TASADORES MIRASOL ALGARROBO

Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME TASACION INMUEBLE
Comuna: VILLA ALEMANA
Número de Rol de Avalúo: 243-5
Dirección o Nombre del bien raíz:
ESMERALDA 145
Destino del bien raíz: HABITACIONAL
MANDANTE
Bonnie Marquez Jerez
CONTACTO: sucontrerasro@gmail.com/
marquezjerezb@gmail.com

OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación y valorización de arriendo para realizar trámites comerciales por parte
del mandante.
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN RAIZ
Dirección específica: ESMERALDA 145
Comuna: VILLA ALEMANA
Región: VALPARAÍSO
Rol: 243-5
Destino del bien raíz: HABITACIONAL
Permiso de obras: Existente según registro SII (avalúo detallado)
Recepción de obras: Existente según registro SII (avalúo detallado)
Propietario registro SII: TITO OSCAR ALEJANDRO ESPINOZA ESTEFONI Y OTROS
Rut: 11.119.779-2
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Patente PRO 207. Rol 4414, Reg. Consultores MINVU
Fecha: 8/6/2022
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
El bien raíz se encuentra localizado en el sector CENTRO de la comuna de VILLA ALEMANA, en las inmediaciones
de la ruta intercomunal Troncal Norte, hoy AVENIDA VALPARAISO. Se encuentra en ZONA URBANA según
ordenanza y plano regulador comunal. En específico entre calles DIAZ por el Norte, PORVENIR por el Sur,
BALMACEDA por el Oriente, y ESMERALDA por el Poniente (calle de acceso principal).
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 3%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terreno cercanos a
la ruta troncal. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y granodiorita asentada. La
llegada al firme se puede garantizar mediante poyos de cimentación y zapatas corridas en viviendas. La pendiente al
presente no se encuentra intervenida. No se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. Existen
planos de estacionamiento con pendiente apropiada. La propiedad está cercada en todas sus caras por muros
sólidos.
C. Infraestructura y urbanización
La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Posee
factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua
potable y provisión de alcantarillado particular.
El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio trifásico existente según se
rescata de los antecedentes locales. El prestador de servicios de fuerza eléctrica ha ejecutado red aérea hoy vigente
y en estado de servicio igualmente operativo.
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, ESMERALDA, es en carpeta de HORMIGON
ARMADO con sub rasante de SUELO COMPACTADO Y ESTABILIZADO según estándar de ley de caminos.
Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución material en hormigón. Cuenta con zarpa y empalme en el
acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso directo desde la calle. No se verifica la presencia de
vegetación de importancia en el lote. Cuenta con solera y pavimentación apropiada en veredas de hormigón.

II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El lote posee construcciones e intervenciones de patio en su interior. La trama vial circundante le provee de todos
los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio
de 500 metros cuenta con comercio minorista, y en uno de 1000 m con centros mayoristas de enseres y acceso a
instituciones de salud y educación general. La cota promedio de 158 m sobre el NMM y su ubicación geográfica le
hacen parte del clima mediterráneo de secano propio de los valles interiores de la Cordillera de la Costa.
B. Emplazamiento general
El terreno está aproximadamente a 300 m de la ruta intercomunal TRONCAL NORTE (AV VALPARAISO) que le
comunica con QUILPUE, LIMACHE Y LA CARRETERA INTERNACIONAL 60 CH. Con respecto al plano regulador
comunal se encuentra en el área V-1 -correspondiente al área urbana próxima al camino TRONCAL AV
VALPARAISO, por lo que posee una trama vial y programas de servicios consolidados. Se integra al CASCO
HISTÓRICO por medio de CALLE ESMERALDA. Dentro de la comuna acusa proximidad con instituciones
educativas de nivel general, supermercados, áreas verdes e industria menor inofensiva. Por AV VALPARAISO tiene
acceso a las capitales regionales -viajes menores a 45 minutos aproximadamente-. Además se encuentra a corta
distancia de la ruta 60 CH. En lo particular pertenece al casco fundacional de la ciudad.
NOTA: El plan regulador se encuentra en etapas de modificación, que mejoraran su densidad habitacional.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de la escritura inscrita a fojas 1286 nro. 2171 del registro de
propiedad del año 2011 (y metros cuadrados rescatados desde el avalúo detallado). El lote encierra una superficie
de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO metros cuadrados, en la siguiente geometría de deslindes:
 Al Norte : 37.80 m en línea continua (limitando con otro propietario)
 Al Sur : 37.80 m en línea continua (limitando con otro propietario)
 Al Oriente : 14.60 m en línea continua (limitando con otro propietario)
 Al Poniente : 14.25 m en línea continua (limitando con CALLE ESMERALDA)
 Superficie : 535 M2
Metros cuadrados construcciones
113 M2
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
 No registra
Programa y estado actual
 Destino : Habitacional.
 Programa : Vivienda.
 Materialidad : Madera.
 Conservación : Habitable.

D. Fotos georreferenciadas: Coordenadas UTM -33.046103, -71.382557
D.1 Lote:
D.2 Obra:

III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
ZONA V1, CASCO HISTORICO

IV. VALORIZACION DE OBRAS Y PREDIO
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según
tabla 2018 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además
se cotejará con precios del mercado de propiedades actual -que sean homologables-.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y no considerando depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2.
2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMEDIO 8.00%
2.- Los factores de ajuste por accidentes topográficos, constatando invariabilidad de costos promedio, dado el factor
total de ajuste igual a uno –según desglose-
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste 1
Área Homogénea AH Valor $/m2
HMB 045 62,078
HMB 034 61,759
CMB 043 115,517
HMB 082 101,437
HMB 068 64,798
Promedio $/m2 81,118

Teniendo como resultado 81.118 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad del
valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto el
promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será de 162.236 $/m2.
Se presentará a continuación tabla de casos homologables -seleccionados desde bases de datos de corretaje de
propiedades-. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado que se yuxtaponga con la cifra obtenida
mediante el cálculo anterior -desde las tablas de valorización técnica territorial-. Los casos homologables rescatados
son los siguientes:
Cas
o
Total costo $ m2 link $/m2
1 53,000,000 750
https://casas.mitula.cl/detalle/666/4050020647373917148/13/
8/terrenos-urbanizado-villa-
alemana?page=2&pos=13&t_sec=190&t_or=2&t_pvid=57a81e23
-e3bb-4a02-89df-
f642bc7d554c&req_sgmt=REVTS1RPUDtTRU87QURfUEFHRTs=
70,667
2 250,000,540 2095
https://www.nestoria.cl/detail-
int/0000002260110636023443391/title/1/1-
25?serpUid=0.77325586144201654808899&pt=1&ot=1&l=pasaje
-esmeralda_villa-
alemana&did=32_default&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=9ee9587a-
d684-4fd5-98f3-34b3471a4584
119,332
3 200,000,000 2095
https://casas.mitula.cl/detalle/370358/2790135648235569076/
12/1/terrenos-urbanizado-villa-
alemana?search_terms=terrenos+urbanizado+villa+alemana&pa
ge=1&pos=12&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=0a12d593-367d-4fa7-
8ae8-02677ffc1581
95,465
4 145,000,000 1160
https://casas.mitula.cl/adform/0000003920004636567772725?p
age=2&pos=1&t_sec=190&t_or=2&t_pvid=08f0c520-9891-40e8-
ba93-
75664356d4b3&req_sgmt=REVTS1RPUDtTRU87QURfUEFHRTs=
125,000
5 55,000,000 493
https://casas.mitula.cl/detalle/666/4850025644695023440/11/
1/terrenos-urbanizado-villa-
alemana?search_terms=terrenos+urbanizado+villa+alemana&pa
ge=1&pos=11&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=0a12d593-367d-4fa7-
8ae8-02677ffc1581
111,562
costo promedio 104,405

Considerando el promedio resultante de la presente tabla, correspondiente a 104.405 $/m2, y el promedio obtenido
desde la selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 162.236 $/m2 tenemos un valor promedio final del
metro cuadrado correspondiente a 133.320 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo de valorización de
obras y predio.
Valor promedio final tierra $/m2
133320.39
Para estimar el costo de materiales de construcción correspondiente a la vivienda, se utilizará cifras de valorización
correspondientes a la categoría madera –aplicando variaciones desde el criterio del profesional actuante-.
Costo m2 construcciones
Clasificación E Madera
Categoría 3 Media
Promedio 144,803 $/m2
Además se considera en la tasación general
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Tabla de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Cifras definidas por el profesional actuante por concepto de servicios básicos y cercos perimetrales no medianeros.
Para la estimación del arriendo proporcional aplican los ejemplos y consideraciones del ítem de factores de cálculo
homónimo a continuación.
V. CÁLCULO DEL ARRIENDO PROPORCIONAL
La cifra final de valorización del arriendo proporcional se calculara en base a los siguientes factores:
1.- Amortización del inmueble equivalente a la división del valor tasado respecto a la vida útil SII -según categoría
material de la vivienda-.
2.- Costos administrativos del arriendo, por parte del propietario, correspondientes a 4 UF mensuales
3.- Costo de las contribuciones proporcionales.
4.- Arriendo teórico por metro cuadrado
5.- Arriendo por metro cuadrado en ejemplos
NOTA: El arriendo teórico corresponderá al 0.5% del valor de tasación comercial de la obra, aumentado por los
factores antes expuestos y dividido por los metros construidos definidos en el levantamiento y tabla de avalúo
detallado.
El resultado final de arriendo corresponderá a la multiplicación de los metros cuadrados construidos por el promedio
entre
• Valor -por metro cuadrado- de arriendos en el sector –desde prorrateo de tabla de casos-.
• Valor -por metro cuadrado- del arriendo teórico

Arriendos referenciales
Caso Total costo $ m2 link $/m2
1 700,000 100
https://casa.mercadolibre.cl/MLC-996171867-casa-
nueva-condominio-el-mirador-villa-alemana-
_JM#position=1&search_layout=grid&type=item&tracki
ng_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
7,000
2 500,000 82
https://departamento.mercadolibre.cl/MLC-996216087-
departamento-en-arriendo-
_JM#position=15&search_layout=grid&type=item&track
ing_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
6,098
3 700,000 104.95
https://casa.mercadolibre.cl/MLC-975504004-nueva-
casa-en-condominio-disponibles-
ing_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
6,670
4 430,000 70
https://casa.mercadolibre.cl/MLC-998116318-nueva-
penablanca-cond-los-aromos-troncal-sur-av-valpo-
ing_id=62524b86-07d7-4896-9a3d-a3a50f5fe475
6,143
5 350,000 85
https://casas.mitula.cl/adform/00000083500276542564
23782?search_terms=arriendo+casas+estacion+america
s+villa+alemana&page=1&pos=18&t_sec=206&t_or=2&t
_pvid=67b0cc62-ac97-4d10-a616-f69ba0af9008
4,118
costo promedio 6,006
Alcances preliminares:
Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.
El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante.
Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia.
La cifra teórica de arriendo de 0.5% de la tasación comercial es en base a los valores recomendados para viviendas no superiores a 10.000
UF por parte del profesional actuante. Esta cifra será promediada con los ejemplos rescatados en plataformas de corretaje.

A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Unidad vendible y materiales
Ítem Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 535.00 133,320 4.07 71,326,200.00 2,174.78
Materiales de construcción vivienda 113.00 144,803 4.42 16,362,739.00 498.91
Subtotal bienes inmuebles 87,688,939.00 2,673.69
2. Proyectos y construcción
Ítem Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Construcción vivienda 113.00 108,602 3.31 12,272,054.25 374.18
Arquitectura y especialidades (n/a)
Subtotal proyectos 12,272,054.25 374.18
3. Obras Complementarias
Ítem U / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF
Cerco perimetral (no medianero) 93.54 30,000 0.91 2,806,200.00 85.56
Empalme eléctrico y sanitario 1.00 6,000,000 182.94 6,000,000.00 182.94
Mano de Obra 4,403,100.00 134.25
Subtotal OO. CC. 13,209,300.00 402.76
4. Desvalorización
Ítem vida útil SII $ / año años obra Total $ Total UF
Vivienda (año no informado) 80 1,046,102 0 0 0
NOTA: SE APLICA DESVALORIZACION SOBRE LA CIFRA POR METRO CUADRADO CONSTRUIDO
5. Factores de arriendo
Ítem $ meses/ m2 $/mes $/m2 Total UF
Contribuciones 133,560 12 11,130
Amortización 523,051 12 43,588
Administración 1,574,256 12 131,188
Arriendo teórico 6,924,070 12 577,006 5,106
Promedio arriendos (ejemplos mdo.) 6,006
ARRIENDO PROPORCIONAL 5,556 0.17
B. VALORIZACION FINAL Y CIFRA ARRIENDO
Ítem Total $ Total UF
VALOR TASACION 113,170,293.25 3,450.63
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 41,844,093.25 1,275.85
VALOR LIQUIDACION 75% 84,877,719.94 2,587.97
VALOR ARRIENDO 627,841.90 19.14
Valor referencial UF 32,797.00

C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base de la propiedad de 3451 UF
2. El arriendo proporcional se estima en un valor mensual de 19.14 UF
3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de arriendo al presente se estima en $627.842
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura vial correspondiente al entorno inmediato del predio;
existiendo obras de ingeniería, arquitectura y especialidades ya ejecutadas para la vivienda; se estima una incorporación
factible al mercado.
El valor promedio, definido bajo la metodología de informe, considera leves modificaciones dado el año de ejecución y el
valor agregado de situarse en pleno centro. A esto se suma un comportamiento de mercado que ha superado los valores
acostumbrados -dada la inflación y el índice de precios actual-.
NOTA: Prevalecen sobre el levantamiento los metros cuadrados -de permiso y prediales- registrados en el
avalúo fiscal detallado.
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente
responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.

VI. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Patente profesional
3. Plano plancheta SII
4. Escritura
5. Certificado de avalúo
6. Certificado de deuda tributaria
7. Planta Google Earth
8. Planta Google Maps
9. Fotografías
10. Plano esquemático del lote
11. Plano de áreas homogéneas 2018
12. P.R.C. Plano regulador comunal
13. P.R.C. Ordenanza local
14. Tabla de categorías de construcción
15. Tabla de Honorarios CA

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