Garantías..28 11

Garantías Reales
Marco Conceptual, Principios y
Aplicación Casuística

Dr. Julio E. Pozo Sánchez

Concepto, característica,
requisitos y principios
• Nuestro sistema de derecho patrimonial ha
establecido cuatro tipos de derechos reales que
tienen por objeto garantizar o asegurar el
cumplimiento de obligaciones.

• Tales derechos se conocen en la doctrina como
derechos reales accesorios, de garantía o de
realización de valor; éstos, en nuestro país son:
Hipoteca, Garantía Mobiliaria (antes
llamada Prenda), Anticresis y Retención.

• Las garantías reales permiten al acreedor –
en una relación obligacional- una mayor
seguridad en el cumplimiento por el deudor
de la obligación asumida.

• Para lo cual se grava (gravamen) un bien
determinado- mueble o inmueble, que
puede quedar o no en poder del acreedor,
dependiendo del tipo de garantía, hasta que
se cumpla con la obligación.

Características básicas de las garantías reales
Las garantías reales permiten al acreedor la
facultad de realización del valor de los bienes
afectados.

Estos bienes deben estar determinados y
pueden ser realizados por la persona que tenga
la titularidad de la garantía.

El titular del derecho real de garantía ejerce los
derechos de persecución del bien gravado, de
preferencia en el cobro, de oponibilidad erga
omnes y, en el caso de la hipoteca con ausencia
del pacto de venta extrajudicial.

Requisitos esenciales
• Son accesorias de una obligación, es decir, se
constituyen para asegurar el cumplimiento de una
obligación –principal-

• El que da el bien en garantía -prenda o hipoteca-,
es el propietario o en todo caso, debe estar
facultado para ello.

• La regla general en las garantías reales es la
prohibición del pacto comisorio, ésta regla tiene
alcance general. Sin embargo se ha visto atenuada
en la Garantía Mobiliaria.

Principios
• De la especialidad
▫ Respecto del crédito
▫ Respecto del bien

• De la contractualidad

• De la publicidad

• De la indivisibilidad

Principio de especialidad
El principio de especialidad de la hipoteca, es un requisito
sustancial de esta garantía. Los dos ámbitos en que se
manifiesta son:

En la determinación de la obligación garantizada: la
hipoteca garantiza un crédito determinado; es decir el monto
por el que van a responder los inmuebles; aun cuando el
crédito pueda aumentar o disminuir, no se afecta la
especialidad de la hipoteca más allá de la cifra en que ha sido
gravada.

En la individualización de la cosa que sirve de
garantía: la hipoteca se constituye sobre un bien o bienes
determinados. Para que se configure en toda su amplitud, es
necesario que al constituirse la hipoteca se establezca la
situación en que se encuentra la propiedad.

Principio de la especialidad en cuanto al crédito
• Este principio exige que la obligación debe
ser cierta y determinada, es decir, no debe
existir duda alguna sobre su identidad, debe
estar claramente establecida la naturaleza
de la deuda y además, establecido, de modo
claro, el deudor; dicha obligación puede ser
presente –actual- o futura; en ningún caso
puede ser indeterminada.

• Y la garantía “sábana”??

Principio de la especialidad en
cuanto al bien
• Este principio exige que el bien debe estar
perfectamente determinado, es decir,
identificado sin lugar a dudas.

• No es posible constituir garantías reales
sobre bienes inexistentes al momento de su
constitución, esto es, sobre bienes futuros.

PROBLEMÁTICA: ¿SE EXTIENDE LA HIPOTECA A
LAS CONSTRUCCIONES POSTERIORES A SU
CONSTITUCION?
La Corte Suprema y el Tribunal Constitucional han entendido
que la hipoteca recaída sobre un terreno no se extiende a las
construcciones levantadas con posterioridad. En síntesis, las
razones que se invocan son las siguientes:

• La hipoteca sólo recae sobre el bien determinado que se
indica en el título de constitución.
• Pretender que la hipoteca comprenda un bien que aparece
con posterioridad a la constitución sería admitir la garantía sobre
bienes futuros.
• Es posible ejecutar el terreno y no la construcción porque la
ley admite que el suelo, sobresuelo y subsuelo pertenezcan a
propietarios distintos.

La Extensión de la Hipoteca en cuanto al Bien
(Extensión Objetiva)
La extensión de la hipoteca en cuanto al bien es conocida por la doctrina
como la extensión objetiva. Así DIEZ PICAZO señala que “al ser la hipoteca
un derecho real de carácter inmobiliario y tener por objeto un bien de
naturaleza inmueble, parece en principio claro que dentro de ella misma
debe quedar comprendido todo lo que es inmueble o forma parte del
inmueble y, en cambio, quedar excluido aquello que no lo es en puridad”
(subrayado nuestro).
En tal sentido está íntimamente vinculada al principio de especialidad de la
hipoteca, en cuya definición encuentra sus límites.
Partiremos del estudio del referido principio, aplicable a todo el régimen de
garantías reales, para luego deslizar nuestro interés por el marco teórico
que será objeto de nuestro estudio en esta primera parte: la extensión de la
hipoteca en cuanto al bien.

Análisis de la normativa aplicable (Primera): Parte
Integrante
• El artículo 1101 del Código Civil establece que la
“hipoteca se extiende a todas las partes integrantes
del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de
las indemnizaciones de los seguros y de la
expropiación, salvo pacto distinto”
• Por su parte, el artículo 887 del referido cuerpo
normativo señala que “es parte integrante lo que no
puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar”. Se agrega que “las partes integrantes no
pueden ser objeto de derechos singulares”.

Análisis de la normativa aplicable (Primera): Parte
Integrante

 Código Civil Peruano: Principio de Especialidad
Artículo 1100: “La hipoteca debe recaer sobre
inmuebles específicamente determinados
Artículo 1101: “La hipoteca se extiende a todas las
partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de
los seguros y de la expropiación, salvo pacto
distinto”
Artículo 1106: “No se puede constituir hipoteca sobre
bienes futuros”

Análisis de la normativa aplicable (Primera):
Parte Integrante
Según lo entiende la más autorizada doctrina las construcciones y edificaciones
realizadas sobre el suelo (y/o en el subsuelo) son calificadas como inmuebles por
incorporación, y por tanto no pueden separarse sin destruir o alterar el bien, es decir,
forman parte integrante del suelo.
Y es que tal como lo refiere JOSSERAND “el suelo tiene así un poder atractivo
ilimitado, una fuerza de absorción sin límites…”
El maestro BIONDI al comentar la naturaleza de las construcciones y edificaciones
en la legislación italiana señala que “la inmueblización comienza con la incorporación
y termina con la separación: puesto que la construcción no surge instantáneamente,
hay inmueblización sucesiva, esto es, a medida que los singulares materiales son
incorporados: los cimientos de un edificio o la construcción parcial son inmuebles no
menos que el edificio completo, ya que no es la terminación la que determina la
inmueblización, sino la incorporación”.

• BIONDI ha señalado que “incorporación quiere decir formar con el suelo una única entidad”. En,
Los Bienes; BOSCH; Barcelona; 1961; p. 118
• JOSSERAND, Louis; Derecho Civil, La Propiedad y los otros derechos reales y
principales; Tomo I, Vol. III; Ediciones Jurídicas Europa- América, BOSCH y Cía. Editores;
Buenos Aires, 1950; p. 29

Derecho Comparado
 LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA
Artículo 110.
Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior
se entenderán hipotecados juntamente con la
finca, aunque no se mencionen en el contrato,
siempre que correspondan al propietario:
1. Las mejoras que consistan en nuevas
plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de
reparación, seguridad, transformación,
comodidad, adorno o elevación de los edificios y
cualesquiera otras semejantes que no consistan en
agregación de terrenos, excepto por accesión
natural, o en nueva construcción de edificios
donde antes no los hubiere.
hubiere

Conclusión sobre la problemática
planteada
No queda duda entonces que las construcciones y/o
edificaciones realizadas sobre el suelo (y/o en el
subsuelo, de ser el caso) serán siempre partes
integrantes del inmueble. Esto nos permite afirmar, en
consecuencia, que aun cuando las partes, al momento
de celebrar la hipoteca no se pronuncien si la misma se
extiende o no a las partes integrantes, en este caso, las
construcciones realizadas (no inscritas) aquella se
extenderá sobre ésta en aplicación de lo dispuesto por el
artículo 1101 del CC.

• Lo establecido por el artículo 1101 del CC tiene
por finalidad suplir la voluntad de las partes
cuando estas no se hayan pronunciado
respecto a la posibilidad de que la hipoteca
(que se constituye) se extienda también a las
partes integrantes y accesorias del inmueble
objeto del contrato real. Y ello, por cuanto la
misma norma prevé la posibilidad de pactar
distinto. Es decir, la referida norma
(dispositiva) deja al arbitrio de los contratantes
optar por incluir o no las partes integrantes y
accesorias del bien inmueble objeto de
hipoteca.

Temario
HIPOTECA

• Definición
• Formalidad ad solemnitatem? Artículo 1098
▫ Cas. 2638-2002 Puno. Nulidad de Hipoteca
▫ Ley 27755. Formulario Registral
▫ Ley 28698. Ley de Ejecución Extrajudicial.
• Constitución
▫ Voluntaria. CC
▫ Unilateral. Precedente Registral
 Es posible cancelarlas sin el consentimiento del acreedor?
▫ Legal. CC
 Se inscriben de pleno derecho?
▫ “Judicial”. CPC.
 Proceden las tercerías de propiedad?
• Ejecución Extrajudicial
• Preferencia del Crédito Laboral ? Persecutoriedad ?

Es la garantía más usada en el sistema
financiero y por ello la más importante,

En virtud de esta garantía se afecta un
inmueble para asegurar el cumplimiento de
cualquier obligación propia o de terceros.

Debe ser constituida por su propietarios o por
quien este autorizado.

OJO: para su eficacia se requiere de su
inscripción en el registro de propiedad
inmueble.

• La hipoteca se constituye por escritura
pública, salvo disposición distinta de la ley.

• La ley reconoce la hipoteca legal y la
unilateral

• Esta garantía no significa la privación de la
posesión del bien, por ello el propietario
continuará en el ejercicio de los poderes
inherentes a la propiedad.

Cas. 2638-2002 Puno. Nulidad de Hipoteca
• …SEGUNDO: Que, por ello, si la hipoteca no
reúne la formalidad ad solemnitatem exigida
por la ley, no tiene existencia legal porque no ha
llegado a constituirse. TERCERO: Que en este
caso, si bien la hipoteca se ha elevado a EEPP, la
misma no ha sido suscrita por los otorgantes de
la garantía hipotecaria…..

• Nulidad por falta de manifestación de voluntad?

Ley 27755. Ley que crea el Registro de Predios a
cargo de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (FORMULARIO REGISTRAL)
• Artículo 7.- Mecanismos de simplificación, desregulación y reducción de
costos de acceso al Registro
Segundo Párrafo:

……Vencido el plazo del proceso de integración de los registros previsto en el Artículo
2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública, o
mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este último caso el
valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades Impositivas Tributarias (UIT). En
los lugares donde no exista Notario Público, podrán habilitarse formularios
registrales para ser tramitados ante el Juez de Paz, siempre que el valor del inmueble
no supere las veinte UIT…. (con excepción de aquellos que por mandato de la
ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública
bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará
en mérito a ésta)

Demanda de inconstitucionalidad contra el segundo
párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755, interpuesta
por el Colegio de Notarios de Junín
• Acción de inconstitucionalidad interpuesta por el Colegio de Notarios de Junín
contra el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755, que prevé que
“Vencido el plazo del proceso de integración de los registros previsto en el
artículo 2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura
Pública o mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este
último caso el valor del inmueble no sea mayor de veinte (20) Unidades
Impositivas Tributarias (UIT)”.

• Sostiene que el formulario registral carece de una matriz, imposibilitando la
expedición de copias en caso de que el documento se extravíe o se destruya; no
conlleva la seguridad de la escritura pública, por cuanto ésta otorga fecha cierta
y permite comprobar la capacidad de los contratantes; facilita la falsificación de
firmas; puede ser autorizado por cualquier verificador sin que existan normas
precisas que regulen sus obligaciones y responsabilidades profesionales.

• Cuál es el Principio Constitucional Vulnerado? La Seguridad Jurídica…¡? La
igualdad?¡

Ley 28698. Ley de Ejecución Extrajudicial.
• Artículo 3.- Formalidad de constitución
La hipoteca sobre la vivienda que se adquiere, construye o
mejora, se constituye mediante la inscripción del Formulario
Registral respectivo.
El Formulario Registral constituye título suficiente para la
inscripción en los Registros Públicos.
Previamente a la inscripción del Formulario en Registros
Públicos, el Notario certificará las firmas y capacidad de
contratar de los intervinientes y la realización del acuerdo
contractual.
En el Formulario Registral, el registrador anotará el
gravamen hipotecario constituido por el valor total del bien
gravado, otorgando preferencia y exclusividad en respaldo del
crédito que se ha otorgado.

Ley 28698. Ley de Ejecución Extrajudicial.
• Artículo 4.- Valor del bien
• Para la constitución de la Hipoteca el valor del inmueble será:
• 1. Cuando el préstamo sea destinado a la adquisición de una
vivienda nueva: el valor del inmueble será el precio estipulado en el contrato
de compraventa, el cual debe incluir todos los costos, impuestos y gastos de
formalización de la propiedad hasta su inscripción en los Registros Públicos.
• 2. Cuando el préstamo sea destinado a la construcción de una
vivienda en terreno propio: el valor será el que resulte del presupuesto de
obra más el valor arancelario del predio, ya sea que se trate de terreno o aires
independizados. El presupuesto de obra debe incluir todos los costos, impuestos
y gastos de formalización de la propiedad hasta la inscripción de la declaratoria
de fábrica en los Registros Públicos.
• 3. Cuando el préstamo se destine al mejoramiento de una
vivienda: el valor del bien será el valor del predio a ser mejorado, sin incluir el
valor del terreno o los aires, según sea el caso.
• En los casos establecidos en los numerales 2 y 3 del presente artículo, el valor
del predio puede ser el valor comercial determinado por el Consejo Nacional de
Tasaciones - CONATA o el Registro de Perito de Valuadores - REPEV. El valor
del predio puede ser el establecido en el autoavalúo el cual deberá reflejar el
valor actual del predio y estar validado por la municipalidad respectiva.

HIPOTECA UNILATERAL
“Procede inscribir hipotecas constituidas por
declaración unilateral del propietario, sin
necesidad de intervención del acreedor”.

* Criterio sustentado en la Resolución Nº P003-98-
ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº 279-1997-
ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

Hipoteca Judicial
• Código Procesal Civil:
“Artículo 613.- Contracautela y discrecionalidad del juez
La contracautela tiene por objeto asegurar al afectado con una medida
cautelar el resarcimiento de los daños y perjuicios que pueda causar su
ejecución.

La admisión de la contracautela, en cuanto a su naturaleza y monto, es
decidida por el juez, quien puede aceptar la propuesta por el solicitante,
graduarla, modificarla o, incluso, cambiarla por la que sea necesaria para
garantizar los eventuales daños que pueda causar la ejecución de la medida
cautelar.

La contracautela puede ser de naturaleza real o personal. Dentro de la
segunda se incluye la caución juratoria, la que puede ser admitida,
debidamente fundamentada, siempre que sea proporcional y eficaz. Esta
forma de contracautela es ofrecida en el escrito que contiene la solicitud de
medida cautelar, con legalización de firma ante el secretario respectivo.

La contracautela de naturaleza real se constituye con el mérito de la
resolución judicial que la admite y recae sobre bienes de propiedad de quien
la ofrece; el juez remite el oficio respectivo para su inscripción en el registro
correspondiente.

Rango de las Hipotecas
Artículo 1112.- Preferencia de hipotecas
 Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad
conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.

Artículo 1113.- Hipotecas ulteriores
 No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con
segunda y ulteriores hipotecas.

Artículo 1114.- Cesión de rango preferente
 El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor
hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el
deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada
fehacientemente.

Ejecución Judicial de la Hipoteca

. Derecho del acreedor a la ejecución de
la garantía:

.1. Ejecución judicial de la garantía
en un proceso directo: ¿Única alternativa
vigente (arts. 1097 y 1111?.

1. Derecho del acreedor a la ejecución de
la garantía (arts. 720 y sgtes CPC, modf.
D.Leg 1069)
11.2. Ejecución de garantías reales:
No todas, sólo las realizables
¿Parte de un proceso único?

11.3. Juez ante el que se sigue proceso
 El del domicilio del demandado (arts. 14 al
18 del CPC)
 El del lugar en el que se ubica el inmueble
(inc. 1 del art. 24 del CPC)

la garantía (arts. 720 y sgtes CPC, modf.
D.Leg 1069)
11.4. Requisitos de admisibilidad de demanda
o Documento que contiene la garantía y
la obligación, salvo título ejecutivo.
o Estado de cuenta del saldo deudor
o Tasación comercial actualizada, salvo
convenio con valor actualizado (ver 729)
o Certificado de gravamen

11. Derecho del acreedor a la ejecución
de
la garantía (arts. 720 y sgtes CPC modf.
por D.Leg 1069)

11.5. Mandato de ejecución (art. 720 CPC)
¿Quién es el ejecutado? Deudor, garante y
poseedor (?)
¿Porqué se le ordena pagar la deuda a quien
no debe?

la garantía (arts. 720 y sgtes CPC modf.
D.Leg 1069)

11.6. Contradicción (art. 690-D CPC)
o Nulidad o falsedad formal del título. Abuso de firma
o Inexigibilidad o iliquidez de la obligación
o Extinción de la obligación

También excepciones y defensas previas

11. Derecho del acreedor a la ejecución
de
la garantía (arts. 720 y sgtes CPC)

11.7. Limitación de medios probatorios: Sólo
declaración de parte, documentos y pericia
(art. 690-D)
Antes sólo documentos

11.8. Remate o adjudicación (art. 725 CPC)

11.9. Tercería de propiedad

Código Procesal Civil
• Artículo 533.- Fundamento
• La tercería se entiende con el demandante y el
demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad
de los bienes afectados judicialmente por medida
cautelar o para la ejecución; o en el derecho
preferente a ser pagado con el precio de tales bienes.

• Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la
propiedad de bienes afectados con garantías reales,
cuando el derecho del tercerista se encuentra
inscrito con anterioridad a dicha afectación."

la garantía (arts. 720 y sgtes CPC)
11.10. Análisis de nuestro sistema de
ejecución
o El remate como título y la orden de
transferencia como modo (art. 739)
o Liberación de todos los gravámenes
(anteriores y posteriores), salvo anotación
de demanda (art. 739.2 CPC). Se incluyen
cargas y derechos de goce posteriores a la
hipoteca
o Orden de desalojo (art. 739.3)
o Pago a acreedores preferentes

CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES
• “Procede cancelar en mérito de la resolución
judicial que dispone la adjudicación por remate y
el levantamiento de gravámenes, todos los
gravámenes que constaren en la partida del
predio, incluso aquellos registrados con
posterioridad a la expedición de la antedicha
resolución, estando exceptuados únicamente
aquéllos que expresamente excluye el artículo
739 del Código Procesal Civil”.
* Criterio sustentado en la Resolución Nº 1150-2010-SUNARP-TR-L
del 11/08/2010.

Ejecución Extrajudicial de la
Hipoteca
• Artículo 5.- Ejecución extrajudicial
• Las hipotecas que se constituyan para garantizar los préstamos otorgados bajo el amparo de la presente
Ley, se ejecutarán extrajudicialmente, bajo el siguiente procedimiento:
• a) Producido el incumplimiento del deudor respecto de tres (3) o más cuotas consecutivas o no, el
deudor está facultado para solicitar el refinanciamiento de su deuda en un plazo no mayor de treinta (30)
días.
• Culminado el plazo precedente y si el deudor no solicita el refinanciamiento correspondiente, el
acreedor hipotecario cursará una carta notarial requiriéndose el pago de la deuda exigible en un plazo no
menor de cuarenta y cinco (45) días naturales contados a partir del día siguiente del requerimiento.
• De no producirse el pago dentro del plazo referido o de no haberse acreditado que éste ya se realizó, el
acreedor hipotecario dará por vencidas todas las cuotas y dirigirá carta notarial al deudor, para efectos de
proceder a la venta directa del bien hipotecado al mejor postor en el plazo de ciento ochenta (180) días
naturales, salvo pacto en contrario.
• El deudor hipotecario está facultado a cancelar el íntegro de la deuda antes de que el acreedor venda el
bien hipotecado, debiendo asumir los costos en que haya incurrido el acreedor.
• b) En caso de que el acreedor hipotecario no pudiese vender el inmueble en el plazo previsto en el
inciso a), podrá solicitar la adjudicación del bien en pago del crédito pendiente, para lo cual deberá
realizar una tasación del inmueble.
• Si el valor del bien fuera menor que el monto de la deuda, el acreedor podrá exigir el saldo en la vía de
proceso de ejecución de obligación de dar suma de dinero.
• c) En caso de que el acreedor hipotecario solicitara la venta del bien hipotecado al ejecutor cuando la
obligación haya sido pagada o extinguida de otro modo o se encontrase prescrita, el deudor podrá dirigir
sus acciones personales contra el acreedor hipotecario. En dicho supuesto el procedimiento de venta del
inmueble no se suspende; pero el acreedor será sancionado con una penalidad equivalente al doble del
valor del bien.
• Si el valor del bien fuera mayor, el acreedor deberá pagar la diferencia al deudor en el plazo de cinco (5)
días hábiles, del importe correspondiente al valor del bien, previo descuento del crédito pendiente, más
los intereses legales correspondientes.

Artículo 1122 del CC.- Causas de
extinción de la hipoteca
La hipoteca se acaba por:

• 1.- Extinción de la obligación que garantiza.
• 2.- Anulación, rescisión o resolución de
dicha obligación.
• 3.- Renuncia escrita del acreedor.
• 4.- Destrucción total del inmueble.
• 5.- Consolidación.

NUEVA CAUSAL DE EXTINCIÓN DE
HIPOTECA
• “El artículo 3° de la Ley N° 26639 ha introducido
una nueva causal de extinción de la hipoteca,
adicional a las señaladas en el artículo 1122° del
Código Civil”.

* Criterio adoptado en la Resolución N° 232-2003-SUNA
RP-TR-L del 11 de enero de 2003.

LEY 26639

• Artículo 3.- Las inscripciones de las hipotecas, de los
gravámenes y de las restricciones a las facultades del
titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u
otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a
actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años
de las fechas de las inscripciones, SI NO FUERAN
RENOVADAS.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica,
cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos,
a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo
del crédito garantizado.

¿PROCEDE LA CANCELACIÓN POR
CADUCIDAD DE UNA HIPOTECA
CONSTITUIDA A FAVOR DE UNA EMPRESA
DEL SISTEMA FINANCIERO?

CADUCIDAD DE GRAVAMENES OTORGADOS A FAVOR DE
UNA EMPRESA DEL SISTEMA FINANCIERO

LEY 26702 LEY GENERAL DEL SISTEMA FINANCIERO Y DEL SISTEMA DE
SEGUROS Y ORGÁNICA DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y
SEGUROS

• Artículo 172.- GARANTIAS RESPALDAN TODAS LAS OBLIGACIONES
FRENTE A LA EMPRESA

• “Los bienes dados en hipoteca, prenda o warrant a favor de una empresa del
sistema financiero, respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes o
futuras asumidas para con ella por el deudor que los afecta en garantía, siempre que
así se estipule expresamente en el contrato.
• Cuando los bienes afectados en garantía a favor de una empresa del sistema
financiero son de propiedad distinta al deudor, éstas sólo respaldan las deudas y
obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente señaladas por el otorgante
de la garantía.”
• La liberación y extinción de toda garantía real constituida en favor de las empresas
del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la empresa
acreedora. La extinción dispuesta por el artículo 3 de la Ley Nº 26639 NO
ES DE APLICACIÓN PARA LOS GRAVÁMENES constituidos en favor de
una empresa.

CADUCIDAD DE GRAVAMENES OTORGADOS A FAVOR DE
UNA EMPRESA DEL SISTEMA FINANCIERO
• “Pueden cancelarse en mérito a la Ley N° 26639
los gravámenes cuyo plazo de caducidad se haya
cumplido entre el 25 de setiembre de 1996 (fecha de
entrada en vigencia de la Ley N° 26639) y el 9 de
diciembre de 1996 (fecha de publicación de la Ley N°
26702), aun cuando hayan sido constituidos a favor
de entidades del sistema financiero”.

• Criterio adoptado en la Resolución N° 040-2002-ORLL /TR del 22
de marzo de 2002, publicada el 5 de abril de 2002.

¿LAS HIPOTECAS QUE GARANTIZAN
OBLIGACIONES FUTURAS
CADUCAN?

“La hipoteca que garantiza una obligación
futura o eventual, caduca a los 10 años
desde su inscripción, salvo que se haya hecho
constar en la partida registral el nacimiento de la
obligación determinada o determinable antes del
vencimiento de dicho plazo, en cuyo caso
caducará a los 10 años desde la fecha de
vencimiento del plazo del crédito garantizado”.

* Criterio sustentado en la Resolución Nº 136-2004-SUNARP-TR-
T del 21 de julio de 2004. Precedente de Observancia
Obligatoria dejado sin efecto por el artículo 87 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).

SI ES QUE EL PAGO DEL CREDITO
GARANTIZADO CON HIPOTECA SE EFECTÚA
MEDIANTE CUOTAS MENSUALES Y NO SE
HA DETERMINADO LA FECHA DE PAGO DE
LA PRIMERA CUOTA.

¿DESDE CUANDO SE COMPUTA EL PLAZO
PARA DETERMINAR LA CADUCIDAD DE LA
HIPOTECA?

• “Para el cómputo del plazo de caducidad establecido en el
segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639, cuando en un
contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es
mensual y no exista algún período de gracia para dar
inicio al cómputo del vencimiento de la primera cuota, debe
interpretarse que el pago de la primera armada se
efectuará luego de transcurrida un mes de la fecha
cierta de celebración del contrato”.

• Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 364-2003-SUNARP-TR-L
del 13 de junio de 2003, Nº 649-2003-SUNARP-TR-L del 10 de octubre
de 2003, Nº 423-2003-SUNARP-TRL del 9 de julio de 2004 y Nº 599-
2004-SUNARP-TR-L del 14 de julio 2004.

• SI EL ACREEDOR HIPOTECARIO ERA UNA
PERSONA JURIDICA Y ÉSTA YA NO EXISTE,
¿SE PODRÍA CANCELAR LA HIPOTECA AÚN
CUANDO NO SE CUENTE CON LA
ACEPTACION DEL ACREEDOR
GARANTIZADO?

1. Etimología
Del griego “anti” (contra) y “chresis” (uso):
idea que contra el uso del capital que hace el
deudor, éste entrega el uso de la cosa al
acreedor.

2. Concepto
• Derecho real de garantía inmobiliaria constituido
por el deudor o un tercero a favor de un
acreedor al que se le entrega la posesión de un
inmueble y se le autoriza a explotarlo y percibir
sus frutos para imputarlos al pago de los
intereses y gastos y el saldo al capital.
• Doble función: de garantía (retención del bien) y
medio directo de ejecución de la deuda.
• Desuso de la institución:(i) desventajas para
ambas partes derivadas del desplazamiento
posesorio y (ii) ventajas comparativas de la
hipoteca.

3. Características
i) Derecho real sobre cosa ajena: de garantía
ii) Inmobiliario
iii) Constituido mediante el desplazamiento del
signo posesorio
iv) Deriva necesariamente de un contrato solemne
v) Accesorio a una obligación dineraria
(usualmente el mutuo)
vi) Indivisible
vii) Constituyente es privado del uso y disfrute, pero
mantiene la nuda propiedad
viii) Se rige por las reglas de la prenda (derogada por
LGM ¿cómo se entiende la referencia? 3ra DF de
la LGM)

4. Forma y requisitos (art. 1092)
4.1 Forma solemne
Por escritura pública, bajo sanción de
nulidad
4.2. Requisitos
Debe indicarse la renta del inmueble y el
interés que se pacte
4.3. Inscripción
Declarativa. Riesgo de la falta de
inscripción: inoponibilidad del derecho
frente a terceros interesados (acreedores del
constituyente y terceros adquirentes)

5. Derechos y obligaciones del
acreedor anticrético
• Derecho de retención limitado a la
obligación garantizada (art. 1095).
• Derechos de un acreedor de garantía
mobiliaria con desplazamiento posesorio
¿incluye la posibilidad de ejecución
extrajudicial y el pacto comisorio? ¿cómo se
imputa el valor de realización, según art.
1093 o según LGM?
• ¿Puede ceder su garantía a tercero?
• Obligaciones: las de un arrendatario (art.
1094) ¿porqué no, las de un usufructuario?

6. Derechos y obligaciones del
deudor anticrético
• Derecho de disponer del bien gravado,
incluyendo gravamen hipotecario
• Derecho a obtener la devolución del bien
gravado a la extinción de la garantía: acción
personal y acción reivindicatoria (?)
• Derechos del deudor de una garantía
mobiliaria con desplazamiento posesorio
(art. 1096)

7. Extinción
• Causas directas: nulidad del contrato de
anticresis, renuncia, consolidación,
destrucción, expropiación, etc.
• Causas indirectas: pago y otras formas
de extinción de la obligación garantizada.

Hipoteca y Anticresis
• CAS 2330-02 SAN ROMÁN
▫ SEXTO: Respecto al segundo agravio cabe
mencionar que el argumento señalado se
desvirtúa por cuanto el contrato de mutuo
anticrético no requiere de inscripción registral
para surtir sus efectos legales; por tanto,
habiéndose acreditado que el contrato de
anticresis presentado por los demandantes es de
fecha anterior al del impugnante, tienen
preferencia por la acreencia del crédito….

1. Concepto. Código Civil
• En nuestro Código Civil de 1984 (CC), el Derecho de
Retención califica como un Derecho Real de
Garantía en virtud al cual (artículo 1123) “un
acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si
su crédito no está suficientemente garantizado”.
• La facultad de retener un bien procede (por parte
del acreedor) “en los casos que establece la ley o
cuando haya conexión entre el crédito y el bien que
se retiene” (segundo párrafo del artículo 1123 del
CC)

2. Condiciones para la
configuración del derecho
• Dos partes recíprocamente vinculadas como
acreedoras y deudoras.
• Posesión del bien ¿debe ser lícita? Discusión
sobre su fundamento: el equilibrio de una
relación preexistente o la equidad en las
relaciones
• Exigibilidad de la obligación de devolver o
entregar el bien (poseedor como propietario y
poseedor inmediato)
• Existencia de un crédito a favor del retenedor
• Conexión del crédito con la cosa (conexión real
no personal)
• Crédito no debidamente garantizado

3. Caracteres
• Derecho de garantía (?) o medida de coacción
contra el acreedor o derecho de conservación sin
goce del bien ajeno o de mantenimiento del
estado posesorio precedente.
• Accesorio
• Indivisible
• Defensa interdictal para el retenedor
• Posesión inmediata del retenedor (?)

4. Bienes que pueden ser
retenidos
• Por regla general todos los bienes (corpóreos e
incorpóreos) de dominio privado, de los
particulares e incluso del Estado
• No pueden ser retenidos: el patrimonio familiar
(por ser inembargable, art. 488) y los bienes
depositados o los destinados a ser entregados a
terceros (art 1124, sin embargo, ver art. 1852)

5. Vías para hacer valer la
retención
• Extrajudicial: rehusar entrega. Problema de
oponibilidad frente a terceros. Revisión de los
arts. 1128 y 1129 del C.C.
• Judicial: “como excepción que se opone a la
acción destinada a conseguir la entrega del
bien”. Dificultades prácticas derivadas de la
regulación procesal de los medios de defensa
concedidos a los demandados

6. Extinción
• Causas directas: perdida o destrucción del
bien, pérdida de la posesión, venta judicial,
renuncia, etc.
• Causas indirectas: pago o extinción de la
obligación y otorgamiento de garantías
suficientes.

¿ES POSIBLE EJERCITAR EN VÍA DE
ACCIÓN EL DERECHO REAL DE
RETENCIÓN?
• De acuerdo al artículo 1127 del Código Civil “el derecho de retención
se ejercita:
Extrajudicialmente, rehusando la entrega del bien hasta que no se
cumpla la obligación por la cual se invoca.
Judicialmente, como excepción que se opone a la acción destinada a
conseguir la entrega del bien. El juez puede autorizar que se sustituya el
derecho de retención por una garantía suficiente”.

Casación N° 2074-2004-Lambayaque
....Se advierte que el inciso segundo del anotado
numeral es claro y preciso en cuanto prevé que
judicialmente el derecho de retención solo
podrá ser planteado como medio de
defensa (excepción) y no vía de acción”.
(resaltado nuestro)

En el caso concreto, materia de la Casación referida, la
sociedad conyugal conformada por don Víctor Lobatón
Arrunátegui y doña Antonia Dorotea Coaguila de
Lobatón interponen demanda de pago de mejoras y
derecho de retención contra Olga Nicandra Filomena
Reynosa Cumpa, José Manuel Pascual Reynosa Cumpa y
José Fermín Reynosa Cumpa, con el objeto de que estos
últimos le reembolsen, por concepto de mejoras
introducidas en el inmueble sito en la Calle Diego Ferre
N° 271, Chiclayo, la suma de US$ 25,306.00, así como
ejercer el derecho de retención del bien hasta que los
demandados cumplan con reembolsarles el valor de las
mismas.

• Mediante sentencia de fecha 23 de julio de 2002, el A QUO ordena
que los demandados (los hermanos Reynosa Cumpa) cumplan con
reembolsar a la sociedad conyugal (Lobatón Coaguila) por las
mejoras introducidas en el bien sub litis la suma de US$ 15,000.00
y declara improcedente la pretensión del derecho de retención
sobre el bien antes referido.
• Apelada ésta, la Sala Superior, resolvió confirmar la sentencia
respecto a la pretensión de reembolso por mejoras, y revocarla en el
extremo del derecho de retención demandado y reformándola la
declaró fundada, en base a que “habiéndose determinado el derecho
a ser reembolsados los demandantes por las mejoras efectuadas
debe ampararse igualmente su petitorio referente al derecho de
retención por así disponerlo el artículo 918 del CC atendiendo a que
ello implicará también una garantía para el resarcimiento
pecuniario establecido”. (subrayado nuestro)

Nuestra Posición
• Creemos que no debería existir limitación alguna
para poder ejercer el derecho de retención en vía
de acción, esto es, solicitando judicialmente su
declaración. Y esto por cuanto, entre otras cosas,
le permitirá poder obtener publicidad y
preferencia frente a cualquier otro privilegio
crediticio (real o personal). Finalmente, el
derecho de retención en nuestro ordenamiento
es un derecho real de garantía y como tal (debe)
goza(r) de la publicidad, preferencia y
persecutoriedad de esta clase de derechos

OBJETO DE LA GARANTIA
Definición.- La garantía mobiliaria es el acto jurídico
por el cual se afecta un bien mueble, con la finalidad
de asegurar el cumplimiento de una obligación.
Objeto: Bien Mueble. Los bienes mas comunes,
objeto de garantía, son:
- Los vehículos terrestres de cualquier clase.
- Todo tipo de maquinarias o equipos que conserven
su carácter mobiliario.
- Saldo de cuentas bancarias, depósitos bancarios,
cuentas de ahorro o certificados de depósitos a
plazo, etc.

OBJETO DE LA GARANTIA
- Otros: las construcciones en terreno ajeno,
hechas para un fin temporal, las naves,
aeronaves, etc,
- En general puede ser objeto de garantía
cualquier bien mueble (registrado o no
registrado), excepto las remuneraciones, la
CTS, los warrants y los certificados de
depósito.
El principio es que el bien mueble exista,
pero:
- Los bienes muebles futuros (cosechas de
productos)

GARANTIA MOBILIRIA PRECONSTITUIDA
• Sobre bien mueble ajeno
• Sobre bien mueble futuro
• Para asegurar obligaciones futuras o
eventuales.

* En estos casos deberá dejarse constancia
en el acto constitutivo de la garantía.

GARANTIA MOBILIRIA PRECONSTITUIDA
Eficacia.-

*Bien mueble ajeno – se adquiera la
propiedad.
*Bien mueble futuro – que exista
*Obligación futura o eventual – una vez
contraída la obligación.

PRINCIPALES CARACTERISTICAS E
INNOVACIONES DE LA LEY
- La garantía mobiliaria puede darse con o
sin desposesión del bien mueble. En caso
se pacte desposesión puede entregarse el
bien al acreedor o a un tercero depositario.
- Puede constituirse garantía abierta para
garantizar obligaciones propias o de
terceros, presentes o futuras.
- El monto de la obligación puede ser
variable siempre que sea determinable.

PRINCIPALES CARACTERISTICAS E
INNOVACIONES DE LA LEY
• Formas de ejecución de la garantía mobiliaria:
- Venta extrajudicial
- Adjudicación directa

• En estos supuestos se nombra un representante
otorgándole poder especifico ha efectos de realizar
la transferencia del bien mueble, a favor del
acreedor o de un tercero adquiriente.
• No se admite el pacto mediante el cual el propio
acreedor garantizado sea el representante.

FORMALIDAD DEL ACTO CONSTITUTIVO DE
LA GARANTIA
La garantía mobiliaria puede constituirse por:
- Formularios (calificación atenuada).
- Cuando la garantía conste en documento
distinto al formulario, ejm: EEPP (calificación
plena).

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