1. UNIVERSIDAD DE SAN MARTÍN DE PORRES
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FACULTAD DE DERECHO
LA CADUCIDAD COMO CAUSAL DE EXTINCIÓN DE LA
HIPOTECA
Por: Cary Evelyn Rocca Guzmán*
1. INTRODUCCIÓN
La hipoteca puede ser definida como un derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles,
o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para garantía del cumplimiento de una
obligación, del pago de una deuda1, como un derecho real que grava bienes inmuebles,
sujetándolos a responder una obligación. 2
Como derecho real de garantía, la hipoteca se constituye a través de su inscripción en el registro
de propiedad inmueble como lo reconoce el numeral 3 del artículo 1099° del Código Civil3. En
este sentido, el registro no solo es un medio de publicidad de la hipoteca, es esencialmente el
que determina su nacimiento.
Y su extinción, ¿también es determinada por el registro?
De acuerdo al artículo 1122° las causales de extinción no se encuentran relacionadas
directamente al registro sino a otros factores como son: la extinción de la obligación que
garantiza, la anulación, rescisión o resolución de dicha obligación, la renuncia escrita del
acreedor, la destrucción total del inmueble; y la consolidación. Está demás precisar que estas
causales han sido establecidas taxativamente (númerus clausus), sin posibilidad de insertar una
causal adicional, y menos aún referida a la caducidad de la hipoteca.
* Abogada. Ayudante de Cátedra del Curso Acto Jurídico. Alumna de la Maestría en Derecho Civil de la Universidad de San
Martín de Porres.
1
Cabanellas de Torres, Guillermo (2008) Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Buenos Aires, 30º Ed., Editorial Heliasta
S.R.L., T. IV, p. 311.
2
Palés, Marisol (directora) (2001) Diccionario Jurídico Espasa. Madrid, Espasa Calpe S.A., p. 768.
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Artículo 1099° del Código Civil: “ Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1. Que afecte al bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.”
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Esta imposibilidad fue reconocida en la Resolución de fecha 13 de marzo de 1998, mediante la
cual la Sala Nº 03 –con intervención de García Godos Campos como vocal ponente- ha
señalado en el Expediente 3818-97 lo siguiente:
“La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un crédito en dinero, sobre
bienes inmuebles, quedando éstos en poder del deudor que aún no ha cancelado la deuda.
Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda contraída, no pueden excluirse
del pago de la misma. Amparar dicha pretensión. Importaría admitir un abuso del
derecho que la ley recusa. No cabe la extinción de la hipoteca por caducidad.”
Sin embargo, mediante la Resolución N° 232-2003-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral
reconoció que el artículo 3 de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de
la hipoteca, adicional a las señaladas en el citado artículo 1122° del Código Civil. Esta
resolución será materia de comentario en el presente trabajo.
2. RESOLUCIÓN N° 232-2003-SUNARP-TR-L
El criterio establecido en esta resolución constituye el sexto precedente de observancia
obligatoria, aprobado en la sesión del Cuarto Pleno del Tribunal Registral de acuerdo a la
Resolución N° 014-2003-SUNARP-SA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 18 de julio
del 2003.
En la resolución materia de comentario, el Tribunal Registral se pronunció sobre la denegatoria
de inscripción formulada por una registradora respecto a la reinscripción de una hipoteca, cuyo
asiento de inscripción había sido cancelado por caducidad.
Los acreedores hipotecarios (apelantes) argumentaron que sí era posible la reinscripción debido
a que la única formalidad que exige nuestro Código Civil para la constitución de la hipoteca es
la escritura pública, de acuerdo al artículo 1098° del Código Civil. Además la inscripción
registral no determina la validez de la hipoteca. Entonces, al existir una escritura pública del 01
de octubre de 1990, sí era posible la inscripción.
Cabe señalar que dicha escritura pública era la misma que se presentó como título de
inscripción ante Registros Públicos el 30 de noviembre de 1990 y que originó la inscripción de
la hipoteca en el asiento 4-d) de la Ficha N° 56997 y fue cancelada.
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El Tribunal Registral –después de ratificar que se trata de la misma escritura pública que dio
mérito a la extensión del asiento de hipoteca 4-d)- señaló que la cancelación de dicha hipoteca
se realizó en mérito del artículo 3° de la Ley N° 26639 que señala lo siguiente:
“Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las
facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones
que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años
de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que
garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito
garantizado.”
En este caso, el Tribunal Registral aplicó el segundo párrafo, puesto que la escritura pública
establecía que la última cuota vencerá el 15 de diciembre de 1990. Es decir, caducó la
inscripción de la hipoteca por haber transcurrido más de 10 años desde la fecha de vencimiento
del crédito garantizado; y la no contener la escritura pública un nuevo plazo para el
cumplimento de la obligación, no puede ser reinscrita. En consecuencia, al no encontrarse
inscrita la hipoteca, por haber caducado la inscripción de la hipoteca, esta garantía se habría
extinguido.
Por este motivo -señala el Tribunal Registral- es que el artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha
introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las establecidas en el
artículo 1122º del Código Civil y ha establecido este criterio como precedente de observancia
obligatoria.
3. PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA
A través de la Ley Nº 26639, se precisa la aplicación del plazo de caducidad previsto en el
artículo 625º del Código Procesal Civil. Y, en los antecedentes de la Ley Nº 26639 (señalados
en el considerando quinto de la Resolución Nº 232-2003-SUNARP-TR-L), se estableció cuál es
la motivación para aprobar la misma:
“De la lectura de los antecedentes de la Ley Nº 26639, se aprecia del dictamen de la
Comisión de Justicia, en su sesión del 25 de mayo de 1996, referente a los Proyectos de
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Ley Nº 931 y 1050-CR, sobre caducidad de las medidas cautelares y extinción de las
inscripciones de gravámenes, que la propuesta contenida en el segundo de los proyectos
mencionados se fundamenta en la omisión en el Código Civil vigente de una norma que
determine la extinción de las referidas inscripciones, como sí lo hacía el artículo 1049 del
Código Civil de 1936, que señalaba que las inscripciones de las hipotecas y gravámenes se
extinguían a los 30 años de las fechas de sus respectivas inscripciones, pero ´cambiando el
antiguo plazo de 30 años por el de 10 años, por cuanto éste es el nuevo término de la
prescripción extintiva de la acción real”.
En este sentido, la Ley Nº 26639 buscaba suplir esta omisión advertida en el Código Civil
vigente sobre la base del artículo 1049º del Código Civil de 1936 que contaba el plazo para la
extinción de la inscripción de los gravámenes desde la fecha de las inscripciones. No obstante,
el artículo 3º de la Ley Nº 26639, reconoce 2 momentos distintos para empezar a contar plazo
de caducidad de las inscripciones de hipotecas:
a) En el primer párrafo: 10 años contados a partir de la fecha de inscripción de la
hipoteca si esta no fuera renovada.
b) En el segundo párrafo: 10 años contados a partir de la fecha de vencimiento del plazo
del crédito garantizado.
Esta distinción de plazos resulta evidentemente contradictoria, puesto que, reconocería la
posibilidad de constituir la hipoteca sin que exista un crédito al que garantice. Ello, pese a que
la hipoteca -como reconoce la doctrina4- tiene carácter accesorio, por haberse constituido para
garantizar el cumplimiento de una obligación, y no puede constituirse de forma autónoma.
Ello también se advierte de la definición de la hipoteca establecida en el primer párrafo del
artículo 1097º del Código Civil: “Por hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de un tercero.” Aunque, en el Perú hay una tendencia hacia la
hipoteca autónoma, como lo afirma el doctor Jorge Avendaño5 señalando que el artículo 1104º
autoriza que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales, cuya existencia es incierta
y pueden llegar a no existir. En este caso, la hipoteca ya constituida queda sin efecto. Y, debido
a que la hipoteca ha existido –al haberse inscrito- se advierte que éste sería un supuesto de
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Vásquez Ríos, Alberto (2003) Derechos Reales de Garantía. Lima, 3º Ed., Editorial San Marcos, T. III, p. 40.
Avendaño Valdez, Jorge (2003) Código Civil Comentado. Lima, 1º Ed., Gaceta Jurídica. T. V.
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extinción o acabamiento del gravamen por ausencia de obligación, a pesar que el artículo 1122º
no lo haya previsto.
La hipoteca autónoma no parece ser la motivación del plazo establecido en el primer párrafo
del artículo 3º de la Ley Nº 26639, al no estar referida de manera exclusiva a la hipoteca, sino
también a gravámenes, restricciones de facultades del titular del derecho inscrito, demandas y
sentencias. Por ello, resulta poco comprensible la aplicación del plazo contado a partir de la
fecha de inscripción en el caso de la hipoteca.
A través del artículo 87º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado
mediante la Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2009SUNARP-SN, se ha interpretado el artículo 3º de la Ley Nº 26639.
Acerca del primer párrafo del artículo 3º se establece que éste se refiere a la inscripción de
gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento, en las que deberá
entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del
artículo 1240º del Código Civil6, salvo que el plazo se haya hecho constar en el Registro.
En este sentido, se confirma que el primer párrafo de artículo 3° no estaba referido a la hipoteca
autónoma, sino a las hipotecas que garantizan obligaciones en las que –ante la falta de acuerdo
entre las parte sobre el plazo de vencimiento del crédito- la ley suple esta deficiencia
estableciendo la exigibilidad inmediata del pago, después de haberse contraído la obligación.
Si consta el plazo, se aplica el segundo párrafo del artículo 3º, es decir, la inscripción caduca a
los 10 años contados a partir del vencimiento del crédito siempre que este plazo pueda
determinarse del contenido del asiento o del título.
Ahora bien, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que este plazo
también es aplicable:
 A aquellos gravámenes que garantizan obligaciones cuyo plazo se encuentra
establecido en un documento que no consta en el Registro. En este caso, se debe
acreditar fehacientemente el cómputo del plazo para la caducidad de la inscripción de
la hipoteca.
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“Si no hubiese plazo designado, el acreedor puede exigir el pago inmediatamente después de contraída la obligación.”
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 A aquellos que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, siempre
que se acredite el nacimiento de la obligación y el transcurso de los 10 años contados a
partir del vencimiento de la obligación garantizada.
De lo expuesto, es posible resumir la aplicación de los plazos de caducidad en el cuadro
siguiente:
PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA
10 AÑOS CONTADOS A PARTIR DE LA
10 AÑOS CONTADOS A PARTIR DE LA
FECHA DE INSCRIPCIÓN
FECHA DE VENCIMIENTO DEL CRÉDITO
 Cuando
pueda
determinarse
el
plazo
de
vencimiento del crédito.

Cuando garantizan obligaciones que no tienen
plazo de vencimiento. Se entiende que la
obligación es exigible inmediatamente después
de contraída.
 Cuando garantizan obligaciones cuyo plazo de
vencimiento se encuentra en documento que no
obra en Registros.
 Cuando
garantizan
obligaciones
futuras,
eventuales o indeterminadas.
No deja de ser discutible si la caducidad de la inscripción de la hipoteca constituye un
verdadero beneficio para el deudor incumplido en desmedro del acreedor garantizado, ya que,
el deudor estaría facultado para pedir la caducidad de la inscripción de la hipoteca y, por tanto,
extinguir la hipoteca con el simple cómputo del tiempo, sin que se acredite el cumplimiento de
la deuda garantizada.
Sin embargo, la orientación de la caducidad busca eliminar la inscripción de garantías que
obviamente no podrán ser ejecutadas, debido al transcurso del tiempo y que además, afectan el
sistema registral al publicitar hipotecas aparentemente vigentes pero sin sustento en la realidad.
Asimismo, constituye una sanción para el acreedor negligente por su falta de diligencia para
ejecutar la garantía constituida a su favor, o para renegociar la deuda, estableciendo nuevos
plazos que permitan mantener la vigencia de la inscripción de la garantía.
Respecto a esta controversia, la Resolución materia de comentario ha señalado lo siguiente:
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“La finalidad de la Ley N° 26639 con respecto a la extinción de la inscripción de
hipotecas consiste en eliminar de las partidas registrales aquellas garantías reales que no
puedan ser ejecutadas sancionando a la vez, la inacción del acreedor hipotecario, quien
tiene expedita la vía, dentro del plazo de 10 años otorgado por la ley, para renegociar el
crédito otorgado, con lo que se daría origen a una renovación de la hipoteca con el
establecimiento de un nuevo plazo para el cumplimiento de la obligación, o iniciar acción
en vía judicial con el objeto de hacer efectivo el pago de la deuda, situaciones ambas que
demostrarían la diligencia del acreedor, enervando la presunción de que transcurrido el
plazo señalado en la ley, la hipoteca se habría extinguido como consecuencia del
transcurso del término prescriptorio para iniciar el cobro de la obligación garantizada.”
En consecuencia, más que beneficiar al deudor se busca sancionar al acreedor garantizado por
su descuido al no exigir el cumplimiento de la obligación ya sea concertando un nuevo plazo
para hacer efectivo el cumplimiento, o ejecutando la garantía constituida a su favor.
4. CONCLUSIÓN
Si bien la Ley Nº 26639 regula el plazo de caducidad de las inscripciones de los gravámenes y
ha permitido el cierre de las partidas registrales de gravámenes que no pueden ser ejecutados, su
aplicación tiene una connotación mayor en el caso de la hipoteca. Ello se debe a que el cierre de
una partida registral que contenía una hipoteca determina no sólo la extinción de la inscripción,
sino también la extinción de la hipoteca como garantía real. Más aún si consideramos que la
hipoteca ha nacido como garantía real a través de su inscripción en Registros Públicos. Por esa
razón considero acertado el criterio establecido en el Precedente Registral comentado, que
además permite acortar la brecha entre una situación publicitada y aquella que ocurre en la
realidad.
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