RETRACTO LEGAL VENTAS ESPECIALES

1. UNIVERSIDAD FERMIN TORO
VICE RECTORADO ACADEMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
PROFESOR: NOMBRE Y APELLIDO:
Abg. Jesús Carrasquero Elaiger Perez
SECCIÓN: CEDULA DE IDENTIDAD:
SAIA – D V – 23.845.868
BARQUISIMETO, MAYO DE 2018

2. RETRACTO LEGAL
Breve Reseña Histórica
En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no
producían más que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una
acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles
y desde entonces se clasificaron. Se comentará los que producían cambios y modificaciones
en los contratos, ya que eran especies de pactos agregados o convenios accesorios:
1-El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con
preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.
2-El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva,
después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.
3-El Pactum Reservati domini: Por medio del cual el vendedor, acreedor del precio de la
venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una
hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.
4-El Pacto comisorio: Era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda
libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado.
Etimología de la palabra retracto:
Retrahere: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión
anterior de una cosa que se adquiere.
Venta con pacto de retracto:
Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio
determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo
estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el

3. monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo
que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá
irrevocablemente la propiedad del mismo.
Fundamento Legal:
En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente
de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este título y de las comunes a
todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de
retracto.”
Clasificación: El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su
fuente en el contrato o directamente en la ley.
1. Del retracto convencional: Artículo 1.534: “El retracto convencional es un pacto
por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del
precio y el reembolso de los gastos…” Entendemos que: El retracto es un pacto de venta,
que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del
derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El
derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como
obligación ya que tiene nulidad. Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco
años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una
determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de
recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.
2. Del retracto legal: Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el
comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o
dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo
podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin
menoscabo”. El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo
concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”,

4. mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre
un extraño. El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las
operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así
viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la
unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro
y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. Por comunidad debe entenderse la
comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad
inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la
comunidad.
Retracto Convencional:
El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar
la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se
expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe
rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la
venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor
del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga. Debe observarse que el
retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón
por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo
negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el
retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.
Utilidad:
En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de
rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez
de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a
veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de
recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la

5. ley”. Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la
forma de préstamo hipotecario. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:
 Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía
con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de
seguir ningún procedimiento judicial.
 Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate
una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los
intereses calculados a la tasa deseada,
 Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
 Para el prestatario,la operación tenia también sus ventajas:
 Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.
 Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
 Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (
Hipotecaria).
Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en
particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar
preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede
demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía,
procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta
sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que la venta sea vil; el
establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que
el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto
del “canon” es proporcional al interés y el hecho de que el comprador haya realizado
muchas compras sub-retro.
Supuestos Especiales de validez:
Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es
válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta

6. de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio
traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las
partes, (sin que en tal caso las “retroactividad” afecte a los terceros o que el acuerdo aunque
sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.
Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de
reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más largo, se
reducirá a este plazo…
La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer
el derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue
a exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes
de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá
consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será si no una promesa de venta
hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la
prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal
establecida por la ley.
El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra
fecha fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir
de la fecha de la celebración.
Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.
Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus
causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno
o de otros, el derecho de retracto ya que esto es cesible. En caso de pluralidad de
vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas
expresas:
Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un
fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no

7. puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre
los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en totalidad y por su
propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de
que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y
además, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad
sin embargo, por una parte, es válido el pacto en contrario y por otra el comprador puede no
oponerse al rescate parcial.
“Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad,
sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto
separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar
al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero”, Art. 1542. la hipótesis
ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos
sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las
partes vendidas y de sus precios.
En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o,
si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este
supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa con un
todo. En caso de pluralidad de causahabientes a título particular del vendedor en ese
derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los
vendedores y de los herederos de estos.
Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto,
incluso cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a
los mismos el beneficio de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de
excusión el fiador debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador
(no procede de pleno derecho), que este a de señalar bienes conforme a las disposiciones
citadas y que debe anticipar los gastos de la excusión.

8. Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto:
Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer
es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el
patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así
pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para
realizar actos de disposición.
Legitimación pasiva: El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus
causahabientes a título universal y contra los terceros adquirientes. En caso de retracto
frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben tenerse en cuenta dos
normas expresas en la ley:
Si el comprador con pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo lo adquiere
en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una
licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo,
si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540. Como se sabe, la ley ordena para el
caso de partición de herencia que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se
hará su venta en subasta pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros.
Pues bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo
él en remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el
comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo
que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su derecho de
retracto.
Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de
Retracto no podrá ejercerse sino contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda,
sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya dividido entre ellos. Pero si la
herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera comprendido en la porción de uno
de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.

9. El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros:
Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aun
cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido,
Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros adquirientes de la propiedad de la cosa
que se trate, sino también todos los terceros que hayan adquirido derechos (ejmp.Usufructo,
uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.
Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional:
La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus
causahabientes a título universal o los terceros adquirientes. Parte de la Doctrina exige que
el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y depósito
dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador, sus
causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia
Venezolana con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el
momento en que el vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador
de ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de
voluntad, una vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y para surtir
efectos frente a terceros requiere constar de documento con fecha cierta. Dicho sea de paso,
este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la voluntad de retraer, puede
causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después de haber sido el retracto.
Efectos del Pacto de Retracto:
1- “Pendente Conditione”: Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en
principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre
en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era)
y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida
(C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el
comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá

10. usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente
propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del
propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.
En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de
retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda
cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la
pérdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el
cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga
contra el subarrendatario.
2-Fallida la Condición: Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término
convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.
3-Cumplida la Condición: Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la
condición, se producen los siguientes efectos entre las partes:
a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo
que se le haya incorporado
b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo
hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)
c) La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al
comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino
después de haber satisfecho todas las obligaciones.
d) La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a
restituir los frutos.
4-Frente a terceros: El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de
cualquier otra condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que “resoluto
jure dantis, resolvitur jus accipientis”. Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en
virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por
ejemplo hipotecas, usufructos).

11. Requisitos para ejercer el retracto legal: El Derecho de Retracto Legal
presupone:
1. La adquisición de un derecho en la comunidad: Por comunidad debe entenderse
la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el
caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes a todos los apartamentos o a un
grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de derecho
común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe
hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de retracto no solo
existe en comunidades de origen sucesoral si no en toda comunidad de derecho común.
2. Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago: Algunos autores han
pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que
ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente, salvo en
casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones
del contrato, por no ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da. Se
comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva de
una donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad
del comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el elemento “Intuitu
personae” de la donación.
3. Que la adquisición sea hecha por el extraño: Extraño a tal efecto es todo aquel
que no sea comunero, cualesquiera que sea sus vínculos con los demás comuneros. Asi, por
ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse como un extraño a los efectos
señalados.
4. Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo: O
es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros
originales hacer cesar toda relación con el extraño.
Ejercicio del derecho de retracto legal:
Legitimación Activa: Pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los
comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son

12. también comuneros); pero no sus causahabientes a título particular, porque su ingreso a la
comunidad podría provocar los mismos males que se tratan con el derecho de retracto. En
el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en
proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2.
Capacidad y Poder: En la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso
de retracto convencional.
Legitimación Pasiva: El retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y
sus causahabientes a cualquier título.
Forma de Ejercicio: De acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se
ejerce en la misma forma que el retracto convencional.
Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: El derecho de retracto legal sólo
puede ejercer, so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que
debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no
hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del
registro de la escritura, Art. 1.547. en caso de que la persona que tiene el derecho de retraer
sente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de
cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. En realidad, este supuesto no esta
regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene
derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo mas largo) con el interés social de que se
consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.
Efectos del retracto legal:
Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y
ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la
condición, fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el
plazo del análisis teórico, el ejercicio de derecho de retracto no resuelve el contrato original

13. sin que produzca subrogación personal ( con cambio de sujeto con el contrato), que opera
retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los
terceros.
En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer
un nuevo retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a
favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso
de contrato legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio,
puesto que su subroga al celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a
saneamiento frente al retrayente.
VENTAS ESPECIALES
Venta con Reserva de Dominio: La venta con pacto de reserva de la propiedad o
del dominio, es la venta en la cual, en virtud de la voluntad de las partes se difiere la
transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la
totalidad o una parte determinada del precio. En consecuencia, no se llama venta con
reserva de dominio aquella en la cual se difiere voluntariamente la transferencia hasta un
momento que no tenga relación con el pago del precio.
Aspecto económico: La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica
protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de
bienes muebles, de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas (y
también eventuales desventajas), que ello implica para vendedores y compradores. En
materia inmobiliaria, la hipoteca es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual
falta de pago del precio; pero en materia mobiliaria, la protección legal del vendedor
establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento
de la venta a crédito.
En efecto, de no tratarse de una venta con reserva de dominio, el vendedor de bienes
muebles, en general, no queda protegido frente al riesgo de que el comprador insolvente

14. enajene y haga tradición de la cosa a un tercero: la acción civil frente al comprador es inútil
dada su insolvencia; no existe contra él acción penal por apropiación indebida porque la
cosa que se enajenó era suya, y la acción contra el tercer adquiriente presenta la dificultad
derivada del art. 794 del Código Civil. La reserva de dominio, al dejar al vendedor la
propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a los terceros,
asegura al vendedor una garantía, que le permite vender a crédito y hacer entrega inmediata
de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela selecta, ni aumentar
desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida de precio. Por otra
parte, la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro
legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abuso del vendedor frente al comprador
mediante la imposición de cláusulas exorbitantes.
La reserva de dominio antes de la ley especial:
Antes de que entrara en vigencia la primera Ley de Ventas con Reserva de Dominio,
del 14 de abril de 1955, hoy sustituida por la del 26 de diciembre de 1958 (G.O. N° 25.849,
de 29 de diciembre de 1958, se sostenía con frecuencia que era imposible pactar la reserva
de dominio por considerar que dicho pacto contradecía en carácter consensual de la venta.
Por otra parte, la dificultad estribaba en que en materia mobiliaria la reserva de dominio no
era oponible a los terceros adquirientes de buena fe que podían invocar a su favor lo
dispuesto en el artículo 794 del Código Civil. El texto de la ley (C.C. art. 1.480) dejaba
abierta la posibilidad de esta modalidad de venta y la Ley especial vino a suplir este vacío
en materia mobiliaria.
Régimen de la Ley Especial:
Campo de aplicación de la ley: La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se
refiere a las ventas mobiliarias, limitación que respondió tanto al deseo del legislador de
encuadrarse dentro de las previsiones del artículo 1.480 del Código Civil como al escaso
interés de la reserva de dominio respecto a los inmuebles en virtud de la existencia de la
hipoteca legal. La aplicación es civil y se aplica tanto a la venta civil como a la
compraventa mercantil, ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio.

15. Condiciones de validez de la reserva de dominio:
 Que se trate de una venta a plazo o a crédito (Art. 1 L.V.R.D.), sin que sea necesario que se
trate de una venta por cuotas.
 Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza (Art. 1 L.V.R.D.)
 Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa (Art. 2 L.V.R.D.). En
consecuencia, los comerciantes al por mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en
sus ventas a los minoristas.
 Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufacturación o transformación
cuando no sean identificables después (Art. 2 L.V.R.D.). En todo caso, aun en teoría, la
reserva de dominio sobre tales cosas hubiera podido ser nugatoria en virtud de las normas
sobre accesión (C.C. art. 571 y siguientes).
 Que la transferencia esté subordinada al pago del precio (Art. 1 L.V.R.D.), aunque no
necesariamente al pago de la totalidad de éste. Si la transferencia de dominio se subordina a
otro evento distinto del pago del precio no habrá venta con reserva de dominio en el sentido
de la ley (lo que no excluye necesariamente la validez del pacto).
 Que la reserva no tenga una duración mayor a 5 años (Art. 10 L.V.R.D.). Este término,
aunque la ley no lo diga expresamente, debe computarse a partir de la celebración de la
venta.
 Se ha sostenido que la reserva de dominio debe constituir un pacto de la venta sin que
pueda ser convenida después de esta, porque en tal caso ya la propiedad o derecho habría
pasado al comprador.
Condiciones adicionales para la eficacia de la reserva frente a terceros: Para
que la reserva de dominio válida entre las partes sea oponible a los terceros se requiere
además:
 Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art.
4 L.V.R.D.), exigencia que se aplica porque caso contrario el tercero no podrá nunca saber

16. si una cosa mueble determinada es la cosa vendida bajo reserva de dominio u otra de la
misma clase.
 Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un
inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. 3 L.V.R.D.)
 Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta
bolívares (Art. 3 L.V.R.D.), aunque formen parte de un conjunto o colección de mayor
valor.
 Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la ley (Art. 5 L.V.R.D).
Efectos de la venta con reserva de dominio:
1. Situación del vendedor:
 El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de
que pague la totalidad o parte determinada del precio. Hasta tanto puede oponerse al
embargo de los acreedores del comprador o de terceros, siempre que la reserva llene los
requisitos de oponibilidad a terceros (L.V.R.D., art. 20, encab.).
 La propiedad que se ha reservado al vendedor sólo tiene fines de garantía. Por lo
tanto: a) se considera un accesorio del crédito que tiene el vendedor contra el comprador
para el pago del precio (Art. 1, aparte único, L.V.R.D.), con el importante efecto previsto
en el artículo 1.552 del Código Civil; b) la ley traslada la carga de los riesgos al comprador
desde que recibe la cosa (Art. 1 L.V.R.D.); c) se admite que corresponde al comprador el
pago de los impuestos que gravan la cosa; y d) se considera al comprador como el
propietario responsable a que se refiere la ley de Tránsito Terrestre.
 Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, según los casos, o
vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin
necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al Derecho
común, en materia de condición. Para mayor protección del comprador, la ley obliga al
vendedor a otorgar la constancia de transferencia cuando por el pago u otra causa lícita
aquél adquiere la propiedad; a falta de esa constancia, el último recibo o comprobante de
pago surtirá los efectos de la misma (Art. 7 L.V.R.D.).
 La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición.

17.  En cuanto al saneamiento, la ley vigente establece que “Sin perjuicio de una
eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá
durante la vigencia del pacto de reserva de la existencia en el mercado de los repuestos y de
los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos” (Art. 6 L.V.R.D.).
2. Situación del comprador:
 El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva. Adquiere la
cosa en los casos antes expresados, tiene derecho a que se refiere el mencionado artículo 7
de la ley, corre con los riesgos desde el momento de la tradición, tiene a su cargo el pago de
los impuestos que gravan la cosa y es el propietario responsable a que se refiere la Ley de
Tránsito Terrestre.
 El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o
se vea fallida. Dicho derecho no es un simple derecho de crédito al uso y disfrute de la
cosa, sino un derecho real que puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o
de terceros (Art. 20, encab. L.V.R.D), y que permite invocar la protección de las acciones
posesorias.
 El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de
familia hasta que la adquiera. Este cuido no sólo es material sino jurídico como lo revela la
obligación que se le impone de participar al vendedor toda medida preventiva o de
ejecución que se intente o practique sobre la cosa, a la mayor brevedad desde que la
conozca, so pena de que el vendedor pueda pedir la ejecución inmediata de la obligación (lo
que implica la pérdida del beneficio del término) y sin que ello excluya su deber de
oponerse a la medida (Art. 8, L.V.R.D.)
 El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la
reserva sin la autorización expresa del propietario (Art. 9 L.V.R.D.).
 Por último, el comprador está obligado a notificar al vendedor, dentro del lapso de
10 días, su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el
cambio de lugar del mueble en los demás casos (Art. 8, encab., L.V.R.D.), con lo cual se
trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos. La norma que establece dicha
obligación no es de orden público, de modo que las partes pueden modificar el plazo allí
previsto (Art. 8, aparte único, L.V.R.D.).

18. Efectos frente a terceros:
En principio, si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a
terceros, dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. Sin embargo, hay que tener
en cuenta las siguientes disposiciones:
 El adquiriente de buena fe en feria, mercado, venta pública o remate judicial de
cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio, sólo estará obligado a devolverlas
cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición (Art. 11
L.V.R.D.) Esta norma se inspira en el texto y finalidad del artículo 795 del Código Civil.
Adquiriente de buena fe a los efectos indicados es el que ignoraba la existencia de la
reserva en el momento de la adquisición.
 Las acciones del vendedor contra terceros prescriben a los seis meses contados a
partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida
con reserva de dominio (Art. 19 L.V.R.D.)
 Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador,
perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre
cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro, el crédito del
vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio
inherente a éste, de las cantidades debidas por los aseguradores (art. 12 L.V.R.D.).
 Por otra parte, no se aplicará a las cosas vendidas con reserva de dominio el
privilegio concedido por el Código Civil al arrendador sobre los muebles de otras personas,
de los cuales esté provisto el inmueble arrendado (Art. 15 L.V.R.D.).
Resolución y pérdida del beneficio del término: En esta materia el legislador en
protección del comprador ha establecido normas de derecho excepcional.
 Cuando el precio debe pagarse por cuotas y no obstante pacto en contrario, la falta
de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio
total de la cosa, no dará lugar a la resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas

19. insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente del mercado, conservando el
comprador el beneficio del término respecto de las cuotas sucesivas (Art. 13 L.V.R.D.).
 Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por
incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a
salvo su derecho a exigir una justa compensación por el uso de la cosa y los demás daños y
perjuicios a que hubiere lugar (Art. 14 L.V.R.D.).
 Si en la hipótesis se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del
vendedor a título de indemnización, el Juez, según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida cuando las cuotas pagadas excedan en su conjunto de la cuarta
parte del precio total de la cosa vendida (Art. 14, único aparte, L.V.R.D). En la misma
hipótesis, el aumento de valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización, en
provecho del vendedor (Art. 15 L.V.R.D.)
Venta de propiedad horizontal: Es una propiedad especial que se constituye
exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser
aprovechados independientemente.
Características:
 Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales,
susceptibles de apropiación independiente.
 La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas
las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.
 Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.
 Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de
Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y
locales.
 Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la
administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones
del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su
Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

20. Requisitos:
1º. Que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí,
cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
2º. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se hallen divididos
horizontalmente, participen con carácter inherente a tal derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Los
Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su organización:
1ª) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el art.5.2.
2ª) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. Para constituirse en
agrupación de comunidades de propietarios se requerirá que el título constitutivo de la
misma:
• Se otorgue por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las
comunidades que se integran en ella, autorizados previamente por acuerdos mayoritarios de
sus respectivas Juntas.
• Contenga la descripción del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de los elementos
viales, instalaciones y servicios; así como la cuota de participación de cada una de las
comunidades.
• Pueda ser inscrito, así como sus estatutos (de la comunidad) en el Registro de la
Propiedad.
Sus especialidades respecto a la situación jurídica de las reguladas directamente por la Ley
de Política Habitacional, que fuera de ello se les aplica, son:
• La Junta de propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades
integradas, que representarán al conjunto de propietarios de cada comunidad.
• La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayoría cualificada, exigirá la
previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios.
• Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les será aplicable la exigencia del art. 9 de la Ley,
de construir un fondo de reserva.

21. 3ª) No adoptar ninguna de esas dos formas jurídicas. En esta tercera opción les serán
aplicables las reglas que para cada una establezcan los copropietarios y, supletoriamente,
las disposiciones que integran el régimen de las agrupaciones de comunidades, que acaba
de exponerse.
Propiedad individual: Es un derecho absoluto. Su carácter del titular puede
disponer de su cosa, dándole el destino que considere conveniente, sin que persona alguna
pueda impedir su libre ejercicio
Condominio: Consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es
compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un
inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.
La administración: Es la encargada de dar certeza en el manejo eficaz del dinero y
recursos del condominio. En algunos inmuebles o condominios el administrador del
condominio es fiscalizado por el comité de vigilancia, el cual está integrado por residentes
del comité. Además de administrar todos los recursos del condominio el administrador es el
encargado de dar satisfacción en la calidad del servicio del residente.
Disolución de la comunidad: Cuando queda una sola persona o por una causa o
hecho fortuito
Venta de Parcelas: Es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante
el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno
determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que
forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el
comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”

22. Características:
El número de parcelas, las áreas comunes, los servicios con que cuenta el
urbanismo, los datos de la propiedad del urbanismo, las condiciones de construcción, la
administración de los servicios y áreas comunes etc. Características que sirvan para
hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del
inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas y linderos de todas y cada una de
las parcelas.
Requisito del Documento:
El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas
características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no
podrá ser registrado. El documento debe contener:
a. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. Esta debe estar
expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento, ya que ese
documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser
enajenada individualmente.
b. La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y
demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar
que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas
y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar, así como también de las áreas
especiales que las variables urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a
la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las
Villas, Urbanización Loma Linda entre otros.
c. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores,
con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los
instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los
propietarios de los últimos veinte años.

23. d. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el
valor fijado para la totalidad del área destinada
e. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la
relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual
estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con
las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los
respectivos proyectos por los organismos competentes. Todos los proyectos de
urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio
donde están ubicados, así como también deben estar aprobado por el ministerio del
ambiente, instituto nacional de tierras INTI, o cualquier otro de ser necesario.
f. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble,
con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. Por ejemplo
en el caso de una servidumbre.
Documento de parcelamiento:
Es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor
se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente
conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión
mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el
precio de dicho terreno.”
Venta de cosas incorporables: Son aquellas que solo pueden ser percibidas a
través del intelecto, es decir que sean intelectualmente perceptibles (el raciocinio, la
persección humana) y que sea determinada y valorada económicamente.
CESIÓN DE CRÉDITOS
La cesión de crédito es aquel negocio jurídico por el que un acreedor (cedente)
transmite a otra persona (acreedor cesionario) los derechos que el primero ostenta frente a

24. tercera persona, ajena a la transmisión, pero que pasa a ser deudora del nuevo acreedor sin
que la relación primitiva se extinga.
Tiene declarado el Tribunal Supremo que "la cesión de crédito, como sustitución de
la persona del acreedor por otra respecto del mismo crédito, supone un cambio de acreedor
quedando el nuevo con el mismo derecho que el anterior, permaneciendo incólume la
relación obligatoria... cuya cesión es admitida, con carácter general, por el artículo 1112 del
Código Civil y está regulada, con carácter particular, en los artículos 1526 y siguientes del
mismo cuerpo legal, como negocio jurídico, sea o no contrato de compraventa" (Sentencias
de 15 de noviembre de 1990, 22 de febrero de 1994 y 18 de julio de 2005). La figura
opuesta a la cesión de crédito, es decir, el negocio donde lo que se transmite es la
titularidad pasiva de la obligación por cambio del deudor, sin que ésta se extinga, recibe el
nombre de “asunción de deuda”.
Y es que, no contiene el Código Civil definición alguna acerca de este negocio
jurídico, aunque sí establece su regulación bajo la rúbrica “de la transmisión de créditos y
otros derechos incorporales” como un Capítulo dentro de la normativa propia del contrato
de compraventa. No obstante, tanto Doctrina como Jurisprudencia, han afirmado en
reiteradas ocasiones la naturaleza propia e independiente de la cesión, como auténtica
figura autónoma donde la transmisión del crédito puede aparecer ligada a otros tipos
contractuales, como la permuta, la donación... donde la común intención de las partes no
sea la de comprar y vender, sino otra distinta, como efectuar un pago, mera
contraprestación de otro tipo de obligación o la simple liberalidad. La transmisión del
crédito en que consiste la cesión podrá, por tanto, acomodarse a cuantas formas
contractuales sea necesario, sin necesidad de que siempre deba ajustarse a la propia de la
compraventa, aunque manteniendo siempre idéntico efecto tanto entre las partes del
negocio, como frente a terceros, con la peculiaridad de hacer entrar a un tercero, como
acreedor, en el marco de una relación jurídica ya existente sin que ésta se extinga. Por todo
ello, en definitiva, se entiende que nos encontramos ante una figura autónoma, el contrato
de cesión, pues el contrato no es otra cosa mas que un negocio jurídico bilateral, productor
de obligaciones (véase "Contrato").

25. Únicamente se exige que, como todo contrato, el de cesión ha de tener siempre una
causa, que es lo que permite que éste se adapte a muy distintas fórmulas contractuales sin
perder su esencia, es decir, sin dejar de ser auténtico negocio jurídico de disposición,
celebrado entre dos partes, relativo a un crédito que ostenta el cedente frente a un tercero.
Consecuencia del principio general que, consagrado por el artículo 1112 del Código Civil
en relación con el artículo 1255, establece la facultad de libre transmisión de los derechos
adquiridos en virtud de una obligación, el mismo Tribunal Supremo ha llegado a admitir la
cesión, no obstante la parca redacción del Código Civil, en los contratos sinalagmáticos (es
decir, en aquellos donde la obligación asumida por cada una de las partes lo es en
contraprestación a la asumida por la contraria), se ha venido admitiendo que pueda cada
una de las partes contratantes hacerse sustituir por un tercero en las relaciones derivadas de
contrato con prestaciones sinalagmáticas, si éstas no han sido todavía cumplidas, con tal
que la otra parte lo consienta (Sentencias de 26 de junio de 1926, 2 de junio de 1927, 4 de
enero de 1930, 11 de abril de 1944, 23 de junio de 1947, 4 de enero de 1952) "quedando
amparada la cesión de un contrato sinalagmático respecto a los derechos por el artículo
1526 del Código Civil", como recoge con cita de estas Sentencias la de fecha 14 de junio de
1966. Por lo demás, afirma el artículo 1112 que “todos los derechos adquiridos en virtud de
una obligación son transmisibles, con sujeción a las leyes, si no se hubiere pactado lo
contrario”; de lo que se desprende que la transmisión, o cesión, no quedará sujeta mas que a
las limitaciones establecidas por pacto, por la ley (por ejemplo, la intransmisibilidad del
derecho a los alimentos del artículo 151 del Código Civil) o impuesta por la propia
intransmisibilidad del derecho, por ejemplo, en cuanto a los derechos personalísimos por
ser inherentes a la propia persona.
No obstante, aún cuando el Código Civil regula la cesión de créditos como auténtica
compraventa, es decir, parte de su naturaleza contractual, no cabe desconocer que ésta
puede tener un origen legal, o incluso ser impuesta judicialmente (por ejemplo, por la
adjudicación en subasta del crédito).

26. Validez de la cesión de crédito:
Como todo negocio jurídico, la cesión necesita como elemento primordial de la
voluntad común de quienes lo otorgan. Es decir, del pacto alcanzado por el antiguo
acreedor (cedente) y nuevo acreedor (cesionario), sin que sea necesario del consentimiento
del deudor, ni siquiera de su conocimiento. Así se desprende de la propia reglamentación
contenida en el Código Civil, por cuanto, mientras que para que produzca efectos frente a
terceros debe atenderse a la fecha en que ésta se produce (artículo 1526), para el deudor
simplemente se establece que si paga al acreedor antes de tener conocimiento de la cesión
quedará liberado (artículo 1527 del Código Civil). En definitiva, "el deudor cedido no ha de
consentir el negocio de cesión para que pueda llevarse a cabo. Frente a él ha de probarse tan
sólo, por el que reclama el pago, que se efectuó y ningún precepto legal exige como forma
constitutiva de la cesión la documental ni limita el repertorio de pruebas legales a aquélla.
La fecha en que se hizo la cesión es para el deudor indiferente, sea cual fuere estará
obligado frente a quien ostente legalmente la titularidad del crédito. El deudor cedido no es
alguien a quien el negocio jurídico pueda causar perjuicio, como requiere el artículo 1526
para su aplicación" (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2001).
Esta norma, en resumen, responde a la regla general que establece que puede hacer
el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo
conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor (artículo 1158 del Código Civil), pues, en
principio, al deudor le es irrelevante quien asuma la posición acreedora de su obligación,
cosa que no ocurre en el caso contrario, pues al acreedor sí le puede afectar, o perjudicar, el
cambio en la persona del deudor (porque, por ejemplo, el nuevo deudor le ofrezca menos
garantías de solvencia). Y pone, una vez más de manifiesto que el conocimiento de la
transmisión no es propio requisito de validez de la cesión, sino de su eficacia frente al
deudor, pues mientras éste no tiene conocimiento de la misma, puede pagar al cedente y
quedará liberado de la obligación, sin perjuicio de las acciones que el cesionario pueda
dirigir frente al cedente con quien contrató. Sin embargo, desde que conociere de la cesión,
únicamente puede pagar al nuevo acreedor para quedar liberado, sin perjuicio de que el
pago al anterior acreedor pueda liberarles, por disposición del artículo 1163 del Código

27. Civil, que declara la validez del pago efectuado a tercero (pues el primitivo acreedor pasa a
ser tercero al transmitir el crédito en la relación de donde emana), en cuanto se hubiere
convertido en utilidad del acreedor (es decir, del cesionario, único y legítimo acreedor tras
la cesión).
El Tribunal Supremo ha declarado que "el contrato de cesión de crédito, como tal
negocio bilateral vincula principalmente a los sujetos cedente y cesionario de tal manera
que el deudor cedido como no es parte en el negocio de cesión no tiene que manifestar
ningún consentimiento al mismo. De aquí se deduce que el efecto reflejo o la repercusión
que el referido negocio produce sobre el deudor se refiere, exclusivamente, a la observancia
de determinadas reglas que inciden sobre las consecuencias jurídicas del pago que efectúa
el deudor. Si conforme a lo dispuesto en el Código Civil, el deudor que no tiene
conocimiento de la cesión, satisface la prestación al primitivo acreedor cedente, queda libre
de su obligación y nada puede reclamar el acreedor cesionario (artículo 1257); si, por el
contrario, el cedido tiene conocimiento de la cesión, sólo libera la obligación si paga al
cesionario" (Sentencia de 19 de febrero de 1993).
Finalmente, recordar que también para la cesión rige el principio general de libertad
de forma en materia contractual, consagrado por los artículos 1278 del Código Civil y 51
del Código de Comercio, por tanto, no habrá de ajustarse mas que a las especiales formas
que exija, en su caso, el negocio causal que sirve de base a la transmisión (compraventa,
permuta, donación...). No obstante, cabe destacar que, aunque a los solos efectos
probatorios, el artículo 1280 del Código Civil exige el otorgamiento de escritura pública
para la cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o los de la sociedad
conyugal (que no constituyen auténticos créditos a los efectos ahora estudiados) y para la
cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
Para concluir, destacar el concreto supuesto de cesión del crédito hipotecario, como
auténtica excepción de estas dos últimas notas propias de la cesión de créditos, para el que
el artículo 149 de la Ley Hipotecaria exige que se formalice en escritura pública, se ponga
ésta en expreso conocimiento del deudor y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

28. Efectos de la cesión de crédito:
La cesión, como todo negocio jurídico, produce efectos entre las partes que lo
suscriben, quedando vinculadas a lo pactado como si de Ley se tratase, “con fuerza de Ley”
(artículo 1091 del Código Civil) y desde su perfeccionamiento quedan éstas obligadas a su
exacto cumplimiento. Por tanto, principal prestación del cesionario consistirá en cumplir
aquello a lo que se hubiere obligado como contraprestación a la cesión del crédito (por
ejemplo, a dar por saldada una deuda que el cedente hubiere contraído frente a él, a pagar el
precio si la transmisión se produce por compraventa...), pudiendo, en ocasiones, no contraer
obligación alguna, como cuando la cesión se haga por mera liberalidad del cedente (en caso
de donación no tendrá mas que aceptar la misma).
Al acreedor cedente corresponde, como principal obligación, la de transmitir el
crédito, junto con todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o
privilegio (artículo 1528 del Código Civil). Consecuencia directa del principio general que
establece que la transmisión de un derecho comprende la de todos sus accesorios, aunque
no hayan sido mencionados, consagrado por el artículo 1097 del Código Civil, es evidente
que la transmisión debe comprender no sólo el crédito, sino también la de todos los
derechos, garantías, acciones y, en general, medios con que cuente el acreedor para hacer
valer o defender su derecho. Por ello, la enumeración del artículo 1528 debe reputarse
meramente ejemplificativa, admitiendo, por lo demás, no sólo su ampliación a otros
supuestos no contemplados, sino también su propia exclusión, porque no es una norma
imperativa o de obligado cumplimiento. En definitiva, debe reputarse válido el pacto por el
que cedente y cesionario excluyan la transmisión de los derechos accesorios al crédito y,
entonces, el cesionario no podrá, por ejemplo, ejecutar la hipoteca.
Regulada por el Código Civil la cesión como una compraventa especial, por la
naturaleza del objeto sobre el que recae, es decir, sobre un crédito; se impone al cedente
idéntica garantía de saneamiento que con carácter general se impone a todo vendedor, que
supone su obligación de garantizar la posesión pacífica del comprador evitando todo acto

29. de perturbación de su derecho. Así, establece el artículo 1529 del Código Civil, que el
vendedor (cedente) de buena fe responderá de la existencia y legitimidad del crédito al
tiempo de la venta, a no ser que lo hubiera vendido como dudoso; pues, en tal caso,
conocedor el comprador de esta circunstancia, es evidente que luego no podrá reclamar
nada al cedente. Igualmente se establece con carácter general que, siendo de buena fe el
vendedor, éste no tenga que responder de la solvencia del deudor, a salvo, cuando
expresamente se hubiera pactado lo contrario o cuando la insolvencia del nuevo deudor
fuere anterior a la cesión y pública, pues ya no podrá alegar desconocimiento de esta
circunstancia, es decir, habrá perdido la buena fe que en principio se le presume.
Aclarando, a continuación, que en estos casos el vendedor responde del precio recibido y
los gastos expresados en el artículo 1518.1 del Código Civil sobre evicción en la
compraventa (gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo); mientras que el cedente
de mala fe deberá abonar todos los gastos, incluido el precio, además de los daños y
perjuicios causados al cesionario.
Finalmente, en atención a la buena fe del cedente, establece el artículo 1530 del
Código Civil un límite temporal a su responsabilidad cuando habiéndose pactado que
respondería de la solvencia del deudor, ningún plazo concreto se hubiere estipulado, que
será el plazo de sólo un año bien desde la cesión, si el crédito estuviese vencido (es decir,
fuere ya exigible), o bien desde el vencimiento, cuando todavía no pudiese reclamarlo. Sin
embargo, si el crédito consistiere en una renta perpetua, la responsabilidad del cedente se
extiende hasta los diez años, contados desde la fecha de la cesión.
Fuera de la relación interna que une a las partes, el negocio de cesión puede
producir efectos frente a terceros y, a fin de evitar cualquier perjuicio para éstos derivados
de su propio desconocimiento de la nueva situación jurídica que determina la cesión, se
establece que la cesión no surtirá efecto en perjuicio tercero sino desde que su fecha debe
tenerse por cierta de conformidad con los artículos 1218 y 1227 del Código Civil (artículo
1526), es decir, si se ha documentado en escritura pública desde su fecha, y si se efectuó la
transmisión por documento privado desde su constancia en registro público o entrega a
funcionario público. Aunque si se refiere a un inmueble, tal fecha será la de inscripción en

30. el Registro de la Propiedad (artículo 1526.2), lo mismo que para el crédito hipotecario antes
visto.
Cesión de crédito y subrogación:
Por subrogación debe entenderse la novación subjetiva de la obligación por cambio
del acreedor de la relación primitiva que queda extinguida por tal cambio, como efecto y
causa del nacimiento de una nueva obligación idéntica a la anterior, a salvo en la persona
del acreedor.
La principal diferencia entre ambas figuras reside, por tanto, en el hecho de que
mientras en la cesión del crédito la obligación primitiva permanece subsistente y eficaz, en
la subrogación del tercero en los derechos del acreedor determina la propia extinción de
aquella obligación, aún sustituida por otra de contenido idéntico, y se produce por el
acuerdo de voluntades del antiguo acreedor, el nuevo y la del deudor. Con la especialidad
de que el deudor podrá hacer la subrogación incluso sin el consentimiento del acreedor
cuando para pagar la deuda haya toma prestado el dinero por escritura pública haciendo
constar su propósito en ella y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad
pagada (artículo 1211 del Código Civil). Ejemplo típico de esta facultad lo constituye el de
la subrogación del crédito hipotecario, desarrollado por la Ley 2/1994, de 30 de marzo,
sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios por la que los deudores
pueden libremente subrogar en sus hipotecas a otra entidad acreedora, a salvo la existencia
de comisiones por cancelación anticipada.
Además, la novación subjetiva o pago por subrogación supone extinción del crédito
y también la de los derechos accesorios (frente a la regla general de transmisión en la
cesión), a salvo la posible subsistencia de las obligaciones accesorias en cuanto aprovechen
a terceros que no hubieran prestado su consentimiento. Y como nota diferencial, cabe
igualmente destacar que frente a la cesión, donde el cedente responde frente al cesionario
de la existencia del crédito; en la subrogación, el nuevo acreedor se subroga en el crédito si

31. existe y en las condiciones en que esté vigente, sin que el anterior acreedor esté obligado al
saneamiento en caso de evicción.
Cesiones especiales:
Dentro de la escasa regulación que sobre este negocio contiene nuestro Código
Civil, apenas once artículos, comprende expresa mención a varios supuestos de cesiones
especiales por la naturaleza del objeto sobre el que recaen, como son:
a) La cesión de derechos hereditarios, entendida como la venta de una herencia, en
abstracto, sin enumerar las cosas de que se compone (artículo 1531 del Código Civil);
donde el cedente, como especial saneamiento, debe responder de su cualidad de heredero,
restituyendo, en caso contrario, el precio recibido. Además, se establece un específico
régimen para el caso de que el cedente se hubiese aprovechado de algunos frutos o
percibido alguna cosa de la herencia que hubiere vendido (artículo 1533) y el cesionario
asume la expresa obligación de abonar al cedente todo lo que éste haya pagado por las
deudas y cargas de la herencia y por los créditos que tenga contra la misma, salvo pacto en
contrario (artículo 1534 del Código Civil).
b) La cesión de la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, donde el cedente
responderá de la legitimidad del todo en general (artículo 1532 del Código Civil), no
estando obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se componga, salvo en el
caso de evicción del todo o de la mayor parte.
c) La cesión de créditos litigiosos, es decir, sobre los que se esté discutiendo su existencia o
titularidad en juicio, teniéndose un crédito por litigioso desde que se conteste a la demanda
relativa al mismo (artículo 1535), donde se reconoce el derecho del deudor a extinguirlo
reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y
los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. El deudor deberá, no
obstante, hacer uso de este derecho dentro de los nueve días siguientes a que el cesionario
le reclame el pago, a salvo, en la cesión efectuada a favor de un heredero o condueño del
derecho cedido, de un acreedor en pago de su crédito o del poseedor de una finca sujeta al
derecho litigioso que se ceda (artículo 1536 del Código Civil).

32. d) Por su parte, la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las
sociedades mercantiles, regula en su artículo 81 la “cesión global de activo y pasivo”, y
permite que una sociedad transmita en bloque todo su patrimonio a otra u otras por
sucesión universal a cambio de una contraprestación que no podrá consistir en acciones,
participaciones o cuotas del cesionario. En estos casos, la tutela del socio se persigue a
través de la información que facilita el proyecto de cesión global y a través del
sometimiento del acuerdo a algunos requisitos establecidos para la adopción del acuerdo de
fusión; y la tutela de los acreedores se articula a través del derecho de oposición y de la
responsabilidad solidaria del cesionario o cesionarios hasta el límite del activo neto
atribuido a cada uno de ellos en la cesión.