El documento describe la evolución del sector inmobiliario peruano en las últimas décadas. Señala que la migración del campo a la ciudad impulsó el crecimiento de la autoconstrucción para satisfacer la demanda de vivienda. Más recientemente, la construcción formal ha crecido para satisfacer la demanda efectiva, impulsada por el aumento del empleo y los ingresos. Sin embargo, la oferta total de vivienda aún no satisface la demanda, especialmente en el segmento de vivienda formal.

1. ¿HACIA DÓNDE VA
EL SECTOR
INMOBILIARIO
PERUANO?
Expositor: Mario Munailla Pinedo

2. ¿QUÉ HA PASADO EN EL
PERÚ EN LOS ÚLTIMOS
20 AÑOS?

3. Inicios de 1990: el Perú se enfrentaba a un entorno de
elevada inestabilidad económica y social.
La década de los 80’s fue
de bajo crecimiento
(promedio anual de 0.6%)
y de mayor inestabilidad
económica y social.
Años con hiperinflación
con tasas que superaban
niveles de 2700% al final
de la década.
Fuente: APOYO Consultoría

4. Desde 1993 hasta 1997: Se inicia proceso de estabilización
de la economía y recuperación hacia el crecimiento.
La constitución de 1993
introdujo un marco legal De 1993 a 1997 se tuvo un
que fortaleció al BCR. 7.1 crecimiento promedio anual
La inflación se redujo de 7.1%
considerablemente.
Estos resultados
alentadores se trasladaron
al ámbito social. El PBI
percápita pasó de
US$1,400 a un nivel de
US$2,450 (1981-1997).
Fuente: APOYO Consultoría

5. En el periodo 1998 al 2002: la economía peruana
enfrentó fuertes “vientos en contra”.
• Entre 1997-1998: Fenómeno del • Gobierno implementó programas
niño afectó el agro y la pesca. para restaurar la solvencia de las
• 1997: Crisis financiera en el instituciones financieras (de 68 se
sudeste asiático. redujeron a 46).
• Entre 1998-2002 más de 5,800 • El PBI se contrajo en 1998, para
empresas ingresaron a luego registrar crecimiento
procesos de reestructuración. moderado.
Fuente: APOYO Consultoría

6. Desde 2003 hasta 2011: buenos años pero con
algunos baches.
La economía creció a una tasa
promedio de 6.5% por año debido
a favorables condiciones:
• externas (alto crecimiento
mundial y precios de minerales)
• internas (confianza empresarial
y promoción de la inversión).
Inflación con la tasa más
baja en la región. BCR
implementó un esquema
monetario de “Metas
explícitas de inflación”.
Fuente: APOYO Consultoría

7. Desde 2003 hasta 2011: buenos años pero con
algunos baches.
• La deuda pública se redujo a
niveles por debajo de los
países desarrollados.
• La solidez fiscal permitió que
la deuda peruana en dólares
recibiera grado de inversión.
Fuerte crecimiento de la
inversión privada debido a:
• bajos costos de financiamiento
• elevada confianza empresarial
• políticas promotoras de la
inversión.
Fuente: APOYO Consultoría

8. 2009: año de recesión económica mundial, pero el
Perú resistió bien.
En setiembre 2008 el
mundo ingresó a una 0.9%
crisis financiera que
originó una recesión
económica global.
Impactó al Perú a través de
una caída de las
exportaciones y menores
precios de los metales
básicos afectando las
utilidades de las empresas
y los ingresos fiscales.
Fuente: APOYO Consultoría

9. 2012 y los próximos años: moderación en el
crecimiento pero con oportunidades.
Datos proyectados
La economía continúa a
buen ritmo impulsada por
la demanda interna
(consumo e inversión).
Seguirá creciendo aún a
tasas favorables, 5% en
promedio.
58.5%
28%
25%
La reducción de la
20% pobreza generará
oportunidades de
negocios.
Fuente: APOYO Consultoría,INEI Datos proyectados

10. EL SECTOR INMOBILIARIO
¿DE DÓNDE VENIMOS?

11. ¿Cuándo se inició el Sector Inmobiliario?
Desde la época de las
cavernas, el hombre
tuvo la necesidad de
buscar un refugio seguro
para protegerse de las
condiciones adversas,
clima y depredadores; y
es así como se formó la
base de toda sociedad:
la familia.

12. ¿Cuándo se inició el Sector Inmobiliario?
• Al trascurrir los años, estas familias han ido evolucionando y con
ellas sus necesidades….
Maslow formula en su teoría una jerarquía de necesidades
humanas y defiende que conforme se satisfacen las
necesidades más básicas (parte inferior de la pirámide),
los seres humanos desarrollan necesidades y deseos más
elevados (parte superior de la pirámide).
Moralidad,
Autorrealización creatividad,
aceptación
Reconocimiento Autorreconocimiento,
confianza, éxito
Afiliación Amistad, afecto, intimidad
sexual
Seguridad Seguridad física, empleo, recursos,
propiedad privada, VIVIENDA
Autorrealiza
Fisiológica Respiración, alimentación, descanso,
sexo, homeostasis

13. ¿Cuándo se inició el Sector Inmobiliario?
• Al trascurrir los años, estas familias han ido evolucionando y con
ellas sus necesidades…. y las viviendas donde residen.
• La vivienda pasó de ser una necesidad básica para convertirse
en uno de los objetos de autorrealización más importantes del
peruano común.

14. ¿Cuándo se inició el Sector Inmobiliario?
• Al trascurrir los años, estas familias han ido evolucionando y con
ellas sus necesidades…. y las viviendas donde residen.
Maslow formula en su teoría una jerarquía de necesidades
humanas y defiende que conforme se satisfacen las
necesidades más básicas (parte inferior de la pirámide), los
seres humanos desarrollan necesidades y deseos más
elevados (parte superior de la pirámide).
Moralidad,
Autorrealización creatividad,
aceptación
Reconocimiento Autorreconocimiento,
confianza, éxito
Afiliación Amistad, afecto, intimidad
sexual
Seguridad Seguridad física, empleo, recursos,
propiedad privada, VIVIENDA
Autorrealiza
Fisiológica Respiración, alimentación, descanso,
sexo, homeostasis

15. ¿POR QUÉ CRECEN LAS
CIUDADES?

16. 1910: Centro de Lima

17. 2010: Centro de Lima

18. LA RESPUESTA ES:
LA MIGRACIÓN
“Si me quedo aquí no pasará nada,
si me voy a Lima, algo puede pasar”

19. La Migración en el Perú: creciente urbanización
Porcentaje de
Periodo Impulsor
Poblacion Urbana
Años 40 1940: 35% Crisis agraria producto de la Segunda Guerra Mundial
Se formaliza la constitucion de asentamientos humanos:
Años 60 1961: 47% Ley 13517
Crecimiento de Lima Norte y Lima Sur
2do Quinquenio: se intensifica la migración, luego del
Años 70 1970: 60% fracaso de la Reforma Agraria
Disminución de la producción agricola y manufacturera: más
comercio y servicios.
Años 80 1981: 65%
Mejora de los medios de comunicación
Terrorismo y narcotráfico
Formalización masiva de terrenos - COFOPRI
Años 90 1993: 70% Los desplazados retornan
Ventanilla: la última gran migracion
Bonanza Económica
Mejora de las comunicaciones
La migración se "descentraliza": reducción de disparidades
2002-2007 2007: 76%
Lima deja de ser el principal foco de atraccion
Migraciones netas: Madre de Dios: 15%, Tacna 4.5%, Lima y
Callao 4.5%, Tumbes 3%
Fuente: Ciudad de los reyes – Rolando Arellano, : “La migración interna en el Perú” Gustavo Yamada, Censo 2007 INEI

20. Crecimiento de la población y la tasa de
urbanización
30
27.4
Crecimiento de
25
la población 22.0
peruana 20
17.0
(en millones) 15 13.5
10
9.9
6.2
5
0
1940 1961 1972 1981 1993 2007
100%
Composición
Urbano–Rural 80% 35%
65% 47%
53% 60%
40% 65%
35% 70%
30% 76%
24%
del Perú
60% 76%
65% 70%
53% 65%
40% 60%
47% 40%
35% 30%
20% 35% 24%
0%
1940 1961 1972 1981 1993 2007

21. ¿QUÉ IMPACTO TIENE LA
MIGRACIÓN EN EL SECTOR
INMOBILIARIO?
AUTOCONSTRUCCIÓN
Y
CONSTRUCCIÓN FORMAL

22. AUTOCONSTRUCCIÓN
Construcción de viviendas gestionadas
por sus propietarios y generalmente
ejecutadas por un maestro de obra, cuyo
avance dependerá de la disposición de
recursos que tenga el propietario o
autoconstructor.

23. Autoconstrucción
• Surge ante la insuficiencia de la oferta inmobiliaria formal.
• Importancia
– Significa del 55% al 70% de la demanda de materiales de
construcción.
– Es una demostración del espiritu emprendedor peruano
• Familias: objeto de autorealización
• Maestros de obra: generadores de puestos de trabajo.
Fuente: Estudio Multiclientes Autoconstrucción -. Arellano marketing

24. Autoconstrucción
• Problemas
– Falta de planificación de las ciudades
• La migración ha sido inmanejable
• Demasiada horizontalidad de Lima y otras ciudades
• Escasez de servicios públicos adecuados
– Baja calidad de las viviendas construidas
• Inseguridad estructural
• Deficiencias arquitectónicas
• Bajo valor de terrenos y fábricas
• Menor calidad de vida.
AAHH La Alborada Puente Piedra

25. CONSTRUCCIÓN FORMAL
Considera los proyectos de construcción
que son promovidos por empresas
inmobiliarias formales.

26. Unidad Vecinal Matute, La Victoria (1952 – 1953)

27. Residencial San Felipe, Jesús Maria (1964 - 1966)

28. Condominio Plaza Pacífico, San Miguel (2007-2008)

29. Centro Empresarial de San Isidro

30. Edificio Westin, San Isidro - 2009

31. ¿CUÁL ES LA SITUACIÓN
ACTUAL DEL SECTOR
INMOBILIARIO?

32. Sector Inmobiliario
• Un sector inmobiliario crecerá con salud siempre
que se encuentre en un razonable balance entre la
oferta y la demanda.
• ¿Cuáles son las columnas del balance de un
mercado inmobiliario?
– Estado
– Sistema financiero
– Desarrolladores inmobiliarios.

33. Sector Inmobiliario
• Todos deben estar al servicio de la demanda real e
insatisfecha.
Rol promotor y
Estado normativo
Consumidor Rol
(preferencias y
Rol creador y posibilidades) intermediador
emprendedor Demanda de la riqueza
insatisfecha
Desarrolla- Sistema
dores Financiero

34. VIVIENDA

35. ¿CÓMO ESTÁ LA DEMANDA?

36. Demanda de vivienda
• Desde el 2006, la generación de puestos de trabajo viene
creciendo 5.5% anual.
• Como consecuencia se han incrementado los ingresos y la
capacidad adquisitiva de las familias.
• La demanda efectiva de viviendas ha aumentado
sostenidamente.
Empleo urbano e Ingreso nacional disponible en Demanda efectiva de viviendas en Lima (miles
términos reales (índice 2006=100) de viviendas)
Fuente: BCRP Y BBVA Research Fuente: CAPECO

37. Demanda Efectiva y Oferta total de vivienda
Lima metropolitana y Callao - 2011
Autoconstrucción Construcción formal
80,000
En Unidades 75,466
Demanda efectiva: 407,480
70,000 68,293 Oferta total: 18,429
Sin embargo en C. formal:
60,707 Demanda efectiva: 139,843
60,000
Oferta total: 17,882
50,000 48,771 47,781
40,000
30,027 28,599
30,000
25,017
20,000
14,692
12,807
10,000 8,127
259 2,434 2,088
0 0 0 0 190 357
0
Hasta 4,000 4 - 8,000 8 - 10,000 10 - 15,000 15 - 20,000 20 - 30,000 30 - 40,000 40 - 50,000 50 - 60,000 Más de
Precio de la vivienda en US$ 60,000
OFERTA TOTAL CONSTRUCCIÓN INDUSTRIAL DEMANDA EFECTIVA
Fuente: XVI El mercado de Edificaciones urbanas en Lima metropolitana y el Callao - 2011

38. Stock de vivienda multifamiliares en Lima
2009 - 2012
Unidades Evolución del stock disponible por trimestre
20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
2009 2010 2011 2012
0
3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12
UNID. DISPONIBLES UNID. VENDIDAS UNID. INGRESADAS
FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria. TINSA Perú SAC

39. Demanda de vivienda – ratio de asequibilidad
• Lima tiene uno de los más bajos valores de ratio de
asequibilidad en la región. (cuanto tiempo tarda una familia en
promedio para generar ingresos que cubran el precio de una vivienda de
100 m2).
• Esto sugiere que los precios están en sintonía con la capacidad
adquisitiva.
Ratio de Asequibilidad (índice Perú=100)*
176
169 168
146
120
100
73
Brasil Colombia Argentina Panamá México Perú Chile
•Es el ratio entre precio de vivienda de 100m² sobre PBI per cápita
Fuente: BBVA Research ´Perú, BCRP, Global Property Guide y FMI

40. ¿Y LA OFERTA?

41. Ventas de viviendas en Lima 2008 - 2013
VENTA DE VIVIENDAS EN LIMA METROPOLITANA
(unidades)
35 000
+10%-15%
30 000
+20%
25 000
20 000 +40%
15 000
10 000
5 000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013
1/ A partir del 2012 son proyecciones realizadas en agosto del 2012.
Fuente: Tinsa, APOYO Consultoría
• En el primer semestre de 2012 las ventas crecieron 20%.
• Impulso seguirá viniendo por la venta de viviendas de precios
medios.
• Rally alcista en el segmento de precios altos se está
moderando. FUENTE: TINSA Perú SAC

42. Sector Inmobiliario peruano - Oferta
• La tendencia creciente de los precios de viviendas es
consecuencia de mayores costos (terrenos, salarios y materiales
de construcción).
• La disponibilidad de terrenos adecuados es cada vez menor:
– Las zonas urbanas formalmente habilitadas para ser
desarrolladas:
• Se encuentran ya consolidadas.
• La mayoría de las ubicaciones son con parámetros de
baja altura, evitando la plusvalía de la ubicación.
• En la normativa actual, el ancho de vías dificulta el
incremento de densidad y altura.
Miraflores - Lima

43. Sector Inmobiliario peruano - Oferta
– Terrenos no saneados:
• La gran periferia de las zonas urbanas no cuenta con
habilitación urbana, y en muchos casos es necesario
iniciar desde el planeamiento integral.
• La gran periferia de las zonas urbanas se encuentra
permanentemente depredada por los “desarrolladores
informales”, TRAFICANTES DE TIERRAS. No hay
protección efectiva ni de la propiedad privada ni de la
propiedad del Estado.
• Las municipalidades :
 No asumen un rol promotor en la generación de suelo
urbano.
 Carecen de suficiente conocimiento técnico sobre
desarrollo urbanístico en las entidades del Estado.
 Sus autoridades no están alineadas por una política de
Estado que defina el destino y la forma de uso de la
tierra.

44. Sector Inmobiliario peruano - Oferta
– La frontera de servicios públicos
como agua, desagüe y energía
eléctrica.
• Es de radio reducido en Lima
y las principales ciudades.
• El caso de los servicios de
agua y desagüe están
significativamente
desfasados con respecto a las
necesidades para el buen
desarrollo urbano.
• Inseguridad: El sector construcción enfrenta el permanente
ataque de la delincuencia organizada a través de mafias que
venden “protección” por “cupos de dinero”.
• El transporte masivo a las zonas periféricas es insuficiente y
existe una gran brecha por satisfacer.

45. Estructura de Costos de desarrollo de
proyectos inmobiliarios
Estructura de ingresos de un proyecto inmobiliario de vivienda 1/
2008 2012-2013
Costos administr. y Costos administr. y
Terreno financiam. financiam.
Terreno
10% 10% 10%
Margen
20%
20% Margen
10%
60%
60%
Costos de Costos de
construcción construcción
1/ Muestra de proyectos en Lima Metropolitana. Fuente: APOYO Consultoría
• Altos precios de terrenos complican el desarrollo de proyectos
inmobiliarios.
• Los bancos, en su mayoría, no están interesados en proyectos
inmobiliarios con márgenes menores a 8%.

46. Sector Inmobiliario peruano - Oferta
→ Como consecuencia de los puntos tratados, la brecha entre
oferta y demanda se sigue incrementando.
Demanda insatisfecha*: total y según valor en miles de USD de la vivienda
en Lima y Callao (miles de viviendas)
Según valor de la vivienda
•La demanda insatisfecha se define como el exceso de demanda efectiva sobre la oferta inmediata de viviendas.
Fuente: CAPECO

47. ¿CÓMO ESTÁ EL SISTEMA
FINANCIERO?

48. Sector inmobiliario peruano - Financiamiento
• El financiamiento hipotecario ha dinamizado el mercado
inmobiliario, pero aún es muy pequeño.
• En los últimos 5 años, los créditos otorgados crecieron en 170%
(22% anual), equivale al 4% del PBI.
Crecimiento del Crédito Hipotecario 1/ Tasas de Interés de Créditos Hipotecarios
CRECIMIENTO DEL (Var.%)HIPOTECARIO 1/
CRÉDITO TASAS DE INTERÉS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
(Var. %) (%)(%)
18,0
40,0
Soles
16,0 Dólares
30,0
14,0
20,0
12,0
10,0
10,0
0,0 8,0
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J
EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EM
2008 2009 2010 2011 2012
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1/1/ Sólo considera bancos.
Sólo considera bancos. Fuente SBS
Fuente: SBS
Fuente: BCRP
Fuente: BCR
• Los niveles de morosidad son bajos: 0.85%

49. Nuevos créditos desembolsados del Sistema
Bancario
Créditos al sector construcción (1)
En agosto, la variación interanual del N° de nuevos créditos al sector
construcción se incrementó en 15% y en términos monetarios cayó en -1%.
Nuevos créditos en Valor /
N° Nuevos Créditos Millon
términos monetarios Crédito
Periodo N° de es
Prom. Tri. Prom. Tri. créditos de S/.
Var.% Var.% (Miles. S/.)
(Unid.) (Miles. S/.)
I Trimestre 2,660 nd 767,785 nd 289
II Trimestre 2,771 nd 707,976 nd 256
IV Trimestre 3,000 23% 815,214 10% 272
V Trimestre 3,089 25% 815,731 13% 264
Total 2011 34,560 nd 9,320,118 nd 270
Unid. Var.% (Miles. S/.) Var.% (Miles. S/.)
Ene 3,247 33% 764,426 3% 235
Feb 3,551 32% 743,916 -1% 209
Mar 3,756 31% 795,420 -2% 212
Abr 3,736 39% 829,783 25% 222
May 4,035 45% 828,803 19% 205 2010 2011 2012
Jun 3,603 27% 772,130 1% 214
Jul 3,535 26% 910,444 29% 258
Ago 3,535 15% 835,028 -1% 236
Acum 2012 28,998 31% 6,479,951 8% 223
(1) Considera la suma de los créditos corporativos, a
grandes, medianas, pequeñas y microempresas.
Solo se cuenta con información desde junio del 2010.

50. Nuevos créditos desembolsados del Sistema
Bancario
Créditos hipotecarios para vivienda (2)
En agosto, la variación interanual del N° de nuevos créditos hipotecarios
creció en 18% y en términos monetarios en 38%.
Nuevos créditos en Valor /
N° nuevos créditos
términos monetarios Crédito
Periodo Millones
Prom. Tri. Prom. Tri. N° de
Var.% Var.% (Miles. S/.) créditos de S/.
(Unid.) (Miles. S/.)
Total 2010 29,880 46% 7,333,602 28% 245
I Trimestre 2,773 27% 562,845 -11% 203
II Trimestre 2,919 12% 596,236 -19% 204
IV Trimestre 2,868 15% 580,766 17% 202
V Trimestre 2,935 10% 638,645 9% 218
Total 2011 34,487 15% 7,135,473 -3% 207
Unid. Var.% (Miles. S/.) Var.% (Miles. S/.)
Ene 2,767 15% 600,093 26% 217
Feb 2,789 13% 601,837 20% 216
Mar 3,410 -1% 769,267 8% 226
2008
Abr 2,906 3% 664,281 13% 229
May 3,167 4% 744,539 18% 235
2009 2010 2011 2012
Jun 2,885 -1% 683,021 19% 237
Ago-12
Jul 3,308 22% 813,530 53% 246
Ago 3,394 18% 802,344 38% 236
Acum 2012 24,626 9% 5,678,911 24% 231
(2) Créditos otorgados a
personas naturales.

51. ¿Y EL ESTADO?

52. Políticas del gobierno
• El gobierno actual ha anunciado que seguirán funcionando los
programas del Fondo MiVivienda: Nuevo crédito MiVivienda y
Techo propio.
• Además se estarán agregando 5 nuevos programas para el
desarrollo urbano y rural:
 Generación de Suelo Urbano
 Nuestras Ciudades
 Mejoramiento Integral de Barrios
 Apoyo al Hábitat Rural
 Saneamiento Rural.

53. ¿CUÁL ES LA SITUACIÓN DE
LOS PRECIOS?

54. Sector inmobiliario peruano - Precios
• Los precios de las viviendas han crecido fuertemente en los
últimos años pero en realidad solo han recuperado niveles
pasados.
• Este crecimiento inclusive ha sido menor al que han registrado
otros activos.
• A nivel regional sigue siendo de los más bajos.
Precio por m² de la vivienda en Lima Precio de una vivienda de 100m², ajustado por
Metropolitana y el Callao en términos diferencias en el poder adquisitivo (índice Perú=100)
reales (PEN constantes, índice 1998=100)
293
206 204
174 172
125
100
Argentina Brazil Panama México Colombia Chile Perú
Fuente: CAPECO
Fuente: CAPECO

55. ¿Hay burbuja inmobiliaria?
Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e
injustificado de los precios de los bienes inmuebles,
ocasionado principalmente por la especulación.
NO, porque:
1. Stock actual de oferta formal para 9 meses.
2. Se están recuperado los precios tras la crisis de finales de
los 90s.
3. Aumento en la capacidad de gasto.
4. Déficit de viviendas.
5. Existen una demanda insatisfecha. La demanda efectiva es
22 veces mayor a la oferta inmobiliaria.

56. ¿Hay burbuja inmobiliaria?
NO, porque:
6. La oferta tiene mayores costos (salarios, materiales de
construcción y terrenos), por lo tanto el precio del m2 construido
tiende a seguir creciendo.
7. Créditos hipotecarios saludables y en aumento.

57. OFICINAS

58. Construcción de oficinas – Lima y Callao
Construcción de Oficinas en Lima y Callao
CONSTRUCCIÓN DE OFICINAS EN LIMA Y CALLAO
(Miles de m2) m²)
(miles de
450
400
350
256 mil m²
300 (incremento
250 de 50%)
Crisis: económica
200
mundial congeló
150 decisiones de
inversión No se recuperó los
100
niveles del 2008 y
50 2009
0
2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: CAPECO Capeco
Fuente:

59. Colocación neta de oficinas A+ y A en Lima
COLOCACIÓN NETA DE OFICINAS A+ Y A EN LIMA 1/
(Miles de m2)
90
80
70
60
50
40
30
20
2007 2008 2009 2010 2011
1/ Considera la absorción de oficinas que es el número de m2 que se ocupan
menos los que se desocupan. Fuente: Colliers
En el primer semestre de 2012:
• La colocación neta de oficinas creció casi 35% respecto del
primer semestre del 2012.

60. Stock de oficinas – Lima y Callao
2011:
Oficinas A+ y A: crecimiento de 10%
Oficinas B+: crecimiento de 5%
2012:
Distribución del Stock de oficinas A+ y A en
Lima Metropolitana, 2S2012 (%)
Miraflores
11% San Isidro
Golf
16% San Isidro:
San Isidro
Centro - Más del 60% del stock
47% de oficinas A+ y A
Este - 80% de las B.
26%
Fuente: Colliers

61. Precios de alquiler de oficinas – Lima y Callao
2011:
Oficinas A+ y A: US$ 18/m²
Oficinas B: US$ 16,2/m²
Índice de Precio de Alquiler de Oficinas A+ y A en
PRECIO DE ALQUILER DE OFICINAS A+ Y A EN LIMA
METROPOLITANA CRECIÓ 10% EN EL 2011 1/
Lima Metropolitana
2007=100
130
125
2011-2010: 10%
120
115 2011-2007: 25%
110
105
100
95
90
2007 2008 2009 2 010 2011 (e)
1/Índice del precio en dólares nominales nominales.
1/ Índice del precio en dólares
(e): estimado en eneroen enero del 2012.
(e): estimado del 2012cc Fuente: Colliers, APOYO Consultoría
Fuente: Colliers, APOYO Consultoría
Además: Tasa de vacancia de oficinas A+, A y B fue de 4%.
Esto significa que existen pocos espacios disponibles y que las
oficinas nuevas se colocan con relativa facilidad.

62. Precios de terrenos para oficinas –
Lima y Callao
Precios de terrenos en US$ DE TERRENOS 1/ 2007=100)
SE DISPARA PRECIO nominales (Índice
(2007=100)
350
San Isidro
300
Surco
Surco San Isidro
250
Miraflores
Miraflores
200
150
100
50
2007 2008 2009 2010 2011
1/ 1/ Índice de en dólares nominales
Índice de precios precios en dólares nominales. Fuente: Capeco
Fuente: Capeco

63. Demanda potencial de oficinas
EMPRESAS QUE NO SE HAN MUDADO EN EL PERIODO PRINCIPALES UBICACIONES DEL STOCK DE
2004 – 2010 EN LIMA METROPOLITANA OFICINAS A+, A Y B+ EN LIMA METROPOLITANA
Grandes 1/ Medianas 2/
La Molina
N° de empresas
350 1 250 San Isidro San Borja
Aumento de
facturación Surco
2010/2004 170 130 Miraflores
(Var. %)
1/ Empresas grandes facturan más de US$25 millones anuales.
2/ Empresas medianas facturan entre US$2 millones y US$25 millones
anuales.
Fuente: Perú Top 10 000, APOYO Consultoría
• En promedio una empresa • Otros distritos donde se
mediana ocupa un área de oficinas están desarrollando
entre 120 m2 y 250 m2. oficinas: Lince, San
Miguel, Magdalena.
• 1,250 empresas medianas
demandarían alrededor de 180 mil
m2 que equivalen al 40% del stock
actual de oficinas A y B+.

64. ¿CUÁLES SON LOS RETOS Y
OPORTUNIDADES EN EL
SECTOR INMOBILIARIO?

65. ¿Debe ir Lima hacia arriba?
• Sí, porque:
– Desde el punto de vista de la ingeniería estructural se
pueden construir edificios de más de 30 pisos que sean
SEGUROS contra los sismos.
– La mayor densidad habitacional beneficia:
• Mayor eficiencia en el desarrollo de los servicios
públicos (menor inversión en las renovación de líneas
existentes que a la vez son más cercanos)
• El mejor uso de los terrenos (reducción de los costos de
las viviendas).
• La reducción de los costos de transporte (menor
inversión del estado y menores gastos de las familias).

66. ¿Qué nos falta para ir hacia arriba?
• Cambiar la mala percepción
de los consumidores.
• Modificar la política de uso
del suelo urbano con las
municipalidades.
• Que las empresas de servicio
público tomen conciencia de
su rol y de los beneficios de
la densificación para sus
inversiones.
• Desarrollar infraestructura
necesaria para la ciudad.

67. ¿Qué retrasa y encarece los proyectos
inmobiliarios?
1. Las municipalidades cambian frecuentemente las
ordenanzas y decretos. Lima requiere mayor densidad, no debe
seguir extendiéndose.
2. Las Municipalidades establecen plazos muy extensos en su
TUPA, y a pesar de ello no cumplen, no existe un órgano superior
para estos casos, pues el inversionista afectado debe apelar a la
misma Municipalidad.
3. Frecuentes discrepancias en la interpretación de las normas
entre las comisiones técnicas de las municipalidades y los
proyectistas del desarrollador.
4. Actualmente el estudio de impacto vial lo realiza el
inversionista. Esta labor la debería realizar las municipalidades.
5. Debe existir una normativa que establezca los requisitos
ambientales para construir en la ciudad. Actualmente cada
inversionista debe realizarlo de manera independiente.

68. ¿Esta creciendo la clase media?
• Dado que la clase media esta creciendo más, la gráfica de los
ingresos en el Perú pasó de ser una pirámide a un rombo.
• Estos hogares de la clase media son el núcleo del dinamismo
del consumo privado (creciente demanda de departamentos,
automóviles, viajes y otros productos y servicios).
(en miles)
Más de S/.3000 Más de S/.3000
Entre
Entre
S/.544 y S/.3000
S/.404 y S/.3000
Entre Entre
S/.202 y S/.404 S/.272 y S/.544
Entre Entre
S/.113 y S/.202 S/.143 y S/.272
Menos Menos
de S/.113 de S/.143
1/ Para el año 2011 se aplica los nuevos rangos según la nueva metodología establecida por el INEI
Fuente: Enaho 2004-2011
Fuente: Macroconsult - Enaho 2004 - 2011

69. ¿Hay nuevos polos de desarrollo?
Lima metropolitana dejó de ser el único foco para las
inversiones inmobiliarias, ahora es turno de las provincias:
COLOCACIONES DE NUEVO CRÉDITO MIVIVIENDA EN LAS FAMILIAS QUE PUEDEN ACCEDER A UN CRÉDITO
PRINCIPALES CIUDADES DE LA COSTA PERUANA HIPOTECARIO, 2011 1/
(Número de créditos) (número de familias)
Arequipa
+37%
Arequipa
La Libertad
Trujillo +28%
Piura
Cañete - Ica - Chincha +153%
+38% Lambayeque
Chiclayo - Lambayeque
Lima
Piura - Sullana -23% Provincias
+103% Ica Familias que pueden
Lima Provincias Norte adquirir una vivienda de un
2011
precio menor a S/.182 500
Chimbote -34% 2008 Ancash
Familias que pueden
X% Tasa de crecimiento adquirir una vivienda de un
-100% promedio anual 11/08
Tacna Tacna precio mayor a S/.182 500
0 100 200 300 400 500
0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000
Fuente: Fondo MiVivienda
1/ Solo incluye las provincias de la costa y Arequipa.
Fuente: Enaho – INEI, APOYO Consultoría

70. ¿Hay nuevos polos de desarrollo?
Los retails también se descentralizaron. Para el 2012 se estima
que el 40% del total se encontrarán en provincias:
Evolución de los centros comerciales en el Perú
120
(numero de proyectos)
100
100 2012:
Lima 34
80
2009: Prov. 23
Lima 21
60 2005: 57
Prov. 11
Lima 14 45
40
Prov. 4 36
32
29
20 22
18
20 13 13 15
8 10
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2015
Fuente: Accep, asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú.
Los centros comerciales aumentan dado el crecimiento
económico del país.

71. Aprovechemos la oportunidad demográfica
• Actualmente Perú cuenta con el “bono demográfico”: 2/3 de la
población está en edad productiva o de consumo (entre 15 y 65
años). Este bono es un factor importante para impulsar el
desarrollo del país.
• Si el PBI del Perú crece este año en 6%, 2 puntos de ello son
resultado del bono demográfico.
Fuente: Informe La oportunidad demográfica publicado en el Comercio 18 de noviembre 2012 / INEI

72. Aprovechemos la oportunidad demográfica
• Por lo tanto es importante que el país capacite ahora a la
población y generé más empleo.
• Este bono no será para siempre, dado que la tasa de
crecimiento de la población baja año a año.
Fuente: Informe La oportunidad demográfica publicado en el Comercio 18 de noviembre 2012 / INEI

73. ¿Hay potencial en los jóvenes profesionales
solteros?
• Con el crecimiento del país, los jóvenes profesionales solteros
son un mercado potencial significativo para el desarrollo de este
sector.
• Este grupo tendrá mayor demanda de actividades de
entretenimiento, electrodomésticos y productos electrónicos.
• Además, requerirá departamentos pequeños para personas
solteras cercanos a la oficina y a centros de entretenimiento.
Pueden sacrificar espacios, el departamento es para dormir, la vida
social se hace afuera de este.
Departamento de 25m2
construidos en México DF
Especial para solteros,
matrimonios jóvenes o
personas divorciadas
Fuente: Construyen en el DF departamentos de 25 metros. www.terra.com – 19 de enero 2012

74. Por lo tanto, ¿Cual será la tendencia?
Optimización de
espacios
multifuncionales
Fuente: http://www.guiadedecoracion.net

75. Por lo tanto, ¿Cual será la tendencia?
Optimización de
espacios
multifuncionales
Fuente: http://interiorismos.com Fuente: www.dwell.com

76. Por lo tanto, ¿Cual será la tendencia?
Muebles pequeños y
multifuncionales
Fuente: http://www.arqhys.com/muebles-a- Fuente: http://www.bricoinventos.com/como-
medida-para-monoambientes.html decorar-una-casa-con-poco-espacio/

77. ¿La huella de carbono marcará una nueva
tendencia?
«la totalidad de gases de efecto invernadero (GEI) emitidos por efecto
directo o indirecto de un individuo, organización, evento o producto»
(UK Carbon Trust 2008).
• Los Estados están tomando conciencia de los efectos del cambio
climático, por lo que buscan que toda organización se comprometa
con el medio ambiente y determine la cantidad de huella de
carbono que emite para luego reducirla o neutralizarla.
• Bajo este concepto, debemos optimizar el uso del suelo.
• También vendrán nuevas tendencias: edificios capaces de
controlar eficientemente desde el punto de vista energético la
calefacción, iluminación, climatización, ventilación y refrigeración.

78. ¿CUÁLES SON LAS
PERSPECTIVAS PARA EL
PERÚ?

79. Perú seguirá destacando en el contexto
internacional.
PROYECCIONES DE CRECIMIENTO DEL PBI 2013-2016
(Var. % promedio anual)
Perú 5,1
Colombia 4,9
Chile 4,8
Brasil 4,1
Latam 4,1
México 3,6
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0
Fuente: Latin Focus, APOYO Consultoría

80. Proyecciones macroeconómicas
PROYECCIONES MACROECONÓMICAS 1/
(Var.%)
Promedio Promedio
2011 2012 2013
2003-2008 2014-2016
PBI 7,0 6,9 6,2 5,4 5,0
PBI per cápita 3 200 5 928 6 700 7 400 8 700
Consumo privado 5,9 6,4 5,8 5,0 4,6
Inversión Privada 15,9 11,7 13,6 7,6 7,1
Inversión Pública 16,2 -17,8 24,6 10,0 5,5
Exportaciones 8,7 8,8 4,7 4,1 6,1
Empleo formal urbano 2/ 5,5 5,4 4,0 3,5 3,5
Balance fiscal (% del PBI) 0,8 1,9 1,4 0,8 0,9
Inflación (%) 3,2 4,7 3,3 3,5 2,5
Tipo de cambio (S/. por US$) 3,25 2,70 2,58
2,56 2,53 2,50
1/ Proyecciones a partir del 2012. Realizadas en agosto del 2012.
2/ Empleo en empresas de diez a más trabajadores. Fuente: BCR, APOYO Consultoría

81. CONCLUSIONES

82. Sector inmobiliario peruano – Fortalezas /
Oportunidades
• Crecimiento de la economía peruana en los próximos años.
• Gran demanda de viviendas y oficinas en Lima y otras ciudades.
• Generación de nueva oferta inmobiliaria y afines para atender
los cambios demográficos de corto y largo plazo.
• Sector servicios, intensivo en demanda de oficinas amplias,
crecerá por encima del PBI global.
• Crédito con buenas condiciones para familias y desarrolladores.
• Bajos niveles de morosidad de créditos hipotecarios, y baja
penetración de los mismos.
• Generación de suelos urbanos para nuevos desarrollos.
• Verticalización de Lima y otras ciudades.
• Búsqueda de soluciones inmobiliarias en armonía con el medio
ambiente.
• Ingreso de nuevos desarrolladores inmobiliarios (chilenos,
colombianos y españoles) fortalecerán la oferta.

83. Sector inmobiliario peruano – Debilidades /
Amenazas
• Escasez de terrenos, por lo tanto incremento de precios de
viviendas y oficinas y presiones sobre los márgenes.
• Incapacidad para resolver las restricciones municipales
(licencias, zonificación).
• Incapacidad de atención de la demanda de servicios públicos
(agua y desagüe principalmente).
• Avance lento de los nuevos Programas del Estado: Generación
de Suelo Urbano y Nuestras Ciudades.
• Inseguridad Ciudadana, atenta contra el desarrollo de zonas
periféricas.

84. GRACIAS