Este documento presenta una introducción a la valuación de inmuebles para no martilleros. Explica que los precios son determinados por la relación entre oferta y demanda, influenciada por los empresarios y consumidores. Luego describe los métodos tradicionales de valuación, enfocándose en el método de valuación por comparables, el cual toma como base propiedades similares recientes para estimar el valor. Finalmente, provee información sobre fuentes de datos y herramientas prácticas para aplicar este método de manera sencilla.

1. Valuación de inmuebles
para no martilleros

2. @santiagomagnin
Licenciado en Administración (UBA)
~Contador Público Nacional (UBA)
Martillero Público, Corredor Inmobiliario y Tasador (UTN)

3. Intro Teórica #1

4. ¿Quién fija los precios?

5. ¿Quién fija los precios?
a) El gobierno.
b) Los empresarios.
c) Relación gobierno-empresarios
d) Los consumidores.
e) Relación empresarios-consumidores.
f) El costo de producción.

6. ¿Quién fija los precios?
a) El gobierno.
b) Los empresarios.
c) Relación gobierno-empresarios
d) Los consumidores.
e) Relación empresarios-consumidores.*
f) El costo de producción.
* Influida/distorsionada por la cantidad de dinero disponible (BCRA)

7. ¿Quién fija los precios?
El empresario propone.
El consumidor ¡valida precio!

8. ¿Quién fija los precios?
El empresario propone.
El consumidor ¡valida precio!
propietario
comprador

9. “Capital e Interés” (1851)
Eugen von Böhm-Bawerk
“El valor no surge del trabajo,
sino de los deseos que los bienes satisfacen.”

13. precio
cantidad

14. precio
cantidad
demanda

15. oferta
precio
cantidad
demanda

16. oferta
precio
cantidad
demanda
88.000
usd 1500.-

17. $
tiempo
¿Lindo
o feo?

18. $
tiempo
¿Lindo
o feo?
oferta creciente
y demanda
relativamente
estanca

19. $
tiempo
¿Lindo
o feo?

20. $
tiempo
¿Lindo
o feo?
demanda
creciente y
oferta
relativamente
estanca

21. ¿Lindo
o feo?

22. ¿Lindo
o feo?
Monopolio

23. Intro Teórica #2
última, cortita y al pie

24. ¿Cómo entrar a un mercado?

25. ¿Cómo entrar a un mercado?
1. Por abajo

28. Sri Lanka
Myanmar
China
VietnamMoldavia
CamboyaBangladesh
BulgariaTurquía

36. ¿Cómo entrar a un mercado?
1. Por abajo
2. Por arriba

38. Diferenciación como estrategia
$ 100 > $ 200
$ 120 > $ 210
$ 100 > $ 200
$ 100 > $ 205
No: Sí:

39. Márgenes
(el ejemplo obvio)

40. Márgenes
(el ejemplo no tan obvio)

47. ¿Cómo entrar a un mercado?
1. Por abajo
2. Por arriba
3. Por el medio

52. Conclusiones teóricas:
• Precio no tiene nada que ver con costo
• Diferenciación o precio (muy poco en el “medio”)
• Oferta vs Demanda (Los coworkings, las
hamburgueserías y las cervecerías son los
parripollos o las canchas de pádel de hoy)

53. Técnica

54. Métodos tradicionales de valuación:
1. Método de valuación por comparables < “ACMs”
2. Método del valor de reposición
3. Método de los flujos de fondos descontados

55. Método de Valuación por Comparables
Se basa en el simple principio de que, en un
mercado abierto y competitivo, un comprador no
pagará por un inmueble más que el precio
indicado para otros inmuebles cercanos y
semejantes.

56. Método de Valuación por Comparables
Se rige por dos principios económicos básicos:
1. Sustitución: Nos interesa el precio que se
ha estado pidiendo por propiedades que
tienen la misma utilidad.
2. Oferta y Demanda: El precio pagado por
propiedades comparables es afectado por
las condiciones de la oferta y la demanda a
la fecha de venta.

57. Método de Valuación por Comparables
¿Cómo lo hago yo?
1. Datos de la propiedad
2. Mapa de implantación
3. Oferta en la zona de influencia
4. Propiedades Comparables
5. Ponderación/Homogeneización
6. FODA
7. Precio

58. Warning:
SÓLO PARA
DEPTOS

59. 1.- Datos de la Propiedad
mapa.buenosaires.gob.ar

60. 2.- Mapa de Implantación
reporteinmobiliario.com

61. 3.- Oferta en la zona de influencia
zonaprop.com.ar

62. 4.- Propiedades Comparables
zonaprop.com.ar

63. 5.- Ponderación/Homogeneización

64. 6.- FODA

65. 7.- Precio
iConnect > iList > Propiedades > Búsq. > Info Operación

66. Profundicen…

67. “Manual del Corredor Profesional
Inmobiliario” -Mario Gómez-
“Herramientas financieras p/la
valuación de inmuebles” -Mario Gómez-

68. Estoy a su servicio.
¡Muchas gracias!
smagningomez@gmail.com
11 3600 2159