1. www.capacidadempresarial.com
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2. ABC de la
Compra-Venta
Inmobiliaria
Seminario-Taller

3. El Boom Inmobiliario en Lima
Hace años
•Terrenos vacios a precios bajísimos
•Viviendas que estaban en venta por mucho tiempo a pesar de su
precio bajo no se vendían
•Falta de interés en la construcción
•Poca rentabilidad para las constructoras

4. Hoy
•Casi no existen terrenos vacios en Lima centro ni en zonas
periféricas
•Los precios de las viviendas se han incrementado de manera
exponencial
•El Boom de la construcción continúa
•Las constructoras generan alta rentabilidad
•Todos buscan realizar inversiones inmobiliarias
•Todos quieren aprovechar el momento y se genera mucha
especulación.

5. Casa Familiar – Un
cuarto para cada hijo
Venta-Demolición-Construcción
Donde antes vivía una
familia, hoy viven 30

6. ¿Cómo aprovechar este crecimiento?
•Comprar departamentos chicos y revenderlos (¿Remodelarlos?)
•Comprar departamentos chicos y alquilarlos(¿Por qué chicos?)
•Construir sobre un terreno que tenemos y vender o alquilar
•Vender nuestro terreno
•Vender los aires de nuestra propiedad
•Vender propiedades de nuestros familiares, vecinos y amigos
por una interesante comisión

7. ¿Por qué hacerlo ahora?
El crecimiento sostenido ya lleva varios años
La historia nos enseña que todo lo que sube, llega a un
punto máximo y comienza a bajar
El mercado es demasiado vulnerable y puede colapsar en
cualquier momento
Precios inflados por demanda de inversionistas mas no de
usuarios finales
Vean lo que pasó en España
http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8

8. Riesgos
•Falta de conocimiento
•Estafas
•Compras en planos, inmuebles que nunca se construyen
•Compra de inmuebles con cargas y gravámenes
•Pago de sobreprecio
•Realizar malas inversiones (ejemplo : compra en planos)

9. ¿Qué debo saber antes de COMPRAR O
VENDER UN INMUEBLE?
•El precio
•Los documentos necesarios y como obtenerlos
•Como reconocer si el inmueble esta saneado
•Los contratos
•Los impuestos a pagar

10. ¿Cuánto vale
un inmueble?

11. Importancia de fijar un buen precio:
•Permite vender más rápidamente
•Evita especulaciones
•Ahorro de tiempo y dinero (tener la
propiedad desocupada es perder dinero)

12. Fuentes de consulta:

13. Pasos a seguir:
1.- Hacer una descripción detallada de nuestra propiedad.
•Ubicación (Beneficios cercanos como centros comerciales, etc.)
•Metraje exacto
•No de habitaciones y estado de conservación
•Antigüedad de la construcción
•Piso (Altura) y ascensor.
•Distribución y amplitud
•Fachada
•Parámetros (Casa o terreno)
•Vista
Sólo como referencia mencionar en
nuestra descripción los puntos negativos:
•Inseguridad de la zona
•Vías muy transitadas
•Vecinos problemáticos
•Etc.

14. 1. Ubicar inmuebles lo más similar posible dentro de nuestra
zona, urbanización que también estén en venta (No es lo
mismo Surco Chacarilla que Surco Próceres)
2. Llamar para obtener información básica
3. Visitar algunas propiedades y verificar documentos
(Metraje, antigüedad)
4. Comparar los inmuebles similares y obtener un precio
promedio en función al metro cuadrado.
5. Considerar valores de cocheras o depósitos aparte.
6. Considerar puntos a favor o en contra que puedan afectar el
valor en función a predios similares
7. Manejar la posibilidad de un margen de negociación
8. Dejar de lado el ‘valor sentimental del inmueble’

15. Documentos necesarios y como
obtenerlos
1. Certificado Registral Inmobiliario (CRI)
REGISTROS PÚBLICOS
2. Hoja de Resumen (HR) MUNICIPALIDAD
3. Predio Urbano (PU) MUNICIPALIDAD
4. Constancia de no adeudo a la municipalidad
5. DNI (reniec)

16. Otros
1. Certificado de salud mental (Psiquiatra, neurólogo)
2. VIGENCIA DE PODER (solo en caso la propiedad
esté a nombre de una empresa o de otra persona
quien tiene un apoderado o representante legal)
3. Carta de levantamiento de hipoteca: En caso el
inmueble haya sido comprado a través de un
crédito hipotecario que aún no se termina de
pagar.***
4. Copia del testimonio de compra venta (En caso la
notaría lo solicite)
5. Certificado de parámetros y zonificación (Opcional
en caso de venta de una casa o terreno)

17. Certificado Registral Inmobiliario:
¿Qué es? Es un documento con valor legal que
contiene toda la información referente a un predio
incluyendo historial de propietarios, descripción,
transferencias, cargas, cancelaciones y otros
registros.
¿Cómo se obtiene? Esta información es pública y
está al alcance de cualquier persona interesada, se
debe acudir a cualquier oficina de Registro Público
y llenar un formulario de solicitud de publicidad
registral por un derecho de 59 soles.

18. Antes de hacer una lectura de la partida registral
es preferible conocer cuáles son las partes de la
misma:
1. Antecedente Dominal. Se anotan los datos de
ubicación de la partida registral. De donde viene la
partida actual haciendo un seguimiento hacia el
pasado
2. Descripción del inmueble. Se anotan las
características físicas y descripciones del bien
inmueble, la Declaratoria de Fábrica.
3. Títulos de Dominio. Se anotan todas las
transferencias que la propiedad haya tenido en el
transcurso de los años cualquiera sea la forma de
esta (compraventa, herencia, sucesión intestada,
donación, etc)

19. 4. Gravámenes y cargas. Se anotan las
afectaciones judiciales y extrajudiciales como
embargos, anotaciones de demanda, hipotecas
legales, etc.
5. Cancelaciones. Se anotan los levantamientos de
las afectaciones judiciales y extrajudiciales que
pueda tener la propiedad.
Registro personal. Se anotan los divorcios,
separación de bienes, muerte presunta, etc.

20. ¿Qué hago con esta información?
Una vez obtenida la partida registral se deben realizar
los siguientes pasos:
En la Sección C de la partida registral Títulos de
Dominio verificar si el que vende es el verdadero
propietario, su nombre deberá aparecer en esta sección
como el último dueño.
En la Sección B de la partida registral Descripción del
Inmueble verificar si tiene Declaratoria de Fábrica del
100% de la construcción de la propiedad que se quiere
comprar o vender.
En la Sección D de la partida registral Gravámenes y

21. Cargas revisar si la propiedad tiene alguna
afectación como embargo, anotación de demanda,
hipoteca legal, arrendamiento, bloqueo registral.
En la Sección E de la partida registral Cancelaciones
verificar si las afectaciones indicadas en la Sección D
que pudo tener el bien inmueble han sido
levantadas.
En la Sección F de la partida registral Registro
Personal verificar si la propiedad no esta incluida en
un proceso de separación de bienes, muerte
presunta u otros problemas personales.

22. Municipalidad: HR y PU
¿Qué es HR u Hoja de Resumen?
Es un documento expedido por la Municipalidad del
Distrito; es la Hoja Resumen de las propiedades que
tiene una persona en un mismo distrito
¿Qué es PU o Predio Urbano?
Es un documento expedido por la Municipalidad del
Distrito; es la hoja de Predio Urbano, en la que se
detallan las características de un inmueble, como:
dirección, área de terreno, áreas construidas, tipo de
estructuras, instalaciones eléctricas y sanitarias, tipo
de acabados, estado de conservación y antigüedad.

23. Constancia de No adeudo
Es un documento expedido por la municipalidad
donde se indica que el contribuyente no tiene
deudas pedientes de pago del impuesto predial y
arbitrios municipales (Para vender un inmueble el
impuesto predial debe estar pagado en su totalidad
por el año en curso y los arbitrios hasta elmes en que
se efectúa la transferencia)

24. ¿En que casos me solicitan otros
documentos ?
•Certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios
•Certificado de salud mental
•Vigencia de poder
•Testimonio
Etc.

25. ¿Cual es proceso de compraventa de un
inmueble?

26. ¿Qué contratos intervienen?
•Arras
•Minuta
•Escritura Pública

27. ¿Qué impuestos se deben pagar?
¿A quién le corresponde? ¿Tasas?
•Impuesto a la Alcabala
•Impuesto a la Renta
•Impuesto Predial
•Arbitrios municipales
•Servicios (luz, agua, etc)
•Gastos Notariales
y registrales

28. ¿Puedo vender una propiedad que aún estoy
pagando al banco?
¿Cómo?

29. ¿Cómo evito estafas?

31. Ronda de Preguntas