El documento describe aspectos clave de la fiscalidad inmobiliaria en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en España. Explica que grava la renta mundial de las personas físicas de forma progresiva y directa, aunque parte está cedida a las comunidades autónomas. Los rendimientos del capital inmobiliario constituyen una categoría de renta sujeta a este impuesto. Se detallan los conceptos de rendimientos íntegros, gastos deducibles, reducciones y retenciones aplicables a los rendimientos del capital inmob

1. FISCALIDAD
INMOBILIARIA EN EL
IMPUESTO SOBRE LA
RENTA DE LAS
PERSONAS FÍSICAS
Ismael Olmos

2. Naturaleza
 Tributo de carácter personal: Grava con progresividad la renta de las
personas físicas de acuerdo con sus circunstancias personales y familiares
 Tributo de carácter directo: Grava la renta que se manifiesta de forma
directa en el contribuyente
 Parcialmente cedido a las CCAA. Particularidades forales, Canarias, Ceuta y
Melilla
Objeto
 “Renta Mundial” = T
otalidad de las rentas obtenidas por el contribuyente en el
ejercicio, con independencia de:
- Lugar donde se hubiesen producido
- Residencia del pagador
Contribuyentes
 Personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio español
Introducción (I)

3. Hecho Imponible
 Constituye el hecho imponible la obtención de renta por el
contribuyente
 Diferentes categorías de renta: IMPUESTO ANALÍTICO
- Rendimientos del trabajo (+80%)
- Rendimientos del capital inmobiliario
- Rendimientos del capital mobiliario
- Rendimientos de actividades económicas
- Ganancias y pérdidas patrimoniales
- Imputaciones de renta
Introducción (II)
 Importantes diferencias respecto a tributación en Impuesto sobre
Sociedades, donde coexiste el régimen general con regímenes
especiales como de empresas de reducida dimensión, instituciones
de inversión colectiva (FII y SII), de arrendamiento de vivienda o de
SOCIMI.
Todas ellas concurren en
operaciones inmobiliarias,
y además coexisten con
implicaciones fiscales en
IS, IP
, ISD, IVA, ITP-AJD y
tributos locales

4. Individualización de rentas
 Rendimientos del trabajo: Como norma general, los declaran
quienes generen el derecho a su percepción
 Rendimientos del Capital y Ganancias y Pérdidas Patrimoniales:
Quienes sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o
derechos de que provengan los rendimientos, según normativa
Impuesto sobre el Patrimonio
 Rendimientos de actividades económicas: Quienes realicen de
forma habitual, personal y directa la ordenación por cuenta propia de
los medios de producción y recursos humanos afectos a las
actividades
Introducción (III)

5. Imputación temporal de las rentas
 Rendimientos del trabajo y del capital: Cuando sean exigibles por su
perceptor
 Rendimientos de actividades económicas: Cuando corresponda
según normativa del Impuesto sobre Sociedades
 Ganancias y pérdidas patrimoniales: Cuando tenga lugar la alteración
patrimonial
 Regla especial: Operaciones a plazo (+1 año)
Introducción (IV)

6. Integración y compensación de rentas
+
-
25%
Resto 4 años
+
-
+
-
Renta general Renta del ahorro
BI general BI del ahorro
- Rendimientos del trabajo personal
- Rendimientos de actividades económicas
- Rendimientos del capital inmobiliario
- Rendimientos del capital mobiliario derivados
de la cesión de capitales propios a entidades
vinculadas y rendimientos del art. 25.4.
- Imputaciones de rentas inmobiliarias
- Imputaciones de rentas en TFI
- Imputaciones por cesión derechos imagen
- Imputaciones de rentas de IIC paraíso fiscal
-Rendimientos del capital mobiliario
derivados de la participación en fondos
propios de entidades.
-Rendimientos
derivados de la
capitales propios
del capital mobiliario
cesión a terceros de
- Rendimientos del capital mobiliario
derivados de operaciones de
capitalización, contratos de seguro de
vida o invalidez e imposición de capitales
- Ganancias/Pérdidas procedentes
de transmisiones patrimoniales
- Ganancias/Pérdidas no procedentes de
transmisiones patrimoniales
15%
(2016)
20%
(2017)

7. Tipos de gravamen
Escala de gravamen sobre la Base Liquidable General 2017:
La escala autonómica dependerá de la
regulación que realice cada comunidad
sobre el 50% de la base liquidable.
CA Madrid:
Escala gravamen a la Base Liquidable del ahorro 2017:
Base liquidable
–
Hasta
euros
Cuota íntegra
–
Euros
Resto base liquidable
–
Hasta
euros
Tipo aplicable
–
Porcentaje
0,00 0,00 12.450,00 9,50
12.450,00 1.182,75 7.750,00 12,00
20.200,00 2.112,75 15.000,00 15,00
35.200,00 4.362,75 24.800,00 18,50
60.000,00 8.950,75 En adelante 22,50
Base
liquidable
(Hasta
euros)
Cuota
íntegra
Resto base
liquidable
(Hasta euros)
Tipo
aplicable
0 0 12.450,00 9,50%
12.450,00 1.182,75 5.257,20 11,20%
17.707,20 1.771,56 15.300,00 13,30%
33.007,20 3.806,46 20.400,00 17,90%
53.407,20 7.458,06 En adelante 21,00%
Base liquidable del ahorro
–
Hasta
euros
Cuota íntegra
– Euros
Resto base liquidable del ahorro
–
Hasta
euros
Tipo aplicable
–
Porcentaje
0 0 6.000 19
6.000,00 1.140 44.000 21
50.000,00 10.380 En adelante 23

8. Rendimientos del Capital Inmobiliario (I)
Concepto
T
otalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o
naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de inmuebles
(bienes o derechos reales) cuya titularidad corresponda al contribuyente (propiedad, derecho
de usufructo) y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste.
 Subarriendo: rendimiento del capital mobiliario para el subarrendador (deducción de
gastos y escala general)
 La indemnización por expropiación temporal forzosa es rendimiento del capital
inmobiliario, no ganancia patrimonial, por ausencia de transmisión
 Las percepciones por traspaso o subarriendo para propietario/usufructuario (arrendador)
son rendimientos del capital inmobiliario, y ganancias de patrimonio para el arrendatario que
traspasa o cede su derecho (netas del importe debido al propietario por su participación).
 Una indemnización por resolución anticipada del contrato abonada al arrendatario es
ganancia patrimonial para este, y una mejora (no gasto deducible) para el propietario-
usufructuario
 La transmisión del derecho de usufructo sobre un inmueble es ganancia patrimonial.
 Concesión municipal de aparcamiento: al no ser un derecho real, su cesión determina
rendimientos del capital mobiliario y su transmisión ganancias o pérdidas patrimoniales
 El arrendamiento de un negocio y no un mero local de negocio, es rendimiento del
capital mobiliario o de actividad económica (base general-deducción de gastos)

9. Rendimientos íntegros
 Los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles, rústicos o urbanos, o de
derechos reales que recaigan sobre ellos, por causa de su arrendamiento o la
constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute (usufructo)
 Importes percibidos del adquirente de derechos, cesionario, arrendatario o
subarrendatario, por cualquier concepto, excluido IVA o IGIC, y gastos
repercutidos (los cuales a su vez pueden ser deducibles)
 Incluye la contraprestación correspondiente a todos aquellos bienes que,
en su caso, se cedan con el inmueble (p.e. mobiliario)
 No afecta la existencia de situaciones de embargo
 La renta integra en base imponible general (escala progresiva), y no en la del
ahorro (caso diferente en Vizcaya para RCI procedentes de viviendas)
Rendimientos del Capital Inmobiliario (II)

10. Gastos deducibles
T
odos los necesarios para la obtención de los rendimientos, como por ejemplo:
 Intereses y demás gastos de financiación ajena para la adquisición o mejora
del bien o derecho (por ejemplo comisiones hipotecarias).
 Gastos de reparación y conservación del inmueble:
 Conservación y mantenimiento, como pintura, barnizado, acuchillado,
revoco o arreglo de instalaciones
 Sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor o
puertas de seguridad
 Delimitación con ampliaciones o mejoras, que se entiende que
incrementan la vida útil o eficiencia productiva y por tanto
incrementan el valor fiscal de adquisición del inmueble
 Ambos con el límite de los rendimientos íntegros obtenidos para cada bien o
derecho que genere los rendimientos. Los excesos no deducidos por estos
conceptos se trasladan a los 4 años siguientes.
Rendimientos del Capital Inmobiliario (III)

11. Gastos deducibles (cont.)
 Tributos y recargos no estatales y tasas y recargos estatales que recaigan
sobre los bienes inmuebles o sus rendimientos (excepto sanciones).
 Saldos de dudoso cobro, entendiendo que se cumple:
 Cuando el deudor esté en concurso, o
 Cuando hayan transcurrido, respecto a cada pago, más de 6 meses
desde la primera gestión de cobro hasta el cierre del período impositivo,
sin renovación del crédito
 Primas de seguros (RC, incendio, robo, rotura de cristales,…).
 Servicios y suministros.
 Cantidades devengadas por servicios personales de terceros: administración,
vigilancia, portería, gastos de publicidad y agencia inmobiliaria,..
 IVA soportado no recuperable (p.e. en casos de alquileres de viviendas).
Rendimientos del Capital Inmobiliario (IV)

12. Gastos deducibles (cont.)
 Por formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de
derechos y los de defensa jurídica (contra arrendatario o en relación con el
inmueble, por ejemplo por condena en costas ante demanda a la comunidad
de propietarios)
 Importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo de los
elementos muebles o inmuebles de los que procedan los rendimientos (en el caso
del inmueble, que no exceda del 3% (en su caso según la proporción del período
anual) del mayor del coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el suelo,
que si no se conoce se prorratea según valores catastrales). En el supuesto de
rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o
disfrute, la deducción de su coste vía amortización (según su duración o al 3% si
fuese vitalicio) no podrá exceder de la cuantía de los ingresos íntegros obtenidos.
 DT3ª: Arrendamientos de “renta antigua” sin derecho de revisión de renta
(anteriores 9/5/85): Doble deducción de amortización
 Posibilidad por tanto de rendimientos negativos.
 La cuestión de los gastos anteriores al alquiler: deducibles si tienen una
relación causal con el arrendamiento, excepto intereses, comunidad,
suministros, amortizaciones,…
Rendimientos del Capital Inmobiliario (V)

13. Reducciones
 En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a
vivienda (incluye garajes, trastero, mobiliario que se cede conjuntamente, y no opera
en alquileres de temporada (se exige que sea vivienda permanente), no en alquiler
para afectación a actividad –incluso parcial- aunque si en arrendamiento a empresas
para uso de empleados TEAC 8/9/16, contrario DGT), el rendimiento positivo neto
declarado (cabe por complementaria) por el contribuyente se reducirá el 60%.
 Se reducirán en un 30% los rendimientos netos con un período de generación superior a
2 años, y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, ambos imputados
a un único período (traspaso o cesión de arrendamientos en locales de negocio,
indemnizaciones por daños, y constitución o cesión de derechos de uso o disfrute
vitalicios) (límite de 300.000 euros anuales).
Regla especial: rendimiento en caso de parentesco
 Cónyuge o pariente, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer grado.
 Rendimiento (neto de gastos y reducciones) total mínimo: 2% / 1,1% del valor
catastral (imputación de rentas inmobiliarias)
 Si la cesión es a una entidad o parte vinculada (socio-sociedad): Valor de mercado
y posible obligación de documentación
Rendimientos del Capital Inmobiliario (VI)

14.  En los supuestos de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos,
cualquiera que sea la calificación de la renta, incluso arrendamientos de negocios
(delimitación compleja con casos donde no hay propiamente arrendamiento de
inmueble, como cesión remunerada de salas de hotel o espacios en supermercados, sin
retención)
 Tipo actualmente vigente: 19%
 Atención: No obligación de consignar en factura por el arrendador
 Nacimiento obligación: Pago (diferente IS: Exigibilidad)
 Excepciones (no aplicables a arrendamientos de negocios):
o Vivienda por empresas para sus empleados
o Rentas inferiores a 900 euros anuales de un mismo arrendador a un mismo
arrendatario
o Arrendador clasificado en epígrafe 861 del IAE o similar y aplicando
valores catastrales no resultara cuota cero - aunque no haya pago (>601
mil euros).
o El arrendamiento de vivienda a particulares no está sometido a retención al no
haber obligado a retener (en caso de uso mixto, obligación parcial)
o El arrendador debe acreditarlo al arrendatario mediante una certificación emitida
por la AEAT
Retenciones

15. En el supuesto de bienes inmuebles urbanos (concepto catastral) o bienes
inmuebles rústicos con construcciones que no sean indispensables para el
desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, excluida la
vivienda habitual y el suelo no edificado, que no generen rendimientos del capital
ni se hallen afectos a actividades económicas, el titular del bien inmueble deberá
imputarse una renta equivalente a la cantidad que resulte de aplicar el 2% sobre
el valor catastral del inmueble, no cabiendo la posibilidad de deducir cantidad
alguna en concepto de gasto.
 Si revisión valor catastral en últimos 10 años: 1,1%
 Si no hay valor catastral o no se ha notificado: 1,1% sobre el 50% del mayor
del valor de adquisición o valor comprobado.
 Si hay usufructo u otro derecho real de disfrute: aplica al titular del derecho
 Prorrateo según días de uso.
 No imputación en inmuebles en construcción o no susceptibles de uso.
 Aplicable a derechos reales de aprovechamiento por turno de inmuebles
(según su duración, con excepción de si no excede de 2 semanas/año)
Imputación de rentas inmobiliarias