Módulo II-Principios del derecho inmobiliario

1. Junio 2023
Reglamento General Registro de Títulos y
sus Novedades
Los principios registrales de Rogación y
Publicidad.

2. Programa de
capacitación

3. OBJETIVOS
 Identificar las modificaciones del Reglamento General de Registro de
Títulos con mayor impacto respecto a los principios registrales.
 Aplicar las innovaciones al principio registral de Rogación, como requisito de las
actuaciones registrales.
 Conocer los cambios al principio registral de Publicidad, como efecto de la inscripción.
 Observar las normas complementarias al Reglamento General de Registro de Títulos,
emitidas por la Dirección Nacional de Registro de Títulos sobre los modos de
información registral.

4. Novedades en el sistema registral inmobiliario
Orden Ejecutiva 511
•1920
Ley de Registro de Tierras
1542
•1947
Ley de Registro
Inmobiliario 108-05
•2005
Reglamento General de
Registro de Títulos, Res.1737
•2007
Reglamento General de
Registro de Títulos, Res. 2669
•2009
Reglamento General de
Registro de Títulos, Res. 788
•2022
Línea de tiempo
leyes del sistema registral inmobiliario
Reglamentos Generales del RT

5. LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
• Son las guías o pautas que sintetizan un sistema
registral.
• Son normas de carácter general que resumen el
sistema registral.
• Tienen como fin alcanzar la tarea fundamental,
que es la publicidad, de los actos, contratos o
derechos que se incorporan al registro.
• Logran la garantía de seguridad estática,
mediante la legitimación y seguridad dinámica,
mediante la fe pública, que otorga protección a los
terceros.

6. FINALIDAD DE LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
• Los principios registrales subsumen un número de
conductas, a través de ellos se generan los limites
funcionales de los operadores registrales, es decir indican
qué hacer y que no debería hacerse.
• Los principios facilitan la interpretación de las normas de
carácter registral, y también las normas que regulan la
validez de los negocios jurídicos y actos que se celebran
fuera del registro, aun sean de naturaleza civil, procesal,
constitucional, notarial, etcétera.
• Los principios registrales orientan, dan luz al registrador
en la calificación, vista como una tarea integral y única en
la que se realiza la constatación de los documentos
presentados al registro con todo el sistema registral, con
la interpretación de las normas y el fundamento de
ejecución o rechazo de una solicitud de rogación.

7. LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES
EN EL SISTEMA
REGISTRAL
INMOBILIARIO D
E RD.
En la ley 108-05 de registro inmobiliario y la
normativa reglamentaria están expresamente
regulados los principios registrales:
• Especialidad
• Legitimidad
• Publicidad
• Rogación
• Prioridad
• Tracto sucesivo
• Fe pública registral

8. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL SISTEMA REGISTRAL
INMOBILIARIO DE RD.
¿Principios Registrales?
Principio II, Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario – Legalidad
Art. 49, Resolución 788-2022, RGRT - Legalidad
Principio II, Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario - Fe Pública
Art. 19, Resolución 788-2022, RGRT - Fe Pública
Art. 26, Resolución 788-2022, RGRT - Rogación
Art. 26 Resolución 2669-2009 - Rogación
Art. 28, 29 y 30 siguientes, Resolución 788-2022, RGRT - Prioridad
Art. 29, 30, 31 Resolución 2669-2009 - Prioridad
Art. 31, Resolución 788-2022, RGRT - Tracto Sucesivo
Art. 28, Resolución 2669-2009 - Tracto Sucesivo
Art. 32, Resolución 788-2022, RGRT - Legitimidad
Art. 32, Resolución 2669-2009 - Legitimidad

9. Principios registrales del Sistema
Inmobiliario dominicano
Algunos doctrinarios señalan que: "el principio de legalidad, no es un
principio propio del derecho registral, ya que este principio es una
característica o presupuesto exclusivo del derecho registral inmobiliario
que se lleva a cabo a través de la función calificadora del registrador,
pues la legalidad, subyace en todo ordenamiento jurídico como pauta
fundamental que rige el cumplimiento de la normativa jurídica
correspondiente”.
¿El principio de legalidad es un principio exclusivo del derecho
inmobiliario registral?
• Analizar lo planteado doctrinalmente, y lo establecido en el Principio II,
• Verificar Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y el RGRT.

10. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principio de Especialidad:
Concepto: Este principio también denominado principio de determinación, individualiza los
inmuebles sobre los que se registran los títulos de los derechos reales y sus titulares,
teniendo como condición de la inscripción, la identificación jurídica y técnica de los
inmuebles, los actos causales que lo originan, y los derechos a los que sirven de título.
Finalidad: No solo está dirigida a una mayor precisión, sino también a la ordenación de los
inmuebles y de los asientos, que es propio de la técnica real, técnica que trata a cada
inmueble como una unidad autónoma de registro.

11. Principio de Especialidad
El principio de especialidad en la Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de
Títulos, se encuentra establecido en el artículo 36, refiriéndose a los requisitos de fondo:
La identificación de las partes o solicitantes que intervienen con sus
generales
• Tratándose de personas físicas
• Tratándose de personas jurídicas
• Tratándose de los Fondos de Inversión o Fideicomisos Inmobiliarios
• En el caso de organismos públicos
La identificación del inmueble sobre el que se solicita la o las
actuaciones
• Designación catastral, incluyendo el municipio y la provincia, y matrícula si corresponde
• Cuando se trate de una porción de un inmueble
• Cuando se trate de una unidad de condominio soportada en Constancia Anotada
Calidad del o los solicitantes, o de los intervinientes
Debe expresar con toda claridad y concisión su objeto, así como todo
cuanto se haya pactado
Tipo de inscripción, anotación o certificación solicitada, indicando
expresamente los actos sometidos.

12. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principio de Legitimidad:
Concepto: Roca Sastre define la legitimación, como, apariencia de verdad que atribuye una
posición o situación especial de competencia o de actuación a una persona jurídica en
relación con una cosa o derecho, la legitimación hace presumir que los derechos reales
inscritos existen y que pertenecen a su titular de la manera determinada en el asiento
registral.
Características: El efecto la seguridad estática, a favor del titular del derecho, es una
presunción juris tantum, porque admite prueba en contrario, conocido también como
exactitud, porque otorga certeza y seguridad sobre la titularidad de los bienes.
Para probar la inexactitud de lo inscrito, deberá ser por medio de un error material incurrido o
de una sentencia judicial que declare la nulidad del acto jurídico que produjo el asiento.

13. Artículo 32. “Legitimidad para
del disponente debe estar debidamente
con el correspondiente asiento en el
Títulos.
Artículo 33. Libre disposición. Para
inmueble, el o los propietarios, debe
disposición y no debe estar afectado
limitaciones jurídicas que impidan su
¿Cuáles son las limitaciones
que impiden una transferencia?

14. PRINCIPIOS REGISTRALES: Principio de Prioridad
Prioridad
Concepto: La condición de
prioridad, entendida como
precedencia de una cosa
sobre otra, se ha organizado
sobre la base de que mejor
derecho, es de quien primero
registra. Todos son iguales,
pero el que llega antes es
mejor, nos dice el clásico
adagio, prior in tempore,
potior in iureependa una
actuación de la otra.
Excluyente
La prioridad excluyente,
aparece en la primera etapa,
mediante la rogación
depositada ante el registro,
tiene que ver con el tiempo
de la inscripción, cuando hay
colisión de derechos, es
decir cuando dos o más
derechos reales recaen
sobre un mismo inmueble,
dando prevalencia al acto
que primero ha llegado al
registro, y los que vienen con
posterioridad quedarán en
segundo plano o relegados.
Preferente
La prioridad preferente, se
da en la compatibilidad de
los derechos reales
registrados, cuando estos
pueden coexistir en el
registro, refiriéndonos a los
derechos reales de garantía,
los mismos pueden ser
inscritos, y será la prioridad
que determine el rango, es
decir la preferencia será
determinada con la fecha de
la presentación de la
solicitud.

15. PRINCIPIOS REGISTRALES
Novedad reglamentaria en el principio de Prioridad:
Arts. 28-30, Res. 788-2022, “Párrafo. Si durante el conocimiento de una actuación registral se inscribe otra con
posterioridad, contradictoria o incompatible con ésta, se suspende su inscripción, hasta tanto sea calificada de
manera definitiva la actuación que tiene preferencia”.
Se agrega el efecto de la prioridad excluyente frente a una actuación inscrita con posterioridad y que resulte
ser contradictoria o incompatible a la operación que se está conociendo con preferencia, hasta tanto sea
calificada de manera definitiva.

16. PRINCIPIOS REGISTRALES
Principio de Tracto Sucesivo:
Concepto: También llamado de previa inscripción, consiste en que debe figurar como
titular registral la persona que, según el título pretende su registro, o resulte perjudicado,
voluntaria o forzosamente, en su derecho.
Finalidad: Este principio registral se refiere a la concatenación de derechos, que son
necesarios, porque estos deben emanar unos de otros.

17. Principio de Fe Pública Registral:
Concepto: Según Roca Sastre, la parte más importante del derecho registral inmobiliario, ya que determina
los efectos básicos del registro de la propiedad del inmueble; la exactitud del contenido del registro,
respecto del tercero que adquiere confiado en las constancias registrales y logra inscribir su título, la buena
fe de ese tercero, se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Finalidad: Este principio garantiza:
• La seguridad dinámica del tráfico inmobiliario, porque a través de la fe pública, el sistema registral
confiere la garantía de seguridad jurídica a las personas que recurren a los registros, para obtener
información sobre los bienes inmuebles inscritos.
• Protege las adquisiciones que efectúan los terceros adquirientes, cuando son producidas confiando en
el contenido del registro, siempre que concurran el elemento subjetivo de buena fe y el elemento
objetivo de negocio jurídico valido y a título oneroso, y debe estar inscrito el derecho del tercero, a quien
se le garantiza la fe pública.
PRINCIPIOS REGISTRALES

18. PRINCIPIOS REGISTRALES
Novedad reglamentaria en el principio de Fe Pública Registral:
Se incluye de modo expreso en el ordenamiento jurídico este principio, aunque sus características ya
están en la ley 108-05.
Art. 19, párrafo I y II Res. 788-2022, “Efecto del registro. El registro es constitutivo y convalidante. El
derecho real, carga, gravamen, anotación o medida provisional sobre el inmueble, se constituye con la
inscripción en el Registro de Títulos correspondiente.
Párrafo I. El registro tiene eficacia convalidante frente a terceros, amparado en la fe pública registral,
salvo lo dispuesto en la Ley núm.108-05, de Registro Inmobiliario, del 23 marzo 2005.
Párrafo II. El asiento registral se presume exacto en su contenido frente al tercero de buena fe y a
título oneroso, que adquiere de un titular registral, y que ha registrado su derecho, salvo lo dispuesto
en la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, del 23 marzo 2005”.

19. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Concepto: Tradicionalmente, la rogación es definida como la acción de requerir o solicitar la
ejecución de un proceso o actuación ante un órgano judicial o administrativo. En virtud de la
rogación, los órganos deben limitarse o ceñirse a lo que las partes o los interesados les hayan
sometido, adecuando su resolución a lo rogado siempre que se cumpla con los requisitos de
forma y fondo.

20. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Características: Entre los caracteres del principio de rogación se valoran esencialmente:
i) interés; ii) calidad; iii) expreso; y, iv) voluntario.
1) Se vincula a los requisitos de la inscripción en el Registro de Títulos, pues se efectuará voluntariamente
por los otorgantes de un acto o derecho, o de tercero interesado.
2) La rogación puede ser ejercida:
• -Quien adquiera el derecho.
• -Quien lo transmita.
• -Quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
• -Quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
3) Conocido también como principio de instancia, de solicitud, de petición, depositario.
4) Se afirma como el impulso inicial del procedimiento registral y las manifestaciones dentro del mismo,
estando directamente relacionado con el principio de prioridad registral.

21. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Formas para ejercer la Rogación:
La rogación registral en el caso del ordenamiento jurídico dominicano contempla la posibilidad de hacerlo de
dos formas:
1. Mediante la presentación física de la documentación base y complementaria que sustenta una actuación
registral.
2. Por los canales digitales habilitados por el Registro Inmobiliario.

22. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Solicitantes: Son definidos como las personas que requieren o piden una cosa siguiendo un procedimiento
establecido.
Para el proceso registral en R. D., se puede instituir que el solicitante es la persona física o jurídica con interés
legítimo que gestiona la actuación ante el Registro de Títulos u oficina de servicio.
La Resolución núm. 788-2022, establece que, las inscripciones y anotaciones se producen a pedido
de:
-El o los propietarios del inmueble, por sí mismos o por intermedio de su representante con poder
especial, si los hubiere.
-El o los beneficiarios de derechos reales, carga o gravamen, anotaciones o medidas provisionales
que se pretenden inscribir, anotar o cancelar, por sí mismos o por intermedio de su representante con
poder especial, si los hubiere.
-El Juez o tribunal competente, en caso de inscripciones, anotaciones o cancelaciones ordenadas
judicialmente.
-El Ministerio Público, en caso de inscripciones, anotaciones o cancelaciones de procesos de
investigación a su cargo, debiendo contar con autorización judicial previa cuando la ley así lo
requiera.

23. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Parte interesada: La parte interesada del proceso registral es la persona física o jurídica que interviene en una actuación
registral, con un interés legítimo, directo, actual y jurídicamente protegido.
Quién se considera como parte interesada:
1) Quienes promuevan una actuación ante el Registro de Títulos como propietarios, titulares y/o beneficiarios de derechos
reales, cargas, gravámenes, anotaciones y afectaciones, inscritos sobre inmuebles registrados o sus continuadores jurídicos
y/o sus representantes con poder especial, cuando así se requiera.
2) También entran dentro de esta categoría la parte con interés legítimo manifestado, patrimonial, lícito y directo en conocer el
estado jurídico del inmueble y las informaciones registradas relativas al mismo.
3) Alcanza igualmente la valoración de parte interesada a las partes de una acción en justicia de un inmueble registrado y los
entes u órganos de la Administración Pública, acorde a su fin público, así como los tribunales, Abogado del Estado y/o
Ministerio Público u otro órgano de investigación en lo concerniente a procesos a su cargo vinculados a un inmueble
registrado.
Arts. 7 y 8, Proyecto de DNRT-DT-Publ. Reg.

24. INNOVACIONES EN LOS MECANISMOS DE PUBLICIDAD
Novedades
Proyecto de Disposición Técnica de publicidad registral y acceso a la información y los documentos del
Registro de Títulos
Sobre la parte interesada con interés legítimo;
Artículos 7 y 8 del proyecto DT
• Propietarios, titulares y/o beneficiarios de derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones y
afectaciones, inscritos sobre inmuebles registrados. Se presume el interés.
• Las partes de una acción en justicia de un inmueble registrado. Debe estar justificado el interés.
• Entes u órganos de la Administración Pública, acorde a su fin público (presentada por máxima autoridad
de la institución o persona autorizada). Se presume el interés.
• Tribunales, Abogado del Estado y/o Ministerio Público u otro órgano de investigación relativos a
procesos a su cargo. Se presume el interés.

25. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Capacidad y Calidad: Para poder accionar ante el Registro de Títulos es necesario contar con capacidad
legal para ello, o estar debidamente representado. Tener aptitud jurídica o calidad de titular o beneficiario de
un derecho real, carga o gravamen, modificación, anotación o afectación inscrito o por inscribir, así como un
interés nacido, actual, cierto y legítimamente protegido.
La Capacidad: Constituye la regla, ya que toda persona física o moral, por tener personalidad jurídica es
plenamente capaz de obrar; la excepción es la incapacidad. Nuestro ordenamiento jurídico, la delimita a la
edad, interdictos judiciales e interdictos legales. La falta de capacidad es un medio de nulidad.
La Calidad: Es el poder en virtud del cual una persona ejerce una acción o el título en que una parte figura
en el procedimiento. Deviene de un interés directo en la situación. La falta de calidad es un fin de
inadmisión.

26. Formas de acreditar la Calidad:
La rogación puede hacerse de forma directa por el titular o beneficiario de un derecho, carga, gravamen o anotación, o a través de un
representante debidamente autorizado.
La representación se da de diversas formas al ejercer la rogación, cuando el requerimiento no es tramitado de forma directa por el titular o
beneficiario de la actuación inscrita o por inscribir.
• Para las instituciones gubernamentales se puede hacer mediante el depósito del decreto, que acredite la calidad del solicitante para realizar
la actuación.
• Las entidades de intermediación financiera, se sustenta con el depósito de una Certificación o extracto de Acta del Consejo de
Administración, Asamblea u órgano competente, presentada en formato digital o en físico, que acredite la calidad del solicitante para realizar
la actuación.
• Los fondos de Inversión o fideicomisos, la certificación o extracto de Acta del Consejo de Administración, Asamblea u órgano competente
permite acreditar la calidad del representante, debidamente firmada de forma manuscrita o digital cumpliendo con los requisitos legales para
su validez.
• En las asociaciones sin fines de lucro, se demuestra la calidad del representante mediante copia certificada por la Procuraduría General de
la República o Procuraduría General de la Corte de Apelación del Departamento Judicial correspondiente, del documento que acredite el
registro de incorporación, así como los Estatutos de la Asociación y/o Acta de asamblea que confirme la calidad del solicitante para realizar
la actuación ante el Registro de Títulos.
• También puede manifestarse la representación ante el Registro a través de poder, o en el caso de personas declarados incapaces por
interdicción, o los menores de edad, mediante aprobaciones del Consejo de Familia homologado.
PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN

27. Excepción de aportar documentos que acrediten calidad:
En las actuaciones registrales de “Hipoteca Convencional”, “Privilegio del suministrador del dinero”,
“Cancelación de Hipoteca Convencional” y “Cancelación del Privilegio del suministrador del dinero”,
emanadas de entidades de intermediación financiera, no es necesario el depósito del Registro Mercantil
y documento de representación de la entidad, en calidad de acreedora, debido a que son trámites
registrales gestionados por el propietario o parte interesada que emanan de entidades consideradas
usuarios habituales del Registro de Títulos, en los cuales la rogación se sustenta íntegramente en la
documentación base que contiene las actuaciones.
Art. 11 Proyecto de DNRT-DT-Requisitos para Actuaciones Reg.
PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN

28. Calidad para el retiro del Producto ante el Registro de Títulos:
La comprobación de la calidad en el principio de rogación trasciende al proceso de calificación alcanzando igualmente
el retiro de productos generados por la ejecución o el rechazo de la actuación registral.
Respecto al retiro de productos, se considera persona física o jurídica con calidad a los fines:
• El titular del derecho registral o cónyuge común en bienes, cuando el inmueble no sea declarado como bien
propio.
• Abogado solicitante de la actuación registral o que actúe en representación del beneficiario conforme
documentación anexa a la solicitud o decisión judicial definitiva que sustente la actuación registral.
• Agrimensor que haya presentado los trabajos técnicos de mensuras que sirven de base a la actuación registral.
Para los casos de Regularización Parcelaria con transferencia parcial, solo podrán retirar el o los duplicados del
certificado de título, resultante de los trabajos.
• El solicitante, depositante, beneficiario o representante de la actuación registral en caso de desglose o préstamo
de documentación.
En sentido general, se asume que el depositante actúa en representación del beneficiario de la actuación registral, sin
embargo, no siempre el solicitante y el depositante son la misma persona.
Proyecto DT recepción y entrega.
PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN

29. Interés legítimo:
1. Artículos que lo mencionan en el nuevo RGRT.
2. Y ¿Cuáles artículos lo regulan en la Ley sobre protección de
datos personales 172-13?

30. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Interés: Para actuar hay que tener interés. Este es definido como la ventaja de orden pecuniario o moral
que importa para una persona el ejercicio de un derecho o acción.
• Esta ventaja puede ser patrimonial o extrapatrimonial, pecuniaria o moral.
• El interés debe ser jurídico, por lo que propone la protección de un derecho que es legítimo.
• El interés debe ser nato y actual, es decir existente al momento de ejercerlo.
Interés legítimo: Es una condición reconocida y protegida por el ordenamiento jurídico a la persona física o
moral que la faculta para formar parte de un proceso, ya sea por un interés personal, patrimonial, individual
o colectivo, la cual difiere de la situación jurídica que otra persona pudiera tener sobre el mismo proceso.
El interés legítimo equivale a una potencial titularidad de utilidad jurídica o posición de preeminencia por
parte de quien ejercita la rogación y que quedaría confirmada en caso de que se materialice.

31. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Interés Legítimo: Condición reconocida y protegida por el ordenamiento jurídico a la persona física o
moral, que permite o faculta a los Registros de Títulos a suministrar información sobre el inmueble y
su estado jurídico, a todo aquel que tenga un interés conocido, patrimonial, directo, lícito y acorde con
la finalidad de la publicidad registral, tomando en cuenta la normativa vigente.
El principio de rogación se complementa mediante la manifestación del interés legítimo, por lo que en
la calificación registral se valorará el mismo, y deberá poder comprobarse en la solicitud.
Arts. 7 y 8, Proyecto de DNRT-DT-Publ. Reg.

32. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
La Función Calificadora conforme la rogación: El Registrador de Títulos ostenta todas las
facultades legales y reglamentarias para verificar la procedencia de lo rogado, pudiendo hacer
comprobaciones en la documentación base y complementaria, requisitos de validez y legalidad de los
actos que se presentan, legitimidad, calidad, interés y capacidad de los otorgantes de los actos o de
los solicitantes.
Excepciones a la regla de rogación: La actuación debe ser requerida por parte interesada, pero en
el sistema registral dominicano existen excepciones:
• La rectificación de registro
• La solicitud de reconstrucción
• Las cancelaciones por caducidad de inscripción que operan de pleno derecho.

33. PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACIÓN
Rogación en la actuación registral de desistimiento: Visto el desistimiento como la acción mediante la que la
parte interesada desiste de la actuación y solicita la devolución completa de su expediente, o de un
documento depositado por error y que no forma parte del trámite, mientras se encuentre en proceso ante el
Registro de Títulos, es posible afirmar que está directamente relacionado con el principio de rogación,
puesto que el proceder del registro en cuanto a su aprobación, requiere de la manifestación expresa de la
voluntad de las partes interesadas.
Rogación en las reconsideraciones y el recurso jerárquico: En la solicitud de reconsideración y en la
interposición del recurso jerárquico deben ser cumplidos una serie de requisitos básicos descritos en la
normativa, a saber:
-Especificar el recurso del que se trata mediante instancia motivada y firmada por los solicitantes;
-Dirigir la solicitud al Registro de Títulos o a la DNRT según corresponda;
-Especificar el acto impugnado, identificando el expediente y su fecha;
-Especificar la calidad del solicitante y sus generales, justificando su interés;
-Indicar la fecha de solicitud del recurso.

34. Caso - Certificación de Estado Jurídico y rogación
El Sr. Lucas del Viento mediante instancia de fecha 12 de diciembre del 2023, solicita al Registro de
Títulos de Santo Domingo una Certificación de Estado Jurídico de la parcela 28 del distrito catastral
07 del Municipio Santo Domingo Norte, provincia Santo Domingo, propiedad del Sr. Fellito
Aguasvivas.
¿Qué aspectos deben ser valorados para la emisión de la certificación considerando que el
considerando que el solicitante no es el titular del inmueble?
¿Cuál es la ventaja de que el registrador de títulos califique el interés legítimo?
La protección de datos personales es un precepto constitucional, identifiquemos los retos que
se pueden presentar a nivel institucional para proteger estos datos de cara al acceso a la
información registral.

35. PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD
Concepto de Publicidad: La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, define en su artículo 68: “Publicidad, como
toda actuación que tiene por finalidad poner en conocimiento del público un proceso y todas las acciones
emanadas de esta Jurisdicción en relación con los mismos, debiendo realizarse por los mecanismos
establecidos en las normativas aplicables.
Finalidad: Es la actividad realizada por las oficinas de Registro, con la finalidad de producir conocimiento
general, imposibilitando que se alegue ignorancia, otorgando efectos jurídicos de legitimar, teniendo como
fin la publicidad registral y como instrumento el Registro de Títulos.
Publicidad Registral: La Ley 108-05, define en su artículo 72: Publicidad registral. Es la publicidad referida al
inmueble, sus titulares y el estado jurídico del mismo.
“Esta publicidad emana del Registro de la propiedad, es un elemento más del tráfico jurídico, y su razón de
ser consiste en que, a través de ella se consigue algo que queda fuera de la información pública, porque el
resto de instituciones presentes en el ordenamiento se revelan insuficientes para ello”. Juarez Torrejon.

36. PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD
El artículo 103, de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario dispone: “La información contenida en los
Registros de Títulos es de acceso público para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un
inmueble”.
El articulo 143 de la Resolución núm. 788-2022, Reglamento General de Registro de Títulos, establece lo
siguiente: “La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga
interés legítimo justificado en conocer el estado jurídico de un inmueble, tomando en cuenta las limitaciones
que pueden provenir de las leyes y normas relativas a la protección de los datos personales”.
Párrafo. La Dirección Nacional de Registro de Títulos regulará la publicidad registral, acorde con la
legislación vigente en la materia y las normas relativas a la protección de datos personales.

37. PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD
Modos de Publicidad:
La publicidad se presenta de forma material o sustantiva y formal, la primera tiene por objeto los fines
jurídicos de oponibilidad a terceros y presunción de exactitud de lo inscrito en el Registro; y la segunda, se
refiere a las herramientas o medios que se emplean para lograr esa publicidad.
El citado artículo 103 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, establece que la publicidad formal se hará
mediante:
1. Informes
2. Certificaciones
3. Consultas.

38. PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD
¿Modificaciones en el Principio de Publicidad?
Principio II, Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario - Publicidad
Art. 143, párrafo, Resolución 788-2022, RGRT - Publicidad Registral
Art. 131, Resolución 2669-2009 - Publicidad Registral
Art. 3 núm. 24 y Art. 5 Proyecto DNRT-DT-2023-Pub. Reg. - Publicidad Registral
Art. 148, párrafo, Resolución 788-2022, RGRT - Informes
Art. 136 Resolución 2669-2009 - Informes
Art. 14, párrafo, Proyecto DNRT-DT-2023-Pub. Reg. - Informes
Art. 146, 149 y 150, Resolución 788-2022, RGRT - Certificaciones
Art. 133, 138 y 139, Resolución 2669-2009 - Certificaciones
Art. 16, párrafo, proyecto DNRT-DT-2023-Pub. Reg. - Certificaciones
Art. 147, Resolución 788-2022, RGRT - Consultas
Art. 135, Resolución 2669-2009 - Consultas
Art. 15, párrafo, proyecto DNRT-DT-2023-Pub. Reg. - Consultas

39. Identificar cuáles cambios se producen conforme los articulados de
ambos reglamentos respecto a la publicidad de la información
Registral.
Verificar concepto de informes, consultas y certificaciones, así como
sus características en el proyecto de Disposición Técnica de
Publicidad.
Qué se considera otras certificaciones en el proyecto de la
Disposición Técnica de Publicidad?

40. INNOVACIONES EN LOS MECANISMOS DE PUBLICIDAD
Novedades de los mecanismos de publicidad en el RGRT
Inclusión de la
protección de
datos personales
• Interés legítimo justificado para tener acceso a la publicidad registral. Art. 143,
Res. 788-2022
• Calificación registral del interés legítimo
• Interés legítimo justificado para tener acceso a las informaciones y expedientes
registrales: propietarios y sus continuadores jurídicos o representantes, juez o
tribunal, Ministerio Público u otros órganos de investigación. Art. 144, Res. 788-2022
Facultad
regulatoria DNRT
• Publicidad registral. Art. 143, párrafo, Res. 788-2022
• Servicio y acceso a los modos de publicidad. Art. 145, párrafo I, Res. 788-2022.
• Mecanismos complementarios de información. Art. 145, párrafo II, Res. 788-2022

41. INNOVACIONES EN LOS MECANISMOS DE PUBLICIDAD
Proyecto de la Disposición Técnica de publicidad registral y acceso a la información y los documentos
del Registro de Títulos
Sobre los modos de publicidad registral
 Certificación
• Manifestación en la solicitud del interés legítimo
• Se identifican las formalidades mínimas para otras certificaciones: Deben estar vinculadas al inmueble o
derecho registrado
 Informe
• Se adapta conforme la Res. 788-2022, tribunales, órganos de la JI y órganos de investigación y Ministerio
Público para requerirlo.
• Historial: Se incluye como un tipo de informe de inmueble o derecho registrado.
 Consulta
• Concepto: Información que emana del Registro de Títulos, respecto de los inmuebles registrados, así como de
su titularidad, no acreditando el estado jurídico del mismo.
• Manifestación de interés legítimo

42. PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD
Novedad del principio de Publicidad:
Se amplían las informaciones emitidas mediante las consultas al Registro de Títulos siempre que trate de
inmuebles registrados:
• Solicitud de Consulta: Toda parte interesada con interés legítimo justificado podrá solicitar al Registro
de Títulos informaciones respecto de los inmuebles registrados, así como de su titularidad.
• Los registros de títulos podrán emitir consultas de las informaciones contenidas en los libros, siempre
que no puedan ser solicitadas a través de otro medio de publicidad registral. Información sobre la
localización de los duplicados y extractos de los Certificados de Título y Constancias Anotadas
expedidos; así como, de los actos administrativos emanados por los registradores de títulos.
• Las consultas no acreditan el estado jurídico del inmueble.
Art. 15, párrafo, proyecto DNRT-DT-Pub. Reg.

43. PRINCIPIO REGISTRAL DE PUBLICIDAD
Novedad del principio de Publicidad:
Se adiciona que las certificaciones pueden no estar tipificadas en la Ley 108-05, siempre y cuando sean
vinculadas a un inmueble o derecho registrado:
• Otras certificaciones. El Registro de Títulos podrá emitir otras certificaciones que no están tipificadas
en la ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y normas complementarias. Estas certificaciones
deberán estar vinculadas a un inmueble o derecho registrado.
• Párrafo. Los registros de títulos podrán certificar las informaciones contenidas en los libros; así como,
la documentación que sustenta un asiento registral y los actos administrativos emitidos por estos.
Art. 17, párrafo, proyecto DNRT-DT-Pub. Reg.

44. Caso - Informe
El MINERD solicita un informe de historial de la parcela 29 del distrito catastral 08 del Municipio
Santo Domingo Norte, provincia Santo Domingo, en atención a la publicidad registral:
¿Procede la emisión del historial?
Fundamente

45. Proyecto de la Disposición Técnica de publicidad registral y acceso a la información
y los documentos del Registro de Título
Acceso a las informaciones y documentos:
Art. 9. La publicidad registral y el acceso a la información y los documentos del Registro de Títulos podrán
ser gestionados por el interesado, a través de los medios de acceso a la información habilitados para
estos fines.
El acceso a las informaciones y documentos implica la visualización de los datos, de los asientos
registrales, de los libros del certificado de título, constancia anotada y registro complementario; así como,
de los documentos que respaldan los derechos reales, cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones
asentadas.
Art. 11. Limitaciones: El Registro de Títulos, acorde con el interés legítimo manifestado y a lo establecido
en el Reglamento General de Registro de Títulos y la normativa vigente relativa a su archivo y
conservación, podrá limitar el acceso a documentos e informaciones registrales.

46. INNOVACIONES EN LOS MECANISMOS DE PUBLICIDAD
Proyecto de la Disposición Técnica de publicidad registral y acceso a la información y los documentos del Registro de Títulos
Sobre el acceso a la información del Registro de Títulos
Visulización de los asientos registrales:
 Toda persona con interés legítimo justificado sobre un inmueble o derecho registrado, puede excepcionalmente visualizar la
información de los asientos registrales, de los libros del certificado de título, constancia anotada y registro complementario, por los
medios de acceso a la información habilitados para estos fines.
 Quien solicite visualizar la información contenida en los asientos registrales, certificados de títulos y/o constancias anotadas, y registro
complementario, debe especificar el motivo por el cual lo requiere.
 Impresión de los asientos (CT/CA/RC) vigentes y cancelados:
Solo se realizará a los propietarios, titulares o beneficiarios de derechos registrados y sus sucesores o representantes,
tribunal u órgano de investigación, partes de un proceso judicial en curso relacionado con el inmueble.
 El Registro de Títulos no certificará las impresiones fotostáticas del original del certificado de título, constancia anotada o registro
complementario, debiendo ser acreditadas las informaciones contenidas en estos mediante certificaciones e informes.
Art. 19, párrafos 1,2 y 3 proyecto DNRT-DT-Pub. Reg.

47. INNOVACIONES EN LOS MECANISMOS DE PUBLICIDAD
Proyecto de la Disposición Técnica de publicidad registral y acceso a la información y los documentos del Registro de Títulos
Sobre el acceso a la información del Registro de Títulos
Informaciones Limitadas. Conforme el derecho a la intimidad y protección de datos personales de los titulares y beneficiarios registrales,
podrá ser limitada la visualización de las informaciones siguientes, acorde con el artículo 11 y 20 del proyecto de la disposición técnica:
• El monto involucrado en las operaciones registrales, a excepción del derecho de garantía para las entidades de intermediación financiera.
• Los documentos de identidad de los propietarios, titulares o beneficiarios registrados y sus representantes.
• La condición de interdicción y la situación jurídica de los propietarios, titulares o beneficiarios registrados.
• Los tipos penales de las anotaciones registradas por motivo de investigaciones a cargo del Ministerio Público, inscritas a solicitud del
referido órgano, juez o tribunal, según aplique.
• Codificación del expediente y de seguridad que avalan el certificado de título o constancia anotada. (Códigos de barra del expediente y de
seguridad que avalan el CT/CA).
Párrafo. El acceso a las informaciones limitadas identificadas en el presente artículo, podrá ser gestionado mediante solicitudes de
certificaciones e informes, según correspondan.
Art. 21. Valor referencial. Las informaciones a las que se acceda por esta vía tendrán un valor referencial o informativo, debiendo acreditarse
las mismas a través de las certificaciones e informes correspondientes emitidos por el Registro de Títulos.
Arts. 20 y 21, proyecto DNRT-DT-Pub. Reg.

48. INNOVACIONES EN LOS MECANISMOS DE PUBLICIDAD
Proyecto de la Disposición Técnica de publicidad registral y acceso a la información y los documentos
del Registro de Títulos
Sobre el acceso a los documentos del Registro de Títulos
Acceso a los documentos que sustentan la actuación registral, requisitos:
Pueden visualizar o requerir copia simple o certificada de la documentación de un expediente que sustenta un asiento
registral, los siguientes:
1. Las partes involucradas en el tracto sucesivo de un inmueble en calidad de titulares o beneficiarios registrados, sus
sucesores, continuadores jurídicos o sus representantes.
• Documento de identidad
• Acta de defunción, nacimiento, matrimonio (cuando aplique)
• Poder especial (cuando aplique).
• El abogado apoderado no requiere poder especial.
• Los agrimensores contratados (documentos de identidad y autorización de los trabajos técnicos).
2. Juez o tribunal, Ministerio Público u otros órganos de investigación
• Identificación o documento institucional que acredite la calidad del solicitante.
Art. 24, proyecto DNRT-DT-Pub. Reg.

49. Caso – Consulta y Acceso
Javier Solis se apersona ante la Sala de Consulta del Registro de Títulos de San Cristóbal, con el
interés de que se le entregue copia de la documentación de varios expedientes que reposan en el
archivo del registro y consultar los certificados de títulos de inmuebles ubicados en el Distrito Nacional a
nombre de diferentes titulares.
Al momento del referencista requerirle que demuestre el interés, Javier Solís le indica que es abogado
de los propietarios de los inmuebles involucrados.
El Registro de Títulos en atención a lo señalado por el solicitante, podrá darle acceso a los
documentos?
¿Puede el Registro de Títulos permitirle consultar los certificados de títulos de los inmuebles?
¿Cuáles informaciones se limitarían en la consulta?

50. INNOVACIONES EN LOS MECANISMOS DE PUBLICIDAD
Mecanismos complementarios de información
Alerta Registral
Entre los servicios complementarios de información que está facultado regular la DNRT, con apoyo de la Administración, se
pondera la habilitación de un servicio denominado "Alerta Registral", por el cual se comunicará a los titulares o beneficiarios
de derecho reales y todo aquel con interés legítimo con justa causa del estado jurídico del inmueble, aquellas actuaciones
que se soliciten al Registro de Títulos relativas al mismo.
Este servicio, se encuentra habilitado en otros países, tales como: Perú, Costa Rica y España. De conformidad con la
experiencia en estos países, se busca proteger los derechos registrados a los fines de prevenir los fraudes inmobiliarios.
En comparación con algunos de los citados países, entre las características principales que destacan en este servicio, se
pueden enunciar:
• Se informará la alerta mediante mensajes telemáticos (correos electrónicos) de las actuaciones que ingresan al Registro
de Títulos.
• No se considera publicidad registral; tienen un tratamiento informativo.
• Para poder accionar frente a la información obtenida, se deberá requerir una certificación de estado jurídico.
• Se suscribe el servicio mediante un costo y por un tiempo determinado.
Nota: A la fecha, no se ha emitido la DT que regula el servicio de alerta registral.

51. Junio 2023
GRACIAS POR SU ATENCIÓN