La compraventa de una vivienda o inmueble es un paso delicado, por la cantidad económica que supone, y los problemas legales que puede acarrear si no se realiza con seguridad jurídica. Desde el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, ubicados en Málaga y Nerja (www.perezparras.com) podemos asesorarle en su compraventa, para que la realice con todas las garantías y tranquilidad.

1. GUIA DE COMPRAVENTA
DE VIVIENDAS
¿Cómo comprar / vender tu casa
con garantías, evitando problemas?
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MALAGA - ABOGADOS - NERJA

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Sergio Pérez Parras
• Abogado
• Ingeniero de Telecomunicación
• Ingeniero Perito Judicial Tecnológico
en Ciberseguridad y
Telecomunicaciones (CNIPJ)
Francisco Pérez Parras
• Economista
• Abogado
• MBA (Master en Administración de
Empresas)
• Master en Asesoramiento de Impuestos
• Master en Peritación y Tasación de
Inmuebles
• Experto en Banca

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en Compraventas y
Contrato de Arras en
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AREAS DE TRABAJO EN PÉREZ PARRAS ECONOMOSTAS Y ABOGADOS
ü Compraventas
ü Herencias - Testamentos
ü No Residentes
ü Contabilidad de Empresas
y Autónomos
ü Contratos
ü Derecho Civil
ü Fiscalidad y Tributación
ü Tributación Internacional
ü Gestión Apartamentos
Turísticos Málaga Nerja
ü Derecho Penal
ü Derecho Laboral
ü Derecho de Familia
ü Tramitaciones
ü Alquileres / Arrendamientos

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¿Necesito realmente un abogado para comprar/vender una
vivienda?
Ø Una compraventa representa una
gran inversión económica
Ø Participan variedad de leyes y reglamentos
estatales y autonómicos a tener en cuenta.
Ø Existen obligaciones legales del vendedor
y del comprador. Impuestos asociados, etc.
Ø Es muy importante comprar / vender con garantía
para evitar sorpresas / cargas asociadas a una
vivienda: hipotecas, arrendamientos, divorcio de
vendedores en gananciales, existencia de
licencia de primera ocupación, etc.
Ø Conocer la corrección de todos los
datos registrales de la propiedad
Ø Adecuación del terreno y plan urbanístico
a la vivienda a vender / comprar.

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ASPECTOS QUE INTERVIENEN EN UNA COMPRAVENTA
Ø Concepto de compraventa de vivienda: contrato de compra y venta en el
que contratantes se obligan a entregar una vivieda a otro a cambio de un
precio cierto (art. 1445 Código Civil)
Ø Precio, como verdadera causa del contrato para el vendedor (Sentencia TS,
de 20 de Junio de 1994)
Ø Entrega de la vivienda en el plazo estipulado : garantía de seriedad del
vendedor, y garantía de seguridad para el comprador
Ø Regulación legal:
v Título IV, Libro IV Código Civil: concepto legal
v Capítulo II del Código Civil: elementos personales de la
compraventa

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Ø El contrato de compraventa de vivienda no requiere de una forma
específica, sino que se considera válido y existe por el simple acuerdo,
de cualquier forma, entre comprador y vendedor, sobre la vivienda a
vender y su precio (articulo 1450 Códico Civil), aunque el vendedor no
haya aún entregado la vivienda, ni el comprador haya pagado aún el
precio.
Ø Se considera que un contrato de compraventa de inmueble es
mercantil, y no civil, si la casa se compra con intención de revenderla
para lucrarse con ello.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

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¿Qué es el contrato de cesión de posesión de Vivienda de
VPO?
Ø Contrato por el que un comprador accede a obtener la propiedad de una
vivienda de protección oficial a posteriori, de modo que:
Ø El comprador se compromete a pagar la totalidad del precio de la vivienda
VPO en un plazo pactado, plazo durante el cuál posee la vivienda, pero no
la tiene aún en propiedad
Ø El vendedor conserva durante ese plazo pactado la propiedad de la
vivienda, como garantía hasta obtener la totalidad del precio acordado,
pero sin poder transferirla a otros compradores
Ø Terminado el plazo pactado, y cumplidas todas las condiciones pactadas
(precio pagado por completo por el comprador), las partes firman escritura
pública de compraventa y comprador adquiere la propiedad de la vivienda
VPO.
Ø Supone una modalidad mixta de arrendamiento y amortización:
comprador alquila vivienda VPO y la ocupa, mientras paga la totalidad del
precio fijado para adquirir la propiedad de la vivienda, firmándose
escrituras de compraventa a la conclusión del plazo.

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Partes del contrato de compraventa (I):
Ø Comprador y vendedor deben tener capacidad general para comprar y vender,
sin impedimentos de carácter legal
Ø También se puede comprar / vender a través de terceros (representante legal o
voluntario)
Ø Para ser vendedor de propiedad inmobiliaria se tiene que disponer del dominio
efectivo de la propiedad. Ejemplo: herederos que aún no han realizado
participación de propiedad heredada, no pueden vender si no es con
consentimiento de todos los herederos de dicha propiedad común a todos
ellos.
Ø Causas de nulidad del contrato de compraventa:
§ compraventa simulada: quien paga el precio de la vivienda no es quien
figura en las escrituras de compraventa. El contrato es, por tanto, nulo.
§ Cuando el poder del representante, para que un representado compre o
venda una vivienda en su lugar, se torna ineficaz o inválido por haberse
extinguido su vigencia, o por entrar en conflicto de intereses con
representado.

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Partes del contrato de compraventa (II):
No tienen capacidad para comprar/vender una vivienda o inmueble
Menores no emancipados
Los incapacitados legalmente (debe probarse tal incapacidad)
Los no incapacitados legalmente, pero a los que les falte la “razón
natural”
¿Cómo probar la incapacidad de una persona para
comprar / vender una casa / vivienda / inmueble?:
Mediante pruebas médicas que constaten alteración de
conducta y deterioro de facultades cognitivas y volitivas
NOTA: la esquizofrenia paranoide, salvo en fase terminal, no es causa
de incapacidad del afectado. El contrato de compraventa no es nulo por
lo tanto.

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La compraventa de vivienda del matrimonio :
Ø Se permite la compraventa de viviendas entre cónyuges (artículo 1458 Código
Civil)
Ø Un bien comprado como privativo por uno de los cónyuges se puede inscribir
como ganancial
Ø El comprador o vendedor no tiene obligación de inscribir su condición de
separado judicialmente en el Registro Civil
La venta del domicilio conyugal:
Ø Aunque la vivienda habitual de la familia sea privativa, ambos esposos deben
dar su consentimiento, o disponer de autorización judicial, para vender /
alquilar / … la vivienda. En caso contrario, las decisiones tomadas serán
anulables.
Ø El que compra de buena fe una vivienda y la inscribe, no se ve perjudicado por
la falta del consentimiento necesario de uno de los esposos, aunque el cónyuge
vendedor venda la vivienda con error o falsedad. El otro cónyuge mantiene su
derecho a reclamar. Esta situación NO APLICA a las uniones de hecho.

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La venta de bienes inmuebles gananciales:
Ø Es anulable a instancia del cónyuge que no otorgó consentimiento a la venta
de bienes inmuebles gananciales por el otro cónyuge. Es necesario ejercitar la
nulidad como acción.
Ø El consentimiento de la esposa puede ser expreso o tácito, anterior o posterior,
e incluso diferido a las circunstancias concurrentes. Se ponderará la pasividad o
la no oposición de la esposa a la enajenación del inmueble, conociendo la
misma.
La adquisición de bienes inmuebles gananciales:
Ø La adquisición de bienes para la sociedad de gananciales se debe hacer a cargo
del caudal común, aunque la adquisición se haga para uno sólo de los cónyuges
(artículo 1347.3 Código Civil)
Ø El bien adquirido en parte ganancial y en parte privativo pertenecerá
proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge en proporción a las
respectivas aportaciones realizadas

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Ø Aunque alguno de los cónyuges pruebe que el bien inmueble fue adquirido
exclusivamente con su dinero, no implica que sea de su propiedad exclusiva.
Ø Tampoco se considera que la división de una cosa común al matrimonio se
realice en proporción a las cantidades dinerarias aportadas por cada
adquiriente. En ese sentido, se valoran las aportaciones personales del
matrimonio.
La adquisición de bienes inmuebles gananciales:

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Extranjeros:
Ø Documentos extranjeros: se consideran ajustados a legalidad y gozan de
fehaciencia siempre que sean documentos públicos extranjeros, ajustados a la
normativa (Convenio XII de la Conferencia de la Haya de 5 de Octubre de 1961 –
BOE núm. 230, 25/09/78) y con estampillado de la Apostilla, no requiriendo, por
tanto, de ninguna legalización adicional.
Ø La escritura de compraventa formalizada ante Notario español es instrumento
de contrato + título traslativo de dominio, inscribible en Registro de la
Propiedad. El documento notario extranjero no sirve como título de inmediata
eficacia traslativa de dominio, sino tan sólo como contrato, no siendo título
inscribible.
Ø Inscripción en Registro del Régimen Matrimonial:
ESPAÑOLES EXTRANJEROS
Registro debe expresar el régimen económico-
matrimonial (art. 51.9 RH)
No es necesario expresar el régimen económico-
matrimonial en la inscripción, caso de cónyuges
extranjeros
En la inscripción se expresa que bien se adquiere
“con sujeción a su régimen matrimonial”
Caso del sistema británico, se entiende que el
régimen es el de separación

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Ø Retenciones sobre el precio para No Residentes:
• IRPF: retención del 3%, para contribuyentes sin establecimiento
permanente, estando el adquiriente obligado a retener e ingresar a cuenta
del vendedor.
• Excepciones:
Extranjeros:
titular del inmueble transmitido es persona física, e inmueble ha
permanecido en su patrimonio más de 10 años sin mejoras, a fecha de 31
de diciembre de 1996.
Aportación de bienes inmuebles
Constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio
español

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con garantías, evitando problemas?
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