El documento analiza el mercado de viviendas nuevas versus usadas en Santiago, Chile. Resalta que los departamentos representan el 60% del mercado, en contraste con las casas que son el 40% debido a la creciente demanda por vivir en el centro. También señala que ha habido un aumento explosivo de departamentos nuevos y una disminución de los usados entre 2014-2016, fenómeno explicado por una reforma tributaria.

1. Resumen
Dado el auge de vivienda nueva o en verde
que ha ingresado en los últimos años en
Santiago, realizamos un análisis del mercado
de viviendas nuevas versus usadas,
analizando los datos del CBR de Santiago ,
específicamente las comunas de :Santiago,
La Florida, La Reina, Las Condes , Lo
Barnechea, Macul, Ñuñoa, Peñalolén,
Providencia y Vitacura.
En función de ello podemos ver el peso de los
mercados.
En este análisis resalta el peso de
departamentos versus casas con una
proporción de 60 / 40, dado la creciente
demanda por vivir en una localización
céntrica determinado por las siguientes
variables:
• Localización
• Seguridad
• Costo
•Cabe destacar el aumento explosivo de los
departamentos nuevos y la consiguiente
disminución de departamentos usados en el
periodo 2014 -2016, esto es un fenómeno
puntual y explicado por la reforma tributaria.
Green FiguresConfeccionado por Arenas & Cayo SA®
Evolución de Valores Promedio de transacción
Mercado de vivienda nueva versus usada en Santiago
Distribución por peso de casas (nuevas / Usadas) y Departamentos
(nuevas / Usadas)
Evolución de cantidad de transacciones de viviendas periodo 2002 a
2015.
CASA NUEVA
6%
CASA USADA
22%DEPTO
NUEVO
45%
DEPTO
USADO
27%
Comuna CASA NUEVA CASA USADA DEPTO NUEVO DEPTO USADO
COLINA 6.303 6.228 4.453
HUECHURABA 4.595 5.037 2.753 3.507
LA FLORIDA 5.304 2.118 2.713 1.427
LA REINA 7.849 4.637 3.513 2.914
LAMPA 2.910 4.318 1.952 1.771
LAS CONDES 10.790 7.521 4.609 3.762
LO BARNECHEA 11.104 10.026 7.820 5.211
MACUL 6.642 2.809 1.804 1.312
ÑUÑOA 10.750 4.526 2.641 1.937
PEÑALOLÉN 5.532 3.212 2.685 1.734
PROVIDENCIA 14.826 7.518 3.395 2.705
PUDAHUEL 4.611 3.379 2.226 1.691
QUILICURA 3.725 3.043 1.320 1.272
SANTIAGO 11.318 4.577 1.717 1.541
VITACURA 14.843 9.077 7.646 5.430
Total general 121.102 5.430 3.874 2.764
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
CASA NUEVA CASA USADA DEPTO NUEVO DEPTO USADO
Distribución de producto por comuna
29 de marzo 2016

2. Resumen
El revisar la diferencia entre el valor comercial y el
valor de avaluó fiscal llevado a valor UF,
podemos ver que las mayores diferencias de valor
para viviendas (casas y departamentos). Las
comunas que poseen valores de variación
porcentual mayor al promedio son todas comunas
de ingresos económicos medios salvo por la
comuna de Las condes, esto nos habla de una
gran alza de valores a la fecha de re valorización
29-09-2014 , frente a su avaluó fiscal.
las grandes diferencias de valor entre avaluó
fiscal y comercial implica que si no se realiza el
tramite de re avaluó fiscal (vence el 30 de junio
2015) un propietario particular enfrentará el riesgo
de impuestos por la diferencia de valore promedio
de 195% , tengo
Esto implica que si yo vendo un inmueble a valor
de mercado 4000 UF, el avaluó fiscal seria un
195% menor a este valor, por lo que debería
pagar impuestos por la diferencia de valor , es
decir, 1.948 UF, lo que implica que tengo que
considerar un impuesto por sobre la venta de 195
UF o $ 5.025.275 al día de hoy.
Si yo considero que tengo una exención de 8.000
Uf en toda la vida, con esta venta ya perdí un 25%
de toda la exención tributaria que SII me asigna
para toda la vida.
Green FiguresConfeccionado por Arenas & Cayo SA®
Evolución de UF/m2 v/s variación (%) por comuna para viviendas en Santiago.
Diferencia porcentual entre avaluó fiscal y valor comercial
Distribución por peso de bienes re tasados
Valores unitarios de construcción (UF/m2) para Tipologías ,
localizadas en comunas de Santiago
Green Figures (Cont.)Confeccionado por Arenas & Cayo SA®
Etiquetas de fila
Promedio de
total_uf
Promedio de
Diferencia UF
Promedio de
arriendo UF /mes
Promedio de
construccion_sup
Promedio de Yield
BUIN
8.251
122%
29,0 122,1
4,2%
COLINA
9.585
241%
44,7 137,5
6,5%
CONCHALÍ
9.879
140%
51,4 136,4
6,1%
EL BOSQUE
6.865
163%
36,5 102,7
6,3%
EL MONTE
26.109
160%
99,0 271,9
4,6%
HUECHURABA
9.030
494%
47,0 347,5
5,6%
LA CISTERNA
8.122
115%
44,0 116,4
6,5%
LA FLORIDA
6.790
194%
35,0 126,0
6,3%
LA REINA
5.276
177%
25,4 87,1
6,7%
LAS CONDES
11.398
227%
42,7 174,5
5,9%
LO BARNECHEA
8.332
154%
35,9 136,9
6,0%
MACUL
7.776
416%
45,0 151,0
5,8%
ÑUÑOA
12.478
204%
41,3 146,0
6,2%
PAINE
18.297
386%
70,0 152,3
4,6%
PEÑALOLÉN
12.127
264%
47,5 202,1
5,2%
PIRQUE
6.893
250%
30,0 83,2
5,2%
PROVIDENCIA
12.387
161%
56,0 210,7
5,5%
SAN JOAQUÍN
68.948
146%
296,0 729,5
9,3%
SAN MIGUEL
10.092
107%
42,8 159,3
5,1%
SANTIAGO
10.284
191%
47,8 126,3
5,9%
VITACURA
11.192
170%
52,6 177,9
6,4%
Total general
10.897
195%
47,8 168,0
6,2%
4,2%
6,5%
6,1% 6,3%
4,6%
5,6%
6,5% 6,3%
6,7%
5,9% 6,0% 5,8%
6,2%
4,6%
5,2% 5,2%
5,5%
9,3%
5,1%
5,9%
6,4% 6,2%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
10,0%
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
Rentabilidadarriendo/venta%
Diferenciadevalorcomercial/avaluo(%)
Promedio de Diferencia UF entre avaluo y valor de mercado Rentabilidad Polinómica (Rentabilidad)