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SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE
PREDIOS URBANOS
D I P L O M A D O DE ALTA
ESPECIALIZACIÓN

SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE
PREDIOS URBANOS
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

Proyecto Licencia Planificación
de Obra
Obra
Física
Declaratoria
de
Edificación
Registros
Públicos
RNE PUyE Ley
29090
Responsable
Residente
Inspector
Municipal
Acreditado
Ley
27157
Ley
30830
Ley
29090
RIP
¿QUÉ ES LA OBRA?
Como se genera la obra

DEFINICIONES
Real academia de la lengua:
a) Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas
sobre animales o cosas que son suyas.
b) Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias
personas.
c) Acción de hablar con corrección empleando cada palabra según
su auténtico significado.
d) Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas.

 Propiedad (Art. 923).- La propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites
de la ley.
 Propiedad Predial (Art. 954).- La propiedad se extiende al
subsuelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
 La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales,
los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos
por leyes especiales.
CÓDIGO CIVIL

SOBRESUELO
(edificaciones + aires)
SUBSUELO
(sótanos)
LÍMITE
LÍMITE
Edificación
Aires
PROPIEDAD PREDIAL

LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD
POR RAZONES DE VECINDAD
 Art. 959.- El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten
actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o
conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los
daños y perjuicios causados.
 Art. 960.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar
materiales por predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de éste
debe consentirlo, recibiendo indemnización por daños y perjuicios que se
le causen.
Código Civil

 Art. 962.- Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar
en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en
la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y
puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad
de los predios afectados, además de la obligación de pagar la
indemnización por los daños y perjuicios.
 Art. 963.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u
otros similares o depósitos de agua o materias húmedas; penetrantes,
explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben
observarse las distancias y precauciones establecidos por los
reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean necesarias para
preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La
inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la
obra y a la indemnización de daños y perjuicios.
Código Civil

 Art. 964.- El propietario no puede hacer que las aguas
correspondientes al predio discurran en los predios vecinos,
salvo pacto distinto.
Código Civil
Canaleta de techo

 Art. 966.- El propietario de un predio puede obligar a los
vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al
amojonamiento.
Derechos del Propietario

DOCUMENTOS BÁSICOS DE PROPIEDAD
1. Promesa de compra - venta
2. Contrato Privado de compra -venta
3. Minuta de compra – venta
4. Escritura Pública compra - venta
5. Testimonio de compra - venta
TIPOS DE PROPIEDAD
1. Urbana
2. Rural
CLASES DE PROPIEDAD
1. Estatal o Pública
2. Privada
3. Mixta
4. Cooperativa
5. Social
6. Comunidad Campesina
PROPIEDAD

DECLARATORIA DE
EDIFICACIÓN
(Antes Declaratoria de Fábrica)

DEFINICIONES
a) Técnico.- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo que ha
fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc.).
b) Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construcción (Ley
27157).
c) Ley 29476.- Se conoce como Declaratoria de Edificación.
Cualquiera sea la definición que quiera dársele, el significado real es la
inscripción de lo edificado en el Registro Público.
Lo que es importante señalar es que actualmente, significa la inscripción en
el Registro Público para tener el reconocimiento legal que dispone la Ley
27157.
Debe tenerse en cuenta que para la inscripción registral, no es llenar un
formato (formulario), sino, el análisis real de los documentos fehacientes
que debe realizar el ingeniero o arquitecto, antes de suscribir con su firma
la responsabilidad de lo que declara.

REQUISITOS REGISTRALES
Art. 79 RIP.- Contenido de asiento de declaratoria de fábrica
El asiento de inscripción debe contener:
1. La distribución de los ambientes.
2. El área techada por cada piso.
3. El área libre del primer piso
4. La fecha de finalización de la obra.
5. La valorización (valor).
6. Nombre del profesional que interviene en la declaratoria
(Ing. Civil o Arquitecto Colegiado).
7. Demás datos relevantes (especificaciones técnicas).
Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de
fábrica se hubiera omitido la fecha de finalización de la obra, para
subsanar dicha omisión podrá presentarse declaración jurada del
propietario con firma certificada notarialmente.

Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad
hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la
que se deje constancia de tal circunstancia, la que se cancelará con la
presentación de dicho informe al Registro.
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad
conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya
sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la declaración, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de propio.
Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe acompañarse la
copia certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario
que conserva en su poder la matriz o por Notario.
REQUISITOS REGISTRALES

▪ Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado.
▪ Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no
concluido.
TIPOS

▪ Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto,
cuya etapa anterior se encuentra inscrita y existe un
incremento de área techada.
TIPOS

▪ Modificación.- Cuando obedece a una variación de los rubros
inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.
▪ Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o total
de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el asiento
registral.
TIPOS

PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Art. 71 RIP.- Anotación preventiva de predeclaratoria de fábrica
La anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, en el caso
de las modalidades A y B, se realizará en mérito a los siguientes
documentos:
a. Cargo del Formulario Único de Edificaciones – FUE presentado
ante la Municipalidad correspondiente, con el sello de su
recepción y el número de expediente asignado.
b. Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de
plantas o distribución) presentados ante la Municipalidad
respectiva.
c. Memoria descriptiva de distribución de ambientes.

En el caso de las modalidades C y D, la anotación preventiva, se
realizará en mérito a los siguientes documentos:
a. Copia autenticada del FUE Licencia;
b. Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de
plantas y distribución) aprobados por la Municipalidad
respectiva;
c. FUE Anexo C – predeclaratoria de fábrica, conteniendo la
memoria descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la
memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que
aparecen en este último.

A fin de agilizar la inscripción, se presentará adicionalmente la
memoria descriptiva en soporte digital. Los Jefes de las Zonas
Registrales, de manera progresiva, establecerán el cumplimiento de
lo dispuesto en el presente párrafo.
Art. 72 RIP.- Contenido del asiento de anotación preventiva de
predeclaratoria de fábrica.
El asiento de anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica
debe contener la distribución de ambientes, el área techada por
cada piso, el área libre del primer piso, el carácter preventivo del
asiento, la norma que autoriza su extensión y su plazo de vigencia,
así como el nombre del profesional que interviene en el proyecto de
declaratoria de fábrica.

Art. 75 RIP.- Plazo de vigencia de las anotaciones preventivas
de pre declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre
independizaciones.
El plazo de vigencia de las anotaciones preventiva de
predeclaratoria de fábrica, prereglamento interno y
preindependizaciones es de un año contado desde la fecha del
asiento de presentación, prorrogable antes de su vencimiento y
por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. En ningún
caso la vigencia de dichas anotaciones excederán el plazo de
vigencia de la licencia de la edificación.

La vigencia de anotación preventiva podrá prorrogarse en
mérito de documento privado con firmas certificadas por el
propietario del terreno, por cualquiera de los adquirentes de
las unidades inmobiliarias preindependizadas o por el tercero
cuyo derecho emane de la partida independizada,
acompañado de la documentación pertinente.
Si durante la vigencia de las anotaciones preventivas a que se
refiere el párrafo anterior, no se llegara a registrar su
conversión en inscripción, dichas anotaciones caducarán de
pleno derecho. Producida la caducidad, se cerrarán las
partidas preindependizadas.

SISTEMAS DE INSCRIPCIÓN
Art. 78 RIP.- Inscripción de la declaración de fábrica o demolición.
a. Escritura Pública.- Vía
Notarial, adjuntando el FUO.
b. Mediante el Formulario
Registral FOR.- Para los
casos de regularización para
obras de acuerdo a los plazos
vigentes que otorga la Ley.

c. Mediante el Formulario Único
Oficial FUO o Formulario Único
de Edificación FUE.- Para casos
cuyas licencias se han tramitado
vía municipio y obras que no
estén comprendidas dentro de
los plazos que la Ley otorga.
d. Otros señalados en las normas
especiales.- Cualquiera de los instrumentos
señalados debe acompañarse de los anexos
que la normativa aplicable requiera, así como
del plano de ubicación y localización y del
plano de distribución, autorizados por
profesional competente. En el caso de
demolición total no se requiere la
presentación del plano de distribución.

En los casos de remodelación, ampliación y modificación de
fábrica debe adjuntarse además, la memoria descriptiva de la
edificación resultante, el plano de distribución en el que se
visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano
de distribución de la edificación resultante. Lo dispuesto en el
presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido
aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la
memoria descriptiva y los respectivos planos, el Registrador
consignará en el mismo asiento de inscripción los que
aparecen en estos últimos.

REGULARIZACIÓN
PROCESOS DE REGULARIZACIÓN
Antes del 31.12.16 mediante la Ley 27157 o 30830
Después del 31.12.16 mediante la Ley 29090 y sus modificaciones
Licencia
Municipio
FUO o FUE
Constatador o Ejecutor
Multa por Regularización
Parámetros Actuales
Regularizar
Reg. Pub.
FOR
Verificador
Sin multa
Parámetros Anteriores y/o Actuales
29090 y sus modificaciones
30830 - 27157
31/12/16
No tiene Carga Registral
Carga Registral

PROCEDIMIENTO SECUENCIAL
a. Inspección Ocular.- Se
realiza en el campo, con la
finalidad de efectuar la
constatación de la edificación
y la verificación de los datos
técnicos que debe contener la
b. Estudio de la
documentación.- Se refiere
a toda la documentación que
poseen y entregan los
propietarios.

PROCEDIMIENTO SECUENCIAL
c. Investigación.- Es la etapa en la
que se indaga, hasta conseguir, la
documentación o los datos que
faltan para la declaratoria de fábrica.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa
donde se cruza todos los datos
de información conseguida, a fin
de certificar su veracidad y
realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de
Fábrica.- Es la consignación de
todos los datos obtenidos, previo
análisis, en el FOR, FUO o Escritura
Pública según sea el caso.

I. MUNICIPALIDADES:
• Licencia de Construcción: Planos
• Autovalúo
• Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
• Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de
Obra
• Certificado de Habitabilidad
• Declaratorias de Fábrica anteriores
• Independizaciones presentadas
• Certificado de Numeración
• Certificado de Jurisdicción
ANÁLISIS DE DOCUMENTOS
FEHACIENTES, REAL Y LEGAL

II. REGISTRO PÚBLICO
• Tomos
• Fichas Registrales
• Partidas Electrónicas
• Sistema Interconectado a Nivel Nacional
• Copias Literales de Dominio
• Títulos Archivados
• Certificados de Gravámenes
• Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
• CRI
ANÁLISIS DE DOCUMENTOS
FEHACIENTES, REAL Y LEGAL

Art. 80 RIP.- Inscripción de carga registral
Con la regularización de la declaratoria de fábrica se
inscribirán simultáneamente, en el rubro de cargas y
gravámenes, Las cargas constituidas por transgresiones a los
parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio y
otras cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud al
mismo instrumento que da mérito a la inscripción de la
CARGAS REGISTRALES

- En el mundo de la construcción financiada, existe un rubro
tan importante como el crédito, se llama CARGA
REGISTRAL de la edificación.
- Para muchos ingenieros, arquitectos, empresarios
promotores e inmobiliarias representa un impase para el
financiamiento de compra-venta o ampliación de
edificaciones, que estas tengan cargas registrales
inscritas.
¿Qué es la carga registral y cómo influye?

- La carga registral está dispuesta por la Ley N.º 27157 en los
procesos de regularización de edificaciones (obras que se
han construido antes del 20 de julio del año 1999, fecha de la
publicación de la Ley) y obedece a la observación que hace el
verificador (ingeniero civil o arquitecto colegiado que declara
la edificación, directamente al registro público) y que el
registrador de acuerdo a la Ley la convierte en carga registral.
- La observación que advierte el verificador es la discrepancia
de lo señalado en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios otorgado por la municipalidad donde se ubica el
predio con la realidad de la obra. Hay que tener en cuenta
que el Certificado es actual y la edificación es anterior a esas
condiciones que establece el parámetro.
¿Qué es la carga registral y cómo influye?

- Muchas entidades financieras no dan créditos a
edificaciones que tienen cargas registrales,
considerándolas que no son objeto de garantía, esto es, en
el fondo que el predio tiene valor cero (sin valor). Este
criterio es totalmente errado, por cuanto el valor de un
predio está constituido por la suma de 2 valores: el valor
del terreno más el valor de la edificación (declaratoria de
edificación); si por efecto de las cargas la edificación no
tiene valor, queda el valor del terreno en el predio, dicho
valor es el que debe constituir la garantía. El valor de la
edificación está, en este caso, supeditado al tipo de carga
que tiene el predio, pudiendo ser una carga subsanable o
no subsanable, dependiendo del estudio que haga el perito
tasador en cuanto afecta la carga al valor de la edificación.
Problemática

- Las normas se interpretan en forma retroactiva, no
pudiendo ser porque no existiría la estabilidad y garantía
jurídica sobre los actuados.
- La interpretación de las normas se hace a veces solo
dentro del contexto jurídico, sin tener en cuenta las
consideraciones técnicas que tiene cada predio que se
estudia o se inscribe. Muchas veces, la interpretación de
los artículos de la Ley no corresponde a la interpretación
registral que realmente corresponde, como por ejemplo:
La ley N.º 27157 señala, en su artículo 3 con relación a la
regularización de edificaciones, que pueden acogerse a la
Ley las edificaciones:
Problemática

- Que no cuentan con licencia de construcción.
- Que no cuenten con conformidad de obra.
- Que no cuenten con declaratoria de fábrica.
El hecho que no tengan declaratoria de fábrica (ahora
declaratoria de edificación de acuerdo a la Ley N.º 29476),
no quiere decir que no pueda, la edificación, tener licencia
o conformidad de obra y, en tal caso, puedan regularizarse.
Si tienen licencia o conformidad de obra, ¿cómo se explica
que la municipalidad respectiva que le dio pase a la
licencia y la conformidad porque cumplía con los requisitos
que la norma establecía en su oportunidad, ahora no sean
aceptadas porque de acuerdo a las actuales normas no
cumplen los requisitos (parámetros)?
Problemática

SOLUCIONES
Resolución del Tribunal Registral
N.º 492-2007-SUNARP-TR-L
PUBLICADA EN EL PERUANO EL 25.07.2007

- El análisis del tribunal lo hace en base a la procedencia de
inscripción de una edificación ejecutada con licencia,
conformidad de obra pero sin declaratoria de fábrica y que se
acoge al beneficio de la Ley 27157.
- En la calificación registral ha merecido por parte del registrador
calificador, por su propia interpretación de la norma, la
determinación de cargas registrales.
La tesis se sustenta en lo siguiente:
¿Qué sentido tiene beneficiar con la Ley N.o 27157 (promulgada
el 20-07-99) a los que desean regularizar su declaratoria de
fábrica según los modernos parámetros urbanísticos?
Lo que harán es gravar en forma perjudicial a su propiedad
colocándola en la lista negra de los predios “cargados”.
Análisis de Resolución del Tribunal
Registral

Decisión Impugnada
Calificado el presente título por el cual solicita levantamiento
de la carga inscrita; sustentándose para ello en una licencia
de construcción y certificado de conformidad de obra del año
91 y en el hecho de que el inmueble fue construido bajo las
normas correspondientes a ese tiempo.

Análisis sobre los Parámetros
En tal sentido, debe precisarse que aun cuando los
propietarios de las edificaciones contasen con licencia de
construcción o conformidad de obra, la norma les permite
regularizar la declaratoria de fábrica, careciendo de
relevancia, para efectos registrales, la información contenida
en los parámetros, los cuales, por lo demás, no forman parte
del título que sustentará la inscripción de la declaratoria de
fábrica.

Dicho procedimiento de regularización está destinado para aquellas
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999,
sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que
carezcan en su caso de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización, lo que se entiende que al
acogerse a este procedimiento es que carecen de tales documentos,
pues de otra forma el procedimiento sería distinto, tal es así que para
efectos de edificar el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y
edificatorios (requisito que se debe cumplir en el trámite de
regularización), no se requiere la presentación de estos documentos
(licencia de obra y certificado), sino que la constatación se realiza
mediante el certificado respectivo que lleva el mismo nombre, el cual
es expedido por la municipalidad competente y es con dicho
documento que se verifica o se determina cuáles son los parámetros
correspondientes a la zonificación donde se ubica el inmueble.

Lo fundamental de lo solicitado es el levantamiento de la carga que
el Verificador fue obligado a imponer.
Se quiere aclarar que los parámetros urbanísticos del año 2005
no pueden retrotraerse al año 1991 para gobernar desde el futuro
lo que en el pasado se permitió con licencia aprobatoria aun así fuera
con carácter de amnistía.
Resulta absurdo obligar a una construcción de 1991 que se
regularizó mediante conformidad de su obra en el mismo año 1991
para que retroceda su construcción bajo la pena de gravamen y
carga que inmoviliza.

Funciones del Verificador
El verificador responsable bajo su responsabilidad profesional
organiza y tramita el expediente de regularización, constata la
existencia y características de la edificación, el cumplimiento
de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y
confirma que los planos que se adjuntan al expediente
corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.
El Verificador “emite el Informe Técnico de Verificación y
declara que los planos que se adjuntan corresponden a la
realidad física existente, dejando constancia de las
observaciones que formula”.

El Verificador Responsable constata la existencia de
discrepancias entre el área real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimétricas, con los que figuran en la partida
registral del predio; así como transgresiones a la normativa
urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe
Técnico de Verificación como observaciones.
De la indicada norma se desprende con meridiana
claridad que compete exclusivamente al Verificador
Responsable, y no al Registrador, determinar la existencia
de transgresiones a la normativa urbanística o de
edificaciones.

Con relación a este documento, la norma añade que “si la
Municipalidad dentro del plazo previsto por este Reglamento
no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el
Verificador Responsable indicará, en su Informe Técnico de
Verificación, bajo su responsabilidad los parámetros
urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden
a la edificación según sea el caso”.
De esta última norma se desprenden dos conclusiones
preliminares:

Que los parámetros urbanísticos y edificatorios que deben ser
tenidos en cuenta para la regularización de la edificación son
los que corresponden a aquella, es decir, a los parámetros
que se encontraban vigentes a la fecha de ejecución de la
edificación.
Que la norma permite que prescinda del Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en el caso específico
regulado asignando competencia suficiente al Verificador
Responsable, para indicarlos en ausencia de dicho
documento.

De esta manera se advierte que corresponde exclusivamente
al Verificador Responsable, determinar las observaciones
existentes con relación a la edificación, no siendo
competencia del Registrador identificar las presuntas
transgresiones que pudiesen existir y menos aún exigir
que el Verificador Responsable consigne observaciones
que a criterio de la instancia es de verse que la cancelación
de las cargas técnicas sea regulada también en el artículo
N.º 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, en el cual se establece lo siguiente: “las cargas serán
canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico, en el que
se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron
mérito a su anotación, acompañado, de ser el caso de la
documentación adicional que lo corrobore”.

Se aprecia que es recién mediante Decreto Supremo N.º 008-2000-
MTC que se crea formalmente el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios como documento a ser utilizado, en el
nuevo procedimiento regular establecido para la declaratoria de
fábrica mediante la Ley N.º 27157.
Sin embargo, en el trámite de regularización de edificaciones
regulado en la Ley N.º 27157 y su Reglamento se advierte la
presencia de una incongruencia normativa; ello por cuanto se exige
la presentación de un Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios que se emite a solicitud del propietario de la edificación
a regularizar, el mismo que contiene los parámetros vigentes a la
fecha de su expedición y no a los vigentes a la fecha de ejecución o
conclusión de la fábrica, que serían los que ciertamente
corresponden a la edificación, conforme se desprende de la
normativa glosada en los puntos precedentes.

Los títulos presentados fueron observados por los
Registradores, exigiéndose al verificador responsable, consignar
como observaciones, las presuntas transgresiones de la
edificación.
En virtud de lo expresado en los puntos precedentes muchas de las
cargas técnicas inscritas en el Registro no responden a la
presencia cierta sino aparente de transgresiones a los Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios aplicables.
El Reglamento General de los Registros Públicos establece en su
artículo N.o 75 que la inexactitud del Registro es todo desacuerdo
existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral.
Así, las cargas técnicas extendidas sin sustento en los
parámetros correspondientes a la edificación da lugar a un
desacuerdo entre lo registrado y la realidad extrarregistral.

En tal sentido, procede aplicar la norma contenida en el tercer
párrafo del artículo N.º 75 que establece que la rectificación
de las demás inexactitudes se realizará en mérito al título
modificatorio que permite concordar lo registrado con la
realidad.
Es pertinente resaltar que carecería de sustento en estos
casos, requerir la intervención de la autoridad municipal,
dado que en el trámite de “regularización de edificaciones”
intervienen únicamente el propietario de la edificación y el
Verificador Responsable, siendo que el municipio competente
toma conocimiento de la declaratoria de fábrica mediante la
comunicación posterior.

En consecuencia, en el supuesto planteado en el presente
análisis bastará la presentación de un nuevo Informe
Técnico de Verificación que rectifique aquel que dio lugar a
la extensión de las cargas técnicas extendidas por error y en
el que se certifique, como señala la normativa antes citada,
que el predio cumple con las normas técnicas y urbanas
correspondientes.

Señalando en el rubro observaciones lo siguiente: “se levanta
la carga técnica al haber quedado demostrado que la
edificación fue construida amparada en las normas y demás
requisitos técnicos correspondientes al año de 1991, regulados
por el Reglamento Nacional de Construcciones y otros,
amparándose en el artículo N.º 103 de la Constitución y el
principio de Irretroactividad de las normas y leyes, a menos
que declaren su carácter de ser retroactivas y la Ley N.º 27157
no es retroactiva”.
Se aprecia entonces que los documentos otorgados por el
Verificador Responsable, en uso de sus atribuciones,
constituyen título suficiente para cancelar, en vías de
rectificación, la carga técnica anotada en la parte registral.
Conclusión

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del
Registro de Predios de Lima al título referido en el
encabezamiento y DISPONER su inscripción de conformidad
con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente
Resolución.
Resolución

Cancelación de Carga Técnica
en Vía de Rectificación
“Las cargas técnicas sobre la base de observaciones
formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas
en presuntas transgresiones a la normativa sobre
edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado
como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la
fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas a
mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que
se señale con claridad que en la fecha de la fábrica
regularizada, la edificación se adecuaba a los parámetros
vigentes en dicha oportunidad”.

Condiciones de la Ley
- Los requisitos de la Ley establecen la obligación de
adjuntar al expediente de regularización los parámetros
urbanísticos y edificatorios vigentes. Este hecho hace que
gran cantidad de predios se encuentren inscritos con
cargas registrales.
- La norma registral antes expuesta permite el levantamiento
de las cargas registradas mediante un nuevo informe de un
Verificador responsable.
- Se tiene que demostrar que la edificación cumplía con las
normas a la fecha de su construcción.

Calificación de las Cargas
en Base a su Antigüedad
- Se debe tener en cuenta que antes del 20.07.99 no existían
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. El mencionado
certificado es producto de lo que dispone la Ley 27157.
- Las edificaciones construidas antes de esa fecha se regían:
- Reglamento Nacional de Construcciones.
- Ordenanzas Municipales.
- El verificador responsable deberá indagar sobre estas
normas o documentos fehacientes que permitan demostrar
las condiciones técnicas al momento de la construcción.

Cargas Subsanables
- Estarán constituidas por aquellas deficiencias técnicas que
son factibles resolver para cumplir con los Parámetros, a
través de modificaciones, adecuaciones, etc., por ejemplo:
- Restablecer las áreas libres, mediante procesos de
demolición.
- La adecuación de ambientes para cumplir con el número
de estacionamientos.
- Coeficientes de edificación, mediante la demolición de
áreas permisibles que permitan llegar a la
proporcionalidad de áreas de terreno y de edificación.

Cargas No Subsanables
- Aquellas que están sujetas al cambio de los Parámetros.

- Las normas establecen que las edificaciones que tienen
cargas registrales no podrán ser objeto de licencia.
- Las solicitudes deberán ser específicas que son para el
levantamiento de las cargas registrales, de otra forma,
mediante la autorización municipal, la obra se formaliza.
Intervención Municipal en el
Levantamiento de Cargas

- La norma registral que antecede establece claramente que
las competencias técnicas son de responsabilidad del
Verificador Responsable y no del Registrador.
- El Registrador tendrá en cuenta que el Verificador es
el único responsable de la declaración que hace en el
Informe de Verificación; asumiendo las responsabilidades
civiles y/o penales a que tenga a lugar.
- El análisis del Verificador Responsable debe hacerse
teniendo en cuenta el origen de la carga y si esta realmente
fue bien declarada.
Obligaciones del Registrador en Función
del Verificador

- Establecer con precisión técnica, la demostración que la
carga registral, en algunos casos, no debió declararse.
- Sustentar técnica y normativamente cómo se levanta la
carga registrada.
- El levantamiento de cargas debe hacerse en otro Informe
de Verificación con solicitud registral y firmas legalizadas
del Verificador Responsable.
Procedimiento Técnico

TRATAMIENTO
DE LOS AIRES
EN LAS EDIFICACIONES

Propiedad Predial
Sobresuelo
(edificaciones + aires)
Subsuelo
(sótanos)
Límite
Límite
Edificación
Aires

Art. 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a
los procesos de habilitación y a los requerimientos y limitaciones
que establecen las disposiciones respectivas.
R - 3 R - 5
RDM RDA
Aires
Código Civil

Ley 27157
De las inscripciones
Art 46.1.- En el Registro Público correspondiente se archivan
los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se
inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la
declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de
Propietarios.
Art. 46.2.- Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se
independizarán de acuerdo con lo dispuesto por la
normatividad correspondiente (Registro Público).

Ley 27157
Artículo 39.- Del reglamento interno
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente
Ley deben contar necesariamente con un reglamento interno
elaborado por el promotor o constructor, o en su caso, por los
propietarios con el voto favorable de más del 50 % de los
porcentajes de participación.
Artículo 40.- De los bienes de propiedad común
Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:
a. El terreno sobre el que está construida la edificación.
b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que estos
no sean integrantes únicamente de una sección sino que
sirven a dos o más secciones.

Ley 27157
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general vías aéreas de
circulación de uso común.
d) Los ascensores y montacargas.
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común.
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía; y otros.
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados en una sección en particular.
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de
las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.

Ley 29090
Art. 29.- Del registro
29.2 De la inscripción – declaratoria de fábrica
El formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento
público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva
En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común, el formulario debe contener la especificación
de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva,
independización, reglamento interno y junta de propietarios, que
se inscribe en el registro respectivo.

Resolución del superintendente nacional de los registros públicos
N.º 097-2013-SUNARP/SN
Artículo 63.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los
regímenes establecidos en la Ley N.º 27157
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad,
se presentarán los siguientes documentos:
a. Reglamento interno;
b. Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas
de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados
por el Reglamento Interno;
c. Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma
certificada por notario.
E) Reglamento de Inscripción
de Predios

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en
partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas,
relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del
interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una
sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre
ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la
edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo
siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes
comunes. En este caso la independización procederá, siempre que cuente
con área proyectada de acceso.
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin
independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra
partida vinculada.
Reglamento de Inscripción de Predios

Artículo 85.- Contenido del asiento de inscripción del Reglamento
Interno
El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común debe contener el criterio de asignación de
porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación
de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles si los
hubiere, el régimen de la junta de propietarios y la referencia de que los
demás datos constan en el título archivado. En este caso, los alcances de
la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo I del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se extienden
al título archivado.
El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de
independización y copropiedad debe contener los mismos requisitos, en
cuanto fueran aplicables.

Resolución del superintendente nacional de los registros públicos
N.º 340-2008-SUNARP/SM
4.- El Caso específico de los aires
El término “aires” alude a la facultad que se concede a una persona a fin
de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las
ya existentes.
En mérito a la autonomía de la voluntad, el propietario-constructor puede
atribuir el derecho de sobreelevación a favor de un titular exclusivo, o
incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas:
1.° La cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de
edificación; con lo que el Registro se limita a inscribir el Reglamento
Interno (con la cláusula incluida) sin independizar en ninguna partida “los
aires”. La estipulación por tanto,
Directiva sobre el Régimen de Propiedad
Exclusiva y Común

se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe señalarse
que muchas veces esa inscripción se omite por lo que la presente directiva
trata de salvar esos errores.
2.° La cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto:
- reservar un derecho de sobreelevación y
- solicitar, además, que este se consigne en una nueva partida registral
segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción, el Registro
exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de participación en las
zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la
propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo
también es necesariamente copropietario de las zonas comunes.
Cuando un Reglamento Interno omite mencionar el estatuto jurídico de los
aires, por lo que se refuta común.

UTILIZACIÓN DE LOS AIRES
DE UNA EDIFICACIÓN

El Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios es el
primer documento que define el uso de los aires, ya que nos
permite determinar hasta dónde es posible crecer y dar utilidad en
su uso a la edificación.
En el Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios se
establecen las condiciones que debe tener la edificación, señalará
lo que es factible construir: la zonificación, como el coeficiente de
edificación, indicará el número máximo de pisos por construir como
la máxima área techada total, el porcentaje de áreas libres, el
número de estacionamientos que debe contar la edificación, los
retiros exigidos, etc.
La altura de la edificación como el coeficiente de edificación
determinará la utilización de los niveles y de los aires.
Regulación por Parámetros

El diseño arquitectónico que contemple los requerimientos de los
propietarios y que sea compatible con los Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios, además que tenga en cuenta un acceso
independiente mediante una escalera desde el primer piso.
Los accesos pueden ser de dos tipos:
Aires comunes: mediante el acceso de escaleras comunes.
Aires exclusivos: mediante el acceso de escaleras propias de una
sección.
La reserva de los aires puede efectuarse teniendo en cuenta la
concordancia de la futura construcción y de los futuros accesos,
considerando los tipos de acceso antes señalados.
Importancia del Diseño Arquitectónico

Las estructuras de la edificación existente, como parte de la
estabilidad y seguridad de la obra, de acuerdo al diseño
arquitectónico y los materiales utilizados; en este caso, se tendrá
que determinar si es o no necesario los reforzamientos para la
estabilidad de la edificación y las condiciones del suelo en lo
relativo a su capacidad de soporte.
El diseño debe contemplar los criterios con que se diseñó la
arquitectura, contemplando las cargas provenientes del uso de los
aires comunes o exclusivos, así mismo como de la reserva de
aires.
Importancia del Diseño Estructural

El diseño de los futuros accesos deben preverse, siendo
estos para aires comunes o aires exclusivos; así mismo para
las reservas de aires con miras a futuras ampliaciones. Los
elementos de anclaje en la estructura principal deben quedar
diseñados a fin de que la continuación de las obras no tengan
en el futuro ningún inconveniente para las etapas de
ampliación, sobre los aires, que puedan preverse.
El no tener en consideración estas previsiones, se logrará
incrementar los costos de construcción en modificar todo
aquello que debió tomarse en cuenta en el momento del
diseño.
Importancia del Diseño Estructural

Aires Comunes
Para la determinación de los aires comunes se debe tener en cuenta lo
siguiente:
- Que esté en el Reglamento Interno en tal condición.
- En la relación de bienes y áreas comunes debe constar que los aires
son comunes, de acuerdo a lo descrito en este mismo texto al tratar el
tema de independización.
- Que no exista cláusula en contrario en los títulos.
- Que tanto en el Reglamento Interno como en los títulos no indica lo
contrario.
- Que el acceso sea común.
- Que sirva a 2 o más secciones.
- Que esté inscrito en tal condición.
- En los títulos debe aparecer la condición de común de los aires.
- Si en los títulos no aparece su condición, se interpreta como que el aire
es común.
- Tiene un valor que es prorrateado entre todos los propietarios de la
unidad inmobiliaria.

Aires Exclusivos
Los aires exclusivos son aquellos que:
- Tienen a través de la independización una inscripción propia (no
común) en los Registros Públicos y pueden ser transferidos, gravados,
donados, etc., como cualquier sección exclusiva.
- Son objeto de compra-venta entre 2 personas naturales y/o jurídicas.
- Son objeto de licencia de obra propia.
- Son objeto de declaratoria de fábrica propia.
- Tiene un valor propio.
El dueño originario del predio (los aires) es titular por toda la proyección
vertical del perímetro del lote (Art. 954 del CC); esto significa que el
propietario de los aires exclusivos, cuando construya seguirá siendo dueño
de los aires verticales que se generen.
La definición de lo que es la propiedad predial, señalada en este texto,
constituye el criterio básico que debe tenerse para la consideración de los
aires exclusivos (aires propios).

Espacios Abiertos
Normalmente, en las Escrituras Públicas de compra-venta se hace
mención expresa que conjuntamente con el bien a transferir, se transfieren
accesos, usos costumbres y demás espacios abiertos que tiene el predio.
Las interpretaciones que tienen estas palabras, por parte de quienes
compran un inmueble es diversa, llegándose a interpretar que son los
aires de una azotea (aun cuando esta sea una sección exclusiva),
generándose controversias entre los mismos propietarios de un predio.
Los espacios abiertos pueden estar representados por los jardines
exteriores o laterales de una edificación, los pozos de luz, etc.; no
involucrando en absoluto lo que son los aires de una sección exclusiva.
La correcta interpretación de lo que son los aires comunes, propios y los
espacios abiertos permitirá que los propietarios de un predio sepan cuál es
el dominio (propiedad) que tienen sobre estos espacios generados por los
aires y puedan ejercer con corrección el uso que les corresponde de
acuerdo a su naturaleza.

INDEPENDIZACIÓN Y
SANEAMIENTO DE LOS AIRES

Para generar una sección exclusiva de los aires de una
edificación, es necesario previamente independizar estos
aires como una sección independiente, mediante una solicitud
ante el Registro Público, acompañando la memoria y planos
de independización, así como el respectivo Reglamento
Interno firmados por el propietario del inmueble inscrito.
El proceso de independización de los aires, es el mismo que
se adopta para la independización de cualquier sección con
fábrica.
Independización de los Aires

La transferencia se realiza mediante Escritura Pública: se
transfieren estos aires inscritos a nombre del propietario
original al nuevo propietario.
Transferencia de los Aires

Para la construcción en los aires exclusivos, la municipalidad
interviene otorgando la Licencia de Obra sobre los aires, en
base a la calificación del proyecto de arquitectura, estructuras,
instalaciones eléctricas y sanitarias a nombre del nuevo
propietario de los aires con autorización de la Junta de
Propietarios establecida en el Reglamento Interno inscrito, en
caso de que se requiera reforzamiento.
Para el caso de construcción en los aires comunes, es el
mismo procedimiento pero bajo la solicitud de la Junta de
Propietarios.
Construcción en los Aires Exclusivos
Inscritos

Terminada la obra, se gestionará el respectivo Certificado de
Finalización de Obra ante la Municipalidad distrital y se
solicitará la autorización de la ampliación de fábrica para
inscribirla en el Registro de Predios correspondiente del
Registro Público.
Declaratoria de Edificación sobre los Aires
de un Predio

De no seguir estos procedimientos, puede suceder:
- No se tiene la seguridad sobre la obra que se ejecuta.
- Las multas por construir sin licencias son fuertes.
- Puede llegar a la demolición de lo construido si no se
cumple con las normas.
- No se puede inscribir la propiedad que significa una
inversión a nombre del propietario de los aires.
- No se tiene reconocimiento legal de la edificación
construida.
- No puede efectuarse la transferencia de propiedad de la
edificación ejecutada en los aires exclusivos.
Problemática que ocasionan los Aires de
una Edificación

RECTIFICACIÓN
DE ÁREAS Y LINDEROS
DE TERRENOS URBANOS

GENERALIDADES
ALGUNAS CAUSAS
1.- TECNOLOGIA
• Cambio de instrumentos topográficos
y x y
• Tolerancias registrales
Rango aceptable en la diferencia de áreas de un mismo predio.
Establece los rangos en las mediciones de áreas de los predios urbanos y
rurales, efectuadas por los diferentes métodos a fin de tener un catastro
preciso y ordenado para la inscripción en el registro de Predios.
También es aplicable cuando se presenten variaciones en las medidas
perimétricas y/o perímetro del predio, siempre que el área no exceda los
rangos establecidos ( ver tabla adjunta)

GENERALIDADES
Se aplica en todos los procesos de levantamiento catastral efectuados por las
entidades Generadoras de Catastro y por el Registro de Predios en los siguientes
casos
CASO 1.- Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con su
correspondiente habilitación urbana
CASO 2.- Cuando la Información gráfica registral no coincida con la
información gráfica registral y/o título de predio.
CASO 3.- Cuando en el título de transferencia de dominio o gravamen describe al
predio de manera diferente a la partida registral
NATURALEZA URBANA
Rango de área (m2) Tolerancia (%)
Menores de 200 2.5
De 200 a 1000 2
Mayores a 1000 1
NATURALEZA RURAL
Rango de área (Ha) Tolerancia (%)
Menores de 1 7.5
De 1 a 5 6.3
Mayores a 5 3

PROBLEMÁTICA EN EL DISEÑO ARQUITECTONICO
SECUENCIA:
1.- Requerimiento del cliente al arquitecto
2.- Estudio de la titulación alcanzada ( medidas, linderos, etc)
3.- Análisis de los parámetros edificatorios y urbanísticos
4.- Programación arquitectónica en base a las áreas y parámetros
5.- Compatibilidad con los requerimientos municipales para licencia
6.- Anteproyecto
7.- Proyecto arquitectónico
8.- Desarrollo de todas las especialidades en base a la arquitectura
9.- Preparación y gestión de licencias
10.- Aprobación de licencia de obra
11.- Pago de la licencia de obra
12.- Otorgamiento de la licencia de obra
13.- Designación del inspector municipal acreditado por su colegio profesional
14.- Elaboración del cronograma de inspección

ACCIONES PARALELAS
1.- Financiamiento del proyecto
2.- Pedido de materiales (cemento, agregados, fierro, etc)
ACCIONES DEL INSPECTOR MUNICIPAL (D.S. 002-2017-VIVIENDA
(25.01.2017)
Artículo 7.- Inspector Municipal de Obra
7.1 Es el arquitecto o ingeniero colegiado y hábil, debidamente acreditado y
registrado en el CAP o en el CIP, para realizar la Verificación Técnica a cargo de
la Municipalidad, según lo establecido en los artículos 12, 13 y 14 del
Reglamento. Pueden tener o no relación laboral con la Municipalidad.
7.2 Tiene las siguientes funciones:
a) Coordinar la suscripción del Cronograma de Visitas de Inspección con el
Responsable de Obra, de acuerdo a lo previsto en el literal c) del numeral 13.2
del artículo 13 del Reglamento.

b) Tomar conocimiento, previo a la visita de inspección, de las características
del proyecto materia de la Verificación Técnica.
c) Realizar la Verificación Técnica en las oportunidades señaladas en el
Cronograma de Visitas de Inspección.
Artículo 12.- Alcances
12.1 La Verificación Técnica es un servicio no exclusivo, que realiza la
Municipalidad, en ejercicio de sus atribuciones municipales de fiscalización
posterior y que consiste en verificar que las obras sean ejecutadas en
correspondencia con el proyecto aprobado.
12.2 Está a cargo del Inspector Municipal de Obra.
12.3 Se efectúa obligatoriamente en el cien por ciento (100%) de las obras
comprendidas en las cuatro modalidades de aprobación para la obtención de
las Licencias de Habilitación Urbana y/o de Edificación establecidas en el
artículo 10 de la Ley.
Artículo 14.- Número de visitas de inspección

14.2.1 Para la modalidad A, se realiza como mínimo una (01) visita de
inspección durante:
a) Los trabajos de cimentación, verificando área, linderos y medidas
perimétricas.
14.2.2 Para las modalidades B, C y D, se realiza como mínimo una (01) visita
de inspección durante:
a) Los trabajos de excavaciones y obras de sostenimiento de cada nivel de
sótano, verificando áreas, linderos y medidas perimétricas
PROBLEMA GENERADO
En el caso que las medidas o área no sean coincidentes
1.- La inspección constata que el área como medidas perimétricas del terreno son
diferentes a las que figuran en el proyecto y el título, y su función es verificar
la coincidencia del proyecto y la obra en el terreno.
2.- La no coincidencia puede (si las tolerancias no justifican la diferencia)
informar al municipio para la paralización de la obra.

3.- La paralización de la obra ocasiona en los materiales comprados lo siguiente:
• Los intereses del crédito se tomaran en cuenta hasta el reinicio de la obra,
encareciendo el proyecto.
• El cemento es material perecible se perderá
• El fierro de construcción corre el riesgo de oxidarse
4.- Las pérdidas económicas “no previstas” afectarán el proyecto
SOLUCIONES
1.- El arquitecto antes de diseñar, debe visitar el terreno y comprobar sus
medidas perimétricas y área.
2.- De ser diferentes (fuera de las tolerancias) diseñar en base a las medidas del
terreno y simultáneamente proceder a la rectificación del áreas o linderos
3.- La rectificación puede ser más rápida que la preparación del proyecto y
lograr la coincidencia en la presentación de la solicitud de licencia.

El artículo 13 de la Ley 27333 establece tres opciones para realizar la
RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE
TERRENOS, los cuales son:
A. Por Mutuo Acuerdo
B. Por Procedimiento Notarial
C. Por Procedimiento Judicial
PROCEDIMIENTOS DE RECTIFICACION DE LINDEROS: Ley 27333

A) Por Mutuo Acuerdo:
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de
todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el
área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
Requisitos:
1. Levantamiento
2. Asignación cuc
3. Base de datos catastral
Procedimiento:
1. Exposición pública 20 días de Información catastral
2. Publicación web egc, st
3. Resolución municipal
4. Comunicación al SNCP (sistema nacional integrado de información catastral
predial) / SUNARP

 B) Procedimiento Notarial

 Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los
procedimientos a los que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea
igual o inferior a la registrada en la partida.
 Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y
cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra
registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el
Reglamento de la Ley N.º 27157.
 Requisitos:
 Mediante procedimiento notarial que se tramitará con los siguientes requisitos:
1. Título de propiedad original.
2. Inscripción registral actualizada expedida por Registros de Predios.
3. Plano y memoria descriptiva, visado por la Municipalidad.
4. Certificado de colindantes.
5. Certificado de numeración.
6. DNI de los propietarios solicitantes.

Procedimiento:
Presentada la solicitud, esta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se
publica un aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial “El
Peruano” y en otro de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada
uno de ellos, notificándose a(l) titular(es) registral(es) y colindante(s).
El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos y
medidas perimétricas. Transcurridos veinticinco días útiles luego de la última
publicación sin que medie oposición, el Notario extiende la Escritura Pública
respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.

 C) Procedimiento Judicial
 Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o
linderos, o cuando surja oposición de terceros.
Requisitos
Además de cumplir con las exigencias de toda demanda, en el proceso deben cumplir con
los siguientes:
1. Indicar el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causales, la fecha y
forma de adquisición, los nombres y el lugar de notificación de los propietarios, sus
ocupantes de los bienes colindantes.
2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, acompañando los planos
de ubicación y perimétricos, así como a descripción de las edificaciones existentes,
suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por la autoridad municipal o
administrativa.

3. Certificación municipal de la persona que figura como poseedora del bien.
4. Certificación registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra inscrito.
5. Se ofrecerán necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de
tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás
medios probatorios que se estime pertinentes.
Competencia:
En el caso de proceso judicial, la competencia serán Jueces Civiles o Juzgados de Paz
Letrados cuando la cuantía de la pretensión es mayor de 20 y hasta 50 URP; con la
excepción de los casos en los que la ley atribuye su conocimiento a otros órganos
jurisdiccionales.

4.2 Rectificación por Error en el Cálculo del Área
“Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y
memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo
de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley N.º 27333, si el
error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de
Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del
predio no han sufrido variación alguna.” XIX Pleno.

DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA,
FUO O FUE

1. Introducción de Ley
En el Registro Notarial se señala cual es el OBJETO.
• Contratantes: Otorgante y Otorgado.
• Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.
domicilio, etc.).
• Denominación de los contratantes.
• Términos y Condiciones.
2. Cuerpo de la Minuta
a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el
Registro de Predios.
b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o
fábrica).
MINUTA

MINUTA
I. Frente:
(Puerta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires,
etc.)
• Colindancia
• Sentido
• Tipo de línea
• Medida
II. Por la derecha entrando
• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida

MINUTA
III. Por la izquierda entrando
• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
IV. Por el fondo
• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida

MINUTA
Línea Quebrada
1. Número de tramos
2. El primer tramo
• Colindancia: Opcional
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
3. Segundo Tramo y siguientes
• Colindancia (opcional)
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida

MINUTA
c. De las Áreas
1. De terreno
2. De la Edificación
• Ocupación
• Áreas Techadas y/o Construidas
• Áreas Libres
• Área de aleros exteriores
• Áreas superpuestas
• Áreas exclusivas
• Áreas comunes

A. EXCLUSIVA AL + AT
ÁREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERA
B
A
A.L
A.L
ESCAL
ESCAL
C D
HALL
POZO LUZ
MINUTA – ANÁLISIS DE ÁREAS

A. De las áreas:
 El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal
establece.
1. Área Construida: Es aquella que corresponde a los
ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta
los elementos o sistemas de techados. En la referida área
quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan
excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que
no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de
la Ley de Propiedad Horizontal).
DEFINICIONES
Solo aplicada a la declaración jurada con fines a determinar el impuesto predial.

 El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2. Área Techada: Es el área encerrada por el perímetro de
la proyección de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los
aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y
excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectónicos elevados que no constituyen
techos. (Art. 2.2 del Reglamento).

DORMITORIO
BALCON
ÁREA CONSTRUIDA
ÁREA TECHADA
ÁREA CERRADA
ÁREA SIN CERRAR

A. EXCLUSIVA AL +
ÁREAS COMUNES
B
A
A.L
A.L
ESCAL
ESCAL
C D
HALL
POZO LUZ
POZO LUZ
HALL
ESCALERA
AT

Fórmula Registral
AO = AT + AL
AO = Área de Ocupación
AT = Área Techada
AL = Área Libre
A.T. A.L.
Vereda
A.O.
MINUTA – ALEROS

Los aleros exteriores o interiores se proyectan sobre el área de
ocupación del terreno.
Los reglamentos, tanto de la Ley 27157 como el Nacional de
Edificaciones consideran que los aleros, en estos casos, son parte de
las áreas techadas de donde se proyectan.
Los aleros exteriores e interiores conjuntamente con el área techada de
la parte edificada constituye el área total techada del nivel.
A.O.
A.T. A.L.
Alero
Exterior
Alero
Interno
Vereda
A.L.
1. ALEROS EXTERIORES E INTERIORES
MINUTA – ALEROS

Vereda A.O
2. ALERO EXTERNO
A.T.
A.O.
A.T.
Alero
Externo
A.L.
Segundo Piso
Primer Piso
Primer Piso
Segundo Piso
Segundo Piso
Primer Piso
MINUTA – ALEROS

 Las áreas del Alero Externo se declaran
independientemente de las áreas techadas de la
edificación.
 El área total techada del piso y la de los aleros se convierte
en área de ocupación del piso superior.
 Cuando el alero es autorizado (parámetros urbanísticos y
edificatorios) no genera carga registral en la regularización
de edificación antes del 20.07.99 (Ley
N° 27157).
MINUTA – ALERO EXTERNO

MINUTA
d. De la descripción del predio
La edificación integral.
e. De la Distribución de la edificación
I. Por tipo de techos
II. Por concepción integral
III. Por etapas (casos de diferentes antigüedades)
f. Especificaciones técnicas
I. Criterios de predominancia
II. Criterios de diferenciación de especificaciones
g. Valor de la Edificación
I. Valor arancelario
II. Valor de inversión

MINUTA
h. De la fecha de terminación
i. De la numeración municipal
j. De la aceptación del propietario
k. Del pago de la Escritura Pública
3. Conclusiones de Ley
4. Fecha
5. Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios

• Sub División: Seccionamiento de terrenos.
• Independización: Seccionamiento de edificaciones.
LOTE 1
SUB LOTE SUB LOTE
1A 1B
INDEPENDIZACIÓN SUB DIVISIÓN
B
A
A.L
A.L
ESCAL
ESCAL
C D
HALL
POZO LUZ
DEFINICIONES TÉCNICAS

DEFINICIONES TÉCNICAS
• División: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las
partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
sección.
• Partición: Permuta que efectúan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los
bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se
ceden en los que se le adjudican.

Art. 63 RIP.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los
regímenes establecidos en la Ley Nº 27157.
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y
copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:
a. Reglamento Interno;
b. Documento privado suscrito por el propietario del predio, con
firma certificada, en el que se describa el área, linderos y
medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y
de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c. Plano de independización que grafique las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional
competente con firma certificada por notario.
REGÍMENES

 Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se
inscribirán en partida especial donde se señale el régimen
al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz.
Excepcionalmente y a solicitud del interesado se podrá
independizar en una misma partida más de una sección de
dominio exclusivo, aún cuando no exista continuidad entre
ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.
REGÍMENES

 Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de
aires de la edificación, ésta podrá independizarse como
sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne
porcentaje de participación de los bienes comunes. En este
caso la independización procederá, siempre que cuente con
área proyectada de acceso.
 El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin
independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en
asiento específico correspondiente a la partida registral del
predio matriz, o de otra partida vinculada.
REGÍMENES

Art. 73 RIP.- Anotación preventiva de prereglamento interno
y preindependización.
 Cuando la predeclaratoria de fábrica se refiera a una unidad
inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes
comunes, el prereglamento interno y las preindependizaciones
se anotarán preventivamente en mérito al documento privado
otorgado por el propietario con firma certificada por Notario,
acompañado de plano de preindependización.
 El registrador al extender la anotación preventiva del
prereglamento interno procederá a extender las
preindependizaciones.
PREINDEPENDIZACÓN Y
PREREGLAMENTO INTERNO

Art. 74 RIP.- Contenido del asiento de anotación preventiva
del prereglamento interno y preindependizaciones.
 El asiento de anotación preventiva de prereglamento interno
contendrá, además de los datos a que alude el artículo 85
(Contenido del asiento de inscripción del reglamento interno), el
carácter preventivo del asiento y el plazo de su vigencia.
 En las partidas preindependizadas se consignarán, además de
los datos previstos en los literales a), b) y c) del artículo 19
(Contenido del asiento de inmatriculación de predios urbanos) y
el régimen adoptado de conformidad con el artículo 127 del
Reglamento de la Ley N° 27157 (secciones exclusivas con
bienes comunes y independización y bienes en copropiedad).

Art. 77 RIP.- Conversión en inscripción de la predeclaratoria de
fábrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones.
 Cuando la edificación se hubiera efectuado conforme a la
predeclaratoria anotada preventivamente, para su conversión en
inscripción deben presentarse los documentos que den mérito a
la inscripción de la fábrica. En este caso, al inscribir la
declaratoria de fábrica, el Registrador procederá a convertir en
inscripción el prereglamento interno y las preindependizaciones,
incluyendo las transferencias y demás actos anotados
preventivamente.
 Cuando no exista conformidad con la predeclaratoria de fábrica y
dicha circunstancia implique modificaciones al prereglamento
interno a las preindependizaciones o demás actos anotados
preventivamente, se presentarán, además, los documentos
aclaratorios o modificatorios correspondientes.

I. Secciones exclusivas
 Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad
Inmobiliaria.
 Distribución del contenido de la sección (por niveles) en base a la
 Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas.
 Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.
II. De los bienes comunes
 Áreas Comunes
 Pozos de luz
 Aires Comunes
MEMORIA DESCRIPTIVA

CRITERIOS A TENER EN CUENTA
• Compatibilidad de la Declaratoria de Edificación.- Consiste en
la revisión de las memorias, cuadro de áreas y planos inscritos en
el Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo
que se quiere independizar, no puede independizarse algo que
no figura en la edificación.
• Determinación de las secciones por independizar.- De
acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es factible
independizar (unidades mínimas de vivienda, estacionamientos,
oficinas, tiendas, aires, etc.) se procede a identificar en los planos
el posible seccionamiento incluyendo los bienes y áreas
comunes.
ASPECTOS TÉCNICOS REFERENTES
A LA INDEPENDIZACIÓN

Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la
Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)
Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la edificación.
• Los cimientos, sobre cimientos, columnas, muros exteriores,
techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos
no sean integrantes de una sección sino que sirven a dos o
más secciones.
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de
circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común.
BIENES Y ÁREAS COMUNES

• Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios
que no estén destinados a una sección en particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.

 Plano esquemático: Solo contiene un polígono.
 Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van
los linderos.

 Análisis de los bienes comunes: Determinación de los
mismos.
• Análisis estructural
• Análisis arquitectónico
DISEÑO

 Determinación de la cota 0.00 m o nivel de piso (área de
ocupación).
 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a los
análisis de los bienes comunes (medianerías).
 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de los aires y/o pozos de luz.
DISEÑO

 Cálculo de las áreas
de ocupación.
 Cálculo de áreas
techadas.
 Cálculo de áreas
libres.
 Cuadro integral de las áreas de independización (se
comprueba en base a la coincidencia con las áreas de
ocupación, techadas y libres de la edificación que se
independiza).
Secciones y Áreas Comunes
CÁLCULO DE ÁREAS

 Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de
luz.
 Distribución del contenido de las áreas comunes (por niveles).
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de
las áreas comunes.
 Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.
PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN SOBRE EL VALOR DE LOS
BIENES COMUNES
 Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de
ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)
 Proporcionalidad de las áreas.
CÁLCULO DE ÁREAS

Art. 37 Ley 27157.
Los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan
a propietarios distintos, están sujetos a régimen al que se refiere
el presente Título (unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
y de propiedad común).
Art. 83 RIP.- Inscripción de acto previo al reglamento
interno.
Para la inscripción de Reglamento Interno deberá inscribirse
previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo
disposición expresa en contrario.
DEFINICIÓN

Art. 42 Ley 27157.- Del contenido.
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente:
a. La descripción de las secciones, con indicación del área
construida de las mismas y destino al uso al que deben estar
dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u
otros).
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes.
c. Los derechos y deberes de los propietarios.
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio
adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos
que demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en las
votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios.
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de las Juntas
de Propietarios.

Art. 86 RIP.- Formalidad del reglamento interno.
El Reglamento Interno se inscribirá en mérito a una escritura
pública o documento privado con firma certificada de Notario,
otorgado por los propietarios o por el presidente de la Junta
de Propietarios. Cuando es otorgado por este último, se
insertará o acompañará copia certificada del acta de la sesión
de Junta de Propietarios en la que se aprobó el Reglamento
Interno, con el voto favorable de más de 50% de los
propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto
se computa por cada sección de propiedad exclusiva,
mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participación en las zonas comunes, y las respectivas
esquelas de convocatoria o la constancia otorgada conforme
a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente (art.

El Reglamento Interno Presentado adjunto al Formulario Único
de Edificaciones (FUE) requerirá certificación notarial de
firmas.
La inscripción del Reglamento Interno solicitada al amparo del
literal d) del artículo 15 del Reglamento de Formalización de la
Propiedad en Programas de Vivienda del Estado, aprobada
por Decreto Supremo Nº 012-2000-MTC, se realizará en
mérito a la Resolución del organismo competente.
Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica en
mérito al Formulario Registral (FOR) a que se refiere la Ley Nº
27157, pueden inscribirse también el Reglamento Interno, aún
cuando quien declare la fábrica sea el único propietario de la
edificación.

Art. 89 RIP.- Modificación de Reglamento Interno.
Para la calificación de actos mediante los cuales se modifica un
Reglamento Interno se tendrá en cuenta lo siguiente:
a. El acto mediante el cual la mayoría calificada de los
propietarios de una edificación, de conformidad con lo
previsto por el artículo 135 del Decreto Supremo
Nº 035-2006-VIVIENDA, acuerda la desafectación de bienes
comunes y se autoriza al Presidente de la Junta para
efectuar la enajenación o gravamen correspondiente, dará
lugar a la independización a nombre de la Junta de
Propietarios, del área involucrada para lo cual se deberán
presentar los documentos que sustenten dicha
independización, según se trate de un área destinada a
formar parte de la edificación o no.

b. El acto mediante el cual, el propietario de un área reservada para
futura edificación e independizada con un correspondiente porcentaje
de participación sobre los bienes comunes, podrá otorgar
unilateralmente la modificación del Reglamento Interno a efectos de
incorporar dentro del Reglamento Interno a las nuevas unidades
conformantes de dicho sector, siempre que en el Reglamento Interno
conste la correspondiente cláusula autoritativa y la sumatoria de los
porcentajes que se asignen a las nuevas unidades resultantes en el
cuadro general de unidades inmobiliarias de la edificación o conjunto
de edificaciones sea idéntica al porcentaje asignado al área
reservada. De no contarse con dicha autorización, corresponderá a la
Junta de Propietarios otorgar la modificación del Reglamento Interno.
No será necesaria cláusula autoritativa en el caso de edificaciones o
conjunto de edificaciones en los que el Reglamento Interno General
haya previsto el desarrollo por sectores asignados a cada uno de
estos un porcentaje de participación en los bienes comunes
generales.

c. Para formalizar la modificación del Reglamento Interno que
reordene las cuotas de participación de las unidades
afectadas y dar lugar a la correspondiente acumulación o
independización de las unidades respectivas se requiere
acuerdo de la Junta de Propietarios a instancia del
propietario de las secciones de propiedad exclusiva de
dominio objeto de modificación física.
La modificación también puede ser otorgada por el
Presidente de la Junta de Propietarios cuando así se
establezca en el Reglamento Interno.
Si el Reglamento Interno contiene cláusula autoritativa, el
propietario podrá otorgar unilateralmente una Escritura
Pública de modificación del Reglamento Interno.

TALLER PRACTICO
PREPARACION DE EXPEDIENTE
REGISTRAL

Ley de Regularizaciones de Edificaciones del
Procedimiento para la declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de propiedad común.
LEYES 27157 y 30830

Artículo 1.- Del objeto de la Ley.
La presente Ley establece los procedimientos para el
saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las
que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas
en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y
construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva; así
como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria
de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común.
TÍTULO PRELIMINAR

CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 2.- De las definiciones.
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a. Edificaciones de Departamentos: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios
comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados
en edificaciones de más de un piso.
TÍTULO I
PROCEDIMIENTOS PARA LA
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

b. Quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de
bien común.
c. Casa en Copropiedad: Unidades Inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de
propiedad común y/o servicios comunes.
d. Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
e. Otras Unidades Inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas
y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
f. Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que
no cuentan con bienes ni servicios comunes.

Artículo 3.- De la regularización.
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de
2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad
de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la presente ley.
Artículo 4.- Del Formulario Registral.
4.1 Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral con
la documentación que le sirve de sustento en el que consta la
información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de
la inscripción y las condiciones del derecho acto o contrato que se
registra.
4.2 El Formulario Registral al que se refiere el párrafo precedente será
suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda.
Las firmas son legalizadas por Notario.

Artículo 5.- De la función notarial.
5.1 El Notario, además de lo estipulado en el artículo
precedente, para los fines de la legalización, certifica y
verifica la documentación que se adjunta al Formulario
Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a
que se refiere la presente Ley.
5.2 En casos de oposición de terceros, el proceso debe
seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral.

Artículo 6.- Del inicio del proceso.
6.1 Para iniciar el proceso de saneamiento
a que se refiere el artículo precedente
se debe tomar el acuerdo por la
mayoría simple de todos los
propietarios de departamentos, en una
reunión que será convocada para
estos efectos por él o los propietarios
interesados, mediante carta notarial, y
realizada dentro de los 10 (diez) días
útiles contados a partir de la
convocatoria.
6.2 La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el
nombre del convocante, así como la agenda a tratar.
CAPÍTULO II
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS

6.3 El acuerdo tomado consta de un Acta Simple firmada
por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario
Oficial El Peruano, en uno de mayor circulación del lugar donde se
ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para
efectos de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo
que el referido acuerdo haya sido adoptado por unanimidad.
6.4 Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente
el interesado tiene un plazo de 15 (quince) días, contados a partir
de la fecha de la ultima publicación, y se tramita de acuerdo a los
artículos 546 y siguientes del Código Procesal Civil.
6.5 Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes
corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de
dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.

Artículo 7.- De la inscripción cuando el terreno está
registrado.
Para la inscripción del derecho de propiedad de los
departamentos se debe presentar el Formulario Registral
acompañado del título de propiedad que puede ser escritura
pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento
público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título
de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de
personas diferentes al vendedor, el poseedor debe demostrar
posesión continua, pacifica y publica como propietario durante
10 (diez) años.

Artículo 8.- De la inscripción cuando el terreno no está
registrado.
Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta
el Formulario Registral acompañado de declaración notarial
que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere
el artículo 2018 del Código Civil. Una vez acreditados los
requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a
inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de
departamentos en calidad de bien común y, posteriormente, la
propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los
derechos sobre las áreas y bienes comunes.

Artículo 9.- De la inscripción cuando
el terreno está registrado.
Para la inscripción del derecho de
propiedad de una unidad inmobiliaria
en quinta, casa en copropiedad u otra
unidad inmobiliaria con bienes
comunes, cualquier propietario o
poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 7 de la
presente Ley.
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y
OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON
BIENES COMUNES
CAPÍTULO III

Artículo 10.- De la inscripción cuando el terreno no
está registrado.
10.1 Para la primera inscripción de
dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompañado
de declaración notarial que acredite
el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el artículo 2018 del
Código Civil.
10.2 Una vez acreditada la referida
posesión el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno,
distinguiendo entre el área de
propiedad común y el área y bienes
de propiedad exclusiva.

10.3 El área y bienes de propiedad común se inmatriculan en su
calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se
inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artículo 11.- Del terreno.
En ningún caso se puede considerar como bien común el terreno
sobre el cual está edificada la sección de propiedad exclusiva, salvo
que sobre el mismo terreno exista más de una sección de esta
naturaleza.

Artículo 12.- De los centros y galerías comerciales o campos
feriales de un solo piso.
12.1 Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten
únicamente con un piso podrán independizar cada una de sus
tiendas del terreno matriz.
12.2 El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de propiedad
exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes son titulares
integralmente del terreno y de la edificación sobre la cual está
construida su tienda.
12.3 Las Áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de
servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo
constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua
a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.
CENTROS Y GALERÍAS COMERCIALES O
CAMPOS FERIALES
CAPÍTULO IV

Artículo 13.- De los centros y galerías comerciales
o campos feriales de más de un piso.
Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales
cuenten con más de un piso, es facultad de los propietarios optar
entre:
a. Tener un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva con
bienes de propiedad común.
b. Tener más de un régimen de propiedad exclusiva con bienes
de propiedad común.

c. Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La
propiedad del terreno sobre el cual están las tiendas
independizadas es de propiedad de éstas, considerando el
plano vertical sobre el cual éstas se hallan edificadas. En éstos
casos, se deben constituir derechos reales de servidumbre
perpetua obligatoria a favor de los predios dominantes
respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o
considerar éstos como zonas de propiedad común.
Artículo 14.- De la inscripción cuando el terreno está registrado.
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad
inmobiliaria en galería, centro comercial o campo ferial, cualquier
propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral,
de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 de la presente Ley.

registrado.
15.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta
que acredite el cumplimiento del los requisitos a que se refiere
el artículo 2018 del Código Civil.
15.2 Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo
entre la sección de propiedad común y el área y bienes de
propiedad exclusiva. El área y bienes de propiedad común se
inmatricula en su calidad de copropiedad y la sección de
propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del
titular del derecho.

Artículo 16.- Del terreno.
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c), del
artículo 13 el terreno se considera copropiedad de los propietarios
de las tiendas existentes dentro del plano vertical del perímetro
superficial y se consideran bienes comunes el acceso y los servicios
comunes a que se refiere el Reglamento nacional de
Construcciones.

Artículo 17.- De la inscripción cuando el terreno está
registrado.
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA
Para la inscripción del derecho
de propiedad de una unidad de
propiedad exclusiva cualquier
propietario o poseedor pleno
debe presentar el Formulario
Registral, de acuerdo a lo
dispuesto al artículo 7 de la
presente Ley.
CAPÍTULO V

registrado.
18.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta
que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere
el artículo 2018 del Código Civil.
18.2 Una vez acreditada la referida posesión el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno.

Artículo 19.- De las disposiciones comunes.
Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a todos los
procedimientos establecidos en el presente título.
Artículo 20.- De las inscripciones.
20.1 Con la presentación del Formulario Registral al Registro
correspondiente se puede inmatricular el terreno e inscribirse
la fábrica.
20.2 También es susceptible de inscripción de ser el caso las
secciones de propiedad exclusiva, las secciones de propiedad
común, la independización, el Reglamento Interno y la Junta
de Propietarios.
DISPOSICIONES COMUNES
CAPÍTULO VI

Artículo 21.- De la prescripción adquisitiva de dominio.
La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es
declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se
debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de
acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley.
Artículo 22.- De la inmatriculación.
La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018
del Código Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir
el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo
previsto en el artículo 5 de la presente Ley.

Artículo 23.- De la procedencia de la inscripción.
No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser
el caso, ni para la inscripción del derecho de propiedad de la
unidad inmobiliaria ni de los bienes comunes, que uno o más
de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no
acrediten su derecho de propiedad.
En estos casos particulares, el registrador suspende la
inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado o
acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo.

Artículo 24.- De la presunción de igualdad de alícuotas.
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de
bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno o más
propietarios, se presume que las alícuotas corresponden en
partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio
exclusivo, salvo prueba en contrario. Para el efecto se publica
en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del
lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del
predio, un extracto que contenga la ubicación del inmueble,
dándose un plazo de 10 (diez) días para que cualquier
afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.

Artículo 25.- Del informe técnico.
25.1 En todos los casos de regularización de edificaciones a
que se refiere el presente Título, el interesado debe
presentar al Notario un informe técnico elaborado por un
verificador, público o privado, ingeniero civil o arquitecto
colegiado, que constate las características de la
edificación, y de ser el caso, de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común
y el total de áreas y bienes comunes existentes,
debiendo efectuar los planos de ubicación y de
distribución de cada una de las secciones de propiedad
exclusiva y de las áreas y bienes comunes.

25.2 En el caso de centros y galerías comerciales o campos
feriales de más de un piso el informe técnico debe
elaborarse tomando en consideración la opción
acordada por los propietarios de conformidad con el
artículo 13 de la presente Ley y contener una opinión
favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
Artículo 26.- De la inaplicación.
Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artículo
985 del Código Civil.

CAPÍTULO I
GENERALIDADES
Artículo 37.- De la definición.
Los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad;
centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan
a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere
el presente Título.
TÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMÚN

Artículo 38.- De los regímenes.
Los propietarios pueden elegir entre regímenes de propiedad
exclusiva y propiedad común o independización y
copropiedad. Esta opción debe constar en el Formulario Único
Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.

Artículo 39.- Del Reglamento Interno.
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley
deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o
aprobado por el promotor o constructor, o en su caso, por los
propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por
ciento) de los porcentajes de participación.
Artículo 40.- De los bienes de propiedad común.
Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:
a. El terreno sobre el que está construida la edificación;
b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no
sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a
una o más secciones;
CAPÍTULO II
REGLAMENTO INTERNO

c. Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas
de circulación de uso común;
d. Los ascensores y montacargas;
e. Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común;
f. Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía; y otros;
g. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no
estén destinados en una sección en particular;
h. Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de
las secciones aparezcan cláusulas en contrario;
i. Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j. Los demás bienes destinado al uso y disfrute de todos los
propietarios.

Artículo 41.- De los servicios comunes.
Son servicios comunes los siguientes:
a. La guardianía, la portería y la jardinería;
b. La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y
ambientes, elementos y en general de los bienes
comunes. Esta incluye la reposición de los bienes de
propiedad y uso comunes;
c. La incineración y/o eliminación de basura;
d. El alumbrado público, la baja policía y jardines públicos,
siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban
efectuar los propietarios en conjunto; y,
e. La administración de la edificación.

Artículo 42.- Del contenido.
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a. La descripción de las secciones, con indicación del área construida
de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas
(vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes;
c. Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado
por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demande
los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y
administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar
acuerdos en las Juntas de Propietarios.

La transferencia de bienes de propiedad
común debe aprobarse por los dos tercios de
los votos de la Junta de Propietarios. Los
propietarios que debidamente citados, no
hubiesen asistido a la Junta, son notificados
por conducto notarial y si en el plazo de 20
(veinte) días útiles, contados a partir de dicha
notificación no manifiestan por escrito notarial
su discrepancia, se entenderán vinculados al
acuerdo, que no será ejecutado hasta que
transcurra tal plazo. Cualquier transferencia
realizada sin contar con la votación antes
dispuesta es nula de pleno derecho.
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de
las Juntas de Propietarios.
Artículo 43.- De la transferencia de bienes de propiedad común.

Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o
independización.
Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar
sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre
los bienes de dominio común se obtendrán sumando o
detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades
acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada
caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a
la Junta de Propietarios para que proceda la modificación
respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que
generen.

Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos internos.
45.1 En todos los casos se pueden otorgar más de un Reglamento y
conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas
físicamente determinables, que comprenden un conjunto de
unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de
propietarios.
45.2 De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta
General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de
Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a
asuntos que afecten a la edificación en su conjunto.
45.3 La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre
Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un
Reglamento Interno General.

DIPLOMADO SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIO URBANOS.pdf

DIPLOMADO SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIO URBANOS.pdf

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