Terminación de la Relación arrendaticia

1. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION
UNIVERSIDAD FERMÍN TORO
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
NULEO ARAURE- EDO. PORTUGUESA
ESTUDIANTE:
TORRES MERSI
C.I: 20.024.054

2. Es el vínculo que se establece entre el
arrendador y el arrendatario y que, teniendo
como objeto un determinado inmueble, da lugar a
una pluralidad de trascendencias en el orden
jurídico concreto y especial que regula ese
vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de
un privilegio o tutela de protección limitada, espec
Esta re ialmente en beneficio del arrendatario.
La relación jurídica especial cada día va tomando
cuerpo y amplio contenido hacia el Derecho
Arrendaticio cuya especificidad sin aislamiento se
vislumbra. Si bien usamos indistintamente
“contrato de arrendamiento” y “relación
arrendaticia” como sinónimos, cabría preguntarse
si tiene justificación, si es apropiada esta última
denominación; distinción que considero errada ya
que la relación arrendaticia es la que se da por
medio del contrato de arrendamiento, es decir, el
contrato de arrendamiento es el medio por el cual
se establece la relación arrendaticia.

3.  Las garantías han de ser reales o personales, pero en
ningún caso habrá coexistencia entre estas garantías
exigidas al arrendatario.
 Si se da el caso de un deposito en dinero el cual cumpla
como promesa de cumplimiento de las obligaciones
derivadas al arrendamiento, este jamás podrá exceder de
(4) meses, y al momento de la perención del contrato
habrán de ser devueltos si no existe ninguna condición
que imposibilite esta entrega, por ejemplo daños sobre el
inmueble. La ley de igual forma establece que esta suma
de dinero dada como deposito habrá de ser depositada en
cuenta de ahorro y el interés que produzca pertenecerá al
arrendatario.
 Por supuesto de lo anteriormente narrado, habrá que
expresar que es una realidad jurídica más no social, ya
que es algo que no sucede prácticamente nunca, ni lo del
depósito en cuenta de ahorros bancario o lo que respecta
a la entrega de los intereses que este dinero produzca.
 Siempre que dentro del concierto de partes quede
establecido podrá existir clausula que determine
responsabilidad para las partes en caso de incumplimiento
o menoscabo de lo antes expresado o de cualquier otra
estipulación legal que aparezca en el contrato de
arrendamiento.

4. En la terminación arrendaticia la Súper intendencia
Nacional de Arrendamiento de vivienda se encarga de
resolver los conflictos sobre la perdida de la posesión o
tenencia, el cual recibir las demandas por la terminación
arrendaticia, desalojo, cumplimiento o resolución de un
contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva y las
demás acciones que previenen de las relaciones
arrendaticia de inmuebles de vivienda.
El contrato de arrendamiento puede también ser
terminado por cualquiera de las partes, unilateralmente
o de forma consensuada, y con justa o sin justa causa
para su terminación. Naturalmente que si el contrato de
arrendamiento se termina sin que exista una causal
justa, implica incumplimiento del contrato, y el
incumplimiento tiene unas consecuencias.
Además, es importante tener presente que las
condiciones pueden ser diferentes si se trata de un
arrendamiento de vivienda, de un establecimiento de
comercio de otro inmueble diferente a los dos
anteriores.

5. El artículo 91 establece las causas cuando se procede al
desalojo en un contrato de arrendamiento. En este sentido,
en desalojo donde está vigente el contrato de arrendamiento
de realiza cuando el arrendatario sin causa justificada haya
dejado de pagar 4 meses de alquiler, también la necesidad
del propietario de ocupar el bien o parientes (que no posea
otra cosa), cuando el arrendatario utiliza el bien para asuntos
deshonestos como por ejemplo la venta de drogas o haya
cambiado su destino, que ocasione el inmuebles daños
mayores o haya incumplido una cláusula de convivencia
ciudadana. El artículo 95 establece que el interesado en la
solicitud debe expresar los motivos que lo asisten, el cual
debe ser escrita, documentada y motivada, esto se realiza
con la finalidad que se le restituya la situación jurídica
afectada.

6. El arrendador unilateralmente puede terminar con
el arrendamiento en las condiciones que señala la
ley pagando las indemnizaciones a que haya lugar.
La ley expresamente dispone cuándo y por qué se
puede terminar el contrato de arrendamiento por
parte del arrendador, y sólo en esos casos se
puede terminar el contrato sin que haya lugar al
pago de clausula penal o de incumplimiento si las
hubiere, pues en esos casos la ley de forma
particular dispuso cómo y por qué terminar el
contrato, y fijó las penalizaciones a que hay lugar.

7. Por consiguiente es necesario aplicar el procedimiento administrativo consagrado en
el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y
la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.
El arrendador puede terminar válidamente el contrato de arrendamiento por las
siguientes causales que señala el artículo 91.
Los causales para el desalojo son:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria
haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada,
de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar
el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por
las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el
hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para
el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento
de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada
por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

8. En estos casos el arrendador no debe indemnizar al
arrendatario pues la culpa de la terminación es del
arrendatario debido a sus incumplimientos.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2,
el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente
ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación,
declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un
período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o
arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la
finalización del contrato.
En caso de contravención será sancionado según lo establecido en
la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria
en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que
correspondan por otras causales distintas a las previstas en el
presente artículo, o en el derecho común.
La demanda por falta de pago se encuentra consagrada en
el Artículo 92. En cuanto a la Inhabitabilidad del inmueble; en el
artículo 93.

9. Si no existe una de las justas causas señaladas anteriormente, el arrendador podrá
terminar arrendamiento unilateralmente en los siguientes casos:
El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente de arrendamiento durante
las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal
autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento a la fecha de vencimiento
del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes
causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del
servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la
referida fecha de vencimiento:
Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año;
Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o
cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su
reparación;
Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa;
La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador
deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto
cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Naturalmente que es necesario indemnizar al arrendatario por cuanto se trata de
una terminación en la que él no ha tenido culpa, sino que se debe a circunstancias
consideradas por la ley en favor del arrendador.

10. El derecho de preferencia la Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial establece la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal.
Articulo 38 Cuando el arrendador desee vender su propiedad, es la primera persona que
puede optar a la compra del bien, es el arrendatario con el requisito que debe tener más
de dos 2 años ocupando el bien; estar solvente en los cánones de arrendamiento, y
demás pagos o servicios programados contractualmente y los que establezca la Ley.
El arrendador debe notificarle a el arrendatario que desea vender, el cual notificación debe
ser escrita a través de Notaría Pública, estipulando el precio, condiciones de venta, debe
darle un plazo de oferta no menor a tres 3 meses, Por otro lado, la Ley Para La
Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda con respecto a la
preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario donde el arrendador si desea vender el
bien se lo ofrezca de primer lugar.
En relación con la preferencia arrendaticia establece que el arrendatario posee derechos
antes que posible tercero, ocupada en inmueble hasta el vencimiento del contrato, debe
estar solvente y cumplir con las obligaciones del mismo.
Por las siguientes causales no se debe pagar ninguna indemnización pero se debe
constituir una garantía para el cumplimiento de las causales alegadas:
Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año;
Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando
se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa;
No es una indemnización que se paga al arrendatario sino una caución para garantizar
que las causales alegadas por el arrendador se cumplan, y si no se cumplen, entonces el
arrendatario puede exigir el cumplimiento de esa garantía a su favor.
Por ejemplo, si el arrendador argumenta que necesita el inmueble para vivir en él y luego
no vive allí, entonces el arrendatario puede exigir el pago de la garantía constituida, que
es de 6 meses de arriendo.
El plazo para que se cumpla la causal alegada por el arrendador para terminar el contrato
es de 6 meses.
No hay que olvidar que debe mediar preaviso no inferior a 3 meses, pues de lo contrario el
contrato se entiende renovado por un tiempo igual al anterior.