Análisis y explicación de las observavciones más frecuentes del Tribunal Registral en materia de rectificación de áreas y linderos.

1. ROSARIO DEL CARMEN GUERA MACEDOROSARIO DEL CARMEN GUERA MACEDO
VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL - SUNARPVOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL - SUNARP
DICIEMBRE 2014DICIEMBRE 2014

3.  En principio, la rectificación de área no
determina el incremento o reducción de la
extensión de un predio, sino el reconocimiento
del área real que siempre tuvo a efectos de
eliminar la inexactitud publicada por el
Registro. Resolucion Nº 015-2007-SUNARP-TR-T
 La realidad tabular del predio discrepa de la
realidad física. El área publicitada del predio es
mayor o menor o con linderos total o
parcialmente diferentes.

4.  La incorporación de un predio al Registro
desde su inicio estuvo carente de
documentos gráficos.
 Sin embargo, aún cuando los títulos inscritos
contenían los planos o la representación
gráfica del predio elaborados por
profesionales especializados, cabe siempre
un error humano, el cual puede originarse
por una deficiente o errónea apreciación de
la realidad o en una plasmación inexacta en
el título.

5.  A través de estos mecanismos de
rectificación registral jamás debe
admitirse un aumento del área so
pretexto de adecuar la realidad de
la partida, incorporando área
contigua que nunca formó parte el
predio.

6.  - No consta en el título o en la partida
registral, el área, linderos y medidas
perimétricas del predio, o alguno de estos
datos.
 Se señala en la partida otras características del
predio, sin delimitarlo.
 Sólo se consignan las denominadas UC o unidades
catastrales.
 Se indica el área pero no los linderos.

7.  - Cuando los datos relativos al área, linderos
y medidas perimétricas del predio discrepan
con los que constan en el título o en la
partida registral.
Partida RegistralRealidad

8. 1. Unilateralmente:
1. Igual o menor área
2. Error de cálculo
1. Mutuo acuerdo.
2. Procedimiento notarial.
3. Proceso judicial.
Jurisprudencia
Registral
Ley 27333
Art. 504 C.P.C

9. 1. Saneamiento catastral.
2. Documentación fehaciente.
3. Rectificaciones masivas
1. Urbano
2. Rural
4. Saneamiento de bienes estatales
Ley 28294
Ley 28391
D.Leg 1089
D.S. 133.2001-EF
Art. 85 del RGRP

10.  Precedente de observancia
obligatoria
 Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano
en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la
autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de
los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13
de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o
inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de
Catastro determine que los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio no han
sufrido variación alguna.

11.  El precedente admite la rectificación del
área de un predio inscrito basado en la
hipótesis que sus linderos y las medidas
perimétricas inscritas sean las mismas que
las graficadas en el plano y memoria
descriptiva presentados.
 El área se obtiene a partir de los linderos y
medidas de un predio y no a la inversa.
 No debe haber desplazamiento gráfico

12.  No procede la rectificación de área con la
sola presentación de plano visado por la
municipalidad, en supuestos distintos al error
de cálculo.
 También procede la rectificación por error
de cálculo respecto de predios rurales. Para
ello se adjuntará la documentación a que se
refiere el artículo 20 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.

13.  Resolución N° 606-2011-TR-T
 INADECUACIÓN CON EL ANTECEDENTE
 “No es inscribible la rectificación del área
de un predio si las medidas reales del
predio discrepan con las inscritas”
 El interesado sostiene que multiplicado los
linderos se obtiene 178.30 m2 y no los 231.00
m2 inscritos.
 Catastro determinó que si bien el plano
graficaba un predio dentro del predio inscrito,
sin embargo las medidas perimétricas graficados
en el planos no son las mismas que las inscritas.
 El Registrador tachó el título.

14.  Res. 492-2011-TR-T, 515-2011-TR-L
 INDETERMINACIÓN DE MEDIDAS
 Si el área de catastro no puede determinar,
por cualquier causa la inexactitud del área
o los linderos del predio inscrito, entonces,
será inaplicable el precedente de
observancia obligatoria referido a la
rectificación de área por error de cálculo.
 En ambos casos, catastro concluyó que no era
posible determinar si la forma, perímetro y
ubicación espacial graficada correspondían al
predio que estaba inscrito por falta de
documentación técnica en el Registro.

15.  Res. 110-2011-TR-L,
 PREEXISTENCIA DE DUPLICIDAD
 Procede rectificar el área de un predio
urbano (…), no siendo un obstáculo la
preexistencia de duplicidad de partida
 El informe de catastro concluyó que el plano
presentado guarda relación con el predio
inscrito. Adiciona que existe superposición
parcial con otro predio.
 El Tribunal considera que en aplicación del
artículo 62 del RGRP la superposición
preexistente no resulta un obstáculo para la
inscripción de los actos secundarios.

16.  Res. 895-2011-L, 1188-2010-L, 606-2011-T, 001-
2011-SUNARP-T.
 “Procede la rectificación del área de un
predio así como sus medidas perimétricas,
con la presentación de escritura pública
donde interviene sólo el titular registral,
acompañado de los respectivos planos de
ubicación y perimétrico, autorizados por la
municipalidad; siempre que con dicha
rectificación se disminuya el área inscrita y
la nueva área se ubique íntegramente dentro
de la partida del predio sin afectar a
terceros.”

17.  “Procede la rectificación de área, linderos y/o
medidas perimétricas en mérito a escritura
pública otorgada por el propietario acompañada
de la documentación a que se refiere el artículo
20 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, solo si el área de Catastro determina
indubitablemente que el ámbito gráfico
resultante se encuentra dentro del predio
inscrito.
 Dicha rectificación no procederá cuando se
afecten derechos de acreedores inscritos o
medidas cautelares, salvo que los afectados o el
órgano jurisdiccional o administrativo autoricen
la rectificación”.

18.  RES. 078-2012-SUNARP-T
 IMPROCEDENCIA POR INADECUACIÓN
 No es inscribible la rectificación unilateral
de área en menos cuando la Oficina de
Catastro determine que la poligonal ya
rectificada no se emplaza íntegramente
dentro de la poligonal inscrita.
 El interesado peticionó la rectificación de área
y medidas perimétricas. La oficina de catastro
determinó que las medidas inscritas no estaban
graficadas en el plano, incluso uno de los
linderos era mayor.

19.  Res: 144-2012-TR-L
 VISACIÓN DE PLANOS
 “Los planos de ubicación y perimétrico que se
adjuntan al parte de la escritura pública de
rectificación o determinación de área,
línderos y medidas perimétricas por mutuo
acuerdo, no requieren visación de planos”
Fundamento: No es aplicable el artículo 39 del
Reglamento de la Ley 27157.
No existe norma expresa que exija la presentación
de planos visados por la Municipalidad cuando se
trata de rectificaciones por mutuo acuerdo.

20.  Res. 636-2011-SUNARP-L Res. 447-2011-SUNARTP-T
IMPOSIBILIDAD DE DETERMINACIÓN DE
SUPERPOSICIÓN
 Procede rectificarse el área, medidas perimétricas y
linderos de un predio urbano mediante escritura
pública según literal a) del artículo 13.1 de la Ley
27333, cuando del informe técnico se señala que no
es posible determinar la existencia de
superposición.
 En la Res. 636-2011-L, Catastro no contaba con
documentación técnica.
 En la Res. 447-2011-SUNARP-T, Catastro si contaba con la
documentación pero no pudo determinar el predio
afectado con la presunta superposición pues el predio a
rectificar aumentaba en área.

21.  Resolución N° 146-2011-TR-T,
 LEGITIMACION PARA OTORGAR LA
ESCRITURA
 Para inscribir la rectificación de
caracteristicas fisicas de un predio mediante
escritura pública - al amparo del artículo 13
de la Ley 27333 los otorgantes que invoquen
la condición de colindantes deberán contar
con su derecho inscrito.

22.  RES. 331-2008-SUNARP-TR-A, 098-SUNARP-TR-T
 Participación de la Municipalidad
 No es exigible la intervención de la
Municipalidad en calidad de colindante titular
de los bienes de dominio público en los
procedimientos de rectificación de área de
predios.
La Ley no lo ha previsto
La Municipalidad tendría que intervenir en
casi todos.
En todo caso la rectificación resultaría
ineficaz

23.  Resolución 331-2008-SUNARP-TR-A
 SUPERPOSICIÓN Y MODIFICACIÓN DE ÁREA
DEL COLINDANTE
 Puede rectificarse el área, medidas
perimétricas y linderos de un predio urbano
mediante escritura pública según el literal a)
del artículo 13.1 de la Ley 27333, aunqueaunque
exista superposición con el área de unexista superposición con el área de un
prediopredio inscrito, debiendo indicarse en la
escritura tanto la nueva área, medidas
perimétricas y linderos del predio
rectificado como del predio que ha
resultado afectado con la rectificación.

24.  La rectificación se produce luego de culminar
el proceso no contencioso que reconoce la
inexactitud y establece la verdadera realidad
física. La finalidad concreta de estos
procedimientos es restablecer la exactitud
registral y solo encontrará sustento en la
medida que no afecte a terceros con su
intervención directa o bien notificándolos
con la solicitud de rectificación a fin de que
puedan oponerse si es que vieran afectados
sus derechos.

25.  El numeral 5.2 de la Directiva Nº 013-2003-
SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 490-
2003-SUNARP-SN
 No será materia de calificación la validez de
los actos procedimentales que, en virtud de
lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas
complementarias, son de competencia del
Notario, ni el fondo o motivación de la
declaración notarial.

26.  Res. 703-2012-SUNARP-TR-L, 081-2010-L, 110-
2011-L y 052-2011-L
 SUPERPOSICIÓN PREEXISTENTE
 No existe obstáculo para la rectificación de
área, linderos y medidas perimétricas en sede
notarial cuando el predio, antes de su
rectificación, ya se superponía con otro
inscrito.
 Se rogó una rectificación de 3353.78 m2 debiendo ser
3,392.03 m2
 Una vez mas catastro concluye que “aparentemente hay
duplicidad” y una superposición con una partida ya
acumulada con el predio materia de rogatoria.
 El interesado también solicitó la anotación de
independización del predio que aparentemente se
superponía

27.  Res. 816-2012-TR-L.
 COMPETENCIA DEL NOTARIO Y DEL
REGISTRADOR
 Cuando se solicita la inscripción de la
rectificación de área y medidas perimétricas de
un predio efectuado a través del procedimiento
notarial no contencioso previsto en el literal b)
del artículo 13 de la Ley Nº 27333, no le
compete al Registrador cuestionar los actos
procedimentales realizados por el Notario
durante la tramitación del referido
procedimiento.
 El Registrador observó por variación del área materia de
rectificación: de 1957 m2 al principio del procedimiento
a 1903 m2 al finalizar. Consideró que el notario debió
acreditar una nueva publicación.

28.  Res. 389-2012-T
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA CUANDO EXISTE
UNA ANTERIOR INSCRITA
 La existencia de una previa rectificación de
área inscrita no impide la inscripción de la
nueva porque con ella se busca concordar la
realidad con el Registro.
 El Registrador había denegado porque existiendo
una rectificación de área remanente previamente
inscrita, resulta imposible que haya una
inexactitud.

29.  Se encuentra regulado en los arts.
504 y siguientes del Código Procesal
Civil. Se tramita como proceso
abreviado y está legitimado para
que sea iniciado por cualquier
propietario o poseedor.

30. EXISTENCIA DE SUPERPOSICIÓN
De conformidad con el sistema de folio real, a
efectos de inscribir una sentencia de
rectificación de área y linderos de un inmueble
-que al existir áreas que se superponen con otras
ya inscritas- conlleve al supuesto de duplicidad
parcial, se requiere que el juez de la causa, en
base a lo resuelto, disponga el cierre parcial
de las áreas que se superponen con el
inmueble materia de la solicitud de
rectificación.
 Resolución Nº 052-2000-ORLC/TR

31.  Res. 1859-2010-L
 INTERVENCIÓN DE COLINDANTES AFECTADOS
 El informe que emite la Oficina de Catastro en la
que señala que la nueva área y linderos que se
pretende rectificar se superpone a otros predios,
no es causal para denegar la inscripción,
siempre y cuando intervengan todos los
colindantes de los predios afectados y siempre
que se presenten los documentos en los que se
modifica el área de estos predios colindantes,
pues lo contrario originaría una inexactitud
registral.
 La intervención se refiere al emplazamiento judicial
de todos los colindantes.
 En el caso, no se analizó si la superposición era
preexistente.

32.  Se encuentra regulado en el artículo 60 y
siguientes del citado Reglamento de la Ley
28294.
 En el artículo 60 se señala que el
saneamiento catastral y registral se aplica en
los casos de predios inscritos en el Registro
de Predios, ubicado en zonas catastradas y
en zonas no catastradas, siempre que existan
discrepancias entre la información registral y
catastral.

33.  En el artículo 62 se señala que ante
discrepancias entre la información registral y
la catastral, el Registrador anotará
preventivamente en la partida registral del
predio, el área, linderos y medidas
perimétricas que se consignan en el plano
presentado y notificará a los titulares de los
predios colindantes.
 La notificación se realiza mediante esquela
en el predio y ordenará efectuar
publicaciones por una vez en el Diario Oficial
“El Peruano” y otro de mayor circulación.

34.  Los titulares de los predios colindantes
podrán formular oposición documentada en
un plazo no mayor de 30 días calendarios
contados desde la fecha de la última
publicación. De no formularse oposición, la
anotación preventiva se convertirá en
inscripción definitiva, la que será puesta en
conocimiento al área de Catastro de la
respectiva Oficina Registral, para los fines
correspondientes.


35.  En caso de oposición, la Gerencia Registral,
hoy Unidad Registral, emitirá resolución
pronunciándose sobre la procedencia de la
inscripción definitiva. Esta resolución puede
ser impugnada y resuelta en segunda y
última instancia administrativa por el
Tribunal Registral. Contra lo resuelto por el
Tribunal Registral, se podrá interponer la
correspondiente acción contenciosa -
administrativa.


36.  El instrumento de rectificación emitido por el
COFOPRI, acompañado de los planos o del
certificado de información catastral, constituye
título suficiente para la inscripción de la
rectificación, no siendo obstáculo la existencia
de superposición del predio objeto de
rectificación con otros predios inscritos. Sin
embargo, en este supuesto deberá adjuntarse el
título en el que conste la modificación de las
dimensiones de los predios colindantes inscritos.
 Res: 476-2010-SUNARP-TR-A

37.  De conformidad con el artículo 73 del Reglamento del
Decreto Legislativo 1089, aprobado por Decreto Supremo
032-2008-VIVIENDA, la información técnica emitida por
COFOPRI prevalece y sustituye a la inscrita en el Registro
de Predios cuando se solicite inscribir un acto
modificatorio de las características físicas en mérito a
título otorgada por COFOPRI, siempre que la diferencia en
el área no exceda la tolerancia permitida, incluso en los
casos que el Área de Catastro competente determine que
en la partida registral y/o sus antecedentes registrales sí
obran datos técnicos que permiten la georreferenciación o
determinación del perímetro del predio
 Res: 034-2012-SUNARP-TR-A