NOTARIAL- PERU

1. FACULTAD DE DERECHO
ESCUELA ACADÉMICA PROFESIONAL DE DERECHO
Análisis del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
Resolución N°097-2013 SUNARP-SN
AUTORES:
Huamán Ore, Evile Lesli (ORCID:0000-0002-7423-514X)
Reyes Veramendi Zoili Mishel (ORCID:0000-0003-4232-8963
Ruiz Hidalgo, Jeremy Francesco (ORCID: 0000-0003-4020-2566)
Sugashima Álvarez, Karla Naoko (ORCID:0000-0003-1460-2486)
ASESOR:
Castillo Martinez, William Raul (ORCID: 0000-0003-1471-3960)
LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:
Derecho Notarial y Registral
CHIMBOTE -PERÚ
2022-I

2. I
INDICE
I. INTRODUCCIÓN..................................................................................................................... 1
II. CUERPO................................................................................................................................... 2
CAPITULO I.................................................................................................................................. 2
INMATRICULACIÓN .............................................................................................................. 2
CAPITULO II ................................................................................................................................ 8
HABILITACIONES URBANAS............................................................................................. 8
CAPITULO III ............................................................................................................................. 15
INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES ............................... 15
CAPITULO IV............................................................................................................................. 20
PARCELACION DE PEDRIOS RURALES........................................................................ 21
CAPITULO V.............................................................................................................................. 22
INDEPENDIZACIÓN............................................................................................................. 22
CAPITULO VI............................................................................................................................. 25
ACUMULACIÓN.................................................................................................................... 25
CAPITULO VII............................................................................................................................ 29
LA DECLARACIÓN DE FÁBRICA .................................................................................... 29
CAPITULO VIII........................................................................................................................... 37
REGLAMENTO INTERNO .................................................................................................. 37
CAPÍTULO XV ........................................................................................................................... 41
JURIDICCIÓN, MOMENCLATURA Y NUMERACIÓN................................................... 41
CAPITULO X.............................................................................................................................. 42
TRANFERENCIAS DE PROPIEDAD................................................................................. 42
CAPÍTULO XI............................................................................................................................. 54
CARGAS Y GRAVÁMENES............................................................................................... 54
III. CONCLUSIONES.............................................................................................................. 74
REFERENCIAS ............................................................................................................................... 1
ANEXOS........................................................................................................................................... 2

3. 1
I. INTRODUCCIÓN
En la presente monografía fue realizada con la finalidad de dar a conocer el
análisis del reglamento de inscripciones del registro de predios explicando
los detalladamente los puntos más importantes y así entender y comprender
mejor lo que es la rama del derecho registral y notarial.
Este análisis fue abordado y basado en la resolución número 097-2013
SUNARP – SN, en donde explicaremos la ley con un completo y riguroso
análisis de los artículos normativos, detallando y observando lo que
prescribe en cada artículo.
Explicaremos temas como la inmatriculación, las habitaciones urbanas, la
parcelación de predios rurales, temas que tiene bastantes discrepancias
comparándolas guiándonos con jurisprudencias y derecho comparado para
así llegar a una conclusión eficiente y poder entender cómo los juristas
llegaron a estas conclusiones.
De lo anteriormente mencionado nuestro grupo tendrá el agrado y dicha de
explicar y hacer un buen análisis de estos artículos normativos con el
objetivo de comprenderlos de una manera simple.

4. 2
II. CUERPO
CAPITULO I
INMATRICULACIÓN
La inmatriculación es el procedimiento mediante el cual se incorpora un bien al
registro. En nuestro ordenamiento, la inmatriculación se da en un mismo momento
con la inscripción de la primera de dominio, con esta definición clara, entendemos
que la inmatriculación es la acción en donde nuestro predio queda integrado en el
registro y se da con la primera inscripción de dominio.
Añadiendo que, con la inmatriculación nace el historial jurídico de un predio; Con la
finalidad de que su ingreso a los registros, conlleva a que el predio se esté
incorporando en el tráfico de compra y venta en el mercado de bienes, en otras
palabras, lista para su comercialización.
El registro del predio, ayuda a identificar y modificar el bien, para que sea
identificado de acuerdo a los criterios registrales refiriéndonos al informe técnico
del área de Catastro y con esto acceder al sistema de registro con el fin de otorgar
una escritura de propiedad a los ciudadanos.
Según Ojeda Portugal (2018) Doctrinariamente la inmatriculación es diferente a la
primera de dominio, siendo que la primera está referida al ingreso de un predio al
Registro, en tanto que la segunda es la acreditación del derecho de propiedad de
un titular sobre dicho predio. (p. 62).
Asimismo, Gonzales Barrón (2013) La inmatriculación es el ingreso de una finca en
el registro, con lo cual este comienza su vida o historia registral. Normalmente, la
Doctrina registral ha venido utilizando como sinónimas las expresiones
“inmatriculación” y “primera inscripción de dominio”, aun cuando teóricamente es
posible encontrar una distinción conceptual entre ambas. El primer vocablo
técnicamente se refiere a la operación de apertura de una hoja registral en virtud
del ingreso de una nueva finca, es decir, su ámbito se reduce al aspecto físico de
un predio que se incorpora al registro; luego de ella vendría separada la “primera
inscripción” (segundo vocablo), en donde se daría noticia de la titularidad
correspondiente a la nueva finca incorporada a la vida tabular. Se trata pues, de

5. 3
dos operaciones teóricamente distintas y separadas, en donde una es el necesario
antecedente lógico de la otra. Esta distinción es admitida en la normativa técnico-
registral, pero en la práctica no hay diferencia ya que la incorporación de la finca
como objeto registral se produce en forma simultánea con las titularidades jurídicas
que a él le corresponden.
Entendemos que la inmatriculación y la primera inscripción se dan al mismo tiempo,
pero no son sinónimos son totalmente distintas en donde la primera es la acción de
incorporar el predio al registro y la segunda seria la noticia ingresando a al comercio
o vida tabular. La inmatriculación como acto inscribible, genera un doble efecto: el
acceso del predio al registro; y la asignación de titularidad del predio registrado;
situaciones éstas que se dan de manera conjunta o simultánea.
 Inmatriculación: incorporación de un predio al Registro
 Primera de dominio: asignar la titularidad de ese predio
Aspectos a tener en cuenta en la calificación registral.
• Se requiere el informe técnico del área de Catastro (art. 11º RIRP)
• Catastro determinará si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya
inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro.
• No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad
de determinar si el predio se encuentra inscrito o no.
• Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio
ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito
suficiente para cancelar la partida anterior.
• Verificar que el título tenga antigüedad de cinco años.
Contenido del Asiento de Inmatriculación
Siendo el asiento de inmatriculación la primera estructura formal que se obtiene del
registro cuenta con un contenido muy importante, en el artículo 19 del reglamento
de inscripciones del registro de predios prescribe que cual es el contenido,
indicándose en donde se encuentra, indicando su naturaleza, contando con su
respectiva descripción.

6. 4
Según Cano Pérez (2018) el asiento de inscripción contiene un resumen del acto o
derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para
el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título. La partida registral
apertura da con motivo de la inmatriculación de un predio, debe contar
mínimamente con los asientos extendidos en los rubros A) Antecedente dominial,
B) Descripción del predio y C) Títulos de dominio. En el Rubro «A» se consigna la
circunstancia de constituir la primera inscripción. En el Rubro «B» se detalla el
nombre, ubicación, área, linderos y medidas perimétricas del predio, y en el rubro
«C» los datos del título de dominio que da mérito a la inmatriculación, así como de
la persona a cuyo favor se extiende la inscripción del derecho de propiedad. (p. 72)
Inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años
Como ya lo hemos visto, un aspecto de la inmatriculación es que el titulo tenga una
antigüedad de cinco años para que se pueda registrar o incorporar al registro.
Según Gaona Abad (2018) Incorporar por primera vez un predio al registro de
predios, se denomina inmatriculación. El Registro de la Propiedad Inmueble en el
Perú fue creado mediante ley promulgada el 2 de enero de 1888. A poco más de
un siglo, la inmatriculación es un acto muy solicitado en el Registro de Predios, y
podemos decir que “aún existen grandes extensiones de propiedad territorial que
no han sido inmatriculadas; es decir, que nunca han tenido acceso a la vida
registral. (p.65).
Teniendo en cuenta que existen dos presupuestos. En el primero entendemos que
si el predio tiene la antigüedad de 5 años siendo un requisito esencial no se requiere
pluralidad de títulos para la inmatriculación. se precisa que el documento que
genera la inmatriculación es la escritura pública, cuando se presenta la registro
parte notarial de una escritura solo se tendría que corroborar con las fechas y ver
que si ya paso el tiempo necesario (5 años) se procede al registro, se pueden dar
algunas figuras como la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio. En el
segundo presupuesto entendemos que le computo de plazo se efectuará a partir
de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición, entonces se deberá
efectuar a partir de la fecha del otorgamiento el que se sustente la obtención del

7. 5
predio, y refriéndonos a la sucesión testamentaria comienza el computo con el
fallecimiento del causante.
Según, Cano Pérez (2018) En nuestra legislación el artículo 2018 del Código Civil
nos señala los requisitos que se deben presentar al registro para solicitar la apertura
de un nuevo folio a fin de agregar un predio al historial del Registro. Según el
mencionado dispositivo legal “para la primera inscripción de dominio, se debe
exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos
supletorios”. En efecto, para inmatricular un predio es necesario contar con títulos
que demuestren de manera fehaciente la adquisición del derecho de propiedad de
una antigüedad igual o mayor a cinco años; plazo que no es casual, sino que
obedece a la asunción de la prescripción corta con justo título y buena fe como
mecanismo para obtener certeza sobre la propiedad del bien. (p.68).
Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una antigüedad de
cinco años.
En el caso de la inmatriculación en títulos que no tienen la antigüedad de cinco
años existen algunos presupuestos que el reglamento de inscripciones del registro
de predios prescribe, por ello existe algunas excepciones en el que, dándose otros
tipos controles en el proceso de formación del título, siendo que no sea
indispensable la antigüedad de 5 años.
Por ejemplo, tenemos a los títulos supletorios y la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio, en la primera figura tenemos a los títulos supletorios y
entendemos que esta figura es un mecanismo de defensa por así decirlo cuando
los propietarios no cuentan con ningún título de su predio, en otras palabras, son
títulos demostrativos que de igual forman son y cumplen como requisitos para la
inmatriculación del predio en los registros.
Según Gonzales G. (2012): El título supletorio es el mecanismo que utiliza el
propietario de un inmueble no inscrito que carece de documentos escritos
comprobadores del dominio. En consecuencia, requiere de un título subsidiario que
reemplace lo que no tiene, ya sea porque nunca lo tuvo o porque se le extraviaron
aquellos instrumentos que contenían los actos adquisitivos. (p.189).

8. 6
Sabiendo esto los títulos supletorios no exigen la antigüedad de 5 años, ya que en
el proceso judicial o notarial terminan entregando y demostrando con los títulos
demostrativos.
Añadiendo también un dato importante, es que los títulos supletorios parten de los
procesos judiciales o notariales con finalidad que se le otorguen los derechos al
propietario.
En la segunda figura que es la declaración de prescripción adquisitiva de dominio,
también llamada usucapión es la forma en que la ley te proporciona la propiedad
con la posición del predio durante un tiempo.
El artículo 950 del Código Civil prescribe que, la propiedad inmueble se
adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública
como propietario durante diez años. Cuando median justo título y buena fe
se adquiere a los cinco años.
La acción de prescripción adquisitiva de dominio tiene el fin de demostrar que con
el pasar del tiempo, pasa de ser poseedor no propietario a poseedor propietario.
Llegando a una conclusión después de ver estas dos figuras, es que la primera
busca probar su qué es su propiedad mediante los títulos demostrativos, mientras
que en la segunda figura con los requisitos que exige la ley, como hemos visto
anteriormente vivir en el predio de forma continua, pacífica y pública variando los
años de cinco a diez años dependiendo el justo título y la buena fe, adquirir el
predio.
Otro presupuesto es la Resolución que dispone la primera inscripción de bienes de
dominio público o privado del Estado o la incorporación o reversión de un predio al
dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales, en este presupuesto
encontramos la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales, en donde regula que entidades forman parte del sistema nacional de
bienes estatales que son:

9. 7
 La Superintendencia Nacional de Bienes Estatales-SBN como ente rector.
 El Gobierno Nacional integrado por el Poder Ejecutivo (incluyendo a los
ministerios y organismos públicos descentralizados), el Poder Legislativo y
el Poder Judicial.
 Los organismos públicos a los que la Constitución Política del Perú y las
leyes confieren autonomía.
 Las entidades, organismos, proyectos y programas del Estado, cuyas
actividades se realizan en virtud de potestades administrativas legalmente
otorgadas.
 Los gobiernos regionales.
 Los gobiernos locales y sus empresas.
 Las empresas estales de derecho público. Se excluye a las empresas
estatales de derecho privado
La primera inscripción de dominio de predios estatales será sustentada y aprobada
por los Gobiernos Regionales o la SBN, teniendo que es el estado busca del bien
común, son razonables las decisiones emitidas por los organismos estatales para
su aplicación, tampoco se necesiten la antigüedad indicada por el reglamento.
Otro presupuesto que son las actas de colindancia en el caso de inmatriculación
del territorio de Comunidades Campesinas en donde es la Dirección Regional
Agraria el encargado de los territorios de las comunidades campesinas que por
medio de un procedimiento administrativo regulado por la Ley, se crean las actas
colindancia y estas tienen valor o se presume su validez y con esto tampoco es
necesario la antigüedad de cinco años requeridos por el reglamento de
inscripciones del registro de predios.
Y por último tenemos la el presupuesto la Resolución judicial de adjudicación del
predio por remate o por partición, este último se explica que cuando existe un
proceso judicial de otorgamiento de título, adjudicación de inmueble, traslación de
dominio o similares, no resulta necesario que se demuestre la antigüedad de cinco
años.

10. 8
El artículo 2018 del Código Civil; toda vez que, en su momento, con las diligencias
realizadas en el proceso, que permiten efectuar publicaciones y/o actuar los medios
probatorios presentados por las partes (según el proceso que se trate), se otorgan
las garantías necesarias y suficientes para que el bien acceda al Registro como
primera inscripción de dominio; siempre y cuando, lógicamente, se descarte, vía
catastro, que el inmueble ya se encuentra inscrito.
CAPITULO II
HABILITACIONES URBANAS
Como es de conocimiento el derecho registral tiene por propósito aquella
organización de los registros jurídicos pertenecientes a terceros, en el Perú los
registros públicos tienen como finalidad la publicidad y la inscripción de los
contratos , actos y derechos que indica la ley , dentro de sus funciones se encuentra
la de dictar políticas y normas teóricas registrales de aquellos registros públicos que
integran el sistema nacional por ende se encarga de la organización, planificación
y también de normar , supervisar ,coordinar y dirigir dicha publicidad e inscripción
de actos y contratos en los registros que conforman el sistema .(SUNARP).
Documentos previos
Anotación preventiva de documentos previos:
Antes de explicar acerca de la anotación preventiva de documentos previos
debemos tener el concepto de lo que son los documentos previos, estos son aquello
que regulan el diseño o las condiciones técnicas que de cierta manera afectaran el
proceso de habilitación urbana o en el caso de edificación de un predio y que por
lo tanto es necesario recabar o tramitar ante una entidad antes de que se realice el
trámite de licencias de habilitación urbana y edificación.
La anotación preventiva de acuerdo con lo consignado con el artículo 64 del RGRP
se entiende por anotaciones preventivas de documentos a los asientos
provisionales y transitorios que tienen por finalidad conservar la prioridad y dar en
cuenta acerca de que hay una causa de modificación del acto o derecho inscrito.

11. 9
Según Diez Picazo (1995) afirma que las anotaciones preventivas son asientos
registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe
pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son
inscribibles. (p.121)
Cabe precisar que es favorable la anotación preventiva de documentos previos en
los casos de fraude inmobiliario y suplantación, entonces es necesario precisar que
se entiende por fraude inmobiliario aquel tipo de delito en donde cualquier
inescrupulosa persona se considera titular de un derecho, pero a su vez esta
persona no puede formalmente probarlo por ende se le complica la situación y
decide hacer la falsificación para solucionar lo que no puede probar.
Otra manera de cometer fraude inmobiliario es cuando una persona se da cuenta
que un predio se encuentra sin nadie que lo habite es decir puede estar
abandonado o deshabitado por su propio propietario legitimo por motivos que se
desconoce entonces esta persona llega a tener dominio de la situación
aprovechándose y fraguando documentos.
Se es de conocimiento que el delito de fraude inmobiliario se llega a considerar
como un delito común que lo llevan a cabo grandes organizaciones criminales o
como también lo podría realizar cualquier persona ordinaria , personas que tienen
como intención de vulnerar la ley para así poder lograr el despojo del verdadero y
legítimo propietario de su posesión , se sabe también que estas grandes
organizaciones criminales no trabajan solas sino tienen la ayuda de instituciones
que ayudaron llegando a tener culpa o dolo dentro de este delito.
Contenido del asiento de anotación preventiva
Lo concerniente al asiento de anotación preventiva que corresponde al certificado
de Zonificación y vías se precisaran los datos a que se refiere el numeral 1 en el
artículo 14 de la ley N 29090 y el plazo de vigencia del certificado, es preciso poder
entender y tener un enfoque claro acerca de cómo está constituido el asiento de
inscripción respectivo.

12. 10
Según la ley N 29090 en el artículo 14 numeral 1, precisa lo que está dentro del
certificado de zonificación y vías, lo que se puede observar son:
 La zonificación de acuerdo al plan integral de zonificación, aprobado por
ordenanza de la municipalidad provincial.
 Afectación de vías que forman parte del plan vial provincial o distrital.
 Usis de los suelos permisibles y compatibles.
 Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
 Área de lote normativo.
 Cuadro de aportes reglamentarios.
 Calificación de bien cultural inmueble de ser el caso.
 Fecha de emisión.
Como se puede observar los datos brindados por el ente municipal son
fundamentales porque a través de ellos el propietario y también terceros pueden
enterarse de los alcances y límites del predio materia de estudio , por ejemplo
pueden saber acerca del uso que se puede dar al suelo ,y también acerca de los
aportes reglamentarios que se aplicaran a la habitación urbana , que vías
conforman lo que es el plan vial a nivel provincial y distrital y si se llegara a tratar
de un predio calificado como bien integrante del patrimonio cultural de la nación.
Según la ley N 29090 articulo 14 numeral 3 nos señala de que es lo que debe
integrar el certificado de factibilidad de servicios, pues nos indica lo siguiente:
 Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio
precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
 El plazo en que podrá accederse al servicio.
 Fecha de emisión.
 Fecha de vigencia.

13. 11
Lo concerniente al punto de los certificados de factibilidad de servicios son
brindados por las entidades las cuales pueden ser las que proporcionan servicios
de agua y energía eléctrica, es así que la inscripción de la anotación preventiva del
certificado de factibilidad ser servicios tiene como fin poder publicitar ya sea el caso
de una habilitación urbana, los medios de que se pueda alcanzar las instalaciones
de luz y agua y también los plazos para acceder a los mismos.
Dentro del ámbito registral no es un requisito previo para la inscripción de la
habilitación urbana, pero para la instancia municipal es un requisito para solicitar la
licencia de habilitación urbana de esta manera también ocurre para los casos donde
se trata del certificado de zonificación y vías.
Acerca de la anotación preventiva me gustaría precisar que esta tiene una duración
de 36 meses. Los asientos de inscripción tienen una duración igual a la vigencia de
los certificados materia de inscripción, en otras palabras, no se necesita de la
cancelación o levantamiento, estas terminaran o en otras palabras caducaran de
pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de los certificados.
Culminando es fundamental precisar que es crucial lo concerniente a la publicidad
registral del certificado de zonificación y vías y a su vez también los certificados de
factibilidad de servicios, si estos brindan los lineamientos para así poder llegar a las
habilitaciones urbanas y con esto se logra obtener la seguridad jurídica.
Inscripción de la habilitación urbana
Para poder hablar de la inscripción de la habilitación urbana primero nos gustaría
precisar que es una habilitación urbana.
La habilitación urbana es aquel procedimiento administrativo para lograr convertir
un terreno rustico o eriazo en uno urbano es preciso indicar que las habilitaciones
urbanas solo se dan a terrenos y no procese cuando estos son urbanos ya que si
son urbanos no se podría dar la habilitación urbana ya que lo tendría , prosiguiendo
esta se dan con la ejecución de las obras necesarias para que este terreno rustico
pueda lograr tener veredas y pistas , y también puedan contar con los servicios

14. 12
imprescindibles como son el agua y la luz , también que puedan contar con
recolección de desagüe y tener alumbrado público.
Como base legal dentro de las habilitaciones urbanas tenemos al TUO de la ley
29090 (DS 006-03-2017-VIVIENDA) y la modificación de esta en el DL 1426.
Reglamento de licencias de habilitación urbana y licencias de edificación 011-2017-
vivienda. Lo cual conlleva a que estén exonerados de realizar aportes
reglamentarios los proyectos de inversión pública, de asociación publico privada o
de concesión que se realicen para la prestación de servicios públicos esenciales o
para la ejecución de infraestructura pública municipal.
Es de suma importancia precisar que para la inscripción de la habilitación urbana
esta debe contar con recepción de obras por lo que con la sola inscripción de la
aprobación de la habilitación urbana se tiene únicamente en el ámbito registral el
proyecto de la futura lotización y por tal motivo no existen lotes de terrenos urbanos
sino futuros lotes urbanos , dentro del artículo 49 del reglamento de inscripciones
de registros de predios nos indica que para inscribir la transferencia de propiedad
y actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana , antes debe
inscribirse la recepción de obras, si no es así para tal caso en la resolución que
aprobó dicha habilitación se establezca la libre disponibilidad sin necesidad de que
exista la recepción de obras conforme a la norma vigente.
Según el reglamento nacional de construcciones cuyas siglas son RNC.
El procedimiento de habilitaciones urbanas contaba con tres etapas que son:
 La aprobación de estudios preliminares, lo cual consiste en otorgar el
permiso para que se pueda llegar a cabo la habilitación de la tierra, sobre la
base de un anteproyecto presentado por el interesado de esta manera a
través del anteproyecto se podrá saber si es apto para ello.
 La aprobación de proyectos o estudios definitivos, en esta segunda etapa se
aprueba de manera oficial todos los proyectos correspondientes a la
habilitación y con sujeción a los cuales se ejecutaran las obras , en esta
segunda etapa se podía obtener las autorizaciones para realizar obras , de
tal manera también para poder ejecutar construcciones simultaneas , poder

15. 13
llevar a cabo la celebración de contratos de venta garantizada y también la
autorización para la inscripción provisional en los registros públicos .
 La recepción de obras, es la última etapa del procedimiento y con esta a su
vez culmina dicho procedimiento, en esta etapa cabe precisar que se
agrupan los procedimientos señalados en los incisos h, i,j y k del numeral II
– XIII – 1.1 del reglamento nacional de construcciones .
En dicho numeral señalaba que:
Las habilitaciones de tierras consideradas en el presente título estarán sujetas,
según los casos a los siguientes procedimientos:
- Recepción de obras
- Autorización para la libre venta de lotes o parcelas
- Autorización para la inscripción definitiva de los registros públicos
- Incorporación de la habilitación en su nueva condición a la jurisdicción
nacional
Con esto nos indica que solo con la recepción de obras se podía tener la
autorización para la libre venta de los lotes, así como la autorización para la
inscripción de definitiva de la habilitación y después de los lotes que la integran y
que hubieran sido materia de venta garantizada.
Anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana
Dentro de lo que corresponde la anotación preventiva del proyecto de habilitación
urbana se lleva a cabo en merito a los siguientes documentos:
- Cargo del formulario único de habilitación urbana que son representada por
las siglas FUHU presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el
caso del cercado con el sello de su recepción y el número del expediente
asignado. Se requerirá la presentación de documentos complementarios si
dicho formulario no contuviera toda la información prevista el artículo 37.
- Los documentos técnicos a que se refiere los literales b y c del artículo 35.

16. 14
- Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario en el sentido que
ha operado el silencio administrativo positivo, presentada ante la
municipalidad correspondiente. En este numeral se prevé que en el caso de
una discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el
respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este último.
- En el caso se deba anotar preventivamente la pre independización de lotes,
la pre declaratoria de edificación, se requerirá la presentación de
documentos complementarios si el formulario único de habilitación urbana-
FUHU, no contuviera toda la información respecto a la autorización de venta
garantizada y la licencia de edificación.
La pre independización
La preindependización de los lotes que integran la habilitación urbana se efectuará
en mérito a los documentos señalados en los literales b) y c) del artículo 35. No se
realizará preindependización alguna, cuando se trate de proyectos de habilitación
urbana de lote único.
Viéndolo desde un panorama más amplio nos indica que las partidas pre
independizadas y las anotaciones preventivas extendidas en ellas se mantendrá
vigentes hasta caducidad del asiento de anotación preventiva del proyecto de
habilitación urbana, causada por la caducidad, se cerraran las partidas pre
independizadas.
CITO JURISPRUDENCIA:
- Resolución N 286-2014-SUNARP-TR-L de 13/02/2014
Sumilla: habilitación urbana progresiva
Las habilitaciones urbanas progresivas son aquellas en las que se difiere la
ejecución de las calzadas o aceras y que cumpliendo con la ejecución de las demás
obras mínimas podrán solicitar la recepción de obras. Discrepancia entre planos y
memoria ante la discrepancia existente entre la información contenida en el plano
y la memoria descriptiva del mismo, debe prevalecer la contenida en el primero.

17. 15
- Resolución N1889-2013-SUNARP-TR-L de 15/11/2013
Sumilla: asignación de lotes por habilitación urbana
No procede la asignación de un lote conformante de una habilitación urbana, si
en la calificación registral se advierte que el titulo traslativo de las alícuotas
obrante en el antecedente registral no reúne los elementos suficientes que
permitan materializar e individualizar todos los lotes y adecuarlos con la
descripción física que consta en la partida registral.
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, es un organismo técnico
especializado del sector de justicia que tiene por objeto dictar políticas técnico
administrativas correspondientes a Registros Públicos, encargada de planificar,
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los
actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional que,
para desempeñar de manera eficaz su rol y funciones, debe estar correctamente
organizado y debidamente dotado de instrumentos legales y de oponibilidad de
derechos sobre inmuebles, y de otro orden, que resulten necesarios para permitir
el desarrollo de un sistema ágil, seguro, de costos razonables y acorde con el
desarrollo económico de nuestro país.
CAPITULO III
INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES
Inscripción de plano perimétrico
En el presente articulo encontramos los requisitos para poder inscribir el plano
perimétrico de una posesión informal, el cual se evidencia que no constituye una
pequeña extensión sobre un lote de terreno, llevando al sujeto a tener la intención
de formalizar, razón por la cual cada lote, manzana o área de aporte, se encuentra
comprendido por un plano perimétrico.
El “Organismo de Formalización de la Propiedad Informal” COFOPRI, mediante
resolución nos permite obtener el documento legal que le da valor sustancial al
momento de la evaluación técnica de la SUNARP, en esto consiste el plano sobre
ubicación y perímetro, así también, se realiza el trámite para la inscripción del plano
de trazado y lotización del área materia de saneamiento conteniendo datos tales
como predios inscritos identificados, cargas o gravámenes al momento de la
inscripción contemplando el cuadro de áreas totales, zonas arqueológicas, centros

18. 16
históricos, fajas marginales entre otros; materia de formalización que se debe
contener en los planos.
El Tribunal Registral ha establecido como precedente de observancia obligatoria,
documentos que deben ser presentados podemos observar que las memorias
descriptivas son documentos de descripción literal a diferencia de la descripción
grafica del plano perimétrico y de ubicación deberá ser presentado en físico,
firmado y sellado, también vienen acompañados con una base gráfica (CD), siendo
este una práctica común, con la finalidad de ser integrado a la Base Gráfica
Registral de la SUNARP para agilizar los tiempos en los procedimientos en las
Oficinas de Catastro respecto a la digitalización.
El Registro en nuestro país no es obligatorio, por lo que podemos evidenciar a más
de un propietario que no estén inscritos y cuando llegue el momento de obtener su
título, el Registro se deberá verificar en COFOPRI, a través de su labor de campo
–in situ- es quien podrá tramitar el acta de conciliación con dichos propietarios en
el caso de superposiciones, duplicidades o áreas remanentes.
Inscripción de plano de trazado y lotización
El plano perimétrico, debe estar previamente inscrito para establecer los requisitos
de carácter técnico geodésico oficial para la inscripción del plano de trazado y
lotización de las posesiones informales evaluando su viabilidad en el cumplimiento.
En este articulo debemos tener en cuenta:
1) Red Geodésica Nacional, constituye el Sistema de Referencia Único
Nacional, integrado a los Sistemas de Referencia Mundial; siendo el Instituto
Geográfico Nacional (IGN) la entidad encargada de establecer, mantener,
implementarla y validar el enlace de su red.
2) Referida al datum, está referido al Sistema de Referencia Geocéntrico en
WGS84 que es el sistema geodésico mundial que es considerada como el
sistema de referencia al centro de masa de la tierra y fue implantado por el
Departamento de Defensa de los Estados Unidos.

19. 17
3) Proyección en coordenadas, se refiere al sistema de proyección cartográfica
en el Sistema “Universal Transversal Mercator” (UTM) y para ello consideran
a la tierra representada como un elipsoide siendo organismo competente,
esta entidad que se encarga del proceso de formalización de las posesiones
informales y que elabora los planos, los cuales deben cumplir los ciertos
criterios técnicos ya establecidos.
El organismo competente respecto a la georreferenciación, es que es la técnica que
utiliza las coordenadas con la finalidad de asignar la ubicación espacial a una
entidad geográfica en este supuesto pueden ser: predio, parcela, finca; porque tiene
la capacidad y utilidad de localizar de manera precisa siendo esto fundamental
cuando se trabaja utilizando sistema de información geográfica.
Estas condiciones deben ser elaboradas conforme a los documentos técnicos
solicitados para así cumplir con las exigencias y requisitos que se solicitan. En el
caso de las posesiones informales ubicadas en zonas donde COFOPRI no haya
asumido competencia, las municipalidades provinciales mantendrán sus funciones
de Saneamiento Físico Legal.
Inscripción de modificación de planos de trazados y lotización
COFOPRI” desempeña un rol importante en su actividad de saneamiento puesto
que en la actualidad también lo realiza en materia rústica por las Direcciones
Regionales de Agricultura. Además, que este artículo está vinculado a todo este
capítulo:
A. Dispone que sea procedente la inscripción de la modificación del Plano de
Trazado y Lotización en cuanto a la modificación de características o
cambiando el uso o destino de los predios.
B. Regula la posibilidad de que COFOPRI podrá hacer rectificación de oficio (el
área, perímetro y linderos de los predios contenidos) en los planos
aprobados por las entidades que hayan realizado saneamiento físico-legal.
Este análisis ya detallado se sustenta en la revisión de la Jurisprudencia Registral
donde tenemos un precedente de observancia obligatoria el desarrollo de la

20. 18
calificación constatando que era un tema no definido la posibilidad de inscribir las
rectificaciones de áreas respecto de predios con titulares registrales.
Libre transferencia de predios
Este es un punto donde el Estado Peruano produce un uso económico positivo ya
que al momento de finalizar el procedimiento de inscripción se ha proporcionado la
seguridad jurídica sobre el bien inmueble obteniendo una mejor cotización del
mismo facilitando que la propiedad pueda solicitar créditos bancarios y de esta
manera acceder a oportunidades empresariales.
Podemos concluir que la seguridad que proporciona el registro jurídico evita
cuestionamientos a la legitimidad de la inscripción e impulsando el derecho a la
propiedad entregando títulos para los poseedores informales siendo COFOPRI, un
ente generador de catastro que brindara la oportunidad de actualizar la información
técnica -catastral lo cual concluye con la formalización del inmueble para su libre
transferencia que el titular a bien decida.
Suspensión del proceso de saneamiento legal
Cuando se solicite la inscripción de la aprobación del plano de trazado y lotización
o de su modificación.
Para las posesiones informales ubicadas en zonas riesgosas o carentes de las
condiciones de higiene y salubridad, se deberá determinar lo siguiente en el primer
caso (zonas riesgosas) las características del suelo, cercanía a ríos u otros
acuíferos o encontrar elementos de transmisión eléctrica y/o similares; y, para el
segundo caso se deberá determinar las condiciones carentes de higiene y
salubridad. En cualquiera de estos panoramas, la entidad competente tiene como
función emitir un informe de riesgo con el cual se determine si es mitigable o no. En
el supuesto de no ser mitigable, no procede la formalización; y, de serlo debe
cumplir con las recomendaciones que se han realizado subsanando las
observaciones, se podrá proceder a la formalización.
Las acciones correspondientes al saneamiento legal están orientadas a brindar
adecuadamente el derecho a la propiedad sobre el predio que es objeto de
formalización con los presupuestos establecidos por el mismo reglamento.

21. 19
En los casos de terrenos con derechos mineros, terrenos ribereños, terrenos
reservados para defensa nacional o colindantes con establecimiento penitenciarios,
el ente formalizador tiene la facultad de gestionar ante la entidad administrativa
respectiva (autoridad de minería, Ministerio de Defensa o INPE) si corresponde o
no proseguir con el proceso de formalización. En suma, todos los supuestos de
suspensión del proceso de saneamiento son verificados y determinados por el ente
formalizador dentro de su propio procedimiento.
En el caso a que se refiere el párrafo quinto del artículo 22, del Reglamento de
Formalización de la Propiedad aprobado por el Decreto Supremo Nº 013-99-MTC,
se procederá anotar como carga la suspensión del proceso de saneamiento físico
legal, siempre que la titularidad esté registrada a favor del organismo formalizador.
El actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por
resolución N° 097-2013-SUNARP/SN. En la medida que los procesos de
formalización seguidos por los entes administrativos autorizados legalmente, en
este caso el principal es COFOPRI, que con la utilidad de sus herramientas
podemos materializar el derecho de propiedad precisando comprender alcances
con la finalidad de cumplir con todo dentro del proceso de saneamiento a la
propiedad.
En lo concerniente a los sujetos que actúan bajo posesiones informales que
comprenden Patrimonio Cultural, deberá inscribirse la respectiva carga en la partida
registral del predio, cuando este se encuentre inscrito, en cumplimiento de lo
dispuesto por la Ley N° 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.
Las acciones de saneamiento legal están orientadas a adecuarse al derecho de
propiedad sobre el predio objeto de formalización a los presupuestos establecidos
en el mismo reglamento. En los casos de terrenos con derechos mineros, terrenos
ribereños, terrenos reservados para defensa nacional o colindantes con
establecimiento penitenciarios, el ente formalizador deberá gestionar ante la
entidad administrativa respectiva (autoridad de minería, Ministerio de Defensa o
INPE) si corresponde o no proseguir con el proceso de formalización. En suma,
todos los supuestos de suspensión del proceso de saneamiento son verificados y
determinados por el ente formalizador dentro de su propio procedimiento.

22. 20
El artículo 49, del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos; nos establece la carga de la suspensión del proceso de saneamiento
físico legal, lo cual encuentra sustento en lo establecido puesto que autoriza al
registrador público a extender las anotaciones señaladas por leyes y reglamentos,
todo en armonía del principio de legalidad.
En ese sentido, la inscripción se realiza en mérito a la resolución administrativa
emitida por el ente formalizador que aprueba o modifica el plano de trazado y
lotización de la posesión informal, debiéndose adjuntar los requisitos establecidos
en el artículo 51, del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Inscripción de plano de trazado y lotización en predios ubicados en zonas
arqueológicas, zonas de riesgo o declaradas patrimonio cultural de la nación
El Decreto Supremo N° 020-2016-Vivienda con fecha del 31 de diciembre de 2015,
nos da a conocer que solo será posible formalizar en aquellos terrenos sin riesgo y
en el caso de terrenos ubicados en zonas de riesgo mitigable, la formalización solo
procederá cuando el riesgo haya sido efectivamente mitigado.
Dicha zona, aunque es mitigable en el corto plazo debido a la recurrencia de un
desastre natural, resulta de mayor costo y complejidad que llevar a cabo solamente
la reubicación de las viviendas y equipamiento urbano respectivo y queda prohibido
la adquisición de la propiedad mediante la prescripción adquisitiva de dominio,
respecto de aquellos inmuebles que se encuentren en zonas de riesgo no mitigable
y en zona de riesgo recurrente por deslizamientos, huaicos y desbordes de ríos por
lo que está prohibido el otorgamiento de titularidad y dotación de servicios públicos.
Por ello se busca generar mecanismos colaborativos para acceder al banco de
información gráfica de las zonas de riesgo no mitigable y a la zona de riesgo
recurrente por deslizamientos, huaicos, desbordes de ríos, que permitan al sistema
registral confirmar la existencia de dichas zonas monitoreadas por el Ministerio de
Vivienda a fin de que la población no se vea afectada al momento de buscar la
titularidad sobre este tipo de terrenos.
CAPITULO IV

23. 21
PARCELACION DE PEDRIOS RURALES
Parcelación de predio rural de propiedad de empresas campesinas
asociativas
1) El predio se define a la unidad física conformada de extensión territorial, con o
sin edificación, de altura o porciones de subsuelo independientes. También se
considera predio rural a la porción de tierra ubicada en un área rural o de expansión
urbana declarada zona intangible, prevista para el uso agrícola, pecuario o forestal
o para fines agrícolas.
2) La Parcelación, es la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más
nuevas parcelas independientes y se considera Empresas Campesinas Asociativas
a las sociedades de personas, cooperativas agrarias, sociedades agrícolas de
interés social, empresas rurales de propiedad social, grupos campesinos y
cualquier otra forma de organización campesina que conduzca directamente la
tierra, con excepción de las Comunidades Campesinas y Nativas
3) Entendida así dentro del marco de nuestra legislación vigente, la parcelación de
predio rural de propiedad de Empresa Campesina Asociativa es la división o
fraccionamiento simultáneo o sucesivo de una porción de tierra ubicada en área
exclusivamente rural, o un terreno eriazo.
Independización e inscripción del derecho de propiedad del parcelero
La independización es el acto registral que consiste en la apertura de una nueva
partida registral como consecuencia de la desmembración de una porción de
terreno sobre un área de mayor extensión, que se sustenta en el sistema de folio
real, la que nos informara sobre cada predio que se apertura con una partida
registral, en la que se deben plasmar los datos técnicos, así como las titularidades,
derechos reales y personales inscribibles. Asimismo, al proceder con la
independización se dejará constancia en la partida matriz del acto registral
realizado (independización realizada), además de trasladar a la partida nueva, las
cargas y gravámenes vigentes de la partida matriz incluso aquellas que pese a
haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no
afecten al predio independizado a favor del socio o del trabajador.

24. 22
CAPITULO V
INDEPENDIZACIÓN
Debemos entender por independización que es una variación física de la expansión
del predio, debido a que se segrega una parte de la finca para formar una sola finca
independiente.
Según Gonzales, G. (2010) nos dice que, finca viene a ser el inmueble, predio,
fundo, trozo de terreno que se encuentra delimitado en polígonos por razón de su
pertenencia a un propietario o a varios propietarios. (p. 395)
En conclusión, podemos decir que la independización viene a ser el acto registral
que tiene por objeto abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de: una desmembración de terrenos con edificación o sin ella, y, la
inscripción de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y de
propiedad común o también a régimen de independización y copropiedad.
Es así que la partida registral tiene que tener seis rubros que se presentaran a
continuación:
1. Antecedentes dominial: en esta parte se va tener que indicar el número de
la partida del que proviene o los motivos de constituir una primera
inscripción.
2. Descripción del predio: en este punto se va tener que detallar la ubicación
geográfica, área, linderos, las modificaciones y los demás datos del predio
conforme a la normativa.
3. Títulos de dominio: en este rubro se extenderán los asientos relacionados a
las traslaciones de derecho de la propiedad y otros actos que constituyan,
extingan o modifiquen la titularidad del predio.
4. Cargas y gravámenes: acá se va tener que registrar en la situación que se
encuentre el predio ya sea en los bloqueos, las hipotecas, medidas
cautelares y demás cargas y gravámenes.
5. Cancelaciones: se va comprender de las extinciones de las inscripciones de
las cargas y gravámenes.
6. Y otros: se verán todos los actos inscribibles en el registro de predios.
En nuestro sistema registral una finca puede diferenciarse de otras fincas por el
hecho de que abrió o puede abrir un folio real independiente, siempre y cuando sea

25. 23
con un numero distinto en el registro, llegando a poderse agrupar con otras, también
puede desmembrarse o segregarse. Por este motivo es que el registrador al
momento de independizar un bien inmueble debe asegurarse con ciertos requisitos:
1) Debe estar seguro de la intervención o la autorización del propietario.
2) Debe contener con la descripción del área, linderos y medidas perimétricas
del o los predios que se desmembran y en su caso del área remanante.
3) Debe contar con los planos de independización, ubicación- localización del
área que se desmembra, debe estar visados por los funcionarios
competentes o de no ser el caso debe contener la firma del verificador
inscrito en el índice de verificadores del registro de predios. Además, los
planos deben contener ciertos requisitos técnicos que sustenten la
inscripción de determinados actos, y estos son: a) en el plano perimétrico y
ubicación debe tener la escala gráfica convencional, la georreferencia a la
red geodésica nacional referida al datum y proyección en coordenadas
oficiales (WGS 84), norte, la cuadrícula, las vértices, las medidas y
perimétricas de cada tramo, el perímetro total, los colindantes, el área del
predio; b) en el membrete del plano debe contener el tipo de plano, escala,
fecha, departamentos-provincia-distrito, nombre del profesional competente
que elaboró el plano; c) en la memoria descriptiva se debe poner la
descripción literal de los linderos-medias perimétricas y áreas de los predios
materia de inscripción, fecha de elaboración.
De otro lado, encontramos a los predios urbanos, que vienen a ser cuando los
predios cuentan con servicios generales como pistas, redes de agua, veredas,
desagüe y el alumbrado público, la independización en el caso de los predios
urbanos se les denomina SUBDIVISION, y están a cargo de la municipalidad
distrital del lugar donde este ubicado el inmueble.
Entonces, la subdivisión viene a ser el acto extrarregistral mediante el cual se parte
o se fracciona un predio que es de naturaleza urbana y en el ámbito registral este
viene a generar la independización de los sublotes resultantes en las nuevas
partidas electrónicas que van ser aperturadas. Es así que, para que la
independización de los predios urbanos se efectué se debe cumplir con los

26. 24
siguientes documentos según el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios:
a. El formulario Único de Habitación Urbana FUHU, también el anexo F y el
plano municipal de la subdivisión que debe estar debidamente sellados y
visados, en la cual se debe precisar las áreas, linderos y las medidas
perimétricas de cada uno de los predios.
b. Los planos y los códigos de referencia catastral de los predios o también la
constancia negativa de catastro.
c. El documento privado que debe contar con las firmas certificadas
notarialmente, donde se conste el consentimiento de los copropietarios que
no intervinieron en la subdivisión, además este documento se va presentar
solo si el predio de subdivisión se encuentra en copropiedad y si solo si algún
copropietario no intervino en el procedimiento.
d. En los casos de independización por la desacumulación de predios, basta
con solo la presentación de una solicitud con la firma certificada por el
propietario.
Asimismo, en otro lado tenemos los requisitos formales cuando se da el caso de
subdivisiones por la regularización de edificaciones que son los siguientes: primero
presentar el formulario registral o escritura pública, el plano de independización y
el certificado de los parámetros urbanísticos y edificatorios.
También, la independización de los predios rurales se da en forma de documento
privado otorgado por el propietario y debe tener la firma de un notario, además debe
estar acompañada de certificados o los planos siguientes:
 Si el predio se encuentra en una zona catastrada, se va tener que presentar
el certificado de información catastral.
 Si el predio se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se va tener
que presentar el certificado negativo de la zona catastrada.
Si el bien a independizar es del Estado o de las entidades con facultad de
saneamiento, podrá realizarse en mérito en documento otorgado por el funcionario
autorizado y estos deben estar acompañados del plano de independización
suscritos por los profesionales, en las cuales se debe poner las áreas, linderos y

27. 25
las medidas perimétricas de los predios y de las áreas remanentes, y en estos
casos no se requiere la certificación notarial.
Jurisprudencias sobre la independización
 Resolución N°1328-2009-SUNARP_TR_LdeI27/08/200: en esta resolución
nos especifica, que la independización es un acto de administración dado
que los trámites conducentes a la independización de un predio y estos
implican actos de administración y no disposición, esto debido a que la
apertura de una partida registral no conlleva el desmedro o disminución del
patrimonio del propietario, además a través de esta independización no se
modifica ninguna realidad física del bien edificado, ya que una vez culminada
la edificación estamos ante un bien ya modificado.
 Resolución N°221-2014-SUNARP_TR_Ldel 03/02/2014: en esta
resolución considera a la independización como un acto de la disposición al
sostener el considerando 7, del 3 párrafo que dice lo siguiente: “La
independización importa una modificación registral del bien, esto debido a
que el bien deja de ser uno solo para dar paso a unidades inmobiliarias
distintas e independientes en el Registro, así por ejemplo en el ejercicio del
derecho de propiedad en el Registro respecto de las unidades inmobiliarias
nuevas requiere de esta previa individualización registral. La
independización modifica la apariencia tabular del bien, ya que hay una
modificación sustancial ante el Registro, esto es una modificación jurídica
del predio. Esta eficacia modificatoria, por ende, determina que se trata de
un acto dispositivo.
CAPITULO VI
ACUMULACIÓN
Es una figura que se da en el momento cuando se desea agrupar diversos
inmuebles conexos que están en diversas partidas electrónicas, en tan solo una
partida electrónica en los Registros Públicos que viene a ser la SUNARP. Se podría
decir que la acumulación de inmuebles es el procedimiento contrario a la
independización de los inmuebles.

28. 26
Manzano Solano y Manzano Fernández (2008), refieren que la acumulación o
agrupación consiste en la reunión de dos o más fincas inmatriculadas o de parte de
ellas en una sola que pasa a formar una finca registral nueva.
Por ello, la acumulación es un acto de registro destinado a constituir una nueva
unidad inmobiliaria que consiste en la reunión o agrupación de una, dos o más
partidas independientes relativas a otros predios. Por tanto, se realiza abriendo una
nueva partida registral y cerrando las otras partidas de los predios acumulados,
esto a base de la anotación que se consigne la partida en la que quedan
acumulados.
Asimismo, Gonzales Barrón (2017) nos dice que, la acumulación es un acto que se
considera de disposición, pues se produce una transformación radical, si bien en el
ámbito físico, del inmueble. (p. 217)
De ese mismo modo para que la acumulación de inmuebles proceda se debe
cumplir los siguientes requisitos:
 Para que pueda proceder la acumulación es importante que los inmuebles
que se pretenden acumular sean colindantes y sin solución de continuidad,
es decir, que los inmuebles a acumular deben formar un perímetro a través
de un lindero.
 Los inmuebles que se van acumular deben pertenecer al mismo propietario.
 La solicitud de la acumulación debe ser solicitado por el propietario de los
predios en merito a documento privado con firma certificada notarialmente,
en la cual se deben indicar el área, linderos y las medidas perimétricas de
cada uno de los predios que se van acumular.
 Los planos de la acumulación deben estar autorizados por el profesional
competente
 Y si hay un caso de solicitud de acumulación hechas por entidades con
facultades de saneamiento, estas se realizaran en mérito a los documentos
que están establecidas en las normas especiales.
En ese mismo orden es que, la acumulación de los predios rurales se realiza en
mérito a los documentos privados que son otorgados por el propietario, y este debe

29. 27
contener la firma certificada del notario conteniendo la descripción de las parcelas
que se van acumular y también de las parcelas resultantes.
En la acumulación de predios rurales, la rogatoria de la inscripción debe estar
acompañada de los planos y certificados según sea su caso, lo mostramos a
continuación.
o Cuando los predios son de material de acumulación y se encuentren
ubicados en zonas catastradas acá se va tener que presentar el certificado
de información catastra que se encuentra en el artículo 88 del Reglamento
del Decreto Legislativo N°1089 y, además tiene que ser otorgado por la
autoridad competente del predio resultante y de los predios que se
acumulen.
o También cuando los predios que van ser materia de acumulación estén
ubicados en zonas no catastrada se tendrá que presentar en certificado
negativo de la zona catastrada y, esta debe ser emitido por la autoridad de
su competencia, además, los planos perimétricos en coordenadas oficiales
también con su cuadro de datos técnicos elaborados y firmados por los
profesionales inscritos en el índice de verificadores.
En la acumulación de predios por gravados si los inmuebles a acumular algunos o
todos se encuentran gravados, estos gravámenes afectarán a la totalidad del
inmueble acumulado, y esto se va complicar si los gravámenes están a favor de
dos o más acreedores o titulares de derecho, en este problema se va generar una
prelación.
a. Si el inmueble gravado es a favor de solo un acreedor en este caso no
genera ningún inconveniente porque los inmuebles a acumular están
hipotecados o embargados a favor de un solo acreedor, asimismo, los
gravámenes van a ser trasladados por el registrador o la nueva unidad de
inmobiliaria de la acumulación.
b. Si los inmuebles a acumular se encuentran gravados a favor de dos o mas
acreedores va haber un problema relativo a la prelación de los gravámenes,

30. 28
porque al acumularse los dos inmuebles, los gravámenes se trasladarán a
la nueva unidad inmobiliaria perdiendo una de ellas la prioridad y esto
significa que se va tener que perjudicar a uno de los acreedores, es decir, si
se llega a ejecutar la acumulación del inmueble va pasar que, el que tiene
prioridad va llegar a satisfacer su acreencia en la base a la tutela el principio
de prioridad de rango que está regulado en el artículo 2022 del CC.
Por ello, para evitar el riesgo para los acreedores en el rango de su garantía real
que puede verse afectado por motivo de acumulación, el artículo 68 del Reglamento
del Registro de la Propiedad dispone que en dos o más casos, se constituya una
hipoteca u otra garantía real sobre los bienes sujetos a acumulación, se va tener
que presentar la parte notarial de la escritura pública otorgada por el acreedor
garantizado de los derechos reales constituidos, en la que se exprese el
consentimiento a la acumulación y el alcance de las garantías antes mencionadas.
El consentimiento que se genera implica que los acreedores hipotecarios estén de
acuerdo con la acumulación desarrollada por el titular registral y exista un acuerdo
del rango de las hipotecas, esto implica un paco que se generó para la cesión de
rango de hipotecas.
Asimismo, si dos o más bienes que deban acumularse están afectados por las
medidas cautelares el artículo 68 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, se establece que el encargado de registrar solo va inscribir la solicitud de
la acumulación de predios cuando se adjunta el documento de autorización de los
órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenó la prórroga de la medida
cautelar correspondiente.
Por último, el artículo 68 del mismo reglamento mencionado en el citado anterior
nos especifica que en el que concurran sobre alguno o algunos de los predios que
son materia de acumulación alguna hipoteca u otro medias cautelares, para que
procesada su solicitud se requiere la conformidad y la autorización de parte de los
acreedores hipotecarios y además de los acreedores que tengan anotadas medidas
cautelares a su favor, este acuerdo se debe constar en una escritura pública y

31. 29
especificar la prioridad que debe tener cada gravamen y esta debe ser homologada
por el juez.
CAPITULO VII
LA DECLARACIÓN DE FÁBRICA
En la última década se ha venido desarrollando en incremento del rubro
inmobiliario, y esto se debe porque a la presencia de los inversionistas, teniendo
una base en datos reales, debido a que los proyectos de urbanización y edificación.
Resulta necesario que el promotor inmobiliario pueda contar con la certeza de que
el proyecto inmobiliario a desarrollarse sea legalmente viable existiendo distintos
proyectos pueden que estos sean para vivienda, centros comerciales o de tipo
industrial y estos se desarrollan favorablemente porque dependen principalmente
de la seguridad jurídica y que este conforme con la normativa urbanística que
tenemos vigente al momento de su proyección.
Estos documentos deben especificar en su contenido aspectos, los parámetros
edificatorios y de diseño que regulan el proceso de edificación sobre un predio
urbano.
Las Entidades Prestadoras de Servicios son las que emiten el Certificado de
Factibilidad de Servicios y no las Municipalidades, dentro de ello deben contener
todo respecto a las condiciones técnicas, el plazo para acceder al servicio
solicitado, la fecha de emisión y su vigencia, las empresas prestadoras deberán
reembolsar al propietario, habilitador o al promotor inmobiliario las inversiones que
estos efectúen para ejecutar las obras o instalaciones de infraestructura pública que
correspondan a tales empresas prestadoras de acuerdo a lo establecido con el
documento que hemos mencionado siendo expedido dentro del plazo máximo de
15 días útiles y con una vigencia de 36 meses.
El legislador ha optado por establecer cuatro modalidades para poder acceder a la
obtención de las respectivas licencias de obra o habilitación, las cuales son las
siguientes:
La Aprobación automática con firma de profesionales, Aprobación de proyecto con
evaluación por la Municipalidad o con evaluación previa por los Revisores Urbanos,
Aprobación de proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los

32. 30
Revisores Urbanos y Aprobación con Proyecto con evaluación previa por la
Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos
Los terceros que se encuentren interesados en contratar con el propietario del
predio matriz, tendrían cierto nivel superior de confianza, certidumbre,
convencimiento y seguridad, tanto en que la futura obra se encuentra aprobada por
la municipalidad, su correspondiente contrato de adquisición con todos los
beneficios que la publicidad registral formal otorga a los actos que acceden al
registro.
El nivel de protección que alcanza el adquirente es importante, lo que lo llevara a
reducir los costos transaccionales y favorecerá el nivel de preventas, con obvias
ventajas para el constructor, para el adquirente y para la entidad financiera que
pueda encontrase financiando la obra siendo claras y evidentes las ventajas
comerciales y económicas.
Se genera un vínculo sobre la declaratoria de fábrica y toma forma alrededor del
poder jurídico de la propiedad debido a que como se señala como un acto de
administración.
Debemos entender que un asiento de anotación preventiva es una constatación
escrita de carácter temporal en un registro y que derivada de un título mediante
Resolución N° 310-2013-SUNARP-TR-A, nos señala que un asiento de anotación
preventiva de predeclaratoria de fábrica es donde se publicita la licencia para la
construcción de una estructura arquitectónica que requiere cumplir condiciones
mínimas de habilidad consignando la distribución de los ambientes, es decir las
características físicas de la edificación (número de pisos que tiene y sus respectivos
ambientes) para entender es necesario decir que el área ocupada es el área total
del piso correspondiente, que incluye las áreas techadas y libres.
Respecto a la Anotación preventiva de prereglamento interno y
preindependizaciones, podemos mencionar que esta inscripción de carácter
temporal y provisional, con una duración en el tiempo está determinada por la
norma que lo regula.
La anotación preventiva surge como una garantía adoptada como medida de
prevención con el fin de proteger un derecho o publicitar una futura inscripción. Esta

33. 31
norma es concordante con el numeral 29.1 del artículo 29 de la Ley N°29090, esta
es la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, la cual nos
señala que: “Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la
anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia
por un (1) año.
Contiene su naturaleza imperativa estableciendo necesariamente una pre
declaratoria de fábrica que tiene secciones de propiedad exclusiva y bienes
comunes, debiendo inscribirse el prereglamento interno y la preindependización del
acto.
Pues si durante la vigencia de las mismas no se llegara a registrar su conversión
en inscripción, estas caducan de pleno derecho. Esta caducidad opera de pleno
derecho, por lo que no es necesario rogatoria alguna para que se inscriba la
cancelación (criterio adoptado en la Resolución N° 849-2012-SUNARP-TR-L del 07
de junio de 2012).
Por último, referente a la Anotación preventiva de prereglamento interno y
preindependizacion, cabe señalar que en el numeral 5.19 de la Directiva N°009-
2008-SUNARP/SN aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN del 23 de
diciembre de 2008, en la cual se señala la procedencia de la inscripción de actos
de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto
estas tienen un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba
previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica.
El carácter preventivo más el plazo de su vigencia destacan también para las
partidas preindependizadas, donde además se deben consignar los datos
establecidos sin dejar su ubicación georeferenciada a la Red Geodésica Nacional
referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, así como cualquier otra
circunstancia que sirva para distinguirlo de otro. El área y las medidas perimétricas
deberán estar expresadas conforme al Sistema Métrico Decimal.
La importancia de consignar estos datos requeridos por nuestra normativa descrita
radica también en la legitimidad del asiento y en la trascendencia de este para el
tráfico jurídico inmobiliario y su repercusión en la económica.

34. 32
El Urbanismo, como ya hemos mencionado como actividad jurídica inmobiliaria,
tiene su garantía natural en la publicidad registral, por la eficacia protectora y
vinculante en la ejecución del trámite de declaratoria de fábrica podemos distinguir
dos etapas muy marcadas: El otorgamiento de licencia etapa genera anotación
preventiva de la predeclaratoria de fábrica y el de conformidad de obra que resulta
la inscripción definitiva. Se entiende que el primer acto es provisional y busca
resguardar la prioridad de la declaratoria de fábrica, reglamento interno y la
independización de las unidades inmobiliarias en forma definitiva.
Los asientos registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia
de la fe pública registral a favor de titulares de situaciones jurídicas que no son
inscribibles”. Derivados de esta definición se destaca: Su temporalidad. La
anotación está sometida a un plazo de caducidad, su eficacia negativa consiste en
impedir que el titular del derecho inscrito pueda invocar la protección de la fe pública
registral sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un derecho especial de
garantía y por su duración mientras que las inscripciones son definitivas, las
anotaciones preventivas, como se ha dicho, son asientos provisionales, de vigencia
temporal limitada
Dentro de la calificación de actos administrativos, podemos observar que el
Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión
administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y los antecedentes
registrales.
Es importante comentar la problemática registral ya que es cada vez más frecuente
y en la actualidad gracias al crecimiento urbano de nuestro País, podemos observar
como consecuencia el desarrollo de un mayor tráfico inmobiliario, lo cual podría
significar una desprotección del adquiriente de una propiedad que no cuenta con
una partida registral definitiva y como consecuencia de ello el acceso al registro de
la transferencia a favor del titular adquiriente.
Por consiguiente ha permitido que el rubro inmobiliario logre un avance sobre la
captación de capitales mediante la venta de la unidades inmobiliarias como bien,
en nuestro caso de país para lograr la anotación preventiva se ha desarrollado los
requisitos y presupuestos que el Registrador de Predios debe verificar a fin de que

35. 33
proceda con una regulación vinculada a la extinción de dichas anotaciones
preventivas dada su temporalidad dependiendo si la edificación se ha desarrollado
conforme o no con la pre declaratoria anotada preventivamente.
Contamos con el Primer supuesto: “La edificación se ha efectuado conforme a la
predeclaratoria anotada preventivamente” Debe tenerse en cuenta que en este
supuesto, únicamente se tiene que acreditar y probar al registro es la existencia de
la fábrica concluida conforme a la predeclaratoria, presentando los requisitos
correspondientes sin embargo, el Segundo supuesto nos señala “La edificación no
se ha efectuado conforme a la predeclaratoria anotada preventivamente” En este
supuesto consideramos que para la conversión de anotación preventiva en
inscripción será suficiente se cumpla con los requisitos de la declaratoria de fábrica.
No todas las edificaciones que observamos en nuestro entorno han sido
construidas con autorización de la Municipalidad, existen la informalidad en nuestro
país de muchas edificaciones que no cuentan con la respectiva licencia de
construcción ni finalización de obra, siendo construidas sin ningún tipo de
supervisión municipal, lo que podría determinar que la edificación no se encuentre
dentro de las regulaciones de los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
correspondientes pues requiere la participación de un verificador responsable
(arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de los propietarios
del predio a través de un formulario registral (FOR).
La Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y en
los que se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o
remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha, pueden
acogerse a lo dispuesto en la presente ley". Es preciso resaltar, que este
procedimiento de regularización no será procedente si las edificaciones se
encuentran en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de
riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en
edificaciones en las que ponga en riesgo la vida humana.
Siendo responsabilidad total del Verificador poder acreditar que la edificación a
regularizar no se encuentra dentro de alguno de los supuestos señalados, mediante
declaración jurada con certificación de firma notarial.

36. 34
El criterio del Tribunal está orientado a la regularización de edificaciones abarcando
a los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como
urbanos en la municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el registro
de predios, siendo suficiente que la zona asignada al predio corresponda al área
urbana, siendo ello así, bastará que cuente con la condición de “predio urbano de
hecho” para poder regularizar la propiedad o las construcciones del predio y de
esta manera acreditar siendo será suficiente el Certificado de Zonificación y Vías
o el Certificado de Parámetros Urbanísticos.
Sobre el párrafo anterior podemos señalar la referencia que ante una eventual
discrepancia entre la información que contienen los planos y la memoria descriptiva,
estableciendo los regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen
en el plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este. Criterio
que no solo deberá aplicarse a la inscripción de fábrica o demolición.
En el desarrollo de la etapa de constatación física del predio, que conlleva realizar
el trámite de regularización de Edificaciones, tenemos al verificador que
desempeñara como sujeto responsable pudiendo advertir que el inmueble, por sus
características fácticas o arquitectónicas, se encuentra vinculado al patrimonio
monumental, arqueológico, natural o a la seguridad nacional, entre otros aspectos
sin embargo; el informe técnico del verificador ad hoc ( apropiado) no constituye
requisito previo para la inscripción de los derechos, contratos o actos a los que se
contrae el procedimiento de regularización; el registrador, en todo caso, se
cerciorará que en el informe del sujeto verificador responsable aparezca la
constancia de comunicación y del pago correspondiente a la entidad oficial.
Podemos apreciar que el verificador responde con total veracidad al informe que
emite y por la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio
asumiendo la responsabilidad respecto a la credibilidad de la información técnica
añadimos sobre la evaluación de los documentos técnicos en el procedimiento de
regularización que los mismos corresponden única y exclusivamente al verificador.
Cuando fundamentamos sobre la declaración conjunta de ambos cónyuges,
debemos entender que existe la voluntad de cambio de la titularidad pues debemos
tener en cuenta que el derecho real del cónyuge propietario frente al patrimonio

37. 35
común de la sociedad de gananciales, siendo este crédito solo podría ser exigible
al momento del fenecimiento de la sociedad de gananciales, en la figura donde
nada puede impedir que la sociedad cumpla con el reembolso antes de su
fenecimiento sería entonces, una deuda que asume la sociedad frente a uno de los
cónyuges es lógico que ambas partes estén de acuerdo verifica así como su
conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes Ahora bien, lo
mencionado anteriormente, está referido al supuesto de inscripción de declaratoria
de fábrica en la que intervienen ambos cónyuges, distinto sería el supuesto de la
sola intervención de uno de los cónyuges en la declaración de la fábrica, en donde
uno de estos manifieste que la adquisición del predio construido fue a título gratuito,
configurándose únicamente como un bien propio del cónyuge por consiguiente para
acreditar tal supuesto, se deberá verificar en los antecedentes registrales sobre la
forma de adquisición del inmueble (donación, sucesión intestada, etc.) y al mismo
tiempo verificar la fecha de finalización de la edificación con la finalidad de atribuirle
la calidad de ser un bien propio exclusivamente de uno de los cónyuges.
El sujeto verificador es un profesional técnico que organiza y tramita los
expedientes sobre regularización de edificaciones, constatando la existencia y
características de la construcción de los mismos, el cumplimiento de la normativa
urbanística mencionada y la edificación correspondiente siendo necesario tratarse
respecto a ello un ingeniero civil o arquitecto colegiado e inscrito en el índice de
verificadores de la Sunarp
Con la actuación del sujeto verificador podemos sustentar los principios de
veracidad y exactitud, donde el incumplimiento trae a menos responsabilidad en el
ámbito profesional, administrativo, civil y penal, pues el sujeto verificador tiene una
idea bastante clara referente a la edificación, sus circunstancias y de la implicancia
de la normativa urbanística y edificatoria ese conocimiento, integro y directo, no
puede ser cuestionado puesto que en la edificación se forman las instancias
registrales.
La responsabilidad que se genera lo obliga a actuar con veracidad respecto a la
información técnica que ha sido constatada, así como con el respectivo
conocimiento sobre la aplicación de las normas urbanísticas y edificatorias
correspondientes.

38. 36
En la intervención del sujeto verificador se muestra la importancia que radica en el
hecho que el Registrador no podrá cuestionar el contenido de sus declaraciones
plasmadas en el Formulario Registral, tampoco sobre los documentos que lo
sustentan ya que en sustancialmente se trata de aspectos netamente
especializados y técnicos que el mismo registrador desconoce y que por ello no
puede subestimar o hacer caer en duda. Además de ello porque la responsabilidad
es exclusiva al sujeto verificador, siendo el caso que, si este hiciera mal uso de sus
facultades, falsificando datos, será netamente su responsabilidad, pues solo el
podrá advertir estos defectos.
Por consiguiente, el sujeto verificador mediante documento elaborado señalará
mediante su Informe Técnico de Verificación las discrepancias halladas entre el
área del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran dentro
de la partida registral del predio; así como transgresiones a la normativa urbanística
o de edificación que encuentre, ya sea por no cumplir alineamiento de fachada, los
retiros, las alturas, el coeficiente de edificación con el porcentaje mínimo de área
libre y el índice de estacionamiento, entre otros; y todo esto lo hará constar como
observaciones, es decir que terminara por señalar las cargas con las que cuenta la
edificación y se podrá inscribir como carga entre otras estas serán inscritas como
una carga del inmueble en la partida registral del predio. El propietario del inmueble
inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar
cualquier tipo de obra en la edificación (artículo 32 del Reglamento de la Ley N°
27157).
En consecuencia, a la labor compete del sujeto Verificador Responsable, certificar
el cumplimiento de dichos parámetros urbanísticos y edificatorios de la fábrica le
corresponde mediante un nuevo informe técnico debidamente acreditado el
levantamiento de las observaciones
En el supuesto de las Cargas Técnicas, se presentan cuando los propietarios de
las edificaciones construyeron sin licencia de construcción como hemos podido
observar en múltiples ocasiones y de conformidad lo mas frecuentes son el de obra
o que no contaban con declaratoria de fábrica, en otros caos independización y/o
reglamento interno; por otro lado, cuando se regulariza dichas edificaciones con el
procedimiento de la Ley N° 27157 “Ley de Regularización de Edificaciones, del

39. 37
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”, los sujetos
verificadores responsables se encuentran dentro de la obligación de detectar que
dichas edificaciones antirreglamentaria; dichas cargas técnicas que pueden ser en
general por incumplimiento de cualquier parámetro urbanístico o al Reglamento
Nacional de Construcción son las siguientes: Por porcentaje de área libre, por déficit
de estacionamiento, por altura máxima, por número de pisos, por alineamiento de
fachada, por presunta construcción antirreglamentaria, por déficit o no dejar retiro
municipal, por volados y construcción sobre ellas en pisos superiores, por
incumplimiento normativo, por discrepancia de área.
Mientras la cancelación de carga técnica en vía de rectificación podemos observar
presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como
tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución
de la obra. También pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe en el
que se señale con mayor claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la
edificación se encuentra adecuaba a dichos parámetros vigentes en dicha
oportunidad.
Con toda esta problemática, le corresponde igualmente al sujeto verificador
rectificar dicho error mediante título posterior, siendo otorgado con las mismas
formalidades del documento oficial del informe que rectifique aquel que dio lugar a
las cargas técnicas extendidas por error y en el que se certifique, según la normativa
que el predio cumple con las normas técnicas y urbanas correspondientes al caso.
CAPITULO VIII
REGLAMENTO INTERNO
Se entiende por Declaratoria de Fabrica, al acto administrativo por el cual se declara
la construcción compactamente asentada sobre el suelo de carácter permanente,
es así que es considerada como el punto culminante de un procedimiento
administrativo complejo, el cual se inicia con la autorización del proyecto de
construcción siendo el otorgamiento de la licencia de obra otorgada por la
municipalidad lo correspondiente al conducto regular para continuar con la

40. 38
declaración administrativa de conformidad lo que traerá por consecuencia la
construcción con el proyecto y concluirá con la formalización del documento idóneo
necesario para su inscripción registral siendo el Formulario Único Oficial (FUO) con
sello y firma del respectivo funcionario municipal que llevara los planos de
localización y ubicación y de arquitectura (distribución) como anexo.
El Reglamento Interno por su parte es aquel negocio jurídico en el cual la
declaración de voluntad y está direccionada a producir una serie de efectos
jurídicos obligacionales y reales y con ello la eficacia real que se aprecia
nítidamente desde el hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los
propietarios, transformando una situación de dominio, pues vincula indivisiblemente
las partes exclusivas con las partes comunes.
Sobre su naturaleza en cuanto ser un negocio es que se representa por su
capacidad requerida y debe ser la necesaria para disponer puesto que no se tratade
una simple división para el edificio por pisos, sino del sometimiento del bien ya
dividido al régimen de propiedad horizontal.
Dentro de nuestra legislación, el Reglamento Interno se diferencia de la doctrina
entre el acto constitutivo complementando en contexto de proclamación del régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común (presentando los elementos
configuradores) y el estatuto.
Podemos observar casos en los que no se requiera la previa inscripción de la
declaratoria de fábrica siendo el caso el de “Las habilitaciones para uso de vivienda
tipo club, temporal o vacacional se encuentran comprendidas bajo los alcances de
la Ley N° 27157 y su reglamento, por lo que deberá constituirse de manera
obligatoria el régimen correspondiente (propiedad exclusiva y propiedad común o
independización y copropiedad)”
En nuestro Código Civil de 1936, no se hablaba sobre la propiedad horizontal como
en la actualidad y a continuación veremos su evolución en la normativa sin
embargo, los pisos de edificios que pertenecían a propietarios diferentes en el
transcurso del año 1946, se dictó la Ley N° 10726 con fecha 01 de diciembre del
mismo año, se estableció que las secciones en que se divide cada uno de los pisos
de un edificio en cuestión podrían pertenecer a diferentes propietarios y que cada

41. 39
propietario tendría un derecho exclusivo sobre su sección y un derecho de
copropiedad sobre la zonas y servicios comunes del edificio.
Mientras que al transcurrir el año 1978, el Decreto Ley N° 22112 con fecha 14 de
marzo se derogó a la Ley N° 10726, indicando que cada propietario de una sección
de dominio exclusivo es copropietario y de los bienes de dominio común en
proporción al área construida de su sección.
Actualmente podemos observar el artículo 958 del Código Civil, que hace referencia
a la propiedad horizontal y conforme lo indica nuestro Código Civil vigente, la
propiedad horizontal está regulada por una legislación especial, la cual se
encuentra en la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del
procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común) y tiene su reglamento
Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA así también tenemos la Directiva 09-
2008 aprobado por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN de 26 de diciembre de
2008.
Como se habrá podido notar, la Ley N° 27157 ya no hace referencia a la propiedad
Horizontal sino ahora la denomina Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y su
Reglamento se aplican a las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones
de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, en este régimen vamos a
encontrar dos elementos:
Elemento Privativo, el cual se entiende como el aprovechamiento con carácter
independiente y el Elemento Común, que comprende los elementos arquitectónicos
o servicios, por cuanto el propietario deberá recurrir en la búsqueda del
consentimiento de la misma junta de propietarios para efectos de poder realizar
actos correspondientes a su propiedad pueden optar por este régimen cuando se
trata de quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que cumplan
en estar conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de
un piso, pertenezcan a un mismo propietario . No se puede optar por este régimen
en el caso de edificios de departamentos.

42. 40
Cuando tratamos sobre la publicidad registral esta responde a la necesidad de
exteriorizar diversas situaciones jurídicas (actos o derechos) el Estado hace
públicos esa información cuyo conocimiento se requiere para generar diversas
relaciones jurídicas o, en su efecto estas garanticen los efectos de la publicidad
para el conocimiento de terceros sobre los derechos y obligaciones de los
propietarios, las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y
destinos de los bienes comunes, los porcentajes de participación que corresponden
a cada propietario en los bienes comunes según el criterio adoptado por los
propietarios, los gastos comunes en participación de porcentajes, lo relativo a las
sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y
demás, de la Junta de Propietarios
Es necesario la intervención de todos los copropietarios del predio para la
inscripción de la independización y del reglamento interno que es el acto
constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siendo por lo
tanto de suma importancia en el régimen ya que establece las reglas de convivencia
de los residentes de la edificación y regula todo el procedimiento que se debe seguir
para que la Junta de Propietarios adopte acuerdos válidos.
En el caso de la inscripción del reglamento interno, se ha presentado documento
privado con firmas legalizadas y otorgadas por todos los propietarios presentado
bajo la misma formalidad.
La junta de propietarios contemplando cuestiones de operatividad y para lograr sus
objetivos sobre temas correspondientes a la administración y conservación de la
edificación, se ven en el contexto de requerir una persona que los represente y
cumpla además con la función de canalizar sus acuerdos referentes a esta situación
la Ley N° 27157 prescribe que la junta de propietarios estará conformada por
miembros y uno de ellos asumirá ser el presidente.
Un adecuado sistema registral ofrece algo más que la necesaria seguridad jurídica
a los agentes económico motivando las transacciones comerciales y operaciones
comerciales al intercambio de bienes y a otras actividades que son susceptibles de
incorporarse a ellos por ello es indiscutible el trascendental papel que cumplen los
Registros Públicos en la organización y desarrollo económico de una sociedad

43. 41
Para el sistema esto debe estar organizado de manera correcta a su vez contar con
los instrumentos legales para permitir el desarrollo de costos razonables y acorde
con los avances de la modernidad en efecto, se requieren de sistemas o
mecanismos ágiles que entre otros permitan el acceso al Registro de los
denominados proyectos inmobiliarios, de múltiples pisos, sótanos de cocheras, más
depósitos, conjuntos con bloques de edificaciones, que hasta cuentan con sus
propias zonas comerciales, con inversiones millonarias, cuya existencia jurídica
culmina con la inscripción registral
CAPÍTULO XV
JURIDICCIÓN, MOMENCLATURA Y NUMERACIÓN
En ese sentido se regula algunos supuestos que conllevan a la modificación del
reglamento interno de una edificación aspectos que regula este compendio de
artículos y debemos saber cuáles son los principales aspectos que se debe tener
en cuenta para modificar un reglamento interno para la determinación del quórum
de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse únicamente a los
propietarios con dominio inscrito.
De esta manera, los trámites registrales cuyo resultado será la inscripción de lo
solicitado, ahorrando tiempo y dinero, antes de empezar un documento idóneo de
acuerdo al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios con el cual se
acredite que sí contiene un reconocimiento sobre la jurisdicción, salvo que haya de
por medio una rectificación de la jurisdicción o la creación de una nueva
Municipalidad.
Nuestro actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha optado por
denominar Nomenclatura a la inscripción del nombre del pasaje, calle, jirón o
avenida que de manera frecuente se observa a las afueras de los predios urbanos
como inscripción del nombre de vía, pues la definición de nomenclatura en una de
sus acepciones según el Diccionario de la Lengua Española haciendo referencia a
un listado de nombres de personas o cosas en este sentido la norma está haciendo
referencia a la inscripción del nombre vial en donde se encuentra el inmueble.
Mientras los predios rurales, por sus características, no tienen número municipal es
un acto registrable inscribible en el Registro de Predios con esta inscripción se

44. 42
sustenta en el principio de especialidad la idea debe tener toda inscripción. Esta
inscripción tiene su fundamento en el principio de especialidad, conocido también
doctrinariamente como principio de determinación. La idea básica de este principio
es la claridad que debe tener toda inscripción registral el tema de la inscripción de
la numeración es un acto registrable inscribible en el Registro de Predios.
CAPITULO X
TRANFERENCIAS DE PROPIEDAD
Definición
Es un modo de adquirir una propiedad, en la cual hay un titular anterior que pierde
el derecho de la propiedad y un titular actual que por motivo de la trasmisión recibe
el derecho de dicha propiedad. Por lo tanto, la adquisición de la propiedad se
demuestra con un título o ya sea un acto negocial, esto mediante la inscripción, el
titular va demostrar su derecho y oponerlo, agilizar sus transacciones.
Contenido del asiento de inscripción de compraventa:
Primeramente, el código civil en el artículo 1529 nos da una breve definición de la
compraventa “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de
un bien comprador y este a pagar su precio en dinero”, con la compraventa uno ya
adquiere el derecho de propiedad.
Por lo consiguiente, lo que nos da a referir el contenido del asiento de inscripción
de compraventa es la circunstancia de que si fue pagado en su integridad (pago
total) o si existe a la fecha de su celebración un saldo faltante por pagar (pago
parcial).
Si ha sido pagado parcialmente, el registrador sin efectuar ninguna observación
deberá proceder a extender un asiento registral en la cual publicite una hipoteca
legal y este es a favor del vendedor hasta por un monto ascendente al saldo del
precio de la compraventa.

45. 43
Si se verifica que el precio fue pagado con dinero de terceros, se hará constar en
el asiento, además, el registro tiene la obligación de extender una hipoteca legal en
favor del tercero, por el monto contribuyo para la compra del bien.
Por lo tanto, la compraventa es la transferencia a título oneroso, por tal motivo es
que el registro crea una protección a todos los que tienen registrados derechos y
titularidades, especialmente ofrece mayor protección a los que adquirieron ese
derecho o la titularidad en forma onerosa. Por ejemplo, una persona que adquiere
una propiedad inmueble en este caso es un departamento, esta va gozar de una
protección mayor si pagó por este departamento un precio.
Compraventa con pacto de reserva de propiedad y arrendamiento venta
El contrato de compraventa en esta modalidad para su inscripción de la
transferencia de propiedad a favor del adquiriente se va tener que presentar una
escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor, en la cual se va
tener que declarar que se ha cancelado el importe del precio convenido o que se
ha operado la transferencia. Pero si aún no se ha operado la transferencia, este se
inscribirá el pacto de reserva de dominio en el rubro de las cargas y los gravámenes.
En el artículo 1583 del código civil, nos especifica los siguiente sobre la
compraventa con pacto de reserva de propiedad “En la compraventa puede
pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta el momento que
se haya pagado todo el precio o también una aparte determinada de él, además,
aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asumen el riesgo de su
deterioro o perdida desde el momento en que se le hace la entrega. Por lo que el
comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el
pago del importe del precio convenido.
Podemos decir que este tipo compraventa al celebrarse no genera ningún traslado
de propiedad en favor del comprador, el vendedor es quien mantiene el derecho de
propiedad del bien inmueble o mueble en asunto. Por ello, es que no se puede
inscribirse en el rubro de títulos de dominio, solo se autoriza la inscripción del pacto
de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravámenes de la partida registral,
además el artículo en cuestión agrega que la inscripción no prohíbe la inscripción

46. 44
de transferencias ni de otros actos posteriores que supongan alguna modificación
de la titularidad que se publicita el registro.
La compraventa con pacto de reserva de dominio produce una retro prioridad, esto
porque la propiedad pendiente aún no se encuentra en derecho del comprador. Por
lo tanto, cualquier derecho registrado posteriormente, incluso una segunda
compraventa, esta tendrá que estar a la conclusión y al perfeccionamiento de esta
compraventa con reserva de propiedad porque en el momento en que se haya
pagado el precio total o una parte determinada, el comprador adquiere
automáticamente el derecho a la propiedad, retrotrayéndose y oponiendo dicho
derecho en el momento en que se inscribió la reserva de dominio en el rubro de
cargas y gravámenes.
A modo de terminar este punto podemos decir que la compraventa con pacto de
reserva de propiedad tiene como finalidad el de tutelar el derecho del vendedor a
que se realice el pago del íntegro del precio pactado por la transferencia del bien o
de parte determinada de este, que está a cargo del comprador. La transferencia de
la propiedad del bien solamente se va producir con el cumplimiento de la prestación
del pago por completo.
Inscripción de la transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero
En este punto nos hacen mención al arrendamiento financiero esto es que no
requiere estar inscrito para surtir plenos efectos legales, su celebración no genera
transferencia real de propiedad a favor de un tercero, pero su ingreso al registro si
da cuenta de la existencia de una locación de un bien mueble o inmueble que
efectos sus propietarios para el uso del arrendatario, este es quién pagará las
cuotas periódicas pactadas y además con la opción de comprar el dicho bien por
un valor residual consensuado, también debemos de tener conocimiento de que el
cobro de los derechos de inscripción de este tipo de acto tiene como regla general
la de un acto valorado, el cual va ser calculado sumando cada uno de las cuotas
periódicas.
Para poder inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquiriente en el
arrendamiento financiero, se presentará la escritura pública o también el formulario
registral de transferencia otorgada por las partes.

47. 45
Transferencia por cuotas ideales de un predio
Las propiedades pueden tener un único propietario o también puede tener varios
propietarios, si se da el segundo caso, en esta situación cada uno de los titulares
es propietario de una cuota ideal y puede transferirla, en su totalidad o una parte
de ella, mediante compraventa, donación, adjudicación u otro acto, también puede
ser transferida de forma onerosa, esto quiere decir, que, a cambio de un precio, o
de forma gratuita.
En este punto la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de
la enajenación, la circunstancia que debe figurar explícitamente en el título. Y
cuando se dé el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios, este
deberá detallarse la parte de la cuota ideal que cada quien transfiera, esto se da
con la finalidad de preservar un control más estricto sobre los porcentajes que se
mantienen en la partida registral en favor de cada uno de los copropietarios que
aportan.
Además, cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le pertenece a uno
de los copropietarios de un bien, no se va requerir establecer tácitamente en el titulo
el porcentaje que fue transferido.
Moisés Arata nos dice que “la copropiedad es un derecho real autónomo sobre bien
propio que pertenece a dos o más personas de manera indivisa esto es sin partes
materiales, y en la medida la designación de cuotas ideales que representan la de
cada quien en la cotitularidad del mismo, en la cual existen dos tipos de esferas de
actuación, unas atribuidas de manera individual a cada propietario y otras de
manera colectiva, esto con referencia a todos los copropietarios a los cuales se
entienden vinculados”.
Transferencias formalizadas con posterioridad al fallecimiento al
fallecimiento del transferente o adquiriente
Esta se inscribe en mérito a una escritura pública o formulario registral legalizado
por un notario el cual será otorgado por una de las partes y también por los
sucesores del causante, en caso de la falta de formalización de la transferencia por
causa del fallecimiento del transferente, se va llevar a cabo con la participación de
los sucesores de este y de los adquirientes.