
transacciones en que se ha alcanzado esta cifra y el
u optimizar su capacidad productiva.
hecho de que algunas de las operaciones estuvieran
A pesar de la fuerte reducción en el desarrollo de ya acordadas con anterioridad dan un mensaje
proyectos de oficinas, la entrega de casi 224.000m2 subyacente a nivel cualitativo peor de lo que la simple
de nuevo stock a lo largo de 2010 ocasionará un cifra de volumen transaccionado podría insinuar a
previsible incremento en la tasa de disponibilidad. Si primera vista.
bien tan sólo el 60% saldrá al mercado como No obstante el mercado también está dando alguna
superficie disponible, prevemos que hacia finales de señal de optimismo. El número de inversores
2010 la tasa de disponibilidad superará ampliamente monitorizando el mercado es creciente y las
el 12%, en un optimista escenario de absorción neta rentabilidades en las mejores zonas continúan
neutra. comprimiéndose sin pausa. La principal dolencia del
mercado es sin duda la falta de oferta de activos de
calidad en venta, lo que conduce a verdaderos
Rentas y rentabilidades prime procesos competitivos cuando un buen inmueble se
pone en el mercado a precios de salida
razonablemente meditados.
Previsiones
Prevemos un 2010 con muchos elementos a nivel
macroeconómico que todavía van a constituir una
espada de Damocles hasta que la reactivación no sea
ya ampliamente constatable y reconocible, lo cual no
es previsible que suceda en los próximos nueve
meses.
En consecuencia estimamos que si bien el mercado
ocupacional continuará mostrando mejores niveles que
los de 2009 también es cierto que nuestras
previsiones apuntan a que esta mejora será leve. Con
Fuente: Savills Research esta realidad en mente se producirá un perceptible
recrudecimiento de la tasa de disponibilidad que
Rentas
podría empezar a remitir en el transcurso de 2011,
Tras seis trimestres consecutivos de descensos, el momento en el que se empezaría a reducirse el stock
primer trimestre de 2010 ha puesto un stop en la caída existente y cuando la recuperación debería mostrarse
ya con ciertos niveles de vigor y consistencia.
Mercado de Oficinas de Barcelnoa - Primavera 2010 3

4. Mercado de oficinas de Barcelona
Mapa de sub-zonas
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