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1. Novedades en el régimen legal y
fiscal de la actividad inmobiliaria
José María Oliva / Diego Montoya
Sevilla, 26 de junio de 2013

2. Índice
1. Medidas para sanear el sector financiero
español: provisiones y creación de la SAREB
2. Atracción de la inversión: modificaciones en
materia de fiscalidad inmobiliaria
3. Disposiciones para flexibilizar el mercado de
alquiler: SOCIMIs

3. 1. Medidas para sanear el sector
financiero español

4. Medidas para sanear el sector financiero
español
I. Reforma bancaria: reforma del sistema de provisiones
establecido en la Circular 4/2004 del Banco de España y
creación de las sociedades de gestión de activos
II. Creación de la Sociedad de Gestión de Activos
Inmobiliarios procedentes de la Reestructuración Bancaria
(SAREB) y creación de los Fondos de Activos Bancarios
(FABs)

5. Sistema de provisiones para las entidades
financieras
• Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de
saneamiento del sector financiero supuso una primera
reforma financiera, que incrementó la cobertura al
riesgo inmobiliario de las entidades financieras por un
importe de alrededor de 50.000 millones de euros
mediante:
I. provisiones específicas,
II. una provisión genérica ,y
III. un colchón de capital

6. Sistema de provisiones para las entidades
financieras
• Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre
saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del
sector financiero supone un paso adicional en la
reforma del sistema financiero español
• Incrementa las provisiones en un importe estimado de
28.000 millones de euros sobre financiaciones
relacionadas con el suelo para promoción inmobiliaria
y con las construcciones o promociones inmobiliarias
existentes a 31 de diciembre de 2011 que estuviesen
clasificadas como riesgo normal

7. Antes del 31 de diciembre15 de noviembre
16 de noviembre 13 de febrero13 de diciembre
Noviembre
2012
Diciembre
2012
Primer semestre
2013
COMITÉ EJECUTIVO DEL FROB
Designados:
• Dª. Belén Romana, presidenta de la SAREB; y
• D. Walter de Luna, director general de la SAREB
CREACIÓN DE LA SAREB
Aprobación de Real Decreto
1559/2012
Adquisición de los
activos inmobiliarios
de las entidades de
Grupo 2
Primera ampliación de
capital:
• Bancos españoles
Adquisición de los
activos inmobiliarios
de las entidades de
Grupo 1
SAREB: principales eventos
Nueva ampliación de capital
• 13 de febrero
• Una emisión de deuda
subordinada se aprobará en
los próximos días
28 de febrero
Due diligence:
• Determinar que los activos
y los préstamos se han
transferido a la SAREB
debidamente

8. SAREB: Entidades accionistas
E. Pública
E. Privada

9. • Accionistas:
Accionariado de la SAREB
Sabadell
7.2%
Caixabank
12.4%
Santander
17.3%
FROB
45%
Otros*
8.4%
Ibercaja
1.5%
Kutxabank
2.6%
Popular
6.2%
* Otros: Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español, Deutsche
Bank, Barclays, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Axa, Iberdrola y Banco Caminos.

10. SAREB: principales características
• Accionistas
– FROB (“Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria”): 45%
– Inversores privados: 55%
• Estructura Financiera
– Equity: 8% (capital social 2% y deuda subordinada 6%)
– Deuda: 92% (bonos garantizados por el FROB)
• Descuentos finales
– 63% para los REOs
– 79,5% para el suelo
– 63,2% para promociones en curso
– 54,2% para promociones terminadas
– 45,6% para créditos

11. Estructura financiera de la SAREB
SAREB
Préstamos
Activos adjudicados
Deuda sénior
Capital social
Deuda subordinada
70,93%
20,43%
2%
6%
8%
92%
Cash8,64%

12. SAREB: régimen fiscal
• Neutralidad fiscal en las adquisiciones de inmuebles y
préstamos y concesión de garantías
– Exención en ITP y AJD
• Neutralidad fiscal en la gestión y organización de dichos activos
por la SAREB para su posterior venta directa a terceros o su
segregación a un FAB
– Exención en ITP y AJD y en Plusvalía Municipal en
transmisiones a sociedades en que participa al menos en
50% y a FAB
• Sin ventajas en Impuesto sobre Sociedades, IBI, IVA o Plusvalía
Municipal en venta directa a terceros

13. Fondos de Activos Bancarios (FABs)
• Los FABs son patrimonios sin personalidad jurídica,
creados exclusivamente para invertir en activos de la
SAREB, con un régimen de cesión privilegiado y un
tratamiento fiscal muy ventajoso
• Tiene una regulación ad hoc en Ley 9/2012 y RD
1559/2012, y supletoriamente se rigen por las
normas de titulización e IICs

14. FABs: Fiscalidad privilegiada
Concepto FAB* SA
IS 1% 30%
Fiscalidad adquisición
inmuebles/préstamos
hipotecarios de Sareb
No ITP
No AJD
21%-10% IVA
3%-11% ITP
0,5%-2% AJD
21%-10% IVA
Plusvalía Municipal en
inmuebles transmitidos
Sí (excepto si el
adquirente es otro FAB)
Sí
IBI Sí Sí
Fiscalidad dividendos a
partícipes no residentes
No
Sí (salvo CDI o exención
matriz-filial)
Fiscalidad ganancias
patrimoniales para no
residentes
No
Sí (salvo CDI o valores
cotizados)
* Aplicable a los FAB durante el período de mantenimiento de la exposición del FROB a estos fondos.

15. 2. Atracción de la inversión: modificaciones
en materia de fiscalidad inmobiliaria

16. Modificación del artículo 108 LMV
• Partiendo de la exención general en IVA e ITP y AJD
de las transmisiones de participaciones, quedarán
sujetas las transmisiones que pretendan eludir el
pago de los impuestos que habrían gravado la
transmisión de los inmuebles propiedad de las
entidades a las que correspondan las participaciones
• La norma establece varios supuestos en los que se
presume el ánimo de elusión del pago del impuesto
correspondiente

17. Inversión del sujeto pasivo en el IVA
• Para evitar situaciones de fraude o de pérdida del ingreso
del IVA repercutido se establecen dos nuevos supuestos de
inversión del sujeto pasivo (además del ya previsto de
entrega de bienes inmuebles en concurso):
– Entrega de bienes inmuebles exenta de IVA cuando se renuncie a la
exención (entregas de terrenos rústicos y segundas o ulteriores
entregas de edificaciones)
– Entrega de bienes inmuebles en ejecución de la garantía constituida
sobre éstos y operaciones de dación del inmueble en pago
• El IVA pasa a tener un efecto neutro para el adquirente en
estos casos

18. 3. Disposiciones para flexibilizar el
mercado de alquiler

19. Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado
de Alquiler de Viviendas
• Refuerzo de la libertad de pactos: posibilidad de renuncia al DAP,
posibilidad de pactar la actualización de la renta o aplicar las
mejoras que realice el inquilino al pago de la renta
• Duración del arrendamiento expresamente pactada por las partes,
reduciendo la prórroga obligatoria a 3 años y la tácita a 1 año
• Posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble una vez
transcurrido 1 año de duración del contrato siempre que se den
unas determinadas condiciones
• Inquilino puede desistir del contrato siempre que lo comunique
con 1 mes de antelación y se puede pactar una indemnización de 1
mensualidad por año de contrato que reste por cumplir
• Se agiliza el proceso de desahucio por falta de pago

20. Medidas fiscales para dinamizar el mercado
de alquiler viviendas
• Se flexibilizan los criterios para acogerse al régimen especial de
alquiler de viviendas del Impuesto sobre Sociedades que
permiten aplicar una reducción del 85% sobre las rentas de los
alquileres.
• Las sociedades deberán tener un mínimo de 8 viviendas (antes
10) y deberán permanecer arrendadas durante 3 años (antes 7)

21. Modificación de las SOCIMIs
• Exigencias de financiación: Se elimina la limitación 70% de
financiación ajena sobre el total del activo
• Exigencias de cotización: Se posibilita que las SOCIMI puedan
cotizar en un sistema multilateral de negociación (MAB, entre
otros)
• Régimen fiscal especial aplicable a las SOCIMI: Las SOCIMI
pasan a tributar al tipo del 0% en el IS, frente al tipo de
gravamen del 19% al que estaban sometidas anteriormente

22. Modificación de las SOCIMIs
• Contribuyentes del IS o del IRnR con EP: tributarán al tipo de
gravamen que corresponda sin posibilidad de aplicar
deducciones para evitar la doble imposición
• Contribuyente del IRPF: tipo establecido para rentas del ahorro
(21% a 27%) y no podrán aplicar exenciones sobre las rentas
recibidas
• Contribuyente del IRnR sin EP:
– si tributan a un tipo de gravamen igual o superior al 10% en el país
de residencia, quedan exentos en sede de la SOCIMI
– si tributan a un tipo de gravamen inferior al 10% en el país de
residencia, tipo del 19% en sede de la SOCIMI

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