d,de fabrica

1. DECLARATORIA DE FÁBRICA

2. Marco Normativo
 Ley 29090
 D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA
 Ley 27157
 D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA
 Res.Nª339-2008-SUNARP-SN

3. DECLARATORIA DE
FÁBRICA
 Es el acto por el cual el administrado declara ante la
autoridad competente la ejecución de una construcción
 Se realiza mediante la declaración del propietario que
cumple con las formalidades y tramites exigidos por ley.
 Es aplicable a predios urbanos.

4. PROCEDIMIENTOS
 PROCEDIMIENTO EN VÍA DE REGULARIZACIÓN (FOR)
 PROCEDIMIENTO ORDINARIO (FUE)
 ESCRITURA PÚBLICA.

5. DECLARATORIA DE FÁBRICA EN
VÍA DE REGULARIZACIÓN

6. Regula mecanismos simplificados que permiten reanudar el tracto
sucesivo e ingreso a Registro.
Modificado por los Dec. Sup. 011-2005-VIOVIENDA y 013-2005 Y
032-2006-VIVIENDA) que ha da lugar al Texto Único Ordenado
aprobado por Dec. Sup. 035-2006-VIVIENDA, Ley 27333
Complementaria De Asuntos No contenciosos de Competencia
Notarial para Regularización de Edificaciones.
La regularización comprende las construcciones sin licencia
municipal, sin conformidad de obra.
Regularización de inmuebles que carecen de reglamento interno e
independización . Permite el saneamiento de las dimensiones físicas
del predio (áreas, linderos y medidas perimétricas).
Puede presentarse en forma individual o acumulativa.
Ley 27157
Ámbito de Aplicación

7. Cuándo existe formalidad en las edificaciones?
Hay formalidad en una edificación sujeta al régimen de propiedad horizontal
cuando existe una partida registral para cada sección de dominio exclusivo y
los bienes comunes así como el Reglamento Interno se encuentran registrados
en la partida matriz.
¿ Cómo se presentaba la informalidad en las edificaciones sujetas al régimen
de propiedad horizontal?.
La informalidad en las edificaciones sujetas al régimen de propiedad
horizontal se ha hecho presente a lo largo de nuestra historia, porque el
procedimiento para lograr la formalización era complejo y oneroso,
comprendiendo la realización de tres actos para lograr la inscripción:
1) La declaración de fábrica de la edificación
2) La independización
3) El Reglamento Interno

8. OBJETO DE LA LEY
La ley tiene dos partes:
- La primera, posibilita la regularización de las edificaciones existentes a la
fecha de entrada en vigencia de la Ley. Esto quiere decir que está dirigida a
sanear todas aquellas edificaciones que fueron construidas sin licencia de
construcción, conformidad de obra, o que no cuenten con declaratoria de
fábrica, independización y /o reglamento interno. Así lo establece su
artículo primero.
- La segunda, establece un nuevo procedimiento para las edificaciones
realizadas con posterioridad al 20 de julio del año pasado.

9. ¿Qué debe entenderse por saneamiento de la titulación?
El saneamiento es la acción y el efecto de sanear, es decir, de reparar o
remediar una cosa. En suma, se trata de "sanar" la cosa, de "sanar" el bien.
Debe precisarse que en este caso, estamos frente a un "saneamiento de la
titulación" porque la Ley tiene por objeto simplificar los procedimientos que
permitan la inscripción registral.
¿Qué tipo de edificaciones pueden ser objeto del saneamiento?
El Reglamento de la Ley nos brinda una definición general de las edificaciones,
al establecer en su numeral 2.2 que se consideran como edificaciones a "las
estructuras arquitectónicas que requieren cumplir condiciones mínimas de
habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus
actividades“.

10. ¿Cuál es el Instrumento o Vehículo para lograrlo?
El Formulario Registral
El artículo 4 señala que para efectos regístrales se considera título al Formulario
Registral (FOR) con la documentación que le sirve de sustento, en el que consta
la información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la
inscripción y las condiciones del derecho, acto o contrato que se registra.
El hecho de considerar al Formulario Registral cómo "título", y no como una
simple solicitud, implica un cambio total de la óptica de inscripción de la
propiedad horizontal, que permite que nuestros registradores realicen una
calificación más rápida porque en el formulario le vienen ya llenados todos los
datos que necesitan para realizar las inscripciones de los diferentes actos cuya
inscripción se solicite.
¿Cómo hemos elaborado en la SUNARP los Formularios Regístrales?
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos ha elaborado seis
formularios, en forma de cuadernillos, para facilitar la labor de los usuarios, de
los verificadores y de los notarios.

11. El Formulario Registral N° 1 ha sido diseñado para la inscripción de la propiedad y
regularización de la edificación de las unidades de propiedad exclusiva.
El Formulario Registral N° 2 se ha elaborado para los departamentos en edificio.
El Formulario Registral N° 3 comprende la inscripción de la propiedad y la
regularización de tres tipos de construcciones: Las quintas, las casas en
copropiedad y las unidades inmobiliarias con bienes comunes.
El Formulario Registral N° 4 ha sido preparado para las edificaciones en centros y
galerías comerciales o campos feriales de un solo piso.
El Formulario Registral N° 5 está referido a las edificaciones en centros y galerías
comerciales o campos feriales de más de un piso.
El Formulario Registral N° 6 ha sido reservado para la primera inscripción de
dominio y regularización de edificaciones de unidades inmobiliarias complejas, a las
que definimos como reunión de varias edificaciones de más de un piso que cuentan
con bienes y servicios comunes, y secciones de propiedad exclusiva para vivienda
o de uso comercial.

12. ¿Qué se logra con la presentación del Formulario al Registro?
La Ley establece en su artículo 20 que con la presentación del
Formulario al Registro correspondiente puede inmatricularse el
terreno e inscribirse la fábrica.
E L PROCEDIMIENTO
La nueva Ley no elimina todos los procedimientos que existían anteriormente
para inscribir las edificaciones. Lo que hace, realmente, es reducirlos,
simplificando de esta manera el procedimiento.
El proceso de saneamiento tiene los siguientes pasos:
- La convocatoria
- El acuerdo
- La oposición a los acuerdos tomados
- La intervención notarial
- La intervención del verificador
Como me encuentro frente a un público integrado fundamentalmente por
arquitectos e ingenieros civiles, supongo que lo que más debe interesarles es la
intervención del verificador, por lo que a continuación me referiré a ella.

13. LA INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
La ley establece que en todos los casos de regularización de edificaciones, el
interesado debe presentar al Notario un informe técnico elaborado por un
verificador, público o privado, ingeniero civil o arquitecto colegiado.
En todos nuestros Formularios hemos contemplado esta situación en un punto
al que hemos titulado "Datos y certificación del verificador".
Por mandato del Reglamento, todos los verificadores deberán estar inscritos en
el Indice de Verificadores de la SUNARP o del RPU, según sea el caso.
Para ello, deberán inscribirse en nuestros registros utilizando los formatos que
han sido aprobados por el Ministerio de Transportes y Comunicaciones
mediante el Decreto Supremo N° 025-2000-MTC.
El primero de ellos ha sido diseñado para la inscripción del Verificador
Responsable y el segundo para la inscripción del Verificador Ad-Hoc.

14. ¿Cuál es la labor del Verificador?
Su labor está dirigida a organizar y tramitar el expediente de regularización,
constatar la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las
normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirmar que los planos que
se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la
edificación.
Es por esto que en los Formularios hemos señalado que: El profesional que
suscribe certifica la concordancia entre la realidad y la información técnica
contenida en el Formulario y sus anexos, así como en los planos de ubicación y
de distribución que se adjunten; y asume con el o con los solicitantes, la
responsabilidad sobre la veracidad y exactitud de dicha información.

15. El Indice de Verificadores
Mediante Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos N° 095-2000-SUNARP/SN se implemento en la Oficina
Registral de Lima y Callao y en las demás Oficinas Regístrales a
nivel nacional, el Indice de Verificadores que creó el Reglamento de
la Ley.
Además se puso en vigencia el Reglamento del mencionado Indice
y se aprobaron los modelos de credenciales que se otorgarán a
los Verificadores Responsables y a los Verificadores Ad-Hoc.

16. ¿Cuáles son los aspectos más importantes que se regulan en este Reglamento?
- El Indice de Verificadores forma parte del Registro de la Propiedad
Inmueble de las Oficinas Regístrales.
- El ámbito geográfico de acción de los Verificadores se circunscribe al de la
Oficina Registral en la que se inscriben. Sin embargo, pueden ejercer la
función de verificador en otras oficinas, previa inscripción en ellas, la que
procederá por el sólo mérito de la presentación de la credencial y el
certificado actualizado de la Oficina Registral en la que se ha inscrito el
verificador originariamente.
- Se ha creado un Módulo Unico para el Indice de Verificadores, sobre la
base de medios automatizados que permiten digitalizar y transportar a una
base de datos la información textual del mismo.
- La Jefatura de la Oficina Registral debe autorizar la inscripción otorgando la
credencial respectiva, en un plazo no mayor de 10 días contados a partir de la
fecha de presentación de la solicitud.

20. REGULARIZACIÓN
 Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento
legal e inscripción de edificaciones existentes sobre
terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobación
de su proyecto de habilitación urbana (zonificación
urbana).

21. REGULARIZACIÓN CON
SANEAMIENTO
 -Saneamiento de titulación.
 -Saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas
del terreno.
 -La inscripción del Reglamento Interno, la Junta de
Propietarios y la Independización de unidades de
propiedad exclusiva.

22. FORMALIDAD
 FOR (título registral) con la documentación que le sirve
de sustento.
 Suscrito por los solicitantes y por Verificador
responsable.
 Las firmas son certificadas por el Notario.

23. ANEXOS
a) Copia Literal de dominio o documento publico o
privado de fecha cierta.
b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios, expedido por la municipalidad
respectiva, según lo establecido en el Art. 63º del
reglamento.

24. CERTIFICADOS DE
PARÁMETROS
 Documento que contiene los parámetros aplicables.
 Si la municipalidad no admite, el Verificador
Responsable indicará en su Informe de los parámetros
urbanísticos y edificatorios reglamentarios que
corresponden a la edificación.

25. ANEXOS
c) Plano de localización y ubicación conforme a las
características señaladas en el inciso d) del numeral
64.2 del Reglamento de la ley, debiendo indicarse, en
forma precisa, los linderos y medidas perimétricas
del terreno.

26. ANEXOS
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de
distribución) por pisos con los nombres de todos los
ambientes exteriores e interiores concordados en la
memoria descriptiva del FOR.
e) Dos copias completas del expediente

27. VERIFICADOR RESPONSABLE
En el procedimiento de regularización de
edificaciones se excluye al ente municipal de la
aprobación de las edificaciones (declaratoria de
fábrica),recayendo la responsabilidad de la
información consignada en el expediente de
regularización en el verificador responsable.

28. VERIFICADOR RESPONSABLE
 Es el Profesional Arquitecto o Ingeniero colegiado
inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de SUNARP.
 Res.Nª188-2004-SUNARP-SN
 Cada zona registral tendrá a su cargo el índice de
verificadores.
FUNCIONES
 Organiza y tramita el expediente de regularización.
 Constata la existencia y características de la
edificación.
 Constata el cumplimiento de las normas y parámetros
urbanísticos y periféricos.
 Confirma que los planos corresponden a la realidad
física del terreno y la edificación.

29. RESPONSABILIDAD
 Asume la responsabilidad respecto a la veracidad de la
información técnica que verifica así como su
conformidad con las normas técnicas y urbanas
correspondientes .
 Puede incurrir en responsabilidad penal.

30. INFORME TÉCNICO
Contiene la constatación de :
 Ubicación del terreno.
 El cumplimiento de los parámetros
urbanísticos y edificatorios aplicables
al predio.
 Las características arquitectónicas,
estructurales y de las instalaciones.
 De ser el caso, la identificación de las
secciones de propiedad exclusiva y sus
usos.

31. DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA
ORDINARIA

32. NORMATIVA APLICABLE
 Ley Nº 29090, modificada por la Ley
29476
 D.S. 024-2008- Vivienda.
 Adecuación del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios
(Res. 339-2008-SUNARP-SN)
 Ley 27157
 D.S.0035-206-Vivienda
 Ley 27333

33. EDIFICACIÓN
 Es el resultado de construir una obra,
cuyo destino es albergar al hombre en
el desarrollo de sus actividades.
 Comprende las instalaciones fijas y las
complementarias adscritas a ella
 Tipos de obras: Las edificaciones
nuevas, ampliaciones, remodelaciones,
refacciones, acondicionamientos,
puesta en valor monumental, cercado,
demolición.

34. Ley Nº 29090 LICENCIA DE EDIFICACIÓN
 La licencia de edificación.- Acto administrativo
mediante el cual las municipalidades autorizan
la ejecución de las obras de edificación.
 Plazos de vigencia : 36 meses, prorrogable por
12 meses calendarios por única vez. Se computa
aparte del ingreso del expediente a la
Municipalidad.
 Efectos: Determina la adquisición de los
derechos se construcción y desarrollo ,
edificando en los términos y condiciones
expresados en la respectiva licencia.

35. MODALIDADES DE APROBACIÓN DE
LICENCIA DE EDIFICACIÓN
 Modalidad A : Aprobación automática.
 Modalidad B: Aprobación automática
con firmas de profesional responsable.
 Modalidad C: Aprobación con
evaluación previa de proyecto por
Revisores Urbanos o Comisiones
Técnicas.
 Modalidad D: Aprobación de
evaluación previa de Comisión
Técnica.

36. PRE DECLARATORIA DE
FÁBRICA
 Es la anotación preventiva , en el
registro publico respectivo de un
proyecto de declaratoria de fábrica,
elaborada a partir de los planos de
obra y especificaciones técnicas que
cuenta con aprobación municipal.
 Cuando de solicita la predeclaratoria
de fábrica de un unidad inmobiliaria,
con secciones de propiedad exclusiva y
bienes comunes, debe inscribirse
necesariamente el reglamento interno.

37. PRE DECLARATORIA DE
FÁBRICA
 Vigencia: Un año
 Prorroga: SI, antes del vencimiento, por
el mismo plazo, cuantas veces sea
necesario.
 La prorroga del plazo de vigencia se anota
preventivamente en merito al documento
privado con firmas legalizadas otorgado
por el propietario del terreno.
 Caducidad: vencido el plazo de vigencia.

38. Título formal
 Art. 50C RIRP.-
 Cargo del FUE presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepción y
el numero de expediente asignado.
 Resolución de licencia de edificación en
los casos de la modalidad c) y d).
 Planos de ubicación, localización y plano
de arquitectura presentados ante la
Municipalidad.
 Memoria descriptiva de distribución de
ambientes.