DERECHO REGISTRAL

2.  Todo sistema es un conjunto de normas o
principios sobre una determinada materia,
entrelazados entre sí. Y al mismo tiempo es el
conjunto de cosas que ordenadamente
entrelazadas entre sí contribuyen a determinado
objeto.
 Sistema registral, es el conjunto de normas y
principios registrales, racional y ordenadamente
relacionados entre sí regulan la institución registral
en cuanto a su organización y funciones, así como
los efectos jurídicos de los actos y contratos
registrados.

3.  a) Constitutivos.- Que pueden denominarse
también registros de derechos en contraposición a
los registros de títulos. En este sistema, la
inscripción constituye un modo de adquirir . La
inscripción es un requisito indispensable para que
se produzca la transferencia o se constituya el
derecho real.
 b) Declarativos.- El registro asume el carácter de
declarativo, cuando para la transmisión
inmobiliaria basta el título o el título y la tradición
de la cosa. Es decir se reconoce la preexistencia de
los derechos reales y el registro solo toma nota
para su publicidad y otros efectos señalados en la
ley. El Registro se limita a publicar un cambio en el
derecho o en su titularidad, producido con
anterioridad a su ingreso al Registro.

4.  c) Convalidantes.- Se consideran en esta categoría
a los registros en los cuales el asiento de
inscripción tiene la virtud de subsanar los vicios del
derecho registrado. La inscripción legitima el título.
 d) No convalidantes.- El acto registral no convalida
los defectos o deficiencias del título, porque la
seguridad de los derechos exige que no se pueda
producir una modificación desfavorable de las
relaciones patrimoniales de una persona sin que
esta concurra con la manifestación de su voluntad.

5.  e) Potestativos.-Los contratantes o terceros,
pueden o no inscribir los actos o contratos que la
ley señala como inscribibles.
 f) Obligatorios.-La ley exige que las partes
inscriban el acto o contrato para obtener efectos
jurídicos, estableciendo sanciones para los que no
sean inscritos.

6. Modos, formas o maneras de llevar los registros,
cómo se realizan las inscripciones en los distintos
registros jurídicos, y de acuerdo a cada sistema
registral.
a) De transcripción.- Los títulos que ingresan al
registro y son calificados positivamente para su
inscripción son transcritos literalmente en los
archivos de los Registros.
b) De inscripción.-Del título acogido para su
inscripción, se extrae un resumen de los elementos
esenciales para dejar constancia de ello en el
respectivo asiento registral.

7. c) De folio Personal.- Cuando los asientos se llevan
en orden cronológico de ingreso de los títulos al
Diario, y los registros son llevados y ordenados
alfabéticamente en consideración a los nombres de
los titulares de los derechos.
d) De folio Real.- Son aquellos en los que la
compaginación de los asientos se efectúa tomando
como módulo una finca y no a la persona titular del
derecho. La base de los asientos registrales es la
individualización de los inmuebles, aunque sean de
un mismo propietario.

8. e) De Partidas Registrales.- Cuando los asientos de
inscripción están contenidos en hojas o folios que
constituyen una unidad de registro, organizados sobre
la base de un bien o de una persona.
f) De Tomos.- Técnica que consiste en efectuar las
anotaciones en libros, es decir un conjunto de hojas
unidas entre sí, numeradas con numeración arábiga,
dividido en partidas numeradas con numeración
romana, correspondiendo cada partida a un bien o a
una persona dependiendo si se trata de un registro real
o personal.

9. g) De fichas.- Que es un documento suelto, que contiene
rubros impresos para ser llenados, lleva una
numeración arábiga y los rubros en que está dividida
son los mismos que hemos visto para las paridas
registrales, con excepción del F, que corresponde a
Registro Personal, tratándose del registro de inmuebles,
En los otros registros los rubros son diferentes
apropiados a si se trata de un registro personal o real.
h) De Partidas electrónicas.- Que está constituido por las
partidas registrales organizadas mediante un sistema
electrónico de inscripción y de procesamiento de datos
y que son debidamente codificadas y numeradas.

10. SISTEMA REGISTRAL FRANCES.-
 Conocido también como el sistema de la transcripción o de la
clandestinidad de los derechos, que constituye al registro como una
condición o requisito necesario para oponer el derecho inscrito a
terceros. nació como un sistema en el que el registrador transcribía el
íntegro del título en el asiento registral, a partir de 1921, los títulos ya
no se transcriben sino que el Registrador procede a formar volúmenes
con los documentos presentados al registro, encuadernándolos según su
criterio y bajo estricto orden de presentación. La técnica es de folio
personal y la inscripción es obligatoria. Las inscripciones sólo pueden
ser conocidas, como consecuencia del sistema, por los contratantes, no
dando publicidad el registro a la inscripción, resultando en consecuencia
semi-clandestino el tráfico inmobiliario, ya que la propiedad se trasmite
por el simple consentimiento de las partes, sin necesidad de la tradición
ni de la inscripción. El efecto de la transcripción es el de oponer el acto
registrado eficazmente a los terceros. La ley garantiza el derecho
transcrito con anterioridad a quien lo opone. Si el acto no es transcrito
no puede ser opuesto a los terceros que hayan adquirido y transcrito su
derecho sobre el inmueble. Su principal defecto es la falta de publicidad.

11. SISTEMA REGISTRAL ALEMAN.-
 Su base legal es el Código Civil de 1900, se
sustenta en el catastro y en el Registro
Territorial. El catastro representa el aspecto físico
de la propiedad, la descripción material de la
tierra. El Registro Territorial revela el aspecto
jurídico de la propiedad, y ambos concurren para
demostrar la verdad sobre la existencia de la
tierra y la garantía del derecho.
 La técnica registral es de folio real sobre la base
del principio de especialidad, es decir cada finca
se registra en su propia hoja; y los actos de
disposición están establecidos en forma precisa
en el Código Civil.

12.  Sistema Registral alemán:
 El efecto de la inscripción es producir la
transferencia de la propiedad. El consenso de las
partes y la intervención notarial ante quien se
manifiesta la voluntad de las partes, constituyen
parte del proceso de transmisión de dominio que
se perfecciona en el Registro, y éste otorga al
titular un derecho imprescriptible para reclamar el
bien. El que adquiere de quien aparece en el
registro como propietario, adquiere válidamente y
se hace propietario, aunque el dato que publica el
registro sea erróneo.

13.  Sistema registral alemán
 La inscripción es facultativa pues la ley no señala el
requisito de su obligatoriedad. Sin embargo la
inscripción es requisito indispensable para la
transferencia del dominio y para la constitución de los
derechos reales sobre inmuebles. Sin inscripción el
contrato solo produce obligaciones personales carentes
de efectos reales, el contrato solo concede al
adquiriente la facultad de solicitar judicialmente se
obligue al transferente a acudir al registro para efectuar
la declaración de enajenación, mientras este no haga tal
declaración continúa en propiedad del bien. Los
asientos se presumen exactos y las modificaciones de
los asientos sólo pueden hacerse por mandato judicial.
Quien adquiere bajo la presunción registral de fe
pública no se admite prueba en contrario.

14. SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO.-
 Sir Robert Torrens, registrador general de Australia del
Sur a mediados del siglo XIX, ideó este sistema registral,
que se empezó a aplicar por la Real Property Act de 1858.
Se basa en una ficción jurídica por la cual, los terrenos de
las colonias revertían a la Corona la cual los adjudicaba a
su vez al nuevo propietario.
 Para que opere la inscripción, es suficiente que los
contratantes llenen un formulario oficial y lo remitan junto
con el título a la oficina registral, el registrador procede a
la calificación del título, expidiendo un nuevo título al
adquiriente. El Registrador es un juez de títulos que
califica y ordena la publicación de la pretensión,
admitiendo la oposición si esta se produce, determinando
el mejor derecho entre el solicitante y el opositor.
 Este sistema también se sustenta en el catastro, su
técnica es de folio real y los asientos siguen la técnica de
la inscripción, la cual es obligatoria.

15.  Sistema registral australiano
 El efecto del asiento de inscripción es constitutivo y
legitimador, la partida registral constituye titulo
real y con la inscripción nace el derecho de
propiedad y sanea los defectos del título que a
partir de ella se convierte en inatacable, y se otorga
a nombre de la corona inglesa.
 Para garantía y seguridad contra dolo y el despojo
que pudieran producirse, se requiere acompañar al
título con una declaración notarial o formulario del
mismo registro de los que conste la declaración de
la que aparece como propietario a favor de quien
llega al registro portando el título real, y además se
ha adoptado un régimen de seguro, que se forma
con el recargo de un porcentaje sobre el valor de
los bienes que se inscriben.

16. SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL.-
 Como ya hemos señalado se funda en la Ley Hipotecaria de 1861, que a
la fecha ha sufrido varias modificaciones para adecuarla a los cambios
socio-económicos y a la integración de España a la Comunidad Europea.
La propiedad se trasmite por la causa justa o título y la entrega de la
cosa. Se requiere pues de la escritura notarial como sustento y
exteriorización de las relaciones obligacionales.
 La técnica es de Folio Real y la forma de los asientos de inscripción y la
inscripción es voluntaria.
 Los efectos de la inscripción son declarativos, dando publicidad al
derecho inscrito, con la excepción de la hipoteca, cuya inscripción tiene
efecto constitutivo y es de carácter obligatorio. La inscripción produce
una presunción juris tantum para todos y una presunción juris et de jure
para el tercero que adquiere amparado en la fe registral.
 Se admiten las rectificaciones de errores en los asientos, con la garantía
de que previamente el registrador deberá notificar al titular del derecho
inscrito.

17.  El sustento del sistema registral peruano esta en el Código Civil de
1984, Libro IX, artículos 2008 al 2045, aunque algunos tratadistas
prefieren no hablar de un sistema registral peruano, debido a que
éste se ha ido formando sobre la base de la recepción de normas
provenientes de los diversos sistemas ya estudiados e incluso
asimilando principios propios de un sistema jurídico totalmente
ajeno a nuestra realidad, como es el sistema sajón.
 Aunque la finalidad del Registro es la seguridad del tráfico
patrimonial, en el Perú se ha integrado registros personales a los
registros tradicionales, y en todo caso ha generado por así decirlo,
un novedoso sistema propio que permite conocer en la misma sede
registral quienes son los titulares, personas naturales o jurídicas que
tienen limitaciones a sus derechos de libre disposición, facultades
de representación etc. Pero no podemos estudiar nuestro sistema
registral si no hacemos una distinción entre los registros de bienes y
los registros personales.

18.  En cuanto a la técnica, nuestros registros de bienes son de folio real
y los personales de folio personal, ambos sustentados en el
principio de especialidad: Por cada bien una partida, por cada acto
personal una partida.
 En cuando a la forma de los asientos, en todos los casos se sigue la
técnica de inscripción, no de transcripción.
 El registro de la propiedad inmueble es de carácter declarativo, con
excepción de la hipoteca. La inscripción brinda frente a todos una
presunción juris tantum, y para el tercero que adquiere bajo la fe
registral, una excepción juris et de jure.
 Las inscripciones son voluntarias, no así en el registro de personas
jurídicas en lo que la inscripción es obligatoria y constitutiva y en el
registro de testamentos y en el de intestados es obligatoria.