Jornada Formativa Remax 15 de marzo

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LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

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LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA
Según el artículo 1445 del Código Civil:
“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada
y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.”

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LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Consentimiento
Objeto: compraventa de inmuebles  necesidad de determinación (1.261, 1.273 y 1.445 CC). La
de las fincas objeto de contrato.
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2003: no se ha probado en estos casos la
no ha existido acuerdo que determinara concretamente la cosa objeto del mismo.
Precio: Precio cierto aunque cabe la posibilidad que no esté determinado, siempre que sea
las partes.
Artículo 1.450 del CC:
 El contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento de las partes acerca del
 La perfección del contrato de compraventa no implica que se haya realizado la transmisión de la

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FORMALIDADES
NormaGeneral:Libertadde formaartículo1.278CC
La escritura pública, es en nuestra ordenación civil e hipotecario, requisito indispensable para el acceso del contrato inmobiliario de compraventa al
Registro,deconformidadcon lodispuestoenlaLey Hipotecariaartículos2 y3.
Artículo 1.462 del CC:
“Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma
escrituranoresultareosededujereclaramentelocontrario.”

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DOCUMENTOS NECESARIOS A LA HORA DE ESCRITURAR
Título de la propiedad
Acreditación de estar al corriente del pago del IBI
Certificado de deudas por la Comunidad de Propietarios: artículo 9 LPH  obligaciones de los
propietarios: Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización. En el instrumento público mediante el que se transmita
la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
Certificado de eficiencia energética
En este tipo de escrituras se deben identificar los medios de pago empleados por las partes.
Deben identificarse:
 Si se recibió precio con anterioridad o en el momento de otorgamiento de la escritura
 Cuantía
 Si se efectuó en metálico, cheque bancario, (nominativo o al portador), otro instrumento de
giro o transferencia bancaria.

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CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
Es obligatorio para el propietario de cualquier parte individual de un edificio existente objeto de una
operación de compraventa o de alquiler. Todos los edificios existentes han de disponer de dicho
certificado cuando se vendan o se arrienden antes de proceder a la realización de la venta o
contrato de arrendamiento correspondiente.
Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o parte del
edificio, según corresponda, el certificado de eficiencia energética obtenido será puesto a
disposición del adquiriente. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o
parte del edificio, según corresponda, bastará con la simple exhibición y puesta a disposición del
arrendatario de una copia del referido certificado (artículo 14 Real Decreto 235/2013)
Las inmobiliarias deben tener copia del Certificado y de la Etiqueta de eficiencia energética
de la vivienda a disposición del consumidor. El los escaparates de las agencias inmobiliarias y en
los diversos portales de internet deberá aparecer la etiqueta del inmueble objeto de alquiler o venta.
 artículo 12.2 Real Decreto 235/2013.
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. sobre rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas, disposición adicional duodécima y treceava establecen las sanciones en caso de
vender/alquilar y publicitar la venta o alquiler de viviendas que deban disponer de certificado de
eficiencia energética sin hacer mención a su calificación (de 300 a 6.000 €).

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MEDIACIÓN INMOBILIARIA
En ocasiones se recurre a una tercera persona para que intermedie en el proceso de
compraventa de un inmueble, o en una parte del proceso.
El contrato de mediación o corretaje es aquel por el que una persona, denominada corredor o
mediador, se obliga a realizar todas las gestiones que sean necesarias para aproximar a los
futuros compradores, a cambio de una remuneración o porcentaje.
En el mercado inmobiliario esta función la suelen desempeñar los llamados agentes de la
propiedad inmobiliaria; aunque dichas actividades pueden ser ejercitadas libremente sin
necesidad de estar en posesión de título alguno ni pertenencia a un colegio profesional.
No está regulado en el CC, pero fue introducido en el tráfico en virtud del principio de libertad de
pactos o autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1.255 Cuantía
 Si se efectuó en metálico, cheque bancario, (nominativo o al portador), otro
instrumento de giro o transferencia bancaria.

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LA MEDIACIÓN INMOBILIARIA

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RASGOS PRINCIPALES DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN
• Contrato atípico de naturaleza civil.
• No hay intervención personal en el contrato de compraventa por parte del mediador.
• Sólo acerca a las partes (no constituye, ni promete)  obligación de medios, no de
resultados.
• Duración temporal limitada.
• La libertad de forma rasgo esencial de este tipo de contratos. Es recomendable que el
agente suscriba con el cliente la nota de encargo en impreso que se facilita por la junta
directiva del Colegio correspondiente, o en su caso en el impreso de exclusiva del
profesional el cual contenga diligencia escrita por el propio agente en la que conste la
situación registral y gravámenes de la finca así como las posibles expropiaciones.

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OBLIGACIONES PRINCIPALES
A) obligaciones del cliente:
I. Facilitar al mediador toda la información necesaria sobre el inmueble objeto de venta
y/o alquiler (cargas y gravámenes, certificado de eficiencia, título…)
I. El cliente está obligado a pagar la comisión o precio aun cuando se haya resulto el
contrato de corretaje, siempre que las gestiones deriven en la conclusión de un
contrato de compraventa.
A) Obligaciones del mediador:
I. Prestar sus servicios profesionales consistentes en la búsqueda de posibles
compradores/arrendatarios interesados en el inmueble objeto de venta/alquiler.
I. Guardar secreto de las instrucciones dadas por el cliente.
I. Dar cuenta al cliente de la marcha de sus operaciones y aconsejarle con absoluta
imparcialidad sobre la negociación más ventajosa para él.

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ASPECTOS IMPORTANTES DE MEDIACIÓN EN EXCLUSIVA
• El vendedor se compromete a ceder la exclusiva con la inmobiliaria.
• El vendedor no puede ofrecer ni tramitar contrato alguno que culmine en la venta del
inmueble fuera de la inmobiliaria a la que cede el encargo de venta en exclusiva.
• El mediador se compromete a buscar activamente la promoción y difusión en exclusiva para
propiciar la venta del inmueble en el menor plazo de tiempo posible, en todo caso dentro del
plazo de exclusividad.
• El mediador se asegura, en cierto modo, que su trabajo será retribuido si consigue el marco
necesario para que se perfeccione la compraventa.
• La comisión que la agencia recibirá en caso de que el inmueble se venda. Es habitual que la
agencia sobre un 3%, pero en ocasiones puede llegar hasta un 5%. Incluso hay
determinadas agencias inmobiliarias que cobran un porcentaje de comisión a la parte
compradora.
• El plazo de duración del contrato, normalmente de un año. Esto dependerá normalmente de
la situación del sector inmobiliario, pudiendo establecer periodos más cortos y sin prórroga
dando la opción de cambio dentro de plazos prudenciales, con el fin de agilizar la venta del
inmueble.

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VENTAJAS DE MEDIACIÓN A TRAVÉS DE PROFESIONALES
• Garantizan una formación que protege los intereses del cliente en la venta
• Conocimiento previo de qué se puede esperar de la relación y los aspectos más importantes
del negocio jurídico:
 Plazos
 Honorarios
 Comisiones
 Protección a las partes
a) Para el comprador: existe la seguridad de que la transacción inmobiliaria se llevará a cabo
según se acordó con la agencia, en cuanto a condiciones y honorarios.
a) Para la agencia inmobiliaria: le da mayor seguridad para demostrar que el comprador que
ha adquirido el inmueble ha llegado a la firma de la compra-venta gracias a su intervención;
puesto que lo habitual es la firma de unos partes de visita cada vez que se muestra el
inmueble a un interesado, en los que constan los datos de la persona que la realizó. Como
ya se ha mencionado anteriormente, la exclusividad de agencia genera obligación de pago
de honorarios, sirviendo en diversas ocasiones las hojas de visita como documento
adicional para demostrar la exclusividad y, por tanto, de generar la obligación de pago de
honorarios. Cuestión que se abordará con posterioridad en el apartado relativo al cobro de
honorarios.

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HOJA DE VISITA
Documento que acredita que el inmueble ha sido visitado y por quien, así como que la Agencia
Inmobiliaria ha sido intermediaria en la operación.
Puede ser útil para reclamar los honorarios a la parte que le encargó la venta de la vivienda.
Datos mínimos de las hojas de visita:
• Dirección del inmueble que se visita
• Nombre del agente que enseña el inmueble
• Datos del cliente que lo visita
• Fecha
• Clausula relativa a la protección de datos
Ventajas:
• Seguridad al Agente
• La propiedad tiene derecho a saber quién visita su inmueble y pedir informes
• Reconocimiento de la intervención inmobiliaria
• Acreditación de los servicios prestados por el Agente o Mediador.
¡OJO! LA HOJA DE VISITA NO ES UN CONTRATO
¡OJO ! Tener en cuenta si ha habido pacto en exclusiva o no por la posibilidad de que las
cláusulas de la hoja de visita puedan ser consideradas abusivas y por tanto denegar el cobro de
honorarios.

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CLÁUSULAS ABUSIVAS
Las cláusulas abusivas son aquellas que no han sido negociadas individualmente y todas
aquellas practicadas no consentidas que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan en
perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones
contractuales de las partes.
La firma de las hojas de visita no puede generar ningún tipo de derecho ni obligaciones para las
partes, pues no constituye formalización de ningún contrato, sino como su nombre indica es una
simple hoja de visita.
El profesional que afirme que una cláusula ha sido negociada individualmente asume la carga de
la prueba.

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PREPARACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Los datos preliminares
Previos a la formación de un contrato y encaminados a formar la voluntad contractual.
Según la doctrina no constituyen ningún acto jurídico en sentido estricto, pero en ocasiones los
sujetos asumen deberes de comportamiento, como son los de actuar correctamente con la otra
parte interviniente en la negociación, observando las pautas que configuran el principio de la
buena fe (art. 7.1 CC) además de información, confianza, confidencialidad.
Se extinguen con la oferta en firme o porque se les deja sin efecto al no llegar a concluir ningún
contrato.

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PRECONTRATO
 Función económica y social cuando existen razones que impiden a los contratantes concluir
en ese momento el contrato definitivo, asegurando situaciones futuras.
 Las características son prácticamente las mismas que para los contratos definitivos, a
excepción de sus efectos en donde hay una doble interpretación:
 Deber de resarcimiento por parte de quien ha incumplido
 Una vez celebrado el contrato, surge una relación jurídica de naturaleza contractual y
las partes, tienen la facultad de exigir la puesta en vigor del contrato definitivo, judicial o
extrajudicialmente. Su cumplimiento es susceptible de ejecución forzosa, pudiendo la
autoridad judicial sustituir la voluntad rebelde.

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LA PROMESA DE VENTA
• Artículo 1.451 CC. Se trata de una promesa de comprar y vender recíprocamente aceptada.
Debe recoger todos los elementos y estipulaciones del contrato de compraventa proyectado.
• Siempre que haya habido conformidad en la cosa y en el precio, da derecho a los
contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
• Su incumplimiento motiva la aplicación de las normas generales sobre obligaciones y
contratos.

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CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON ARRAS
• Contrato privado de compraventa, donde se recogen el detalle del acuerdo alcanzado,
importe acordado y su forma de pago, plazo máximo para formalizar la operación ante
notario, como se repartirán los gastos de la venta, notaria, registro, etc; el comprador
entrega una cantidad a cuenta del precio final que se pagará, normalmente, con la
firma de la escritura pública.
• Requisitos mínimos:
• Datos personales de las partes implicadas
• Identificación del objeto
• Inventario de los muebles que permanecen en la vivienda
• Precio total de la compraventa y forma de pago.
• Importe de la reserva o cantidad entregada a cuenta del precio final.
• Cláusula que condicione la validez del documento a la comprobación ulterior de que la
propiedad está libre de cargas y gravámenes.

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ARRAS
A) ARRAS CONFIRMATORIAS
B) ARRAS PENALES
C) ARRAS PENITENCIALES
• Se entregan como señal de la celebración de un contrato, no facultando a las partes a
resolverlo. La cantidad entregada es un anticipo o parte del precio.
• Dependiendo del contenido de cada caso, puede compararse con el documento de reserva
en las negociaciones inmobiliarias.

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• Se entregan como señal de la celebración de un contrato, no facultando a las partes a
resolverlo. La cantidad entregada es un anticipo o parte del precio.
• Dependiendo del contenido de cada caso, puede compararse con el documento de reserva en
las negociaciones inmobiliarias.
RESERVA CON UNA OFERTA DE PRECIO
Oferta de un posible comprador con un precio o con condiciones diferentes a las ofrecidas
inicialmente por el vendedor.
La reserva inmobiliaria implica un pago a cuenta del precio y se entrega a la inmobiliaria para que
guarde y custodie el inmueble en el que se está interesado.
En este caso la Inmobiliaria negocia con la propiedad durante el plazo pactado, de tal manera que si
se llega a una acuerdo, la reserva pasa a ser firme y a cuenta del precio final, en caso contrario, se
devuelve íntegramente al ofertante sin tener nada más que reclamarse ninguna de las dos partes.
Esto resulta muy beneficioso para todas las partes, ya que el inquilino o comprador, se asegura la
reserva del inmueble deseado hasta el fin de las negociaciones, y la propiedad o parte arrendadora,
sabe que está negociando con alguien que se ha comprometido y que tiene un interés real.

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B) ARRAS PENALES
Son las que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato, sirviendo como prueba de
la perfección del mismo. La parte que incumple pierde las arras entregadas (comprador) o queda
obligada a devolverlas duplicadas (vendedor), pudiendo además, quien está dispuesto a cumplir,
exigir el cumplimiento del contrato o la resolución. La parte dispuesta a cumplir quedaría
directamente indemnizada por el contratante incumplidor, sin perjuicio de la posibilidad de
reclamación del cumplimiento de la obligación pactada.
La cantidad entregada no sólo se imputa al precio de la adquisición, sino que además garantiza
el cumplimiento del contrato y han de ser expresamente pactadas y previstas por las partes.

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C) ARRAS PENITENCIALES
También denominadas de desistimiento ya que previenen el desistimiento contractual. Son
muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato, pero lo son no de un contrato
firme, dado que son un medio lícito para las partes de desistir del contrato mediante la pérdida de
las mismas o restitución doblada.
Son las que regula el artículo 1.454 del CC:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Requisitos indispensables:
 Existencia de un contrato de compraventa no bastando que la cláusula se pacte en un
contrato de promesa de venta, ni tampoco en las operaciones preliminares del convenio.
 Un pacto válido de las partes acordando la constitución de las arras penitenciales.
 Que una de las partes rescinda el contrato, allanándose si es el comprador a perderlas o si
es el vendedor a devolverlas por suplicado.

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RECONOCIMIENTO DE HONORARIOS
Los consiguientes honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple
otra modalidad, si su actividad resulta eficaz para la realidad jurídica el contrato objeto de la
mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el agente, que no se obliga por ello
al buen fin de la operación.
Los encargos hechos a los agentes de la propiedad inmobiliaria pueden o no tener carácter de
exclusiva:
• Los encargos realizados en exclusiva dan derecho al agente a percibir sus honorarios
del cliente si la operación encomendada se realiza durante el plazo de vigencia de la
misma.
• Si el encargo no es exclusivo, el agente sólo tiene derecho a sus honorarios cuando la
operación se hubiera efectuado por su intervención.

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