Este documento resume el estado del mercado de oficinas de Barcelona en la primavera de 2009. La absorción de oficinas se ha mantenido relativamente estable a pesar de la recesión, aunque ha habido una desaceleración en el último trimestre de 2008. La tasa de disponibilidad ha aumentado ligeramente al 8%. Se espera que la entrada de nuevas oficinas en el mercado en 2009 aumente la disponibilidad y presione las rentas a la baja, especialmente en las zonas periféricas y de nuevas áreas de negocio.

1. Mercado de oficinas de
Barcelona
Primavera 2009
Absorción y tasa de disponibilidad Evolución intertrimestral de las rentas
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“El mercado ha empeorado en el arranque de 2009, con una
desocupación al alza, alquileres debilitados y rentabilidades en
ascenso. No obstante, el mal comportamiento de las inversiones
alternativas así como el descenso del Euribor han alentado que
tengan lugar operaciones de inversión fundamentadas en la calidad
del activo, la fortaleza del inquilino y la seguridad del contrato”.
Eusebi Carles - Director
La economía española rompe con 60 trimestres de El incremento de un punto y medio de la tasa de
continuado crecimiento y entra oficialmente en disponibilidad durante el último trimestre no ha
recesión tras 2 trimestres de crecimiento negativo afectado a ninguna zona en particular, aunque siguen
consecutivos. Varios estudios y encuestas preveen que habiendo fuertes disparidades por subzonas.
la situación española se endurecerá en los próximos
trimestres y se puede llegar a prolongar hasta el 2011. El descenso de las rentas ha sido hasta ahora
contenido, con una bajada media del 4,5%. El futuro
A pesar de la actual coyuntura, el mercado debilitamiento de la demanda y la creciente oferta de
ocupacional ha mantenido una “relativa” estabilidad edificios de oficinas ejercerán una mayor presión sobre
debido principalmente a las operaciones de compras las rentas.
para uso propio y las adquisiciones “llaves en mano”
de especial envergadura. El volumen total de inversión en 2008 ha alcanzado
1.056 millones de euros, una reducción del 46%
La entrega de nuevos proyectos ha engrosado el respecto a las cifras del 2007. La falta de financiación
parque de oficinas de la ciudad en 193.000m2, de los y las expectativas de crecimiento negativo de la
cuales el 80% se ha incorporado al mercado como economía española han sido los principales
superficie disponible, principalmente en la Periferia y inconvenientes para generar confianza y facilitar más
en el distrito 22@. transacciones, a la par que las expectativas de los
vendedores.

2. Economía
Coyuntura económica española afectando así al equilibrio de las arcas públicas que
romperá por primera vez el Pacto de Estabilidad
La economía retrocedió un 1,0% en el último trimestre Europeo y podría acercarse al 6% en 2009, un nivel
de 2008 medida en términos de producto interior bruto inédito desde principios de los 90. Los ahorros del
(PIB). Esta cifra pone de manifiesto la entrada en Gobierno se verán especialmente reducidos por el
recesión de la economía española tras dos trimestres desplome de los tributos cedidos, arrastrados por los
seguidos de crecimiento negativo. Una contracción tributos ligados al sector inmobiliario. Gran parte de
económica que según algunos estudios puede llegar a los indicadores que anticipan el futuro de la economía
prolongarse hasta 6 trimestres consecutivos, recogen datos negativos pero, a diferencia de
convirtiéndose así en la recesión más larga de la recesiones anteriores, la velocidad y el volumen de
democracia. pérdida es considerablemente superior.
Previas recesiones en España Como datos positivos cabe mencionar el ajuste de la
Tasa inflación, que cerró el 2008 en el 1,4%, la tasa más
Recesión Duración Trimestres
intertrimestral baja de los últimos 10 años. Este descenso representa
Q1 1975 -0,2% la quinta caída consecutiva de la tasa interanual,
1975 2 trimestres desde que se alcanzara el máximo de 5,3% en julio
Q2 1975 -0,1%
cuando el barril Brent superó los 147$. La caída de la
Q4 1978 -0,1%
1978 1979 2 trimestres inflación se ha debido principalmente a la caída del
Q1 1979 -0,5% precio del petróleo, y en menor medida a otros
Q2 1992 -1,0% productos vinculados a éste como el transporte.
Q3 1992 0,0% Desde agosto el precio del barril Brent ha descendido
1992-1993 4 trimestres hasta alcanzar un valor medio de 43$ que registró en
Q4 1992 -0,4%
diciembre, el nivel más bajo desde diciembre del 2004.
Q1 1993 -1,1%
Q3 2008 -0,3% Crecimiento del PIB y tipos de interés
Actual ?
Q4 2008 -1,0%
Fuente: INE
Tras varios meses de previsiones de crecimiento
económico poco certeras, las dificultades económicas
provocadas por la crisis financiera internacional y por
el ajuste del sector de la construcción, han llevado al
Gobierno a ajustar sus pronósticos hasta situarlos en
un crecimiento del PIB del 1,2% para 2008 y una
contracción del 1,6% para 2009, según la última
revisión del Programa de Estabilidad 2008-2011
aprobado por el Consejo de Ministros.
La demanda interna sólo avanzó el 0,7% en 2008 y
este año registrará un fuerte bajada, del 3,2%. Esto Fuente: INE, European Comission
será debido a que la inversión registrará una fuerte
contracción, del 9,3%, y también descenderá el Ante la situación económica mundial, se están
consumo privado, el 1,5%, lo que no podrá adoptando medidas para limitar el impacto de la
compensarse con el aumento previsto del gasto de las recesión.
Administraciones Públicas (2,1%). Mientras, el sector
exterior, que ya aportó seis décimas a la mejora del Entre dichas medidas se encuentra el recorte de tipos
PIB el año pasado, tendrá una aportación positiva de de interés del BCE, quien anunció a mediados de
1,6 puntos, que no serán suficientes para evitar la enero el cuarto recorte consecutivo de los tipos de
contracción económica, pero permitirá reducir interés que han pasado del 4,25% al 2% entre los
notablemente el déficit por cuenta corriente. meses de octubre 2008 y enero 2009. Este nivel
representa el más bajo desde el estallido puntocom,
En cuanto al empleo, el paro rompió en diciembre la alcanzándose mínimos en la historia del euro. Se
barrera de los 3 millones y anotó la cifra más alta esperan sucesivos recortes en marzo y junio de este
desde 1987. El año 2008 se cobró casi 1 millón más año que podrían dejar los tipos en el 1%.
de nuevos desempleados, especialmente del sector de
la construcción, seguido de los servicios y la industria, La fuerte contención de la inflación y la caída de los
cifra que podría llegar a alcanzar los 4 millones de tipos de interés son elementos positivos que pueden
parados al cierre de 2009. El aumento del paro contribuir a la recuperación y supondrán un alivio para
obligará al Gobierno a intensificar el gasto público, las familias y las empresas.
Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 2

3. Demanda y Absorción
La demanda de oficinas en Barcelona ha año y una superficie media por operación de 8.800m2.
mantenido un ritmo de relativa estabilidad.
La explosión del fuerte crecimiento económico durante
La absorción total bruta de oficinas en 2008 ha el pasado verano 2007 ha dejado paso a una
alcanzado los 351.000m2, que a pesar de la actual economía de racionalización. En este contexto, los
coyuntura dista sólo un 11% respecto a los niveles de movimientos de reagrupamiento y la necesidad de
absorción del 2007 (394.000m2), y un 27% de los eficiencia de espacios de las grandes cuentas han
niveles del año 2005, cuando se alcanzó el récord tomado especial protagonismo en el mercado
histórico de contratación de oficinas en la ciudad barcelonés. Parte de estos movimientos se han
condal (485.000m2). Estos datos contrastan con la llevado a cabo entre el tradicional CBD y el 22@.
importante reducción de la contratación en otros Buen ejemplo de ello es Cap Gemini, uno de los
mercados de oficinas más importantes donde el principales proveedores de consultoría, tecnología y
descenso interanual de la absorción alcanzó en outsourcing, quien dejará sus actuales instalaciones
algunos casos hasta el 50%, lo que demuestra una en la zona prime de la Avenida Diagonal para
“relativa” estabilidad del mercado barcelonés debido a trasladarse a un edificio ubicado en la zona más
la heterogeneidad en cuanto al perfil de ocupantes. consolidada del distrito 22@. Otro ejemplo es el
fabricante de hemoderivados Grifols, quienes en plena
Evolución trimestral de la absorción
crisis inmobiliaria decidieron adquirir un complejo de
oficinas en Sant Cugat del Vallès con el fin de
centralizar las áreas corporativas y conservar espacio
disponible para futuros crecimientos.
Principales reubicaciones
Empresa Ubicación Origen Ubicación Destino
CAP GEMINI Diagonal-Prime 22@
GRIFOLS Varios Sant Cugat del Vallès
ISDIN Diagonal-Prime 22@
JOHNSON DIVERSEY Esplugues Cornellà
CTTI Pº Gracia-Prime Gran Via-Hospitalet
Fuente: Savills Research
Fuente: Savills Research
La absorción del segundo semestre alcanzó
Estos edificios contrarrestan la pérdida de prestigio de
160.000m2, un volumen ligeramente por debajo de los
la dirección con grandes superficies a precios
niveles del primer semestre, una tónica que tiende a
atractivos, acabados de calidad e instalaciones
repetirse cada año debido principalmente a la calma
eficientes que ayudan a reducir costes a las empresas
de los meses estivales. Cabe pero señalar una
y justificar así el traslado.
importante contracción en el número de operaciones
cerradas durante el último trimestre del año del 26%
Las demandas de superficie reducida siguen
aproximadamente con respecto a la media de los dos
representando gran parte del movimiento del mercado
primeros trimestres, lo que apunta a una
barcelonés, con un 51% de operaciones cerradas en
desaceleración oculta de la absorción subyacente.
superficies de menos de 500m2. Esta demanda se
dirige principalmente al CBD y Centro de la Ciudad,
Por zonas, las Nuevas Áreas de Negocio han
donde la disponibilidad sigue siendo escasa y
concentrado el 51% del total de superficie contratada
principalmente en edificios mixtos u obsoletos. La
confirmando así la tendencia de la demanda a
superficie media por contrato en el CBD ha sido de
trasladarse a zonas como el distrito 22@, donde la
460m2.
oferta se compone de edificios modernos y eficientes,
a rentas competitivas y relativamente cercanos al
Por sectores, los Organismos Públicos continúan
CBD. Las zonas periféricas han concentrado el 23%
siendo los principales protagonistas absorbiendo el
de la demanda, atraída principalmente por una
20% de la superficie contratada. Empresas públicas
economía de ahorro en rentas.
como la Comisión del Mercado de las
Telecomunicaciones (CMT) o el Centro de
Las operaciones de alquiler han representado casi el
Telecomunicaciones y Tecnologías de la Información
55% del volumen de absorción en 2008, mientras que
(CTTI) firmaron contratos de compra de edificios “llave
los formatos de compras para uso propio y las
en mano” para albergar sus sedes en el 22@ y en la
adquisiciones de edificios ’llave en mano’ se han visto
área de Plaza Europa en Hospitalet de Llobregat,
fortalecidos sumando el 45% del volumen contratado
respectivamente.
con tan sólo 18 operaciones firmadas a lo largo del
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4. Oferta y Rentas
Oferta y tasa de disponibilidad total de 333.000m2 de oficinas, de los cuales el 75%
saldrán disponibles al mercado, el 23% serán edificios
A finales del 2008 la superficie de oficinas disponibles para uso propio y tan sólo el 2% corresponden a
sumaba 407.400m2, situando la tasa de disponibilidad superficies pre-alquiladas. Por zonas, Plaza Europa
de la capital catalana en el 8%. El incremento de un verá salir a la luz tres de sus torres más emblemáticas
punto y medio con respecto a la tasa de disponibilidad (Realia, Zenit e Inbisa) que corresponde al 27% del
del primer semestre no ha sido acusado por ninguna total de superficie que se entregará en 2009. Sant
zona en particular, aunque siguen habiendo fuertes Cugat representará un 40% de las entregas aunque
disparidades por subzonas. casi el 42% de los desarrollos están ya
comprometidos. El distrito 22@ por su parte verá
La zona prime continúa presentando una situación de añadirse a su parque de oficinas casi 70.000m2 de los
“suboferta” que puede verse suavizada sensiblemente cuales el 70% saldrán como superficie libre.
tras la marcha de algunos grandes usuarios. La tasa Prácticamente el 100% de los desarrollos se
de disponibilidad de Sant Cugat (5%) continúa estando encuentran ubicados en la Periferia y las Nuevas
por debajo de la media de Barcelona a pesar de la Áreas de Negocio, zonas que sufrirán un alza de su
reciente entrega de varios edificios en la zona. Esta disponibilidad en los próximos meses y donde las
situación puede verse modificada en los próximos rentas podrían sufrir una mayor presión a la baja.
meses con casi 90.000m2 de nuevos proyectos
especulativos previstos para entrega en el transcurso Rentas
de 2009 en la localidad vallesana. Los distintos
submercados de oficinas del Baix Llobregat siguen El nivel de rentas de Barcelona ha sufrido durante el
manifestando signos de sobreoferta con tasas último trimestre del año un ligero descenso en
superiores al 20%. Cabe señalar como caso particular términos generales. La inversión del binomio demanda
Cornellà, donde tras la entrega de los edificios 6 y 7 / oferta, debido a la coyuntura económica, ha
del parque WTC Almeda Park a inicios del 2008 su provocado una mayor cautela, que junto con la
tasa pasó del 12% al 27%, situación que prevemos se previsión de un potencial aumento de la oferta de
podría corregir gradualmente mediante rentas oficinas, ha causado una presión sobre las rentas.
competitivas dada la calidad y accesibilidad de los Esta evolución ha tenido un comportamiento diferente
edificios. según la zona geográfica.
Tasa de disponibilidad por sub-zonas El 22@ ha sido la zona más afectada por la corrección
de los precios con un descenso del 9% con respecto a
las rentas del tercer trimestre. Esta tendencia se
puede justificar debido a que algunos edificios, que
inicialmente salían a precios relativamente altos para
la zona, han debido corregir su política de rentas a la
baja en vistas de la actual situación del mercado,
descenso necesario para hacer los edificios más
competitivos y conseguir atraer demanda.
Por su lado, el tradicional CBD también ha visto un
reajuste de sus rentas, que crecieron
exponencialmente desde mediados de 2006, con una
corrección a la baja del 5,6% con respecto al tercer
trimestre dejando la renta prime en el 25,50 €/m2/mes,
que contrasta con los ambiciosos 32€/m2/mes que se
Fuente: Savills Research
llegaron a solicitar en la zona a principios de año.
La demora en la entrega de los proyectos será una Sant Cugat por su parte no se ha visto formalmente
situación generalizada. afectada por esta corrección, manteniendo sus rentas
a niveles similares al trimestre anterior, debido a la
La excelente situación del inmobiliario en el pasado competitividad de sus precios y la calidad de su stock.
alentó al desarrollo de nuevos proyectos, que se
vieron multiplicados principalmente en zonas como el En esta etapa de reajuste de rentas, los usuarios
distrito 22@. La incertidumbre actual incita a la cuentan en determinados casos con mayor poder de
prudencia y varios promotores están retrasando sus negociación y los propietarios deberán ofrecer
decisiones de iniciar proyectos o bien “fasearlos”, a la estructuras alternativas para atraer a la demanda, que
espera de una mejora en la disponibilidad y serán tanto más atractivas contra más garantías de
condiciones de la financiación y/u ofertas de empresas solidez ofrezca el usuario y cuanto mayor sea el
interesadas en sus proyectos. compromiso de obligado cumplimiento en la duración
del contrato.
Se espera que hasta finales de 2009 se entreguen un
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5. Mercado de inversión
El volumen total de inversión en 2008 ha protagonizando varias adquisiciones de inmuebles que
alcanzando 1.056 millones de euros en 36 ocupaba en régimen de alquiler. Esto obedece a la
transacciones, una reducción del 46% respecto a vocación del gobierno actual de reducir el montante de
las cifras record de cierre del 2007. los alquileres y pasar a ser propietario de determinados
inmuebles que venía ocupando como inquilino.
Durante el segundo semestre del año, la inversión
alcanzó los 486 millones de euros. Esta cifra representa Los inversores se han convertido en compradores
un descenso del 30,3% con respecto al mismo periodo rigurosamente selectivos, mostrando especial interés en
del 2007, confirmando el deterioro del mercado de los activos que garantizan ingresos a largo plazo y
inversión debido principalmente al creciente garantías de continuidad por parte del inquilino,
endurecimiento del acceso al crédito, a las expectativas cobrando una especial relevancia las operaciones de
de crecimiento negativo de la economía española y a sale & leaseback. Este formato se ha visto impulsado
los elementos de incertidumbre que se han por la necesidad de obtener liquidez por parte de los
generalizado. propietarios y la garantía que ofrecen los largos
contratos de alquiler al inversor. No obstante, cada
Volumen de inversión operación de sale & leaseback es distinta y la solvencia
del vendedor, su plan de negocio, las garantías y
avales, el nivel de renta pactado y las actualizaciones
de la misma, los pactos de recompra y determinados
componentes del contrato de arrendamiento son
consideraciones a tener muy en cuenta que pueden
matizar el monto de la operación y su viabilidad de
forma significativa.
Entre las operaciones de sale & leaseback más
significativas recientemente cerradas se encuentra la
venta de tres plantas de Passeig de Gràcia 45 por parte
de Barclays Bank a la Fundación Vila-Casas por 20
millones de euros y la venta de Plaça Catalunya, 5
como parte del portfolio del BBVA al fondo alemán Deka
por 82,5 millones de euros.
Fuente: Savills Research
Margen entre el Euribor y las rentabilidades prime
Las constantes revisiones a la baja de los tipos de
interés por parte de los bancos centrales, iniciada tras
la quiebra de Lehman Brothers, ha conllevado la
reducción del coste real del endeudamiento, que junto
con el considerable incremento de las rentabilidades en
el sector inmobiliario ha contribuido a generar un mayor
margen entre el coste de la financiación y la rentabilidad
de la inversión. No obstante, el principal inconveniente
continúa siendo la disponibilidad de dicha financiación y
los crecientes spreads que aplican las entidades
financieras a las inversiones con un alto nivel de riesgo.
Los bancos están descartando cualquier riesgo, lo que
ha sacado del mercado a varios actores, dejando tan
sólo aquellos que cuentan con gran liquidez y bajos
niveles de endeudamiento.
Fuente: Banco de España, Savills Research
En este escenario, los fondos oportunistas,
determinados clubes de inversión y los family office han En este contexto, la corrección general a la baja de los
vuelto a reaparecer protagonizando algunas de las precios de mercado ha afectado en menor medida a los
operaciones más significativas. Los fondos nacionales activos que presentan los elementos requeridos, en
siguen, por su parte, en una gran proporción inactivos. esencia elementos que proporcionen confort al
El fondo Santander Banif Inmobiliario solicitó comprador. Las rentabilidades mantienen su tendencia
recientemente aplazar los reembolsos a sus inversores al alza, que en el caso de los activos prime han
durante dos años, iniciando seguidamente una política alcanzado el 6% - 6,25%, con un corrección interanual
de desinversión de activos. de 125 puntos (200 ptos de incremento desde verano
de 2007). Las zonas secundarias han sufrido más este
La administración catalana se ha convertido, a la vez, incremento con una diferencia de 225 puntos con
en uno de los principales compradores del mercado, respecto a los niveles anteriores a la crisis subprime.
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6. El Mercado de oficinas de
Barcelona
Mapa del mercado barcelonés
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