estudio

1. Mayo 2022
RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS
ASPECTOS REGISTRALES
ABG. JASPER DONNY SOTOMAYOR
Zona Registral N° X – Sede Cusco

2. FOTO
CONCEPTO
EL SANEAMIENTO Y/O RECTIFICACION DE AREAS Y LINDEROS O
MEDIDAS PERIMÉTRICAS ES UN MECANISMO PARA ELIMINAR UNA
INEXACTITUD REGISTRAL. NO OCURRE QUE EL PREDIO CREZCA, SE
MODIFIQUE O REDUZCA SU EXTENSIÓN, LO QUE SUCEDE ES QUE
REGISTRALMENTE LA REALIDAD FÍSICA APARECE DESCRITA EN EL
REGISTRO DE MODO DIFERENTE, POR LO CUAL ES NECESARIO
ADECUAR LA INFORMACIÓN DEL REGISTRO A LA REALIDAD.
Fuente: Tribunal Registral

3. PROCEDIMIENTOS
DE RECTIFICACIÓN DE AREA
Procedimiento Normativo: Art. 13 ley 27333 (Ley complementaria a la Ley
Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la
Regularización de Edificaciones).
• Mutuo Acuerdo
• Notarial
• Judicial
Procedimiento Jurisprudencial: (emitido por el Tribunal Registral)
• Unilateral
• Error de Cálculo

4. La Directiva DI-004-2020-SCT-DTR, regula la emisión de informe técnicos
en procedimientos de inscripción, servicios de publicidad y procedimientos
administrativo registrales, y establece los requisitos técnicos que deben
contener los planos y memorias descriptivas que se presenten al Registro.
En su art. 7.1.1 establece que la “Rectificación, modificación, delimitación o
determinación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios
inscritos” necesita de informe previo del Área de Catastro para acceder al
registro.
INTERVENCIÓN
DEL ÁREA DE CATASTRO

5. PROCEDIMIENTO
POR MUTUO ACUERDO
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los
propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos
manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos,
según corresponda.
ART. 13 LITERAL “A” - LEY 27333

6. CVI
PLENO REGISTRAL
RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRITO A ESCRITURA PÚBLICA: “Puede
rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un predio urbano
mediante escritura pública según el literal a) del art. 13.1 de la Ley Nº 27333,
aunque exista superposición con área de predio inscrito, debiendo indicarse
en la escritura tanto la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio
rectificado, como del predio que ha resultado afectado con la rectificación. En
tal sentido, deberá rectificarse también el área y medidas perimétricas de los
predios colindantes materia de la superposición”.

7. PROCEDIMIENTO
NOTARIAL
Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial,
según los procedimientos a que se refieren los artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real
del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real
es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista
una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra
registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido
en el Reglamento de la Ley Nº 27157.
ART. 13 LITERAL “B” - LEY 27333.

8. PARA SU PROCEDENCIA REQUIERE:
a) Que el polígono rectificado tenga un área igual o menor a la del predio
inscrito o primigenio.
b) Que el polígono rectificado tenga un área mayor a la del predio inicial.
En este caso, es necesario que dicho polígono no se superponga con
ningún otro inscrito, según la respectiva certificación registral.

9. CODIGO PROCESAL CIVIL
LEGITIMADO
Artículo 504.- (…)El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área
o los linderos, o para que se limiten éstos mediante deslinde (…)
REQUISITO TECNICO
Artículo 505.- (…) 2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible.
En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos,
así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por
ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad
municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y,
cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la
persona que figura como propietaria o poseedora del bien (…)

10. PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o
linderos, o cuando surja oposición de terceros.
ART. 13 “C” DE LA LEY 27333

11. ¡TENER EN CUENTA!
En los tres procedimientos de rectificación previstos por la Ley N° 27333
se requiere la intervención o notificación a los propietarios de los predios
colindantes a efectos de no afectar los derechos de los propietarios de
los predios colindantes, razón por la que estos deberán intervenir
directamente en la escritura pública prestando su conformidad a la
rectificación o deberán ser notificados con la solicitud de rectificación en
sede notarial o la demanda de rectificación en sede judicial a fin de que
tengan la opción de oponerse a la rectificación notarial o contestar la
demanda en la vía judicial, según sea el caso, siempre que la
rectificación afecte sus derechos.

12. RECTIFICACIÓN UNILATERAL
DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDASPERIMÉTRICAS
(Precedente de observancia obligatoria CLV Pleno)
“Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito
a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la
documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o
menor, siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente que el
polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.
Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores
inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano
jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación”.
Resolución Nº 1622-2016-SUNARP-TR-L del 16/8/2016.

13. PRESUPUESTOS PARA LA RECTIFICACIÓN
UNILATERAL DE ÁREA, LINDEROS Y/O
MEDIDAS PERIMÉTRICAS:
a) Que lo solicite el propietario con derecho inscrito en mérito a la escritura
correspondiente.
b) Que se acompañe la documentación prevista en el artículo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de acuerdo al tipo
de predio.
• Predio urbano zona catastrada: plano catastral y/o certificado catastral
emitido por la Municipalidad competente.
• Predio urbano zona no catastrada: plano de ubicación del predio
elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la
Municipalidad Distrital correspondiente.
• Predio rural zona catastrada: certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089
emitido por autoridad competente (DIRAGRI).

14. • Predio rural zona no catastrada: certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la
memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y
medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el
Índice de Verificadores.
c) Que, el Área de Catastro determine indubitablemente que el ámbito gráfico
resultante se encuentre dentro del predio inscrito.
d) Si el predio se encuentra afectado con gravámenes convencionales
inscritos o medidas cautelares, deberá acreditarse la autorización de los
acreedores, el órgano jurisdiccional o administrativo.

15. RECTIFICACIÓN
DE ÁREA POR ERROR EN EL CALCULO
(Precedente de observancia obligatoria XIX Pleno)
“Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en merito al plano
y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente,
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el articulo 13 de
la Ley N° 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su
área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna”.
Se da por que ocurren cálculos erróneos de área por una deficiente operación
aritmética, así el área rectificada del predio se calcula sobre la base de su
misma descripción, es decir, los mismos linderos y medidas perimétricas
(perímetro).

16. No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado
por la municipalidad, en supuestos distintos al error de calculo. También
procede la rectificación por error de calculo respecto de predios rurales, para lo
cual se adjuntara la documentación a que se refiere el articulo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. No procede la
rectificación por error de calculo si el área de catastro no puede determinar si
los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido
variación.
PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CALCULO
PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE
RECTIFICACION DE AREA POR ERROR EN EL CALCULO
Es procedente la rectificación de área por error de calculo de predios urbanos y
rurales, aun cuando el área de catastro no pueda determinar que los linderos,
medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación alguna, por
inexistencia de la información grafica en los antecedentes registrales o por
defectos de ella.

17. “Comprometidos con la transformación digital”
GRACIAS