Fondo INMOB.                                East Europe                                                              Plan ...
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Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones                                                                           ...
Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones                                                                           ...
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Modelo de VALORACION ( private equity and venture capital estandar) de FONDO inversion inmuebles
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Modelo de valoración completo para valorar el caso de un fondo de inversión inmobiliaria. En español. El modelo corre para un caso de inversiones en un país en Europa del Este, pero es fácimente adaptable a otro caso
Hojas que contiene:
-Disclaimer
-Hipótesis
-Portada (inputs)
-Capital
-Ingresos
-Gastos
-Financiación
-PyG
-Tesorería
-Cash Flow del accionista
-Balances previsionales
-Inversiones
-Amortizaciones
-Tesorería del IVA

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  1. 1. Fondo INMOB. East Europe Plan de NegocioThe accompanying material (the “Material”) is being provided to certain persons (the “Recipients”) on the basis that such Material has beenprepared by Fondo INMOB ("The FUND") and is being provided to each of the Recipients for informational purposes only and The FUND acceptsno duty of care to such persons with regard to the Material.None of the Recipients is entitled to rely on such Material for any purpose, including without limitation, providing any professional advice to anyperson or making any decision relating to or in connection with the transaction to which the Material relates and no responsibility, obligation orliability (whether direct or indirect, in contract, tort or otherwise) is or will be accepted by the FUND or any of its affiliates or any of their respectiveemployees or agents (the “The FUND Parties”) in relation thereto.Fondo INMOB and each of The FUND Parties expressly disclaim any and all liability which may arise from the Material having been provided toany of the Recipients or for any consequence whatsoever should any such Recipient rely upon any Material. Each Recipient is deemed to havewaived any claim for liability againstThe FUND or any of The FUND Parties that may otherwise arise out of or in connection with the provision ofthe Material. The Material remains the full property of The FUND and may not be released to any third party without the prior written permission ofFund INMOB.
  2. 2. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis Básicas del Plan de NegocioFichero totalmente operativo en EXCEL disponible para descarga ($ 25) en: http// Copia & pega en la store.payloadz.com/details/931145-Documents-and-Forms-Spreadsheets-Modelo-de-VALORACION-private-equity-venture-capital-estandar-de-FONDO-inversion-inmuebles.html barra de direcciones de tu navegador Hipótesis sobre Capital - Se considera una captación de fondos de €60 millones - Se considera undesembolso inicial del 50% (enero 2008) y otro 50% a los 6 meses - Se considera un capital medio invertido por operación de €3 millones - Se considera un número máximo de inversiones en cartera de 20 - Se considera un plazo para las desinversiones de 3 años - Se considera una TIR bruta media por operación del 45% y un múltiplo de 3,5x Hipótesis Financieras - Se considera un ratio de apalancamiento máximo (D/(K+D)) del 50% - Se considera un tipo de restribución de tesorería de Euribor -0,5% - Se considera un escenario de máxima distribución de beneficios - Cuando se empiezan a generar plusvalías se reembolsan al accionista vía reducciones de capital - Si las plusvalías son mayores que las reducc. de capital, la distribución de dividendos será con un payout del 100% Hipótesis sobre Comisiones - La comisión de gestión se calcula como el 1,8% anual sobre el valor contable total del activo - La comisión de éxito se calcula como el 15% de las plusvalías globales del fondo en liquidación - La rentabilidad mínima garantizada (hudle rate) es del 15% sobre el capital efectivamente invertido - La gestora podrá tomar anticipos contra la comisión de éxito una vez batido el hurdle rate Hipótesis Fiscales - Debido al convenio de doble imposición con "PAIS DE EUROPA DEL ESTE", la cuota impositiva de sociedades es del 16% - No se ha considerado IVA para las operaciones de inversión o desinversión (exentas en"PAIS DE EUROPA DEL ESTE") Página 2
  3. 3. Fondo INMOB. EastNombre del Proyecto ESTRUCTURA DE COSTES ESTRUCTURA DE FINANCIACION DATOS DE BALANCE Europe Comisiones Deuda Senior Año 2008 E Año 2009 E Año 2010 E Comisión de Suscripción (s/ capital comprometido) 0,00% Apalancamiento Máximo Objetivo 50,00% Gtos. de Constitución 625.000 625.000 625.000 HIPOTESIS GENERALES Comisión de Gestión (s/ valor neto contable de activos) 1,80% Ratio de Aplancamiento Medio (2008-2012) 23,64% Inmovilizado Inmaterial 0 0 0Primer año de estudio 2008 Coeficiente de Revalorización de Activos 1,00 x % de financiación ajena (s/ importe de cada inversión) 80,00% Inmovilizado Material 14.765.000 29.515.000 29.515.000Años de Estudio 6 Años Comisión de Éxito ("Carried Interest") 15,00% Plazo de Amortización Bullet al sexto añoAmortizaciones -126.800 -253.600 -380.400IPC 3,00% Aplicar Comisión de Éxito sobre Rentabilidad Global del Fondo Activo Circulante 156.602 198.090 98.205Coste Empresa (Seguridad Social) 28,00% Apertura Aseguramiento Disponibilidad Tesorería 43.668.046 31.395.065 26.146.918Revisión de costes 3,00% TIR mínima Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00% Comisiones 1,20% 0,00% 0,00% TOTAL ACTIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723Diferimiento de cobros 30 días Múltiplo Mínimo s/ Capital Invertido 1,52 xDiferimiento en los pagos corrientes 30 días Otros Gastos Tipo de Interés considerado 5,75% Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281 Euros / Año Euribor (Swap 6 años) 4,55% Pasivo Circulante 417 429 442 Director (Fijo) 60.000 Spread 1,20% Acreedores Largo 0 2.950.000 8.850.000 PRINCIPALES CARACTERISTICAS del FONDO Director (Variable) 30% TOTAL PASIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723 PLAZOS Administrativo 18.000 Saldo Medio de Deuda Bancaria 5.900.000Cierre Definitivo 12 meses desde constitución Coste Formalización Inversiones (s/ K Invertido) 3,00% Análisis de RatiosPlazo de Duración del "Fondo" 6 Años Coste Formalización Deinversiones (s/ K Desinvertido) 1,50% Linea de IVA Ratio de Apalancamiento 0,00% 4,80% 15,80%Prórroga del "Fondo" 2 Años Gastos Legales (abogados, notarios, etc) 10.000 Año de 1ª disposición Año WACC 13,05% 12,66% 11,75%Plazo de Duración del Periodo de Inversión 4 Años Auditoría Anual 5.000 Tipo de Interés considerado 2,90%Prórroga del Periodo de Inversión 1 Años Remuneración Consejo 0 Euros / Consejero / Año 0 Euribor 4,67% RATIO INMUEBLES / TERRENOS EN CARTERA CAPITAL Número de Consejeros 9 Spread 0,40%Capital Total Comprometido 60.000.000 Secretaría del Consejo 21.600 Comisión de apertura 0,20% 2009 2010 2011Desembolso Inicial 100,00% Adimnistrativos Importe Total dispuesto 0 Ratio Inmuebles / Terrenos 1/4 1/2 1/2Desembolso Inicial 60.000.000 Alquiler de Oficina 15.000Ampliaciones de Capital ("Capital Call 1") Año 2009 0,00% Telefonía 3.600 RESULTADOS DEL FONDOAmpliaciones de Capital ("Capital Call 2") Año 2010 0,00% Electricidad 1.200 RATIOS DE BALANCEAmpliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2011 0,00% Limpieza de oficinas 1.800 TIR Neta del FONDO 3,65 x 24,09%Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2012 0,00% RC Administradores 3.000 Ratio de Apalancamiento Medio (%) 23,64% VAN del Accionista al 13,05% 19.072.692 Material de Oficina 6.000 WACC (%) 11,75% Payback del Negocio 4 AñosCapital Total Invertido en Nuevos Activos 59.000.000 Representación 24.000 ROE (%) 171,72% Capital Recuperado Neto 124.175.274Necesidades Adicionales de Capital 0 ROCE (%) 39,54% Plusvalía Neta del FONDO 64.175.274 ROA (%) 160,85% INVERSIONES Deuda Neta/FFPP (Veces) -0,33 HIPOTESIS DE INGRESOS CALCULO DE LA TASA DE DESCUENTO Deuda Neta/EBITDA (Veces) 3,11Capital Medio Invertido por Operación 5,00% s/ K Comprometido 3.000.000 Gastos de Constitución Año 2008 Año 2009 Año 2010 Coste del Equity (Ke)Número Objetivo de Inversiones al Año 4,9 Gastos Legales 25.000 Tasa Libre de Riesgo (Bono Alemán a 10 años) 4,25%Número Objetivo de Activos en Cartera (máximo) 20 Patentes y Marcas Prima de Riesgo Sectorial 8,00% RATIOS ECONOMICOSTIR Media por Operación 45,00% Otros 600.000 0 0 Beta del Sector 1,10Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) 3 Años Inmovilizado Inmaterial EBITDA/Ventas 80,12% Coste del Equity (Ke) 13,05%Múltiplo sobre Capital Invertido (por operación) 3,05 x Gastos Capitalizados EBIT/Ventas 79,59%Dividendos (procedentes de los activos en cartera) 0,00% Intercalarios Margen Bruto (BAI/Ventas) 81,69% Coste de la Deuda Pre-Tax 4,83%Tipo de Retribución de Tesorería Euribor - 0,5% Inmovilizado Material Margen Neto (BDI/Ventas) 53,10% Euribor 4,55% HW y SW Específico 3.000 Spread 1,20% 2010 2011 2012 Mobiliario 12.000 Tax 16,00% VARIABLES TRIBUTARIASPlusvalías por Desinversiones 30.217.219 30.217.219 30.217.219 Inmuebles/terrenos 14.750.000 14.750.000 14.750.000 Ratio de aplancamiento medio (2008-2012) 18,91%Dividendos de Activos en Cartera - - - Tipo de IVA Soportado 16,00%Otros Ingresos 765.696 74.606 (348.522) TOTAL 15.390.000 14.750.000 14.750.000 Tipo de IVA Repercutido 16,00% Coste medio ponderado del capital (WACC) 11,50%Ingresos Totales 30.982.915 30.291.825 29.868.697 Acumulado 15.390.000 30.140.000 44.890.000 Tipo Impuesto de Sociedades 16,00% WACC Promedio del proyecto 11,75% Resumen de Operaciones Tasa Interna de Retorno Evolución de la Masa Patrimonial En miles de Euros Cash Flow del FONDO miles de euros TIR Año 2008 Año 2010 Año 2012 70.000 40.000 24,09% 30,00% Deuda Deuda Activos 10,32% 60.000 Activos Netos 20.000 20,00% 0,00% Activos Netos 20,53% 50.000 Netos Deuda 30,48% 10,00% 34,70% 30,47% 0 40.000 1 2 3 4 5 6 7 0,00% 30.000 -20.000 -10,00% Fondos 20.000 -40.000 Propios Fondos Fondos -20,00% 79,47% Propios Propios 10.000 54,98% 39,04% -60.000 -30,00% 0 -80.000 -40,00% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Activos Netos Fondos Propios Deuda Activos Netos Fondos Propios Deuda Activos Netos Fondos Propios Deuda Flujos de Caja del Accionista Tasa Interna de Retorno Inversión Desinversión (Coste) Plusvalía
  4. 4. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Capital Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Unidades Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6Capital Social Desembolso Inicial Euros 60.000.000 Capital Call 1 Euros - - - - - - Capital Call 2 Euros - - - - - - Capital Call 3 Euros - - - - - - Capital Call 4 Euros - - - - - -Ampliaciones de capital Euros 60.000.000 - - - - - Reducciones de Capital - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000Capital Acumulado Euros 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000 % desembolsado 100,00% 100,00% 75,42% 50,83% 26,25% 1,67%Estrctura accionarial Capital Esquema de Desembolsos Comprometido (Cifras en Euros) % ´000 EUR Inversor 1 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 2 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 3 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 4 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 5 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 6 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 7 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 8 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 9 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 10 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 11 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 12 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 13 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 14 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - Inversor 15 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - - TOTAL 100% 60.000 60.000.000 - - - - -
  5. 5. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Ingresos Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6Ingresos por Capital Invertido Plusvalías Capital Medio Invertido por Operación 3.000.000 Número Objetivo de Inversiones al Año 4,92 Nº de Activos Objetivo 20 Número Inversiones al Año 4,92 4,92 4,92 4,92 - - Total Inversiones Acumuladas 5 10 15 20 20 20 Capital Invertido al Año 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 - - % s/ Capital Comprometido 24,58% 24,58% 24,58% 24,58% 0,00% 0,00% Capital Invertido Acumulado 14.750.000 29.500.000 44.250.000 59.000.000 59.000.000 59.000.000 % s/ Capital Comprometido 24,58% 49,17% 73,75% 98,33% 98,33% 98,33% TIR Media por Operación 45,00% Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) 3 Años Múltiplo sobre Capital Invertido 3,05 x Número Operaciones de Desinversión al Año - - 5 5 5 5 Total Desinversiones Acumuladas - - 5 10 15 20 Total Activos en Cartera Vivos 5 10 10 10 5 - Desinversiones Acum./Inversiones Acum. 0,00% 0,00% 33,33% 50,00% 75,00% 100,00% Capital Desinvertido al Año (coste) - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 Capital Desinvertido Acumulado (coste) - - 14.750.000 29.500.000 44.250.000 59.000.000 Capital Invertido Vivo 14.750.000 29.500.000 29.500.000 29.500.000 14.750.000 - Capital Desinvertido (coste + plusvalía) - - 44.967.219 44.967.219 44.967.219 44.967.219 Capital Desinvertido Acumulado (coste + plusvalía) - - 44.967.219 89.934.438 134.901.656 179.868.875 Plusvalía / (Minusvalía) - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219 Plusvalía / (Minusvalía) Acumulada - - 30.217.219 60.434.438 90.651.656 120.868.875 Dividendos (procedentes de los activos en cartera) % s/ capital invertido 0,00% Dividendos declarados - - - - - -Total Ingresos por Capital Invertido - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219 Ingresos Financieros Retribución de tesorería Euribor -0,50% 4,17% 3,88% 4,10% 3,99% 4,06% 4,13% Ingresos financieros 911.352 1.455.098 1.178.460 816.354 500.488 227.896
  6. 6. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6Estructura de Comisiones Comisiones de Suscripción Sobre Capital Comprometido 0,00% - Comisiones de Gestión % sobre Valor Total Contable de Activos 1,80% Valor Total Contable de Activos 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 Coeficiente de revalorización 1,00 x Valor de Mercado de Activos en Cartera 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 Total Comisión de Gestión Devengo 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609 Total Comisión de Gestión Devengo Acumulado 1.063.581 2.170.213 3.178.298 4.059.766 4.665.474 4.687.083 Total Comisión de Gestión Caja 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609 Total Comisión de Gestión Caja Acumulado 1.063.581 2.170.213 3.178.298 4.059.766 4.665.474 4.687.083 Comisiones de Éxito ("Carried Interest") A) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad Global del Fondo TIR Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00% Múltiplo Objetivo sobre el Capital Invertido 1,52 x Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo - - 7.682.906 7.682.906 7.682.906 7.682.906 Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada - - 7.682.906 15.365.813 23.048.719 30.731.625 Plusvalía total para alcanzar la TIR Objetivo 30.731.625 % Comisión Base sobre exceso TIR objetivo 15,00% Total Comision de Éxito Devengo - - - - - 13.520.588 Total Comision de Éxito Devengo Acumulado - - - - - 13.520.588 Total Comision de Éxito Caja - - - 4.455.422 4.532.583 4.532.583 Total Comision de Éxito Caja Acumulado - - - 4.455.422 8.988.005 13.520.588 B) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad de cada Desinversión 6.008.687 Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo por Operación de Desinversión - - 1.562.625 1.562.625 1.562.625 1.562.625 Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada - - 1.562.625 3.125.250 4.687.875 6.250.500
  7. 7. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Plusvalía Unitaria por Desinversión - - 6.008.687 6.008.687 6.008.687 6.008.687 Total Comision de Éxito Devengo y Caja - - 3.278.971 3.278.971 3.278.971 3.278.971 Total Comision de Éxito Devengo Acumulado - - 3.278.971 6.557.941 9.836.912 13.115.883
  8. 8. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6Otros Gastos Personal Director Sueldo Base 60.000 60.000 61.800 63.654 65.564 67.531 69.556 Variable 30,00% 18.000 18.540 19.096 19.669 20.259 Seguridad Social 28,00% 16.800 22.344 23.014 23.705 24.416 25.148 Total Director General 76.800 102.144 105.208 108.365 111.616 114.964 Administrativo Sueldo Base 18.000 18.000 18.540 19.096 19.669 20.259 20.867 Seguridad Social 28,00% 5.040 5.191 5.347 5.507 5.673 5.843 Total Administrativo 23.040 23.731 24.443 25.176 25.932 26.710 Administrativos Alquiler de Oficina 15.000 15.000 15.450 15.914 16.391 16.883 17.389 Telefonía 3.600 3.600 3.708 3.819 3.934 4.052 4.173 Electricidad 1.200 1.200 1.236 1.273 1.311 1.351 1.391 Limpieza Oficinas 1.800 1.800 1.854 1.910 1.967 2.026 2.087 Seguros 3.000 3.000 3.090 3.183 3.278 3.377 3.478 Material de Oficina 6.000 6.000 6.180 6.365 6.556 6.753 6.956 Representación 24.000 24.000 24.720 25.462 26.225 27.012 27.823 Total Gastos Administrativos 54.600 56.238 57.925 59.663 61.453 63.296 Formalización de Inversiones/Desinversiones % sobre Capital Invertido al Año 3,00% Gastos Totales de Formalización de Inversiones 442.500 442.500 442.500 442.500 - - % sobre Capital Desinvertido al Año 1,50% Gastos Totales de Formalización de Desinversiones - - 674.508 674.508 674.508 674.508 Gastos Totales de Formalización de Operaciones 442.500 442.500 1.117.008 1.117.008 674.508 674.508 Gastos de Constitución (Capitalizados) Cantidad Total 25.000 25.000
  9. 9. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6Gastos de Funcionamiento Gastos Legales Anuales (registro, notario, abogados) 10.000 10.000 10.300 10.609 10.927 11.255 11.593 Auditoría Anual 5.000 5.000 5.150 5.305 5.464 5.628 5.796 Remuneración Consejo 0 - - - - - - Secretaría de Consejo 21.600 21.600 22.248 22.915 23.603 24.311 25.040 Total Gastos de Funcionamiento 36.600 37.698 38.829 39.994 41.194 42.429
  10. 10. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Financiación Ajena Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6Hipótesis de ApalancamientoFondos Propios Capital Social 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000 Prima de Emisión Reserva Legal - - 1.904.281 3.719.948 3.150.000 200.000 Reservas Voluntarias - (912.569) (1.470.875) - - - Beneficio No Repartido (912.569) (558.306) 1.470.875 - - - Total Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281 34.219.948 18.900.000 1.200.000Financiación de Operaciones Inversiones en Activos Inmobiliarios 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 - - % de Inmuebles (no terrenos) 0,00% 25,00% 50,00% 50,00% 0,00% 0,00% Inversiones Sujetas a Financiación Ajena - 3.687.500 7.375.000 7.375.000 - - Disposiciones de Deuda Bancaria 80% - 2.950.000 5.900.000 5.900.000 - - Esquema de Amortizaciones Préstamo Año 1 - Préstamo Año 2 (2.950.000) Préstamo Año 3 (5.900.000) Préstamo Año 4 (5.900.000) Deuda Viva - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 - Apalancamiento Resultante 0,00% 4,80% 15,80% 30,12% 43,83% 0,00% Carga Financiera - 82.261 341.964 670.948 849.010 429.815 Euribor (Curva de Euribor a 1 Año - Caja Madrid) 4,67% 4,38% 4,60% 4,49% 4,56% 4,63% Spread 1,20% 1,20% 1,20% 1,20% 1,20% 1,20%
  11. 11. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cuenta de Resultados Privado & Confidencial Cifras en euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Total Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Ingresos Plusvalías procedentes de desinversiones 120.868.875 - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219 Total Ingresos de Explotación 120.868.875 - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219 % Crecimiento - - 0,00% 0,00% 0,00% Gastos Comisión de Suscripción - - - - - - - Comisión de Gestión 4.687.083 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609 Comisión de Éxito ("Carried Interest") 13.520.588 - - - - - 13.520.588 Gasto de Formalización Inversiones/Desinversiones 4.468.033 442.500 442.500 1.117.008 1.117.008 674.508 674.508 Gastos de Funcionamiento 236.744 36.600 37.698 38.829 39.994 41.194 42.429 Personal 768.129 99.840 125.875 129.651 133.541 137.547 141.674 Administrativos 353.175 54.600 56.238 57.925 59.663 61.453 63.296 Minusvalías - - - - - - - Total Gastos 24.033.751 1.697.121 1.768.943 2.351.499 2.231.673 1.520.410 14.464.104 % sobre Ingresos 19,88% - - 7,78% 7,39% 5,03% 47,87% BAAII (EBITDA) 96.835.124 (1.697.121) (1.768.943) 27.865.720 27.985.545 28.696.808 15.753.115 % sobre Ingresos 80,12% - - 92,22% 92,61% 94,97% 52,13% Amortatizaciones 635.200 126.800 126.800 126.800 126.800 126.800 1.200 RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 96.199.924 (1.823.921) (1.895.743) 27.738.920 27.858.745 28.570.008 15.751.915 % sobre Ingresos 79,59% - - 91,80% 92,19% 94,55% 52,13% Resultados Financieros Ingresos 5.089.648 911.352 1.455.098 1.178.460 816.354 500.488 227.896 Gastos (2.373.998) - (82.261) (341.964) (670.948) (849.010) (429.815) Comisiones (177.000) - (35.400) (70.800) (70.800) - - Total Resultados Financieros 2.538.650 911.352 1.337.438 765.696 74.606 (348.522) (201.919) RESULTADO ORDINARIO 98.738.575 (912.569) (558.306) 28.504.616 27.933.352 28.221.487 15.549.995 % sobre Ingresos 81,69% - - 94,33% 92,44% 93,40% 51,46% BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS 98.738.575 (912.569) (558.306) 28.504.616 27.933.352 28.221.487 15.549.995 % sobre Ingresos 81,69% - - 94,33% 92,44% 93,40% 51,46% Impuesto de Sociedades 34.558.501 - - 9.461.809 9.776.673 9.877.520 5.442.498 BENEFICIO DESPUES DE IMPUESTOS 64.180.074 (912.569) (558.306) 19.042.806 18.156.679 18.343.966 10.107.497 % sobre Ingresos 53,10% - - 63,02% 60,09% 60,71% 33,45%
  12. 12. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Flujos de Tesorería Privado & Confidencial Cifras en Euros 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 TOTAL Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Beneficio Neto Antes de Dividendos 64.180.074 (912.569) (558.306) 19.042.806 18.156.679 18.343.966 10.107.497 - Amortizaciones 635.200 126.800 126.800 126.800 126.800 126.800 1.200 - Variaciones de la Hacienda Pública - (80.656) 3.824 76.832 - - - - Variaciones Fondo de Maniobra Deudores - (75.946) (45.312) 23.053 30.175 26.322 22.716 18.991 Acreedores - 417 13 13 13 14 14 (483) Periodificación de Subvención -Flujo de Caja de Operaciones 64.815.274 (941.954) (472.981) 19.269.504 18.313.667 18.497.102 10.131.427 18.508 Gastos de Constitución (625.000) (625.000) - - - - - - Inmovilizado material (15.000) (15.000) - - - - - - Inversiones en Inmuebles (core) (59.000.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) - - - Desinversiones 59.000.000 - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 -Flujo de Caja de Inversiones (640.000) (15.390.000) (14.750.000) - - 14.750.000 14.750.000 -Flujo de Caja Antes de Actividades Financieras 64.175.274 (16.331.954) (15.222.981) 19.269.504 18.313.667 33.247.102 24.881.427 18.508 Capital Social Ampliaciones (Inc.P.E) 60.000.000 60.000.000 - - - - - - Reducciones (59.000.000) - - (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) - Aportaciones Adicionales Ampliaciones - - - - - - - - Reducciones - - - - - - - - Financiación a largo Incremento/(Amortización) - - 2.950.000 5.900.000 5.900.000 - (14.750.000) - Anticipos de la Comisión de Éxito - - - - (4.455.422) (4.532.583) 8.988.005 - Liquidación de la Sociedad -Flujo de Caja de Actividades Financieras 1.000.000 60.000.000 2.950.000 (8.850.000) (13.305.422) (19.282.583) (20.511.995) -Flujo de Caja Antes de Pago de Dividendos 65.175.274 43.668.046 (12.272.981) 10.419.504 5.008.245 13.964.519 4.369.432 18.508 Dividendos Pagados 65.175.274 - - 15.667.651 16.341.011 18.913.915 13.057.497 1.195.200Flujo de Caja del Accionista 64.175.274 (60.000.000) - 30.417.651 31.091.011 33.663.915 27.807.497 1.195.200TIR del Accionista 24,09%Tesorería Principio del Periodo - - 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692 Incremento/(Disminución) de Tª - 43.668.046 (12.272.981) (5.248.147) (11.332.765) (4.949.395) (8.688.065) (1.176.692)Tesorería Final del Periodo - 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692 0
  13. 13. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cash Flow del Accionista Privado & Confidencial Cifras en Euros TOTAL 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7Bº Repartible Acumulado 63.980.074 (912.569) (1.470.875) 15.667.651 32.008.662 50.922.577 63.980.074 -CASH-FLOW 64.175.274 (16.331.954) (12.272.981) 25.169.504 19.758.245 28.714.519 19.119.432 18.508CASH FLOW ACUMULADO 64.175.274 (16.331.954) (28.604.935) (3.435.431) 16.322.814 45.037.333 64.156.765 64.175.274Capital Social Ampliaciones (60.000.000) (60.000.000) - - - - - - Reducciones 59.000.000 - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 -Prima de Emisión - - - - - - - -Ampliaciones con cargo a Reservas - - - - - - - -Aportaciones Adicionales - - - - - - - -Dividendos distribuidos+TªRsdual. 65.175.274 - - 15.667.651 16.341.011 18.913.915 13.057.497 1.195.200CASH-FLOW DEL ACCIONISTA 64.175.274 (60.000.000) - 30.417.651 31.091.011 33.663.915 27.807.497 1.195.200 TIR Accionista 24,09% VAN Accionista 19.072.692Beneficio repartible anual 63.980.074 (912.569) (558.306) 17.138.526 16.341.011 18.913.915 13.057.497 -Dividendos generados (acum) 63.980.074 - - 15.667.651 32.008.662 50.922.577 63.980.074 -Tesorería Acumulada del Accionista 64.175.274 (60.000.000) (60.000.000) (29.582.349) 1.508.662 35.172.577 62.980.074 64.175.274Tesorería disponible para dividendos 192.240.902 43.668.046 31.395.065 41.814.569 31.155.163 28.778.672 14.234.189 1.195.200Recuperación de la Inversión 4 Años 4Pay Out de Dividendos 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100%
  14. 14. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Balances Previsionales Privado & Confidencial Cifras en Euros diciembre-08 diciembre-09 diciembre-10 diciembre-11 diciembre-12 diciembre-13 diciembre-14 1 2 3 4 5 6 7Inmovilizado 15.263.200 29.886.400 29.759.600 29.632.800 14.756.000 4.800 4.800Gastos de Constitución 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000Inmovilizado Inmaterial - - - - - - -Inmovilizado Material 14.765.000 29.515.000 29.515.000 29.515.000 14.765.000 15.000 15.000Amortización Acumulada (126.800) (253.600) (380.400) (507.200) (634.000) (635.200) (635.200)Activo Circulante 156.602 198.090 98.205 4.523.451 9.029.712 18.991 -Hª Pª Deudora por IVA 80.656 76.832 - - - - -Deudores 75.946 121.258 98.205 68.030 41.707 18.991 -Anticipos Comisiones - - - 4.455.422 8.988.005 - -IFT - - - - - - -Tesorería 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692 - TOTAL ACTIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 4.800Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281 34.219.948 18.900.000 1.200.000 4.800Capital Social 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000 1.000.000Prima de Emisión - - - - - - -Reserva Legal - - 1.904.281 3.719.948 3.150.000 200.000 200.000Reservas Voluntarias - (912.569) (1.470.875) - - - -Beneficio No Repartido (912.569) (558.306) 1.470.875 - - - (1.195.200)Pasivo Circulante 417 429 442 455 469 483 -Acreedores Comerciales 417 429 442 455 469 483 -Otros Aacreedores a cortoAcreedores a largo - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 - -Financiación Complementaria - - - - - - -Crédito IVA - - - - - - -Pasivo Bancario - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 - - TOTAL PASIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 4.800Comprobación - - - - - - -OKRatio de Apalancamiento 0,00% 4,80% 15,80% 30,12% 43,83% 0,00% 0,00%WACC 13,05% 12,66% 11,75% 10,57% 9,45% 13,05% 13,05%ROE -1,54% -0,95% 40,38% 53,06% 97,06% 842,29% 0,00%
  15. 15. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Privado & ConfidencialVolver a la Portada Total Inversión por año 15.390.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0 Gastos de Constitución 625.000 0 0 0 0 0 0 Inmovilizado Inmaterial 0 0 0 0 0 0 0 Inmovilizado Material 14.765.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0Años de Análisis 6 Importe de la Inversión por bien y año 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7Inversiones Año 2008Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0Gastos Legales 25.000 1 25.000 1 OK 25.000 0 0 0 0 0 0Patentes y Marcas 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0Otros 600.000 1 600.000 1 OK 600.000 0 0 0 0 0 0Inmovilizado InmaterialGastos Capitalizados 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0Intercalarios 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado MaterialInmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 1 OK 14.750.000 0 0 0 0 0 0HW y SW Específico 3.000 1 3.000 1 OK 3.000 0 0 0 0 0 0Mobiliario 12.000 1 12.000 1 OK 12.000 0 0 0 0 0 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0Inversiones Año 2009Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0Gastos Legales 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0Patentes y Marcas 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0Otros 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado InmaterialGastos Capitalizados 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0Intercalarios 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado MaterialInmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 2 OK 0 14.750.000 0 0 0 0 0HW y SW Específico 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0Mobiliario 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0Inversiones Año 2010Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0Gastos Legales 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0Patentes y Marcas 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0Otros 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado InmaterialGastos Capitalizados 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0Intercalarios 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado MaterialInmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 3 OK 0 0 14.750.000 0 0 0 0HW y SW Específico 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
  16. 16. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Privado & ConfidencialVolver a la Portada Total Inversión por año 15.390.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0 Gastos de Constitución 625.000 0 0 0 0 0 0 Inmovilizado Inmaterial 0 0 0 0 0 0 0 Inmovilizado Material 14.765.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0Años de Análisis 6 Importe de la Inversión por bien y año 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7Mobiliario 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0Inversiones Año 2011Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0Gastos Legales 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0Patentes y Marcas 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0Otros 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado InmaterialGastos Capitalizados 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0Intercalarios 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado MaterialInmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 4 OK 0 0 0 14.750.000 0 0 0HW y SW Específico 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0Mobiliario 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0
  17. 17. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Privado & ConfidencialVolver a la Portada Total Inversión por año 15.390.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0 Gastos de Constitución 625.000 0 0 0 0 0 0 Inmovilizado Inmaterial 0 0 0 0 0 0 0 Inmovilizado Material 14.765.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0Años de Análisis 6 Importe de la Inversión por bien y año 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7Inversiones Año 2012Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0Gastos Legales 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0Patentes y Marcas 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0Otros 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado InmaterialGastos Capitalizados 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0Intercalarios 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado MaterialInmuebles/terrenos 0 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0Inversiones Año 2013Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0Gastos Legales 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0Patentes y Marcas 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0Otros 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado InmaterialGastos Capitalizados 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0Intercalarios 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0Inmovilizado MaterialInmuebles/terrenos 0 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 IPC anual constante 2,5%

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