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1. Dirección de Proyectos de
Construcción
4. Ejecución, Control y Cierre de
Proyecto

2.  La etapa de ejecución del diseño consiste en desarrollar el proyecto
arquitectónico y de ingenierías de acuerdo a los requerimientos del cliente.
 La etapa de construcción consiste en desarrollar físicamente aquello que fue
diseñado y representado en planos y especificaciones. Esta es la etapa donde una
mayor cantidad de recursos humanos, materiales, y monetarios se emplean.
 Paralelamente a la ejecución tanto del diseño como de la construcción ocurre la fase
de control.
 El control tiene como objetivo monitorear y retroalimentar el proceso de ejecución
para buscar que el proyecto se diseñe y se construya de acuerdo al plan de trabajo.
 Finalmente la etapa de cierre involucra el arranque de la operación de la nueva
instalación y todas las actividades que conlleva este proceso tales como pruebas e
inspecciones, entrenamiento de personal de mantenimiento y operación, y
documentación de garantías.

3.  Para cada una de estas etapas se emplearán primordialmente herramientas ya
estudiadas como la WBS y el CPM, y se agregarán algunas otras como el método del
Valor Ganado (en inglés Earned Value EV) para el control del tiempo y costo del
proyecto.
 Al final de este tema se analizará la importancia de contar con procesos
administrativos eficientes y un sistema de información integral del proyecto que
permita tener un control adecuado de todo lo planeado, que permita administrar
todos aquellos cambios que hacen que el proyecto se desvié del plan de trabajo, y
facilitar una conclusión armónica del proyecto.

4.  La ejecución y el control se deben hacer de acuerdo al plan de trabajo del
proyecto.
 En el plan de trabajo están establecidos los objetivos, alcance, costo, tiempo,
especificaciones generales y mecanismos de control de cada parte o paquete de
trabajo. Esta información es la base para arrancar el proceso de diseño.
 Al inicio de la etapa de diseño el propietario o su representante contratan una
empresa para llevarlo a cabo.
 Esta empresa se escoge típicamente por medio de invitaciones a diversas compañías
del ramo que hacen propuestas de tiempo, costo y alcance.
 Además de los aspectos anteriores debe darse gran relevancia en la evaluación de la
experiencia de las empresas participantes en proyectos similares y a su personal,
ingenieros y/o arquitectos, disponible para realizar el diseño.

5.  La empresa de arquitectura e ingeniería seleccionada empezará realizando la fase de
diseño conceptual donde propondrá alternativas a ser evaluadas por el dueño o su
representante.
 En algunos casos, el propietario adquiere por su propia cuenta los equipos de
instalación permanente que tendrá la instalación, por lo que será importante que la
información de estos equipamientos este disponible para que el diseñador pueda
trabajar en las propuestas conceptuales.

6.  El propietario deberá de tener la capacidad para discernir en cuanto al balance entre
el alcance, tiempo, costo y la calidad de las alternativas.
 Una vez hecha la selección de la opción conceptual, se pasa a la elaboración del
diseño de detalle.
 El diseño de detalle consiste en elaborar las memorias de cálculo, planos y
especificaciones del proyecto definitivo que servirán para llevar a cabo la
construcción.
 Es muy importante que los proyectos pasen por la etapa conceptual antes de
pasar al detalle, ya que los cambios en la etapa de diseño de detalle representarán un
mayor costo ya que involucrarán probablemente rediseños y recálculos del proyecto,
lo cual también a su vez generará retrasos en el programa de trabajos de diseño.
 El resultado final del diseño estará formado por una serie de documentos que
incluyen los planos constructivos, las memorias de cálculo, las especificaciones de
construcción, y así como un presupuesto y programa base para ejecutar la obra.

7.  El encargado de administrar el diseño invitará a varias empresas a cotizar su
ejecución.
 En este caso se ha decidido que una sola empresa realizará el diseño.
 Para ello deberá de preparar un documento de requisición del servicio de diseño
especificando:
 Tiempo de realización máximo de 3 meses
 Se enlisten al menos 3 proyectos similares indicando quienes fueron los
ingenieros o arquitectos responsables de su realización
 Se solicitará una lista de los entregables (planos, memorias, etc…)
 Se indicará el criterio que se seguirá para evaluar y seleccionar al ganador.
 En este caso, el propietario ha decidido otorgarlo a la empresas que satisfaciendo a
plenitud los requisitos de experiencia y tiempo de ejecución, presente el costo más
bajo.
 Previo al otorgamiento del contrato de diseño, será importante que los responsables
de los laboratorios, el responsable de costos y programación, y el administrador del
diseño, hayan hecho la selección definitiva del equipamiento y la contratación para su
adquisición con el proveedor seleccionado.
 El proveedor o vendedor, debió de haber proporcionado la información básica de los
equipos para ser considerados en el diseño conceptual.

8.  La fase conceptual consiste en esencia en proponer una solución preliminar de los
espacios y alturas con las ubicaciones de los equipamientos y las instalaciones
respectivas, así como aspectos arquitectónicos como las fachadas del edificio, tipos de
acabados, etc.
 Las diversas alternativas de distribución son evaluadas y modificadas o adaptadas por
el representante de cada laboratorio o usuario final (ej: laboratorio de materiales de
construcción) para revisar si satisfacen los requerimientos técnicos, a su vez debe ser
evaluado por el administrador del diseño, y por el responsable de costos y
programación quienes revisarán que la propuesta no rebase el costo y tiempo
asignado para su construcción.
 Una vez autorizada la solución conceptual, se podrá proceder a desarrollar el diseño
definitivo.
 Pasar de una etapa a otra deberá quedar asentado por escrito, firmado por el
administrador de proyectos, los usuarios finales, y el administrador del diseño.
 En esta etapa la empresa de diseño seleccionada procederá a desarrollar el diseño,
memorias de cálculo estructurales del edificio tanto de la estructura como de la
cimentación, de instalaciones eléctricas de acuerdo a equipamiento, instalaciones
hidro-sanitarias, iluminación para laboratorios, etc.

9.  Todos los cálculos deberán quedar finalmente asentados en planos y especificaciones
para la construcción del edificio.
 Un documento importante final de esta etapa es el presupuesto base del edificio de
laboratorios desglosado en grandes partidas o conceptos, así como el programa de la
obra.
 Estos documentos podrán ser preparados por el diseñador o por el encargado de
costos y programación del propietario, y serán base para el proceso de concurso-
invitación para seleccionar a los constructores ejecutores.
 Para este caso particular, el propietario ha decidido otorgar la obra a tres
contratistas: uno de obra gris o estructura, otro de instalaciones y uno de acabados, y
manejar la forma de pago a precios unitarios.

10.  Para esta etapa el propietario preparará la documentación para requisición de
propuestas por parte de los constructores a invitar al concurso.
 En este documento se especificarán los entregables que debe entregar el proponente
como son:
 Experiencia en obras similares
 Responsables de obra
 Capacidad económica
 Fianzas para garantizar el uso del anticipo y del cumplimiento de las
especificaciones
 Programa de obra
 Programas de adquisiciones de materiales, mano de obra y maquinaria
 Justificación de los precios de las partidas o conceptos.
 Así mismo, se entregará a cada invitado:
 Planos y especificaciones de la obra
 Catálogo de partidas o conceptos con cantidades de obra
 Las reglas generales del concurso-invitación donde se definen tiempos de
entrega de propuestas, tiempo de construcción, formato de contrato, y criterio
de selección.

12.  El propietario ha invitado a tres empresas constructoras de cada especialidad y
decidido seguir el criterio de seleccionar como ganador a la empresa que presente la
propuesta más baja, y que a la vez satisfaga el resto de los requerimientos solicitados.
 A cada empresa invitada le ha entregado la requisición técnico-económica incluyendo
el catálogo de conceptos con cantidades, el modelo de contrato, los planos y las
especificaciones detalladas el proyecto.
 Una vez que ha ocurrido el concurso-invitación de la obra, y se han seleccionado a
las tres empresas constructoras de obra gris o estructura, instalaciones y acabados,
éstas deberán de iniciar el proceso de ejecución de la construcción.
 Para iniciarlo se deberán haber firmado previamente los contratos y entregadas las
fianzas o garantías, y revisados detalladamente entre ambas partes el programa de la
obra y las cantidades de obra a ejecutarse para cada partida o concepto del
presupuesto a precios unitarios.
 En la etapa de ejecución, el constructor inicialmente planeará la organización de
campo y las instalaciones provisionales para movilizarse al sitio de la obra, accesos a
la misma, así como el haber realizado algunos trámites administrativos como cumplir
con los requerimientos de acceso al sitio mismo donde se harán los trabajos, alta del
Seguro Social, etc…

13.  Como parte importante del proceso de planeación de la construcción, el constructor
prepara un programa de suministro y adquisición de materiales, de requerimientos de
mano de obra y equipos de construcción para fines de su propio control interno.
 Para el caso del Edificio de Laboratorios, el constructor debe considerar en su
proceso de planeación la información del plan de entrega de equipos de laboratorio
que ha sido negociado por el dueño para hacerlo coincidir con el programa del
propio constructor.
 El objetivo es garantizar que al llegar los equipos la obra tenga el avance suficiente
para que puedan ser almacenados y eventualmente instalados. Con esta información
el constructor irá requiriendo los diferentes recursos que necesita para ejecutar la
obra, planeará financieramente la misma, determinará las subcontrataciones que se
requerirán, las contrataciones de mano de obra, etc…

14.  La empresa que ha sido seleccionada en un proceso como el mencionado en la
previamente, debió de haber preparado una propuesta incluyendo los documentos
solicitados por el propietario o su representante. Entre esos documentos se
encuentra el programa y presupuestos estimados para realizarse el diseño.
 En la WBS, cada paquete de trabajo ya sea de diseño o de construcción, debe de
contener un apartado donde se indique el mecanismo de control.
 Este incluye el proceso de medición, evaluación, y retroalimentación.
 Cómo se va a evaluar comparándolo contra el plan de trabajo en términos de
tiempo, costo, calidad y alcance.
 Hecha la evaluación el proceso para ajustar cualquier posible desviación.
 Las comparativas de estos elementos se hacen a su vez en términos de la
propuesta de diseñador y del prepuesto disponible por parte del propietario.
 En la propuesta debieron haberse enlistado los entregables, o sea los documentos
tales como memorias de cálculo, planos y especificaciones que el diseñador se
comprometió a desarrollar durante el proceso de diseño, para llegar al diseño
definitivo.

15.  Dependiendo del tipo de proyecto se debe de establecer el proceso de medición
de avances.
 En proyectos de construcción industrial es típico usar la unidad hombre
como unidad de medición del avance, es decir se establece un estimado del
total de horas hombre para desarrollar el diseño y durante su ejecución se van
midiendo las horas hombre para compararlas contra el total estimado. Las
horas hombre pueden estar estimadas para diferentes especialidades como
dibujantes, diseñadores de varias disciplinas, etc…
 En otros proyectos, se puede manejar el avance en base al estimado de
planos y especificaciones. Se hace un estimado del avance de cada plano y
especificaciones, se sumarizan y en base a esa información se estima el avance
del diseño. En función del avance, se compara contra el avance programado y
se toman las medidas correctivas necesarias para corregir, en caso necesario, el
desvío del avance.

16.  Ahora se verá la parte del control diseño se estudiará el paquete de trabajo de
infraestructura del laboratorio. Este trabajo es administrado directamente por el
usuario final y participan en él a su vez el administrador del diseño, y el responsable
de costos y programación.
 La empresa de diseño determinará en base a las características de los equipamientos,
que incluyen en otras cosas dimensiones e instalaciones necesarias, la distribución del
laboratorio y su mobiliario para la adecuada impartición de las prácticas.
 En la fase de control, el equipo del propietario revisará las propuestas iniciales de
distribución de espacios, mobiliario, acabados, ubicaciones de instalaciones, y
eventualmente autorizará el diseño conceptual.
 Durante estas primeras etapas deberá de controlar el costo presupuestado para
ejecutar esta infraestructura y verificar que no se rebasen los tiempos autorizados
para construirla, así como las especificaciones establecidas inicialmente.

17.  Una vez autorizado el diseño conceptual, durante el desarrollo de diseño
detallado, el equipo de trabajo del propietario revisará los documentos de diseño y
volverá a evaluar que la propuesta final cumple con costos, tiempo y especificaciones
establecidas originalmente.
 Durante la etapa de control deberán administrarse los cambios.
 Un proyecto de construcción difícilmente ocurre como se planeó. Por consiguiente,
deberá establecerse el procedimiento que se habrá de seguir para controlar los
cambios. En este proceso se distinguen cambio que son para lograr una mejoría en el
resultado final.
 También habrá cambios que son porque al hacer la ingeniería se omitió o hubo
errores en su ejecución. Cualquiera que sea el motivo del cambio, será necesario que
se lleve un adecuado control y que este se refleje en un momento dado en una
modificación al presupuesto autorizado al ejecutor o bien un cambio en el
presupuesto que el cliente tiene disponible para realizar el proyecto.
 El control de cambios se ejemplificará para el edificio de laboratorios en el punto
siguiente, control en la construcción.

18.  El objetivo será el lograr que la construcción se realice de acuerdo al costo, tiempo y
especificaciones acordadas al llevar a cabo la contratación de la obra.
 El método del valor ganado, será la herramienta base para dar seguimiento al
proyecto ya que permitirá ir revisando que el avance de la construcción esta
cumpliendo con el costo y tiempo pactado.
 La curva “S” que representa el costo acumulado del proyecto contra el tiempo o
duración del mismo servirá para ir verificando el comportamiento del mismo.
 Variación de Costos (VC =VG - CA)
 El valor de la obra ejecutada (Valor Ganado = VG) se obtiene en base a la
medición cantidad de obra realizada.
 Si el valor de la obra ejecutada esta por encima de los costos realizados
(Costos actuales = CA) , la obra va bien en costos.
 Índice de costos (IC =VG/CA). El segundo valor se espera sea mayor a 1.
 La variación de tiempo
 Se obtiene comparando el valor de la obra ejecutada (Valor Ganado = VG) y el
avance que deberá de tener la obra al 50% de tiempo de duración del proyecto
(VP =Valor según lo planeado).
 Si el valor del trabajo ejecutado esta por encima de lo programado, el proyecto
va bien en tiempo, a esta diferencia se le llama variación de tiempo (VT = VG –
VP).
 Este resultado se puede representar como un índice de tiempo (IT = VG/VP)
que se espera tenga un valor de uno.

19.  Ahora se analiza el control del paquete de trabajo de equipamiento de laboratorio de
materiales.
 El desarrollo de esta parte del proyecto tiene como objetivo determinar el
equipamiento para ofrecer los servicios de diversas prácticas de laboratorio como
pudieran ser por ejemplo, cementos y concretos.
 De acuerdo a la estrategia establecida por el propietario, este trabajo lo desarrollan
directamente los miembros del equipo de trabajo del propietario que incluyen al
usuario final, al responsable de compras o procuraciones, al administrador del diseño
y al responsable de costos y programación. Es decir, el propietario y su equipo será
responsable de cotizar, adquirir, dar seguimiento a la fabricación de los equipos, a su
instalación y finalmente a las pruebas finales e inspecciones de los mismos.
 Para controlar este paquete se tendrá que ir comparando el valor de lo ejecutado
(VG), el valor según lo planeado (VP) y los costos actuales (CA) de la adquisición de
los equipos.
 La tabla siguiente muestra el estatus que guarda este trabajo al 40% del tiempo
planeado para realizarlo. Las fases mostradas ocurren en serie, es decir no se
traslapan.

20.  En base a la información este paquete de trabajo esta excedido en costos y tiempo.
Los índices respectivos IC e IT menores a uno también nos muestran esta situación
imperante en el proyecto.
 Analizando la situación de este paquete, el incremento en costo de adquisición por
$100,000 se debió a un cambio en el precio de mercado del equipo a adquirirse.
 Por otro lado, hubo una reducción en el costo actual de $10,000 en la parte
cotizaciones y un incremento de $5000 en el costo de seguimiento al proceso de
fabricación.
 Lo anterior representa en números totales un incremento de 105,000 en el costo
(VC= -$105,000), que a su vez representa un IC (Índice de Costos) de 0.975 menor a
1 debido al sobrecosto.

21.  En cuanto al desempeño del proyecto en términos del tiempo se observa que el
avance de la actividad seguimiento debiese de ser 40% (VP = $40000) y el avance es
del 25% (VG=$25000).
 Esto representa una desviación en tiempo VT = -15,000 y un Índice de Tiempo IT de
0.996. Es decir el paquete de trabajo lleva un ligero retraso, ya que IC es ligeramente
menor de 1.
 El análisis mostrado para el paquete de procuración de equipamiento deberá de
realizarse para todos los paquetes y sus actividades en cada periodo de corte
semanal o mensual según lo establecido, para mostrar la situación del proyecto en
tiempo y costo.
 La situación de todo el proyecto se obtiene de sumar el estado en que se encuentra
cada paquete, sin embargo se tiene el desempeño en tiempo y costo de cada paquete
y cada actividad por lo cual es posible detectar específicamente donde el proyecto no
está cumpliendo con las metas de tiempo y costo establecido.

22.  El cierre del proyecto es la etapa final. En esta fase el propietario y su equipo de
trabajo revisarán que cada uno de los elementos que conforman el proyecto es
concluido acorde con lo planeado y considerando los cambios ocurridos durante
todo el proyecto.
 Así mismo en esta etapa se harán las pruebas finales de las instalaciones, se hará la
entrega de los equipos al personal de operación y mantenimiento mediante un
entrenamiento dado por el proveedor.
 Los contratistas y proveedores de equipamientos deberán entregar los planos de
cómo quedó construido el proyecto (As Build Plans) y se prepararán las lecciones
aprendidas.
 Las lecciones aprendidas representan la clasificación de situaciones de un proyecto
que generaron mejoras o deterioros al mismo.
 Estas deben de ser clasificadas convenientemente a lo largo del proyecto y
constituidas en un documento sumativo al final del proyecto.
 Es importante que esto se vaya realizando durante todas las etapas del proyecto para
lograr una retroalimentación efectiva durante la marcha de su desarrollo.