La titulización hipotecaria en el Perú ha venido creciendo en los últimos años paralelamente al crecimiento del mercado hipotecario y la economía. Sin embargo, la titulización hipotecaria aún está poco desarrollada en el Perú comparado con otros países. La titulización ofrece beneficios para los bancos originadores al permitirles liberar capital y mejorar su rentabilidad, mientras que el crecimiento continuo de la demanda habitacional y el mercado de capitales ofrecen condiciones favorables para una mayor profundización de la tit
Instrumento de financiamiento que permite el acceso a fondos de financiamiento directamente en el mercado de capitales chileno.
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Análisis de una inversión en activos financieros negociados por medio de la B...Alvaro Enrique Ruano
El presente trabajo pretende ejemplificar el proceso de creación de un portafolio de inversión diversificado eligiendo entre diferentes valores en la BVN. El entendimiento del funcionamiento básico de la bolsa de valores y de la teoría de creación de portafolios es clave para poder realizar inversiones exitosas, por lo que se repasará el proceso completo mientras se vaya avanzando en el ejemplo.
Creado por Alvaro Enrique Ruano como parte del curso de "Teoría de Inversiones" de la Maestría en Finanzas de la Universidad Rafael Landívar
Análisis de una inversión en activos financieros negociados por medio de la B...Alvaro Enrique Ruano
El presente trabajo pretende ejemplificar el proceso de creación de un portafolio de inversión diversificado eligiendo entre diferentes valores en la BVN. El entendimiento del funcionamiento básico de la bolsa de valores y de la teoría de creación de portafolios es clave para poder realizar inversiones exitosas, por lo que se repasará el proceso completo mientras se vaya avanzando en el ejemplo.
Creado por Alvaro Enrique Ruano como parte del curso de "Teoría de Inversiones" de la Maestría en Finanzas de la Universidad Rafael Landívar
Las operaciones activas son aquellas en las que el banco asume la posición de acreedor frente al cliente, para las entidades financieras, implican prestar recursos a sus clientes acordando con ellos una retribución que pagarán en forma de tipo de interés, o bien a cometer inversiones con la intención de obtener una rentabilidad. (La entidad bancaria concede crédito al cliente).
La emisión de bonos es una estrategia financiera fundamental utilizada tanto por gobiernos como por empresas para obtener capital y financiar sus proyectos, expansiones y operaciones. Los bonos son instrumentos de deuda que se emiten con el objetivo de recaudar fondos de inversores, quienes, a cambio, reciben pagos periódicos de intereses y la devolución del capital invertido al vencimiento del bono.
1. En los últimos años, el mercado de créditos hipoteca-
rios en el Perú ha venido cobrando un dinamismo sin
precedentes, acorde al crecimiento de la economía y
paralelamente al desarrollo inmobiliario, lo que respon-
de a la fuerte demanda habitacional en el país ante lo
cual las empresas bancarias continúan ampliando su
oferta crediticia desarrollando productos según las ne-
cesidades y posibilidades de sus clientes. A junio del
2011, el saldo de préstamos hipotecarios de la banca
privada ascendía a S/. 17,400 millones, con un creci-
miento anual de 26%. Dicho entorno ha favorecido la
aparición de un instrumento que posibilita dinamizar
aún más la intermediación financiera en este segmen-
to, la titulización hipotecaria.
Titulización de activos
La titulización (en inglés “securitization”), constituye un
método de financiación basado en la venta o cesión de
determinados activos a un tercero, constituyendo un
patrimonio autónomo distinto al de la empresa origina-
dora (los activos vendidos salen del balance de la enti-
dad cedente), a cargo de un intermediario –ente tituliza-
dor– que a su vez financia la compra emitiendo valores
negociables respaldados por los activos adquiridos, los
cuales se colocan entre los inversores.
De esta manera, la titulización consiste en un proceso a
través del cual un conjunto de bienes es agrupado o
“empaquetado” de manera que se transforma en títulos
valores transferibles y potencialmente negociables en
un mercado organizado. Ello permite que activos no
líquidos puedan generar liquidez inmediata.
Entre los activos potencialmente titulizables destacan:
créditos hipotecarios, contratos de arrendamiento con
promesa de compra, créditos y derechos sobre flujos
de pagos emanados del uso de obras públicas, dere-
chos emanados de concesiones de infraestructuras,
créditos y derechos en general que consten por escrito
y que tengan el carácter de transferibles, entre otros.
Los participantes de un proceso de titulización son di-
versos, siendo los principales según se detalla a conti-
nuación.
Jueves 04 Agosto 2011 Año 1, Nº 14
LA TITULIZACION HIPOTECARIA
“...la titulización consiste en un proceso a través del
cual un conjunto de bienes es agrupado o
“empaquetado” de manera que se transforma en
títulos valores...potencialmente negociables...”
2. • Originador: entidad que posee el activo e inicia
el proceso de titulización.
• Vehículo emisor o ente titulizador: sociedad que
adquiere los activos titulizables y emite los ins-
trumentos de inversión (bonos).
• Inversores: las empresas o particulares que ad-
quieren los bonos.
• Clasificador de Riesgos: los bonos a emitir son
clasificados por una entidad especializada que
evalúe el riesgo.
La titulización tiene el incentivo de que ofrece a los ori-
ginadores una forma de diversificar las fuentes de fi-
nanciamiento, además de agilizar el balance financiero
reduciendo activos y reservas, a la vez que permite
retener un interés en el potencial positivo de la cartera
(derechos a flujos residuales).
En cuanto a los inversionistas, el atractivo de la tituliza-
ción radica en que puede proveer mejor rendimiento
que otras inversiones de clasificación crediticia equiva-
lente (los instrumentos estructurados tienden a ofrecer
un margen adicional en su rendimiento). Asimismo,
brinda la oportunidad de participar en sectores especí-
ficos de la economía seleccionando el nivel de riesgo y
el rendimiento. Por otro lado, el activo titulizado está
total o parcialmente desvinculado del originador, lo que
reduce los riesgos vinculados a éste.
Titulización hipotecaria
Mediante el proceso de titulización, los créditos hipote-
carios son empaquetados, suscritos y vendidos en for-
ma de títulos valores a inversionistas. Dicha modalidad
vincula el mercado de capitales con el de vivienda a
través de la emisión de títulos respaldados por un con-
junto de créditos hipotecarios.
En este caso, la cartera hipotecaria del originador
constituye la fuente principal de riesgo de crédito en la
transacción.
La titulización hipotecaria ofrece a la entidad originado-
ra múltiples ventajas, entre las que destacan:
• Permite transformar una operación clásica de
préstamo en una operación fuera de balance por
la cual la entidad recibe una comisión por la ges-
tión y administración de préstamos. Ello significa
que el mismo volumen de negocio puede reali-
zarse con menor cantidad de recursos propios.
• Mediante la titulización se dan de baja activos de
un balance, sin que se vean afectados los recur-
sos propios, con lo que la empresa puede acele-
rar su crecimiento, constituyéndose como una
alternativa a la ampliación de capital.
• La entidad titulizada (originadora) no pierde la
gestión y administración de los flujos de caja
procedentes de los activos titulizados, percibien-
do las correspondientes comisiones. Sin incre-
mentar los recursos propios, se produce un au-
mento de las comisiones, mejorando los ratios
asociados y consecuentemente incrementándo-
se el beneficio para la entidad.
“La titulización hipotecaria ofrece a la entidad
originadora múltiples ventajas…”
3. • A través de la titulización hipotecaria, las entida-
des de crédito originadoras pueden aislar el ries-
go de la tasa de interés de los préstamos hipote-
carios, mejorar sus condiciones de refinancia-
ción y minimizar el riesgo de crédito. Con la tituli-
zación de préstamos hipotecarios, las entidades
crediticias liberan su pasivo de operaciones a
largo o muy largo plazo, sin que por ello dejen
de gestionar el cobro de los términos de la con-
traprestación correspondientes a la operación de
amortización financiera.
• La titulización de activos de un balance libera al
originador de la obligatoriedad de cubrir el coefi-
ciente de recursos propios y de provisionar di-
chos activos, debido a que estos habrán desapa-
recido de dicho balance, aumentando así la ren-
tabilidad de los recursos propios.
La titulización hipotecaria en el mercado financiero pe-
ruano
En el Perú, la titulización de créditos hipotecarios aún
está en desarrollo, en la medida que es un producto
relativamente nuevo en el país. Según datos de Tituli-
zadora Peruana1
, la cartera hipotecaria titulizada a ju-
nio 2011 ascendía a S/. 66 millones, en tanto que el
número de deudores de créditos hipotecarios tituliza-
dos ascendió a 1,053.
Fuentes del mercado señalan que la fuerte competen-
cia entre entidades financieras ha llevado las tasas de
interés hipotecarias a niveles muy bajos, de modo que
en el contexto actual resulta poco rentable efectuar
titulizaciones, considerando los costos que esto implica
para los originadores y emisores, lo cual explicaría el
poco dinamismo observado a la fecha. No obstante lo
señalado, la economía peruana ofrece las condiciones
para una mayor profundización de la titulización hipote-
caria, debido a que cuenta con un activo mercado de
hipotecas. Esto responde a su vez a la creciente de-
manda habitacional existente en el país, gran parte de
la cual aún se encuentra insatisfecha, lo que a su vez
significa un gran potencial de expansión para los crédi-
tos hipotecarios. Asimismo, el mercado de capitales
local cuenta cada vez con un número mayor de partíci-
pes, tanto personas naturales como empresas, ávidos
de nuevos instrumentos en los cuales invertir, especial-
mente los inversionistas institucionales, que buscan
diversificar sus portafolios. En ese sentido, la emisión
de nuevos instrumentos, como los bonos de tituliza-
ción, constituyen una alternativa interesante para dina-
mizar aún más tanto los créditos hipotecarios como el
mercado de capitales en el Perú. La consolidación de
este tipo de operaciones posibilitará una mayor oferta
del crédito hipotecario, abaratándolo y haciéndolo más
atractivo y asequible para más peruanos.
1 Corresponde a información de carteras titulizadas originadas por 2 bancos comerciales del Sistema Financiero peruano.
“...la economía peruana ofrece las condiciones para
una mayor profundización de la titulización hipotecaria,
debido a que cuenta con un activo mercado de
hipotecas.”