Vida util de edificaciones

1
BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA DE MÉXICO
FACULTAD DE INGENIERÍA
UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA
ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES
MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES
TESIS PROFESIONAL
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRÍA EN VALUACIÓN
PRESENTA:
ING. RONNY GONZÁLEZ MORA
DIRECTOR DE TESIS:
M.V. DAVID SANCHEZ
SAN JOSÉ, COSTA RICA
SETIEMBRE 2005
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2
DEDICACÍON
A mi Familia;
Carolina y Felipe.
A mis Padres;
Que me continúan apoyando en mis estudios y proyectos.
AGRADECIMIENTO
A Dios por sus bendiciones y dones.
A los amigos, profesores y todas aquellas personas que de manera desinteresada, me
dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.

3
INDICE
CAPÍTULO PAG
I INTRODUCCION
1. INTRODUCCIÓN 7
2. OBJETIVOS 9
3. METODOLOGÍA 10
II LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 12
2.1 CONCEPTOS BÁSICOS 12
2.1.1 Vida Total 12
2.1.2 Vida útil 12
2.1.3 Edad 13
2.1.4 Vida útil esperada 13
2.1.5 Vida de servicio 13
2.1.6 Vida agotada 14
2.1.7 Vida útil remanente 14
2.1.8 Vida Media probable 16
2.1.9 Factor Vida 18
2.1.10 Edad actual 19
2.1.11 Edad efectiva 19
2.1.13 Vida útil ponderada 19
III El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL 20
3.1 EL MANTENIMIENTO 20
3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO 21
3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO 23
3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO 24
IV LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 26
4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL
CONTEXTO MUNDIAL 26

4
4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA
MATERIALES DE OBRA 28
V VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 44
5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS
DE UNA OBRA 44
5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS
EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES 45
5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo
condiciones normales 45
5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo
5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo
5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo
5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo
condiciones extremas 50
5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo
5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo
5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo
EN EDIFICACIONES COMERCIALES 54
5.3.1 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo
5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo
5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo
5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo
5.3.5 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo
5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo
5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo
condiciones extremas
60

5
5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo
EN EDIFICACIONES PUBLICAS 62
5.4.1 Edificaciones públicas tipo interés social bajo
5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo
5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo
5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo
5.4.5 Edificaciones públicas tipo interés social bajo
5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo
5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo
5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo
VI LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES
DE DETERIORO 70
6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE
INSTALACIÓN DE LAS EDIFICACIONES 70
6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE
VIDA
71
6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES 73
6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 74
6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES 74
6.5 SUSTITUCIONES 75
VII VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 76
7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACION
DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 76
7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE
LA VIDA PONDERARA 78

6
7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta:
mampostería - madera 78
7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA
VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 83
7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la
ONT 84
VIII CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 89
ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra 92
ANEXO II: Tipología Ajustada Propuesta 95
BIBLIOGRAFÍA 132

7
CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN
1. INTRODUCCIÓN
La estimación de la vida útil de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en
general, ha sido un tema de investigación, relativamente poco tratado desde el punto de
vista de la valuación costarricense.
Otras especialidades de la ingeniería, han dirigido su punto de atención hacia las
investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormigón,
las metálicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, según un artículo del autor Turibio Da
Silva(1)
, señala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de
1938, basados en probetas moldeadas en 1907.
Costa Rica no tiene estudios técnicos que traten el tema de la Vida Útil de las
Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de
materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la
estimación de la resistencia última o media de diferentes materiales constructivos, pero no
dirigidos a las edificaciones como un conjunto.
En el mercado podemos encontrar un sin número de bibliografías que adjuntan tablas de
esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido
desarrolladas en medios y bajo tipologías ajenas a Costa Rica.
Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer
las Vidas Útiles Mínimas de algunas edificaciones aplicando el Método de la Vida Útil
Ponderada.
Se ha tomado la decisión de aplicar el Método de la Vida Útil Ponderada, partiendo del
hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de
materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la

8
calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la
cual se encuentra, entre otros elementos.
El método de la Vida Útil Ponderada, si bien es cierto es sencillo y práctico, conlleva
varios elementos intrínsecos, de los cuales su correcta estimación es vital para lograr un
resultado confiable. Uno de éstos, es la acertada definición del estimado de Vida Probable
de las partidas de la edificación. En el medio podemos encontrar estimados se vida de
muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: ¿son consistentes con la
tipología constructiva nacional?
Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales típicos costarricenses
y luego de una revisión exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una de
las propuestas más influyentes a nivel Panamericano, la investigación que sobre las
partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su
escrito ¨Las Edades de un Edificio¨(1)
.
En los diferentes capítulos de esta obra, el lector podrá analizar el concepto de la vida
probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podrá
observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra ,
ajustados al medio costarricense.
Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del
Método de la Vida Útil Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las
principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podrá
determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado
mínimo de vida de la edificación en análisis.
1
CAPUTTO M (Iván). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unión Panamericana de
Asociaciones de Valuación, UPAV. Venezuela. 2000.

9
2. OBJETIVOS
2.1 Objetivo general
Aplicar el método de la Vida Útil Ponderada Probable, en la estimación de
la esperanza mínima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y públicos.
2.2 Objetivos específicos
a. Estudiar los métodos de estimación de la esperanza de vida de los bienes
inmuebles, tanto a nivel internacional como nacional.
b. Analizar las variables más importantes que componen el método en
estudio.
c. Proponer un conjunto de valores de Vidas Útiles Probables de materiales y
partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipología constructiva
costarricense.
d. Aplicar el método recomendado, a una tipología constructiva reconocida y
oficial, como lo es la ¨Tipología Constructiva desarrollada por el Órgano
de Normalización Técnica de Costa Rica¨.

10
3. METODOLOGÍA
Se recopiló e investigó información procedente de diferentes organismos de gran
prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y
de los métodos para la estimación de las vidas probables de éstos y de las partidas de
obra.
Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Método de la Vida Útil
Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los
estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la
edificación.
En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del
conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temáticos del Comité de la
Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM – E 82), en lo que respecta al
capítulo de la vida de los materiales y edificaciones.
También se estudiaron algunos capítulos de la Organización Internacional para la
Estandarización (ISO/DIS 15686), específicamente al apartado referente al planeamiento
de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicación de Marshall and Swift Co.
fue una fuente importante de investigación junto a la obra del investigador Rudbeck.
A nivel nacional, la investigación se complementa con la consulta a valuadores
profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigación en Viviendas
y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniería en Construcción del Instituto
Tecnológico de Costa Rica, al Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT) y
a ingenieros de las especialidades de la Ingeniería Industrial y Mantenimiento Industrial.
Parte del contenido del método propuesto, está integrado por la incidencia del costo de las
partidas de obra con relación al costo total de la edificación. Desde ese punto de vista, se
tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores

11
independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitándose
a presupuestos de edificaciones de carácter residencial, comercial y públicas, no tomando
en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carácter especial.
Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigación, se
propondrá, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de
Vida Útil Probable Mínima de los materiales y partidas de obra más representativos del
mercado nacional.
Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrán los valores de las
Vidas Útiles Probables de los materiales y partidas más consistentes con la tipología
constructiva costarricense, se procede al desarrollo del método por medio del cual se
determina la Vida Ponderada de las Edificaciones.

12
CAPITULO II. LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES
2.1 CONCEPTOS BÁSICOS
Previo a la definición del método para estimar la Vida Útil Ponderara de una Edificación,
es necesario aclarar una serie de términos que los valuadores citan en diferentes casos al
referirse al estimado de vida de los bienes en general.
Con este propósito de integrar al lector sobre esta terminología, se procede a definir y los
siguientes conceptos:
2.1.1 Vida Total:
Promedio estadístico que refleja la esperanza de vida de un bien
expresada en años, bajo condiciones normales de operación y
mantenimiento.
2.1.2 Vida Útil:
Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio
dentro de los límites de eficiencia económica. Es la vida útil
probable futura que se estima tendrán los bienes que se valúan
considerando los limites de eficiencia económica y de producción
de la empresa para la cual se esta realizando el avaluó.
Según la ASTM E 632 – 82(2)
, ¨es el periodo de tiempo después de
la construcción durante la cual todas las propiedades esenciales
alcanzan o superan el valor mínimo aceptable con un
mantenimiento rutinario¨
En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas útiles para diferentes
tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones
han sido desarrolladas en países industrializados que tienen los recursos necesarios para
2
ASTM – American Society for Testing and Materials – Comité G-3. Book of ASTM Standards. 1988

13
desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementación de
investigaciones en laboratorios de materiales.
La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran
parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento físico de resistencia de los
materiales y no en su vida útil o su comportamiento en el tiempo.
Los manuales que señalan la vida de los componentes de una edificación, hasta ahora
estudiados, advierten que éstas no son exactas y se publican únicamente a modo de guía y
se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida útil.
2.1.3 Edad:
Representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien,
hasta la fecha de la valuación.
La edad puede no ser equivalente al período cronológico transcurrido desde la instalación
de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalúo, ya que existe una serie de factores, como
calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que
solo pueden determinarse mediante inspección física del bien.
2.1.4 Vida Normal o Vida Útil Esperada:
La vida normal o Vida útil esperada de un bien es una suposición
sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la
experiencia.
2.1.5 Vida de Servicio:
La vida de servicio es la base del cálculo de la rentabilidad de una
edificación. Esta corresponde a la duración de servicio promedio de

14
un edificio o de un elemento constructivo de una instalación o de
un componente de éste.
2.1.6 Vida Agotada:
La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual.
La opinión de “ vida agotada” debe emitirse como el resultado de
la observación y consideración de la utilidad del bien, que puede
ser influenciada, tanto por la observación como por la edad.
Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 años y
tener 15 años de edad, pero si por observación revela que no ha sufrido la cantidad
normal de deterioro u obsolescencia durante estos años, la vida remanente esperada puede
aun ser de 20 años, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida
normal. Lo contrario puede también ser cierto y a través de abusos y descuido, el bien
puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.
2.1.7 Vida Útil Remanente:
La vida útil remanente esperada es la que gobierna la
determinación del valor de una propiedad.
Se expresa matemáticamente según la siguiente formula:
V.U.R = V.U * VNR
VRN
Donde:
V.U.R = Vida Útil Remanente
V.U = Vida Útil
VNR = Valor neto de reposición
VRN = Valor de reposición nuevo
El concepto intrínseco de esta fórmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que
en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida útil y la

15
edad cronológica. Este último concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el
restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservación.
Por ejemplo:
Una vivienda de mampostería, en condiciones de conservación normales, cuya vida útil se
ha estimado en 60 años y tiene una edad cronológica de 15 años, implicaría según el
método tradicional que su vida remanente es de 60 – 15 = 45 años.
Según el método propuesto:
V.U.R = V.U * VNR
VRN
Donde:
V.U.R = Vida Útil Remanente
V.U = Vida Útil
VNR = Valor neto de reposición = ¢18.450.000
VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000
V.U.R = 60 * 18.450.000
22.500.000
V.U.R = 49.20 años
Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero
que sucede si la vivienda esta en regular estado.
VNR = Valor neto de reposición = ¢12.150.000
VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000

16
V.U.R = 60 * 0.54 = 32.4 años
En este caso la diferencia es considerable, aproximadamente 13 años, diferencia que
puede influir determinantemente entre si un inversionista acepta participar en un negocio
o si una entidad financiera acepta el bien como garantía hipotecaria..
2.1.8 Vida Media Probable:
La vida media probable es el valor estadístico obtenido a partir de
las curvas de mortalidad para cada bien.
En nuestro país, es común encontrar bienes que han superado ampliamente la Vida Media
Probable y aun continúan en explotación económica.
En el caso de querer determinar el periodo de vida útil durante el cual un bien puede
seguir prestando servicios la respuesta es aleatoria, pues se trata de problemas de
probabilidad de subsistencia. Esto en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas de
mortalidad o de gráficos que representan la frecuencia de los retiros en función de la
antigüedad, especialmente en el caso de maquinaria y equipo.
Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de Vida Media Probable, que puede
llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP.
Sin embargo la vida económica de un bien se encuentra íntimamente relacionada con el
grado de explotación y es, a su vez, función del adelanto tecnológico.
En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es
equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello
ocurre con frecuencia en países de gran desarrollo industrial. Sin embargo en países de
desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando
servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a
procesar, es decir, que su valor de VMP será apreciable y superior al de desecho.

17
En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida útil
de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa
sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las
ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de
ensayo.
F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / año
No. Total del lote ensayado
Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor máximo, o valor modal,
según se muestra en la figura No.1.
F
I I E
VMP
I I
2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA
Figura No. 1
Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo
simétrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida útil y
máxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho
permite simplificar la confección de la tabla de depreciación por antigüedad, admitiendo
que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida útil
F (max)

18
(segundo uso) el valor final de 0.05 (valor chatarra o desecho) corresponde a dos veces su
vida media probable, tal como se indica en la figura No.2. Para edades o antigüedades
superiores a 2VMP, se mantiene el valor de 0.05 establecido (la curva se hace asintótica
al eje de las abcisas).
$
$ 1.00
$ 0.25
$ 0.05
I I E
VMP
I I
VU = 2 VMP
Figura No. 2
Es recomendable que en corto plazo, este tipo de aplicación sea aplicada a las
edificaciones, pudiendo obtenerse una mejor concepción de la vida útil de las
edificaciones de una forma más científica.
2.1.9 Factor de Vida
Se refiere a la relación que hay entre la vida útil total que se estima
prestará servicio un bien considerando los limites de producción y
economía en condiciones de operación normal de un bien.
Fv = VUT - E
VUT

19
2.1.10 Edad Actual:
Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.
2.1.11 Edad Efectiva:
Es una edad estimada, basada en la comparación con otras
estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual,
que depende de la condición actual de la propiedad.
Una propiedad antigua, que ha tenido un programa regular de mantenimiento,
remodelaciones, etc, puede tener el mismo aspecto y demanda que las propiedades típicas
que son 25 años menores y viceversa. En estos casos el valuador debe tomar en cuenta el
costo de manutención y mantenimiento en lugar de escoger un valor de las tablas de
depreciación.
Como se puede apreciar existen un sin número de formas de citar la vida útil de una
edificación o de un bien en general, sin embargo no cabe la menor duda que ésta depende
en un gran parte del programa de mantenimiento que se aplique a la edificación o al
elemento que se analice.
2.1.13 Vida Útil Ponderada de la Edificación:
Es el promedio de vida, que se obtiene en función de la incidencia o
participación de los componentes más representativos de la obra
respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de
todos ellos representa la vida útil total estimada del inmueble.
En la aplicación del método para estimar esta edad, se requiere
tener una amplia certeza de:
a. La Vida Probable de las partidas de obra
b. De la incidencia de las partidas de obra

20
CAPÍTULO III. EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL
3.1 EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES.
En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75
años luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervención general. Esta
resultará necesaria en relación del edificio que se trate y su función, su uso y también el
mantenimiento que de él se haya hecho a lo largo de su vida. Si esa rehabilitación integral
no se realiza, por lo general el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y
permanente del tiempo producto de las variaciones climáticas o que ha recibido las
influencias de los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o él mismo,
debiendo a veces responder a necesidades para las cuales no fue proyectada.
De la misma manera que ocurre con un automóvil al que hoy las fabricas imponen
mantenimientos preventivos que aseguran las garantías ofrecidas, al que la venta se
acompaña de un manual de uso, al que ante una falla o un cambio en el ruido percibido
del motor se lo conduce a un taller mecánico para que personal especialmente preparado
lo revise y repare.
Los edificios también deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados técnicamente
por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparición de cualquier falla de
la construcción para descubrir las causas de la patología y sugerir las acciones
correspondientes para su reparación integral. Debe considerarse que habitualmente el
tiempo transcurrido entre la aparición de la lesión y la consulta, es directamente
proporcional al futuro costo de la reparación, a la vez que dificulta el descubrimiento
inmediato de las causas que generaron la falla. Adicionalmente, los edificios deberán
incluir una vez concluidas las obras un manual de uso y mantenimiento.

21
3.2 CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SÍNDROME
DEL EDIFICIO ENFERMO.
Los edificios protegen a sus ocupantes de la polución reinante en la ciudad. Pero en
muchos casos, durante la vida útil del edificio, los índices de contaminación pueden
excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases
tóxicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de
contaminación en el interior del edificio.
Cuando más del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea,
mareos, dolores de garganta, picazón o sequedad de la piel, congestión o irritación nasal,
ojos llorosos, fatiga excesiva y estos síntomas desaparecen si estas personas salen de su
lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos síntomas estén
siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia
simultanea de algunos de estos síntomas en un conjunto de personas se conoce como el
“Síndrome del Edificio Enfermo” (SEE) o “Sick Building Syndrome” (SBS). Un edificio
en estas condiciones puede agravar enfermedades bronquiales o de la piel.
Uno de los problemas básicos en la concepción del programa de mantenimiento, es lograr
un equilibrio en las medidas a tomar. Esto con el fin de evitar multiplicar las inspecciones
de partes del edificio cuya vida útil doble o triplique el periodo de las inspecciones.
Para estos motivos es necesario establecer la ¨vida útil de materiales y sistemas¨ con
suficiente aproximación. Para este fin es necesario contar con información fehaciente
procedente de los fabricantes, en el mejor de los casos, y de la propia experiencia tenida o
provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observación de aquellos que están
involucrados en el proceso constructivo.
En forma discriminada, los valuadores en muchas ocasiones, relacionan los inmuebles
con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas útiles de más de 50 años.
Por ejemplo, solo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de

22
PVC, etc. Por esa razón, el valuador erróneamente puede concluir que la expectativa de
los inmuebles en un 100% de los casos, se ubica en rangos de vida de 50/85 años.
La investigación sobre el tema de la vida útil de los principales materiales que componen
las edificaciones en Costa Rica, no es profunda. Algunos manuales muestran datos o
listas de vida útiles o esperanza de vidas de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo,
no señalan como o bajo que metodologías o parámetros fueron obtenidas.
El mantenimiento es una actividad razonable, destinada a evitar gastos mayores en los
edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia de
grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida útil de la
edificación, pero no es la norma.
En nuestro medio, la edificación como conjunto no ha convertido todavía el
mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por todos. Al
mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van más allá de los intereses
individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposición hasta que se
convierten en un hábito social. En los años 60 el tema del control de calidad y
mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada sólo por grandes
corporaciones, hoy día conocemos el nivel de especialización, las experiencias y lo
exitoso que han sido los planes de mantenimiento.
Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego
imprescindible de materiales y hombres para elevar físicamente el edificio son los
siguientes:
a. Introducción de la materia en el país por algunos iniciados a partir de
experiencias en general de otros países.
b. Aparición sucesiva de artículos en revistas y congresos.
c. Alternativamente acuerdos entre países introducen mandatos o compromisos

23
d. Aparece el primer decreto
e. Aparecen más decretos, los técnicos se aprestan a exigirlos
f. Diez años después las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada 5
años hay renovación) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las
cosas.
g. Veinte años después ya nadie discute la “nueva” actividad que se practica con
naturalidad.
Esta claro que cuanto antes se llegue a la fase ¨d¨, mejor. En mantenimiento ya hemos
llegado a este punto afortunadamente.
3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO
El tiempo no pasa en vano y hoy si que es un patrimonio consolidado de nuestro acervo
técnico-cultural que cuanto antes se profundice en una actividad del proceso, mas
probabilidades hay de que se obtengan los resultados buscados. Así ha ocurrido con la
calidad en sus tres aspectos principales de prestaciones plazo y costo.
Con el mantenimiento no podía ser menos y en el eco que nos llega de la discusión
internacional el tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de
necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo más o menos rudimentario.
Así se recomienda que proyectistas y promotor traten de considerar los costos de
mantenimiento en el momento que deciden los principales rasgos de la nueva promoción,
al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el mantenimiento sobrevolando toda
su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase con ligeros cambios de

24
enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias décadas de vida útil
del edificio.
En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que
consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el
mantenimiento. Además se incide también en aspectos como la flexibilidad de lo
construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y
estancias.
Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de
uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de
referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones de
rehabilitación provocadas por el cambio previsto de funciones.
3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO
Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo
enfoque están centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecución, son las
siguientes:
a. Concepción
b. Establecimiento de la vida útil prevista del edificio
c. Prediseño
d. Establecimiento de la vida útil de prevista para los componentes
e. Evaluación de la vida de servicio de los componentes
f. Comprobación de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista
g. Realizar el proyecto
h. Elaborar el programa de mantenimiento
Aclararemos que la vida útil prevista es la duración que el propietario y el proyectista
establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.

25
Con elementos básicos aquí tratados, podemos claramente percibir que para el
establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida útil
de los bienes que formarán parte la edificación en estudio.
Como puede observarse, la estimación de la vida útil de una edificación, no sólo es
necesaria para la estimación de la depreciación en los procesos de valuación de
inmuebles. Es básica y necesaria para la correcta implementación de los procesos de
mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.

26
CAPITULO IV. LA VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS
MATERIALES
4.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO
MUNDIAL.
Una edificación sea residencial, de oficinas o industrial está compuesta por una serie de
materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la
prestación de un servicio o actividad. Los avances de la tecnología constructiva han hecho
que muchos de estos materiales sean muy versátiles teniendo diferentes usos y
aplicaciones.
Sin embargo en el fondo el componente básico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento
sea aplicado en una edificación industrial o residencial está compuesto por fibras de
amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos
residenciales y comerciales es el Policloruro de Vinilo, conocido comercialmente como
PVC. A su ves, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las
diversas acciones del ambiente y sus múltiples usos.
Es por ese motivo, que los valuadores profesionales, no deben fijar la vida de los bienes a
partir de la esperanza de vida de un concreto, de un metal o por el uso de un gráfico o una
tabulación de valores que desconocemos a partir de cual contexto han surgido.
Dentro de la investigación realizada, se ha determinado que a nivel mundial el estudio y
estimación de las vidas útiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada día más
organismos e investigadores se han involucrado.

27
Para citar algunos ejemplos, sólo para el año 2002 había 24 proyectos de investigación
dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenían alguna relación con la
durabilidad de los concretos y la protección de los metales.
Entre los grupos de investigación en aspectos de vida útil de estructuras más notables, se
encuentran los comités CIB-RILEM: ¨Comité 130 CLS – Métodos para la estimación de
la vida de servicio de estructuras de concreto¨, y uno de los más recientes como es el
Comité 140-TLS: ¨Sobre la predicción de la vida de servicio de los componentes de
materiales en las edificaciones¨.
Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American
Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for
Standardization (ISO), específicamente en su apartado “Draft International Standard
ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning”, la publicación de Marshall and Swift
Publication Co. “Life Expectancy Guidelines”, y la obra del investigador Rudbeck:
“Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions”.
En la conclusión de los valores propuestos en este capítulo, es importante resaltar que los
estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente
primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de
laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable
con un alto grado de confiabilidad.
Todas estas publicaciones son claras al señalar que la vida de una edificación, no depende
de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor
proporción, una incidencia dentro de la vida útil de la obra.

28
Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigación científica o de alguna otra
índole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de
componentes de las edificaciones, que son consistentes con la industria de la
construcción nacional y en la cual sus compuestos básicos son similares o los mismos que
los aplicados en nuestro medio.
Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han
excluido de esta investigación, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad
constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos
elementos relacionados con las técnicas constructivas para países con marcadas cinco
estaciones.
Como se verá en el Capítulo V, parte integral del método para estimar la Vida Útil
Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los
componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultarían en
vidas útiles ponderadas no confiables
4.2 VIDAS ÚTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA
Las vidas útiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores
nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignación de la vida útil ponderada
de la edificación. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia
consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento
industrial, ingenieros constructores y a la comparación directa con obras de diversas
edades cronológicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mínimas.
Estos valores son básicos en el siguiente proceso que es la estimación de la Vida Probable
de los componentes de las edificaciones.

29
Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente
bibliográfica o investigación, sino que de diferentes fuentes se han extraído aquellos
valores que más se ajusten al promedio de vida, sugerido por las opiniones de distintos
profesionales nacionales que tienen relación con el uso de materiales.
De forma complementaria, el autor realizó diferentes visitas a inmuebles y proveedores,
entre los que se encuentran: residencias, comercios y edificios públicos, con edades que
oscilaron entre 10 y 45 años. Previa consulta a los encargados de mantenimiento se
generó un cuestionario a partir del cual se pudo establecer de madera indirecta una vida
útil probable para aquellos bienes más representativos de la tipología constructiva
nacional
Tabla No. 1
Vida Útil Probable Mínimas de los Materiales Básicos de una Edificación
Residencial o Comercial
Material Vida Útil Probable
Estructura de soporte de techos
Concretos 85
Madera 35
Metal 65
Aislamiento térmico
Cubierta lisa, sin protección 20
Cubierta Metálica
Hierro galvanizado 20
Aluminio 40
Cobre 50
Cromo, níquel, titanio, zinc 50
Lámina con pintura protección 15
Cubierta impermeabilizada con materiales bituminoso 35
Cubierta impermeabilizada con materiales sintético 30
Cubierta con pendiente
Cubierta de terracota 45

30
Cubierta de concreto 50
Cubierta de fibrocemento 45
Cubierta de placas onduladas de fibrocemento 35
Piedras naturales (Ej. Pizarra) 50
Evacuaciones pluviales
Hierro galvanizado 25
Aluminio 40
Cobre 50
Cromo, níquel 50
Plomo 40
Lamina pintada 15
Aberturas en la cubierta
Tragaluz 25
Cúpulas, ventanas longitudinales 20
Protección solar en aberturas en techos
Lámina fija 30
Toldos 15
Toldos expuestos exterior 10
Toldos sobre techos interiores 15
Pararrayos
Cobre 40
Columnas, paredes exteriores
Mampostería sin repello 50
Concreto 90
Mampostería con repello 80
Concreto celular 40
Aislamientos térmicos
Exteriores mortero 35
Exteriores sintéticos 25
Repellos
Metálico 45
Piedra natural 50
Piedra artificial 50
Fibra cemento 40

31
Cerámica 40
Madera 30
Repellos con argamasa
Con componentes y resistencia mineral 50
Con aislante térmico 25
Argamasa aislante 25
Pinturas
Sobre madera 8
Sobre piedra 10
Sobre concreto 5
Sobre metales 7
Sobre argamasa 5
Juntas de dilatación
Masilla 8
Cinta aislante 15
Ventanas y puertas exteriores
Marcos y batientes
Madera 25
Madera- Metal 40
Material Sintético 35
Acero 45
Aluminio 45
Cristales
Simples o dobles 40
Aislantes dobles o triples 30
Cristales 35
Aislantes y resistentes a condiciones térmicas 15
Herrajes en ventanas 15
Pintura Marcos
Sobre madera 5
Sobre metal 3
Vitrinas
Escaparate (vitrina) 30

32
Protecciones solares
Alero móvil madera 30
Alero móvil metálico 40
Alero móvil material sintético 35
Toldos
Lámina con broches 15
Metálica apilable 25
De lona 15
Persiana
Madera 30
Metal 40
Material sintético 40
Parasol (corta viento)
Madera 30
Metal 40
Concreto 50
Vidrio 35
Vidrieras de invernadero jardín
Vidriera fachada 30
Vidriera resistente viento 30
Vidriera de invernadero 30
Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio
Paredes en plataforma de vidrio 45
Paredes en perfiles de vidrio 45
Vidrio bloque entre hiladas sin masilla 30
Vidrio bloque entre hiladas con masilla 30
Instalaciones Alta Tensión
Instalaciones de alimentación de energía
Elementos de enlace y conteo 40
Transformadores 30
Distribución 40
Compensadores de energía reactiva 35
Grupos electrógenos de emergencia a diesel 35
Alimentadores de corriente continua 15

33
Instalaciones
Instalaciones de fuerza y luz 40
Tableros de distribución de baja tensión 40
Tableros de comando y regulación 30
Instalaciones de iluminación
Luminarias 20
Luminarias emergencia 10
Instalaciones de comunicación y seguridad
Instalaciones telefónicas
Centrales telefónicas modernas 15
Instalaciones y distribuidores 30
Aparatos telefónicos 15
Instalaciones baja corriente
Instalaciones de timbreo e interfon 20
Búsqueda y llamado personas 15
Instalaciones de radio/ TV y audiovisual 15
Instalaciones de seguridad
Control acceso y tiempo 20
Sistemas de cierre 20
Sistemas de transmisión datos
Equipos activos de comunicación datos 15
Cableado de comunicación datos 15
Sistemas de calefacción
Alimentación y almacenamiento agentes energéticos
Depósitos de combustible internos 40
Depósitos de combustible subterráneos 30
Acumuladores 40
Conductos 30
Maquinaria 20
Elementos de regulación y seguridad 15
Tableros eléctricos y neumáticos 15
Producción (Generadores de calor)
Caldera en acero 20
Caldera en hierro fundido 20
Caldera de acumulador eléctrico 40

34
Caldera con quemador integrado (atmosférico) 15
Tipo de combustión
Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso 15
Carburados por leña 10
Sistemas de alimentación automáticos por combustible
sólido
15
Conductos 40
Conductos aislantes 30
Conductos de regulación y seguridad 15
Producción de calor 30
Tableros eléctricos / neumáticos 15
Distribuidores de calor
Equipos y subestaciones
Tuberías de bombeo 15
Bomba zócalo 25
Intercambiador de calor tubular 40
Intercambiador de calor placas 20
Conductos dentro del edificio 40
Conductos con aislamiento 30
Conductos de hasta 100o
C
Conductos subterráneos 20
Conductos ubicados galerías accesibles 40
Conductos ubicados galerías no accesibles 20
Conductos aire libre 30
Conductos sobre 100o
C
Conductos en galerías accesibles 40
Conductos en galerías no accesibles 20
Conductos aire libre 30
Distribuidores de calor
Radiadores 40
Calefacción a nivel suelo 30
Calefacción con aire caliente 30
Chimenea
En acero 20
Material sintético 25
Vidrio 25

35
Cerámica 25
Instalación media de calefacción con bomba circulación 25
Instalaciones de ventilación y climatización
Centrales de ventilación / climatización
Equipos de ventilación / climatización
Equipo monobloque 20
Ventiladores 20
20
Equipos compactos
Distribuidores de aire
Canales 25
Canales aislantes 20
Componentes
Recuperadores rotativos de calor 15
Recuperadores estáticos de calor con agua anticongelante 20
Ventiladores cubiertos 25
Armazón 20
Instalaciones de refrigeración
Compresores de refrigeración a pistón 14
Compresores de refrigeración rotativos 18
Conductos de refrigeración 15
Aislantes de conductos de refrigeración 15
Instalaciones de refrigeración industriales 18
Aislantes de cámaras de refrigeración 20
Equipos de regulación y seguridad
Aparatos de regulación y seguridad 15
Tableros eléctricos / neumáticos 15
Instalaciones medios de ventilación 20
Instalaciones de ventilación y evacuación de aguas
Conductos de alimentación de agua
Conductos de agua refrigerada
Tubería inoxidable 40
Tubería galvanizada 30
Tubería de cobre 40
Tubería PVC 20
Tubería PE,PP,PB 30

36
Tubería de agua caliente
Tubería inoxidable 40
Tubería galvanizada 30
Tubería cobre 40
Tubería PE, PP, PB 30
Evacuación agua pluviales y servidas
Tubería en hierro 50
Tubería en acero 30
Tubería en fibrocemento 40
Tubería en PE 40
Lavado y losa sanitaria
Bañeras 30
Lavado, WC, orinales 30
Fregadero 30
Maquinas de lavar 15
Maquinas de lavar vajilla 15
Centrífugas 15
Cámaras centrífuga 15
Plancha cocción 20
Grifería (cocina, WC, baño) 20
Grifería de conductos 30
Estufas
Estructura inoxidable 30
Estructura revestida / esmaltada 20
Tratamiento de agua
Descalcificador / dosificador 15
Instalaciones osmosis / inversa 20
Instalaciones desmineralización 15
Poste antiincendio 40
Bombas evacuación agua 30
Instalaciones de elevación de la presión 20
Compresor de aire comprimido 15
Bomba de circulación de agua caliente 20
Equipos de laboratorio 25

37
Instalaciones a gas
Instalaciones completas (componentes, grifería, conductos) 25
Instalaciones de energía alternativa
Bombas de calor
Maquina a pistón con motor eléctrico 14
Maquina rotativa con motor eléctrico 18
Motor a combustión 12
Colectores terrestres y sondas geotérmicas (medios líquidos) 20
Colectores terrestres por aire 60
Evaporadores estáticos 25
Instalaciones de energía solar 20
Colectores, lisos, vidrio 20
Colectores, lisos, sin vidrio 15
Instalaciones biogas 12
Instalaciones de cogeneración (p.e. UFC) 15
Instalaciones foto voltaicas 20
Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor
Instalación completa 30
Instalaciones de aire comprimido
Instalaciones de aire comprimido, sin compresor 25
Instalaciones de defensa contra incendio
Electrónicos 15
Sistemas de gestión, edificios 15
Ventilación de protección 25
Instalaciones de extensión
Equipos CO2 30
Equipos de transporte
Ascensores estándar 30
Sistema arrastre, eléctrico, cuarto de maquina alto 30
Ascensor de personas 30
Ascensor montacargas 30

38
Instalaciones parqueo
Parqueos 25
Escaleras mecánicas 25
Sistema andamiaje profesionales 25
Elementos internos edificio
Paredes divisorias y puertas internas
Lamina yeso 40
De madera o derivadas madera 35
Vitrocemento e instalaciones vidrio
Paredes vitrocemento (translucido) 45
Puertas y paredes de vidrio 30
Paredes divisorias móviles
En madera o derivadas madera 35
En metal 35
Paredes biombo o corrediza
Pared plegable 20
Pared corrediza 25
Paredes divisorias cabinas
Cabinas WC, duchas 25
Puertas internas
En madera con marco de acero 35
En madera con marco en madera 30
Puertas industriales 30
Portones internos 30
Ventanas, internas 40
Elementos de protección
Elementos de protección externa 40
Guarniciones de escalera- pasamanos 50
Rejas 35
Cerraduras y cerrojos 20

39
Pavimentos
Pavimentos ligados con suelo 35
Pavimentos en linóleo 25
Pavimentos en material sintético 25
Pavimentos en textiles 10
Pavimentos en piedra natural y artificial
Pavimentos en piedra natural 45
Pavimentos en piedra artificial 45
Tratamiento de superficie
Pinturas 5
Revestimiento del suelo enlozado
Cerámica-Arenisca 40
Clinkers 40
Barro- cocido 40
Revestimientos en madera
Parquets y tablas en láminas 30
Resinosos- maderas confiera 30
Maderas duras 40
Parquets 35
Revestimientos derivados madera 30
Pavimentos estructurales 15
Revestimiento paredes
Aislantes térmicos de muros perimetrales
Visibles 15
Con argamasa 35
Revestimientos 35
Rellenos con espumas huecas 35
Revestimiento
Revestimientos en argamasa 40
Pinturas
Sobre tapicería 10
Sobre madera 15

40
Revestimiento de paredes en tapicería
Tapicería 15
Tapicería aislante 15
Revestimiento de paredes en lastre de piedra
Naturales y artificiales 45
Revestimiento de paredes en cerámica 45
Revestimiento en madera o derivados
Madera maciza 35
Derivada de madera 35
Revestimiento antiincendio 35
Cielos
Revestidos Argamasa 25
Habitación 40
Cocina 25
Pinturas
Habitación 5
Cocina, baños 3
Cielos con elementos metálicos
Suspendidos 30
Cielos con paredes en yeso
Suspendidos 30
Cielos con paredes en fibrocemento
Suspendidos 30
Plafones en madera o sus derivados
Madera 30
Derivados madera 25
Elementos Aislantes del cielo
Revestidos 35
Argamasas 30
Conductos de alimentación y descarga
Conductos agua 40

41
Conductos de descarga y drenaje
Conductos en material sintético 50
Conductos de gas 50
Conductos de alta y baja tensión 40
Conductos para audio- televisión por cable 25
Conductos de calefacción a distancia
Conductos tele térmicos 25
Conductos subterráneos 20
Conductos lugares accesibles 40
Conductos lugares no accesibles 20
Conductos expuestos 30
Conductos de calefacción temperaturas >100º C
Conductos lugares accesibles 40
Conductos lugares no accesibles 20
Conductos sobre superficie 30
Conductos aire comprimido 30
Superficies en espacios abiertos
Superficies sin pavimentar 20
Con pavimento bituminoso 30
Con pavimento concreto 40
Empedrados, rastreados, césped 20
Tratamiento bituminoso 15
Cordón y caño
Concreto 30
Piedra natural 35
Barrera guarda vía 30
Cuneta
Canales 45
Drenajes 30
Escalas
Piedras naturales 35
Concreto 30

42
Tapias o vallas
Vallas con enrejado metálico diagonal 30
Portones 25
Vallas madera 25
Paredes anti - sonido 25
Instalaciones eléctrica e hidráulica 25
Instalaciones eléctricas 30
Conductos eléctricos 25
Postes concreto armado 30
Postes madera 25
Cables HT y BT 30
Faroles, iluminación externa 25
Instalaciones de Pararrayos 25
Cajas registro 20
Instalaciones de agua
Conductos 35
Pozos filtrantes 35
Pozos filtrantes concreto 35
Captación agua, pozos infiltración 35
Estaciones de depuración concreto 35
Estaciones de depuración mecánica biológica
Parte constructiva 35
Parte mecánica 20
Instalaciones de irrigación 25
Equipos y herramientas
Juegos infantiles (columpios, etc) 10
Máquinas de deportes 15
Equipamientos externos 15
Postes metálicos 25

43
Pintura sobre metal / madera 10
Canales y bajantes
Galvanizados De 15 a 20
Calefacción y aire acondicionado
Caldera de aire caliente De 8 a 12
Bombas de calor De 8 a 12
Compresores de aire acondicionado De 8 a 15
Enfriadores de gas De 8 a 15
Calderas de agua caliente De 30 a 50
Plomería
Calentador de agua a gas De 8 a 12
Calentador de agua eléctrico De 10 a 15
Sistema de desechos Privado (pozo séptico) De 15 a 25
Tubería galvanizada de agua De 30 a 50
Cielos
Fibrocemento De 10 a 25
Gypsum De 15 a 20
Maderas contrachapadas De 15 a 30
Maderas aglomeradas De 5 a 15
Tablilla PVC De 10 a 25
Tablilla artesonado De 15 a 30
Techos
Tela asfáltica De 12 a 20
Tejamanil y tablones de madera De 12 a 20
Fibra de vidrio De 15 a 20
Asfalto De 15 a 20
Tejamanil de asbesto De 30 a 50
Pizarra De 40 a 75
Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen éstos y se
requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones
severas, el organismo recomienda disminuir la vida útil probable en un rango de 5 a 10
años.

44
CAPITULO V. VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE
OBRA
5.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS DE UNA
EDIFICACIÓN.
En el Capítulo IV, se sugirieron las vidas útiles probables de diferentes materiales que son
parte de una edificación. Sin embargo, generalmente en la aplicación del método de la
Vida Útil Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de
obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.
Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuación se presentan las expectativas de
vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de
Valuación de La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV, Octubre
2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Iván Caputto y el Arq. Pablo Herrera.
Este estudio fue realizado para edificaciones de la República de Venezuela.
Las Vidas Útiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para
cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o económica, media o estándar, buena
o de primera y óptima o superior.
Como parte de esta investigación, se ha determinado que la tipología constructiva básica
esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde
el punto de vista de calidad como de diversidad. Así mismo, se ha determinado que en
promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio,
son aceptables y similares a las condiciones típicas promedio de Costa Rica, por ejemplo
en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.

45
Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el método de la Vida
Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos
ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.
5.2 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN
EDIFICACIONES RESIDENCIALES.
5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones normales
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que
edificación cumpla con:
a. Vivienda tipo interés social
b. Bajo condiciones de uso normales

46
Tabla No. 2
Obra tipo interés social bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 65
Vigas y columnas de concreto 70
Instalaciones Sanitarias 20
Instalaciones Eléctricas 20
Instalaciones mecánicas y especiales 23
Cubierta de techo metálica 12
Cubierta de techos de madera y metálica 18
Cubierta de techos de concreto y tejas 35
Paredes de bloques de concreto 75
Revestimiento y acabado interno 28
Revestimiento y acabado externo 26
Pavimentos 18
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Impermeabilizaciones 3
Pintura 3
Vidrios 15
Artefactos Sanitarios 18
Ascensores 35
Sistemas de bombeo 15
Otros equipos 20
Obras exteriores 25

47
5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.
a. Vivienda tipo de calidad media o estándar
Tabla No. 3
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Pavimentos 20
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 40
Otros equipos 25
Obras exteriores 30

48
5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.
a. Vivienda de primera calidad
Tabla No. 4
Obra de primera calidad bajo condiciones normales
Pavimentos 35
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 35

49
5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales.
a. Vivienda de calidad óptima
Tabla No. 5
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones normales
Pavimentos 45
Carpintería 45
Herrería 55
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 50
Otros equipos 35
Obras exteriores 40

50
5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas.
a. Vivienda tipo interés social
b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 6
Obra de calidad económica bajo condiciones extremas
Pavimentos 18
Carpintería 15
Herrería 18
Cerrajería 10
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 30
Otros equipos 18
Obras exteriores 25

51
5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.
a. Vivienda tipo calidad media
Tabla No. 7
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas
Pavimentos 20
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 35
Otros equipos 20
Obras exteriores 30

52
5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.
a. Vivienda tipo primera calidad
Tabla No. 8
Obra de calidad óptima o primera bajo condiciones extremas
Pavimentos 35
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 40
Otros equipos 25
Obras exteriores 35

53
5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.
a. Vivienda tipo calidad óptima o superior
Tabla No. 9
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas
Pavimentos 45
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 40

54
EDIFICACIONES COMERCIALES.
5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales.
a. Comercio tipo baja calidad
Tabla No. 10
Obra de calidad baja o económica bajo condiciones normales
Pavimentos 16
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 15
Otros equipos 25
Obras exteriores 20

55
5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.
a. Comercio calidad media
Tabla No. 11
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones normales
Pavimentos 18
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 30

56
5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.
a. Comercio de primera calidad
Tabla No. 12
Pavimentos 33
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 35

57
5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales.
a. Comercio calidad óptima
Tabla No. 13
Obra de calidad óptima bajo condiciones normales
Pavimentos 43
Carpintería 45
Herrería 55
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 50
Otros equipos 35
Obras exteriores 40

58
5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.
a. Comercio tipo baja calidad
Tabla No. 14
Obra de calidad baja o económica bajo condiciones extremas
Pavimentos 16
Carpintería 15
Herrería 18
Cerrajería 8
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 30
Otros equipos 20
Obras exteriores 25

59
5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.
a. Comercio tipo calidad media
Tabla No. 15
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas
Pavimentos 18
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 35
Otros equipos 23
Obras exteriores 30

60
5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.
a. Comercio tipo primera calidad
Tabla No. 16
Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas
Pavimentos 33
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 35

61
5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.
a. Comercio tipo calidad óptima
Tabla No. 17
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas
Pavimentos 43
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 40

62
EDIFICACIONES PÚBLICAS.
5.4.1 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones normales.
a. Inmueble público tipo baja calidad
Tabla No. 18
Obra de baja calidad bajo condiciones normales
Pavimentos 16
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 35
Otros equipos 23
Obras exteriores 25

63
5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones normales.
a. Inmueble público tipo calidad media
Tabla No. 19
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Pavimentos 18
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 30

64
5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones normales.
a. Inmueble público tipo primera calidad
c. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 20
Pavimentos 33
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 35

65
5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones normales.
a. Inmueble público tipo calidad óptima
Tabla No. 21
Obra de calidad óptima bajo condiciones normales
Infraestructura 90
Superestructuras 80
Pavimentos 43
Carpintería 45
Herrería 55
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 50
Otros equipos 35
Obras exteriores 40

66
5.4.5 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones extremas.
a. Inmueble público tipo baja calidad
Tabla No. 22
Obra de baja calidad bajo condiciones extremas
Pavimentos 16
Carpintería 15
Herrería 18
Cerrajería 8
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 30
Otros equipos 20
Obras exteriores 25

67
5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones extremas.
a. Inmueble público tipo calidad media
Tabla No. 23
Obra de calidad media bajo condiciones extremas
Infraestructura 55
Superestructuras 55
Pavimentos 18
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 35
Otros equipos 23
Obras exteriores 30

68
5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones extremas.
a. Inmueble público tipo primera calidad
Tabla No. 24
Obra de baja calidad bajo condiciones extremas
Infraestructura 55
Superestructuras 45
Pavimentos 33
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 35

69
5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones extremas.
a. Inmueble público tipo calidad óptima
Tabla No. 25
Obra de calidad óptima bajo condiciones extremas
Infraestructura 75
Superestructuras 65
Pavimentos 43
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 40

70
CAPÍTULO VI. LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES: CAUSAS
ADICIONALES DE DETERIORO
6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACION DE LAS
EDIFICACIONES.
Es importante destacar, que dentro del proceso de definición de la Vida Útil Probable,
Ponderada, Media, etc, de una edificación, no sólo se ha de tomar en cuento la incidencia
de los costos, las características mecánicas de los materiales y su durabilidad, el grado de
instalación de la edificación. Hay otros que elementos que influyen y la mayor parte de la
literatura sobre este tema no los menciona o los ha descartado.
Los métodos no han tratado específicamente el como cuantificar el efecto de elementos
tan importantes como los indicados en el párrafo anterior. Si existe un consenso claro que
todo valuador ha de meditar sobre el valor y efecto de los siguientes puntos:
Ø Exigencias relativas a las condiciones ambientales a través del tiempo
Ø Del valor arquitectónico
Ø Genero de construcción
Ø Grado de instalación
En segundo lugar a partir de:
Ø Desgaste efectivo relativo a la explotación y las incidencias del ambiente
Ø La calidad de las construcciones
Ø Del plan de conservación, mantenimiento y de servicio
En lo que respecta al grado de instalación éste se clasifica en:
Poco: Sin sistemas de calefacción, instalaciones electromecánicas sencillas de ventilación
y sanitarios.

71
Medio: Con sistemas electromecánicos, sistema de ventilación y sanitarios normales.
Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecánicos importantes, sistemas
sanitarios importantes.
El género de la construcción, se clasifica en Masiva o Mixta.
En lo que respecta al grado de instalación de una edificación, la Oficina Federal de
Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26.
Tabla No. 26
Vida Útil Probable de inmuebles por su grado de instalación
Género de la construcción
Grado Instalación
Poco Medio Elevado
Masiva 60 50 40
Mixta 50 40 30
En caso de que la vida útil se sobrepase al estimado se debe considerar:
Ø Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparación.
Ø Las limitaciones en las funciones.
Ø Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de estética
e higiénicos.
6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA
Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificación o
de un edificio son, entre otros:

72
Ø Cambio prematuro en el uso
Ø Problemas con la adquisición de piezas en componentes o refacciones
Ø La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos
Ø Las nuevas tendencias o innovaciones
Ø Reemplazo o sustitución de elementos de la construcción en vez de reemplazar
el elemento mas débil
Entre las circunstancias que conducen a la retirada de un inmueble, están:
a) Condiciones físicas:
1. Accidente.
2. Catástrofe.
3. Deterioro debido al tiempo.
4. Deseaste y desperfectos debidos al uso
b) Circunstancias funcionales:
1. Inadecuación
2. Obsolescencia
c) Circunstancias externas a los inmuebles
1. Término de la necesidad
2. Abandono del inmueble
3. Imposición de la autoridad

73
Aislar la causa determinada que ha dado origen a la retirada de los bienes es en muchos
de los casos difícil. Por ello el conocimiento de la clasificación general de las causas de
retirada de los bienes puede ayudar a la predicción del tiempo de vida útil.
6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES
De los que son causa de la retirada de los mismos pueden ser descritas como sigue:
1. Los daños físicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes, tales como
explosiones, colisiones, caídas, fallas de los edificios o de otras estructuras o la rotura de
la máquina debido a fuerzas extrañas.
2. Cuando se producen daños repentinos por desastres tales como incendios, tormentas,
inundaciones o terremotos, que llegan hasta la destrucción, los bienes son retirados. Si los
daños son parciales, el costo de reparación o reconstrucción se compara con el costo de
sustitución para decidir si los bienes deben o no ser retirados.
3. La caducidad física resulta de la debilitación se desarrolle e incrementa durante el
servicio de los bienes, a pesar de los desembolsos por reparaciones y conservación. La
caducidad física puede ser causada por el deterioro debido a la oxidación o a otros
procesos químicos, a los efectos mecánicos del congelamiento y el deshielo, a variaciones
de la temperatura o a una gradual descomposición, como en el maderamen y en otros
materiales de origen orgánico. Podemos hallar ejemplos de ello en un puente de madera
poco seguro debilitado por los agentes destructores y/o de corrosión.
El deterioro físico se incrementa con la edad y con la amplitud de la exposición a los
elementos destructivos, mas bien que con el uso.
4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,

74
tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o
una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son
proporcionales al uso más bien que a la edad.
6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES
Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseño
idéntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o más
económicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de:
1. Inadecuación o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo
encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de
100.00 libras por hora.
2. La Obsolescencia otra característica de inconveniencia funcional, aparece generalmente
con la invención y el desarrollo de nuevos dispositivos de idéntico carácter general. Un
ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por
pulgada cuadrada de presión en grandes centrales eléctricas, donde la utilización de
modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitiría realizar grandes
economías.
Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de
obsolescencia tecnológica, funcional, económica así cuando un tipo diferente de
estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia económica. Por
ejemplo, la instalación de motores eléctricos o de combustión interna en vez de
generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros serán más
económicos etc.
6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES
Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su

75
negocio puede sufrir cambios de tal índole que se haga innecesario para lo sucesivo el
empleo de dichos bienes. Estos casos pueden ocurrir cuando:
1. Los bienes dejan de ser necesarios por concluir una fase del negocio. Por ejemplo, una
empresa que abandona la fabricación de aparatos calefactores con el fin de dedicar su
plena capacidad a la producción de hornos y gas y petróleo, retirará ciertos instrumentos
de trabajo o equipos por dejar de necesitarlos.
2. Retirada de bienes a causa del abandono total de 1a empresa, como en el caso del
levantamiento de una fábrica de cemento para trasladarla a un emplazamiento más
cercano a una nueva cantera.
3. Retirada de servicios subterráneos para dejar paso a vías de tránsito municipales o la
remoción de estructuras de un terreno que ha de ser inundado por un embalse, o quizás
por una nueva carretera.
6.6 SUSTITUCIONES
Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitución consiste en reemplazar los
bienes retirados al final de su vida útil, generalmente por hallarse dañados, desgastados o
anticuados. Una sustitución no siempre significa la reproducción exacta de los bienes
retirados o de sus servicios. Las sustituciones engloban las renovaciones (que duplican lo
bienes antiguos), pero no se limitan a ello.

76
CAPITULO VII. VIDA ÚTIL PONDERADA DE
EDIFICACIONES
7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA
PONDERADA DE LAS EDIFICACIÓN.
Por Vida Útil Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificación estimada a
partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los
principales componentes de la obra, en función de la participación que representa cada
uno de éstos, en el costo total de la obra.
Como ya se ha descrito en los capítulos IV y V, existen una serie de estándares que
indican cual podría ser la posible Vida Útil Probable, la Esperanza de Vida o la Vida
Económica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimaciones se han generado bajo
estudios en situaciones y medios, que en algunos casos son muy diferentes al
costarricense. En varios de estos lugares hay nevadas o veranos con temperaturas no
típicas de nuestro medio. Por otra parte, en esos países no tienen humedades o cantidades
de lluvia como las existentes en los países tropicales.
Como un buen precedente en Costa Rica, el Órgano de Normalización Técnica (ONT),
adscrito al Ministerio de Hacienda, desarrolló ya hace unos años una Tipología
Constructiva, la cual incluye un grupo importante de las edificaciones típicas más
representativas de la industria de la construcción nacional. Adicionalmente al costo de
reposición nuevo se les asigna una Vida Probable. En el anexo II y III, se presenta una
parte de la Tipología Constructiva citada, la cual principalmente por el objetivo de este
trabajo, se ha limitado a obras residenciales, algunas de tipo comercial y un segmento de
tipo pública, sin embargo ésta es aún más amplia.
La tipología generada por el ONT, no toma en cuenta las condiciones de servicio de las
edificaciones, como por ejemplo, si su función es bajo condiciones normales o severas o
si su grado de instalación es poco, medio o elevado.

77
Para la estimación de la Vida Ponderada de una Edificación, se ha utilizado el método
tradicional que consiste en los siguientes pasos:
1. Se elige una edificación nueva, similar o igual al tipo de inmueble sobre el cual
existe la necesidad de definir la Vida Útil Ponderada, determinando factores
como la función, el uso, el ambiente en que se encuentra y el resto de factores
internos y externos, citados en el Capítulo VI.
2. Se desglosa la obra en sus principales partidas de obra y sus consecuentes
costos por cada uno de estos ítems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos,
instalaciones mecánicas, etc.
3. Se procede a estimar la participación o peso de cada uno de las partidas de la
obra respecto al costo total.
4. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas en
el Capítulo V y VI, tomando en cuenta las diferentes clasificaciones descritas en el
Capítulo II, en razón de:
a. La calidad de la obra: Económica, Estándar o media, de Primera u
Óptima o Superior.
b. Las condiciones externas: Normales o Severas
5. Se tabulan los componentes de la obra, su incidencia respecto al costo total y
cada uno de ellos relacionado con la respectiva Vida Útil Probable.
6. Se procede a multiplicar el factor de incidencia de cada partida de obra por su
respectiva vida útil probable.

78
7. El resultado del punto 6, representa el grado de vida en que incide cada
componente de la obra. La sumatoria de todos ellos resultará en la Vida Ponderada
de la Edificación analizada.
Por ejemplo, si a la actividad paredes de mampostería le asigno una de vida probable de
60 años y su incidencia en el costo total de la obra representa un 30%. La contribución de
las paredes a la vida probable del inmueble como un todo, es de 18 años (60 * 0.30). La
sumatoria de los productos de todas las partidas resultará en la Vida Probable Ponderada
de la edificación.
Es importante hacer notar, que para la aplicación de este método, se deben tener
presupuestos de obras confiables y de tener claro la tipología a la cual responde la obra,
sus condiciones de servicio, ambientales y la vida útil probable de cada uno de los
componentes de la obra consecuentes con la realidad del medio.
Estas cinco condiciones se han definido y están presentes en las vidas ponderadas
definidas en el presente trabajo.
7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA
PONDERADA.
7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta: mampostería - madera
En el caso que se presenta, se destacan los siguientes acabados y características del
inmueble:
a. Sistema estructural: zócalo en mampostería integral de 1 m de altura
b. Vigas y columnas de madera
c. Sobre el zócalo tendrá paredes de madera en tablilla y las paredes internas
serán totalmente en madera.
d. Cielos de Gypsum

79
e. Sistema eléctrico enductado en PVC
f. Pintura acrílica a dos manos
g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla
h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de madera
i. Área a construir: 65 m2
En la tabla No. 27, se presenta el resumen del presupuesto de obra, que representa a la
vivienda descrita.
Tabla No. 27
Resumen de presupuesto de obra por partidas
En el Anexo I, se adjunta el presupuesto detallado que soporta el resumen mostrado en la
Tabla No. 27.
Reglón de Obra Cant Unidad Material Horas/hom
Mano de
obra Total C/Unidad % Inc
Cimientos 3,12 m3 176.141,00 48,00 33.120,00 209.261,00 3.219,40 2,90
Paredes de bloques 40,00 m2 329.171,00 151,00 104.190,00 433.361,00 6.667,09 6,00
Paredes de madera 3000,00 varas 1.700.000,00 184,00 126.960,00 1.826.960,00 28.107,08 25,31
Formaleteo 88,00 m2 78.720,00 55,00 37.950,00 116.670,00 1.794,92 1,62
Viga corona madera 1,00 M 132.800,00 123,00 84.870,00 217.670,00 3.348,77 3,02
Columnas madera 1,00 M 298.830,00 267,00 184.230,00 483.060,00 7.431,69 6,69
Viga banquina made 1,00 M 109.680,00 83,00 57.270,00 166.950,00 2.568,46 2,31
Tubería de potable 1,00 gbl 41.120,00 22,90 18.700,93 59.820,93 920,32 0,83
Tubería de A/negra y
pl. 1,00 gbl 270.840,00 66,74 50.056,50 320.896,50 4.936,87 4,45
Drenaje 1,00 gbl 45.000,00 42,25 24.823,05 69.823,05 1.074,20 0,97
Tanque séptico 1,00 gbl 99.860,00 35,57 24.544,34 124.404,34 1.913,91 1,72
Electrificación 1,00 gbl 69.820,00 265,33 205.630,75 275.450,75 4.237,70 3,82
Canoa 1,00 gbl 29.760,00 18,23 14.128,25 43.888,25 675,20 0,61
Closets tablilla
c/puertas 2,00 un 206.160,00 93,24 92.773,80 298.933,80 4.598,98 4,14
Techos 96,00 m2 355.021,00 96,36 68.888,98 423.909,98 6.521,69 5,87
Cielos 42,00 m2 277.620,00 131,88 102.207,00 379.827,00 5.843,49 5,26
Puertas externas 2 un 159.200,00 15,82 18.390,00 177.590,00 2.732,15 2,46
Contrapiso 6,2 m3 266.600,00 63,01 39.879,00 306.479,00 4.715,06 4,25
Piso de cerámica 62 m2 217.000,00 125,03 97.110,00 314.110,00 4.832,46 4,35
Puertas internas 4 un 7.800,00 45,50 37.538,00 45.338,00 697,51 0,63
Fregadero 1 un 20.000,00 -------- 7.500,00 27.500,00 423,08 0,38
Rodapié 62 m 23.400,00 5,15 3.999,00 27.399,00 421,52 0,38
Rejas de protección 8 un 360.000,00 ------- 45.000,00 405.000,00 6.230,77 5,61
Cornisa 68 m 4.080,00 6,32 4.901,00 8.981,00 138,17 0,12
Pila hecha 1 un 45.000,00 ------ 15.000,00 60.000,00 923,08 0,83
Pintura 8 gal 59.200,00 27,65 21.432,00 80.632,00 1.240,49 1,12
TOTALES 5.382.823,00 1.521.092,60 106.214,09

80
Generalmente, se recomienda el uso de una tabla más resumida que permita al valuador
anotar de manera más sucinta, los datos necesarios para aplicar el método.
En la Tabla No. 28, se anotan los datos mínimos necesarios que permiten aplicar el
método de la Vida Útil Ponderada de una forma práctica.
Tabla No. 28
Formato con el contenido mínimo de datos necesarios
Reglón de Obra
Vida
Útil
Probable
(años)
Porcentaje
de
Participación
Incidencia
de la
partida
(años)
Cimientos 2,90
Paredes de bloques 6,00
Paredes de madera 25,31
Formaleteo 1,62
Viga corona 3,02
Columnas 6,69
Viga banquina 2,31
Tubería de potable 0,83
Tubería de aguas negras y
pluvial. 4,45
Drenaje 0,97
Tanque séptico 1,72
Electrificación 3,82
Canoa 0,61
Closets tablilla c/puertas 4,14
Techos 5,87
Cielos 5,26
Puertas externas 2,46
Contrapiso 4,25
Piso de cerámica 4,35
Puertas internas 0,63
Fregadero 0,38
Rodapie 0,38
Rejas de protección 5,61
Cornisa 0,12
Pila hecha 0,83
Pintura 1,12
Este dato se
obtiene de los
valores de
indicados en los
Capítulos IV y
V, o de algunos
otros estándares
recomendados
Este dato los
calcula el
valuador del
presupuesto de
la obra o de
alguna tipología
o estándar
constructivo
Esta columna se
completa con
tantos reglones de
obra como los
requiera el
valuador

81
En este ejemplo práctico, se realizan las siguientes suposiciones adicionales:
a. Condiciones de Uso: normales
b. Vivienda residencial
c. Calidad de la obra: Media o estándar
Tabla No. 29
Estimado de Vida Útil Ponderada
Vivienda en Zócalo de calidad media, bajo condiciones uso normales
Reglón de obra
Vida
Útil
Probable
(años)
Porcentaje
de
Participación
Incidencia de la
partida
(años)
Cimientos 85 2,9 2,47
Paredes de bloques 80 15,84 12,67
Paredes de madera 30 25,31 7,59
Viga corona 25 3,02 0,76
Columnas 25 6,69 1,67
Viga banquina 25 2,31 0,58
Tubería de potable 50 0,83 0,42
Tubería de aguas negras y pluvial. 40 4,45 1,78
Tanque séptico 50 1,72 0,86
Electrificación 30 3,82 1,15
Canoas 15 0,61 0,09
Closets tablilla c/puertas 30 4,14 1,24
Techos 15 5,87 0,88
Cielos Fibrocemento 20 5,26 1,05
Puertas externas 20 2,46 0,49
Contrapiso 80 4,25 3,40
Piso de cerámica 40 4,35 1,74
Puertas internas 25 0,63 0,16
Fregadero 25 0,38 0,10
Rodapie 15 0,38 0,06
Rejas de protección 30 5,61 1,68
Cornisa 15 0,12 0,02
Pila hecha 30 0,83 0,25
Pintura 5 1,12 0,06
Sumatoria 41

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