La mayor inversión en la vida de las personas muchas veces es en uno o varios inmuebles, inversión que muchas veces implica que usemos todos nuestros recursos o que asumamos un financiamiento por muchos años. Por desgracia, las personas no son entrenadas para decidir acertadamente en este tipo de inversiones, a pesar que en los últimos años ya se siente un gran impulso por parte de múltiples autores para concientizarnos sobre el tema. En el presente artículo, analizaremos la matriz de factores de riesgo en inversiones inmobiliarias (FRII) con un enfoque dirigido al inversionista persona natural que busca un beneficio económico orientado al conocimiento de las fuerzas a las que será sometida su inversión.

1. Econ. Juan Antonio Maguiño Huaman
C. info@novac.pe / T. 468. 0779
D. Ca. Santiago Figueredo 130, Of. 302. Miraflores - Lima. Perú
W. www.novac.pe
La Matriz de Factores de Riesgo en
Inversiones Inmobiliarias (FRII)
La mayor inversión en la vida de las personas muchas veces es en uno o varios inmuebles,
inversión que muchas veces implica que usemos todos nuestros recursos o que asumamos un
financiamiento por muchos años. Por desgracia, las personas no son entrenadas para decidir
acertadamente en este tipo de inversiones, a pesar que en los últimos años ya se siente un gran
impulso por parte de múltiples autores para concientizarnos sobre el tema. En el presente
artículo, analizaremos la matriz de factores de riesgo en inversiones inmobiliarias (FRII) con un
enfoque dirigido al inversionista persona natural que busca un beneficio económico orientado al
conocimiento de las fuerzas a las que será sometida su inversión.
RIESGOS DE BIENES FUTUROS:
Antes de analizar las inversiones en bienes reales, tenemos que hacer una introducción respecto a
los bienes futuros, lo que comúnmente llamamos “venta en planos”, ya que los riesgos de esta
modalidad de comercialización de bienes que aún no existen es muy conocida y que al entrar en un
proceso de compra o inversión nos transmiten su riesgo, los cuales hay que sumarlos a los de la
naturaleza de los bienes reales.
Riesgo e incertidumbre.
Se dice que existe riesgo cuando se conoce
objetivamente la probabilidad de ocurrencia de
cada uno de los diversos resultados de una
Acción. En cambio, una situación de
Incertidumbre es aquella en la cual aún sabiendo
los posibles resultados de una acción, no se
conoce la probabilidad de ocurrencia de cada uno
de ellos.
Evaluar riesgo, implica en primer lugar asumir que
se está expuesto, ¿cuán probable es que me
ocurra un suceso?, y de suceder ¿qué impacto o
consecuencias puede tener?
Riesgo vs. Conocimiento de Mercado
Con una buena administración de riesgos se
consigue alcanzar los objetivos marcados y
hacerlo a un menor coste.
Los grandes inversionistas en ejecución de nuevos
desarrollos inmobiliarios tienen identificados los
siguientes riesgos en sus inversiones:
Riesgo de construcción: posibles aumentos del
costo de la obra (afectan a los egresos),
incrementos del plazo de obra (afectan al modelo
de ingresos por el retraso en la escrituración de las
unidades).
Riesgo del negocio: tiene en cuenta que algunos
proyectos son más riesgosos que otros.

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Riesgo Comercial: puede que el precio de venta
del modelo sea más bajo por condiciones de
mercado o por reacción de la competencia o que
la velocidad de venta sea menor
Riesgo del mercado: demoras en la obtención de
permisos y habilitaciones, cambios impositivos,
cambios en la paridad cambiaria (tipo de cambio),
que llevarán a obtener meno la venta de una
unidad, en caso de haber vendido en dólares u
otra moneda extranjera.
El gráfico muestra la presencia de riesgos
evitables, los mismos que se pueden minimizar
con un adecuado Estudio de Mercado que permita
entender la dinámica del mercado inmobiliario en
lo que se refiere a demanda, oferta, competencia,
productos sustitutos y contexto.
Habrá un riesgo implícito del negocio, que junto
con el del mercado, será muy difícil disminuir.
Todos estos riesgos pueden incrementar la
necesidad de fondos para llevar a cabo el
emprendimiento por el aumento de costos o la
disminución de ingresos, por diversos factores
involucrados en los riesgos.
Cuanto mayor sean las habilidades y
conocimientos del desarrollador para
administrar y operar los riesgos de un proyecto o
cuanto más avanzada esté la construcción de una
obra, menor será el plus por riesgo percibido
como necesario por parte de los inversores
potenciales.
Es importante identificar los riesgos de los
fabricantes o desarrolladores para conocer los
riesgos de sus productos en proceso (compra en
planos), los cuales consumimos, muchas veces
con muy poco conocimiento y que
necesariamente tiene que ser materia de un
sesudo análisis para lograr los resultados que
deseamos.
RIESGOS DE LOS BIENES REALES:
1. Dominio de la tierra
La Copropiedad: Existe la copropiedad cuando
una propiedad o un derecho patrimonial
pertenecen a dos o más personas. Los
copropietarios no tienen dominio sobre las partes
determinadas de la propiedad, sino un derecho de
propiedad sobre todas y cada una de las partes en
cierta proporción (porcentaje).
Único Propietario: Existe un único propietario
cuando quien ejerce el derecho sobre la totalidad
de la propiedad es una única persona, sea esta
natural o jurídica.
Se dice que el dominio de la tierra se dificulta
cuando se trata de una copropiedad, ya que es
necesaria la aprobación de todos los
copropietarios para la toma de decisiones sobre
las áreas comunes y el suelo que soporta la
edificación.
Si fuera el caso que la mayoría esté de acuerdo con
la venta de sus inmuebles y áreas comunes a un
tercero, esto no se podrá ejecutar debido a que
todos los propietarios tendrían que estar de
acuerdo y no es suficiente con que la mayoría lo
apruebe, estos casos son muy comunes en quintas
y pequeños condominios que desean vender sus
propiedades y áreas comunes a desarrolladores
inmobiliarios que desean explotar la edificabilidad
del terreno para proyectos de altura.
2. Vida útil de las edificaciones

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Se conoce como vida útil de las edificaciones al
máximo periodo en años que la edificación podrá
conservar sus características funcionales y
habitabilidad.
Es conocido que las edificaciones que tienen usos
comerciales tienen periodos cortos de vida por el
alto tránsito de personas desde un punto de vista
físico, y por la parte funcional, se identifican como
riesgos los cambios de usos permitidos por los
gobiernos locales, flexibilidad que no posee la
infraestructura que es diseñada con fines
específicos y que sería forzada a adaptarse o
remodelarse a la nueva normativa, perdiendo
valor frente a los nuevos desarrollos.
3. Atomización o Riesgo tamaño de mercado
del inmueble.
Este riesgo se asocia a las dimensiones de la
propiedad materia de inversión. Es posible que
ante una diferencia sustancial entre el tamaño del
inmueble materia de inversión y el tamaño de los
inmuebles cercanos, surjan fuerzas a favor o en
contra para efectos comerciales.
Por otro lado, los mercados actuales tienen
estandarizados los tamaños en forma geográfica y
también por sus usos, quedando abierta la
posibilidad de que un mal diseño afecte la
demanda del inmueble, como es el caso de las
cadenas de tiendas comerciales que tiene bien
definidas sus predilecciones por locales con
determinadas dimensiones de frente mínimo e
intervalo de áreas.
4. Naturaleza económica del negocio
inmobiliario asociado al tipo de inmueble.
Plusvalía: La plusvalía se refiere al incremento del
valor de un terreno o inmueble a través del
tiempo. Aunque puede variar de acuerdo a
diversos aspectos, siempre conserva cierta
permanencia ya que la tierra y la infraestructura
no desaparecen y rara vez pierden valor.
Alquiler: Alquiler o arrendamiento es un contrato
por el que una de las partes se compromete a
transferir temporalmente el uso de un inmueble a
una segunda parte que se compromete a su vez a
pagar por ese uso un determinado precio.
Teniendo en cuenta todos los factores anteriores,
es importante hacer cálculos proyectados de
recuperación de la inversión
Ratio PER: Con este ratio se consigue saber en
cuantos años podemos recuperar nuestra
inversión si alquilamos el inmueble a precios de
mercado.
PER = PRECIO DE VENTA/ ALQUILER ANUAL
Rentabilidad: La clásica rentabilidad de un
negocio también es materia de análisis para
conocer la conducta y velocidades para los
negocios basados en plusvalía.
RENTABILIDAD = (PRECIO DE VENTA- PRECIO DE
COMPRA)/ PRECIO DE COMPRA
Matriz de Factores de Riesgo en Inversiones Inmobiliarias
(FRII)

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D. Ca. Santiago Figueredo 130, Of. 302. Miraflores - Lima. Perú
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Ante una situación de toma de decisiones para
una inversión inmobiliaria, debemos tener
claro nuestro horizonte de tiempo esperado
para obtener resultados deseables en el
mediano plazo. A largo plazo, es conocido que
las inversiones inmobiliarias tienden a perdurar
y ganar plusvalía. Sin embargo, el costo de
oportunidad de una mejor inversión es la que
marca la diferencia entre un inversionista y un
comprador con incertidumbre que
simplemente adquiere propiedades y no
conoce sus características productivas ni su
horizonte de retornos. En la gráfica se
identifican diversos tipos de propiedades, cada
una de ellas ubicadas según sus propensiones a
determinadas fuerzas.
Por ejemplo, los departamentos están
ubicados en la zona de rentas ya que sería la
mejor forma de explotación económica,
difícilmente estaría en la zona de plusvalía ya
que la rentabilidad de comprarlo y venderlo en
un periodo de tiempo mediano sería muy baja.
Por otro lado, tiene un bajo dominio de la tierra
debido a que no se tiene propiedad exclusiva
de las áreas de tránsito y servicios
complementarios (áreas comunes). En lo
referente a la vida útil, se espera un promedio
de vida de 100 años, siendo mayor que el
esperado por los locales comerciales los cuales
tiene una vida útil aproximada de 50 años. Con
referencia a la atomización, este tipo de
inmuebles son el resultado de la alta
explotación de la edificabilidad de los terrenos
y por ende tiene dimensiones pequeñas en
relación con los otros tipos de inmuebles.
En la zona media se pueden identificar los
inmuebles atomizados pero que tienen un
único propietario, motivo por el cual no
pierden su dominio sobre la tierra ni su valor
por rentas ni por plusvalía, ubicándose en la
zona de menor riesgo y mayor rentabilidad.