Modelo de valoración completo para valorar el caso de un fondo de inversión inmobiliaria. En español. El modelo corre para un caso de inversiones en un país en Europa del Este, pero es fácimente adaptable a otro caso Hojas que contiene: -Disclaimer -Hipótesis -Portada (inputs) -Capital -Ingresos -Gastos -Financiación -PyG -Tesorería -Cash Flow del accionista -Balances previsionales -Inversiones -Amortizaciones -Tesorería del IVA

1. Fondo INMOB.
East Europe
Plan de Negocio
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2. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis Básicas del Plan de Negocio
Fichero totalmente operativo en EXCEL disponible para descarga ($ 25) en: http// Copia & pega en la
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Hipótesis sobre Capital
- Se considera una captación de fondos de €60 millones
- Se considera undesembolso inicial del 50% (enero 2008) y otro 50% a los 6 meses
- Se considera un capital medio invertido por operación de €3 millones
- Se considera un número máximo de inversiones en cartera de 20
- Se considera un plazo para las desinversiones de 3 años
- Se considera una TIR bruta media por operación del 45% y un múltiplo de 3,5x
Hipótesis Financieras
- Se considera un ratio de apalancamiento máximo (D/(K+D)) del 50%
- Se considera un tipo de restribución de tesorería de Euribor -0,5%
- Se considera un escenario de máxima distribución de beneficios
- Cuando se empiezan a generar plusvalías se reembolsan al accionista vía reducciones de capital
- Si las plusvalías son mayores que las reducc. de capital, la distribución de dividendos será con un payout del 100%
Hipótesis sobre Comisiones
- La comisión de gestión se calcula como el 1,8% anual sobre el valor contable total del activo
- La comisión de éxito se calcula como el 15% de las plusvalías globales del fondo en liquidación
- La rentabilidad mínima garantizada (hudle rate) es del 15% sobre el capital efectivamente invertido
- La gestora podrá tomar anticipos contra la comisión de éxito una vez batido el hurdle rate
Hipótesis Fiscales
- Debido al convenio de doble imposición con "PAIS DE EUROPA DEL ESTE", la cuota impositiva de sociedades es del 16%
- No se ha considerado IVA para las operaciones de inversión o desinversión (exentas en"PAIS DE EUROPA DEL ESTE")
Página 2

3. Fondo INMOB. East
Nombre del Proyecto ESTRUCTURA DE COSTES ESTRUCTURA DE FINANCIACION DATOS DE BALANCE
Europe
Comisiones Deuda Senior Año 2008 E Año 2009 E Año 2010 E
Comisión de Suscripción (s/ capital comprometido) 0,00% Apalancamiento Máximo Objetivo 50,00% Gtos. de Constitución 625.000 625.000 625.000
HIPOTESIS GENERALES
Comisión de Gestión (s/ valor neto contable de activos) 1,80% Ratio de Aplancamiento Medio (2008-2012) 23,64% Inmovilizado Inmaterial 0 0 0
Primer año de estudio 2008 Coeficiente de Revalorización de Activos 1,00 x % de financiación ajena (s/ importe de cada inversión) 80,00% Inmovilizado Material 14.765.000 29.515.000 29.515.000
Años de Estudio 6 Años Comisión de Éxito ("Carried Interest") 15,00% Plazo de Amortización Bullet al sexto añoAmortizaciones -126.800 -253.600 -380.400
IPC 3,00% Aplicar Comisión de Éxito sobre Rentabilidad Global del Fondo
Activo Circulante 156.602 198.090 98.205
Coste Empresa (Seguridad Social) 28,00% Apertura Aseguramiento Disponibilidad Tesorería 43.668.046 31.395.065 26.146.918
Revisión de costes 3,00% TIR mínima Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00% Comisiones 1,20% 0,00% 0,00% TOTAL ACTIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723
Diferimiento de cobros 30 días Múltiplo Mínimo s/ Capital Invertido 1,52 x
Diferimiento en los pagos corrientes 30 días Otros Gastos Tipo de Interés considerado 5,75% Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281
Euros / Año Euribor (Swap 6 años) 4,55% Pasivo Circulante 417 429 442
Director (Fijo) 60.000 Spread 1,20% Acreedores Largo 0 2.950.000 8.850.000
PRINCIPALES CARACTERISTICAS del FONDO
Director (Variable) 30% TOTAL PASIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723
PLAZOS Administrativo 18.000 Saldo Medio de Deuda Bancaria 5.900.000
Cierre Definitivo 12 meses desde constitución Coste Formalización Inversiones (s/ K Invertido) 3,00% Análisis de Ratios
Plazo de Duración del "Fondo" 6 Años Coste Formalización Deinversiones (s/ K Desinvertido) 1,50% Linea de IVA Ratio de Apalancamiento 0,00% 4,80% 15,80%
Prórroga del "Fondo" 2 Años Gastos Legales (abogados, notarios, etc) 10.000 Año de 1ª disposición Año WACC 13,05% 12,66% 11,75%
Plazo de Duración del Periodo de Inversión 4 Años Auditoría Anual 5.000 Tipo de Interés considerado 2,90%
Prórroga del Periodo de Inversión 1 Años Remuneración Consejo 0 Euros / Consejero / Año 0 Euribor 4,67%
RATIO INMUEBLES / TERRENOS EN CARTERA
CAPITAL Número de Consejeros 9 Spread 0,40%
Capital Total Comprometido 60.000.000 Secretaría del Consejo 21.600 Comisión de apertura 0,20% 2009 2010 2011
Desembolso Inicial 100,00% Adimnistrativos Importe Total dispuesto 0 Ratio Inmuebles / Terrenos 1/4 1/2 1/2
Desembolso Inicial 60.000.000 Alquiler de Oficina 15.000
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 1") Año 2009 0,00% Telefonía 3.600
RESULTADOS DEL FONDO
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 2") Año 2010 0,00% Electricidad 1.200
RATIOS DE BALANCE
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2011 0,00% Limpieza de oficinas 1.800 TIR Neta del FONDO 3,65 x 24,09%
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2012 0,00% RC Administradores 3.000 Ratio de Apalancamiento Medio (%) 23,64% VAN del Accionista al 13,05% 19.072.692
Material de Oficina 6.000 WACC (%) 11,75% Payback del Negocio 4 Años
Capital Total Invertido en Nuevos Activos 59.000.000 Representación 24.000 ROE (%) 171,72% Capital Recuperado Neto 124.175.274
Necesidades Adicionales de Capital 0 ROCE (%) 39,54% Plusvalía Neta del FONDO 64.175.274
ROA (%) 160,85%
INVERSIONES
Deuda Neta/FFPP (Veces) -0,33
HIPOTESIS DE INGRESOS CALCULO DE LA TASA DE DESCUENTO
Deuda Neta/EBITDA (Veces) 3,11
Capital Medio Invertido por Operación 5,00% s/ K Comprometido 3.000.000 Gastos de Constitución Año 2008 Año 2009 Año 2010 Coste del Equity (Ke)
Número Objetivo de Inversiones al Año 4,9 Gastos Legales 25.000 Tasa Libre de Riesgo (Bono Alemán a 10 años) 4,25%
Número Objetivo de Activos en Cartera (máximo) 20 Patentes y Marcas Prima de Riesgo Sectorial 8,00%
RATIOS ECONOMICOS
TIR Media por Operación 45,00% Otros 600.000 0 0 Beta del Sector 1,10
Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) 3 Años Inmovilizado Inmaterial EBITDA/Ventas 80,12% Coste del Equity (Ke) 13,05%
Múltiplo sobre Capital Invertido (por operación) 3,05 x Gastos Capitalizados EBIT/Ventas 79,59%
Dividendos (procedentes de los activos en cartera) 0,00% Intercalarios Margen Bruto (BAI/Ventas) 81,69% Coste de la Deuda Pre-Tax 4,83%
Tipo de Retribución de Tesorería Euribor - 0,5% Inmovilizado Material Margen Neto (BDI/Ventas) 53,10% Euribor 4,55%
HW y SW Específico 3.000 Spread 1,20%
2010 2011 2012 Mobiliario 12.000 Tax 16,00%
VARIABLES TRIBUTARIAS
Plusvalías por Desinversiones 30.217.219 30.217.219 30.217.219 Inmuebles/terrenos 14.750.000 14.750.000 14.750.000 Ratio de aplancamiento medio (2008-2012) 18,91%
Dividendos de Activos en Cartera - - - Tipo de IVA Soportado 16,00%
Otros Ingresos 765.696 74.606 (348.522) TOTAL 15.390.000 14.750.000 14.750.000 Tipo de IVA Repercutido 16,00% Coste medio ponderado del capital (WACC) 11,50%
Ingresos Totales 30.982.915 30.291.825 29.868.697 Acumulado 15.390.000 30.140.000 44.890.000 Tipo Impuesto de Sociedades 16,00% WACC Promedio del proyecto 11,75%
Resumen de Operaciones Tasa Interna de Retorno Evolución de la Masa Patrimonial
En miles de Euros Cash Flow del FONDO
miles de euros TIR Año 2008 Año 2010 Año 2012
70.000
40.000 24,09% 30,00% Deuda
Deuda Activos 10,32%
60.000 Activos
Netos
20.000 20,00% 0,00%
Activos Netos
20,53%
50.000 Netos Deuda 30,48%
10,00% 34,70% 30,47%
0
40.000
1 2 3 4 5 6 7 0,00%
30.000 -20.000
-10,00% Fondos
20.000 -40.000 Propios Fondos Fondos
-20,00% 79,47% Propios Propios
10.000 54,98% 39,04%
-60.000 -30,00%
0
-80.000 -40,00%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Activos Netos Fondos Propios Deuda Activos Netos Fondos Propios Deuda Activos Netos Fondos Propios Deuda
Flujos de Caja del Accionista Tasa Interna de Retorno
Inversión Desinversión (Coste) Plusvalía

4. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Capital Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Unidades Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Capital Social
Desembolso Inicial Euros 60.000.000
Capital Call 1 Euros - - - - - -
Capital Call 2 Euros - - - - - -
Capital Call 3 Euros - - - - - -
Capital Call 4 Euros - - - - - -
Ampliaciones de capital Euros 60.000.000 - - - - -
Reducciones de Capital - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000
Capital Acumulado Euros 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000
% desembolsado 100,00% 100,00% 75,42% 50,83% 26,25% 1,67%
Estrctura accionarial
Capital
Esquema de Desembolsos
Comprometido
(Cifras en Euros)
% ´000 EUR
Inversor 1 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 2 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 3 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 4 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 5 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 6 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 7 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 8 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 9 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 10 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 11 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 12 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 13 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 14 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
Inversor 15 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -
TOTAL 100% 60.000 60.000.000 - - - - -

5. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Ingresos Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Ingresos por Capital Invertido
Plusvalías
Capital Medio Invertido por Operación 3.000.000
Número Objetivo de Inversiones al Año 4,92
Nº de Activos Objetivo 20
Número Inversiones al Año 4,92 4,92 4,92 4,92 - -
Total Inversiones Acumuladas 5 10 15 20 20 20
Capital Invertido al Año 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 - -
% s/ Capital Comprometido 24,58% 24,58% 24,58% 24,58% 0,00% 0,00%
Capital Invertido Acumulado 14.750.000 29.500.000 44.250.000 59.000.000 59.000.000 59.000.000
% s/ Capital Comprometido 24,58% 49,17% 73,75% 98,33% 98,33% 98,33%
TIR Media por Operación 45,00%
Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) 3 Años
Múltiplo sobre Capital Invertido 3,05 x
Número Operaciones de Desinversión al Año - - 5 5 5 5
Total Desinversiones Acumuladas - - 5 10 15 20
Total Activos en Cartera Vivos 5 10 10 10 5 -
Desinversiones Acum./Inversiones Acum. 0,00% 0,00% 33,33% 50,00% 75,00% 100,00%
Capital Desinvertido al Año (coste) - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000
Capital Desinvertido Acumulado (coste) - - 14.750.000 29.500.000 44.250.000 59.000.000
Capital Invertido Vivo 14.750.000 29.500.000 29.500.000 29.500.000 14.750.000 -
Capital Desinvertido (coste + plusvalía) - - 44.967.219 44.967.219 44.967.219 44.967.219
Capital Desinvertido Acumulado (coste + plusvalía) - - 44.967.219 89.934.438 134.901.656 179.868.875
Plusvalía / (Minusvalía) - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219
Plusvalía / (Minusvalía) Acumulada - - 30.217.219 60.434.438 90.651.656 120.868.875
Dividendos (procedentes de los activos en cartera)
% s/ capital invertido 0,00%
Dividendos declarados - - - - - -
Total Ingresos por Capital Invertido - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219
Ingresos Financieros
Retribución de tesorería Euribor -0,50% 4,17% 3,88% 4,10% 3,99% 4,06% 4,13%
Ingresos financieros 911.352 1.455.098 1.178.460 816.354 500.488 227.896

6. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Estructura de Comisiones
Comisiones de Suscripción
Sobre Capital Comprometido 0,00% -
Comisiones de Gestión
% sobre Valor Total Contable de Activos 1,80%
Valor Total Contable de Activos 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483
Coeficiente de revalorización 1,00 x
Valor de Mercado de Activos en Cartera 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483
Total Comisión de Gestión Devengo 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609
Total Comisión de Gestión Devengo Acumulado 1.063.581 2.170.213 3.178.298 4.059.766 4.665.474 4.687.083
Total Comisión de Gestión Caja 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609
Total Comisión de Gestión Caja Acumulado 1.063.581 2.170.213 3.178.298 4.059.766 4.665.474 4.687.083
Comisiones de Éxito ("Carried Interest")
A) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad Global del Fondo
TIR Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00%
Múltiplo Objetivo sobre el Capital Invertido 1,52 x
Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo - - 7.682.906 7.682.906 7.682.906 7.682.906
Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada - - 7.682.906 15.365.813 23.048.719 30.731.625
Plusvalía total para alcanzar la TIR Objetivo 30.731.625
% Comisión Base sobre exceso TIR objetivo 15,00%
Total Comision de Éxito Devengo - - - - - 13.520.588
Total Comision de Éxito Devengo Acumulado - - - - - 13.520.588
Total Comision de Éxito Caja - - - 4.455.422 4.532.583 4.532.583
Total Comision de Éxito Caja Acumulado - - - 4.455.422 8.988.005 13.520.588
B) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad de cada Desinversión 6.008.687
Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo por Operación de Desinversión - - 1.562.625 1.562.625 1.562.625 1.562.625
Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada - - 1.562.625 3.125.250 4.687.875 6.250.500

7. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Plusvalía Unitaria por Desinversión - - 6.008.687 6.008.687 6.008.687 6.008.687
Total Comision de Éxito Devengo y Caja - - 3.278.971 3.278.971 3.278.971 3.278.971
Total Comision de Éxito Devengo Acumulado - - 3.278.971 6.557.941 9.836.912 13.115.883

8. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Otros Gastos
Personal
Director
Sueldo Base 60.000 60.000 61.800 63.654 65.564 67.531 69.556
Variable 30,00% 18.000 18.540 19.096 19.669 20.259
Seguridad Social 28,00% 16.800 22.344 23.014 23.705 24.416 25.148
Total Director General 76.800 102.144 105.208 108.365 111.616 114.964
Administrativo
Sueldo Base 18.000 18.000 18.540 19.096 19.669 20.259 20.867
Seguridad Social 28,00% 5.040 5.191 5.347 5.507 5.673 5.843
Total Administrativo 23.040 23.731 24.443 25.176 25.932 26.710
Administrativos
Alquiler de Oficina 15.000 15.000 15.450 15.914 16.391 16.883 17.389
Telefonía 3.600 3.600 3.708 3.819 3.934 4.052 4.173
Electricidad 1.200 1.200 1.236 1.273 1.311 1.351 1.391
Limpieza Oficinas 1.800 1.800 1.854 1.910 1.967 2.026 2.087
Seguros 3.000 3.000 3.090 3.183 3.278 3.377 3.478
Material de Oficina 6.000 6.000 6.180 6.365 6.556 6.753 6.956
Representación 24.000 24.000 24.720 25.462 26.225 27.012 27.823
Total Gastos Administrativos 54.600 56.238 57.925 59.663 61.453 63.296
Formalización de Inversiones/Desinversiones
% sobre Capital Invertido al Año 3,00%
Gastos Totales de Formalización de Inversiones 442.500 442.500 442.500 442.500 - -
% sobre Capital Desinvertido al Año 1,50%
Gastos Totales de Formalización de Desinversiones - - 674.508 674.508 674.508 674.508
Gastos Totales de Formalización de Operaciones 442.500 442.500 1.117.008 1.117.008 674.508 674.508
Gastos de Constitución (Capitalizados)
Cantidad Total 25.000 25.000

9. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Gastos de Funcionamiento
Gastos Legales Anuales (registro, notario, abogados) 10.000 10.000 10.300 10.609 10.927 11.255 11.593
Auditoría Anual 5.000 5.000 5.150 5.305 5.464 5.628 5.796
Remuneración Consejo 0 - - - - - -
Secretaría de Consejo 21.600 21.600 22.248 22.915 23.603 24.311 25.040
Total Gastos de Funcionamiento 36.600 37.698 38.829 39.994 41.194 42.429

10. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Financiación Ajena
Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Hipótesis de Apalancamiento
Fondos Propios
Capital Social 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000
Prima de Emisión
Reserva Legal - - 1.904.281 3.719.948 3.150.000 200.000
Reservas Voluntarias - (912.569) (1.470.875) - - -
Beneficio No Repartido (912.569) (558.306) 1.470.875 - - -
Total Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281 34.219.948 18.900.000 1.200.000
Financiación de Operaciones
Inversiones en Activos Inmobiliarios 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 - -
% de Inmuebles (no terrenos) 0,00% 25,00% 50,00% 50,00% 0,00% 0,00%
Inversiones Sujetas a Financiación Ajena - 3.687.500 7.375.000 7.375.000 - -
Disposiciones de Deuda Bancaria 80% - 2.950.000 5.900.000 5.900.000 - -
Esquema de Amortizaciones
Préstamo Año 1 -
Préstamo Año 2 (2.950.000)
Préstamo Año 3 (5.900.000)
Préstamo Año 4 (5.900.000)
Deuda Viva - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 -
Apalancamiento Resultante 0,00% 4,80% 15,80% 30,12% 43,83% 0,00%
Carga Financiera - 82.261 341.964 670.948 849.010 429.815
Euribor (Curva de Euribor a 1 Año - Caja Madrid) 4,67% 4,38% 4,60% 4,49% 4,56% 4,63%
Spread 1,20% 1,20% 1,20% 1,20% 1,20% 1,20%

11. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cuenta de Resultados Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Total
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Ingresos
Plusvalías procedentes de desinversiones 120.868.875 - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219
Total Ingresos de Explotación 120.868.875 - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219
% Crecimiento - - 0,00% 0,00% 0,00%
Gastos
Comisión de Suscripción - - - - - - -
Comisión de Gestión 4.687.083 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609
Comisión de Éxito ("Carried Interest") 13.520.588 - - - - - 13.520.588
Gasto de Formalización Inversiones/Desinversiones 4.468.033 442.500 442.500 1.117.008 1.117.008 674.508 674.508
Gastos de Funcionamiento 236.744 36.600 37.698 38.829 39.994 41.194 42.429
Personal 768.129 99.840 125.875 129.651 133.541 137.547 141.674
Administrativos 353.175 54.600 56.238 57.925 59.663 61.453 63.296
Minusvalías - - - - - - -
Total Gastos 24.033.751 1.697.121 1.768.943 2.351.499 2.231.673 1.520.410 14.464.104
% sobre Ingresos 19,88% - - 7,78% 7,39% 5,03% 47,87%
BAAII (EBITDA) 96.835.124 (1.697.121) (1.768.943) 27.865.720 27.985.545 28.696.808 15.753.115
% sobre Ingresos 80,12% - - 92,22% 92,61% 94,97% 52,13%
Amortatizaciones 635.200 126.800 126.800 126.800 126.800 126.800 1.200
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 96.199.924 (1.823.921) (1.895.743) 27.738.920 27.858.745 28.570.008 15.751.915
% sobre Ingresos 79,59% - - 91,80% 92,19% 94,55% 52,13%
Resultados Financieros
Ingresos 5.089.648 911.352 1.455.098 1.178.460 816.354 500.488 227.896
Gastos (2.373.998) - (82.261) (341.964) (670.948) (849.010) (429.815)
Comisiones (177.000) - (35.400) (70.800) (70.800) - -
Total Resultados Financieros 2.538.650 911.352 1.337.438 765.696 74.606 (348.522) (201.919)
RESULTADO ORDINARIO 98.738.575 (912.569) (558.306) 28.504.616 27.933.352 28.221.487 15.549.995
% sobre Ingresos 81,69% - - 94,33% 92,44% 93,40% 51,46%
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS 98.738.575 (912.569) (558.306) 28.504.616 27.933.352 28.221.487 15.549.995
% sobre Ingresos 81,69% - - 94,33% 92,44% 93,40% 51,46%
Impuesto de Sociedades 34.558.501 - - 9.461.809 9.776.673 9.877.520 5.442.498
BENEFICIO DESPUES DE IMPUESTOS 64.180.074 (912.569) (558.306) 19.042.806 18.156.679 18.343.966 10.107.497
% sobre Ingresos 53,10% - - 63,02% 60,09% 60,71% 33,45%

12. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Flujos de Tesorería Privado & Confidencial
Cifras en Euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
TOTAL
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7
Beneficio Neto Antes de Dividendos 64.180.074 (912.569) (558.306) 19.042.806 18.156.679 18.343.966 10.107.497 -
Amortizaciones 635.200 126.800 126.800 126.800 126.800 126.800 1.200 -
Variaciones de la Hacienda Pública - (80.656) 3.824 76.832 - - - -
Variaciones Fondo de Maniobra
Deudores - (75.946) (45.312) 23.053 30.175 26.322 22.716 18.991
Acreedores - 417 13 13 13 14 14 (483)
Periodificación de Subvención -
Flujo de Caja de Operaciones 64.815.274 (941.954) (472.981) 19.269.504 18.313.667 18.497.102 10.131.427 18.508
Gastos de Constitución (625.000) (625.000) - - - - - -
Inmovilizado material (15.000) (15.000) - - - - - -
Inversiones en Inmuebles (core) (59.000.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) - - -
Desinversiones 59.000.000 - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 -
Flujo de Caja de Inversiones (640.000) (15.390.000) (14.750.000) - - 14.750.000 14.750.000 -
Flujo de Caja Antes de Actividades Financieras 64.175.274 (16.331.954) (15.222.981) 19.269.504 18.313.667 33.247.102 24.881.427 18.508
Capital Social
Ampliaciones (Inc.P.E) 60.000.000 60.000.000 - - - - - -
Reducciones (59.000.000) - - (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) -
Aportaciones Adicionales
Ampliaciones - - - - - - - -
Reducciones - - - - - - - -
Financiación a largo
Incremento/(Amortización) - - 2.950.000 5.900.000 5.900.000 - (14.750.000) -
Anticipos de la Comisión de Éxito - - - - (4.455.422) (4.532.583) 8.988.005 -
Liquidación de la Sociedad -
Flujo de Caja de Actividades Financieras 1.000.000 60.000.000 2.950.000 (8.850.000) (13.305.422) (19.282.583) (20.511.995) -
Flujo de Caja Antes de Pago de Dividendos 65.175.274 43.668.046 (12.272.981) 10.419.504 5.008.245 13.964.519 4.369.432 18.508
Dividendos Pagados 65.175.274 - - 15.667.651 16.341.011 18.913.915 13.057.497 1.195.200
Flujo de Caja del Accionista 64.175.274 (60.000.000) - 30.417.651 31.091.011 33.663.915 27.807.497 1.195.200
TIR del Accionista 24,09%
Tesorería Principio del Periodo - - 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692
Incremento/(Disminución) de Tª - 43.668.046 (12.272.981) (5.248.147) (11.332.765) (4.949.395) (8.688.065) (1.176.692)
Tesorería Final del Periodo - 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692 0

13. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cash Flow del Accionista Privado & Confidencial
Cifras en Euros
TOTAL 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7
Bº Repartible Acumulado 63.980.074 (912.569) (1.470.875) 15.667.651 32.008.662 50.922.577 63.980.074 -
CASH-FLOW 64.175.274 (16.331.954) (12.272.981) 25.169.504 19.758.245 28.714.519 19.119.432 18.508
CASH FLOW ACUMULADO 64.175.274 (16.331.954) (28.604.935) (3.435.431) 16.322.814 45.037.333 64.156.765 64.175.274
Capital Social
Ampliaciones (60.000.000) (60.000.000) - - - - - -
Reducciones 59.000.000 - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 -
Prima de Emisión - - - - - - - -
Ampliaciones con cargo a Reservas - - - - - - - -
Aportaciones Adicionales - - - - - - - -
Dividendos distribuidos+TªRsdual. 65.175.274 - - 15.667.651 16.341.011 18.913.915 13.057.497 1.195.200
CASH-FLOW DEL ACCIONISTA 64.175.274 (60.000.000) - 30.417.651 31.091.011 33.663.915 27.807.497 1.195.200
TIR Accionista 24,09%
VAN Accionista 19.072.692
Beneficio repartible anual 63.980.074 (912.569) (558.306) 17.138.526 16.341.011 18.913.915 13.057.497 -
Dividendos generados (acum) 63.980.074 - - 15.667.651 32.008.662 50.922.577 63.980.074 -
Tesorería Acumulada del Accionista 64.175.274 (60.000.000) (60.000.000) (29.582.349) 1.508.662 35.172.577 62.980.074 64.175.274
Tesorería disponible para dividendos 192.240.902 43.668.046 31.395.065 41.814.569 31.155.163 28.778.672 14.234.189 1.195.200
Recuperación de la Inversión 4 Años 4
Pay Out de Dividendos 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100%

14. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Balances Previsionales Privado & Confidencial
Cifras en Euros
diciembre-08 diciembre-09 diciembre-10 diciembre-11 diciembre-12 diciembre-13 diciembre-14
1 2 3 4 5 6 7
Inmovilizado 15.263.200 29.886.400 29.759.600 29.632.800 14.756.000 4.800 4.800
Gastos de Constitución 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000
Inmovilizado Inmaterial - - - - - - -
Inmovilizado Material 14.765.000 29.515.000 29.515.000 29.515.000 14.765.000 15.000 15.000
Amortización Acumulada (126.800) (253.600) (380.400) (507.200) (634.000) (635.200) (635.200)
Activo Circulante 156.602 198.090 98.205 4.523.451 9.029.712 18.991 -
Hª Pª Deudora por IVA 80.656 76.832 - - - - -
Deudores 75.946 121.258 98.205 68.030 41.707 18.991 -
Anticipos Comisiones - - - 4.455.422 8.988.005 - -
IFT - - - - - - -
Tesorería 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692 -
TOTAL ACTIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 4.800
Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281 34.219.948 18.900.000 1.200.000 4.800
Capital Social 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000 1.000.000
Prima de Emisión - - - - - - -
Reserva Legal - - 1.904.281 3.719.948 3.150.000 200.000 200.000
Reservas Voluntarias - (912.569) (1.470.875) - - - -
Beneficio No Repartido (912.569) (558.306) 1.470.875 - - - (1.195.200)
Pasivo Circulante 417 429 442 455 469 483 -
Acreedores Comerciales 417 429 442 455 469 483 -
Otros Aacreedores a corto
Acreedores a largo - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 - -
Financiación Complementaria - - - - - - -
Crédito IVA - - - - - - -
Pasivo Bancario - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 - -
TOTAL PASIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 4.800
Comprobación - - - - - - -
OK
Ratio de Apalancamiento 0,00% 4,80% 15,80% 30,12% 43,83% 0,00% 0,00%
WACC 13,05% 12,66% 11,75% 10,57% 9,45% 13,05% 13,05%
ROE -1,54% -0,95% 40,38% 53,06% 97,06% 842,29% 0,00%

15. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Privado & Confidencial
Volver a la Portada Total Inversión por año 15.390.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0
Gastos de Constitución 625.000 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material 14.765.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0
Años de Análisis 6 Importe de la Inversión por bien y año
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7
Inversiones Año 2008
Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0
Gastos Legales 25.000 1 25.000 1 OK 25.000 0 0 0 0 0 0
Patentes y Marcas 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0
Otros 600.000 1 600.000 1 OK 600.000 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial
Gastos Capitalizados 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0
Intercalarios 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material
Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 1 OK 14.750.000 0 0 0 0 0 0
HW y SW Específico 3.000 1 3.000 1 OK 3.000 0 0 0 0 0 0
Mobiliario 12.000 1 12.000 1 OK 12.000 0 0 0 0 0 0
1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0
OK 0 0 0 0 0 0 0
Inversiones Año 2009
Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0
Gastos Legales 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
Patentes y Marcas 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
Otros 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial
Gastos Capitalizados 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
Intercalarios 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material
Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 2 OK 0 14.750.000 0 0 0 0 0
HW y SW Específico 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
Mobiliario 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0
OK 0 0 0 0 0 0 0
Inversiones Año 2010
Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0
Gastos Legales 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
Patentes y Marcas 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
Otros 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial
Gastos Capitalizados 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
Intercalarios 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material
Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 3 OK 0 0 14.750.000 0 0 0 0
HW y SW Específico 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0

16. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Privado & Confidencial
Volver a la Portada Total Inversión por año 15.390.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0
Gastos de Constitución 625.000 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material 14.765.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0
Años de Análisis 6 Importe de la Inversión por bien y año
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7
Mobiliario 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0
OK 0 0 0 0 0 0 0
Inversiones Año 2011
Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0
Gastos Legales 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
Patentes y Marcas 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
Otros 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial
Gastos Capitalizados 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
Intercalarios 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material
Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 4 OK 0 0 0 14.750.000 0 0 0
HW y SW Específico 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
Mobiliario 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0
OK 0 0 0 0 0 0 0

17. Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Privado & Confidencial
Volver a la Portada Total Inversión por año 15.390.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0
Gastos de Constitución 625.000 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material 14.765.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0
Años de Análisis 6 Importe de la Inversión por bien y año
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7
Inversiones Año 2012
Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0
Gastos Legales 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
Patentes y Marcas 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
Otros 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial
Gastos Capitalizados 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
Intercalarios 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material
Inmuebles/terrenos 0 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0
OK 0 0 0 0 0 0 0
Inversiones Año 2013
Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0
Gastos Legales 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
Patentes y Marcas 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
Otros 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Inmaterial
Gastos Capitalizados 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
Intercalarios 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
Inmovilizado Material
Inmuebles/terrenos 0 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0
OK 0 0 0 0 0 0 0
IPC anual constante 2,5%