Manual de convivencia

REGLAMENTO INTERNO
MANUAL DE CONVIVENCIA

PRESENTACIÓN
Razón social: Urbanización Canta Piedra P.H.
Año de construcción: Entre los años 2000 y 2005
NIT: 811.030.881-2
Naturaleza jurídica: Escritura pública 8035 de 16 julio 2005
Dirección: Calle 21 sur Nº 41- 117 Envigado, Ant. - Colombia
Teléfono: 270 02 31
Blog: http://urbanizacioncantapiedra.blogspot.com

ABREVIATURAS
Con el fin de abreviar el texto y hacer más dinámico el estudio y análisis de este
Reglamento Interno y/o Manual de Convivencia; y de generar una nueva cultura en la
comunidad de la Urbanización Canta Piedra P.H., se invita a los lectores y estudiosos
del mismo, a interiorizar la siguiente nomenclatura, la cual tendrá amplia aplicación a
través de este Reglamento:

Administración ADM
Asamblea General AG
Código de Ética CE
Consejo de Administración CA
Comité de Convivencia CC
Copropietario CP
Invitado INV
Reglamento Interno/Manual de Convivencia RI
Propiedad Horizontal PH
Registro de Control de Copropietarios RCC
Registro de Control de Residentes RCR
Reglamento de Propiedad Horizontal RPH
Revisor Fiscal - Auditor RF
Residente RES
Salario Mínimo Legal Diario Vigente SMLDV
Unidad Básica de Copropiedad UBC
Urbanización Canta Piedra P.H. Urbanización

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INFORMACION BASICA
Bienvenidos a la URBANIZACION CANTA PIEDRA P.H., en adelante la
URBANIZACION, donde sus ocupantes se interesan por supervisar y acompañar la
gestión administrativa y plantear propuestas para un buen funcionamiento y un mejor
vivir en comunidad. Fue construida entre los años 2000 y 2005, está habitada por 1280
personas aproximadamente, distribuidos en 320 apartamentos. La mayor parte de los
residentes son Copropietarios

Administrativamente, la copropiedad cuenta con:
Una Asamblea General (AG), conformada por los copropietarios (CPs.) de Bienes de
Dominio Privado.
Un Consejo de Administración (CA) conformado por Diez miembros elegidos por la
Asamblea.
Un Administrador nombrado por el C A.
Un Asistente de Administración.
Un Comité de Convivencia (CC) nombrado por la AG, conformado por cinco CPs.
Un Comité de Ornato y Jardinería conformado por tres CPs.

Su planta física está conformada por:

Cinco (5) torres de 64 Apartamentos cada uno, con 2 ascensores de alta velocidad en
cada una.
Una zona comunal dotada de piscina para niños y una para adultos, salón social,
gimnasio dotado, 2 turcos, sauna, placa polideportiva, juegos infantiles, cancha de
raqueta (squash), un teatrino, múltiples parqueaderos para Invitados (INV), dos
entradas con sus respectivas porterías, un sendero peatonal ecológico, una fuente de
cascada, un oratorio, abundante zona verde con árboles y jardines, amplias vías de
circulación vehicular, un Circuito Cerrado de Televisión (CCTV), servicio de seguridad
humana y técnica, cerco perimetral completo y proximidad con un cauce natural de
agua sin contaminar. Además de todos los sistemas regulares de servicios públicos
(electricidad, agua potable, distribución de gas domiciliario por red, alcantarillado,
manejo de aguas lluvias, telefonía fija y televisión por cable), una planta eléctrica de
emergencia, un sistema contra incendios y citofonía.

UNIDAD BASICA DE COPROPIEDAD (UBC): Está constituida como mínimo por un
Apartamento. Los demás bienes, tales como cuartos útiles y parqueaderos no
constituyen una UBC.
Los propietarios, poseedores o tenedores a cualquier titulo de Cuartos Útiles o
parqueaderos que no posean a su vez una Apartamento (UBC), NO TENDRAN
DERECHO AL USO Y DISFRUTE DE LOS SERVICIOS COMUNALES, tales como
Piscina, gimnasio, canchas, turcos, sauna, salón social y demás bienes de uso común,
aunque deberán contribuir con las expensas comunes de acuerdo a su coeficiente.

DEFINICION DE COPROPIETARIO (CP). Es toda persona, Natural o Jurídica que
acredite propiedad de una ó varias UBC, y/o Cuartos útiles y Parqueaderos dentro de la
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Urbanización, mediante Escritura Pública, Certificado de Libertad ó Impuesto Predial
Actualizados.

SERVICIOS DE COPROPIETARIO (SERCOP). Son el derecho que se adquiere por
ser CP de una UBC, de tal forma que no podrán ser delegados ni dados en usufructo ni
comercializados, a personas diferentes al RES y sus beneficiarios definidos en el RCR.

SERVICIOS DE RESIDENTE (SERES) Son el derecho que se adquiere por ser RES,
temporal o permanente de una UBC, de tal forma que no podrán ser delegados ni
dados en usufructo ni comercializados, a personas diferentes al RCR de la UBC, según
sea el caso.

Los bienes que no constituyen la UBC no dan derecho al uso de los SERES ni de los
SERCOP.
Ante la ADM solo hay un CP por cada UBC, quien actúa de representante y
responsable para los efectos administrativos de la copropiedad.

Toda UBC tiene un CP representante y responsable ante la ADM del uso del bien y con
derecho a los SERCOP y los SERES, si habita en su Copropiedad.

Todo CP deja de ser CP y beneficiario de los SERCOP y SERES cuando no dispone
de ninguna UBC o cuando la(s) que tenga, la(s) cede a otro(s) usufructuarios junto con
sus correspondientes SERES.

Cuando la UBC perteneciere en común y proindiviso a varios entes jurídicos o
naturales, según registros de propiedad catastral, el CP responsable de la UBC solo es
el registrado ante la ADM como CP y por ello es único usufructuario de los SERCOP

El CP le hace entrega y renuncia a los SERES durante todo el tiempo en que dure la
entrega de la UBC a un usufructuario, por cualquiera de los medios jurídicos o
comerciales existentes. Circunstancia que reporta ante la administración para los
efectos de disfrute de ellos por parte del nuevo RES o usufructuario. Dichos servicios
no podrán ser entregados en disfrute a personas diferentes a quien le fue entregada la
UBC para su goce y beneficio.

El CP puede encargar en otra persona la diligencia y el cumplimiento de sus
obligaciones ante la copropiedad. Encargado que no se convierte por ese motivo en el
responsable de los deberes del CP ante la ADM. En tal caso, el CP continúa siendo el
representante y responsable de sus deberes ante la copropiedad. Dicho encargo no da
derecho al encargado del usufructo de los SERES que goza el CP.

El RES reporta ante la ADM, según el procedimiento que decida el CA, las personas
que componen su núcleo familiar siendo inscritas en el RCR. Las personas que no
hacen parte del núcleo familiar son INV.

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CAPITULO 1.
ASPECTOS GENERALES
EL RI es el compendio de normas por medio del cual se establecen medidas de orden
interno, participación comunitaria y de convivencia en la Urbanización. Se reglamenta
el uso de las zonas comunes, de acceso y otros aspectos en general. Acción
adelantada por determinación y potestad de la AG, de acuerdo ha establecido en el
Reglamento de Propiedad Horizontal Arts.1 – literal b, e, j, Arts. 4, 7, 40 a 47, 50 a 53.

Los comportamientos establecidos en este manual tienen finalidad pedagógica,
preventiva, y reparadora. Favorecen la convivencia y son de obligatorio cumplimiento
por todas las personas que hagan uso de la Urbanización. En caso de incumplimiento,
dará lugar a las sanciones pertinentes, de acuerdo con lo dispuesto en el RPH y en
este RI.

Este Reglamento se entenderá incorporado a todo acto o contrato que implique
transmisión o transferencia del dominio o de cualquiera de sus atributos, del goce o del
uso o de otro tipo de derecho sobre cualquiera de los bienes privados o de dominio
particular que integran la Urbanización o que otorguen la posesión o la mera tenencia
sobre ellos.

La ADM hará entrega por una sola vez a cada CP del RI sin ningún costo, en medio
magnético, En la ADM quedará constancia escrita de recibido y aceptación de las
normas consignadas en el RI, en una planilla para ese fin, registrando el nombre y la
identificación con firma de quien recibe.
Si un CP y/o Residente requiere de una copia adicional del RPH o del RI, la ADM se la
facilitará, previa cancelación de su valor, equivalente a 1 SMMLVD.
La ADM mantendrá en la Oficina, mínimo un ejemplar impreso del RPH y del RI.
El personal de la ADM, el personal de oficios generales y de la seguridad, deberán
conocer las normas consignadas en el RI e informarán de las novedades relacionadas
con el cumplimiento. Es responsabilidad del ADM dar a conocer este manual a todos
los prestadores de servicio de planta de la Urbanización.

CONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO: Se presume que los propietarios de los bienes
privados o de dominio particular que conforman la Urbanización, así como quienes de
ellos deriven algún derecho, la posesión o la mera tenencia, conocen las disposiciones
de este reglamento y adhieren irrestrictamente a ellas, por lo cual no podrán alegar
ignorancia para sus obligaciones o para eludir responsabilidades. (Capítulo I - Art. 4
RPH)

Para facilidad de consulta, se incluye una sección sobre Horarios, donde están
consignados los horarios en forma unificada, aunque estos están en la sección de cada
uno de ellos.

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Se notará redundancia en algunas normas. Condición que se considera beneficiosa y
se justifica porque son de importancia. En especial lo relacionado con la seguridad
interna y las precauciones o recomendaciones sobre la prevención de accidentes.

Las unidades cerradas de espacios compartidos y propiedad comunal, son formas de
vivienda que da distinción, al disponer de buenos servicios, seguridad, alto nivel en
calidad de vida, sentido de pertenencia y otros derechos generales, bien definidos.
Además de servicios de recreación y del goce de sus facilidades. Para que se puedan
lograr los mejores derechos establecidos por la ley, el RI y demás normas
complementarias, los RES y CPs aceptan, voluntariamente y bajo su libre albedrío,
cumplir con los deberes respectivos.

Las unidades cerradas, de espacios compartidos y propiedad comunal, que dispone de
normas ecuánimes, justas, racionales, lógicas y claramente estipuladas, en manuales y
reglamentos, son consideradas como lugares de habitación de alta exclusividad,
donde se encuentran los mejores niveles de convivencia y comodidad. Razón por la
cual son apetecidas por la sociedad, repercutiendo en una alta tendencia a la
valorización, no solo en prestigio sino comercial.

La mayoría de las normas están redactadas en sentido positivo. Eso significa que hacer
lo contrario o dejar de hacer, por acción u omisión, es una contravención al RI.

Algunos son criterios o aclaraciones ilustrativas para dar mayor comprensión y
sustentación a las normas.

Todas las normas tienen asignadas, al final del texto una sanción de las estipuladas en
el cuadro de sanciones. Toda sanción tiene un nivel de agravamiento en la medida en
que se incurra en reincidencia, empezando por un llamado de atención por escrito,
hasta el pago de una cuota de Administración, dependiendo de la gravedad de la
sanción.
El no acatamiento de las normas, una vez cumplido con el debido proceso, arriba
descrito, dará lugar a la imposición de las sanciones establecidas por la Ley 675 de
2001 en sus artículos 59 al 62, y por el RPH en los artículos 92 al 95 que contemplan
multas sucesivas que podrán ser de hasta dos (2) veces el valor de las expensas
necesarias mensuales a cargo del infractor, a la fecha de su imposición, las que en
todo caso sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del Infractor.

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CAPITULO 2.
SOBRE EL REGLAMENTO INTERNO / MANUAL DE
CONVIVENCIA
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES QUE ORIENTAN EL
REGLAMENTO INTERNO
La convivencia pacífica y la solidaridad social que busca establecer relaciones
armoniosas entre los CPs y/o tenedores.

El respeto a la dignidad humana.

El debido proceso y el derecho a la defensa, la contradicción, la impugnación y el
respeto mutuo.

La prevalencia del interés general sobre el particular.

La doctrina y principios generalmente aceptados en nuestra forma de gobierno nacional
de carácter democrático.

La corresponsabilidad entre los CPs y la ADM para la construcción de la convivencia.

El sentido de pertenencia con la copropiedad.

La solución de conflictos mediante el diálogo y la conciliación.

La responsabilidad y el compromiso para la conservación del ambiente, las zonas
comunes y la seguridad.

El mejoramiento de la calidad de vida y el desarrollo humano sostenible.

Las normas de ley y las del RPH, para este tipo de propiedad, el Código de Ética y las
disposiciones de la AG y/o el CA.

EL OBJETO Y FINALIDAD DEL REGLAMENTO INTERNO
El RI tiene por objeto:

1. Regular y complementar las normas de convivencia y orden en el ámbito interno,
establecidas por la Constitución Nacional, la Ley 675/2001, el RPH, el Código de
Ética y este RI.

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2. Definir los derechos y deberes para la convivencia que serán acatados en la
Urbanización, para:
a. El cumplimiento de los deberes como CP y RES.
b. Desarrollar la cultura ciudadana de la solidaridad y conciliación.
c. Determinar los comportamientos que favorezcan su autorregulación.
d. Dictar normas de convivencia y armonía.
e. Normatizar el uso de las zonas comunes.
f. Establecer las sanciones y sus respectivos procedimientos.

EL ALCANCE DEL REGLAMENTO INTERNO
Las normas establecidas en el presente reglamento, así como las que posteriormente
lo adicionen o modifiquen, obligan no solo a los actuales CPs y RES, y sus invitados,
sino también a los futuros, sin importar la modalidad por la cual disfrutan de las UBC.

Los CPs en primer lugar, ó los RES autorizados, en segunda opción, por delegación del
respectivo CP, son responsables solidarios por los daños y perjuicios e infracciones
reglamentarias, ocasionados por el incumplimiento del RPH y del RI o cualquier acto o
comportamiento que afecte la convivencia y la calidad de vida de la Urbanización, ya
sea directamente como indirectamente por parte de sus familiares, ocupantes,
dependientes, empleados, invitados, o cualquier otra modalidad, tanto transitorios como
permanentes de la Urbanización con las medidas que se puedan ejercer en forma
inmediata contra los infractores, sin perjuicio de las acciones legales posteriores que
determinan las leyes.

Los CPs y RES de la Urbanización, tienen el deber de poseer, conocer, tener presente
y utilizar, como documento de consulta permanente, el RPH, el Código de Ética, el
Manual de Mascotas y este RI; así como cualquier otra normatividad relacionada que
dicte la AG y/o el CA. El desconocimiento de estos manuales, no es aducible ni motivo
de exoneración, de los deberes, obligaciones, y sanciones que tienen los CPs con la
comunidad, cuando se han cometido infracciones con conductas calificadas en el RPH
y demás manuales, sin importar la calidad de si es RES, usufructuario, ocupante,
dependiente, INV, visitante o demás modalidades similares. O si son de carácter
ocasional, temporal o permanente.

OTRAS REGLAMENTACIONES
Además de las normas mencionadas, se consideran y aplican:
La ley 675/2001 que reglamenta las unidades de vivienda compartida.
La ley 746 de 2002 que reglamenta la tenencia de mascotas.
Decreto 2649 de 1993 que reglamenta la contabilidad
Decreto 2650 de 1993 Disposiciones Generales sobre el PUC
Decreto 1536 de 2007- que modifica el Decreto 2650 DE 1993
Decreto Número 2171 Jun. 2009 Disposiciones Generales sobre piscinas
El Código de Convivencia Ciudadana de Antioquia.

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Las leyes, ordenanzas, decretos, resoluciones, nacionales, departamentales y
municipales, que contienen normas sobre convivencia, del campo administrativo, del
orden policivo y del orden penal, ya sean actuales o futuras.
Los acuerdos y disposiciones de la AG y el CA.

CAPITULO 3.

SOBRE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO
PARTICULAR (RPH – Capítulo III, Artículo 6 y 7)
La destinación de los Bienes de de dominio particular y exclusivo que integran la
Urbanización tendrán las siguientes destinaciones:

1. Los parqueaderos, para el estacionamiento de vehículos livianos, cuyo número no
podrá exceder al número de parqueaderos poseídos. Considerados estos bienes de
dominio particular hasta los topes; siendo su parte anterior zona común de
circulación,
2. Los Cuartos útiles, para el almacenamiento dentro de éste, de objetos de uso
doméstico. No se podrán almacenar objetos fuera de éste
3. Los Apartamentos, para vivienda y habitación.

Los usos antes indicados se entienden de tal manera, que en ningún caso se impida,
estorbe o perturbe el derecho de los demás CP al uso y disfrute de sus respectivos
bienes de dominio particular o de los bienes comunes, o se contraríe en la moral o las
buenas costumbres, o constituyan actividades peligrosas o riesgosas, o impliquen la
tenencia, así sea ocasional o transitoria de elementos u objetos que amenacen la
seguridad de la urbanización o la tranquilidad de sus habitantes, conforme a este
reglamento. (Sanción tipo D)

SOBRE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO (RPH –
Capítulo III, Artículo 19)
Entiéndase por bienes comunes de Uso Exclusivo, las terrazas internas y externas
ubicadas al interior de los Apartamentos de los pisos distinguidos con los apéndices
301 al 308, 314 al 325 de las cinco torres que conforman la Urbanización.
Los propietarios que gocen del uso de los bienes comunes de uso exclusivo, quedarán
obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien. (Sanción
tipo G)
2. No cambiar su destinación (Sanción tipo G)
3. hacerse cargo del mantenimiento y de las reparaciones a que haya lugar, como
consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de

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las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado, aún bajo
uso legítimo, por paso del tiempo (Sanción tipo G)
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo.

CAPITULO 4.
SOBRE LOS ÓRGANOS DE AUTORIDAD
LA ASAMBLEA GENERAL.
La AG es el máximo órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato
de la ley 675/2001. La AG se constituye con todos los CPs de las UBC de la
Urbanización, ya sea por asistencia personal o por delegación.

En la AG todos los CPs tienen derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en
ella en forma personal o por delegación, siempre y cuando este a paz y salvo con las
expensas comunes. El voto de cada CP equivale al coeficiente o el porcentaje de
copropiedad que posea,

Las decisiones adoptadas en la AG son de carácter general, buscan el interés común
de los CPs, de acuerdo con las normas legales reglamentarias y son de obligatorio
cumplimiento por todos los CPs y/o Residentes, ya sea que posean o no una UBC.
Inclusive para los CPs ausentes, disidentes o delegatarios de su UBC, para la ADM y
demás órganos. Y, en lo pertinente, para los RES, usuarios, ocupantes o beneficiarios
de alguna UBC, ya sean CPs o no. (Ley 675/2001, del RPH Art. 37 y 62)

LAS MODALIDADES DE CONVOCATORIA

CONVOCATORIA ORDINARIA. Deberá hacerse con una antelación no inferior a 15
días calendario. La AG se reúne ordinariamente mínimo una vez al año, dentro de los
tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada ejercicio, el día que señale la ADM, o
en su defecto, el CA, con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica,
efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las
cuentas del último ejercicio y el presupuesto para el siguiente año (RPH Art. 65)

CONVOCATORIA EXTRAORDINARIA. Deberá hacerse con una antelación no inferior
a 5 días calendario, cuando las circunstancias lo ameriten, las reuniones
extraordinarias se pueden convocar en cualquier fecha, por la ADM, el CA, el RF, ó un
número plural de CPs que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes
de copropiedad (RPH Art. 65)
Las convocatorias se harán para el día sábado a las 13:30 horas independiente de si
es Ordinaria ó extraordinaria. La citación a la Asamblea de primera convocatoria,
prevista en artículo 65º, deberá contener claramente que también será citación de
segunda convocatoria, para cuando se presente el caso de que no haya quórum

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suficiente para deliberar y se tenga que declarar fallida la reunión de primera
convocatoria (art. 41 parte final ley 675 de 2.001).
(RPH Art. 65 – Parágrafo 3°)
Todo propietario de bienes de dominio particular que conforma la Urbanización, o sus
representantes o delegados deberán acreditar tal condición al hacer su registro para
participar en la Reunión de Asamblea presentando su documento de identidad y una
copia del último impuesto Predial o Certificado de Libertad donde consta la propiedad y
los porcentajes representados para cada propietario. (RPH Art. 65 – Parágrafo 4°)

A la Asamblea sólo podrán asistir los propietarios que estén acreditados como
tal ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos ó su representante, con el
debido Poder, para lo cual deberá presentar su documento de Identidad y una copia
actualizada del Impuesto Predial o Certificado de Libertad que lo acredite como
Copropietario, so pena de que puedan ser impugnadas las decisiones de la Asamblea.
Si usted no puede concurrir, favor otorgar poder, a otro Copropietario, acompañado de
los documentos antes mencionados, con facultades especiales para proponer, decidir,
votar, así como para postular y ser postulado. En ningún caso, dicho poder podrá
recaer en nombre de Arrendatarios de la Urbanización

CITACION PARA LAS REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. En el caso de
que la asistencia a la hora publicada no reúna el quórum establecido por el RPH
necesario para deliberar, se podrá hacer una extensión máxima de una hora más de la
establecida, en el mismo lugar. De no haber quórum, después de la extensión, el
convocante, porque aun no se ha nombrado presidente de la Asamblea General,
informará a los Asambleístas que se levantará un ACTA por parte del convocante por
no haber aun secretario, donde conste que la Asamblea de primera convocatoria
resultó fallida por falta de quórum, la que será firmada por el convocante y dos
representantes de la Asamblea. Acto seguido, el convocante de la Asamblea informará
a los Asambleístas presentes que como en la primera convocatoria no se cumplió con
el requisito del quórum, se cita para la segunda, se dará un lapso de tiempo de una
hora y pasada ésta, se iniciará la reunión de segunda convocatoria, la cual sesionará y
decidirá válidamente con un numero plural de propietarios, cualquiera que sean los
coeficientes o porcentajes de copropiedad representados. (Art. 67 RPH)

LA DELEGACIÓN. Los CPs pueden delegar su participación en otro CP, mediante un
poder escrito que en ningún caso podrá recaer en los arrendatarios de las UBC.
No podrán delegarse más de tres (3) votos en cabeza de una misma persona. (Art. 65
– Parágrafo 4°)

LA CANTIDAD Y VALIDEZ DE LA REPRESENTACIÓN. Cada CP, sea persona
natural o jurídica, solo puede designar un delegado representante para que concurra a
la AG, cualquiera que sea el número de bienes de dominio particular que posea en la
Urbanización, ya que para estos efectos, solo se tendrá en cuenta el total de la
sumatoria de los coeficientes o porcentajes de Copropiedad de sus bienes de dominio
particular (RPH Art. 62 – Parágrafo 1°); dicha delegación solo será válida para la
reunión que la motivó.

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LA INASISTENCIA. La inasistencia personal, la no representación legal o el retiro de la
AG del titular o del representante, antes de la toma de las decisiones para las cuales ha
sido convocada la AG, causa una multa automática. (RPH Art. 43 – Literal j. (SANCIÓN
TIPO G).

EL QUÓRUM Y MAYORÍAS. La AG solo sesiona con un número plural de CPs de
bienes de dominio particular que represente por lo menos el 51% de la suma de los
índices de copropiedad, en que está dividida la Urbanización y representados en la
respectiva sesión (RPH Art. 71). Excepto cuando es la segunda convocatoria (RPH Art.
67).
Se requiere de un número plural de CPs de bienes de dominio particular que
represente por lo menos el 70% de la suma de los índices de copropiedad, de
convocarse la AG para tomar decisiones sobre cambios que afecten la destinación de
los bienes comunes, o impliquen una sensible disminución en su uso y goce; para
reformar el RPH, para imposición de cuotas extraordinarias cuya cuantía total, durante
la vigencia presupuestal, supere 4 veces el valor de las expensas necesarias
mensuales; aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias; asignación
de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado Bien de Dominio
Particular, cuando así lo haya solicitado el propietario;, desafectar un Bien común no
esencial, para reconstruir la Urbanización cuando se haya destruido en proporción de
por lo menos el 75% de su valor comercial, para cambio de destinación genérica de
Dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente;
para adquisición de inmuebles para la Urbanización o para liquidar y disolver la
Persona Jurídica. (RPH -Art. 72)

EL ACTA. las decisiones de la AG se hacen constar en el acta, con la firma del
presidente y el secretario de la misma, el carácter de ordinaria o extraordinaria, la
forma de convocatoria, el orden del día, el nombre y la calidad de los asistentes, el
porcentaje total del coeficiente de copropiedad y los votos emitidos en los diferentes
casos. Si la reunión correspondió a Segunda Convocatoria se hará constar en Acta
siguiendo los mismos parámetros que para el acta de la Primera Convocatoria.

LA VERIFICACION DEL ACTA. En el evento que la AG decida encargar personas
para verificar la redacción del acta, éstas deberán hacerlo dentro de los treinta (30)
días calendario siguiente a la fecha de la respectiva reunión.

DIFUSIÓN. Máximo a los treinta y cinco (35) días calendario, contados a partir de la
fecha de la reunión, la ADM pone a disposición de los CPs, copia completa del texto del
acta, en el lugar destinado a oficinas de la ADM, e informa tal situación a cada uno de
los CPs (RPH Art. 73.).

LAS FUNCIONES DE LA AG

Son funciones de la AG las establecidas por la Ley 675/2001, Art. 38 y 46 y por el RPH
Art. 74.

1. Acatar el Código de Ética de la Urbanización Canta Piedra P.H.

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2. Aprobar las reformas al Reglamento de Propiedad horizontal.

3. Elegir los DIEZ (10) miembros para integrar el Consejo de Administración, remover
libremente las personas nombradas como miembros del Consejo de Administración
y designar sus reemplazos. No podrán hacerse nombramientos parciales de
miembros del Consejo de Administración, salvo que la designación se hiciere por
unanimidad.

4. Nombrar al Revisor Fiscal o Auditor y su suplente para periodos de un año, aprobar
o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos, y
acordar y aprobar las cuotas para atender las expensas ordinarias y extraordinarias,
así como incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere el caso.

5. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para
periodos de un año.

6. Aprobar o rechazar los informes presentados por el Consejo de Administración o la
Administración previa revisión del Revisor fiscal o auditor.

7. Autorizar modificaciones a los bienes de uso común, aun los que impliquen cambio
en su uso y goce.

8. Resolver los reclamos o controversias que se formulen contra los actos de la propia
asamblea, de los miembros del Consejo de Administración, del Administrador y del
Revisor Fiscal o auditor, lo mismo que los que se presenten contra los propietarios o
usuarios de los bienes de dominio particular.

9. Ordenar la reconstrucción de la Urbanización en los casos en que sea procedente.

10. Reglamentar, si fuere necesario, la utilización de los bienes comunes.

11. Otorgar autorización al Consejo de Administración para realizar cualquier erogación
con cargo al fondo de imprevistos.

12. Delegar en el Consejo de Administración de la Urbanización, algunas o varias de las
atribuciones que le confiere la ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal,
siempre que ellas sean delegables de acuerdo con su naturaleza y con el
Reglamento de Propiedad horizontal.

13. Decidir en caso de duda sobre el carácter esencial o no de un bien común.

14. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

15. Decidir la desafectación de los bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o
división, cuando fuere el caso, o destinarlos a otros fines de conformidad con el
Reglamento de Propiedad horizontal.

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16. En general ejercer todas las atribuciones que le corresponda de acuerdo con la ley
y con el reglamento de propiedad horizontal.

Expresamente se consideran delegables en el Consejo de Administración las
atribuciones establecidas en los ordinales j.

EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
El Consejo de administración, es el órgano que actúa en representación de todos los
Copropietarios, para hacer cumplir las decisiones de la Asamblea General, el
Reglamento de Propiedad Horizontal, el Reglamento interno y orientar, supervisar y
apoyar la gestión del Administrador.
COMPOSICION. El Consejo de administración de la URBANIZACION CANTA PIEDRA
PROPIEDAD HORIZONTAL, estará integrado por DIEZ (10) miembros elegidos por la
Asamblea, quienes durarán en sus cargos por el termino de un (1) año, pero podrán ser
reelegidos o removidos libremente en cualquier momento por la Asamblea.
Internamente, el Consejo de administración elegirá cinco (5) principales y cinco (5)
suplentes. Los suplentes reemplazaran a los principales en sus faltas absolutas,
temporales o accidentales, los cuales tendrán todos los mismos deberes, derechos y
funciones, de los principales. (RPH -Art. 76 - PARAGRAFO 1°)
Para ser Consejero principal o Suplente, debe tenerse la condición de propietario de
bienes de dominio particular y habitar en la Urbanización, demostrar interés por
colaborar con el Consejo, participar activamente en las reuniones y actividades
programadas y no tener parentesco con el revisor fiscal ó auditor dentro del cuarto
grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil. . (RPH - Art. 76 -
PARAGRAFO 2°)

PROHIBICIONES A LOS MIEMBROS DEL CONSEJO. No podrán ser miembros del
Consejo de Administración las siguientes personas:

1. Aquellos Propietarios o cónyuges a quienes se les haya comprobado, malos
manejos, o comportamientos inadecuados en el ejercicio de sus funciones como
administrador, miembro del consejo o del comité de convivencia.

2. Aquellos que se encuentren en mora en el pago de las expensas comunes de la
copropiedad. En el evento de incurrir en mora estando en ejercicio de su cargo,
deberá presentar su renuncia ante los demás miembros del Consejo aun cuando
haya sido elegido por la Asamblea.

Los miembros del consejo, sus cónyuges, o sus familiares hasta el cuarto grado de
consanguinidad y cuarto de afinidad, no podrán ser empleados directos o indirectos de
la Urbanización, ni podrán celebrar ningún tipo de contrato con la misma para beneficio
personal .( RPH -Art. 76 - PARAGRAFO 3°)

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REUNIONES: A las reuniones del Consejo de administración podrán asistir todos los
miembros nombrados por la asamblea, todos tendrán voz; el voto lo tendrán
únicamente quienes tengan el rol de principales y los suplentes cuando asistan y
actúen en lugar del miembro principal. El Consejo de administración se reunirá como
mínimo una vez al mes y cada que las circunstancias lo ameriten; serán convocadas
por el administrador o por cualquiera de los miembros cuando sea necesario. La
FALTA ABSOLUTA se entenderá por la no asistencia a TRES (3) de las reuniones
programadas consecutivas, el fallecimiento o la renuncia.
El administrador, podrá asistir a las reuniones del Consejo, tendrá voz en sus
deliberaciones pero no tendrá voto. No es impedimento la inasistencia del
Administrador, para que el Consejo pueda deliberar válidamente. (RPH -Articulo 78.)

FUNCIONES: Son funciones del Consejo de Administración las siguientes:

2. Disponer la convocatoria de la Asamblea a Reuniones ordinaria ó extraordinarias
cuando lo estime conveniente.
3. Convocar a la Asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo hubiere
hecho oportunamente y a reunión extraordinaria, en los casos previstos en este
reglamento o cuando lo estime conveniente.
4. Nombrar y remover libremente al Administrador y su suplente si lo hay, crear los
cargos que considere necesarios, fijarle sus funciones y obligaciones, y supervisar
su ejecución, asignar su remuneración con excepción de aquellos cuya designación
se reserva la Asamblea, llevar bajo su cargo al contador si lo hubiere, fijarle sus
funciones y obligaciones, y supervisar su ejecución, asignar su remuneración; sin
perjuicio de que la Asamblea pueda hacerlo o ratificar la elección o reelección que
se haga, por ser función propia e inherente a ella. Darse su propio reglamento y
señalar la política administrativa de la Urbanización.
5. Asesorar y orientar al Administrador en todas las cuestiones relativas al mejor
funcionamiento de la persona jurídica, ejercitar ampliamente el control de su
gestión, y cuando lo juzgue conveniente, dar cuenta de ello a la Asamblea general
de propietarios.
6. Examinar e informar a la Asamblea anualmente y cuando lo juzgue conveniente,
todo lo relacionado con las cuentas, balances y estados financieros que presente el
Administrador y proponer las determinaciones que se estimen más acertadas con
relación a saldos y eventuales excesos de liquidez.
7. Presentar a la Asamblea ordinaria de propietarios informe de su gestión anual y el
concepto acerca del proyecto del presupuesto anual de gastos que ha de presentar
el Administrador a consideración de la Asamblea.
8. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro,
manejo, uso, protección o disposición de las expensas u otros bienes
pertenecientes a la persona jurídica y la seguridad de la copropiedad.

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REGLAMENTO INTERNO
9. Delegar en el administrador por el tiempo que considere conveniente la facultad de
nombrar empleados, apoderados judiciales o extrajudiciales, removerlos, fijarles las
funciones y remuneraciones u honorarios.
10. Estudiar y aprobar los contratos de arrendamiento de los bienes comunes no
esenciales, objeto de explotación económica por parte de la persona jurídica.
11. Velar para que los recursos provenientes del fondo de imprevistos sean invertidos
de conformidad con lo dispuesto en la asamblea.
12. Fijar la cuantía de la póliza que garantice el cumplimiento de las obligaciones por
parte del Administrador, si la Asamblea así lo decidiera.
13. Coordinar, asesorar y controlar con la Administración la celebración de contratos,
cuya cuantía exceda de UN salario mínimo mensual Legal Vigente (1 SMMLV) y
reglamentar la forma de efectuar los gastos de cada operación que pueda realizar el
Administrador sin necesidad de su previa aprobación.
14. Exigir al Administrador oportuna información sobre todos los actos y contratos por él
celebrados en el ejercicio de sus funciones.
15. Coordinar la administración del edificio y dictar o modificar los Reglamentos
Internos tendientes a que se mantenga el orden y aseo de la urbanización y la
armonía entre los propietarios y residentes.
16. Presentar a la Asamblea proyectos y presupuestos en caso de reconstrucción total
o parcial del edificio.
17. Supervigilar las medidas de seguridad de la urbanización o implementar las que
sean necesarias y cuidad que se contraten oportunamente los seguros que de
acuerdo con el artículo 36 del Reglamento de Propiedad horizontal deben
contratarse y los que sean ordenados por la Asamblea.
18. Ejercer las facultades de la Asamblea cuando existiere imposibilidad de convocarla,
si se trata de un asunto que fuere impostergable, siempre que no sea una de las
decisiones que requieran mayoría calificada de acuerdo con lo previsto en el
artículo 72 del Reglamento de propiedad Horizontal; pero con la obligación de hacer
la convocatoria de la Asamblea cuando se haya removido el obstáculo y dándole
cuenta de la decisión adoptada.
19. En general ejercer todas aquellas funciones que le correspondan de acuerdo con la
naturaleza de sus funciones o que estén previstas en este reglamento o las que le
delegue la Asamblea (RPH - Articulo 81.)

El Consejo de Administración, podrá acordar la concesión de descuentos y rebajas
originadas en conceptos tales como pronto pago, otorgables con relación a las
obligaciones pecuniarias a cargo de los propietarios siempre que no se altere el
equilibrio presupuestal y que se fundamenten en políticas generales. Las cuotas de
administración no pueden ser condonadas total o parcialmente por tener el carácter de
aporte de capital, cuando se encuentren en cobro pre jurídico o jurídico. (RPH-
PARAGRAFO 1°)

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REGLAMENTO INTERNO
LA ADMINISTRACIÓN
CRITERIOS GENERALES
Para propósitos de reconocer los derechos, facilitar el manejo, la administración, la
reglamentación, prestar los servicios y la aplicación de los manuales y
responsabilidades de los CPs con la comunidad y/o la ADM, el CA crea la Unidad
Básica de Copropiedad, denominada, UBC.

La persona que desempeña la función de la ADM es el Representante Legal de la
copropiedad, y para ese efecto tiene facultades de ejecución, manejo, conservación,
representación y recaudo.

Las nuevas normas legales (Ley 675/2001), exigen, que el Administrador acredite su
idoneidad para ejercer este cargo. La misma evolución de la sociedad y de la
Propiedad Horizontal, han hecho indispensable la profesionalización de quienes tienen
a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el bienestar, la tranquilidad y la
seguridad de toda la comunidad de CPs, razón por la cual se requiere un alto y
específico perfil.

PERFIL DEL ADMINISTRADOR EN LA URBANIZACIÓN. Es un ejecutivo de nivel
gerencial, con capacidades de dirección y administración de recursos humanos y
físicos, conocimientos específicos en legislación, contabilidad y administración de
propiedad horizontal. Manejo, liderazgo y solución de conflictos en comunidades. Para
ello tendrá disposición completa de prestar sus servicios durante la jornada legal
vigente.

NOMBRAMIENTO, COMPOSICIÓN Y CESACIÓN DE LA ADMINISTRACION: (Ley
675 de 2001 Art. 50, RPH Arts. 82 a 84). La ADM se compone por los funcionarios que
designa el CA y se constituye por nombramiento que hace el CA de la Urbanización.
Es la persona, natural o jurídica, en la cual el CA delega el manejo administrativo y la
ejecución operativa de la propiedad horizontal. La ADM puede ser ejercida por un CP o
no, de la Urbanización, y desempeñara sus funciones hasta que se produzca una
nueva designación. El tipo de Contrato lo define el CA y lo firma el Presidente del CA
en calidad de Representante de la AG. La cesación del cargo, se llevará a afecto
considerando lo establecido en el RPH Art. 85 a 87

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

Son funciones del administrador: las establecidas por la ley 675/2001, Art. 51 y por el
RPH Art. 88.


2. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y dejar prueba
suficiente del cumplimiento de las normas establecidas en el presente Reglamento
para la convocatoria.

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REGLAMENTO INTERNO
3. Someter a su aprobación el Inventario y Balance General y los estados financieros
del ejercicio anterior, y el presupuesto detallado de ingresos y gastos
correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

4. Rendir los informes que le solicitaren la Asamblea y el Consejo de Administración

5. Poner en conocimiento de la Asamblea ó del Consejo de Administración, según el
caso, cualquier hecho que conforme a la Ley y al presente reglamento fuere de
competencia de uno de estos organismos

6. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de
la asamblea, del Consejo de Administración, registro de propietarios, residentes y
proveedores, los archivos contables y generales, la planoteca, inventarios, hojas de
vida de activos, Bases de datos, carpeta de contratos, control de coeficientes,
programas de mantenimiento, cronograma de actividades rutinarias y eventuales,
manuales de procedimientos y funcionamiento, manuales de normas tales como el
Reglamento Interno / Manual de Convivencia y Reglamento de Propiedad
Horizontal, los libros de minuta de la seguridad, el compendio de las acciones
disciplinarias y todos los documentos de propiedad de la Urbanización.
7. atender la correspondencia relativa a la Urbanización.
8. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes de la Copropiedad, las actas
de la asamblea general y del consejo de administración.
9. Preparar y someter a consideración y aprobación del Consejo de Administración
mensualmente los programas a ejecutar con sus respectivas cotizaciones, los
estados financieros, el flujo de caja y la ejecución presupuestal; las cuentas
anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto
de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
10. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad,
Medios magnéticos, facturación, obligaciones tributarias, los títulos valores, cuentas
bancarias, contratación, nómina, aportes parafiscales, y demás obligaciones de la
Urbanización. Los títulos valores y las Cuentas Bancarias siempre tendrán cuatro
firmas autorizadas de las cuales tres serán del Consejo de Administración y la
cuarta del Administrador y se requerirá de dos de ellas para efectuar cualquier
movimiento o transacción
11. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica
que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no
esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto
de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
12. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
13. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario y
no pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio
particular, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad
de autorización alguna y ciñéndose a las políticas establecidas por la Urbanización.

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REGLAMENTO INTERNO
14. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la
entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación
legal de la persona jurídica.
15. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
16. Notificar a los propietarios de bienes privados, y/o Residentes, por los medios que
señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas
en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso,
por incumplimiento de obligaciones pecuniarias y no pecuniarias.
17. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la
ley, en el RPH y en cualquier RI, que hayan sido impuestas por la AG, el CA o por él
mismo, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
18. Expedir paz y salvo de cuentas con la Administración de la Urbanización cada vez
que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio
particular, o cuando sea solicitado por el propietario, así como los estados de
Cuenta.
19. Atender las reclamaciones presentadas por los residentes y dar solución efectiva al
menor tiempo posible, dejando constancia por escrito de estos actos. Asentar estas
reclamaciones en la hoja de vida de cada Residente.
20. Invertir los fondos recaudados para la persona jurídica por cualquier concepto, en
forma que garantice su liquidez para la época en que deben hacerse los pagos,
siguiendo al efecto las instrucciones de la Asamblea, el Consejo de Administración y
el Manual de Procedimientos.
21. Cuando se vaya a realizar una nueva contratación; la Administración debe proceder
a solicitar mínimo tres (3) cotizaciones a personas o entidades competentes, según
el monto de la obra; las cuales se archivaran en su carpeta respectiva. Entre el
administrador, el presidente del CA y un miembro del CA se elegirá la cotización
que más convenga.
22. Dar a conocer a los residentes este reglamento, el Reglamento interno, el Código
de ética, el manual de Mascotas, los reglamentos del uso de los bienes de dominio
común, manejo de Basuras, desechos y reciclaje, para reiterar la obligatoriedad de
cumplir con las normas establecidas. Capacitar al personal de la Administración y
de seguridad para asegurar el cumplimiento de las normas establecidas y el
adecuado manejo de recursos, materiales, sistemas y equipos de uso corriente en
sus labores habituales. Para ello dará la inducción al personal nuevo, cuando sea
necesario y como mínimo una actualización anual para el personal antiguo.
23. Hacer por cuenta de la persona jurídica y con cargo al presupuesto respectivo los
pagos que sean procedentes.
24. En general celebrar los actos y contratos aconsejables para una buena
administración dentro de las prescripciones de este reglamento y bajo los
parámetros establecidos por la AG y el CA.
25. Ejercer todas las actividades que no estándole prohibidas legal o estatutariamente,
se acostumbra asignar al administrador de bienes sujetos al régimen de propiedad
horizontal, solucionando así todos los vacíos o contradicciones que resultaren del
RPH. Las demás funciones previstas en la ley, así como las que definan la

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REGLAMENTO INTERNO
Asamblea general de propietarios ó le asigne el CA, quien actuará como su jefe
inmediato.
26. La Administración saliente, deberá elaborar un ACTA de Rendición de Cuentas y
entrega de su puesto al Administrador entrante o en su defecto al CA.
27. Al iniciar y terminar el ejercicio, la Administración elaborará un inventario de los
fondos, bienes, documentos, contratos, muebles y enseres pertenecientes a la
Urbanización. Con base en ese inventario, la administración entrante rinde cuentas
ante los organismos de administración y control.

PARAGRAFO. El Administrador tiene potestad de tomar decisiones y contratar sin
autorización previa del CA hasta Un Salario Mínimo Mensual legal Vigente (1 SMMLV),
siempre y cuando lo contratado sea de carácter urgente y acredite mínimo tres
cotizaciones de persona Natural ó Jurídica que cumpla con los requisitos exigidos por
la ley, el Reglamento y los manuales de procedimiento de la Urbanización y cuya
actividad legal esté relacionada con la labor a desempeñar ó servicio a prestar; de lo
contrario deberá ser sometido a aprobación por parte del CA, así como los gastos de
mayor monto, ordinarios y presupuestados.

LA REVISORIA FISCAL O AUDITORIA
NATURALEZA, REQUISITOS Y NOMBRAMIENTO.

GENERALIDADES.
La Revisoría Fiscal es un órgano de control ó fiscalización (no de dirección), debe
vigilar y controlar las actuaciones del Administrador, del CA y en lo pertinente de la
AG.

En las copropiedades de uso residencial, corresponde a la AG decidir si desea, elegirlo
y removerlo libremente, así como a su suplente y, si fuere el caso, señalar la cuantía y
forma de pago de su remuneración. El RF puede ó no, ser CP de la Urbanización y
será nombrado para periodos de un año y puede ó no, ser contador público titulado.

El RF, no debe tener nexos con la ADM y el CA, ó cualquier otra circunstancia que
pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones.

FUNCIONES DE LA REVISORIA FISCAL

Al RF, como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica
(Ley 675/2001, Art. 56 y 57 RPH Art. 90) le corresponde ejercer las siguientes
funciones:

2. Velar por que tanto las actividades de la persona jurídica, en general, como las de sus órganos se
realicen de conformidad con las leyes y este RI. Informar a la AG, al CA o al ADM, según
corresponda, las irregularidades que observe en relación con las actividades mencionadas en el
numeral anterior.
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REGLAMENTO INTERNO
3. Inspeccionar con regularidad los bienes comunes y procurar que se tomen oportunamente las
medidas necesarias para la seguridad y conservación de los mismos.
4. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones o arqueos y solicitar los Informes necesarios
para establecer un control permanente y efectivo sobre los fondos y valores de la persona jurídica.
5. Participar en todas las reuniones de la AG, así como también en las del CA, cuando fuere citado a
éstas.
6. Velar porque los libros y las cuentas de la urbanización estén al día de acuerdo con
el plan de contabilidad establecido por la ley y que apruebe la Asamblea y/o el
Consejo de Administración.
7. Informar por escrito y en oportunidad al administrador, al CA y a la AG, sobre las
irregularidades existentes en el manejo de las cuentas y presupuesto.
8. Firmar las actas en forma sustitutiva cuando el presidente o secretario de asamblea
no lo hagan, norma que aplica por analogía del artículo 431 del Código de
Comercio, inciso primero.
9. Revisar y controlar los pagos, ingresos y operaciones que realice la ADM, velando
para que se ajusten a las disposiciones de la ley, del reglamento, de la AG y del CA
y en general a las costumbres o prácticas contables habitualmente aceptadas,
practicando la prueba, haciendo cotejo y dejando constancia de ello.
10. Informar a la AG sobre el examen de las cuentas de la ADM, recomendando o no la
aprobación del balance y del presupuesto que presente la ADM a la AG y dar
cuenta a la misma si advierte irregularidades en la ADM o en el CA.
11. Efectuar el arqueo de los fondos de la persona jurídica.
12. Convocar a Asamblea general extraordinaria cuando detecte irregularidades o las
circunstancias urgentes de la urbanización lo exijan (art. 39 inciso 2 de la ley
675/01.
13. En general, realizar mes a mes una auditoria forense, de gestión y contable.
14. Las demás previstas en la Ley 43 de 1990, articulo 207 del Código de Comercio, así
como las previstas en las Leyes 43 de 1990, 675 de 2001, en el RPH, en este RI o
en las disposiciones que las modifiquen, adicionen o complementen.

EL COMITÉ DE CONVIVENCIA
Es elegido cada año por la AG, no se considera un órgano de Autoridad, sin embargo
fue creado por la ley 675 de 2001 para tratar de solucionar conflictos entre los
propietarios, los residentes ó la ADM en la Urbanización, sin perjuicio de la
competencia propia de las Autoridades legales.

Su función es la de ser mediadores, facilitadores, proponentes de proyectos, de
solución a las controversias de las partes y a fortalecer las relaciones de vecindad.

Cuando se presenten controversias entre los CPs, los RES o la ADM, en la UC, con
motivo de la aplicación del RPH y el presente MC, la solución, inicialmente, se intentará
con la intervención del Comité de Convivencia CC, elegido por la AG, el cual
presentará fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las diferencias y a fortalecer las
relaciones de vecindad.

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Las consideraciones del CC, se registrarán en acta, suscrita por las partes en
controversia y por los miembros del Comité.

La participación del CC será ad honorem. El CC no tiene potestad para aplicar
sanciones.

Cuando se acuda a la autoridad legal para resolver los conflictos referidos en el
presente documento, se dará el trámite previsto en el capítulo II del Código de
Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o
complementen.

CAPITULO 5

SOBRE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y
PROHIBICIONES DE RESIDENTES, COPROPIETARIOS
Y VISITANTES
CALIDAD DE RESIDENTE. Es toda persona que tiene su domicilio en la Urbanización,
ya sea o no CP.
La calidad de RES es de dos modalidades:

 EL RES CP. Es todo aquel CP que habita en la Urbanización.
 EL RES no CP. Es quien habita en la Urbanización, no acredita la condición de CP,
pero ha recibido el derecho de usufructo, por parte de un CP, dentro de las
modalidades que establece la ley.

RESIDENTE RESPONSABLE. Es todo RES que habita en la Urbanización por ser CP
o usufructúa una UBC, es mayor de edad, es solidario en las obligaciones con el CP y
con la ADM, estar incluido en el Registro de Control de Residentes (RCR) y con
facultades para asumir las obligaciones de ley y las normas del RPH y/o el RI.

DERECHOS Y DEBERES DE LOS RESIDENTES Y/O COPROPIETARIOS

Están considerados en la Ley 675/2001, en el RPH y en el RI

1. Acatar el Código de Ética de la Urbanización Canta Piedra

2. No alojar, en forma permanente en la UBC, a personas que no sean reportadas
como miembros del núcleo familiar en el RCR.

3. Ser solidario y proactivo con las normas de seguridad denunciando cualquier
situación que considere anormal.

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4. Los RES no pueden dejar abandonados elementos en las zonas comunes.
(SANCIÓN TIPO D)

5. Respetar y acatar la autoridad de la ADM y el personal de seguridad.

6. Evitar toda situación que pueda causar accidentes, emergencias y daños a la
copropiedad, tales como incendios, caídas de personas o deterioro de las áreas
comunes.

7. Poseer, disfrutar y disponer de los bienes privados, de acuerdo con la Ley
675/2001, el RPH y este RI.

8. Enajenar, grabar, dar anticresis o en arrendamiento los bienes privados sin
necesidad del consentimiento de ninguno de los demás CPs ni de la ADM,
cumpliendo previamente con las obligaciones y/o procedimientos que establecen las
normas.

9. Servirse de los bienes comunes siempre que lo hagan según el destino ordinario
para cada uno de ellos y sin perjuicio del uso legitimo de los demás CPs.
(SANCION TIPO F)

10. Asistir en la AG y participar directamente según el patrimonio de la persona jurídica
a prorrata de su coeficiente de copropiedad o por medio de poder delegado bajo los
requisitos que establece la ley , e intervenir en las deliberaciones de la AG, con
derecho a voz y voto, siempre y cuando esté a paz y salvo con las Expensas
Comunes.
11. (Sanción tipo G)

12. Solicitar a la ADM, la convocatoria a AG extraordinaria, lo cual se hará siguiendo las
condiciones establecidas por la ley, cuando lo estimen conveniente o necesario, y
como se prevé en este reglamento.

13. Ceder el derecho de RES a no CPs, bajo cualquiera de las diversas modalidad
establecidas por la ley para dar en usufructo, a otras personas, la(s) UBC que
posea(n) en la UC.

14. Ceder los derechos de disfrute de los servicios, facilidades y áreas comunales a no
CPs, conjuntamente con el derecho de RES, bajo cualquiera de las diversas
modalidad establecidas por la ley para dar en usufructo la(s) UBC que posea en la
Urbanización.

15. Diligenciar el RCC y el RCR, ante la ADM, a más tardar al momento de obtener el
permiso para descargar la mudanza y/o al momento del ingreso personal, según el
formato para tal efecto. Esto con el fin de dar la autorización de ingreso así como
facilitar la prestación y uso de los servicios comunales. Suministrar la información
solicitada por la ADM para la base de datos de la Urbanización, cada que sea
requerido.

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REGLAMENTO INTERNO
16. Estar al día para poder transferir los derechos y deberes a otro nuevo CP.

17. Solicitar a la ADM, según el formato para tal fin, el Paz y Salvo respectivo, sobre
compromisos pecuniarios contraídos antes del momento de retiro, en caso de un
cambio de CP.

18. Depositar la suma de diez (10) SDMLV como garantía por las reparaciones que
pudiesen ser ocasionadas en las zonas y/o bienes comunes, con motivo de la
mudanza. Esta suma se manejará así:

a. Será devuelta en su totalidad una vez se verifique que no existió ningún daño. O
parcialmente en caso de que el daño costase menos del depósito.

b. En caso de que el depósito no fuera suficiente para cubrir el daño, el CP
cancelará, el saldo restante para las debidas reparaciones.

19. Notificará a la ADM si ha existido cambio de CP, indicando el nombre, la dirección y
la identificación del nuevo CP.

20. El nuevo CP entregará el formulario de RCC, a más tardar 5 días calendario
contados a partir del día en que adquiere el bien, indicando las personas bajo su
responsabilidad, que componen su núcleo familiar y que disfrutarán los servicios y
facilidades de la copropiedad. O del RES que ocupará la UBC cuando la entregue
en usufructo a otra persona.

21. El CP es el primero y directo responsable, ante la ADM, del cumplimiento de las
leyes de cualquier nivel gubernamental, que rigen para las unidades cerradas,
edificios y comunidades, de la modalidad de propiedad compartida y áreas
comunales, en general. Además de las normas, manuales y reglamentos internos
de la Urbanización.

22. Respetar a los vecinos, prestar ayuda y demostrar solidaridad humanitaria.

23. Cuidar las zonas comunes de la Urbanización y propender por su adecuado uso.

24. Conservar el ambiente sano y proteger la naturaleza.

25. Colaborar con el CA y la ADM de la Urbanización.

26. Participar en los asuntos de interés para la Urbanización.

27. Propiciar el cumplimiento de las normas y los principios éticos y morales.

28. Informar de todo acto que perjudique la solidez, seguridad y convivencia de la
Urbanización.

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29. Ceder el usufructo de los servicios y áreas comunes a quien le entrega una UBC,
por cualquiera de las modalidades legales establecidas para tal fin, al mismo
tiempo que renuncia a ellos en favor de quien la recibe.

30. Asistir a las reuniones convocadas, participando activamente, aportando ideas y
colaborando con su ejecución en bien de la comunidad.

31. Informar oportunamente a la ADM los daños, fallas en la infraestructura y las
contravenciones a las normas.

32. Velar por la conservación de la copropiedad que redunda en la valorización del
patrimonio.

33. Pagar oportunamente las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, para
que la Urbanización funcione normalmente y pueda cumplir con las obligaciones
laborales y comerciales

34. Formar a los hijos a vivir en comunidad, reconociendo la autoridad de la ADM y del
personal de seguridad.

35. Elegir el diálogo como elemento indispensable para la solución de conflictos.

36. Cerrar las llaves del agua y del gas, cuando la ausencia es prolongada.

37. Desactivar las protecciones eléctricas, excepto los de los elementos de enfriamiento
para preservación de alimentos, por ausencia prolongada.

38. Apagar cualquier forma de llama que no pueda ser tenida bajo vigilancia, con el fin
de evitar incendios.

39. No utilizar los empleados de la Urbanización para trabajos personales (SANCIÓN
TIPO D).

40. Respetar al personal de empleados de la Urbanización.

41. Comunicar directamente a la ADM los reclamos, por escrito, evitando hacerlos
directamente a los empleados de la Urbanización.

42. Definir a una sola persona como CP cuando la propiedad perteneciere en común y
proindiviso, a varios entes jurídicos o naturales. En caso de no ser posible nombrar
a un apoderado.

43. Actuar como CP responsable ante la ADM de los incumplimientos del RPH, el RI ó
demás normas de la Urbanización, por parte de los RES no CP a quienes les ha
cedido el uso de su(s) UBC. Firmar compromiso de cumplimiento y aceptación del
RI.

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44. Alojar, en forma permanente en la UBC, sólo a las personas reportadas como
miembros del núcleo familiar en el RCR.

45. Reportar en la ADM a los INV cuando estos han de permanecer más de 3 días para
facilidades de los servicios comunales. El tiempo máximo de permanencia de los
INV es de 15 días incluidos los 3 días antes mencionados. Tiempo que es
prorrogable, por una sola vez, por otro periodo igual y consecutivo hasta completar
30 días.

46. Tiempo adicional a los 30 días mencionados en el artículo anterior, requiere que el
RES responsable lo registre como parte del núcleo familiar en el RCR. De esa
forma, pasa a hacer parte de la comunidad en la Urbanización, en forma continua y
bajo la completa responsabilidad, ante la ADM, del RES responsable que lo registra,
en relación con los deberes que esa persona debe cumplir ya no como INV sino
como RES.

RESPONSABILIDAD DE LOS INVITADOS.
CALIDAD DE INVITADO. Es toda persona que ingresa temporalmente a la
Urbanización con la autorización de un RES responsable. Ya sea que haya sido
previamente invitado por el RES o que la persona se presente a la portería solicitando
permiso de ingreso en procura de ser recibido por un RES y éste le autoriza la entrada.

Para los propósitos de este RI no existe el concepto de “visitante” dentro de la
Urbanización. Toda persona que ingrese a la Urbanización, que no se encuentre
registrado en el RCC o en el RCR, es considerada INV, ya que siempre debe estar a
cargo de un RES responsable. Sin importar la familiaridad, afinidad, consanguinidad,
amistad o cualquier otro tipo de relación, tales como la social, personal, comercial o
laboral, entre el RES responsable y quien ingresa como INV bajo su consentimiento,
autorización y responsabilidad.

Las siguientes son las normas aplicables a los INV:
1. El RES puede dar una autorización, por escrito, para que al invitado, perfectamente
identificado en el permiso, se le permita el ingreso de manera rutinaria. En dicho
permiso debe indicar, como mínimo, el nombre de la persona, la identificación, los
días y las horas de entrada y salida, la UBC donde permanecerá, solo para un solo
INV y si puede entrar o sacar elementos, en cuyo caso los debe identificar
detalladamente. Y cualquier otro concepto que considere necesario.

2. En el caso de que la autorización por escrito sea para permitir el ingreso cuando el
RES no se encuentre presente, dicho permiso no significa, de ninguna forma, que el
servicio de seguridad ni la ADM, le está concediendo autorización para ingresar a
una UBC, incluida la especificada en el documento. El ingreso a cualquier UBC o
apartamento, es solo y únicamente potestad del RES o el CP y nunca puede ser
concedido por la ADM ni por el servicio de seguridad. El INV solo podrá hacer uso
del permiso de ingreso a la Urbanización con el fin de que pueda llegar al
apartamento al cual el RES o el CP responsable, le autorizo personalmente, el

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ingreso a su propiedad privada. En el caso de no cumplir con estos requisitos, el
INV tampoco puede ingresar a la Urbanización.

3. El permiso escrito de ingreso de INV, sin presencia del RES responsable, no tiene
validez para hacer uso de los servicios y áreas comunes con el RES responsable
ausente. Lo anterior porque dichas facilidades solo las pueden disfrutar los INV con
la compañía y presencia del RES responsable que le autorizó el ingreso, como lo
determina este mismo RI. (SANCION TIPO E)

4. Las obligaciones que adquiere un RES responsable con relación a los INV, son:

5. El RES responsable asume la obligación de que el INV cumpla las normas
establecidas en el RI, durante su permanencia en la Urbanización.

6. Sólo ingresarán a la Urbanización los INV cuya entrada haya sido autorizada
previamente por un RES responsable.

7. La autorización al puesto de ingreso puede ser por escrito o por citofonía por parte
de un RES responsable que se encuentra en la Urbanización.

8. El requisito de anuncio es obligatorio para todos los INV, incluyendo los habituales.

9. Los INV sólo pueden disfrutar de los servicios o las zonas comunes si son
acompañados por un RES responsable (SANCIÓN TIPO E)

10. Los daños causados por los INV en las áreas comunes serán cancelados en su
totalidad por el CP ó RES.

11. Los INV podrán parquear el vehículo temporal y únicamente en los parqueaderos
determinados para el estacionamiento de los INV. En estacionamientos privados
solo si el RES responsable se lo permite. Y por ningún motivo en estacionamientos
privados de otros RES que no han dado autorización (SANCIÓN TIPO C).

12. La ADM no es responsable por pasa cintas o paneles, paquetes, objetos,
accesorios, objetos de valor, etc. dejados en los vehículos de los INV. Además de
daños ocasionados al vehículo.

13. El RES responsable debe recomendar a sus INV tomar las medidas de precaución
y seguridad, que considere necesarias, para la seguridad del vehículo y bienes
dejados en él.

14. El servicio de seguridad, la ADM o el CA, están autorizados para llamar a los
organismos oficiales de seguridad, cuando lo consideren necesario y sin mediar
ningún aviso, notificación o explicación previa, para retirar de la Urbanización al INV
que deteriore la tranquilidad interna y las buenas relaciones entre vecinos. O que
incumpla las normas del RPH o el RI. (SANCIÓN TIPO E)

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REGLAMENTO INTERNO
15. El vigilante deberá notificar a la ADM y realizar la respectiva anotación en la minuta
del puesto de las novedades encontradas.

16. La ADM se reserva el derecho de admisión de un INV que ha ocasionado molestias
o ha infringido las normas internas. Medida sin detrimento de la sanción a que
hubiere lugar al CP o RES responsable de dicho INV.

17. La ADM puede vetar de manera temporal o permanente, el ingreso de INV que han
ocasionado molestias o han infringido las normas internas. Medida sin detrimento
de la sanción a que hubiere lugar al RES responsable de dicho INV. El veto se
ejecutará para aquellos INV reincidentes, en una o más ocasiones, de las
disposiciones del presente RI y demás disposiciones que se expidan.

18. Para la aplicación del veto se seguirá el siguiente procedimiento: la ADM notifica del
hecho al CP y/o RES responsable que autorizó el ingreso. Le pide que presente, en
un término no mayor de 5 días hábiles, contados a partir del envío de la
comunicación, la explicación del suceso. Esta tendrá que ser por escrito. Basado en
ello y demás información que considere necesaria, la ADM informa al CA y en
conjunto, toman la determinación, que el ADM consigna en acta o resolución, y
comunica a los comprometidos. De dicho documento deja copia en el archivo
correspondiente, como antecedente y para consultas futuras. De esa forma se da
cumplimento al debido proceso en la aplicación de las normas del presente RI.

19. De todo incumplimiento de las normas legales o internas de la Urbanización, por
parte de un INV, la ADM consignará y dejará antecedente escrito en el registro de
novedades, especificando el hecho, al visitante y al RES responsable. Dicho
registro es de importancia en la medida en que permitirá establecer las
reincidencias, tanto del visitante como las deficiencias del RES responsable, en el
cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos en este RI.

20. Son considerados INV y por tanto se seguirán las mismas normas del RI, en cuanto
a ingreso y responsabilidad, cuando se trate de empleados domésticos,
conductores de vehículos públicos, los empleados o trabajadores, rutinarios u
ocasionales, de cualquier modalidad en prestación de servicios laborales.

21. Para el ingreso de vehículos de trasporte público podrán ingresar con la sola
autorización verbal del RES responsable, sin necesidad de aportar documento de
identidad y esperarán al frente del “PP” de cada torre la presencia del RES que
solicitó el servicio.

22. Para el ingreso de INV, trabajadores temporales y de domicilios, éstos deberán
dejar en portería un documento de identidad diferente a la cédula de ciudadanía y
portarán una escarapela de color distintivo y suministrada por el portero según la
torre en donde fueron autorizados así:
a. Color amarillo: torre 1
b. Color azul: torre 2
c. Color rojo: torre 3
d. Color verde: torre 4
e. Color naranja: torre 5
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REGLAMENTO INTERNO

Por seguridad, todos los empleados y los RES, deben informar inmediatamente a la
portería, la presencia de personas no autorizadas en la torre no respectiva.

LA TRANQUILIDAD DE LOS RESIDENTES.
VIDA COMUNITARIA. Vivir en comunidad reporta ventajas y beneficios a los RES de
la Urbanización, pero también genera obligaciones y responsabilidades. Por ello es
importante tener actitud positiva con los derechos y deberes, recordando que todo
derecho encierra una obligación. (RPH Arts. 40 al 47).

EL RESPETO. Es necesario el respeto por las actividades normales de las personas,
tanto en las zonas comunes como en el bien privado.

Para el logro de una convivencia armónica, se observan los siguientes
comportamientos:

1. Escuchar música, radio, televisión y/o cualquier otro dispositivo que genere sonido,
a un volumen que no afecte la tranquilidad de los demás. Igualmente, no producir
ruidos o evitar cualquier actividad que perturbe la tranquilidad. (SANCION TIPO A)

2. Se procurará no generar escándalos, ó bullicios. En especial cuando se usa
lenguaje soez y términos vulgares, ofensivos a las buenas costumbres, la moral y la
sensibilidad pública (SANCIÓN TIPO C)

3. Abstenerse de incurrir en conductas escandalosas tales como gritos, el usar las
áreas públicas para hacer actos sexuales o inmorales que ofendan y degraden el
pudor de los adultos o la inocencia de los menores. En particular, cuando se hace
uso del salón social, la cancha de Squash, la piscina, zona húmeda, la placa
polideportiva y en general los bienes de dominio común (SANCIÓN TIPO D).

4. Se permiten las fiestas en los apartamentos, dentro de las normas establecidas,
siempre y cuando no perturben la tranquilidad de los demás propietarios RES ó
INVs. Los horarios permitidos para las fiestas en las UBC son de domingo a jueves
hasta las 10:00 p.m. viernes y sábado hasta las 12:00 p.m. (SANCIÓN TIPO E)

5. Respetar a los vecinos evitando ruidos fuertes provocados por actividades tales
como: correr, taconear, saltar, bailar, golpear o trabajos locativos, entre otros, que
perturben la tranquilidad. Para el empleo de herramientas ruidosas se seguirá el
horario establecido. (SANCIÓN TIPO C)

6. Evitar al máximo la activación de los sistemas de alarma de los vehículos o la
propiedad. En caso de activación involuntaria, desactivar el sistema a la mayor
brevedad, para no perjudicar la tranquilidad de los vecinos. En especial en las horas
de la noche. El uso indebido de las alarmas vehiculares de alto volumen, ocasiona
incomodidad a los demás residentes dañando la calidad de vida comunitaria.

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REGLAMENTO INTERNO
7. Los arreglos en las UBC, que involucren herramientas ruidosas (martillos, taladros,
cinceles, pulidoras, aspiradoras, etc.) se podrán ejecutar de lunes a sábado de 9:00
a.m. a 5:00 p.m. Los domingos y festivos están prohibidos el uso de dichos
dispositivos. (SANCIÓN TIPO D)

LA SEGURIDAD DE LOS RESIDENTES
Todos tendremos mayor seguridad si se respetan las personas, los bienes y se toman
las precauciones pertinentes. Son deberes generales para garantizar la seguridad,
entre otros los siguientes:

1. La Urbanización no se hace responsable por las conductas ó anomalías debidas a
los comportamientos que desacaten las normas legales, el RPH, el RI, y las buenas
costumbres o las prácticas consideradas necesarias para evitar accidentes.

2. La ADM no es responsable de las consecuencias derivadas de los actos que
desconozcan la lógica y el sentido común tendientes a preservar la integridad y dar
seguridad a las personas o sus bienes. Por tal razón, los niños serán cuidados y
protegidos de manera personal por adultos responsables. Responsabilidad que no
es delegable ni es de obligación asumirla a la ADM a título particular e individual.

3. El control de salida de la Urbanización de niños, personas impedidas o con
limitaciones sobre el libre albedrío, requiere de una especial atención por parte de
los padres y adultos responsables. En ningún momento esta responsabilidad puede
ser suplantada ni asumida por el servicio de seguridad interna. El servicio de
seguridad solo podrá hacer un aviso de alerta a los responsables sobre la novedad,
cuando tenga conocimiento de un factible descuido en atención sobre estas
personas. Pero eso no implica que tenga la obligación, con respectiva
responsabilidad de asumir la obligación primaria del cuidado de dichas personas.
Usar el control de acceso para restringir la salida de los RES se constituye en una
retención indebida y restricción ilegal de las personas. Función que solo pueden
ejercer padres y adultos responsables, quienes tienen la potestad natural y/o legal
para ello.

4. Los RES tienen la obligación de contribuir con la seguridad, especialmente en las
porterías de acceso y salida de la Urbanización, por lo tanto deberán acatar los
controles que se establezcan para tal fin. Como toda persona que ingresa debe ser
identificada para mantener un eficiente control, como medio vital para la seguridad
interna, no se permite el uso de las puertas vehiculares para el ingreso o salida de
peatones (SANCIÓN TIPO D)

5. Dejar a los niños bajo el cuidado de una persona mayor responsable, cuando los
padres o sus representantes deban ausentarse.
6. Es responsabilidad de los padres y/o sus representantes, acompañar a los menores
o adultos incapacitados para valerse por sí mismos, en las zonas comunes de la
Urbanización. La ADM no se responsabiliza de los hechos que puedan afectar a
dichas personas por no estar bajo el cuidado, protección y vigilancia, de personas
mayores responsables.
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REGLAMENTO INTERNO

7. Para evitar accidentes, las personas responsables no pueden permitir que sean
usados como juegos los ascensores, las escaleras entre pisos, que se ingrese a las
áreas restringidas tales como los cuartos de máquinas o usen los cuartos de aseo,
de cada piso, donde se encuentra los contadores de agua, la compuerta del ducto
de basuras y las cajas de conexiones de comunicaciones.

8. Está prohibido causar daño a los bienes de dominio privado y a las zonas comunes.
(SANCIÓN TIPO D)

9. Se recomienda a los RES, que tienen materas, jaulas u objetos similares en
balcones, asegurar bien estos objetos a fin de evitar riesgos y/o accidentes con las
personas que transitan por las zonas comunes o las terraza inferiores. Está
prohibido generar basuras o residuos a los demás pisos. (Sanción tipo C)

10. Los RES deben denunciar solidariamente a la ADM, vigilantes, portería o ronderos,
la presencia de personas extrañas o en actitudes sospechosas, y/o las diferentes
situaciones que puedan afectar la seguridad de la Urbanización y sus moradores.

11. Está Prohibido encender fogatas, quemas, fuegos artificiales al interior de la
Urbanización. Solo se permiten las luminarias o velas el día del alumbrado, 7 de
dic., con las debidas precauciones y normas que indique la ADM. Igualmente los
fogones usados con las necesarias prevenciones, para la preparación de los
insumos en navidad o festividades colectivas. (SANCIÓN TIPO D)

12. Está prohibida la enseñanza de conducción de todo tipo de vehículos dentro de la
Urbanización. Los vehículos motorizados deben ser conducidos por personas
responsables y que estén en capacidad de hacerlo de acuerdo con los permisos
establecidos por la autoridad de tránsito (RPH. Art. 44 – Literal t) (SANCIÓN TIPO
F).

13. Está Prohibido Instalar ventas, negocios para su beneficio o beneficio de terceros,
Recibir clases de cualquier deporte en las instalaciones de la Urbanización, sin la
autorización expresa del AC, o por mandato de la AG y coordinación de la ADM,
quien se encargará de velar que se cumplan las normas y reglamentaciones
exigidas por la Ley, por este reglamento y demás normas establecidas por la AG y
el CA. (RPH. Art. 44 – Literal c) (SANCION TIPO F)

14. Avisar previamente a los vigilantes y/o a la ADM, cuando los trabajadores vayan a
realizar alguna labor en el interior de un bien privado. Si el CP o RES responsable
no hace el aviso previo o no da la autorización, la seguridad no permite el ingreso.

15. Los trabajos en zonas comunes solo los puede adelantar la administración con fines
de beneficio comunitario.

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REGLAMENTO INTERNO
16. No se permite el consumo de Cigarrillos, Tabaco, licores, bebidas embriagantes,
alucinógenos y cualquier clase de estimulantes prohibidos por la ley, en las zonas
comunes. (SANCIÓN TIPO F)
17.
Está prohibida la tenencia y porte de Armas de cualquier tipo en las zonas
comunes por parte de los RES y/o INV (SANCION TIPO G)

18. No se permitirá sacar ningún electrodoméstico, maletines, y/o paquetes grandes,
mobiliario u otro objeto a personas extrañas ó sin autorización escrita.

19. Solo se dejará ingresar a las personas a un apartamento desocupado, con el
acompañamiento del CP o por un representante delegado que disponga de
autorización directa, personal y escrita, del CP o entidad promotora de finca raíz
asignada.

20. Sin excepción, ninguna persona ajena a la Urbanización, incluido el personal de
servicio domestico, podrá ingresar sin ser anunciada y autorizada previamente por
el CP o RES responsable.

21. El servicio de vigilancia y demás empleados de la ADM, no puede ser autorizado
para mostrar, promover, intermediar o vender las propiedades de la Urbanización.

22. Se permitirá el ingreso a la Urbanización de vehículos de servicio público siempre y
cuando esté autorizado por el RES.

23. Si un taxi es solicitado desde el apartamento, se deberá informar a la portería el
nombre de la empresa de donde lo envían y el número del móvil, para autorizar el
ingreso. En cualquier caso, sólo se permitirá el ingreso del vehículo hasta el frente
de cada torre y por ningún motivo, a las zonas de parqueaderos privados.

24. Todos los vehículos de servicio público deberán ingresar por la puerta de visitantes,
aunque estén ocupados por un residente. (SANCION TIPO E)

25. El servicio de seguridad interno tiene la potestad de pedir la acreditación de la
calidad de CP, RES o INV, en las zonas comunes, a cualquier persona. Quien no
acredite cualquiera de las 3 condiciones, es considerado de intruso factible de un
nivel inicial de amenaza contra la seguridad interna y el servicio de seguridad le
pedirá, cordialmente, el desalojo inmediato de la Urbanización, verificando
personalmente que se ejecute. En caso de negarse, llamará a la autoridad policial
por invasión de propiedad privada.

26. La calidad de CP, RES o INV se establece por medio de los RCC, RCR y los
Registros de Control de INV.

27. En Vacaciones y ausencias prolongadas, los CP o RES deberán reportar a la ADM
dicho evento, con el fin de establecer control de acceso a la UBC.

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REGLAMENTO INTERNO
LAS RELACIONES DE VECINDAD
Es necesario que toda la comunidad comprenda que las normas de convivencia
ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de
accidentes y catástrofes, facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus
vecinos y garantizan la valorización de la propiedad.

Las relaciones de vecindad se forman a través del intercambio de ideas, la
socialización y la participación en actividades comunitarias.

Las fiestas ruidosas hasta altas horas de la noche se constituyen en un irrespeto, en
falta de solidaridad con el vecino y denota pésima cultura y poca consideración por los
demás. Por la misma razón, existen el salón social, adaptado para que se puedan
realizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los vecinos, pero siempre
siguiendo las normas establecidas para su uso y disfrute.

Son deberes que fortalecen las relaciones de vecindad, entre otros, los siguientes:

1. Participar en las asambleas de CPs.

2. Conformar el CA.

3. Participar en la solución de los problemas comunitarios internos y demás unidades
vecinas.

4. Mantener la vivienda, cuartos útiles y parqueaderos en condiciones de aseo y
seguridad.

5. Practicar el respeto mutuo entre los RES, INV y empleados.

6. Tener máximo cuidado y diligencia en cuanto a la integridad y conservación de los
bienes comunes, usarlos de acuerdo a su destinación y observando las normas
establecidas.

7. Responder en su totalidad por los daños y perjuicios que se ocasionen por
negligencia, descuido, mal uso o abuso en las zonas comunes.

8. Notificar por escrito a la ADM cuando se necesite efectuar cualquier mudanza,

9. Pagar oportunamente las Cuotas de Administración, para permitir el buen
mantenimiento de la Urbanización.

10. Acatar las normas y decisiones implementadas por los órganos de control de la
Urbanización.

11. No propagar rumores, comentarios y amenazas, con el fin de desprestigiar a la
Urbanización ante el público, atemorizar al vecindario, a los RES o a la ADM.

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REGLAMENTO INTERNO
12. No usar comentarios suspicaces, insinuantes y de doble sentido o de cualquier
especie para afectar la tranquilidad pública.

13. Desviar, deformar, magnificar, ignorar, desconocer, ocultar o procurar que se
admitan comportamientos personales y sociales, que perturban la vida comunitaria
o la moral pública.

14. No lanzar advertencias mal intencionadas, de usar al temor o las amenazas
condicionantes de recurrir a demandas legales como recurso de amedrentamiento
personal, colectivo y público, con el fin de lograr aceptación de conductas
indeseables para el interés comunitario o por estar en contra de la moral, la
urbanidad, las costumbres o los principios religiosos personales o que son propios
de la comunidad.

15. No incurrir en prácticas con el fin de lograr prebendas individuales, no tolerables por
estar en contra del interés general, la propiedad comunal, y las buenas costumbres
que velan por el buen desempeño del sistema de vivienda comunitario.

16. Al regar el jardín, lavar los balcones, terrazas y ventanas, tenga en cuenta utilizar el
medio y el apropiado uso del agua para evitar mojar a los vecinos de pisos
inferiores. Preferiblemente realice esta tarea en las primeras horas de la mañana a
fin de no perjudicar a quienes ya han aseado sus dependencias en los pisos bajos.

LAS OBLIGACIONES PARA EL USO DE LOS BIENES
PRIVADOS
Las UBC y la propiedad comunal, constituyen el principal patrimonio de la
Urbanización, razón por la cual el mayor interés se concentra en procurar los
elementos necesarios para conservar esos bienes en las mejores condiciones para el
goce, disfrute y bienestar, de sus RES. Por ello es necesario:

1. Dar el uso adecuado a los apartamentos y parqueaderos de acuerdo con las
limitaciones y disposiciones del RPH (SANCIÓN TIPO G)

2. No destinar el bien de dominio particular, a usos contrarios a la moral y a las buenas
costumbres, ni a fines prohibidos por la ley o por las autoridades. Por el cuidado del
bienestar general, los CPs procurarán no celebrar contratos de sus UBC o demás
bienes, con personas de notoria mala conducta, carácter asocial o de vida disoluta,
licenciosa o desarreglada. (SANCION TIPO G)

3. Ejecutar de inmediato las reparaciones en los bienes privados, tales como fugas de
agua, gas, daños eléctricos, goteras o demás, que sean factibles de ocasionar
perjuicios a las demás propiedades. En caso de incumplimiento los CPs o la ADM
recurrirán a las autoridades pertinentes para prevenir los riesgos o reparar los
daños ocasionados. (SANCION TIPO G)

4. No almacenar o conservar en los apartamentos, parqueaderos y cuartos útiles,
sustancias, infecto contagiosas, explosivas, corrosivas o de uso restringido o
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REGLAMENTO INTERNO
prohibido por la ley o que puedan dañar la estructura de las instalaciones
(SANCIÓN TIPO G)

5. Los CPs no podrán efectuar modificaciones que afecten el aspecto, la estética
exterior, la armonía, la línea arquitectónica o el aspecto público. Incluidas las
terrazas que son consideradas por la ley como áreas comunes de uso exclusivo.
Solo podrán ser efectuadas las que sean autorizadas por el CA, quien, para tal
efecto, dispone de un patrón regular preestablecido y previamente aceptado. Para
dichas modificaciones el CP hará una solicitud con 30 días de antelación al CA
mostrando la información necesaria y suficiente para que el CA pueda evaluarla. El
CA puede aceptarla o negarla, según lo establece la ley.

6. Esta totalmente prohibido realizar obras que comprometan la seguridad, solidez,
estabilidad, uniformidad y salubridad de la infraestructura.

7. Los componentes estructurales, arquitectónicos y la infraestructura en general, es
considerada como bien comunal y por tanto no puede ser afectada a título personal.
Se observarán las disposiciones concernientes en el RPH.

8. Las modificaciones deberán ceñirse de acuerdo con el RPH Arts. 37 y 38. Las
mejoras o arreglos deben estar acorde con el RI, documento técnico entregado por
la Constructora y demás disposiciones del RPH.

9. No dividir físicamente cada bien de dominio particular en dos o más unidades con el
fin de crear otra(a)(s) UBC o bienes raíces. (SANCION TIPO G)

10. Es prohibido modificaciones de forma aspecto, pintura o decorar las fachadas de
manera distinta a la del resto de la totalidad de la Urbanización (SANCION TIPO G)

11. Esta totalmente prohibido instalar cualquier maquinaria ó equipo susceptible de
causar daño a las instalaciones y estructuras de la edificación, que sobrepasen las
cargas de soporte de las lozas, la estructura o que causen ruidos que perturben la
tranquilidad de los demás. Cargas excesivas causan daños a la estructura. En caso
de incumplimiento se recurrirá a las autoridades pertinentes para el cumplimiento de
las normas. (SANCION TIPO G)

12. No utilizar las ventanas y balcones para secar, asolear o tender ropas y/o objetos
similares. El fin de esta norma es el de evitar deteriorar la presentación y la armonía
estética de la Urbanización. (SANCIÓN TIPO D)

13. No está permitido colocar avisos, carteles o afiches en las ventanas y vidrieras, así
como en la puerta de acceso al apartamento. Excepto cuando el apartamento se
esté promocionando para arrendar o vender. (SANCIÓN TIPO A)

14. Está totalmente prohibida la instalación de rejas externas en puertas y ventanas, al
igual que cambiarlas por otras que deterioren la uniformidad. (SANCION TIPO G)

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REGLAMENTO INTERNO
15. Por diseño arquitectónico, seguridad y uniformidad, no se permite la instalación de
calentadores de paso que requieran de chimenea. (SANCION TIPO G)

LOS DEBERES CON LAS PERSONAS
Vivir en comunidad implica cumplir algunas normas, aun dentro de su bien privado.
Máxime cuando se trata de construcción orientada por el régimen de propiedad
horizontal como es la Urbanización. Por ello se aplican las siguientes normas entre
otras.

1. Se debe respetar la intimidad personal y familiar (SANCIÓN TIPO A)

2. El peatón, en las vías internas de la Urbanización, tiene prioridad de paso sobre los
vehículos, atendiendo las normas de tránsito y transporte, de acuerdo al límite de
velocidad máximo de 10 k/h. (SANCIÓN TIPO C)

3. No podrá hacerse asados o preparación de alimentos en los balcones, sin importar
el medio usado para el efecto. (SANCIÓN TIPO C).

4. Es prohibido arrojar colillas, basura o cualquier elemento hacia el exterior o las
áreas comunes. (SANCIÓN TIPO F)

LAS MASCOTAS
Las mascotas, si no se les da un adecuado manejo, pueden generar graves problemas
de salud pública. En especial cuando se permite que contaminen con su orina,
excrementos y pelambre, las zonas comunes. Se puede ampliar información
estudiando La Ley 746 de 2002 y el Manual de Mascotas de la Urbanización.

Los problemas no los causan las mascotas en la mayoría de las ocasiones, son los
dueños que creen tener derecho a mantener a sus mascotas en las zonas comunes,
sin ningún control y sin dar ninguna educación o cuidado elemental. O les permiten
usar los prados y parques infantiles como sanitario, permitiéndoles vagar libremente,
sin el collar y la traílla, que el sentido común y la Ley ordenan. Las quejas y reclamos
que esta falta de cultura y consideración han generado, son muy variados, tales como.

 Niños que no pueden usar las áreas comunes o los parques por el temor a ser
agredidos por las mascotas. O por el temor a regresar a casa con la ropa o los
zapatos "embadurnados" de excrementos que luego dejarán, inadvertidamente en
pisos, alfombras y muebles.

 La diseminación de malos olores, difíciles de eliminar, en los pasillos, ascensores,
sótanos, escaleras y demás zonas comunes

 Los niños y adultos mordidos o atacados ante la indiferencia y a veces
complacencia de sus "amos".

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REGLAMENTO INTERNO

 Los costosos bienes privados o comunales, deteriorados o destruidos por la orina,
los excrementos, los dientes y las uñas de mascotas sin control.

En la mayoría de los casos, las mascotas se constituyen como un miembro más de la
familia, por tal razón hacen parte de la población que habita en la Urbanización. Por
ello el RES responsable o propietario de mascota, la registrará ante la ADM, llenando el
“Registro de Control de Mascotas”, presentando el certificado actualizado de salud
respectiva donde conste el cumplimiento de las normas sanitarias estipuladas para ese
fin.

El “Registro de Control de Mascotas” tiene como fin garantizar, a los demás CPs, el
cumplimiento de las normas legales, el manejo adecuado y la confiabilidad que no
están expuestos a riesgos sanitarios debidos a esa causa. Para el debido registro la
ADM utilizará un formato establecido.

Es conveniente y saludable que por lo menos una vez al año, la ADM realice una
jornada de vacunación para las mascotas. Lo cual no exonera a los CPs del
cumplimiento de las obligaciones que para el efecto establece la ley.

En relación con la convivencia y el adecuado manejo de mascotas, se deben seguir los
siguientes lineamientos:

1. Está prohibido llevar, pasear o dejar circular, incontrolada o libremente a las
mascotas, por las zonas comunes a manera de caminada interna. Menos permitir
que realicen allí sus deposiciones. (SANCIÓN TIPO F)

2. El CP o RES debe impedir que las mascotas hagan sus deposiciones en las zonas
comunes. En especial los puntos fijos, los ascensores, sótanos y parqueaderos.
(SANCION TIPO F)

3. Si inadvertidamente la mascota hace deposiciones sólidas en las áreas comunes, el
dueño o cuidador responsable la recogerá de inmediato y limpiará bien el piso. En el
caso de liquidas, lavara lo suficiente el área afectada hasta no dejar rastros ni olores
desagradables. Esta actividad no podrá ser delegada al personal de aseo general
de la Urbanización.

4. Los desechos recogidos no pueden ser depositados en las canecas ni papeleras de
las áreas públicas ni en los cuartos de basuras. (SANCIÓN TIPO C).

5. Los CPs o RES tienen el deber de controlar los ruidos exagerados o molestos,
producidos por las mascotas que perturben la tranquilidad de los demás propietarios
o residentes vecinos. En especial los perros con sus ladridos. (SANCIÓN TIPO C).

6. Los CPs o RES tienen el deber de controlar la actitud amenazante o el
comportamiento agresivo de las personas contra los RES y/o INV. (SANCIÓN TIPO
E)

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